Договор аренды квартиры подводные камни

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Мошенники, «честный» отъем денег и другие подводные камни аренды квартир

Договор аренды квартиры подводные камни

Сфера аренды квартир была облюбована махинаторами с того самого момента, как этот институт увидел свет на рынке недвижимости. Причины такой заинтересованности аферистов данной отраслью очевидна — здесь просто оставаться безнаказанным.

Ведь большая часть сделок, связанных с арендой жилых помещений, осуществляется без какой-либо регистрации в соответствующих органах (ну кому охота отдавать государству часть кровно заработанных?), а договоры  зачастую являются юридически безграмотными и неспособными защитить права квартиросъемщиков.

Последние, в свою очередь, в связи с сравнительно небольшими суммами сделки крайне редко прибегают к помощи юристов или риэлторов, надеясь на собственную смекалку, расторопность и «богатый жизненный опыт».

Само по себе мошенничество зиждется, как и тысячу лет назад, на простейшей психологии и слабостях человеческих. Хочется снять квартиру по заниженной цене — и вот уже деньги несчастного обмениваются на очередную сказку про срочность сдачи или больных родственников.

Так как же не стать тем пресловутым «лохом» и не попасться на крючок к мошенникам? Как почуять скрытый подвох там, где его на первый взгляд нет и быть не может? Какие схемы чаще всего используют нечистые на руку дельцы, и как отличить добросовестного арендодателя от «кидалы»? Обо всем этом и пойдет речь далее:

Заключение договора и проверка права собственности

Информационные агентства

Мошенники

Несколько собственников или жильцов

Выводы

Заключение договора и проверка права собственности

Начнем мы, пожалуй, с того, что любая сделка по аренде жилья должна заключаться посредством составления соответствующего договора. Договор составляется в простой письменной форме — подписывается сторонами, желательно в присутствии свидетелей и/или специалистов, нотариального заверения не требует. Не требует он и государственной регистрации, если в нем указан срок менее года (затем договор просто продлевается).

Подписание этого документа определяет права и обязанности сторон сделки и, чтобы ни случилось, у нанимателя появляется возможность защиты своих прав. Договор найма должен содержать все существенные условия сделки — срок действия, размер арендной платы, возможную амортизацию имеющегося в квартире имущества и его перечень, порядок уплаты коммунальных расходов и телефона, и пр.

Более подробно о составлении договора можно прочитать на нашем портале в статье Снять квартиру — как найти, заключение договора, отношения с владельцем.

В зависимости от того, находится квартира в собственности или нет, различают договора найма и поднайма. Поэтому обязательно при подписании договора или даже ранее убедитесь, что предлагаемая вам квартира является собственностью противоположной стороны. Для этого попросите показать свидетельство о гос.

регистрации права собственности или хотя бы договор с отметкой регистрирующего органа, по которому собственник получил свои права. Чаще всего это не делается из-за неловкости или ограничиваются проверкой паспортов,  оставляя все на доверии.

Если сумма сделки высока (большая предоплата и залог), рекомендуем обратиться в Управление федеральной регистрационной службы и  заказать выписку из ЕГРП, в которой будет указан последний собственник квартиры.

Имейте ввиду, без ведома собственника или его доверенности квартиру сдать нельзя и по такой сделке вас могут не то что выселить завтра, но и не заселить сегодня. Часто случается, что сдается муниципальная квартира, которую прописанный в ней гражданин искренне считает своей. Это не так и подобные операции должны проходить уже по согласованию властей.

Итак, помните, что только договор найма, в котором прописаны все существенные условия заключаемой сделки, а также подтверждены соответствующие права наймодателя, является гарантом защиты ваших прав в случае возникновения конфликтных ситуаций. Все это не составит труда и не займет много времени, зато вы избавитесь от риска в один прекрасный момент оказаться под открытым небом, судорожно соображая, где бы срочно снять квартиру — Москва не терпит неорганизованности.

Информационные агентства

А сейчас рассмотрим основные подводные камни и виды мошенничества в сфере аренды, распределив их по категориям в зависимости от способа поиска желанной жилплощади.  Итак, что мы обычно делаем, когда пред нами возникает необходимость съема жилья? Правильно, мы хотим сэкономить и стараемся снять квартиру без посредников.

После обзвона знакомых заглядываем в прессу, а там нас уже ждут информационные агентства. Пожалуй, это наиболее распространенный, классический вариант обмана наивных арендаторов. При этом вполне правдоподобный и с виду прозрачный.

Суть заключается в том, что с клиентом заключается договор, предметом которого является предоставление информационных услуг — контактных данных собственников, сдающих в аренду комнату или квартиру. Согласно договору оплачивается не конечный результат — съем жилплощади, а ограниченная по времени подписка на набор сведений, зачастую не имеющих какого-либо отношения к реальному положению вещей.

На практике по указанным в списке номерам может и вовсе не оказаться сдаваемых площадей, или они уже давно сняты, или же совершенно не соответствуют заявленным вами требованиям (как ценовым, так качественным и территориальным). Своих клиентов информационные агентства «покупают» баснословно низкой стоимостью собственных услуг, варьирующейся в пределах 2000-5000 рублей.

При этом сразу же после заключения договора и уплаты денег клиент обычно подписывает акт приема-сдачи выполненных работ, чем добровольно подтверждает полноту и качество предоставления предусмотренных в договоре услуг. Доказать после этого факт нарушения собственных прав попросту невозможно.

Для пущей правдоподобности вам могут даже предложить посмотреть ту или иную квартиру вместе с «агентом» прямо сегодня, однако и в таком случае не торопитесь что-либо подписывать или оплачивать — в 99% случаев встречу перенесут с сегодня на завтра, с завтра на следующую неделю, и так до бесконечности.

Как не дать себя «надуть» подобным аферистам? Лучше всего просто не связываться с ними, обращаясь вместо этого в проверенные агентства недвижимости, которые, хоть и возьмут с вас комиссию, однако будут сопровождать ваши поиски до их логического конца — подписания договора найма подходящего по всем параметрам жилья.

Вывод — старайтесь никогда не платить посреднику, как бы он ни назывался, до того, как с владельцем жилья будет достигнуто соглашение в виде заключения договора найма.

Справедливости ради добавим, что на рынке недвижимости есть несколько специализированных компаний, которые оказывают качественные информационные услуги как риэлторам, так и частным лицам. Они работают давно и хорошо известны в профессиональных кругах. Например, к таким организациям относится группа компаний Риэлто.

ру, одна из структур которой производит базы данных по недвижимости — не только по аренде квартир, но и по продаже жилья, по операциям с коммерческой и загородной недвижимостью. В интернете Риэлто.ру представлена порталом по недвижимости Realto.ru. Чтобы понять, кто именно ведет с вами переговоры, достаточно внимательно ознакомиться с договором или навести соответствующие справки.

Кроме того, попробуйте заказать у информационной компании пробник за один день и проверьте качество информации. Если вам откажут даже за деньги — значит и нет смысла продолжать с ними сотрудничество.

Мошенники

Следующим популярным способом обмана является субаренда жилья. Схема предельно проста:  мошенник снимает привлекательную по всем показателям квартиру на короткий срок (месяц, неделя, порой даже посуточно), после чего оперативно ее пересдает по заниженной стоимости гражданам. Еще бы, снять квартиру в Москве всего за 500 у.е.

, да еще и в пяти минутах от метро — желающие находятся мгновенно! И их не смущает то, что арендодатель обычно просит внести предоплату за полгода вперед якобы потому, «что уезжает в Гонолулу». И даже тот факт, что заселиться будет можно лишь через неделю, не настораживает обрадованных арендаторов. Таким нехитрым способом одна и та же квартира может сдаваться по многу раз одновременно нескольким арендаторам.

Поэтому всегда, заключая договор, требуйте у человека, называющего себя владельцем квартиры, предъявить паспорт и правоустанавливающие документы на жилье. Порядочного арендодателя эта просьба нисколько не смутит, а вот мошенников заставит отказаться от попытки вас обмануть.

Обращайте внимание не только на документы, но и на личность наймодателя. По каким еще номерам можно до него дозвониться, кроме уже известного вам сотового? Постарайтесь его запомнить. Оглянитесь на обстановку квартиры, насколько она соответствует хозяину, есть ли характерные личные вещи, например, фото владельца за стеклом книжной полки. И так далее, будьте наблюдательны.

К этой же категории мошенничества можно отнести схему, когда жилье несколько раз сдается якобы близкими родственниками или друзьями от имени владельца по подделанным доверенностям. Клиент, прельщенный подвернувшейся возможностью дешево снять квартиру без посредников, вряд ли станет дотошно проверять подлинность документов, тем более, если ему даже предложат переговорить с якобы «хозяином» квартиры по телефону.

Кроме того, сбивает с толку опасение за время проверки упустить квартиру, сдающуюся на столь выгодных условиях. Помните, лицо, уполномоченное владельцем на представительство собственных интересов, должно обладать для этого действующей нотариально заверенной доверенностью. Обязательно разыщите этого нотариуса и проверьте, действительно ли он заверял данный документ. Кроме этого, такой человек должен предъявить копию паспорта владельца и копию соответствующих документов, подтверждающих право собственности.

Качественно подделывать весь пакет требуемых документов весьма сложно, к тому же хлопотно.

Какие моменты должны настораживать даже в тех случаях, если ваш потенциальный арендодатель предъявил упомянутые выше документы? Характерными признаками мошенничества подобного рода следует считать:

  • явно заниженную стоимость предлагаемой квартиры;
  • спешку в процессе осмотра жилья и заключения сделки;
  • незамедлительное согласие арендодателя на любые условия клиента, даже явно невыгодные;
  • требование внесения необоснованного аванса за длительный срок вперед;
  • возможность заселения в квартиру по истечению нескольких дней.
  • Если на основании вышеизложенных моментов у вас в процессе оформления сделки возникли сомнения в правомочности арендодателя, не поленитесь навести о нем справки у своих потенциальных соседей. Они-то точно знают все о хозяине квартиры, и могут предоставить вам требуемую информацию.

    Несколько собственников или жильцов

    Выше мы уже не раз упоминали о том, что для сдачи жилья арендодатель должен обладать правом собственности на нее.

    Однако как же быть, если квартира принадлежит сразу нескольким лицам на праве долевой или совместной собственности? А ведь такие мошеннические схемы также весьма распространены и арендаторов нередко просят «с вещами на выход» другие собственники, не предоставлявшие свое согласие на заключение сделки.

    Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации, необходимо в процессе подписания договора найма заручиться письменным согласием с его условиями всех лиц, являющихся совладельцами жилья  или зарегистрированными по данному адресу жильцами.

    В случае с неприватизированным жильем, владельцем которого является город, требуется не только письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц, но и разрешение районного жилищного агентства.

    Аналогично и в случае съема комнаты в коммунальной квартире, даже если она приватизирована — если соседи против вашего присутствия, лучше поискать другие варианты.

    Выводы

    В рамках данного материала мы рассмотрели лишь наиболее распространенные схемы квартирных афер. В любом случае все зависит лишь от вас и от вашей бдительности. Ну и напоследок резюмируем основные моменты статьи, которые, надеемся, помогут вам не стать жертвой мошенников:

  • Будьте на чеку, если вам предлагают неимоверно дешево снять квартиру, Москва — город с чрезвычайно дорогой недвижимостью, и низкие цены на жилье ей нетипичны. Любой собственник прекрасно знает об этом, и вряд ли станет заниматься благотворительностью.
  • Никогда не снимайте жилье без заключения соответствующего договора, кто бы ни выступал в роли арендодателя. В противном случае, вы лишаетесь возможности защитить свои права, да и вообще доказать их наличие.
  • Внимательно относитесь к проверке документов, подтверждающих право собственности арендодателя на предоставляемое жилье.
  • Заручитесь согласием всех сособственников и жильцов квартиры.
  • Ни в коем случае не платите никому деньги до того, как квартира будет вами осмотрена, а договор найма заключен. 
  • Перед тем как звонить или встречаться с потенциальным арендодателем, не поленитесь ознакомиться с так называемыми «черными списками» квартир и мошенников вашего города, в которые заносится информация уже по состоявшимся аферам.
  • Спасибо за внимание, уютных и теплых вам квартир!

    Источник: http://www.realto.ru/journal/articles/moshenniki-chestnyij-otem-deneg-i-drugie-podvodnyie-kamni-arendyi-kvartir/

    Нанимателю квартиры: оформляем аренду правильно

    Аренда (найм) квартир – явление распространенное. Как и большой поток судебных споров между наймодателем и нанимателем. Причина такой ситуации кроется в нежелании сторон исполнять пункты соглашения, а также в недостатках заключенного договора. Вы выбрали подходящую квартиру и хотите заключить договор аренды. На что обратить внимание? Давайте посмотрим…

    Общие принципы: лучше знать, чем выглядеть глупо

    Прежде чем словесно оформить арендное соглашение, нужно разобраться в основных правилах:

    1. Арендовать квартиру означает временно пользоваться теми правами и обязанностями, что переходят от собственника на период заключенного договора.
    2. Правильное название такого соглашения – «найм», потому что именно данный термин предложен 671 статьей ГК РФ. Применим в ситуации, когда за оговоренную плату снять квартиру желает физическое лицо. Об аренде можно говорить лишь в случае, если арендатором жилья выступает юридическое лицо. Однако на практике термины используются как равнозначные.
    3. Договоренность с собственником квартиры оформляется письменно в двух экземплярах и нотариального удостоверения не требует. Что не исключает возможности обратиться в нотариальную контору и сделку заверить. Просто придется сделать дополнительный экземпляр (для нотариуса) и оплатить его услуги.
    4. Краткосрочный найм (до года) обойдется без госрегистрации в ЕГРН, а вот более долгая аренда без этого не обойдется. Подписав контракт и собрав дополнительные бумаги, надо подать заявление в Росреестр (лично, через почту или МФЦ). Почему это важно? Сделка не считается действительной до завершения процедуры регистрации.
    5. Плату за наем лучше вносить вовремя и использовать квартиру по назначению. Просрок по оплате позволит собственнику разорвать сделку без вашего согласия.

    Важно! Лучше предложить альтернативный вариант контракта, чем бездумно соглашаться на условия собственника.

    Типовой образец договора аренды квартиры

    Вводная часть: что нужно вписать

    В верхней части листа по центру вписывается название документа «Найм квартиры». Строкой ниже справа указывается место совершения сделки, а под ним – дата. Место большой правовой значимостью не обладает, а вот дата имеет большое значение. Именно с этого момента передаваемые права и полученные обязанности становятся законными.

    Далее, собственно, идет само введение, в котором констатируется факт заключения сделки между лицами. Например, это может выглядеть так: «Авдеенко Н.С. (Наймодатель), с одной стороны, и Баширова Н.А. (Наниматель), с другой стороны, заключили настоящее арендное соглашение о нижеследующем:».

    Обратите внимание! Если семья нанимателя состоит из нескольких человек, то их нужно перечислить.

    1. Предмет найма

    В этом пункте подробно характеризуется квартира и обосновывается право наймодателя ее сдавать.

    Например: «Наймодатель передает Нанимателю во временное владение и пользование квартиру (КН13:14:2603671:16), расположенную в Калужской области, г. Сорока, ул.Мира 7. Общая площадь помещения – 33 кв.м, жилая – 19 кв.м., количество комнат — 1».

    Важно! Кадастровый номер конкретизирует квартиру. По нему можно на сайте Росреестра ознакомиться с площадью жилья, номером этажа, собственниками. И убедиться, что вы арендуете именно то помещение, которое выбрали.

    Далее можно указать на факт существующих дефектов «Обнаруженные при приемке дефекты отражены в передаточном акте, являющимся приложением № 1 данного договора».

    Что можно считать недостатками? Например:

    1. Отсутствует кухонная дверь и стекла в балконных рамах.
    2. Батареи отрезаны от центрального отопления.
    3. Пятна сырости на стене комнаты, примыкающей к балкону и т. д.

    Совет! Надо внимательно и подробно отразить существенные недостатки, так как возвращать квартиру после найма надо как минимум в первоначальном состоянии.

    И последнее – «Квартира принадлежит Авдеенко Н.С. на праве собственности, что подтверждено выпиской из ЕГРН № 152/3 от 01 апреля 2018 г.».

    2. Срок договора

    «Квартира передается Нанимателю для проживания на срок 11 месяцев со дня подписания соглашения».

    Данный пункт важен с точки зрения регистрации в Росреестре. Указав срок свыше года, придется потратить время и деньги на данную процедуру.

    Обратите внимание! Срок найма не может быть больше пяти лет (п.1 ст. 683 ГК РФ).

    Если срок в договоре не указать вообще, то по умолчанию он будет составлять все те же 5 лет.

    3. Права и обязанности Наймодателя

    Этот пункт отражает спектр действий, что может/должен совершить наймодатель по договору.

    В первой части нужно указать обязанности:

    • передать квартиру в надлежащем состоянии (она должна быть безопасна и пригодна для проживания – п.1 ст. 676 ГК РФ) и с согласия всех прописанных в ней лиц;
    • заблаговременно предупредить при принятии решения о продаже квартиры (например, 2 месяца);
    • принимать меры по ликвидации повреждений, произошедших не по вине нанимателя;
    • заключать все необходимые договора на поставки услуг (вода, свет, газ и пр. – п.2 ст. 676 ГК РФ);
    • проводить капитальный ремонт при его необходимости (п.2 ст. 681 ГК РФ);
    • получить согласие нанимателя при переоборудовании квартиры (п.3 ст. 681 ГК РФ).

    Вторую часть следует посветить правам.

    Предоставьте нанимателю право:

    • периодично проверять квартиру (например, раз в месяц с целью подтверждения надлежащего использования и осмотра имущества);
    • получать плату за наем в размере, установленном …. пунктом соглашения.

    Внимание! Этот раздел можно дополнять любыми пунктами, с которыми согласны обе стороны.

    4. Права и обязанности Нанимателя

    Данный пункт посвящен действиям, совершаемым нанимателем по договору.

    В первой части нужно указать обязанности:

    • использовать квартиру только для проживания (абз.1 ст. 678 ГК РФ);
    • вовремя вносить наемную плату и оплачивать услуги (абз.3 ст. 678 ГК РФ);
    • при эксплуатации жилья соблюдать правила безопасности;
    • проводить текущий ремонт при его необходимости (п.2 ст. 681 ГК РФ);
    • принимать меры по ликвидации повреждений, произошедших по вине нанимателя;
    • получить согласие наймодателя при переустройстве квартиры или сдаче в поднаем (абз.2 ст. 678 ГК РФ);
    • вернуть квартиру в надлежащем состоянии.

    Вторую часть следует посветить правам.

    Пропишите свое право:

    • отказаться от найма при повышении платы;
    • заключить новый договор по окончании срока текущего.

    Помните! Этот раздел также можно дополнять любыми пунктами, с которыми согласны обе стороны.

    5. Наемная плата

    Так как аренда – это возмездная сделка, плата за нее является важным условием. Например: «Ежемесячно Наниматель не позднее 15 числа вносит плату в размере 7500 рублей за текущий месяц».

    Сюда же стоит включить запрет на изменение размера платежа без согласия нанимателя.

    Наймодатель может предложить зафиксировать сумму пени при просрочке оплаты: «При несвоевременном внесении платы Наниматель оплачивает 0,001 % от наемной платы за каждый день просрочки».

    Обратите внимание! В этом пункте можно уточнить, что вносимые с согласия наймодателя улучшения в квартиру засчитываются в стоимость наемной платы.

    6. Ответственность сторон

    Здесь предусматриваются последствия нарушения наемного соглашения.

    Во-первых: «Досрочное расторжение и внесение изменений в договор найма квартиры возможно по письменному соглашению обеих сторон». Это позволит безболезненно расторгнуть или видоизменить контракт, когда обе стороны не удовлетворены ситуацией.

    Во-вторых: «Договор расторгается по желанию одной стороны при систематическом нарушении второй стороной своих обязательств по договору». Можно также указать признак систематичности, например, в течение трех месяцев.

    В-третьих: «Наниматель и наймодатель несут гражданскую ответственность за ущерб, причиненный по их вине». Сюда попадут ситуации порчи имущества, несоблюдения правил проживания, пожарной безопасности и пр.

    Важно! Многие последствия прямо закреплены в законе и стороны привлекаются к ответственности, даже если не прописали это в договоре найма.

    7. Заключительные положения

    В этом пункте:

    1. Указывается момент вступления в силу. Например, «с момента подписания» или «с 1 мая 2018 г.».
    2. Содержится формула рассмотрения споров: «путем переговоров», «в судебном порядке».
    3. Определяется количество экземпляров такой сделки.

    Завершается договор подробными данными сторон и их подписями.

    Заключение

    Решая арендовать квартиру, следует помнить, что договор – это гарантия защиты ваших прав. Устное соглашение не защитит от выселения в любой момент. Поэтому обговорите условия, составьте документ и подпишите его.

    сюжет расскажет, как заполнить договор аренды квартиры

    Статья написана профессионалами. Поделитесь ей в социальных сетях!

    Источник: https://pravo-doma.ru/kvartira/nanimatelyu-kvartiry-oformlyaem-arendu-pravilno.html

    Договор аренды квартиры подводные камни

    Сдача квартир в наем – привычный род деятельности для многих граждан. Если у вас есть жилье, оно должно работать на вас – в такой ситуации можно продать жилплощадь либо сдавать ее в аренду. Однако, несмотря на кажущуюся простоту, процесс сдачи жилья не так то примитивен и таит в себе огромное количество подводных камней. Чтобы избежать обмана и проблем при вселении нанимателей в целом, следует придерживаться ряда простых правил, о которых речь и пойдет в данной статье.

    Сдача квартиры в аренду

    30 авг 2007, 20:06

    Советую обдумать вопрос уплаты налогов. Конечно, платить их не хочется, но в случае конфликта с жильцом он начнет угрожать » а я на тебя в налоговую пожалуюсь. )

    вариант договора ( это примитивный, для основы, естественно следует доработать и расширить под себя) Договор квартиры

    г. «. «. 20____г. Мы, гр. ( ФИО ), именуемый в дальнейшем Арендодатель, проживающий по адресу.

    Договор аренды квартиры

    Конфликты между арендаторами и арендодателями происходят очень часто. И если дело принимает серьезный оборот, вплоть до судебного разбирательства, то приниматься решение о правоте той или иной стороны будет именно на основании договора аренды.

    Рекомендуем прочесть:  Возврат товара излишек

    Заключать договор аренды квартиры необходимо всегда, даже если жилье снимается лишь на несколько суток.

    Подводные камни» аренды

    Какие неприятности могут поджидать арендатора и как свести их к минимуму?

    Домик уже писал о том, что мошенники продолжают обманывать арендаторов при помощи старых, проверенных схем.

    К счастью, с настоящими аферистами арендаторы сталкиваются относительно редко. Гораздо более часты случаи, когда вроде бы все честно — и договор подписали, и в квартиру вселились — но уже в процессе проживания всплывают мелкие или крупные неприятности.

    Аренда жилья: правила профессионалов

    Важность участия агентства недвижимости в сделках по аренде квартир зачастую непонятны потенциальным клиентам. Из-за незнания особенностей арендных отношений они попадаются на уловки мошенников, которые организуют информационные фирмы, обещающее быстрое заселение по мифически дешевым ценам как на аренду жилья так и на оплату своих услуг. О том, как работают настоящие риэлторы, каков стандартный набор услуг на рынке недвижимости в сегменте аренды квартир можно узнать из этой статьи.

    Снимаем квартиру в Турции: подводные камни

    Каждую неделю на наш ящик приходит несколько вопросов, большинство из которых посвящены транспорту и жилью. К вопросам транспорта мы еще вернемся в наших материалах и не раз, но сначала обсудим куда более важный для многих вопрос. Где взять жилье. Не каждый, кто приезжает в Стамбул, живет в апартаментах и отелях. Если вы приехали, например, на месяц или два, отель и апартаменты влетят вам в «копеечку» (если пара-тройка тысяч лир таковыми для вас являются).

    Подводные камни — аренды недвижимости

    Не вызывает сомнения, что практика регулирования отношений в сфере аренды недвижимого имущества является всегда актуальной для многих субъектов хозяйствования. На сегодняшний день, по-прежнему интересными остаются вопросы пролонгации договоров аренды.

    Часто встречаются случаи, когда до окончания договора остался незначительный срок, и арендодатель (в отличие от арендатора) не хочет продолжать арендные отношения на существующих условиях.

    Подводные камни аренды недвижимости

    Предложений на рынке аренды сегодня множество, а потенциальных арендаторов – еще больше. Тем не менее, структура и спроса, и предложения сейчас отличается от той, что была еще несколько лет назад. Во-первых, конечно, изменился сам рынок рентной недвижимости. Еще недавно его можно было разделить только на две части – дешевые, не очень качественные предложения (отдаленные станции метро, плохое состояние квартиры) и элитные квартиры (в центре города, с очень хорошим, дорогим ремонтом), цена которых зашкаливала.

    Как обойти подводные камни при аренде квартиры

    Каждый человек, так или иначе, сталкивался с необходимостью аренды жилья. Аренда может быть как на не большой срок, так и на продолжительное время, но трудности остаются все те же. Довольно большое количество всевозможных площадок и интернет ресурсов готовы предоставить множество различных предложений о съеме как недорогого – бюджетного, так и жилья класса люкс.

    Подводные камни при аренде жилья с — правом последующего выкупа

    Аренда квартиры с последующим выкупом не является слишком распространенной сделкой на рынке недвижимости. Каковы же особенности данной сделки, что необходимо предусмотреть перед ее заключением и как правильно составить договор? Попробуем разобраться.

    Источник: http://black-lev.ru/dogovor-arendy-kvartiry-podvodnye-kamni-31228/

    «Подводные камни» при снятии квартиры в аренду

    На протяжении уже многих десятилетий, пожалуй, самой важной проблемой для населения является проблема жилья. Далеко не всем под силу приобрести собственную квартиру или дом даже в самом небольшом городке.

    А молодежь после окончания учебных заведений стремиться остаться в крупных городах, где и работу можно найти с более высокой оплатой труда, да и развлечений больше. И тогда они сталкиваются с проблемой снятия жилья в аренду.

    Но это касается не только их, большое количество людей вынуждено снимать квартиру в аренду на протяжении длительного времени по тем же причинам. Поэтому следует знать несколько основных правил, которые помогут избежать возможных проблем.

    Варианты аренды квартир

    Снять квартиру в аренду на короткое время или на длительный срок можно несколькими способами. Можно обратиться в специализированные агентства или заняться поисками подходящего варианта самостоятельно.

    Если вам подскажут адреса ваши знакомые или друзья, то вы сможете сэкономить значительную сумму денежных средств, потому что агентства за подобную информацию взимает комиссионные сборы в размере не менее пятидесяти процентов от стоимости аренды квартиры.

    Но при таком варианте вы получаете гарантированную помощь в поисках жилья, однако при этом следует изначально удостовериться в том, что данное агентство будет именно предоставлять варианты аренды с показом квартир или комнат, а не только их адресов. В противном случае, заплатив деньги агенту, вы сможете только получить адрес квартиры, и дальше уже сами будете искать ее хозяина и договариваться с ним об оплате и условиях проживания.

    На протяжении уже многих десятилетий, пожалуй, самой важной проблемой для населения является проблема жилья. Далеко не всем под силу приобрести собственную квартиру или дом даже в самом небольшом городке.

    А молодежь после окончания учебных заведений стремиться остаться в крупных городах, где и работу можно найти с более высокой оплатой труда, да и развлечений больше. И тогда они сталкиваются с проблемой снятия жилья в аренду.

    Но это касается не только их, большое количество людей вынуждено снимать квартиру в аренду на протяжении длительного времени по тем же причинам. Поэтому следует знать несколько основных правил, которые помогут избежать возможных проблем.

    С чего начать поиски жилья в аренду?

    Если вы приняли решение снимать жилье в аренду при посредничестве агентства, то не стесняйтесь спросить лицензию на право заниматься услугами данного вида. Это должна быть не ксерокопия, а именно оригинал разрешения со всеми печатями и подписями должностных лиц.

    У сотрудника, который будет заниматься поисками вариантов аренды квартиры, должно быть на руках удостоверение о том, что он действительно является работником данного агентства, в котором должна быть вклеена его фотография и стоять соответствующая печать.

    После проверки этих документов следует уточнить, какого рода услугу они могут вам оказать (непосредственно подбор квартиры или комнаты или только адреса их расположения) и сделать это следует до подписания письменного соглашения. Да и сам текст договора, прежде чем его подписать, следует внимательно прочитать.

    В том случае, если вы будете искать квартиру самостоятельно, изначально следует удостоверить в том, что ваш собеседник имеет право сдавать данную площадь в аренду. Для этого нужно провести сверку данных его паспорта с данными в документах на право собственности.

    В случае если этот человек не является непосредственным владельцем данной квартиры, у него должна быть на руках доверенность на право представления владельца, заверенная в нотариальной конторе, и это должен быть также оригинал, а не его копия. Если у данной жилой площади не один владелец, то от всех совладельцев должно быть разрешение на сдачу в аренду квартиры.

    Данная формальность распространяется и на всех прописанных в квартире, это обусловлено тем, что факт наличия прописки автоматически подразумевает право проживания на данной площади.

    И если разрешение на сдачу в аренду не будет оформлено надлежащим образом, то вы рискуете в любое время получить соседа из числа тех, кто имеет у себя в паспорте штамп о том, что он прописан на данной территории. Избежать пристального изучения документов на квартиру можно только в том случае, если это ваши ближайшие родственники или хорошие друзья. Во всех остальных случаях не следует пренебрегать проведения проверки документов, и только после этого можно рассматривать вариант подписания договора.

    В типовой договор о снятии жилья в аренду должны быть включены несколько обязательных пунктов:

    1. Паспортные данные с обеих сторон указываются в полном объеме
    2. Четко прописывается срок сдачи жилья в аренду
    3. Стоимость аренды данного жилого помещения с указанием суммы не только цифрами, но и в письменном виде.

      Там же указываются особые условия, например то, что за электроэнергию, холодную и горячую воду вы будет платить по показаниям установленных в квартире приборов учета

    4. Указывается информация о внесенном залоге за аренду данной квартиры
    5. Четко прописывается дата внесения арендной платы.

      Желательно указать срок в два или три дня, в течение которых очередной платеж может быть внесен без штрафных санкций со стороны владельца квартиры

    6. Особо тщательно прописываются условия, по которым данный договор может быть расторгнут.

    Отдельно составляется специальный акт о состоянии квартиры на момент ее сдачи в аренду.

    В нем следует отразить не только общее состояние, но и неработающие краны и розетки, если таковые имеются. Аналогичный акт составляется и при возврате квартиры владельцу после окончания срока аренды.

    При внесении платы за аренду помещения следует производить оформление расписки. В ней цифрами и прописью указывается сумма денежных средств, и период времени аренды, за который эта плата внесена. Все эти документы должны сохраняться арендаторами квартиры до времени окончания аренды.

    В заключении хочется сказать о том, что не следует слишком доверять людям «на слово» при снятии квартиры в аренду. Не поленитесь и не постесняйтесь тщательно проверить документы и будьте предельно внимательны при подписании договора аренды. И тогда вы сможете избежать множества проблем, а ваше проживание в снятой в аренду квартире не будет омрачено непредвиденными обстоятельствами.

    Источник: http://petersit.ru/podvodnye-kamni-pri-snyatii-kvartiry-v-arendu/

    Сдаем в аренду квартиру в Германии: особенности, законы, подводные камни

    В предыдущем материале мы начали разговор о том, как и где лучше приобрести недвижимость для сдачи в аренду в этой стране . На этот раз расскажем, как найти арендатора, с какими особенностями аренды в Германии придется столкнуться, а также, можно ли, если что, выгнать неугодного квартиросъемщика. Поиск арендаторов в Германии происходит также как, например, в России. Каких-то знаковых особенностей здесь нет.

    Либо вы осуществляете поиск самостоятельно: например, размещаете объявление о сдаче в аренду на одном из популярных порталах по недвижимости (из крупнейших: www.ImmobilienScout24.de, www.immonet.de, www.wohnungsmarkt24.de/wohnung-mieten,www.null-provision.de), либо возлагаете поиск на управляющую компанию или маклера, который специализируется на сдаче недвижимости в аренду в том или ином городе.

    Риа недвижимость

    Памятка неофитам: арендуем квартиру в Москве – дешево и без сюрпризов Проблема аренды жилья в Москве стоит перед каждым гостем столицы.

    Проблема аренды жилья в Москве стоит перед каждым гостем столицы.

    Не обошла она и многих молодых москвичей.

    Не посвященному в профессиональные тайны неофиту очень сложно разобраться в арендном рынке Москвы, где незадачливых арендаторов поджидают нечистоплотные информационные агентства, хитрые риелторы и расчетливые мошенники.

    Этот материал – о том, как разыскать достоверную информацию о сдаваемых квартирах, выбрать риелтора, избежать подводных камней и неожиданных поворотов сюжета, заключить грамотный договор аренды и успешно поторговаться с собственником.

    Аренда квартир в Самаре: цены и подводные камни

    О том, за сколько сегодня можно арендовать квартиру или комнату в Самаре, дополнительных расходах арендаторов, а также тонкостях взаимодействия квартиросъемщика с риелторами и собственниками жилья, рассказала Samru.ru руководитель агентства недвижимости «Самара» Евгения Сульдина.

    — Каковы сегодня средние цены на аренду квартир в Самаре?

    — Сегодня самарский рынок аренды заполнен различными предложениями по аренде квартир и комнат = жилье можно подобрать абсолютно в любом районе и на любой кошелек.

    Подводные камни при аренде жилья с правом последующего выкупа

    Аренда квартиры с последующим выкупом не является слишком распространенной сделкой на рынке недвижимости. Каковы же особенности данной сделки, что необходимо предусмотреть перед ее заключением и как правильно составить договор? Попробуем разобраться.

    Для приобретения недвижимости люди чаще всего выбирают два варианта: обычный договор купли-продажи или ипотечный кредит. Договоры мены и приобретения залоговой недвижимости по статистике заключаются гораздо реже. Но есть еще один вид покупки жилья, который практически никогда не встречается в России, но при определенных условиях может быть очень выгоден обеим сторонам сделки — аренда с правом последующего выкупа. Рассмотрим подробнее этот вид сделок.

    В чем выгода сторон данного договора

    Арендатор:

    1. Получает возможность пользоваться жильем с момента заключения соглашения, несмотря на отсутствие полной суммы, необходимой для его приобретения.
    2. Избавляется от необходимости оформлять ипотеку для получения недостающей суммы (собирать всевозможные справки, выплачивать банку проценты и комиссии и т. д.).
    3. Имеет право на любом этапе действия договора отказаться от дальнейшего выкупа помещения.

    Арендодатель:

    1. Устанавливает стоимость недвижимости выше средней рыночной, чтобы снизить свои риски от продажи в рассрочку.
    2. Передача права собственности происходит только после получения полной суммы, установленной договором, что также очень выгодно для владельца жилья.

    1. Выкуп объекта аренды — право, а не обязанность арендатора

    Именно к такому выводу чаще всего приходят суды, рассматривая иски арендодателей, недвижимость которых так и не была выкуплена арендаторами.

    2. Государственная регистрация подобных сделок необходима только после перехода к арендатору права собственности на объект недвижимости

    То есть, как только будет выплачена полная сумма выкупа жилья, установленная договором, арендатор считается собственником жилья, и его договор с арендодателем подлежит государственной регистрации (как и обычный договор купли-продажи недвижимости).

    3. Обычный найм может быть превращен в аренду с последующим выкупом

    Это предусмотрено статьей 624 Гражданского кодекса. Необходимо просто заключить с арендодателем соответствующее дополнительное соглашение. В этом случае уже уплаченная арендная плата будет зачтена в выкупную цену.

    При каких условиях покупателю будет выгодно приобрести жилье подобным образом

    Случаи заключения подобной сделки крайне редки, так как для того, чтобы она была выгодна обеим сторонам, необходимо, чтобы совпали два фактора.

    Доверительные отношения между сторонами договора

    Хотя данный вид договора легален в России, в законодательстве отсутствует его четкая регламентация. Поэтому при выборе подобного способа приобретения жилья необходимо крайне серьезно подойти к тексту соглашения и без консультаций с профессиональными юристами здесь не обойтись.

    Идеальным вариантом будет наличие родственных или хотя бы доверительных отношений между арендатором и арендодателем, что сведет к минимуму возможность судебного разбирательства между сторонами соглашения.

    «Стоячий» рынок недвижимости

    Если рынок недвижимости будет расти, стоимость арендуемого с правом выкупа помещения может увеличиться. В таком случае арендодателю будет просто не выгодна старая цена, прописанная в соглашении, и он может попытаться его расторгнуть. Поэтому решаться на заключение подобной сделки выгодно только при твердой уверенности, что в ближайшие годы цены на рынке жилья не будут сильно колебаться.

    Смерть арендодателя

    Часто случаются ситуации, когда владелец помещения, сдаваемого в аренду с выкупом, умирает, а у его наследников имеются другие планы на завещанную им недвижимость, и они пытаются любым способом расторгнуть соглашение с арендатором.

    В этом случае закон на стороне последнего, так как согласно законодательству переход права собственности на сдаваемое в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора.

    Решение арендодателя внести квартиру в качестве залога для обеспечения кредита

    В данном случае, если он не вернет кредит, квартира останется в залоге у банка и после выплат всех оговоренных платежей арендатору не удастся зарегистрировать право собственности на снимаемую недвижимость.

    Единственный способ обезопасить себя от подобных ситуаций — попытаться договориться с арендодателем о прописке в квартире арендатора или, что было бы идеальным вариантом, несовершеннолетнего члена его семьи. Вряд ли подобную недвижимость банк будет рассматривать в качестве залога.

    Колебания цен на недвижимость

    Для того чтобы не попасть в ситуацию, когда из-за колебаний рынка недвижимости или высокой инфляции размер выплат по договору становится невыгодным для одной из сторон, необходимо уделить особое внимание регламентации этого условия.

    Можно указать, что выплаты ежемесячно должны индексироваться на коэффициент инфляции или привязываться к среднему уровню рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости.

    Как правильно составить договор аренды с последующим выкупом

    Рассмотрим основные пункты соглашения, которые должны быть прописаны в каждом договоре аренды с последующим выкупом.

    Срок договора

    Лучше всего сделать соглашение бессрочным.

    Оплата

    Ежемесячный взнос арендодателя должен складываться из двух составляющих: арендного платежа и выкупного взноса. Как уже было описано выше, можно расписать индексацию каждого из платежей в зависимости от уровня инфляции и колебаний цен на рынке недвижимости.

    Лучше всего предусмотреть возможность досрочного выкупа недвижимости. Также не лишним будет условие о том, что платежи на счет арендодателя должны проводиться через банковское отделение, что позволит обеим сторонам иметь их документальное подтверждение на случай возможного возникновения спорных ситуаций.

    Объект аренды

    Необходимо отразить адрес, площадь и планировку помещения. Желательно приложить к договору техническую документацию и копии правоустанавливающих документов на него.

    Обязанности арендатора и арендодателя

    Для того чтобы избежать споров и разногласий в будущем, необходимо четко обозначить, кто будет платить коммунальные платежи, проводить ремонт помещения и т. д.

    Ответственность сторон

    Важность данного раздела в договоре даже не нуждается в объяснении.

    Источник: https://dvamolotka.ru/post/3875-podvodnye-kamni-pri-arende-zhilya-spravom-posleduyuschego-vykupa