Документы при покупке квартиры вторичка

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Покупка квартиры на вторичном рынке: какие документы нужно смотреть

Документы при покупке квартиры вторичка

Вторичный рынок недвижимости скрывает в себе массу «сюрпризов», о которых обычный человек даже не подозревает, поэтому узнавать, какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно сразу, как только появилось такое намерение. Иногда только юристу или риэлтору удается найти подводные камни и уберечь покупателя от необдуманного шага.

Риски

В чем заключается главная опасность? Казалось бы, алгоритм приобретения и продажи жилья на вторичном рынке должен быть отработан, однако он разнообразен, а каждая жилплощадь обладает комплектом характеристик, не всегда приятных для потенциального покупателя.

Как нужно обследовать приглянувшееся жилье:

  • изучить сопроводительную документацию;
  • исследовать техническое состояние квартиры;
  • узнать об истинных намерениях собственника;
  • заранее выявить возможную нечистоплотность посредников (если имеются).

Каждый из перечисленных выше пунктов важен. Нельзя удовлетвориться одним моментом и остановиться на этом, игнорируя отсутствие гарантий по прочим направлениям. Рассмотрим примеры.

  1. У жилья идеальная стоимость, расположение, планировка и степень освещенности, а также чистый подъезд и неконфликтные соседи. Далее может выясниться, что квартира обладает утаенными обременениями – например, лицом, которое было выписано из нее на срок отбывания наказания в местах лишения свободы. Такие люди сохраняют за собой право использования жилплощади, что обернется проблемой для нового владельца.
  2. Все документы в порядке, серьезный ремонт не требуется, однако посредник отказывается организовать встречу покупателя и реального хозяина квартиры. Как вариант: посредник является мошенником, получившим доверенность незаконно, к примеру, если владелец жилья – пожилой человек с психическими расстройствами, наркоман и т. д.
  3. Продавец и жилплощадь не вызывают сомнений, документация в порядке, но после выяснится, что в здании давно не осуществлялся капитальный ремонт – может обрушиться балка потолочного покрытия, здание лишится электроснабжения и т. п.
  4. Осмотр объекта проходил в летнее время, на лестничной клетке было тихо и спокойно, но после заселения новых хозяев вернулись склочные и неприятные соседи-алкоголики.

Проверка документации

Выбор квартиры сделан, и теперь нужно закрепить ее за собой. Это можно сделать посредством выплаты продавцу суммы в качестве доли от общей цены жилья, но оформить процесс нужно в соответствии с законодательством.

Игнорирование существующей формы способно быть причиной потери вносимых средств. Избежать этого можно при помощи заключения соглашения о купле-продаже квартиры.

В него вносятся следующие данные:

  • контактная информация и паспортные данные сторон, являющихся участниками соглашения, а также информация об их местонахождении;
  • описание жилплощади (адрес, характеристики, позволяющие ее идентифицировать), которое является предметом соглашения;
  • время осуществления сделки и подписания договора купли-продажи;
  • стоимость жилья с учетом произведенной выплаты, определение запрета на изменение суммы;
  • размер задатка;
  • заключение договора по авансу;
  • время, за которое аванс должен быть возвращен, если соглашение будет расторгнуто по вине продавца;
  • время, за которое квартира должна быть освобождена, то есть те, кто в ней проживал, выписываются и вывозят вещи.

Задаток отличается от аванса методом возврата средств. Сумма возвращаемого задатка возрастает в два раза, а факт ее передачи должен быть зафиксирован в расписке от того, кто ее получил.

Далее должна быть произведена проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке. Рассмотрим, какие документы нужно проверить.

  1. Соглашение о купле-продаже. Лучше, если его составлением займется юрист или риэлтор из компании с хорошей репутацией. Необходимо прочесть соглашение. Если какой-то из пунктов непонятен, нужно потребовать от составителя разъяснение. Договор можно исправлять вручную, но для этого необходимо согласие всех участников сделки.
  2. Паспорт продавца. Важно, чтобы данные из него и информация, прописанная в договоре, были одинаковыми, иначе это может стать причиной неприятностей.
  3. Свидетельство о государственной регистрации права на владение имуществом. Необходимо смотреть, не взята ли квартира в ипотеку: в пункте «основание выдачи» указывается ссылка на ипотечный договор. Также следует сопоставить описание жилплощади с ее состоянием по факту (особенно документальные и действительные размеры).
  4. Документы, подтверждающие отсутствие обременений.
  5. Справки об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги и перед налоговой службой.
  6. Технический паспорт жилья.
  7. Домовая книга, в которой можно найти подтверждение о выписке лиц, прописанных в квартире. Лучше проверять ее до осмотра жилплощади, обратившись в паспортно-визовый контроль. Если кто-то не желает выписываться добровольно, решать вопрос придется через суд.
  8. Согласие попечительских ведомств касательно социальных вопросов. Это надо в тех ситуациях, когда в квартире проживают дети, не достигшие возраста 18 лет.
  9. Документ, устанавливающий право владения жильем.
  10. Документы, которые подтверждают получение продавцом права владения квартирой от бывших ее хозяев.

К правоустанавливающей документации относятся гражданско-правовые соглашения и сделки – дарение, купля-продажа, наследование. То, как перешло право на владение квартирой, устанавливает необходимость в наличии дополнительных бумаг:

  • для наследования требуется согласие прочих наследников, составленное в письменном виде;
  • дарение обладает своими особенностями: право на владение отчуждается, когда имуществу был причинен серьезный ущерб;
  • купля-продажа тоже специфична: к примеру, необходимо согласие супруга на приобретение вторичного жилья, если оно было получено в браке.

Нужно проверить даты выдачи бумаг, фиксирующих право владения квартирой. Если такой период длится более трех лет и превысил срок давности иска, сокращаются риски при приобретении жилплощади.

Жилищное законодательство изменяется стремительно, поэтому все изменения нужно постоянно отслеживать.

Важно! Позаботьтесь о сохранении копий документов. Все они должны быть на руках в случае возникновения споров о правах третьих лиц на приобретенную жилплощадь. В ситуации, когда дело дойдет до разбирательства в суде, покупатель защитит свои права и докажет, что он был осмотрителен, проверяя недвижимый объект, и в полученной документации не имеется информации о правах третьих лиц.

Вопросы, которые стоит задать продавцу

Приобретая недвижимость, нужно задавать продавцу вопросы, связанные с покупкой квартиры. В их число должны входить вопросы:

  • о прошлых владельцах квартиры и о том, как долго она находилась у них в собственности;
  • последнем сделанном капитальном ремонте здания;
  • коммунальных неисправностях в жилье и прочих особенностях (расположение рядом с источниками сильной вибрации, радиации и т. д.);
  • причине продажи жилплощади;
  • если перед вами посредник – о том, где находится доверитель, способах связи с ним и удостоверении в том, что он жив, психически стабилен и знает об отчуждении своего имущества;
  • соседях.

Продавцы, не являющиеся мошенниками, ведут себя открыто и уверенно, подробно отвечают на любой вопрос, стремятся корректно оформить сделку и произвести расчет.

Напряженность в ответах должна насторожить и заставить подробно исследовать объект покупки или отказаться от него. Если альтернативы жилплощади не существует, к делу придется привлекать юристов.

Покупка квартиры на вторичном рынке: какие документы нужно смотреть Ссылка на основную публикацию

Источник: https://kvadmetry.ru/pokupka/kvartiry-na-vtorichnom-rynke-kakie-dokumenty-proveryat.html

Какие документы нужны для покупки квартиры: перечень, оформление, проверка документов продавца

Покупка недвижимости (квартиры, дома, комнаты) для любой семьи или гражданина — шаг безусловно, знаменательный и приятный, но кроме того, еще и крайне ответственный.
Чтобы впоследствии не оказаться в неприятной ситуации (например, оспаривания сделки или появления лиц, имеющих право на проживание в квартире), необходимо не только оценивать техническое состояние и параметры жилья, но и тщательно проверять правоустанавливающие документы на него, а также проанализировать историю предшествующих сделок с ним.

Какие документы должны быть у продавца квартиры

Для совершения сделки по покупке квартиры (заключения договора купли-продажи, а затем госрегистрации перехода права собственности на недвижимое имущество необходимо подготовить целый обязательный пакет документов: правоустанавливающих, правоподтверждающих — со стороны продавца, и документов, подтверждающих личность продавца и покупателя (или продавцов и покупателей). Это прежде всего:

  • Документ, по которому квартира приобреталась в свое время (передача в собственность (приватизация), мена, дарение, купля-продажа и др.);
  • Свидетельство о праве собственности (если оно выдавалось до 15 июля 2016 года), либо выписка из ЕГРН/ЕГРП, подтверждающая госрегистрацию права собственности на недвижимое имущество;
  • Документы из БТИ (экспликация и поэтажный план).

Указанные документы для покупки недвижимости должны находиться у продавца.

Кроме них понадобятся документы о личности продавца и покупателя (для граждан РФ — паспорта, для военнослужащих — военный билет, свидетельства о рождении детей до 14 лет, для иностранцев — вид на жительство).

Какие документы нужны к моменту сделки:

  • Выписка из домовой книги (справка о проживающих);
  • Справка о состоянии лицевого счета (отсутствии или наличии долгов по ЖКУ);
  • Нотариальное согласие супруга (если квартира является общей собственностью);
  • Разрешение органов опеки на сделку, если затрагиваются пава несовершеннолетних детей;
  • Выписка из ЕГРН, со сведениями об отсутствии обременений и арестов. Она может быть получена в течение 3-х дней в отделении Росреестра, в МФЦ, либо запрошена нотариусом (в электронной форме, на следующий после обращения день). За ее получение оплачивается госпошлина (750 рублей за бумажную справку, 300 рублей — за электронный документ).
  • Согласие на продажу квартиры, где зарегистрированы несовершеннолетние, выдает орган опеки и попечительства в течение месяца после предоставления документов (бесплатно).
  • Акт оценки квартиры (от 2000 рублей, для вторичного рынка);

Интересно, что практически все документы из приведенного перечня документов должен подготовить продавец, от покупателя же при покупке потребуются только паспорта (если дело не касается ипотеки и т.п.)

Какие документы нужны для покупки квартиры

На текущий момент договоры купли-продажи жилья не требуют госрегистрации (ст. 558 ГК РФ, ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ), однако затем переход права собственности надо регистрировать в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).

При совершении регистрационных действий специалисты Росреестра проверяют подлинность и соответствие правоустанавливающих документов установленным требованиям и могут вернуть документы сторонам сделки без регистрации права.

Чтобы этого не произошло, к комплектованию пакета бумаг следует отнестись во всей ответственностью.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Важно знать, что список документов для сделки является открытым, то есть в каждом конкретном случае, в зависимости от состава сторон сделки или статуса недвижимости (новостройка, «вторичка» и пр.), документы должны быть (могут быть) различными.

Порядок оформления документов при покупке недвижимости и их перечень

В общем случае при оформлении купли-продажи жилья оно состоит для продавца из следующих шагов:

  • Конечно же — паспорт.
  • Согласие на сделку от супруга, если таковой имеется.
  • При покупке по ипотеке — справки о ваших доходах, о вкладах, а также об имуществе, которое может служить залогом и т.п.. У разных банков требования могут быть различными, поэтому спросите у вашего агента или сотрудника банковской организации, с которым вы работаете.
  • Договор купли-продажи, в котором будут прописаны все условия сделки.

Только после получения актуальных документов можно будет приступать к собственно оформлению договора купли-продажи.

Но в некоторых случаях могут быть особенности… Покупка жилья в новом доме, в ипотеку, или же на вторичном рынке — это разные ситуации!

Новостройка

При покупке квартиры в новостройке сделка может быть оформлена как инвествклад, участие в долевом строительстве (ДДУ), вступление в товарищество, паевой взнос, переуступка прав требования.

В любом из перечисленных случаев сначала подписывают предварительный договор купли-продажи, а до этого необходимо проверить пакет документов застройщика (постановление и разрешение властей на строительство, свидетельство на земельный участок (аренда/собственность), инвестиционный контракт, договор о привлечении средств).

По завершении строительства составляется акт приема-передачи жилья, и подписывается основной договор (купли-продажи).

В следующей статье можно узнать больше: покупка квартиры в новостройке: пошаговая инстркуция, документы, и проверка застройщика. ⇐

Вторичное жилье

Именно на вторичном рынке выше риски оспаривания покупки со стороны третьих лиц.

Основаниями для такого оспариваничя могут быть как конфликты между прошлыми наследниками жилья, бывшими супругами, недеесособность бывшего хозяина, появление прописанных лиц (из мест лишения свободы или безвестно отсутствующих), прописка/выписка несовершеннолетних без разрешения органов опеки. Чтобы минимизировать такие риски, кроме правоустанавливающих и правоподтверждающих документов продающей стороны проверяют отсутствие притязаний третьих лиц, путем получения (согласно ст. 62 ФЗ-218):

  • Выписок из домовой книги с перечнем всех зарегистрированных лиц;
  • Выписки из ЕГРН (непосредственно перед сделкой, чтобы такая выписка не устарела).

Важно: если квартира приватизирована до 1998 года затем с ней не совершалось никаких сделок, сведения в ЕГРН могли не вноситься. Сделка с такой квартирой наиболее безопасна, хотя для приобретения сначала все-же придется внести объект в ЕГРН, что займет некоторое время.

При покупке от застройщика

При покупке строящегося объекта у застройщика часто используется схема векселя, когда покупатель покупает у застройщика вексель (ценную бумагу), а впоследствии обменивает ее на новую квартиру. При такой схеме заключают два договора: договор купли-продажи векселя, и предварительный договор.

Покупателю перед сделкой рекомендуется внимательно проверить наличие всей документации у застройщика (как при покупке новостройки).

При покупке на материнский капитал

На средства маткапитала в РФ можно приобрести квартиру, комнату, дом, то есть отдельный объект жилой недвижимости. Конкретный список документов на покупку о из объектов, приведен в Постановлении Правительства РФ №862 от 12.12.2007 года «О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий».

Подтверждением права на использование денег из материнского капитала на улучшение жилищных условий является именной сертификат. Ссылка на него обязательно должна быть в договоре купли-продажи.

Разумеется, для такой сделки должно быть достигнуто согласие продавца, поскольку средства будут перечисляться ему из Пенсионного фонда (ПФР РФ), в безналичном порядке (на указанный продавцом счет). К тому же между подписанием договора и поступлением денег может пройти до двух месяцев. Часть средств за недвижимость оплачивается средствами покупателя.

Важно, что при покупке за материнский капитал жилье должно быть оформлено с выделением в нем долей всем детям (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ от 29.12.2006).

Читаем еще: материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке: законы, банки, документы.

Если покупаем на ребенка

Покупка жилой недвижимости на несовершеннолетнего ребенка возможна, причем до 14 лет совершается без его участия (за ребенка действуют его законные представители (родители/опекуны/попечители), а с 14 лет он вправе сам подписывать документы (в присутствии законных представителей). Купить можно как жилое помещение целиком, так и оформить долю в нем на ребенка.

От продавца для сделки потребуется стандартный комплект документов, а вот покупателям потребуется разрешение органов опеки, особенно если у ребенка уже была доля в собственности.

При покупке в ипотеку

Если покупатель с ипотекой, продавец предоставляет комплект документов для продажи с учетом требований конкретного банка. В этом случае юридическую чистоту недвижимости проверит еще и банк.

Чаще всего к стандартному набору документов потребуется приложить акт оценки стоимости жилья, предварительный договор купли-продажи.

Поскольку указанные документы необходимы для одобрения сделки покупателю, оплачивает и получает документы покупатель.

Договор на покупку

Требования к оформлению и содержанию договора купли-продажи квартиры/жилого помещения установлены в ст. 554, 555 ГК РФ. Обязательно указание сведений об объекте, однозначно его описывающих (адрес, вида недвижимости, площадь, другие характеристики имущества).

Обязательна письменная форма договора. Нотариального удостоверения не требуется, кроме случаев, если в сделке со стороны продавца участвуют несовершеннолетние/недееспособные лица, а также при продаже долей одновременно всеми участниками долевой собственности.

Нотариальное удостоверение облагается госпошлиной в зависимости от стоимости недвижимости (статьи 333.24, 333.35 НК РФ).

Оформляем в Росреестре

Договор купли-продажи, документы-основания, можно подать зарегистрировать в отделение Росреестра лично, через МФЦ, при выездном приеме уполномоченного лица Росреестра, по почте или в электронной форме (в Росреестр, либо через портал госуслуг).

Госпошлина за регистрационные действия составляет 2000 рублей (пп. 2 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При оформлении через портал госуслуг применяется коэффициент 0,7 (то есть услуга стоит 1 400 рублей). Интересно, что квитанция о госпошлине может заявителем и не представляться, поскольку сведения о платеже содержатся в государственной информсистеме о государственных и муниципальных платежах.

О получении документов для регистрации выдается расписка, регистрация выполняется 7-9 рабочих дней, а при обращении через нотариуса — на следующий день.

Подтверждением регистрации перехода прав служит выписка из ЕГРН (бумажная или электронная), согласно ст. 28, 62 Закона № 218-ФЗ).

Стоимость оформления документов при покупке квартиры

Для покупателя недвижимости стоимость оформления документов обычно невелика, а зачастую тратиться приходиться только на составление договора купли-продажи у юриста или в агентстве недвижимости, и на регистрационные действия в Росреестре.

Таким образом, редко расходы покупателя превышают 6-10 тыс. рублей.

Для продавца квартиры затраты и времени и средств на подготовку документов существенно больше.

Подготовительный этап к сделке купли-продажи жилья — достаточно трудоемкий процесс, выполнять его можно как самостоятельно, так и с привлечением специалистов. В любом случае следует помнить, что от тщательной подготовки, проверки и оценки всех документов будет зависеть спокойствие и уверенность в законности сделки, и никакие потрясения не омрачат проживание в новой квартире новых собственников.

Проверяем покупаемую недвижимость

Проверку недвижимости (документов для покупки квартиры) можно поручить квалифицированным специалистам, а можно осуществить и самостоятельно.

При этом следует выполнить следующие действия:

  • Выяснить, каким образом предыдущий владелец получил продаваемое жилье (приватизировал, купил, получил по наследству и пр.). Этот факт должен подтверждаться соответствующими документами (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.). Крайне желательно изучить выписку из ЕГРП на жилое помещение, обратив внимание на частоту предыдущих сделок, факты обременений, арестов имущества. Если в последние три года сомнительных действий не совершалось (три года — срок исковой давности по недействительным сделкам с недвижимостью), можно рассматривать данный вариант покупки.
  • Проверить техническое состояние и качество квартиры. Если жилье требует ремонта — это видно невооруженным глазом, но гораздо важнее сверить фактическое ее состояние с техническими документами (план БТИ и др.). Если имеется перепланировка или переустройство, они должны быть согласованы («узаконены»).
  • Проверить правомочия лица, действующего от имени продавца (в случае, если продают по доверенности — она должна быть заверена нотариусом, не иметь помарок и подчисток). Если сделкой занимается сам собственник — желательно проверить действительность его паспорта (на сайте Управления по вопросам миграции при МВД России), а также оценить адекватность /дееспособность продавца. Если его способность здраво разговаривать и действовать под вопросом — следует поискать другой вариант жилья.
  • Выяснить наличие третьих лиц, имеющих права на жилое помещение. Это могут быть отбывающие наказание граждане, несовершеннолетние дети, др. лица. От продавца, состоящего в браке следует запросить согласие супруга на продажу. Проще всего проверить квартиру, получив расширенную выписку из домовой книги, где указываются все лица, зарегистрированные и сохраняющие право на проживание.

Внимательность и аккуратность покупателя на этапе подготовки к покупке квартиры поможет застраховать себя от неприятных сюрпризов в будущем.

Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/pokupka/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-pokupki-kvartiry.html

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

Покупка квартиры без риелтора

Новые схемы мошенничества с недвижимостью

Как проверить квартиру?

1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

Milkos/Depositphotos

5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Как проверить собственника?

1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

5. Запросите согласие органов опеки.

Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

shurchkov/Depositphotos

6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_pokupatel_dolzhen_proverit_vtorichnuyu_kvartiru/7147

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке в 2018 году — документы, жилья, Москвы

Приобретение вторичного жилья дает возможность купить уже построенную, недорогую и проверенную квартиру, а заключение договора купли-продажи должно осуществляться по той же схеме, что и с другими объектами строительства.

Именно на вторичном рынке процветает мошенничество, которое заключается в продаже незаконных квартир, жилья с долгами и прочими особенностями.

Покупатель должен изучить документы, состояние жилья, как внешнее, так и конструкционное, а также проверить наличие обременений и долгов, чтобы не стать владельцем проблемного жилья.

Порядок оформления сделки

Перед началом покупки квартиры, ее нужно выбрать, для этого можно либо начать самостоятельные поиски по объявлениям, либо обратиться в риэлторскую компанию.

Вне зависимости от выбора, следует сначала определить основные аспекты выбора жилья:

  • территориальное размещение;
  • тип здания;
  • количество квадратных метров;
  • тип санузла;
  • наличие лифта;
  • развитость инфраструктуры;
  • близость образовательных учреждения и т.д.

Подобрав жилье, подходящее под критерии, следует договориться о просмотре и очной ставке с владельцем, или риэлтором, продающим квартиру.

Давность ремонта, характер соседей и старость коммуникаций — это лишь несколько характеристик, которые следует уточнить при осмотре жилья.

Заранее важно ознакомиться с документацией, поскольку в ней может быть скрыта информация касательно претендентов на квартиру, проблемных собственников и несовершеннолетних жильцов.

Можно воспользоваться онлайн-базами данных, в которых также есть возможность сверить имена собственника, поскольку часто квартиры принадлежат другим лицам, а продаются мошенниками.

Если жилье подходит по критериям, то следует внести аванс, составив соответствующий договор, делать это стоит только после изучения квартиры и ознакомления с особенностями.

Аванс является бронированием жилья, и если сделка не состоится, то деньги просто вернутся к потенциальному покупателю.

Сделка по оформлению жилья происходит подписанием договора купли-продажи и оплатой, а за соглашением лучше обратиться к специалистам.

Передача денег — это одна из самых опасных стадий, поскольку от мошенничества или грабежа не застрахован никто, поэтому чаще всего средства кладутся в банковскую ячейку, откуда при подписании договора их может забрать продавец.

На основании договора в государственном органе регистрируются новые права собственности, а также подписывается акт приема-передачи недвижимого имущества, на чем сделка завершается.

Важнейшими деталями для проверки квартиры будут:

  • личность продавца жилья;
  • легальность и правильность документов;
  • отсутствие обременений или информирование о них;
  • технические особенности жилья;
  • репутация нотариуса и риэлтора.

Поскольку вторичное жилье продается в уже обжитых районах, следует также учесть возможную близость производств и развитость инфраструктуры.

Для семей с детьми будет важна близость школы или детского сада, а для пенсионеров — транспортная развязка и магазины.

Наличие необходимых документов в Москве

При желании приобрести квартиру, нужно сообщить риэлтору или продавцу о намерении проверить документы, которые должны быть предоставлены для проверки и изучения.

Перечень бумаг такой:

Выписка ЕГРН (бывшая ЕГРП) на жилье Документ подтверждает личность собственника на период запроса информации, наличие обременений и дает некоторые другие данные
Документ, являющийся основанием для получения права собственности Это может быть договор купли-продажи, бумаги о наследстве, о том, что состоялась приватизация или получение жилья в подарок, эта же информация должна быть и в свидетельстве о регистрации права собственности
Выписка из домовой книги Запрашивается для отражения количества прописанных в квартире людей и их фактического наличия, ведь они имеют право распоряжаться квартирой, а их принудительная выписка может затянуться. Особое внимание уделяется наличию несовершеннолетних, ведь их право на жилплощадь закон защищает особенно хорошо
Паспорт собственника, либо доверенность Подтверждает, что личность либо является владельцем, либо же представляет его интересы при продаже. В случае доверенности следует перестраховаться и добыть контакты собственника, чтобы узнать, действительно ли он продает квартиру, ведь документ о представлении интересов мог быть получен нечестным путем
Справка об отсутствии задолженностей Если на квартире есть долги, то со вступлением в право собственности могут возникнуть проблемы

Это минимальный перечень документов, который должен быть у продавца и предоставляться на проверку в любом случае, особенно в случае с вторичным жильем.

Из них можно узнать о текущих правообладателях квартиры, наличии обременений и прочих нюансах, которые могут препятствовать покупке недвижимости.

Регистратор при оформлении купли-продажи может потребовать дополнительные документы:

Кадастровый паспорт Если в квартире состоялась перепланировка или она не стоит на кадастровом учете
Согласие супруга на продажу жилья Также подойдет брачный договор где сказано о раздельном имуществе, это необходимо только если квартира приобреталась в период брака
Разрешение органов опеки Требуется при наличии в семье несовершеннолетних детей, чьи интересы могут быть ущемлены продажей жилья. Это требуется от продавца, поскольку он должен доказать приобретение другого жилья, в котором смогут находиться дети
Согласие залогодержателя Квартиры, взятые в ипотеку, которая еще не выплачена, точно требуют взятия разрешения на продажу от банка, поскольку жилье выступает в качестве залога
Разрешение получателя ренты Необходимо при получении квартиры при обеспечении содержания хозяина жилья до конца жизни
Извещение других участников долевого владения И их отказ от права на первоочередную покупку доли в жилье
Иногда потребуется подписанный сторонам акт приема-передачи квартиры

Только полностью собранный пакет документов может служить гарантией правильности сделки, и отсутствия проблем с другими собственниками или претендентами на жилье.

Как правильно составить договор купли-продажи

В данный момент важнейший документ при покупке квартиры — договор купли-продажи, должен составляться не только между сторонами, но и нотариально заверяться.

Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Проект договора составляется заранее и утверждается сторонами, не помешает отдать текст на вычитку юристу, чтобы избавиться от проблем.

Нотариус сможет обеспечить должные гарантии, проследить за дееспособностью продавца и подкорректировать договор, включив туда дополнительные обязательства и ответственности.

Каждый договор должен иметь существенные условия, которые будут обязательными для его вступления в юридическую силу.

В тексте должны обозначаться стороны договора, предмет соглашения и его суть, цена и права третьих лиц, в случае наличия таковых.

Дополнительные условия тоже можно разместить в договоре, это может быть утверждение способа расчета, сроков передачи квартиры или оговаривание других нюансов, которые сделают правоотношения сторон более конкретными и риски минимизируются.

Сначала в договоре пишется название документа, город составления и дата подписания. Далее следуют такие данные:

  • ФИО, год рождения и паспортные данные обеих сторон;
  • характеристики жилья (размещение, количество комнат, жилплощадь) и его адрес;
  • основания для права собственности, серия и номер документа, дата его получения;
  • стоимость вопроса, сроки оплаты покупки и регистрации права собственности;
  • гарантии продавца о ненахождении квартиры в залоге, под обременениями, а также отсутствии ее в качестве вклада в уставном капитале или отсутствии арендаторов;
  • отсутствие/присутствие зарегистрированных лиц;
  • информация о браке продавца;
  • сроки освобождения жилья продавцом;
  • условия исполнения договора и гарантии получения покупателем своего жилья вплоть до принуждения покупки новой квартиры в случае изъятия этой;
  • количество экземпляров договора;
  • ФИО и подписи сторон.

: 5 Золотых Правил

Качество продаваемого жилья

Кроме юридических тонкостей процесса, нужно уделить внимание качеству самого жилья и его состоянию.

Важно оценить внешний вид дома, давность его постройки, поспрашивать у соседей о надежности конструкций.

Саму квартиру желательно смотреть с человеком, разбирающимся в строительстве, но и самостоятельно можно найти недочеты.

Если квартира угловая, следует приложить руку к стене, хорошее жилье не будет иметь холодной поверхности, если не стенах, потолке или в углах есть плесень, лучше отказаться от покупки, так как избавиться от нее сложно.

Какие риски могут возникнуть

При покупке квартиры на вторичном рынке можно купить ее по поддельным документам, это самый распространенный риск, но есть и другие сложности:

Наследство, дарение или рента Могут объявиться третьи лица, имеющие права на жилье
Продажа совместного имущества Если жилье покупалось в браке, но продается одним из супругов без согласия второго, сделку могут оспорить
Несовершеннолетние жильцы При прописке в квартире жильца до 18 лет нужно разрешение органов опеки
Низкая стоимость Она может свидетельствовать о долгах, проблемах с соседями или конструкцией квартиры, такое жилье называют проблемным

Приобретение вторичного жилья — процедура ответственная и имеющая много рисков, которые связаны с мошенниками.

Для покупателя важно изучить все документы на жилье, безопасно передать деньги и правильно оформить договор.

Выбор жилья лучше доверить специалистам, как и составление договора купли-продажи, только так негативных последствий сделки не будет.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/