Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Алгоритм купли продажи квартиры, пошаговая инструкция

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

Алгоритм купли продажи квартиры поможет Вам избежать ошибок при сделках с  недвижимостью, поскольку он является подробным описанием вашего маршрута, покажет направление действий  и необходимые процедуры.

В этой статье описан пошаговый план покупки квартиры. Интеллект карта для покупателей  скачайте себе

Если вам прежде необходимо продать квартиру — читайте статью:  Алгоритм продажи квартиры 

Внимание, изменение в законе! С 02.06.2016 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Так же нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже недвижимого имущества принадлежащего несовершеннолетним или недееспособным гражданам.

1 шаг:  

Определите юридический статус квартиры:

  • без зарегистрированного права собственности (первичка)
  • с зарегистрированным правом собственности (вторичка)

Если не знаете что такое «первичка» и «вторичка»  Читать подробнее 

Алгоритм купли продажи квартиры — 2 шаг: 

Получите достоверную информацию  из Росреестра  (ЕГРН)  об объекте недвижимости его  кадастровом номере, площади, кадастровой стоимости, обременениях и арестах .
Входить в сделку без этой проверки просто нельзя! Официальную выписку можно заказать через интернет. Посмотрите пример:Выписка из ЕГРН
(Имя владельца я изменила)
Эта выписка получена через Сервис электронных выписок из ЕГРН .
Там можно заказать:

  •  выписку об объекте недвижимости, которая содержит информацию об отсутствии/наличии арестов и обременений
  • так и специальную выписку о переходе права собственности — это  история предыдущих  сделок с объектом недвижимостиТакая выписка нужна для анализа рисков оспоримой и ничтожной сделки.

Алгоритм купли продажи квартиры — 3 шаг:

Изучите  правоустанавливающие и право подтверждающие документы на квартиру .

Получите от Продавца  оригиналы  документов  на недвижимость.  Внимательно  изучите их. Запросите копии документов для более детального изучения дома.

Мошенники, как их распознать > > >

Сделки по доверенности > > >

Алгоритм купли продажи квартиры — 4 шаг:  

Составьте и подпишите  за столом переговоров с продавцом  Предварительный договор купли-продажи. 

Составьте и подпишите с продавцом  Соглашение о задатке.

Алгоритм купли продажи квартиры — 5 шаг:  

Передайте денежные средства -задаток или аванс на основании предварительного договора купли-продажи.

Получите от продавца расписку о получении от вас денег.

Алгоритм купли продажи квартиры — 6 шаг:  

Передайте продавцу список документов, которые он должен приготовить для РОСРЕЕСТРА .

Неполный пакет документов приведет к приостановке регистрации.

Алгоритм купли продажи квартиры — 7 шаг:  

Составьте Договор купли-продажи,  согласуйте его с Продавцом.

  • консультации по самостоятельному составлению договора купли-продажи:

Самостоятельное составление договора купли-продажи с рассрочкой платежа и обременением в пользу продавца

Подпишите договор за столом переговоров.

Если того требует закон — удостоверьте сделку у нотариуса.

Алгоритм купли продажи квартиры — 8 шаг:  

Подготовьте полный пакет документов для РОСРЕЕСТРА

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Алгоритм купли продажи квартиры — 9 шаг:  

Все участники сделки подают  в Росреестр заявления о переходе и  регистрации права, Договор купли-продажи и Передаточный акт и все подготовленные документы.

Можно подать документы через МФЦ или через отдел приема документов Росреестра

Алгоритм купли продажи квартиры — 10 шаг.  

 Получите от специалиста отдела приема документов расписку с перечнем принятых документов.Тщательно проверьте:

адрес объекта и кадастровый номер;  регистрационное действие, о котором вы заявили;

список документов, количество оригиналов и копий; персональные данные

Уточните место получения зарегистрированных документов.

Алгоритм купли продажи квартиры — 11 шаг:

Получите правоустанавливающие документы, удостоверенные  регистрационной надписью

Получите  Выписку из Единого государственного реестра недвижимости  (ЕГРН ) о государственной регистрации права и правоустанавливающие  документы со штампом о регистрации перехода права. ( С 15.07.2016 года Свидетельство о праве собственности не выдают.

Проверьте на отсутствие ошибок!

Интеллект-карта для  оформления покупки квартиры

Интеллект карта для покупателя. Скачайте себе и используйте как пошаговую инструкцию

Всегда рада разъяснить. Автор

Достоверность информации в моих материалах вам подтвердят:

Источник: http://exspertrieltor.ru/algoritm-sdelki/

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке

03.03.2018

Шаг второй – осознание потребностей. Здесь, к сожалению, нет иного пути, кроме как все изучить самостоятельно: сначала прочитать газеты объявлений и тематические сайты, а потом отправляться на просмотры. «Мы рекомендуем посмотреть как можно больше квартир, – говорит Елена Голубева, руководитель учебного центра компании «ХИРШ».

– Чем больше покупатель посмотрел, тем лучше он будет представлять себе, что вообще бывает на рынке, что ему нужно».Смотреть нужно не только то, что «по деньгам». Бывает, что человек сначала жестко ограничит себя определенной суммой, а потом понимает, что хочется ему другую квартиру, более дорогую.

В таких случаях многие находят деньги: берут в долг, получают кредит, откладывают какие-то другие траты.

Как правильно купить квартиру? Ваша новая азбука

При покупке новостройки перед приемом объекта покупателем, дом должна принять госкомиссия. А во время процедуры приема покупателю должен выдаваться специальный смотровой лист, в котором он укажет все обнаруженные дефекты. Этот документ может служить основанием для обращения в суд, в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция

Объявление найдено, информация на сайте или в газете изучена, теперь нужно осмотреть квартиру лично для полноты картины. Если вас заинтересовала покупка вторичной квартиры, то нужно позвонить непосредственному продавцу и уточнить некоторые важные детали, а именно: действительно ли продаётся указанная жилплощадь; верна ли заявленная цена; каковы условия осмотра.

Рекомендуем прочесть:  Налоговый вычет при покупке авто

Какой правильный алгоритм покупки квартиры

  1. свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость;
  2. договор о приватизации квартиры;
  3. договор купли-продажи;
  4. документы, подтверждающие вступление в наследство;
  5. решение суда, подтверждающее, что данный объект находится в собственности конкретного лица;
  6. соглашение об участии в инвестиционном проекте.

Пошаговая инструкция по выбору, покупке квартиры и оформлению ее в собственность

  1. Отклонения в психическом и физическом здоровье продавца (алкоголизм, наркомания, возрастные и неврологические заболевания).
  2. Отсутствие юридических оснований владения квартирой (поддельное свидетельство о праве собственности, поддельная доверенность на право распоряжаться квартирой и т.п.).

  3. Наличие нескольких правообладателей недвижимости, в том числе несовершеннолетних.
  4. Наличие проблем с законом у владельца (находится в розыске, под следствием, отбывает наказание в местах лишения свободы).
  5. Наличие обременений на квартире (ипотека, арест имущества, штрафные санкции).

Алгоритм покупки недвижимости в 2018 году

Внимание, изменение в законе! С 02.06.2016 года сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению . Так же нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже недвижимого имущества принадлежащего несовершеннолетним или недееспособным гражданам.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Процедура покупки вторичного жилья в ипотеку имеет ряд сложностей. Необходимо действовать последовательно и без спешки. Лучше потратить чуть больше времени и разобраться во всех правовых и организационных вопросах, особенно если вы ранее не сталкивались с ними.

Купля-продажа квартиры: алгоритм сделки

Оформление сделки купли-продажи квартиры включает в себя несколько этапов. Нужно иметь в виду, что упущение на любом из этих этапов может повлечь признание сделки недействительной, и, как следствие, потерю уже приобретенного фактически объекта недвижимости.

Как правильно и выгодно купить квартиру и не быть обманутым — пошаговая инструкция по самостоятельной покупке квартиры грамотное оформление документов на наглядных примерах

Рассрочкой часто пользуются, если нужно срочно приобрести квартиру в строящемся здании, поскольку на более поздних этапах строительства стоимость жилья значительно возрастёт. Некоторые компании предлагают краткосрочные беспроцентные рассрочки (3-6 месяцев). В других случаях за отсрочку платежа полагается внести 10-12% переплаты.

Рекомендуем прочесть:  Больничный по беременности и родам кто оплачивает

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье.

Советы юриста о том, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Это основные документы, без которых заключение сделки невозможно. Если квартира была приобретена на основании решения суда, посмотрите, когда это прошло. Срок исковой давности по гражданско-правовым делам составляет чаще всего три года. То есть до окончания этого периода возможно оспаривание решения суда третьими лицами.

Самостоятельная продажа квартиры: алгоритм действий

  1. Место расположения дома.
  2. Характеристики дома: возраст, состояние коммуникаций, проводился ли капремонт.
  3. Состояние квартиры: планировка, стены, отопительная система, размер прихожей; наличие балкона или лоджии, а также телефона, домофона, лифта; тип санузла, этаж, качество подготовки к продаже.
  4. Инфраструктура: состояние двора, наличие основных объектов (детсада, школы, магазинов, остановок, автостоянки, поликлиники и т.д.).
  5. Уровень платёжеспособности населения.

Как правильно происходит процесс продажи квартиры: порядок и этапы

Если рынок «перегрет» предложением, то цены на квартиры, скорее всего начнут снижаться. Выберите два сопоставимых по предложению варианта: самый дорогой и самый дешевый. И поставьте цену на квартиру на пару – тройку позиций выше самого дешевого варианта. Это позволит вам быстро и без риска продать недвижимость. Возможно, вам потребуется юридическое сопровождение купли-продажи квартиры.

Жилищный Консультант

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке Ссылка на основную публикацию

Источник: http://zakonandporyadok.ru/nasledstvo/algoritm-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Как происходит типовая сделка купли-продажи обычной квартиры

Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.

Проверка

Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.

Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.

Важно!

В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.

Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:

  • формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
  • формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
  • квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
  • правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).

На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.

К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:

  • выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
  • доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
  • если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.

Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.

Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:

  • были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
  • круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.

Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась, застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).

Предварительный договор

Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.

В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:

1 – сроки:

  • заключения соглашения;
  • передачи денег;
  • фактической передачи квартиры покупателю;
  • снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;

2 – порядок расчетов:

  • – будет ли предоплата и в каком виде:

аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)

или

залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;

  • источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
  • объемы выплат и способы передачи денег;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).

Важно!

Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.

Заключение сделки

Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.

В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.

Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:

  • кадастровый номер;
  • площадь как общую, так и жилую;
  • параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
  • расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).

Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).

Расчет

Расчет возможен следующими способами:

  • наличными деньгами;
  • денежным переводом;
  • через сейфовую ячейку;
  • аккредитивом.

В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:

  • кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
  • основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
  • желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.

Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.

Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.

При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:

  • продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
  • покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.

Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.

Регистрация операции

Важно!

Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.

Документы, которые нужны для регистрации:

  • паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
  • доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
  • разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающие документы;
  • заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
  • квитанция (копия) об уплате госпошлины.

После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:

  • отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
  • получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.

Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.

Важно!

Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.

Налогообложение

Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.

Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.

Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:

(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.

Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.

Совет

Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.

Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.

Источник: https://biznesluxe.ru/works/kak-proisxodit-tipovaya-sdelka-kupli-prodazhi-obychnoj-kvartiry/

Пошаговая инструкция по покупке квартиры на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке отличается от приобретения новостройки повышенными рисками. От покупателя требуется особая внимательность при выборе объекта недвижимости. В статье дана подробная пошаговая инструкция того, как купить квартиру на вторичном рынке с использованием разных источников финансирования в 2018 году.

Как происходит покупка квартиры на вторичном рынке?

Схема покупки квартиры на вторичном рынке построена на необходимости тщательной проверки юридической чистоты выставленной на продажу недвижимости. Поспешные действия покупателя могут привести к потере денег. Чтобы избежать этого, нужно знать, как правильно покупать квартиру на вторичном рынке.

План действий зависит от того, как вы собираетесь покупать квартиру на вторичном рынке: самостоятельно без ипотеки, с использованием кредитных средств или материнского капитала. Хотя общие принципы этих трех вариантов сходны, имеются и различия на определенных этапах.

Ниже представлена пошаговая инструкция покупки квартиры на вторичном рынке за наличный расчет. Она включает в себя все шаги от принятия решения до получения права собственности на купленную квартиру. Описание остальных вариантов будет в качестве дополнения к этому алгоритму.

Приобретение жилья на собственные средства

Рассмотрим подробно, как самим купить квартиру на вторичном рынке. Для этого необходимо поэтапно разобрать все действия, предпринимаемые покупателем. Особое внимание нужно обратить на их очередность и качество исполнения.

Принятие решения

Алгоритм действий при покупке квартиры на вторичном рынке начинается с принятия решения. На этом этапе необходимо определиться со следующими основными вопросами:

  • что лучше покупать, новостройку или квартиру, бывшую в употреблении;
  • какие средства будут использованы: личные, кредитные или материнский капитал;
  • какая квартира по площади и в каком районе будет более предпочтительна;
  • будут ли привлекаться риэлторы или агентства недвижимости, и в какой степени;

Если на все эти вопросы даны однозначные ответы, то можно переходить к следующему этапу, но для этого нужно знать, как правильно выбирать квартиру на вторичном рынке.

Выбор подходящего варианта

Сейчас существует большое количество баз недвижимости на различных сайтах. Они имеют удобную систему фильтров, благодаря которым можно задать поиск объектов по нужным параметрам. Это позволит правильно выбрать квартиру при покупке на вторичном рынке. В результате у вас будет всего несколько подходящих вариантов.

Проверка на юридическую чистоту

Любая бывшая в употреблении квартира имеет определенную историю. В подавляющем большинстве случаев она «чистая» и не таит в себе никаких подвохов. Однако, шанс приобрести квартиру с проблемами достаточно велик. Среди них наиболее распространены следующие:

  • имеется обременение со стороны третьих лиц;
  • наложен арест по решению судебных органов;
  • выступает в качестве обеспечения по текущим судебным разбирательствам;
  • находится в залоге по долгам хозяина;
  • не может быть продана без согласия органов опеки;
  • имеются прописанные граждане, которые отказываются выписываться или их место нахождения неизвестно;
  • есть неоплаченные квитанции по коммунальным платежам.

В первую очередь необходимо проверить квартиру на сайте Росреестра по адресу или кадастровому номеру. Вам будет доступна информация о праве собственности, количестве собственников, наличии или отсутствии обременений, а также технические характеристики дома и самой квартиры. Судебные аресты и обеспечения проверяются на сайте судебных приставов.

Обратите внимание, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние или недееспособные граждане, то продажа возможна только с согласия органов опеки.

Для проверки наличия коммунальных долгов и прописки третьих лиц нужно запросить у продавца соответствующие справки из ТРИЦа и паспортного стола.

Обращаем внимание, что данные обстоятельства не являются препятствием для продажи квартиры, но все последствия, включая оплату долга и выписку через суд прописанных лиц, лягут на покупателя.

В конце концов необходимо лично посетить квартиру и провести визуальный осмотр, обращая внимание на состояние коммуникаций и других важных технических особенностей.

Когда все проверки проведены, а вопросы с долгами и прописанными гражданами урегулированы либо отсутствуют, можно приступать к процедуре оформления покупки квартиры на вторичном рынке.

Совершение сделки

Если жилье вас полностью устроило, а юридическая чистота квартиры не вызывает сомнений, то после достижения договоренности по цене можно составлять договор купли-продажи. Важно знать, что квартиры, находящиеся в долевой собственности, продаются в особом порядке. Во-первых, у продавца должно быть письменное подтверждение того, что он уведомил всех остальных собственников о своем намерении. Во-вторых, договор купли-продажи такой квартиры требует обязательного нотариального удостоверения.

В договоре необходимо отразить все важные моменты сделки. В частности, как будет осуществляться передача ключей при покупке квартиры на вторичном рынке, когда и как передавать деньги, в какой срок продавец должен освободить жилье. Чтобы ничего важного не упустить, надо скачать наиболее полный образец договора и оставить в нем те пункты, которые актуальны для вашего случая.

Договор подписывается обеими сторонами, а в случаях, установленных законом, удостоверяется нотариусом. К нему прилагается акт передачи квартиры, содержащий все реквизиты договора и удостоверяющий, что стороны выполнили все свои обязательства. Скачать образец акта можно здесь.

Покупатель пишет заявление в МФЦ на регистрацию права собственности, на приобретенную недвижимость в Росреестре. К нему прилагается договор купли-продажи, акт передачи, документы на квартиру, копия квитанции об оплате госпошлины и копии паспортов сторон сделки. Через 10 дней после подачи документов можно будет получить выписку из ЕГРН о переходе права собственности. С этого момента покупатель может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Часто возникает вопрос, когда отдают ключи при покупке квартиры на вторичном рынке? Здесь все зависит от договоренности сторон. Чаще всего если квартира свободна от проживания, а сомнений в завершении сделки нет, то можно договориться о передаче ключей сразу после взаиморасчетов, которые производятся в большинстве случаев непосредственно при подписании договора и акта передачи. Хотя такой подход небезопасен и не совсем верен.

Гораздо безопаснее отдавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке, когда уже произведена регистрация в Росреестре. Для этого можно использовать возможности банковской ячейки или аккредитива. Такой подход гарантирует исполнение обязательств обеими сторонами, но потребует определенных финансовых затрат.

Использование кредитных средств для покупки квартиры

Этапы покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке несколько отличаются от предложенных выше, хотя в целом алгоритм остается тем же. Если вы решили купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку, вот пошаговая инструкция:

  • выберите банк, который предоставляет самые выгодные условия;
  • узнайте у менеджера, какие квартиры подходят, а какие не подходят под ипотеку на вторичном рынке. Чаще всего причиной отказа в выдаче кредита является: наличие обременений и других обстоятельств, снижающих ликвидность объекта. Реже рассматривается физический износ дома и материал, из которого он изготовлен;
  • подайте предварительную заявку на необходимую сумму и дождитесь ее одобрения;
  • подробно расспросите кредитного менеджера, как происходит покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке пошагово. Он пояснит, что нужно выбрать жилье, которое соответствует требованиям банка и предоставить копии документов на него. После одобрения службы безопасности потребуется провести оценку квартиры. Кроме того, после заключения сделки банк попросит предоставить копию страхового полиса на жилье;
  • после подписания трехстороннего договора и перехода права собственности деньги будут перечислены продавцу на счет.

В остальном алгоритм покупки квартиры на вторичном рынке в ипотеку в 2018 году соответствует схеме, предложенной для самостоятельной сделки.

Использование материнского капитала для приобретения жилья

Осталось рассмотреть вопрос о том, как купить квартиру на материнский капитал на вторичном рынке. Здесь возможны два варианта: с доплатой собственными деньгами или с добавлением кредитных средств.

Как правильно покупать квартиру на вторичном рынке в ипотеку прекрасно расскажут в любом банке при обращении за кредитом.

По закону им можно погасить проценты, основной долг или его часть по уже взятой ипотеке, а также использовать в качестве первоначального взноса. Сделать это можно сразу после получения сертификата.

Чтобы купить квартиру с материнским капиталом на вторичном рынке без ипотеки потребуется подождать, пока ребенку исполнится 3 года. Сделка проходит в обычном порядке, но продавец должен согласиться на вариант с материнским капиталом, так как перевода денег ему придется ждать, возможно, несколько месяцев. Квартира, купленная с использованием государственной субсидии, должна быть оформлена на всех членов семьи, включая новорожденного ребенка.

Приобретение жилья на вторичном рынке с использованием разных схем финансирования имеет определенные особенности, знание которых позволит без труда заключить сделку.

Источник: https://room46.ru/pokupka-kvartiry-na-vtorichnom-rynke-poshagovaya-instruktsiya/

Алгоритм покупки

При альтернативной покупке предполагается одновременная продажа уже имеющегося у вас жилья и приобретение взамен него нового. Так поступают в том случае, когда бывает некуда выехать после продажи старой квартиры, или же когда в числе её сособственников имеются несовершеннолетние.

В этом случае вы выступаете и в качестве продавца и в качестве покупателя, поэтому прежде чем оценивать перспективы приобретения «альтернативы», определитесь с продажей того, что уже есть (см. «Алгоритм продажи»). Уже после этого оценивайте свои возможности по покупке, при этом расчёт делайте на свободное жильё.

Часто требуется доплата и немалая! Если перспективы вас устраивают, – принимайтесь за реализацию этого проекта, который является ни чем иным, как обмен через куплю-продажу.

Только не беритесь за работу «с другого конца» — не начинайте с подбора альтернативы! Этим вы займётесь только после того, как появится покупатель вашей старой квартиры, внесший за неё аванс и таким образом выступивший в роли реального инвестора проекта обмена. Конечно, всегда лучше что-то иметь на примете и, как говорится, держать руку на пульсе ситуации. Однако конкретные шаги в этом направлении предпринимайте лишь при получении твёрдых гарантий от вашего покупателя.

Для того чтобы приобрести жилую недвижимость, нужно, прежде всего, хотя бы в общих чертах определиться с источниками финансирования этого мероприятия и, если у вас имеется супруг, заручиться его согласием. Если с этим всё в порядке, — рекомендуется действовать по следующему алгоритму:

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Это нарушение часто встречается с документами, оформлявшимися почти до середины 2000х годов. Для того, чтобы потом не иметь дела с опекунским советом, детей не включали в число собственников при приватизации или выписывали перед приватизацией. Что однозначно является нарушением их прав.

В отличие от приобретения квартиры в новостройке, на вторичном рынке вы приобретаете именно право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на ваше имя(до июля 2016 года). И здесь тоже вас могут ожидать подводные камни, из-за которых можно потерять и деньги и жильё.

На что нужно обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке

Сергей Лядов говорит, что законодательство и правоприменительная практика у нас еще не совершенны. Поэтому многие вопросы остаются на добросовестности продавца и внимательности покупателя. Действует принцип из кинофильма «Брильянтовая рука»: «принял, сдал, отпечатки пальцев». После подписания акта приема-сдачи претензии крайне сложно оспорить.

Артем Кохановский привел ряд следующих возможных минусов квартиры: рядом с домом проходит электричка (такую квартиру могут показывать, когда электрички не ходят), рядом с квартирой или в самой квартире был организован наркопритон, и тогда будущий собственник вынужден терпеть такое соседство. Также в квартире мог быть пожар, убийство и т.п.

По словам эксперта, проблемной может стать и квартира на 2 этаже – если под окнами расположен козырек подъезда или рядом пожарная лестница — такая квартира легко становится объектом внимания воров. Квартиры на 2 этаже часто находятся над офисами различных фирм, что тоже может быть чревато последствиями.

Например, на такой склад могут ночью подъезжать и шуметь грузовые автомобили.

Покупка квартиры

В большинстве случаев оценивается именно рыночная стоимость квартиры, но иногда она может быть и уменьшена. В случае, например, если по решению суда квартира подлежит продаже и притом быстрой. Тогда оценщик применяет особую ликвидационную скидку — от 10 до 30% от стоимости квартиры, и она, изрядно подешевев, продается быстрее.

Такой покупатель сам «шерстит» всю прессу, договаривается, сам смотрит квартиры. Но, скорее всего, у него хватит благоразумия не завершать сделку без консультации с профессионалом. Самостоятельно решить проблему взаиморасчетов Вы вряд ли сможете. Вознаграждение в этом случае риэлтор получает за так называемое оформление — надзор за проведением сделки.

Как купить квартиру: алгоритм действий

Наверное, вы никогда и не задумывались, каким должен быть алгоритм действий покупателя квартиры до тех пор, пока у вас самих не назреет необходимость покупки жилья. И тут, как правило, возникает множество вопросов: с чего начать? куда обратиться? и так далее. Но и на них найдутся ответы.

Звеньями цепи могут стать квартиры и дома, на которые уже оформлены документы. Продавать квартиру в строящемся доме можно только по согласию застройщика. Это явление носит название переуступки прав. Но застройщики крайне тяжело идут на заключение таких сделок. Юридическое оформление ложится на их плечи, да и попросту невыгодно это строительным организациям. Хотя все возможно.

Право собственности приобретается после получения на руки документов, его подтверждающих. Квартиру продавец должен освободить в установленные сроки, а затем перебраться в новое жилье. Как правило, даты выезда и въезда совпадают. Хотя иногда бывает, что люди некоторый непродолжительный период вынуждены ютиться у знакомых, родственников или друзей.

От непредвиденных ситуаций никто не застрахован, а они иногда случаются.

Рекомендуем прочесть:  Оформление недвижимости в собственность порядок

Как купить квартиру на вторичном рынке

Вы решили купить квартиру на вторичном рынке, у такого жилья есть свои преимущества перед квартирой в новостройке: ее можно увидеть и в неё можно въехать практически сразу после покупки. Однако, чаще всего она дороже новой квартиры в строящемся доме, а также на вторичном рынке нередко встречаются мошенники, т.е. вам понадобятся дополнительные проверки квартиры.

Данный этап очень важен при покупке квартиры, поэтому даже при самостоятельной процедуре поиска и осмотра на этап проверки документов рекомендуется привлекать специалиста (юриста или риэлтора), так как именно от «чистоты» квартиры зависит степень риска утраты права собственности или дополнительные расходы на оформление недостающих документов.

  • Экономия свыше 100 000 рублей на услугах агентств недвижимости по среднестатистической сделке в Москве.
  • Сопровождение сделки профессиональным юристом, а не риэлтором (подробнее — Юрист или риэлтор).
  • Во всех переговорах на Вашей стороне участвует профессионал, который поможет Вам не совершить ошибок и не стать жертвой мошенничества.
  • Вы сами выбираете пакет требуемых Вам услуг — от юридической консультации до полного сопровождения сделки «под ключ».
  • Одно из лучших ценовых предложений в Москве и Области, стоимость услуг не зависит от цены квартиры.
  • Оплата в три этапа: 30% + 40% + 30%.

Зачем переплачивать сотни тысяч рублей агентствам недвижимости за навязанные посреднические услуги? Вы всегда можете самостоятельно подобрать подходящую Вам квартиру (комнату, долю), пользуясь широко известной платной базой недвижимости либо популярными открытыми источниками объявлений, а при отсутствии времени — потратить всего 70 000 рублей на услуги частного риэлтора.

Источник: http://exjurist.ru/yuristy-i-advokaty/algoritm-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke