Что нужно знать перед покупкой квартиры

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Аспекты, которые нужно знать и учитывать при покупке квартиры

Что нужно знать перед покупкой квартиры

Покупка жилья всегда сопряжена с рисками, причем, независимо от того, идет ли речь о покупке объекта на вторичном рынке или новостройки.

В этом материале, наш эксперт постарается описать вкратце базовые аспекты, которые нужно проверить перед сделкой.

Нужно отметить, что приведенные ниже шаги являются обязательными для покупателя, но не являются исчерпывающими. На протяжении всей сделки нужно оставаться предельно внимательным и сконцентрированным на деталях, так как каждая ситуация, по сути, индивидуальна.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Приобретая квартиру на вторичном рынке, покупатель имеет ряд преимуществ: например, он видит готовую жилплощадь со всеми коммуникациями, а также может переезжать в квартиру сразу после завершения сделки. Тем не менее, покупка вторички несёт определённые риски.

Обязательно следует проверить юридическую чистоту квартиры. Вы должны быть уверены, что нет лиц, сохраняющих права на проживание в этой квартире. Право проживания может быть сохранено за некоторыми категориями граждан, даже если у них нет регистрации. К данным категориям граждан относятся:

  • Военнослужащие;
  • Несовершеннолетние воспитанники детских учреждений;
  • Осуждённые, пребывающие в местах заключения;
  • Пациенты психиатрических больниц.

Внимание! Вышеперечисленные категории лиц могут сохранять права на проживание в квартире, даже при смене её собственника.

По теме

Юридическая чистота жилплощади также подразумевает отсутствие арендных и залоговых обязательств, судебных споров, арестов и т.п.

Наличие/отсутствие некоторых из этих обременений можно проверить в выписке из ЕГРП, которую может запросить любой человек.

Покупка квартиры-новостройки у застройщика

Покупка объекта в возводимом доме имеет свои плюсы для покупателя: квартира юридически чистая, стоит она, как правило, меньше, чем аналогичное жильё на вторичном рынке. Так как покупатель является первым собственником, он не рискует приобрести квартиру, обременённую какими-либо обязательствами, или столкнуться с претензиями предыдущих владельцев.

Однако юридическое оформление недвижимости в новостройке занимает больше времени. По сравнению с заключением стандартного договора купли-продажи жилья, оформление передачи новой квартиры в Вашу собственность может длиться до двух месяцев.

Помните, даже приобретая квартиру у застройщика, вы можете стать жертвой обмана. Не редки случаи, когда компания-застройщик исчезает, прекратив строительные работы или банкротится.

Количество замороженных строек и обманутых дольщиков, также является предметом беспокойства. В связи с этим, Вам следует внимательно проверить все документы и саму фирму, воспользовавшись следующими рекомендациями:

  • Выясните, как давно организация-застройщик работает на рынке недвижимости;
  • Посетите строящийся объект;
  • Сравните цены, предлагаемые застройщиком со средними ценами на аналогичное жильё;
  • Изучите учредительные документы компании;
  • Убедитесь в наличии действительной лицензии, разрешения на строительство, проектной документации.
  • Лучше доверить проверку документов юристу.

Нужно отметить, что в наших реалиях, даже если все документы компании не вызывают вопросов и все выглядит более, чем надежно, остается вероятность форс-мажоров, которую, увы, предусмотреть невозможно.

Наша рекомендация: старайтесь работать с застройщиком, имеющим продолжительную историю и репутацию на рынке.

100%-гарантий, увы, не бывает: в данный момент встали ряд строек такого гиганта, как Группа компаний «СУ-155» и, возможно, будет объявлено о банкротсве девелоперской компании.

Для оформления купли-продажи жилплощади в новостройках используют один из следующих видов договоров:

  1. Договор долевого участия: заключается в соответствии с законодательством и предоставляет покупателю право его расторжения в одностороннем порядке. Это может быть актуально когда застройщик нарушает сроки сдачи объекта или другие свои обязательства.
  2. Договор купли-продажи с рассрочкой платежа: Позволяет вносить оплату частями.
  3. Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве: обязывает покупателя своевременно вносить членские и паевые взносы. Законодательство РФ не до конца регулирует такого вида договоры, поэтому относиться к ним стоит осторожно.

По теме

Стройка объекта затянулась? — Рассматриваем переуступку права требования

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Можете ли вы воспользоваться имущественным налоговым вычетом и как это сделать — в нашем материале.

Что нужно знать о задатке при покупке квартиры: http://lawsexp.com/kvartiry/pokupka/oformlaem-zadatok-pri-pokupke-kvartiry.html

Как убедиться в юридической чистоте квартиры?

Убедиться в том, что Вы приобретаете юридически чистое жильё можно только изучив пакет правоустанавливающих документов продавца. Отказ собственника предоставить Вам некоторые документы или, разного рода, отговорки и промедления с его стороны, должны стать сигналом к осторожности.

При покупке квартиры в ипотеку ситуация упрощается, так как объект недвижимости будет проверяться юридическим отделом вашего банка. Как правило, банки очень требовательны и внимательны к документам

При проверке документов Вы можете воспользоваться следующим алгоритмом:

  1. Проверьте, не обременена ли квартира: Информация содержится в выписке из ЕГРП, которую Вы можете получить в Регистрационной палате или МФЦ.
  2. Проверьте историю сделок объекта: Потребуется выписка из Государственного реестра, которую может получить собственник там же, где и выписку из ЕГРП.
  3. Убедитесь в законности перепланировки: Собственник может предоставить вам технический план квартиры: если планировка ему не соответствует, значит она незаконна.
  4. Если сделка совершается через доверенное лицо, убедитесь в действительности доверенности. Для этого вы можете обратиться к нотариусу, заверявшему доверенность.
  5. Убедитесь в дееспособности собственника: Любые сомнения в адекватности собственника являются поводом попросить у него справку из психо- и наркодиспансеров.Если собственник состоит на учёте в одном из этих учреждений, то сделка может быть совершена лишь через разрешение официального опекуна. В противном случае сделка считается недействительной.
  6. Проверьте кто прописан в квартире: Если на момент покупки в квартире кто-то прописан, необходимо добиться, чтобы они были выписаны. Информация содержится в справке из паспортного стола и выписке из домовой книги.Добиваться выписки третьих лиц следует потому, что даже после смены владельца, прописанные люди могут заявить свои права на проживание в квартире. Не решив данный вопрос заранее, после совершения сделки, придётся обращаться в суд.
  7. В случае наследованной квартиры, убедитесь в отсутствии других наследников. Приобретая квартиру у собственника, получившего её в наследство, нужно проверить, нет ли других наследников. У нотариуса, который ведет наследственное дело, в нотариальной книге должен иметь записи об отказе других наследников от прав на квартиру.
  8. Убедитесь в согласие супруга(и) собственника: Если жилая площадь была приобретена в браке, а собственником является только один из супругов, то он(она) должен предоставить согласие жены(мужа), заверенное у нотариуса. Заверение нотариуса не требуется в случае составления супругами брачного договора.

Долги за коммунальные услуги при покупке квартиры

Ещё одним неприятным сюрпризом при покупке квартиры на вторичном рынке может стать приобретение объекта с непогашенными долгами за коммунальные услуги.

153 статья ЖК РФ гласит: «…обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги возникают у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности…». Эта обязанность появляется с момента регистрации сделки в Росреестре. Переход права собственности происходит на основании договора и занимает не менее недели с момента его заключения.

Вы вправе требовать у собственника справку об отсутствии задолженностей за услуги ЖКХ.

Будьте внимательны при проверке документов и особое внимание уделите следующим моментам:

  • Справки должны подтверждать оплату за текущий расчётный период на предполагаемую дату передачи права собственности;
  • Оплачены должны быть: содержание общедомового имущества, водоснабжение, газ, тепло, электричество;
  • При наличии счётчиков, собственник предоставил вам акты снятия показаний.

Проверить квартиру на наличие задолженностей Вы можете попробовать и самостоятельно, обратившись в ТСЖ и снабжающие организации.

Если Вы всё же приобрели жилплощадь с долгами, попытаться избавиться от них можно двумя способами:

  1. Путем переговоров с бывшим собственником, с небольшими шансами на успех
  2. Обратиться в ТСЖ и снабжающую компанию с заявлением об открытии нового лицевого счёта.

Нужно понимать, что вовремя невыявленные непогашенные задолженности, скорее всего, лягут убытками на вас.

Янв 9, 2015Колосков Дмитрий

Источник: http://lawsexp.com/kvartiry/pokupka/aspekty-kotorye-nuzhno-znat-ponimat-pri-pokupke-kvartiry.html

Покупаете квартиру? Не доверяй, а проверяй!

Статья обновлена: 21 ноября 2018 г.

Здравствуйте, читатель. Инструкция написана на моем опыте работы, опыте моих коллег и ситуаций у клиентов. Опишу на что обратить внимание, какие документы потребовать от продавца и изучить. Внимательно прочтите всю статью.

Здесь описана проверка только на вторичном рынке. Если собираетесь купить квартиру в новостройке у застройщика, эта статья не для Вас. Там совсем другие рекомендации, которые я опишу в другой статье, и обязательно вставлю сюда ссылку на неё.

  • Проверяем квартиру и документы на неё
  • Проверяем продавцов

Узнайте кто собственник и есть ли на квартире обременение/арест

Для этого САМИ закажите выписку из ЕГРН на понравившуюся квартиру. Она называется выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах (дальше буду называть её обычной). Заказать её может любой человек на любую недвижимость в любом МФЦ (Многофункциональном центре, «Мои документы»). Если в вашем населенном пункте нет МФЦ, то в Рег.палате. Просто покажите свой паспорт и скажите адрес квартиры. Стоит 250 рублей и делается 1-2 рабочих дня — подробная инструкция заказа. Она будет в бумажном виде с печатью.

Или же можно заказать выписку в электронном виде через интернет. Электронные делаются быстрее бумажных — около 30 минут, если в Росреестре не проводятся технические работы. Её отправят Вам на электронную почту, цена та же — инструкция.

Электронную выписку я всегда заказываю в этом сервисе — Ктотам.про. Он берет официальные данные с Росреестра. Просто вбейте адрес квартиры, укажите свою электронную почту и оплатите 250 рублей, способов оплаты много.

Для чего эта выписка нужна? В ней увидите ФИО настоящих собственников, размеры их долей, когда им досталась квартира. ВАЖНО: еще она покажет наложено ли на квартиру какое-либо обременение или арест. Например, квартира находится в залоге у банка.

Или приставы наложили арест, потому что на собственника подали в суд из-за его долгов. Понятно, что тогда её купить не получится, обременения или ареста быть не должно. Еще в выписке есть план всего этажа и каждой квартиры в нём.

Для чего он нужен описано ниже о проверке на перепланировку.

Обычные выписки из ЕГРН теперь заменяют свидетельства о регистрации права (не выдаются с июля 2016 года) и кадастровые паспорта (не выдаются с января 2017 года). Конечно, Вам продавец может показать свою выписку или свидетельство, но лучше не пожалеть денег и времени, и лично заказать новую. Своим клиентам по подбору я сама заказываю.

Образцы обычной выписки

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяЭлектронная

Важно: Узнаем историю сделок с квартирой и историю проживания жильцов (кто прописывался и выписывался)

Первый этап: Одновременно с обычной выпиской закажите выписку из ЕГРН о переходе прав (буду называть её расширенной). Её также может заказать любой человек в любом МФЦ. Стоит 400 рублей, делается 1-2 дня — инструкция заказа, будет в бумажном виде. Или можете заказать электронную выписку, которую пришлют на электронную почту. Стоит 250 рублей и делается быстрее, чем бумажная — инструкция.

В расширенной будет показана история сделок с квартирой. Но только с 1998 года, когда сделки начали регистрироваться через Росреестр. В ней увидите — ФИО предыдущих и нынешних собственников, и главное — когда им досталась квартира и по какому договору/документу.

Например, они её покупали, то будет указан договор купли-продажи. Получили в наследство — свидетельство о наследстве. Им подарили — договор дарения. Если приватизировали — договор передачи в собственность, но обычно в выписке просто будет пустая графа.

Или по решению суда.

Например, ниже показан бумажный образец такой выписки на квартиру в Москве. В ней я увидела такую историю сделок: Косарёва приватизировала квартиру в январе 2002 года. Потом продала её Балденковой в августе 2006 года. Балденкова продала в январе 2006 года Галениусу. Галениус умер и квартира перешла в наследство Холодовскому в ноябре 2015 года. Холодовский продал Ахмалетдинову в мае 2016 года. На момент заказа выписки (март 2017 года) Ахмалетдинов являлся последним хозяином.

Образцы расширенной выписки (о переходе прав)

(нажмите на картинку для ее увеличения)

БумажнаяЭлектронная

Если в течение короткого времени в квартире часто менялись собственники — это повод насторожиться, уточните почему так у продавца/его риелтора. Когда она 3-4 раза продавалась/дарилась в течении года, то я лично советую не связываться с этим вариантом. Обычно таким маневром пользуются мошенники, чтобы скрыть какую-либо аферу. А их много.

Если квартира досталась продавцу по приватизации, то читайте об этом ниже.

Когда квартира досталась продавцу в наследство по закону (без завещания), нужно иметь в виду такой момент. Например, Владимир имел в собственности квартиру. У него была жена и дочь. Также есть сын от первого брака. В один день Владимир умирает, завещания он не составлял. Нотариус открывает наследственное дело и через 6 месяцев квартира переходит жене и дочери пополам, которые потом решили её продать.

Они её продали, и тут появляется сын от первого брака и требует свою долю как наследник. Так как квартира продана, он может подать в суд, чтобы признать продажу недействительной. Но совсем необязательно, что квартиру отберут. Риск очень мал, но он есть. Например, сын был несовершеннолетним на момент смерти отца и не смог реализовать свои права. И обратился в суд когда ему исполнилось 18 лет. В общем, судами рассматривается сотня нюансов.

Писать можно не на одну статью.

В суд могут подать наследники всех предыдущих собственников, вплоть до самого первого, чтобы попытаться развалить всю цепочку сделок. Поэтому когда квартира или доля в ней хоть раз передавалась по наследству, всегда помните о наследниках, об очень маленьком, но возможном риске. И своим клиентам я всегда об этом рассказываю. Если Вы откажитесь от такого варианта, я только за.

Источник: http://prozhivem.com/kvartira/pokupka/proverka-na-juridicheskuju-chistotu

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем.

В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования.

В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение».

В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении.

По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта.

Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам.

При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы.

Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам.

От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия.

Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_proverit_kvartiru_na_chistotu_dokumentov_pered_pokupkoy/5514

Что нужно знать перед покупкой квартиры и как ее проверить?

Если Вы присматриваетесь к покупке квартиры на вторичном рынке, т.е. собираетесь купить квартиру «с рук», то Вам однозначно придется учесть все скрытые нюансы и проверить эту квартиру настолько, насколько будет в Ваших силах.
Дело в том, что вторичное жилье, может иметь длинную историю, возможные обременения, скрытых наследников, недействительные доверенности на сделку и еще много-много очень неприятных нюансов, которые недобросовестный продавец (естественно) попытается от Вас скрыть…

Давайте разберемся, на что нужно обратить внимание в первую очередь — чтобы быть «во всеоружии» и проверить «чистоту» квартиры перед покупкой!

Какую информацию о квартире нужно проверить в первую очередь? 

В первую очередь, Вам необходимо получить от продавца все документы (или, как минимум, копии), которые подтверждают законное право владения этой собственностью и досконально их изучить!

Если даже на этом простейшем шаге, продавец начинает «уклонятся» от предоставления этих документов под любыми предлогами, Вам сразу же стоит задуматься – «а все ли в порядке»?

Юридическая чистота квартиры. Приступаем к проверке квартиры. 

Отметим, что проверка квартиры перед покупкой, может быть условно разделена на 2 этапа – информация, которую Вы можете получить самостоятельно, а также, информация, которую Вам может предоставить нотариус.

Проверяем наличие/отсутствие обременений и арестов на квартире

 С 2017 года, единым документом, который заменил Свидетельство права собственности, является выписка из ЕГРН, в которую входят данные о всех характеристиках объекта недвижимости, а также, данные, которые ранее хранились в ЕГРП.

Мы рекомендуем Вам самостоятельно заказать эту выписку и убедиться в правдивости данных, которые предоставил Вам продавец. В этой выписке Вы сможете узнать:

  • Количество собственников, ФИО собственников и соответствующие даты по сделкам.
  • Наличие / отсутствие обременений по объекту недвижимости (аресты)
  • Все доступные характеристики объекта недвижимости, зарегистрированные в Росреестре.

Стоимость выписки из ЕГРН – 230 рублей.

Вы можете получить выписку, заверенную цифровой подписью сотрудника Росреестра – онлайн!

Проверить квартиру в Росреестре

Проверяем историю собственников и сделок по этой квартире

 Для того, чтобы узнать всю историю сделок и собственников по определенной квартире с момента ее приватизации, необходима «Выписка из ЕГРН о переходе прав собственности». Этот документ предоставит Вам данные о бывших и настоящих правообладателях, а также соответствующие даты.

Важно отметить, что если квартира имеет очень длинную историю перехода прав собственности в коротких период времени, то это однозначный повод насторожиться! Мы все понимаем, что «квартира» — это не тот объект, который продают и покупают очень часто, поэтому, при появлении подобных сведений, Вам необходимо уточнить и разобраться в причинах такой частой смены правообладателей. Ведь именно такими схемами пользуются мошенники.

Стоимость выписки из ЕГРН о переходе прав – 230 рублей.

Вы можете получить выписку, заверенную цифровой подписью сотрудника Росреестра – онлайн!

Заказать выписку о переходе прав

Проверка квартиры на наличие долгов

 Отметим, что если квартира имеет задолженности по коммунальным услугам, таким как вода, электроэнергия, газ, телефония, интернет и т.д., то продавец обязан предоставить Вам эту информацию. А в идеальном варианте, самостоятельно погасить эти задолженности.

Данную информацию, может получить только собственник квартиры, а лучше Вам самостоятельно присутствовать при получении этих документов в ЖЭКе или Управляющей компании.

Если продавец (при наличии долгов) самостоятельно погасил все задолженности, то Вам обязательно необходимо указать это в договоре «купли-продажи». Т.к. в случае появления, новых, незамеченных ранее задолженностей, все их будет обязан погасить продавец. 

Также, Вы можете взять на себя обязательства погашения существующих долгов по квартире, заключив дополнительное соглашение. 

Какие еще сведения о квартире стоит проверить?

 Перед сделкой купли-продажи квартиры, Вам стоит обратить внимание на следующие дополнительные данные, которые Вы сможете получить вместе с продавцом, или продавец, сам может их Вам предоставить.

  • Наличие или отсутствие лиц, которые не прописаны, но имеющие право проживания после смены собственника. Например, лица, отбывающие срок наказания, срочные служащие и т.д.
  • Законность перепланировок (при их наличии). Это важый момент, т.к. при не узаконенных перепланировках, этот процесс ляжет на Ваши плечи, а он — сложный, длительный и дорогостоящий.
  • Если квартира приобреталась в браке, то обязательное наличие согласия супруга (даже если в данный момент они находятся в разводе).
  • Если у квартиры есть несовершеннолетний собственник – то процесс может очень усложнится. Для сделки обязательно потребуется разрешение от Органов Опеки и попечительства. Но если данный документ имеется – то никаких проблем возникнуть не должно.

Источник: https://rosreestr.online/blog/realty/chto-nuzhno-znat-pered-pokupkoy-kvartiry.html

Что нужно знать при покупке квартиры покупателю вторички

При совершении любых сделок и операций с недвижимым имуществом на вторичном рынке жилья необходимо быть максимально внимательным и осторожным, чтобы не попасть в какие-либо неприятные ситуации.

Самым худшим вариантом развития событий может стать невозможность въезда в новое жилье, наиболее распространенная проблема – это обнаружение прав на квартиру у третьих лиц. Данная статья рассмотрит все нюансы проверок жилья перед его покупкой и поможет избежать возникновения наиболее опасных ситуаций.

Проверка квартиры на долги

Продавец, перед совершением любых операций с недвижимостью, должен погасить все имеющиеся долги, в том числе за пользование жилищно-коммунальным фондом, интернетом и прочим. Однако на практике не все граждане являются добропорядочными и зачастую пытаются продать жилье с непогашенными задолженностями, поэтому данный момент требует проверки в первую очередь.

Не следует откладывать данную процедуру, поскольку после покупки квартиры ответственные инстанции не будут разбираться в том, кому принадлежат имеющиеся задолженности, а начнут требовать их погашения с текущего собственника.

Для осуществления данного вида проверки потребуется:

  1. Продавец должен предоставить свидетельства из всех структур и организаций, которые подтверждают отсутствие задолженностей перед ними. Рекомендуется личное присутствие покупателя в процессе получения названных документов.
  2. При составлении договора купли-продажи недвижимости необходимо внести туда пункт, свидетельствующий о том, что квартира передается новому собственнику без долгов. В случае их обнаружении в будущем, можно будет предъявить претензии другой стороне договора на основании имеющегося в нем уточнения.
  3. Несоответствие информации в полученных справках действительности чаще всего говорит только о том, что между различными структурами не был осуществлен своевременный обмен сведениями. В случае возникновения хоть малейших сомнений в объективности информации нужно посетить соответствующие организации самостоятельно.
  4. В случае возникновения ситуации, когда имеющиеся долги обнаружены, а сторона, продающая жилье, находится не в состоянии их погасить, необходимо в индивидуальном порядке обсудить пути выхода из сложившейся ситуации. Наиболее распространенным решением является оплата долгов новым собственником с учетом вычета их суммы из цены на недвижимость. Для реализации такого плана необходимо будет составить дополнительный договор.

Как проверить историю квартиры

На втором этапе необходимо проверить историю квартиры. В первую очередь проверяются сделки с данным жильем, которые производились после передачи его из муниципальной собственности в частную.

Если их количество объективно кажется чересчур большим, то есть операции по купле и продаже данной недвижимости совершались регулярно, то это является первым поводом проявить настороженность.

Для осуществления данной проверки необходимо запросить у продавца соответствующую выписку из единого государственного реестра – она будет содержать все интересующую информацию, и при этом подтверждать право собственности текущего владельца.

Осуществить запрос на выдачу такого свидетельства в ответственную инстанцию имеет право только нынешний собственник квартиры.

Как проверить качество квартиры и самого продавца

Другим, не менее важным моментом, является проверка самого жилья и непосредственно лица, осуществляющего его продажу. Начать можно с проверки квартиры:

  1. По отношению к квартире наиболее важным является проверка на наличие перепланировок и, если они обнаруживаются, необходимо узнать проводились ли они на законных основаниях или являются самопроизвольными. Осуществить это можно единственным способом – запросив справку из БТИ.
  2. Все изменения конфигурации помещения производятся только после согласования со всеми жилищными инстанциями и, если это не было произведено, собственнику грозят серьезные штрафные санкции. Все перепланировки должны либо быть узаконены продавцом, либо устранены до момента продажи недвижимости. Важно помнить, что после покупки квартиры вся ответственность за осуществленные изменения в конфигурации квартиры перекладывается на нового собственника.

Если говорить непосредственно о лице, продающем жилье, то первоначально нужно проверить его основной документ, удостоверяющий личность – паспорт. Осуществить это можно несколькими способами:

  1. Воспользоваться бесплатным онлайн-сервисом, который предоставляет официальный сайт ФМС.
  2. Совершить визит и сделать соответствующий запрос в паспортном столе.

Также в случаях, когда продавец совершает неадекватные действия, подозрительно себя ведет или иными способами заставляет усомниться в его психическом здоровье и дееспособности, необходимо уточнить состоит ли он на учете в психиатрических или наркологических клиниках.

Подтвердить факт своей адекватности владелец квартиры сможет, предоставив соответствующие выписки из перечисленных диспансеров.

Если все-таки окажется, что он состоит на учете, то процесс продажи недвижимости должен осуществлять назначенный опекун и то, только после предъявления свидетельства из органов опеки, подтверждающего разрешение на продажу жилья.

В противных случаях сделка купли-продажи недвижимости может быть признана недействительной в судебном порядке, поскольку противоречит правилам и нормам действующего законодательства.

Алгоритм действий может измениться, если процесс продажи ведет не сам владелец недвижимости, а уполномоченное им для этого лицо. В таком случае необходимо попросить его предъявить соответствующую доверенность, заверенную у нотариуса.

В том числе, требуется определить, какими правами наделен данный человек – доверенность может быть заключена только для составления и подписания договора купли-продажи, но не для каких-либо операций с финансовыми средствами.

Как проверить права третьих лиц

Одним из заключительных этапов проверки является изучение прав других лиц на продаваемую недвижимость. Для этого нужно будет предпринять следующие действия:

  1. Проверить выписку из домовой книги, которая свидетельствует, что в данной квартире не прописаны никакие другие лица, которые в дальнейшем могут предъявить права на нее.
  2. В случаях, когда продавец приобретал данное жилье, находясь при этом в зарегистрированном браке, он обязан предъявить заявление второго супруга, которое подтверждает согласие на продажу данной недвижимости. Этот документ в обязательном порядке должен быть заверен у нотариуса.
  3. Если у продавца имеется брачный договор, который разделяет доходы и имущество супругов, то свидетельство о согласии, указанное в пункте 2, не требуется, поскольку в данной ситуации четко определяется лицо, имеющее исключительное право на квартиру, которая выставлена на продажу.
  4. Продавец мог получить данную квартиру по наследству, тогда не исключен риск, что через некоторое время к делу могут подключиться и иные наследники, заявив свое право на жилье или на его долю. Для того чтобы избежать такой ситуации необходимо совместно с текущим собственником обратиться за помощью к сотруднику нотариальной организации, который вел его дело по получению наследства. Он предоставит выписку, которая свидетельствует о добровольном отказе иных возможных наследников от их доли, оформленном в письменном виде.

Пакет документов при покупке квартиры

Сбор и представление пакета документов, необходимых для продажи и приобретения жилья, является главенствующим фактором, оказывающим влияние на процесс сделки. Список самих документов может различаться в зависимости от огромного количества различных факторов, в том числе от статуса и положения продавца, специфических условий сделки и ряда других.

Этот вопрос регулируется жилищным законодательством, определяющим базовый пакет документов, который потребуется предъявить продавцу и изучить покупателю в любом случае при осуществлении покупки квартиры:

  1. Документ, удостоверяющий право продавца на владение данной недвижимостью, а также раскрывающий способ получения им данного жилья. К таковым могут быть отнесены завещание, договор дарения, договор купли-продажи и иные разновидности документов.
  2. Паспорт гражданина Российской Федерации или иной документ, способный удостоверить личность.
  3. Справки из наркологических и психиатрических диспансеров, которые свидетельствуют о том, что данное лицо является дееспособным и не числится у них на учете.
  4. Выписка из домовой книги, подтверждающая, что в данной квартире нет лиц, прописанных в ней.
  5. Свидетельство из налоговой инспекции, которое подтверждает, что за данной квартирой не числится задолженностей по налогам на нее.
  6. Справка, свидетельствующая об отсутствии каких-либо долгов за использование услуг ЖКХ.
  7. Выписка из единого государственного реестра, подтверждающая качество недвижимости с юридической стороны вопроса. Очень важно, чтобы данное свидетельство было выдано максимум за одни сутки до окончательного оформления сделки. Это связано с тем, что недвижимость может подвергаться аресту в ходе судебных разбирательств, оформлена в качества залога, ипотеки или иметь другие виды обременений.
  8. Справка из БТИ.
  9. Технический паспорт.

Когда указанный выше базовый пакет документов и, если требуется дополнительных бумаг, будет собран, необходимо будет оформить специальное заявление, которое пишется на особом бланке государственного образца. Получить его, как и осуществить всю данную процедуру, необходимо в Росреестре.

В заявлении будет указана вся основополагающая информация о проводимой сделке и ее сторонах, для подтверждения законности данного процесса, к нему необходимо приложить ксерокопию договора о купле-продаже недвижимости.

После передачи сотрудникам Росреестра всей документации и данного заявления взамен будет выдана справка, подтверждающая прием необходимого пакета документов.

Всего на процедуру регистрации права собственника законом дается один месяц. Этот процесс реализуется не бесплатно – за него нужно заплатить пошлину.

Сторона, несущая данные издержки, оговаривается во время заключения соглашения о купле-продаже, но традиционно ей является продавец недвижимости.

Какие советы стоит принять во внимание, покупая квартиру

Поскольку процесс покупки жилья не всегда является простым, возникает ряд определенных рисков. Опытные риелторы и юристы, специализирующиеся на торговых и жилищных вопросах, дают следующие советы, чтобы существенно их снизить:

  1. Внимательно изучать все документы, сопровождающие сделку. Обязательно проверить каким путем текущий владелец получил право собственности, и действовать исходя из этих обстоятельств. Договор купли-продажи дополнительно перечитать еще раз перед тем, как поставить свою подпись и после оформления сделки.
  2. Если договор заключает представитель собственника, то необходимо убедиться в том, что доверенность нефальшивая, а также, что она не отзывалась. При этом обратить внимание, какими конкретно правами она наделяет представителя. Большинство махинаций на жилищном рынке совершается именно таким методом, поэтому предварительно всегда лучше организовать личную встречу с непосредственным владельцем.
  3. Проверить наличие реквизитов лица, продающего недвижимость, в заключаемом соглашении.
  4. В случае возникновения спорных вопросов, неясностей и иных подобных ситуаций, а также при низкой юридической грамотности в целом, рекомендуется обратиться к профессиональным юристам, риелторам или нотариусам за консультациями и разъяснениями. Также можно доверить специалистам полное сопровождение осуществляемой сделки, что в значительной мере снизит возможные риски.
  5. Желательно включить в договор пункт, который говорит о передаче жилья в собственность покупателя с освобождением недвижимости от различных обременений и без права третьих лиц предъявлять свои права собственности на квартиру.
  6. Нужно обратить особое внимание на то, какие пейзажи открываются из всех окон жилья, поскольку рядом могут располагаться перерабатывающие заводы и другие нежелательные промышленные предприятия. Для многих людей имеет принципиальное значение расположение солнца в тот или иной период дня.

0,00, (оценок: 0) Загрузка…

Источник: https://homewin.ru/nedvizhimost/kvartira/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke.html