Что спрашивать при покупке квартиры в новостройке

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке?

Что спрашивать при покупке квартиры в новостройке

03.09.2018

Как не купить «кота в мешке», выбирая квартиру? Ловкий продавец может без труда запудрить мозги незадачливому покупателю, который, в результате, будет вынужден разгребать ворох «дорогостоящих» проблем или вовсе потеряет свои деньги. На этапе, когда подходящий вариант, кажется, найден, крайне важно не забыться от радости и перед тем, как делать шаги к заключению сделки, задать продавцу правильные вопросы.

Итак, давайте же разберемся – о чем нужно спросить у продавца и что следует выяснить о квартире до покупки, чтобы избежать мучительных потерь.

Вопросы по телефону: определяем целесообразность просмотра квартиры

Первый разговор с владельцем жилья, скорее всего, будет телефонным. Прежде всего, необходимо выяснить, действительно ли вы имеете дело с хозяином квартиры или за указанием «без посредников» маскируется обычный начинающий риелтор.

Далее важно еще раз уточнить параметры квартиры и обязательно – цену.

Можно задать несколько вопросов о состоянии жилья, его планировке, поинтересоваться, уместен ли торг, а также выяснить какие-то индивидуальные нюансы, которые у каждого покупателя могут быть свои. Если после получения ответа просмотр, в целом, имеет смысл, стоит сразу же договариваться о визите на объект.

Лучше назначить встречу в дневное время, чтобы рассмотреть жилье при естественном освещении.

Минимум «юридических» рисков: покупка квартиры в новостройке

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке (если, конечно, говорить о формате долевого участия). 

В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении  прав третьих лиц при продаже недвижимости.

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Перед приобретением жилья в новостройке необходимо понять, соблюдает ли застройщик ФЗ-214, имеет ли разрешительные документы, в какие сроки планирует сдать дом в эксплуатацию. Необходимо детально изучить информацию на официальном сайте строительной компании – закон обязывает девелоперов обнародовать всю базовую документацию вплоть до бухгалтерских отчетов.

Но все же есть несколько вопросов, которые стоит пояснить в офисе продаж застройщика. Прежде всего, стоит еще раз спросить, все ли в порядке с разрешениями и законностью использования земельного участка, каковы точные сроки завершения строительства, уточнить цену.

Убедившись в том, что с юридической точки зрения все чисто, стоит поинтересоваться:

  • технологиями и строительными материалами (ответы “продажника”, кстати, должны быть подтверждены соответствующими пунктами в проектной декларации и ДДУ);
  • особенностями внутренней отделки с уточнением того, что именно входит в «полный комплект»;
  • оформлением зон общего пользования;
  • возможностями перепланировки квартиры;
  • особенностями парковки;
  • планами по развитию инфраструктуры.

Необходимо внимательно ознакомиться с типовым договором, предлагаемым застройщиком, и прояснить все интересующие нюансы.

Вторичный рынок: стратегия коммуникации с продавцом

Разговор с продавцом во время просмотра квартиры должен быть деловым, однако желательно расположить к себе собственника, от этого напрямую зависит размер возможной скидки, или вероятность каких-либо прочих уступок со стороны продавца.

Перед тем, как подписывать договор, и тем более, перед тем, как выражать согласие на оформление предоплаты, продавцу следует задать как минимум девять важных вопросов:

Кто собственники квартиры, сколько их, и есть ли среди них несовершеннолетние дети?

Важно иметь дело именно с владельцами жилья, а не с их родственниками или посторонними помощниками.

Если от имени собственника действуют доверенные лица, необходимо, во-первых, попросить нотариальную доверенность, а во-вторых, попросить контакты собственника жилья, но при наличии выбора лучше все-таки покупать квартиру напрямую у владельцев.

Когда собственников несколько, надо спросить, будет ли согласие от всех. При наличии несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, стоит выяснить, согласован ли вопрос продажи со службой опеки.

В идеале, уже на момент размещения объявления о продаже все собственники, и, что еще важнее, не собственники, имеющие право проживания, должны быть сняты с регистрационного учета (это должна подтверждать выписка ЕГРН). Кроме того, должны быть в наличии документы, нотариально подтверждающие согласие всех собственников на продажу.

Как именно было получено право владения жильем?

Это нужно проверить, так как, например, квартира, полученная по наследству, может впоследствии преподнести неприятные сюрпризы (могут появиться наследники, которые в суде докажут, что их права были нарушены). Идеальный вариант – договор купли-продажи (или, что еще лучше, ДДУ).

Кто зарегистрирован в квартире, сколько человек, все ли готовы выписаться в ближайшее время?

В частности, готовность выписаться должна быть подтверждена документально (особенно по зарегистрированным не собственникам). Важно, чтобы все регистрационные процедуры были абсолютно прозрачными и не вызывали подозрений.

Могут ли какие-то третьи лица впоследствии заявить права на квартиру?

Это может быть не закрытая ипотека, не погашенный кредит под залог недвижимости, наличие каких-либо судебных тяжб, связанных с правом собственности, оформленное завещание, иные обременения.

Вне зависимости от ответа продавца, эту информацию нужно проверить лично (ЕГРН – наличие обременений, реестр завещаний – наличие  наследников).

Вряд ли продавец раскроет всю информацию по этому поводу, если захочет ввести в заблуждения покупателя. Кроме того, он может и сам не догадываться о такой вероятности в силу правовой безграмотности или незнания каких-то обстоятельств. Особенно внимательно надо относиться к этому вопросу при покупке жилья, совсем недавно полученного по наследству.

Долго ли квартира пребывает в собственности продавца?

Идеально, если этот период более трех лет. Стоит понимать, что чем этот срок больше, тем меньше вероятность того, что кто-то неожиданно заявит на нее свои права. Тем более, что есть такое понятие, как срок исковой давности, который исключает риски возникновения проблем в случае, если чьи-то права при продаже действительно были нарушены.

Имеются ли на руках все документы, связанные с продажей, или их сбор только предстоит?

Необходимость получения, например, технического паспорта, разных справок и выписок может существенно отдалить процесс завершения сделки.

Какие скрытые дефекты есть в квартире?

Вопрос кажется лишним, поскольку ни один продавец не станет без насущной потребности сразу же показывать неприглядную «изнанку» товара. Но невербально часто взгляд может быть направлен именно на проблемную зону.

Поспешный ответ или, наоборот, значительная пауза должны стать сигналом к тому, что надо проявить бдительность.

Была ли перепланировка и узаконена ли она?

Изменения границ помещений и прочие радикальные преобразования должны быть согласованы в установленном порядке. Если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, потом можно понести существенные расходы на приведение в порядок документов.

Кто непосредственные соседи?

Увы, многие из тех, кто не озаботились этим вопросом, впоследствии очень пожалели об этом – семья алкоголиков может часто устраивать концерты в ночное время, а поведение слишком активных детей в соседней квартире может помешать отдыху.

Можно задать продавцу общие вопросы относительно развития инфраструктуры, но по району стоит прогуляться самостоятельно, оценив, насколько близко находятся наиболее значимые объекты.

Важно также выяснить, какая организация отвечает за обслуживание дома и окрестной территории, и насколько качественно она выполняет свою работу.

Стоит не стесняться записывать наиболее важные сведения, чтобы потом еще раз составить себе общую картину, проверить информацию и принять окончательное решение.

Важные дополнительные вопросы

Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой. Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей. При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры).

Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.

Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом. Не лишним будет также задать вопрос о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.

Если, на первый взгляд, в квартире все понравилось, стоит задать весьма провокационный вопрос о том, будет ли продавец готов вернуть задаток, если сделка не состоится в силу сложившихся у него обстоятельств.

Впрочем, и себе стоит ответить на вопрос о том, готовы ли вы оставить задаток у владельца квартиры, если вдруг передумаете ее покупать. Все условия, связанные с получением и суммой предоплаты, а также порядком компенсационных обязательств, стоит подробно обсудить, после чего зафиксировать в договоре.

Степень «проблемности»: когда от покупки лучше отказаться?

Если есть несколько вариантов для выбора квартиры, стоит останавливать внимание на квартирах «наименее проблемных». С опаской надо отнестись к ситуациям, когда:

  • выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно и быстро выставлена на продажу, либо за последние несколько лет перепродавалась много раз;
  • квартира продается на основании доверенности, даже нотариально заверенной;
  • продавец намерен использовать альтернативную сделку, но имеет уж слишком нереалистичные планы на покупку нового жилья;
  • квартира была получена в наследство недавно;
  • сам продавец не является благонадежным (например, фигурирует в судебных процессах или может быть признан лицом, которое не всегда отдает себе отчет в своих действиях);
  • квартира находится под обременением или является объектом судебного спора;
  • жилье без явных существенных недостатков предлагается по явно заниженной цене, намного уступающей рыночной стоимости.

Конечно, названные риски не несут в себе прямого запрета на покупку именно этой квартиры. Но тщательно проанализировать документы и прояснить подозрительные моменты надо обязательно. Если же есть выбор, лучше отказаться от проблемного варианта в пользу квартиры с более простой и понятной историей.

Заключение

На современном рынке представлено достаточно много разноплановых квартир, а значит, у покупателя всегда есть шанс сделать правильный выбор. Даже если покупка является срочной, на этапе уточнения всех нюансов и проверки документов все же стоит остановиться, и изучить все максимально подробно. В противном случае спешка в стремлении заключить выгодную сделку приведет к потерям, которые иногда могут достигать суммы, равной стоимости жилья.

Надеемся, что приведенные в статье рекомендации помогут сэкономить много времени и сберечь деньги.

Источник: http://novostroyman.ru/articles/voprosy-pri-pokupke-kvartiry

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

/ Квартира / В новостройке

Позаботиться о прекрасном будущем нужно в настоящем. Покупая жилье в новом, возможно еще не построенном, доме, люди рискуют прежде всего, большой суммой денег.

Чтобы избежать этого, необходимо очень внимательно изучить множество факторов.

Проверяем застройщика

Оценить перспективу сотрудничества с той или иной строительной компанией можно по ее деловой репутации и финансовым возможностям.

Для этого необходимо получить информацию об объектах, возведенных компанией. В проектной декларации, размещенной в СМИ или в Интернете, указываются все проекты с участием фирмы за последние 3 года. Важно узнать о качестве строений, соблюдении сроков работ, наличии юридических проблем у дольщиков.

Хорошо, если застройщик аккредитован в одном из крупных банков. Все кредитные организации, прежде чем начать сотрудничать с тем или иным юридическим лицом, тщательно проверяют его благонадежность. Наличие аккредитации – отличная рекомендация.

В этом же документе указаны сведения о застройщике:

  • его полном наименовании и организационно правовой форме, адресе местонахождения, учредителях и руководителях;
  • имеющихся лицензиях и прочих разрешительных документах – имеет ли право данная фирма заниматься строительством. Проверить достоверность указанных сведений можно на сайтах соответствующих организаций. Разрешение на строительство выдается местными органами власти, его электронный вариант будет размещен на сайте администрации района или населенного пункта;
  • величине дебиторской и кредиторской задолженности, финансовом результате на момент публикации проектной декларации.

В проектной декларации подробно расписана информация об объекте строительства:

  • о целях и сроках выполнения работ;
  • его площади, месторасположении, назначении помещений, в частности, информация о том, планируется ли использовать нежилые помещения в коммерческих целях;
  • особенностях придомовой территории, например, количестве платных и бесплатных парковочных мест, наличии детской площадки;
  • о вероятных финансовых рисках, а также мерах по их предупреждению (застраховал ли их застройщик) и прочее.

Финансовые возможности застройщика определить сложно. Например, компания, занимающаяся строительством нескольких жилых микрорайонов одновременно, может арендовать всю технику и приобретать строительные материалы на условиях уступки прав требования на некоторое количество квартир, а финансовые потоки будут перенесены с одного проекта на другой, что повышает риски инвесторов.

Среди риелторов бытует мнение, что:

  • первый объект застройщика будет самым лучшим – это его реклама;
  • второй будет построен уже хуже, так как люди придут в фирму на основе рекомендаций владельцев квартир «первенца»;
  • третий и последующий – все зависит от планов руководства компании: если они хотят создать успешный бизнес, то дома будут отличного качества, если нет, то могут быть проблемы со сроками сдачи и качеством строений.

Земля и здание

Потенциальный покупатель имеет право ознакомиться с оригиналами документов, подтверждающих:

  • факт постановки компании на учет в регистрирующих органах, в том числе, в налоговой инспекции. Инвестор может изучить и учредительные документы. В них содержатся сведения о руководстве, учредителях и имуществе застройщика;
  • результаты финансовой деятельности за предыдущий год (аудиторское заключение и годовую отчетность);
  • право собственности или аренды земельного участка. Бумаги должны пройти регистрацию в органах юстиции и иметь соответствующие отметки;
  • назначение участка – данные сведения прописаны в свидетельстве о праве собственности (если земля арендуется, то к договору аренды прикладывается его копия). Территория должна быть предназначена только для строительства многоквартирного дома. В противном случае жилье не примет госкомиссия, и оформить право собственности будет невозможно;
  • получение разрешения на строительство конкретного объекта (обратите внимание на площадь, этажность и прочие характеристики здания) на определенной территории;
  • возможность подключения к коммуникациям (разрешения соответствующих организаций, договора на подключение и так далее).

Квартира

Здесь важно проконтролировать:

  • соответствие фактически используемых материалов заявленным (марку и качество кирпича и утеплителя и так далее);
  • качество исполнения (как нанесена штукатурка, проведена электропроводка и так далее);
  • площадь всех помещений и их отражение в договоре.

Застройщик определяет стоимость 1 кв.м, а цена жилья формируется путем умножения указанной величины на площадь квартиры. Чем больше размер жилья – тем больше заплатит покупатель.

Как правило, в договорах оговаривается, что окончательный расчет будет произведен на основании данных замеров БТИ по завершении строительства.

Размеры могут быть несколько завышены. Последствия для покупателя – в настоящее время он заплатит больше, в будущем возможна переплата за отопление и по налогу на имущество, проблемы с БТИ, если возникнет необходимость делать новый кадастровый паспорт.

Обратите внимание на учет площади балконов и лоджий – их площадь учитывается с учетом коэффициентов.

Даже если на площадке возведен только котлован, он должен полностью соответствовать проектной декларации.

Сделка и договор

Квартиры реализуются напрямую застройщиком или через риелторские агентства. Последние берут плату за свои услуги, предоставляют юридическое сопровождение, но не несут никакой ответственности за чистоту сделки. Агентство недвижимости гарантирует только действительность прав, которые она передает. Прочие вопросы будут решаться только между застройщиком и покупателем.

Узнайте, как оформить акт приема передачи квартиры и что должны быть обязательно отмечено в акте.

Порядок постановки земельного участка на кадастровый учет подробно расписан в этой статье.

Любой договор долевого участия (основной или предварительный) проходит регистрацию в органах юстиции. Данная мера направлена на предупреждение реализации одного и того же объекта более одного раза.

В самом документе должны быть прописаны:

  • сведения об участниках сделки;
  • подробно описана квартира в соответствии с планом застройки (площадь, строительный номер, этаж, подъезд, адрес, количество и назначение помещений, отделка, наличие коммуникаций и оборудования и прочее);
  • точная дата окончания строительства;
  • гарантийный срок на все оборудование и здание (3-5 лет);
  • фиксированная стоимость и порядок оплаты. Цена договора может быть изменена только при условии увеличения или уменьшения площади объекта.

В продолжении темы, предлагаем посмотреть короткое видео о порядке покупке квартиры в новостройках.

Резюме

Обязательно проверьте все адреса, имена и цифры – они переносятся из одного документа в другой и должны полностью совпадать. Это принципиальный вопрос, влияющий на исход возможных разбирательств. В частности, кадастровый номер земельного участка будет указан:

  • в свидетельстве о праве собственности и в договоре аренды земли (при наличии);
  • в разрешении на строительство;
  • в проектной декларации;
  • в предварительном и основном договорах долевого участия.

Изучите всю имеющуюся в Интернете информацию о застройщике, реализованных им проектах, его руководстве и учредителях.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/v-novostrojke/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke.html

Покупка квартиры в новостройке. Что нужно знать?

Многие покупатели испытывают массу неудобств и проблем при покупке квартиры в новостройке. Этого можно избежать, если вы будете точно знать, о чем нужно поинтересоваться у продавца недвижимости. Обычно покупатель не имеет представления, на что нужно обратить внимание, и поэтому сталкивается с подводными камнями, на которые не считают нужным указать застройщики.

Покупка квартиры в новостройке. Кто финансирует строительство?

Банк, финансирующий проект, является важным гарантом того, что девелоперский проект будет достроен и ваши деньги будут в безопасности, тем более что часть из них при покупке квартиры в новостройке вы платите вперед. Однако банк не может стать гарантом всех важных условий, от которых зависит покупатель. Следить за их выполнением вы должны будете сами.

Когда вы узнаете, как девелопер финансирует свой проект, придет время для серии следующих вопросов. Помимо этого, важно узнать источник финансирования не только целого проекта, но и конкретной квартиры, которая вас интересует.

Это ваша гарантия на случай, если девелопер по какой-то причине остановит строительство. Если фирма оплачивает стройку «из собственных источников», то в худшем случае вы можете остаться без денег и без квартиры.

Если же строительство финансируется банком, завершение строительства всегда контролируется.

Покупка квартиры в новостройке. Статус дома, удобства

Общаясь непосредственно с клиентским офисом девелопера или с агентством по недвижимости, обязательно выясните следующие моменты:

  1. Финансирование участка для здания и его окрестностей.
  2. Техническое состояние и юридический статус жилого помещения.
  3. Дополнительные помещения и платежи в данном доме.
  4. Сообщество владельцев квартир и администрация здания.
  5. Договорная документация.

Перед тем как вы начнете расспросы, нелишним будет почитать на форумах в интернете, что пишут об этом девелопере и покупке квартиры в новостройке владельцы квартир. Многие из них рассказывают о том, с чем они столкнулись при покупке недвижимости. Это поможет вам предотвратить возможные аналогичные проблемы в будущем.

Из жизни владельцев квартиры в новостройке

Супруги искали дешевую квартиру в новостройке. В течение нескольких недель различные девелоперы предлагали им более высокую цену за сверхстандартные услуги и оснащение квартиры, а также некоторые условия в арбитражном соглашении договора, дорогое отопление электрическими нагревателями и планируемое строительство большого склада рядом с домом. И если бы они не задали правильные вопросы в правильное время, то им пришлось бы за все это заплатить.

Покупка квартиры в новостройке. Будет ли ваш дом стоять на собственной земле?

Часто девелоперов приходится спрашивать о том, как сейчас обстоит дело, и как потом будет обстоять, когда строительство закончится. Статус незавершенного девелоперского проекта меняется по мере готовности новостройки. Сначала нужно определить, какие участки земли после окончания строительства будут принадлежать девелоперу, а какие — сообществу владельцев квартир. Это можно узнать в письменном докладе по имущественным правам (чеш. majetkoprávní elaborát).

Не забудьте обратить внимание на подъездную дорогу к дому. Она так же важна, как и земля под домом, поскольку может стать предметом различных споров и недоразумений.

Может случиться и так, что после покупки квартиры в новостройке вы не сможете подъехать к своему дому. Банки, финансирующие стройку, обычно обращают на это внимание, прежде чем войти в проект, но надеяться на них полностью тоже нельзя.

Подъездная дорога к дому является собственностью сообщества владельцев квартир или города, но никак не частных собственников.

Единственное, что вы не узнаете из доклада по имущественным правам, это будущее прилегающих участков, которые не являются вашими при покупке квартиры в новостройке.

В любом случае чем больше информации вы о них соберете, тем лучше — в первую очередь это касается построек в рамках данного проекта (как долго продлится строительство, какие этапы планируются, где будут ездить грузовые машины).

Также это относится к другим планируемым постройкам, которые можно частично проверить в кадастровом плане или в органах местного самоуправления. Помните, что строительство возле вашего дома может отравить вам жизнь.

Покупка квартиры в новостройке. Документы, которые вы имеете право запросить

Перед покупкой квартиры в новостройке рекомендуем вам взять большую папку и запросить у девелопера следующие документы:

  • элаборат по имущественным правам (чеш. majetkoprávní elaborát);
  • техническое описание (чеш. katalogový list);
  • карты этажей (квартиры, гаражи, кладовки);
  • стандарты квартиры;
  • прайс сверхстандартных услуг и нетипового оборудования, график изменений, сделанных клиентом;
  • пример заявления владельца и дата регистрации в кадастре;
  • проект договорной документации;
  • график погашения платежей;
  • будущий план строительства.

Покупка квартиры в новостройке. Квартира, студия или подвал

При покупке квартиры в новостройке не стесняйтесь спрашивать, будет ли ваша квартира действительно жилым помещением. Это вполне адекватный вопрос, учитывая, что помещение, которое не вписалось в лимиты и нормы по шуму и солнечному свету, может быть утверждено в качестве студии, где вам не дадут прописку. Особенно это касается подозрительно дешевых квартир на первом этаже.

И хотя студия пригодна для проживания, вы получите недвижимость более низкого качества и худший правовой статус помещения. Если вы приняли решение о покупке квартиры в новостройке, то, по крайней мере, требуйте скидку. Если же вам будут предлагать нежилое помещение, знайте, что жить в нем нельзя. Спецификацию жилого помещения вы можете узнать из технического описания (чеш. katalogový list). Требуйте, чтобы в нем был масштабный план, включая элементы отделки объекта.

Очень важно  также задать девелоперу вопрос, когда будет регистрироваться заявление владельца (чеш. prohlášení vlastníka) в кадастре недвижимости, которое четко разделит изначально одну недвижимость — постройку — на отдельные части: жилые и нежилые помещения и общие помещения в доме.

Разные девелоперы выдают это заявление на разных этапах строительства. Пока проект находится на стадии строительства, существует несколько методик, как измерить квартиры. Со временем клиент может обнаружить несоответствие реальных размеров квартиры с тем, что написано в техническом описании.

Допустимые отклонения от указанных в техническом описании размеров оговариваются в договоре купли-продажи. Там оговаривается и снижение цены при превышении размеров отклонений, особенно если это отклонение становится причиной для аннулирования договора.

Покупка квартиры в новостройке. Кладовку или гараж лучше записать отдельно

Когда вы ознакомитесь со статусом жилого помещения, можете начать спрашивать о дополнительных помещениях. Это делается для того, чтобы вы не платили ничего лишнего.

Попросите карты отдельных этажей здания, где вы сможете увидеть, как сделаны общие помещения и дополнительные помещения, например, гараж или кладовка.

При покупке квартиры в новостройке поинтересуйтесь в кадастре недвижимости о статусе дополнительных помещений — будут ли гараж и кладовка частью жилого помещения или они будут записаны в нем отдельно?

Этот момент должен быть отражен в договоре купли-продажи. Что касается гаража, парковочного места, кладовки и подвала, лучше всего, чтобы эти помещения были записаны как отдельные нежилые помещения. Это обеспечит вам гораздо большую гибкость: вы сможете их продать отдельно либо сдать, независимо от квартиры. Либо это поможет вам выгоднее продать квартиру, поскольку ее цена не будет обременена стоимостью дополнительных помещений (а если бы помещения были частью квартиры, то цена была бы выше).

Балконы, лоджии и террасы не являются самостоятельными единицами. Однако обычно они являются частью фасада, то есть общим пространством с исключительным правом на его использование. Это выгодно с точки зрения ремонта — после покупки квартиры в новостройке средства на их ремонт вы имеете право попросить в сообществе владельцев.

Покупка квартиры в новостройке. Скрытые расходы

Скрытые дополнительные расходы могут отравить жизнь при покупке квартиры в новостройке.

В девелоперских проектах и квартирах в новостройках вы рискуете оказаться в ситуации, при которой квартира будет включать в себя дополнительные помещения, услуги или землю, за счет которых повысятся платежи.

Кроме того, обратите внимание на то, какое в доме будет отопление и какие компании поставляют те или иные услуги. И, наконец, узнайте, сколько вы будете платить за так называемые дополнительные услуги (чеш. nadstandard).

Некоторые девелоперские проекты учитывают дополнительные удобства, которые, несомненно, порадуют вас, например, в отеле, где вы проведете одну ночь в году. Но если вам придется платить за эти удобства целый год после покупки квартиры в новостройке, то вы, возможно, решите от них отказаться.

Это, например, консьерж, охрана, видеонаблюдение, сауна или бассейн. Платежи могут быть повышены благодаря прекрасному парку рядом с домом, если он будет являться частью общей собственности, и вам необходимо будет платить за его содержание.

Большое внимание стоит уделить стандартам дома и квартиры, из которых вы узнаете и о виде отопления, которое планируется установить в здании. Важен и прайс на так называемые нестандартные квартиры. Некоторые девелоперы по умолчанию считают по принципу «все включено», что выходит заметно дороже типовых вариантов.

Покупка квартиры в новостройке. Вам потребуются техник и юрист

Чтобы вы были юридически защищены, помимо проверок девелопера, стоит пригласить еще техника и юриста.

Инспекторы, предлагающие оценить старые квартиры, могут осуществить контроль и на новых квартирах в разных фазах строительства, и после покупки квартиры в новостройке и сдачи ее в эксплуатацию.

Для проверки юридических дефектов в документации на недвижимость не помешает обратиться к юристам. В худшем случае может оказаться, что девелоперу не принадлежит ни строительство, ни земля, которую он собирается продавать.

И, конечно, юрист необходим для контроля и подготовки договорной документации и экономии финансов. Особое внимание уделите гарантии, а также условиям и правилам расторжения договора.

Источник: http://cznews.ru/pokupka-kvartiry-v-novostrojke/

Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Если вы собираетесь приобрести жилплощадь в новостройке, возведение которой еще не завершено, стоит внимательно подойти к переговорам при покупке квартиры от застройщика. Иначе есть риск оказаться в неприятной ситуации, став владельцем жилья в долгострое.

Перед тем как встретиться с продавцом, важно узнать как можно больше информации о компании, выполняющей строительство. В первую очередь следует уточнить такие нюансы:

  • срок работы в сфере жилой застройки;
  • отзывы жильцов о реализованных проектах;
  • наличие скандальных ситуаций, связанных с проектами застройщика: судебные разбирательства, факты аварий на объектах.

Также можно лично посетить другие здания, созданные компанией, для оценки качества строительства, если есть такая возможность. К самой встрече стоит подготовить ряд вопросов, главными среди которых являются следующие…

Вопрос № 1: Каковы документальные основания застройки?

У добросовестного застройщика, предлагающего жилье для покупки, должны быть в наличии следующие документы:

  • Подтверждение права пользования земельным участком. Это может быть договор на аренду/субаренду или передачу прав собственности. При этом стоит обратить внимание на назначение участка, которое должно совпадать с действиями застройщика.
  • Разрешение на ведение строительных работ. Необходимо проверить даты и наименование организации, указанные в документе. Если разрешение не оформлено, просрочено или оформлено неверно, здание не может быть сдано в эксплуатацию и привлечь застройщика к ответственности будет сложно.
  • Договора с поставщиками ресурсов. Еще на этапе строительства должны быть заключены акты о поставке ресурсов и договора с компаниями, которые осуществят подведение коммуникаций. Предоставление этих документов является гарантией, что в квартире покупателя будет свет, вода и другие удобства.

Если строительство здания уже завершено, застройщик также должен предоставить акт о вводе объекта в эксплуатацию. Его наличие говорит о том, что дом прошел приемку государственной комиссией, которая может занимать от 3 до 6 месяцев.

Вопрос № 2: Как финансируется строительный проект?

Нередко покупатели задаются вопросом, как проверить застройщика при покупке квартиры на финансовую состоятельность. Прежде всего, стоит аккуратно расспросить об этом представителя компании, уточнив:

  • источники инвестиций;
  • наличие банковских займов;
  • тип залогового имущества.

Помимо этого, необходимо выяснить, имеются ли на данный момент у застройщика другие проекты строительства в реализации. Если земля используется по инвестиционному договору, можно направить запрос в государственные органы для определения наличия задолженности.

Чем больше обязательств у организации, тем неустойчивее ее положение на рынке в случае кризисной ситуации.

Вопрос № 3: По какой технологии возводится здание?

От технологии строительства будет зависеть не только долговечность многоквартирного дома, но и комфорт проживания в нем. Сегодня обычно применяется одна из трех методик:

  1. Кирпичное строительство

    Такие здания отличаются высокой надежностью и долговечностью, а также хорошей шумоизоляцией. Кирпич применяется чаще всего при возведении элитного многоквартирного жилья и домов малой этажности, поскольку стоимость материала высока.
  2. Панельное строительство

    Наиболее бюджетная технология, которая также способствует быстрому возведению домов. Панельные постройки хорошо держат тепло, однако их звукоизоляционные характеристики хуже, чем у кирпичных объектов.
  3. Каркасно-монолитное строительство

    Такие многоквартирные здания по многим показателям являются оптимальными: теплые, с хорошей шумоизоляцией, средние по цене. Главным их достоинством является легкость перепланировки: сносу подлежит любая стена, поскольку несущая нагрузка приходится на каркас. Однако эта методика еще недостаточно широко распространена.

Вопрос № 4: Каковы технические особенности квартир?

Тщательное рассмотрение этого аспекта поможет понять, какую жилплощадь вы получите в итоге и какие потребуются расходы для полноценного заселения. Обычно застройщики определяют состояние квартир краткими описаниями проведенных отделочных работ. Расшифровываются они следующим образом:

  • без отделки: черновой пол и потолок, стены без выравнивания, подведенные провода, электросчетчик, бюджетная дверь (а иногда и ее отсутствие) и одинарное остекление;
  • черновая отделка: наличие цементной стяжки на полу, базовое выравнивание стен, установка выключателей и розеток, двухкамерные стеклопакеты с подоконниками;
  • полная отделка: чистовая отделка стен, пола и потолка, наличие базового набора сантехники (унитаз, раковины, ванна/душевая кабина), наличие надежной двери и т. д.

По техническому оснащению квартир также стоит уточнить возможность подведения газа, поскольку в некоторых домах доступна только электрификация.

Дополнительная информация, которую необходимо получить:

  • количество квартир на площадке;
  • вид из окон и естественная освещенность;
  • возможности перепланировки.

Вопрос № 5: Какой будет инфраструктура объекта?

Прежде всего, важно рассмотреть домовую и придомовую территорию. Среди внутренних технических объектов для современных людей наиболее значимы лифты и мусоропроводы. Их наличие способно существенно облегчить жизнь.

Среди внешних объектов стоит уделить внимание парковке:

  • наличие;
  • количество мест;
  • покрытие (земляное или асфальтированное).

Также важно расспросить застройщика о создании детских и спортивных площадок, мест для посадок, для отдыха и об озеленении территории. Не стоит забывать и про оснащение подъезда: козырьках, пандусах, лавочках, урнах.

Далее обязательно уточните условия района застройки: удаленность от трасс и шоссе, производственных предприятий, свалок и кладбищ.

Если предусмотрена покупка квартиры от застройщика в полностью новом районе, важно выяснить, планируется ли создание на территории детских садов, школ, больниц, торговых центров и других объектов инфраструктуры, а также сроки их создания.

Юридические вопросы

Это не менее важные аспекты при приобретении жилплощади в новостройке. Однако их обсуждение лучше всего проводить в присутствии юриста или с последующей консультацией с ним.

К таким вопросам относятся:

  • условия оплаты и возможность изменения ее размеров во время строительства;
  • размер неустойки за задержку сроков возведения и сдачи в эксплуатацию объекта;
  • условия расторжения договора и возможности переуступки жилплощади;
  • наличие дополнительных платежей: пени, оплата домофона, переобмера квартир и т. д.

Текст договора также стоит предоставить юристу для полноценного изучения перед подписанием.

Несколько слов необходимо сказать о наиболее удачном моменте для покупки жилья в новостройке. Оптимально приобретать квартиры в домах, законченных на 60-70 %. Такие объекты имеют меньше риска оказаться долгостроями, при этом цены на жилплощадь в них еще не так высоки, как после полного завершения строительства.

ООО «Корпорация ВИТ» готова предложить новостройки от застройщика. При сотрудничестве с компанией каждый покупатель получит профессиональные ответы на все интересующие вопросы и индивидуальный подход. Мы работаем в строительной сфере свыше 20 лет, реализуя проекты, не вызывающие нареканий у их владельцев.

Компанией реализовано более 10 крупных объектов, которые сегодня успешно функционируют. ООО «Корпорация ВИТ» продолжает создавать комфортабельные жилые дома, на территории которых вы обязательно сможете найти подходящую квартиру для себя!

Источник: https://vitcompany.ru/articles/kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-zastroyshchikam-pri-pokupke-kvartiry/

Предварительный сбор информации

Прежде всего, к разговору требуется подготовиться: собрать информацию о доме, квартире и самом застройщике.

Репутация строительной компании – первое, что нужно выяснить при покупке жилья, если вы хотите получить качественную квартиру в оговоренный срок и не волноваться, что застройщик сбежит с вашими деньгами. Кстати, если это первый дом застройщика, трудно гарантировать, что он будет завершен успешно.

Если же компания работает в строительном бизнесе достаточно давно, пользуется заслуженной репутацией, регулярно сдает дом за домом, а жильцы не высказывают нареканий, тогда застройщику можно доверять.

Собрать информацию в наши дни не сложно, ответы на многие вопросы можно найти с помощью интернет-ресурсов. Проектная декларация, разрешительная документация, планировка, условия рассрочки или ипотеки обычно выкладываются на официальной странице проекта. На многочисленных форумах можно просмотреть мнения о застройщиках, публикуется и рейтинг строительных компаний.

Таким образом, когда покупатель обращается к застройщику, у него должно быть уже сформировано мнение о доме и компании и составлен список вопросов, которые необходимо прояснить.

Предъявите документы

Начать стоит с вопроса о наличии документов на осуществление строительства. У добросовестного застройщика в порядке будут все разрешительные документы.

Прежде всего, это документы на землю, на которой осуществляется застройка. Отметим, что земля может находиться в аренде, субаренде или в собственности. Важно, чтобы назначение земельного участка не конфликтовало с характером проводимых работ: если земля отдана под индивидуальную застройку, на ней не может быть построен многоквартирный дом.

Важно спросить и разрешение на строительство. Если компания-застройщик его не имеет, она не может вести строительные работы. Если дом построен без оформления этого документа, Госстройнадзор не примет постройку. Следует помнить, что разрешение должно быть действующим и оформленным на имя застройщика, который в дальнейшем понесет ответственность перед покупателем.

Следует спросить и о наличии договоров с газовщиками и энергетиками. Подключение коммуникаций – процедура долгая и дорогостоящая. Будет обидно, если некоторых технических удобств в новой квартире не видать по причине нехватки выделенной энергетической мощности. Замечательно, когда уже на начальном этапе компания сможет предоставить технические условия на все коммуникации. Тогда можно не сомневаться, что газ, свет и вода у жильцов будет сразу после заселения.

Не лишним будет также спросить, кто подводит коммуникации, и найти сведения о них и отзывы в интернете.

Не менее важно поинтересоваться типом договора – ЖСК, ДДУ и т.д. Каждый договор характеризуется своими особенностями приобретения жилья, которые обязательно следует учитывать при его подписании.

Прозрачность финансовой ситуации

Чтобы оценить финансовую надежность застройщика, потенциальному покупателю стоит спросить, кто осуществляет инвестиции в строительство дома, привлекает ли компания банковские кредиты, и что выступает в качестве залога в случае их привлечения.

Чем меньше долговая нагрузка застройщика, тем вероятнее, что он справится со строительством даже в случае кризиса. Отметим, что лучше, если застройщик возводит здание на собственном участке.

Если земля используется по инвестиционному договору, стоит выяснить, не имеет ли застройщик задолженностей перед городским бюджетом по этому участку.

Нужно обсудить, какой будет стоимость вашей квартиры при различных вариантах оплаты (полная предоплата, рассрочка, ипотека), наличие акций. Сразу лучше осведомиться об условиях расторжения договора, в том числе и по переуступке.

Стоит также помнить, что застройщик может включить в договор дополнительные расходы: пени, регистрацию документов и ипотеки, переобмер квартир, оплату домофона, камеры, коммунальные платежи вперед и прочие траты.

Технические вопросы

Если вы покупаете жилье на начальной стадии строительства, поинтересуйтесь типом строящегося дома. Под внешней отделкой их иногда трудно отличить.

Дома из кирпича доказали свою надёжность с годами. Сейчас таким способом возводят дома малой этажности и элитные дома, их стоимость высока, а времени на строительство требуется больше.

Панели дают возможность в сжатые сроки возводить прочные и теплые многоэтажные дома. Их недостатки: плохая шумоизоляция и невозможность перепланировки.

Каркасно-монолитные постройки сочетают достоинства двух предыдущих. Этот тип возведения зданий представляется сейчас наиболее перспективным. Несущая нагрузка ложится на железобетонный каркас дома, что дает возможность планировать расположение комнат так, как захочется будущему владельцу, и каждая стена может быть снесена.

Далее следует выяснить, из какого материала будет осуществлен монтаж стен и межкомнатных перегородок.

Здесь может быть использован кирпич или блоки различных видов. Кирпич — лучший материал: теплый, прочный, легко вкрутить шурупы. Силикатные блоки экологичны. Блоки, производимые методом вспенивания, имеют некоторые особенности: они не испытаны во времени и в них трудно забить гвоздь.

Относительно отделки квартиры тоже лучше спросить заранее. Тут возможны три варианта. Если в квартире нет отделки, покупатель получит бетонный пол, невыровненные стены и самое простое остекление, электросчетчик и провода.

При черновой отделке стены выровнены, пол предполагает цементную стяжку, выключатели и розетки установлены, стеклопакеты двойные, откосы оформлены, подоконники есть.

Полная отделка означает, что в такой квартире есть все необходимое, чтобы заселиться.

Немаловажно выяснить, сколько квартир будет на площадке, какие лифты установят, сколько их и где они будут находиться. И поинтересоваться относительно мест расположения мусоропроводов. Звуки лифта и грохот крышки мусоропровода могут доставить немало неудобств, особенно в ночное время.

Территория вокруг дома

Не лишним будет спросить о возведении объектов социальной структуры и поинтересоваться о перспективе: какая застройка планируется через несколько лет, а также, есть ли недалеко от дома экологически вредные предприятия, железнодорожные пути, свалки и кладбища.

Если вы собираетесь купить квартиру в жилищном комплексе и ваш дом построен одним из первых, нужно приготовиться в ближайшие годы дышать цементом и терпеть грохот самосвалов и тракторов. Отметим, что 17-этажный дом не построится ранее, чем за полтора года, поэтому сроки застройки комплекса тоже следует уточнить.

Владельцы автомобилей наверняка захотят знать, предусмотрена ли парковка около дома, сколько машиномест запланировано на одну квартиру.

При покупке жилья в новом районе задайте застройщику вопрос, планируется ли строить школу, детский сад и когда будет произведено озеленение.

Стоит учесть и экологическую обстановку. Можно задать вопрос застройщику или посмотреть в интернете экологические карты местности, на которых обозначены все вредные факторы.

Заключение

На первый взгляд может показаться, что приобретение собственной квартиры невозможно без посторонней помощи. Однако если вы воспользуетесь нашими советами, то без труда преодолеете этот путь.

Главное помнить, что спешка в этом вопросе может обернуться неприятными сюрпризами в будущем. Поэтому проявлять особое внимание необходимо на всех этапах сделки.

Также не стоит забывать про специалистов, которые сделают всю работу за вас, но в этом случае следует обращаться только в проверенные агентства, которые дорожат своей репутацией.

Источник: http://novostroev.ru/articles/kakie-voprosy-nuzhno-zadavat-zastroyshchikam-pri-pokupke-kvartiry/