Доля в квартире стоит ли покупать

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Доля в квартире — что это такое и стоит ли покупать

Доля в квартире стоит ли покупать

В Российской Федерации довольно часто встречается долевая собственность. Связано это с тем, что в конце прошлого века люди начали приватизировать свою собственность, и в данном процессе часто участвовало сразу несколько людей. Следовательно, все они становились владельцами, и обладали либо равными долями, либо кому-то доставалось меньше. Множество вопросов возникает, когда появляется необходимость реализовать подобную собственность. Доля на квартиру может быть продана, однако процесс отличается от стандартного.

Что такое доля в квартире

Доля в праве собственности на квартиру – часть имущества, принадлежащая конкретному человеку. В этом случае владельцев дома от двух и больше, и все они имеют право на собственность. Доли могут быть равными, к примеру, 50 на 50 процентов, 25 процентов у каждого из 4 человек. Однако они могут быть распределены иначе, допустим, матери принадлежит 75% от дома, а сыну 25%. Но в любом случае человек имеет полное право на свою часть и может ей распоряжаться так, как захочет.

Довольно сложно в квартире выделить конкретные границы доли, потому как каждую из них нужно обеспечить отдельным входом. Поэтому обычно люди договариваются между собой по поводу того, кому и что принадлежит. Однако если им не удаётся достигнуть согласия, то тогда вопрос решается через суд.

Как показывает практика, фактически принадлежащая территория может не совпадать с размером доли. К примеру, одному человеку может достаться комната поменьше, а другому побольше при том, что они обладают равными частями жилища. Со временем данный порядок может измениться, если появятся для этого веские причины. Допустим, состав семьи человека изменился, появился на свет ребёнок, поэтому через суд личность может потребовать, чтобы ей выделили большую комнату.

Также отметим, что владелец обязан уплачивать коммунальные услуги и другие сборы за свою долю. Помимо этого, потребуется выделять средства на иные расходы, связанные с содержанием квартиры.

Говоря о том, что значит доля в квартире, рассмотрим процесс появления данного вида владения. В большинстве случаев подобное происходит во время приватизации. Напомним, что процедура проводится для того, чтобы государственное жилище сделать частным, и обязательно должны принимать в ней участие все прописанные люди. Таким образом, недвижимость делится на части, и каждый человек является полноправным собственником.

Также гражданин может стать обладателем доли, купив данное имущество. В этом случае ему придётся делить жильё с другими людьми, если только он не приобретёт их части. Существуют определённые причины, из-за которых человек решает купить долю, и в первую очередь привлекает низкая цена. Поэтому те, кто не может приобрести полноценную квартиру, могут решить стать обладателем части – одной комнаты.

Продажа доли в квартире — как происходит и какая выгода покупателю

Понимая, что это такое, доля в праве, человек должен осознавать наличие проблемных моментов при продаже. Легче всего будет реализовать подобную собственность, если все владельцы захотят одновременно продать квартиру. Тогда можно будет найти покупателя, который согласится купить всю жилплощадь сразу.

Но если приходится торговать только частью, то тогда могут возникнуть определённые проблемы. В первую очередь потребуется немало времени, чтобы найти клиента, который заинтересован в покупке доли. Владельцу следует понимать, что нельзя будет получить большую сумму в такой ситуации. Ведь большинство людей желает приобрести целую квартиру, а не процент от неё.

Процесс усложняется, если другие владельцы против того, чтобы человек продавал свою долю. Возможно, они попросту не желают проживать с кем-то посторонним на одной территории. Но при этом сами не могут приобрести часть из-за плохого финансового положения. Как итог, они могут всячески мешать сделке, и они действительно способны её затянуть.

По закону другие владельцы имеют преимущественное право покупки, то есть, сначала им нужно предложить приобрести часть, а потом уже искать других клиентов. Если же они соглашаются, то тогда процесс проходит довольно просто и быстро. Если сразу отказываются и оформляют свой ответ в письменном виде, то тогда тоже сложностей не возникает. Другое дело, когда они собираются препятствовать процессу, и делать это могут разными способами.

Варианты действий:

  1. Не будут писать отказ, хотя приобретать не собираются. Тогда человек не сможет начать поиск покупателя.
  2. Дадут согласие, хотя на самом деле покупать не будут. Тем самым, они затянут процесс, и человек не сможет долгое время продать жилплощадь.

В первом случае рекомендуется предпринять определённые меры. Необходимо написать уведомление для каждого собственника о продаже доли. Далее нужно отправить его по почте с извещением, чтобы можно было узнать о получении данного документа. Как только это произойдёт, нужно будет дождаться ответа. Если же человек в течение 30 дней не свяжется с продавцом, то тогда можно будет начать искать клиентов среди посторонних людей.

Вам понадобиться образец уведомления о намерении продать долю в квартире для других собственников. Скачать.

Некоторые граждане идут на хитрость, когда им не удаётся обычным путём реализовать имущество. Они используют договор дарения, потому как для него не нужно согласие или отказ других владельцев. Однако это незаконный и опасный путь, из-за которого, прежде всего, может пострадать покупатель.

Если заинтересованное лицо представит доказательства передачи денег за дарение, то тогда договор будет аннулирован. Ведь дарственная – сделка безвозмездная, следовательно, за неё не должна быть получена прибыль. При таком исходе покупатель может остаться и без денег, и без квартиры. Для владельца тоже есть минус – необходимость уплатить 13% от стоимости доли, если только он оформил дарственную не на близкого родственника.

Если же другие собственники мешать не будут, то тогда купля-продажа пройдёт успешно. Главное, оформить все необходимые документы и пройти положенные этапы, и тогда удастся сменить владельца доли.

Риски при покупке долевой недвижимости

Купля-продажа любой недвижимости имеет свои риски, поэтому люди должны быть особенно внимательными и бдительными. Иначе есть вероятность лишиться денег или приобрести проблемную квартиру. В случае с долей есть свои неприятные ситуации, в которые может попасть новый собственник. Поэтому по возможности следует постараться их предотвратить, чтобы потом не пришлось искать варианты решения проблемы.

Важно перед покупкой узнать, почему продают часть имущества. Конечно, бывают обычные ситуации, когда человеку больше не нужна эта недвижимость, возможно, он переезжает в другой город или же стал владельцем иного дома. Тогда можно понять желание реализовать долю, чтобы получить за неё деньги.

Совсем другое дело, если квартира является проблемной, и собственники не могут годами договориться о порядке пользования, о границах, о разъезде. Поэтому один из них устаёт от конфликта и решает выйти из него, подставив покупателя под удар. В подобной ситуации появление нового лица только усугубит ситуацию.

Как итог, не удастся спокойно проживать на своей части из-за постоянных конфликтов с соседями. Более того, может получиться даже такое, что остальные собственники попросту не будут пускать нового владельца домой. И даже полиция не сможет помочь в такой ситуации, так как сочтёт, что конфликт имеет гражданско-правовой характер.

Соглашение о распределении долей в квартире;

С чего начать продажу доли квартиры;

Порядок продажи части недвижимости.

Ещё один минус в том, что значительно ограничены действия человека, совершаемые с недвижимостью. К примеру, без согласия он не сможет сдать в аренду площадь и даже пригласить жить всех своих членов семьи. Максимум, что возможно, это пользоваться имуществом самому и прописать там своих детей.

Людей часто заманивает возможность приобрести имущество по низкой цене, однако нужно понимать, какие проблемы может повлечь за собой покупка доли. Хорошо, если другие собственники окажутся приятными и адекватными людьми. Но совсем иное дело, если из-за них будут возникать проблемы, и в целом не удастся спокойно жить.

Именно поэтому необходимо проверять не только документы перед куплей-продажей, но и знакомиться с будущими соседями. Необходимо с ними поговорить, обсудить их отношение к появлению нового владельца и уточнить другие интересующие моменты. Только потом уже можно будет решать по поводу того, стоит ли покупать конкретную часть в квартире или лучше поискать иные варианты.

Источник: https://1pokvartire.com/dolya-v-kvartire-chto-eto-takoe-i-stoit-li-pokupat/

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней».

Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а «дарения».

Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись «без угла».

Прежде обратимся к формулировкам — доля в квартире — что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.

Что такое доля в квартире?

Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру. Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек. Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной – когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.

Распространенный пример совместной собственности: квартира, которую супруги купили совместно, однако, «записана» она на кого-то одного.

И несмотря на это, какие-либо сделки в отношении квартиры могут совершаться только при согласии обоих супругов, что должно быть заверено нотариально. Та же семейная пара может переоформить эту собственность на долевую, определив размер долей для каждого.

Во втором случае каждый из супругов вправе распоряжаться собственной долей в квартире, не опираясь на согласие второго владельца.

Следовательно, долей в квартире можно назвать часть в праве собственности на квартиру. И это некая незримая территория, которую невозможно закрепить за какой-либо комнатой или даже ее частью. Речь идет исключительно о размере этой части, которая выражается дробно, то есть, вы можете владеть, скажем, 1/2 или 1/10 квартиры.

Покупка доли сейчас очень популярна на рынке недвижимости, что нетрудно объяснить, ведь это хорошее вложение инвестиций. Еще одна причина — когда нет возможности купить целую квартиру, то на долю денег найти проще. В дальнейшем её можно продать или же со временем выкупить квартиру целиком.

Кто может претендовать на покупку первым?

Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам.

Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может «уйти» к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее — ровно 30 дней.

Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.

И вот тут-то мы и натыкаемся на первый «камень». В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.

Если дольщика невозможно найти

Порой всех дольщиков не так просто найти. Это вопрос решается путем наличия доказательств о том, что уведомление было отправлено по всем известным адресам. Если сведения о проживания участника долевой собственности полностью отсутствуют, необходимо это официально подтвердить справкой из администрации, адресного бюро или прибегнуть к иным способам подтверждения невозможности связаться с тем или иным дольщиком.

Может возникнуть ситуация, когда кто-то из участников долевой собственности сознательно избежал получения уведомления. Каких либо законов, которые позволяют заставить содольщика получить уведомление, не существует.

На этот счет есть обходной маневр, очень популярный у риэлторов. Доля в квартире оформляется по договору дарения. И для того, чтобы отдать свою долю даром не требуется соглашений участников собственности.

Риск для последних в том, что таким образом в их квартире может в любой момент появиться совершенно незнакомый человек.

Еще одной «больной точкой» темы покупок-продаж долей в квартире становится вопрос отношений между собственниками.

Что опасно как для покупателя, так и для живущих в квартире? Нередко продать долю решают из желания навредить родственникам вследствие какой-либо непримиримой ситуации, как например, развод, вопросы наследства или раздела имущества.

Логику продавца понять просто, ведь у купившего долю появляется шанс впоследствии выкупить и всю квартиру. А главное — покупать квартиру частями гораздо дешевле, ведь доля не ценится так, как отдельная квартира, если пересчитать стоимость на квадратный метр.

Цена доли как правило, значительно занижена. Если комнату можно купить, например, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 квартиры можно получить не более 1,5 млн. рублей, то есть, на миллион рублей меньше, а это довольно существенно.

Тем, кто задумался приобрести долю, нужно хорошо подумать и понять, для чего это делается. Если цель — проживание, то нужно узнать что-либо о будущих соседях. Желая купить квадратные метры дешево, можно оказаться в центре чьего-то конфликта. Если купить долю нужно для оформления прописки, здесь проблем возникнуть скорее всего не должно. Дешевизна долей относительно цен на комнаты не случайна, и об этом необходимо помнить.

В чем же риск?

Подытоживая размышления на тему покупки доли в квартире, еще раз зададимся вопросом — в чем риск и как избежать негативных последствий?

Необходимо все оформлять на основании закона, то есть, через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной, деньги будет не вернуть, ведь дарение – безвозмездный процесс.

Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам. Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю. Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

На что нужно обратить внимание при покупке?

  • Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
  • Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с  другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
  • О правилах совместного «общежития» можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
  • Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.

Источник: http://law03.ru/housing/article/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire

Возникающие риски при покупке доли в праве собственности на квартиру

Покупка доли в квартире – одна из самых сложных сделок приобретения жилой недвижимости, поскольку собственники долей квартиры довольно часто не имеют возможности решить вопросы мирным путем, помимо этого границы владений никак не определены физически.

Но при этом стоимость доли в квартире сильно занижена относительно среднерыночной цены за квадратный метр, поэтому такие сделки довольно распространены.

Доля, как правило, приобретается с целью выкупа оставшейся доли у совладельцев в будущем.

Нормативная база

Гражданский кодекс РФ определяет права собственников недвижимости, находящейся в совместном владении или долевой собственности, и регламентирует порядок совершения сделки купли-продажи, определяя порядок действий и содержание договора.

Согласно законодательству РФ, а именно ст. 551 ГК, сделки такого рода подлежат обязательной государственной регистрации.

Положения ГК РФ об общей собственности (гл. 16 ГК РФ) призваны защитить интересы всех собственников долей объекта недвижимости, а также свести к минимуму вероятность мошеннических действий.

Правила пользования жилплощадью регламентированы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ и подразумевают, что владение, пользование, распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению собственников с учетом их прав и интересов.

Размеры сборов и пошлин определены в НК РФ.

1. Проверить личность продавца

Стоит удостовериться в дееспособности продавца, а также в дееспособности лица, выписавшего доверенность, если сделка совершается доверенным лицом.

Доверенность должна быть нотариально заверена, обязательно необходимо проверить срок действия доверенности и уточнить у нотариуса, не отозвана ли она.

3. Собрать необходимые документы:

  • выписку из реестра прав на данный объект собственности. Имеет смысл ознакомиться с документом, в котором будет видно, как часто и какие сделки совершались с недвижимым имуществом, а также имеют ли место обременения и ограничения. Для получения такой выписки необходимо обратиться в регистрационную палату или МФЦ с заявлением или направить такое заявление посредством телекоммуникационных каналов связи, предварительно оплатив пошлину.
  • кадастровый паспорт. Его можно получить, направив запрос через форму на сайте Росреестра или обратившись с заявлением лично в кадастровую палату или МФЦ, предварительно оплатив пошлину. В случае если квартира не зарегистрирована, с заявлением о постановке на кадастровый учет может обратиться только собственник.
  • технический паспорт и справку об отчуждении имущества – документ может получить только собственник, обратившись в БТИ.

4. Известить в письменной форме всех собственников квартиры о продаже и получить письменный отказ от покупки:

Он может быть заверен нотариально или же собственники могут подписать его в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Альтернативным документом может быть свидетельство нотариуса о передаче собственникам извещения о продаже доли в квартире, в том случае если не последовало ответа (участники долевой собственности обязаны в тридцатидневный срок с момента передачи им извещения приобрести долю в квартире, выставленную на продажу, либо подписать отказ от ее приобретения).

Вас может заинтересовать с чего начать восстановление документов о праве собственности на объект недвижимости

Как происходит регистрация сделки с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

Закон о тишине в Московской области: http://nedvicon.ru/total/federalnyjj-zakon-o-tishine.html

5. Согласие супруга

Получить согласие супруга на приобретение недвижимости, проверить наличие такого согласия у продавца (если участники сделки состоят в браке).

Согласие необходимо заверить у нотариуса.

Покупателя закон не обязывает получать согласие супруга, но регистраторы, как правило, его запрашивают.

6. Составить договор купли — продажи

Он должен быть оформлен в письменном виде и содержать подписи сторон.

Обязательными к указанию в договоре являются сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, а именно: адрес, вид, площадь.

В договоре прописывается полная стоимость (то есть именно та сумма, которая фактически передается продавцу).

Если ранее судом был определен порядок пользования, то эти условия можно прописать в договоре купли-продажи.

Впрочем, на нового собственника решение суда не распространяется, если кого-то из собственников определенный порядок не устраивает, он вправе обратиться в суд.

В договор рекомендуется включить акт приема — передачи.

7. Регистрация

Договор купли — продажи доли в праве собственности на квартиру подлежит обязательной регистрации.

С целью регистрации права собственности на недвижимость участники сделки могут обратиться лично в регистрационную палату или МФЦ, отправить документы в электронном виде или посредством Почты России.

Комплект документов для регистрации:

  • заявление о государственной регистрации;
  • паспорта участников сделки. В случаях когда имеются несовершеннолетние зарегистрированные собственники, потребуются их свидетельства о рождении;
  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт и справка на отчуждение жилья;
  • кадастровый паспорт;
  • подтверждение направления извещения о продаже всем участникам долевой собственности или письменный отказ совладельцев от покупки указанной доли;
  • нотариально заверенное согласие супругов или заявление участника сделки о том, что он не состоит в браке. При наличии брачного договора о раздельной собственности потребуется его копия;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и перед ФНС;
  • нотариально заверенная доверенность при участии в сделке представителя одной или обеих сторон.

В регистрирующем органе могут потребовать дополнительные документы: например, в случае если один из собственников недееспособный, ограниченно дееспособный или не достиг 18-летнего возраста, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки.

Дополнительные документы потребуются и в том случае, если у регистратора возникнут сомнения в подлинности предоставленных документов или верности указанных в них сведений.

Затраты при совершении сделки

Получение кадастрового паспорта обойдется в сумму от 200 до 600 рублей (в зависимости от того, является заявитель юридическим или физическим лицом, а также в каком виде предоставляется документ: на бумажном или электронном носителе), которую, как правило, оплачивает продавец.

Аналогично стоимости получения кадастрового паспорта варьируется сумма государственной пошлины на получение выписки из ЕГРП – от 150 до 600 рублей (оплачивает продавец).

Размер государственной пошлины за регистрацию прав будет различаться для физических и юридических лиц и составит соответственно 2000 или 22000 рублей (сумма распределяется между участниками сделки).

Оформление отказа совладельцев на покупку – 100 руб. без учета сборов на техническую работу нотариуса (оплачивает продавец).

К основным расходам могут добавиться дополнительные: при оформлении письменного согласия супруга на приобретение жилья (за правовую работу придется заплатить 500 руб., сборы за техническую работу разнятся и могут составлять от 500 до 1500 руб.) или при обращении в юридическую службу за консультацией или оформлением договора и проверкой правоустанавливающих документов продавца.

Полное сопровождение сделки обойдется в 30 000 – 50 000 рублей, половину стоимости составляет услуга проверки юридической чистоты сделки.

Выгода покупки доли в квартире

Возможна продажа доли только приватизированной квартиры, что гарантирует свободу распоряжения приобретаемым объектом жилой недвижимости.

Вместе с покупкой доли в квартире покупатель приобретает и право приоритетной покупки в случае, если совладельцы решат продать свою часть.

Итоговая стоимость покупки квартиры частями будет значительно меньше покупки аналогичной квартиры целиком.

Даже комната в коммунальной квартире будет дороже, не говоря уже об отдельной однокомнатной квартире.

Часто приобретение доли в квартире является единственным законным способом получить прописку.

Доля в квартире, как объект недвижимости, может выступать в качестве инвестиционного инструмента, поскольку недвижимость постоянно растет в цене.

Единственное – стоит заранее уточнить, сможет ли будущий владелец свою долю продать в дальнейшем (т. е. обратить внимание на состояние недвижимости, узнать, кто проживает по соседству, насколько развита инфраструктура в районе, где расположен объект и т. д.).

Риски при покупке доли в квартире

Как правило, со сложностями при оформлении сделки купли-продажи доли в квартире сталкивается продавец, который обязан получить у совладельцев отказ от покупки.

Часто возникают ситуации, когда с совладельцами просто невозможно связаться.

Выходом в такой ситуации будет оформления дарственной, что крайне нежелательно.

Если покупатель согласится на оформление договора дарения или договора мены вместо договора купли — продажи, то в случае выявления существенных недостатков приобретенной недвижимости по завершении сделки даже при обращении в суд взыскать с продавца ничего не удастся.

Если доля приобретается для проживания, стоит уточнить, с кем придется проживать в одной квартире, даже если продавец утверждает, что совладельцы проживают на отдельной территории, есть риск, что придется жить в напряженной психологической обстановке с крайне неприятными соседями.

Если доля приобретается с целью выкупа квартиры в дальнейшем, покупатель может столкнуться с несогласием совладельцев продавать свою часть собственности, в этом случае придется либо продавать свою долю, либо соглашаться на нежелательное соседство с остальными собственниками.

При совершении сделки, а главное, до момента передачи денежных средств стоит убедиться в личности продавца, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что договор купли — продажи подписан недееспособным лицом.

Особенно внимательно необходимо проверять документы представителя: лицо, выписавшее доверенность, может являться недееспособным или на момент заключения сделки может не находиться в живых.

Совершение сделки купли — продажи доли в праве собственности на квартиру предполагает получение от совладельцев отказа от покупки приобретаемой доли, подписание договора купли — продажи с передачей денег за имущество и государственную регистрацию прав.

При приобретении доли в квартире оформлять доли рекомендуется отдельно на каждого, кто в ней собирается регистрироваться и проживать.

Для регистрации третьих лиц, в том числе членов семьи, потребуется согласие всех собственников, собственник же имеет право прописаться в квартире, не получая согласия совладельцев.

Единственным допустимым вариантом приобретения доли в квартире должно быть совершение сделки купли — продажи с оформлением соответствующего договора.

Договоры дарения или мены, если имеет место передача денежных средств за приобретаемую собственность, подписывать настоятельно не рекомендуется.

Продажа доли в праве собственности на объект недвижимого имущества

Источник: http://nedvicon.ru/kvartira/pokupka/dolya-v-prave-sobstvennosti.html

Что такое доля, и стоит ли ее покупать?

Относительно представлений о том, что такое доля, существует масса разночтений. Самое простое (и неверное!) представление: доля – это комната. То есть если у вас есть доля в 2-комнатной квартире, то это комната. На самом деле, все сложнее.

Предположим, есть 3-комнатная квартира, и в ней у вас есть n-ная доля. Это означает, что в каждой комнате вы владеете n-ной долей, то же касается кухни, санузла, коридора, прочих помещений. Но и это не единственное толкование сущности доли. Чтобы разобраться детальнее, рассмотрим некоторые юридические термины.

Доли бывают 2-х типов:

— выделенная в натуре (за владельцем доли «закреплена» комната),
— идеальная (владелец доли владеет площадью, не конкретной комнатой).

Есть также 2 вида собственности на долю:

— долевая собственность (для каждого из собственников определена его доля),
— совместная (недвижимость общая, при этом доля не определена; чаще всего такой вариант встречается, когда жилье находится в совместной собственности у супругов).

В случае, если совместной собственностью владеют супруги или близкие родственники, можно разобраться, закрепить за каждым дольщиком его часть жилья (комнату) и зафиксировать это письменным соглашением.
Сложнее, если долями владеют люди чужие или враждебно друг к другу настроенные. В этом случае закрепить за собственниками конкретную выделенную долю может суд.

Кто продает доли

Чаще всего речь идет о детях (внуках), которым квартира досталась в наследство от пожилых родителей. Есть два варианта:— каждый продает свою долю,

— квартира продается полностью, и каждый получает от продажи сумму, пропорциональную доле.

Второй вариант более предпочтителен – в этом риэлторы единодушны. Для этого есть 2 причины:— стоимость целой квартиры выше, чем сумма стоимости долей,

— квартиры продаются быстрее долей, к таким сделкам с большим доверием относятся покупатели, риэлторы более охотно берутся за продажу целой квартиры.

Почему сделка купли-продажи доли – более проблемная, чем продажа квартиры?

Отчасти подозрительное отношение к сделке с долями сложилось исторически. Иногда доли оказываются в руках покупателей, цель которых – завладеть целой квартирой. Покупается доля, собственник (или другое лицо) заселяется в квартиру и буквально выживает остальных жильцов. Цель – вынудить других владельцев долей продать свои доли. Таким образом изобретательные граждане (и иногда риэлторы) становятся владельцами целой квартиры, которую можно продать дороже, чем было заплачено за каждую долю в отдельности.

Ловушка для владельца доли

Бывает, что долю покупают с целью получить прописку. Некоторые считают, что 1/10 (в лучшем случае) или 1/40 доля дает право прописки. На самом деле, для законной прописки нужно, чтобы площадь, эквивалентная доле, составляла не менее 6 кв. м. Если площадь меньше, можно обратиться в суд и потребовать прописку, но иск, скорее всего, не будет удовлетворен.

Так стоит ли покупать долю?

Доля как жилье для проживания имеет слишком много минусов, да ее и не покупают с такой целью. Чаще всего доли приобретаются для дальнейших манипуляций с жильем с целью на этом заработать.

При этом нужно учитывать следующие моменты:

1) Владелец доли сначала должен предложить купить его долю другим собственникам долей в этой же квартире. Сособственникам дается месяц на размышления. Если они не выражают согласия, тогда владелец доли может выставить ее на рынок.

Есть нюанс. Если совладельцы квартиры докажут в суде, что им предложили цену более высокую, чем цена, по которой была продана доля стороннему покупателю, сделка будет признана недействительной.

2) Продать долю легитимными способами непросто – рынок не любит сделки такого рода. Поэтому продавцы прибегают к такому способу: оформляют договор дарения. На самом деле, доля продается, деньги в сделке фигурируют, но это нигде не фиксируется.

Если владельцы оставшихся долей докажут в суде, что доля была продана, а не подарена, сделка будет признана недействительной.

Покупать долю или нет – принимайте решение на этот счет с учетом перечисленных факторов. Примите также во внимание, что на сегодняшний день цены на жилье на вторичке неоправданно высоки. За деньги, которые требует продавец 3-комнатной «хрущевки», можно найти жилье в новостройке большего метража и по меньшей цене. Если цены на вторичке кажутся вам неприемлемыми, подумайте о покупке жилья на первичном рынке.

Источник: https://blog.naydidom.com/chto-takoe-dolya-i-stoit-li-ee-pokupat/

Риски при покупке доли в квартире в 2018 году — без согласия других собственников, где есть несовершеннолетнего

Сегодня процесс приобретения доли в квартире подразумевает большое количество различных тонкостей, особенностей. Причем важно быть особенно внимательным.

Так как в сфере продажи недвижимости присутствует достаточно много мошенников, недобросовестных дельцов.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире несколько отличается от процедуры, аналогичной при покупке всей квартиры целиком.

Этот момент нужно будет проработать заранее. Особое внимание нужно будет уделить документам и оформлению права собственности на недвижимость. Приобретение доли в квартире всегда подразумевает определенные риски.

Общие моменты

Покупка недвижимости для многих граждан – один из самых важных этапов в жизни. Основной причиной тому является относительно высокая стоимость таковой.

Зачастую приобретается имущество не за собственные средства, а в ипотеку. Отдельно стоит отметить, что процесс таковой подразумевает использование недвижимости в качестве залога.

Именно поэтому прежде, чем воспользоваться подобным методом покупки, стоит внимательно ознакомиться с недвижимостью, всей её юридической историей.

Это позволит свести к самому минимуму вероятность каких-либо ошибок, а также утраты собственных средств по причине того, что недвижимость продается мошенниками.

Сегодня оптимальное решение — покупка недвижимости на первичном рынке. Но далеко не всегда есть финансовая возможность осуществить процедуру.

Что нужно знать

Прежде, чем приступить к приобретению недвижимости таким способом, следует помнить о некоторых подводных камнях, которые имеют место.

К основным таковым следует в первую очередь отнести:

Продажа в последствии доли В квартире будет достаточно затруднена
Велика вероятность возникновения конфликтных ситуаций с соседями Которые проживают в таковой квартире, другими собственниками
В случае если правом собственности на часть недвижимости имеется у несовершеннолетнего То в дело может вступить отдел опеки и попечительства и признать сделку незаконной, отменить таковую

Приобретая долю в квартире и незнакомых людей – покупатель всегда серьезно рискует. Так как в судебной практике именно споры по поводу возврата недвижимости наиболее сложны.

Соответственно, при желании приобрести недвижимость таким образом лучше всего обратиться к квалифицированному юристу, знакомому риелтору.

Только таким образом можно избежать различных спорных и даже конфликтных ситуаций.

Стороны сделки

В качестве сторон сделки могут выступать:

  • физические лица;
  • юридические лица.

Чаще всего покупка осуществляется именно физическим лицом. В то же время юридические лица опять же иногда выступают в роли участников сделки.

Например, зачастую недвижимость или же доля от неё реализуется за долги. В таком случае в качестве продавца может выступать банк, другая коммерческая структура.

В таком случае опять же необходимо быть максимально осторожным. В случае, если в качестве продавца недвижимости выступает физическое лицо, продажа осуществляется собственником самой квартиры. При этом отдельно стоит отметить именно вопрос преимущества покупки.

Согласно законодательств продавать часть недвижимости третьему лицу возможно будет только лишь в случае, если другой собственник части квартиры отказался от покупки. Причем подобное решение должно быть подтверждено документально.

Соответственно, если право преимущественного приобретения не было предоставлено в установленном порядке, то второй собственник может оспорить продажу.

Причем решения в таком случае, при действительном нарушении законодательства, вполне однозначны.

Самому покупателю следует максимально внимательно ознакомиться с документами на конкретную недвижимость.

Не лишним будет обсудить вопрос продажи именно с остальными собственниками. Это позволит не допустить самых разных сложных, спорных ситуаций.

К проверке недвижимости нужно будет отнестись максимально ответственно. Это позволит в уберечься от самых разных сложных, и даже спорных, конфликтных ситуаций.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире как собственности также связан с некоторыми особенностями.

Возникающие нюансы

Риски при покупке доли в квартире между близкими родственниками обычно минимальны. Потому при необходимости приобретения недвижимости именно таким способом следует обращаться как раз к таковым.

В первую очередь по простой причине – так возможно отследить максимально точно и подробно вопрос касательно законности реализации недвижимости.

Существует достаточно обширный перечень вопросов, изучить которые нужно будет прежде, чем приобрести имущество такого типа.

: риски при покупке доли в квартире

К базовым таковым на данный момент времени можно будет отнести:

  • порядок заключения соглашения;
  • риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников;
  • как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему;
  • на что стоит обратить внимание.

Порядок заключения соглашения

Сам порядок заключения сделки рассматриваемого типа имеет стандартный алгоритм. Таковой включает в себя следующие базовые этапы:

Понадобиться обязательно известить самому продавцу о факте осуществления подобного рода сделки Согласно ст.№250 ГК РФ (граждане, имеющие право на часть недвижимости, обладают правом преимущественной покупки);обязательно осуществляется извещение об отчуждении доли;само таковое составляется именно в письменной форме;

после предоставления извещения от продавца другим собственникам понадобиться в обязательном порядке выждать 1 месяц – именно столько отводится времени иным собственникам для выбора решения

Далее составляется первичная документация, необходимая для осуществления продажи Это касается договора купли-продажи, а также акта приема-передачи (не обязательно, но по возможности следует привлечь нотариуса для формирования подобных документов – таким образом будет сведена к минимуму вероятность каких-либо ошибок);
понадобиться составить договор отчуждения;
услуги нотариуса также потребуется оплатить – в соответствии со стандартной тарифной ставкой
Переход прав собственности от одного субъекта к другому обязательно должен быть зарегистрирован соответствующим образом Для этого понадобиться подготовить стандартный перечень документов:

  • заявление от различных сторон договора;
  • оригинал нотариально заверенного договора о передачи прав собственности на конкретное имущество;
  • подтверждение того, что гражданин в письменной форме уведомил всех остальных собственников о продаже и таковые отказались от своего права преимущества покупки;
  • другие документы (согласие органов опеки и попечительства на свершение сделки, другое)

Регистрация прав собственности осуществляется лично через Росреестр или же путем подачи документов в МФЦ. В дальнейшем уполномоченный орган выдаст документ, который подтверждает факт владения имуществом.

Риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников

При отсутствии согласия на продажу доли может иметь место только в случае, если был нарушен алгоритм продажи именно со стороны продавца.

Иные собственники имеют право оспорить и признать сделку недействительной через суд в случае, когда уведомление о продаже не было осуществлено.

Если же имеет место отсутствие согласия, но при этом предложение о покупке было выдвинуто другим собственникам – то таковой протест не будет иметь юридического значения.

Как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему

Гораздо сложнее обстоят дела с недвижимостью если часть доли принадлежит не достигшему совершеннолетия.

В таком случае понадобиться на осуществление продажи согласие органов опеки и попечительства.

При этом если продажа осуществляется без ведома данного органа – сделка может быть аннулирована в судебном порядке. Для государственных органов именно соблюдение прав ребенка – приоритетное направление.

На что стоит обратить внимание

Риски при покупке доли в квартире пенсионером заключаются лишь в наличии неблагонадежных соседей. Помимо этого существует много иных моментов, на которые нужно обратить внимание.

Особенно если будет иметь место проживание в таковой недвижимости:

  • наличие/отсутствие соседей по квартире;
  • кто именно является остальными долевыми собственниками;
  • присутствует ли согласие остальных владельцев на осуществление процедуры продажи.

Приобретение доли в квартире – всегда определенный риск. Потому по возможности предварительно стоит обязательно ознакомиться со всеми тонкостями, особенностями процесса покупки этого типа собственности. Только таким образом можно избежать проблем в дальнейшем.

Источник: http://jurist-protect.ru/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire/