Как написать договор на сдачу квартиры

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Как правильно сдать квартиру в аренду и составить договор в 2018

Как написать договор на сдачу квартиры

Наличие свободной жилой площади дает возможность создать дополнительный источник дохода. Чтобы получение прибыли не создало проблем в будущем, важно правильно оформить документы. Что нужно для сдачи квартиры в аренду и какие пункты включить в договор, как правильно рассчитать налоговую базу, подробнее в этом материале.

Необходимые документы

Для сдачи жилья в аренду потребуются:

  • свидетельство о праве собственности или выписка из единого госреестра;
  • договор аренды в двух оригинальных экземплярах – для арендодателя – собственника жилья и арендатора – квартиранта, в случае, если срок действия соглашения более 12 месяцев также документ предоставляется в органы Росреестра, где остается на хранение в архиве;
  • паспорта сторон в оригиналах;
  • акт приемки-передачи жилья с описью ценного имущества, мебели;
  • расписка о получении платежей и при необходимости страховой суммы, которая остается у собственника квартиры в случае порчи предметов интерьера, бытовой техники, декора и т.д. В документе также фиксируется факт передачи ключей вселяющимся гражданам.

Налогообложение

Граждане, получающие прибыль от источников на территории России, в том числе от сдаче объекта недвижимости в аренду населению, обязаны отчислять в бюджет подоходный налог. Размер его составляет 13% от полученной суммы, которая прописывается в договоре, а факт ее получения закрепляется в расписках.

Сведения о доходах заносятся в налоговую декларацию формы 3-НДФЛ, подаваемую в срок до 1 апреля каждого года по прибыли, полученной за прошлый отчетный период – год. Подлежит оплате налог в период до 30 июня.

Важно: россияне, которые имеют в собственности недвижимость на территории РФ, но постоянно проживают за рубежом, сроком от 183 дней, обязаны оплачивать налог по ставке 30% от полученной прибыли от источников, находящихся в России.

Это связано с тем, что при постоянном проживании за границей они получают статус нерезидентов РФ. При нахождении на родине более 183 дней они возвращают положение резидента и оплачивают налог по ставке 13% от полученных доходов.

Как прописать новорожденного ребенка, узнайте тут.

Сдавать квартиру в аренду может только полноправный владелец жилого помещения. Граждане, пользующиеся недвижимостью по договору социального найма или вписанные в ордер на муниципальный объект не могут заключать подобные договора, поскольку они будут ничтожны по своей юридической природе.

На практике случаи сдачи в аренду квартиры в аренду, принадлежащей муниципалитету или государству, встречаются. Однако такой способ неофициальный. Если для проживания гражданина в квартире нужна прописка арендующих жилье граждан нужно обратиться за получением разрешения на регистрацию к владельцу недвижимости – администрацию района.

Когда прописываются посторонние граждане, а не родственники, высока вероятность получения отказа. К заявлению необходимо приложить документы, обосновывающие необходимость прописки определенных граждан на жилой площади.

Важные моменты, на которые следует обратить внимание при заключении договора:

  1. Зарегистрированные постоянно в квартире граждане на муниципальной жилплощади получают право на участие при заключении договора приватизации с возможностью получения доли в собственности при распределении прав на недвижимость. Такой возможности лишены временно пребывающие граждане.
  2. Перед заключением договора нужно спросить письменное согласие всех лиц, зарегистрированных на жилой площади. Тоже самое касается сдачи в аренду комнаты в общежитии или обычной квартиры. При невыполнении этого требования договор может признаваться недействительным по заявлению проживающих в квартире лиц.
  3. Если в квартире проживает несовершеннолетний, то заключение договора аренды ущемляет его права, в связи с этим требуется получение дополнительно согласия органа опеки и попечительства.

В договор обязательно включаются следующие условия:

  • ФИО, адреса постоянной регистрации, паспортные данные арендодателя и арендатора;
  • точный адрес объекта недвижимости, подлежащего сдачи, допускается внесение данных о кадастровом номере;
  • сумма платежа, срок оплаты – каждый месяц, квартал, год или иное;
  • способ передачи оплаты – наличными средствами лично, банковским переводом на счет или карту, почтовым отправлением, иными способами;
  • список ценных вещей в квартире, их примерная рыночная оценка на момент передачи квартирантам, условия предоставления страховой суммы при нанесении ущерба имуществу, ее возврата при сохранении их в нормальном состоянии с учетом естественного износа;
  • возможность регистрации по адресу проживания, количество лиц, их паспортные данные, родственные или иные отношения с арендатором и др.;
  • описание состояния квартиры на момент передачи, техническая исправность бытовых приборов, необходимость проведения косметического или капитального ремонта, возможность зачета потраченной суммы в счет арендных платежей;
  • при необходимости утверждается график проверки помещения собственником. Такая мера необязательно и вводится по договоренности сторон;
  • содержание домашних животных оговаривается специально, особенности в части запретов;
  • указывается на использование помещение для целей проживания, запрета размещения в нем производств, офисов, иных объектов предпринимательской деятельности;
  • прописывается правоустанавливающий документ, на основании которого собственник владеет помещением, дата регистрации сведений и номер записи в Росреестре, как обоснование возможности распоряжения им недвижимостью;
  • условия, по которым договор может расторгаться до истечения срока его действия по инициативе одной из сторон при наступлении определенных обстоятельств, по обоюдному согласию с предупреждением за определенный срок.

Необходимость постановки на учет по месту проживания при нахождении в квартире более 7 дней установлена законодательством. При нарушении этого требования штраф составит от 2,5 до 5 тыс. руб. с одного человека.

Интересно: термин «аренда квартиры» прочно укоренился в быту, однако согласно требований жилищного законодательства правильно называть такие отношения «наймом». Определение аренды присуще для коммерческих отношений и юридически правильно применять его в отношении объектов недвижимости, используемых для ведения предпринимательской деятельности.

При регистрации соглашения в Росреестре сотрудник обязательно укажет на несоответствие названия и содержания договора требованиям законодательства и порекомендует внести соответствующие изменения. В таком виде соглашение об аренде помещения, годного для проживания, не подлежит государственной регистрации.

https://www.youtube.com/watch?v=5BKJndx5X8E

Если срок действия договора менее 12 месяцев достаточно подписания его сторонами отношений. Заверения у нотариуса не требуется, но возможно по согласованию. Также контракты об аренде длительностью более 1 года подлежат передаче в Росреестр, но в нотариальной конторе утверждать их необязательно.

На какой срок лучше оформить

Договор сроком свыше 12 месяцев следует показать в Росреестре и заверить, без этого он буде недействительным. Требуется оплатить госпошлину и присутствовать лично при предоставлении государственной услуги.

Чтобы избежать этого рекомендуется заключать соглашение на период не более указанного срока с правом автоматического преимущественного продления. Это позволит избежать расходов на оплату дохода в бюджет при совершении такой сделки.

Если в квартире есть другие жильцы, то перед регистрацией договора в Росреестре необходимо получить их письменные согласия, заверенные в нотариальном порядке. Без этих документов сотрудники госучреждения не примут документ для внесения данных об обременении в единый реестр. Это значит, что сделка сроком от 12 месяцев будет недействительной в связи с несоблюдением формы ее заключения.

Оплата

Оплата за проживание обязательно устанавливается в российской валюте рубли или эквивалентной сумме, поскольку все расчеты в РФ осуществляются  в местных денежных знаках. Нарушение этого требования может повлечь привлечение граждан к административной ответственности.

Основания для расторжения

Прекратить арендные отношения есть возможность по следующим основаниям:

  • по обоюдной договоренности арендодателя и арендатора;
  • по инициативе одной из сторон при нормальном исполнении договора;
  • при виновном поведении одного из участников соглашения – регулярном невнесении платы или непредоставления в срок квартиры для пользования.

В первом случае правовая схема достаточно простая. Оформляется дополнительное соглашение к договору, в котором прописываются условия расторжения, сроки, порядок компенсации при необходимости.

Наибольшую сложность представляют дела, в которых требуется расторгнуть сделку по инициативе одной из сторон. Все основания прописываются в договоре по досрочному прекращению отношений или указаны в законе.  В ином случае требуется письменное согласие второй стороны или вопрос решается в судебном порядке.

Расторжение ранее срока происходит при следующих обстоятельствах:

  • арендодатель не предоставляет имущество для проживания после заключения договора, на нем есть обременения, не позволяющие использовать его назначению – запрет на сдачу в аренду на основании кредитного или ипотечного договора, арест по распоряжению суда и постановления приставов-исполнителей, другое;
  • когда собственник создает препятствия для пользования помещением – не передает ключи, уклоняется от встречи с арендатором, не завозит оговоренные в договоре предметы обстановки и др.;
  • если имущество имеет недостатки, при наличии которых невозможно использование его по назначению, к примеру, в квартире отсутствует мебель в указанном в договоре составе, в жилье проживают неизвестны лица, которые не дают заселиться и т.д.;
  • если арендодатель не осуществил капитальный ремонт в срок, прописанный в соглашении;
  • когда вселение в квартиру невозможно из-за обстоятельств, происхождение которых не находится в воле сторон отношений, к примеру, стихийное бедствие, в результате которого было разрушено здание, пожар и др.

На основании ст.619 ГК РФ по инициативе арендодателя суд принимает решение о прекращении договора в случаях:

  • использования вселившимся в квартиру лицом имущества не по назначению, к примеру, размещение офиса в жилом помещении;
  • если характеристики переданного имущества существенно ухудшаются вследствие совершения гражданами противоправных действий: порча предметов обстановки, конструктивных элементов помещения;
  • при невнесении платы более 2 отчетных периодов – требование о просрочке обязательно в отношении двух платежей подряд в оговоренные в договоре сроки;
  • при непроведении капитального ремонта в установленный договором период или в разумный срок, такое условие обязательно должно включаться в договор, иначе прекращение отношений по такому основанию невозможно;
  • существенное изменение обстоятельств, при которых заключался договор аренды, к примеру, арендодатель остался без единственного объекта недвижимости, пригодного для постоянного проживания вследствие противоправных действий третьих лиц и другие ситуации, подходящие под определение п.1 ст. 451 ГК РФ.

На основании ст.619 ГК РФ арендодатель может предложить расторгнуть договор только после направления письменного уведомления заселенным в квартиру гражданам. В документе прописывается предупреждение о необходимости покинуть жилое помещение в разумный срок.

Жилье возвращается по акту приема-передачи собственнику в согласованные, установленные решением суда или в уведомлении срок. Помимо самого объекта недвижимости необходимо вернуть все предметы обстановки, бытовую технику, иные переданные вместе с квартирой ценные вещи законному владельцу.

Про оформление земли под гаражом в собственность по дачной амнистии читайте здесь.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры? Найдите ответ на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kak-pravilno-sdat-kvartiru-v-arendu-i-sostavit-dogovor/

Как написать договор аренды квартиры от руки

Так, арендаторы представляют собой как физические лица (обычные граждане), так и юридические. Нанимателями же выступают только физические лица. Поскольку речь идет о квартире в качестве жилой площади, в рамках законодательной базы грамотнее пользоваться словосочетанием «Договор найма», а не «Договор аренды».

Далее, упоминая аренду, следует понимать наем. Перед заключением договора следует просмотреть право устанавливающие документы на арендуемую квартиру.

Договор при сдаче

который заключается при предоставлении квартир беженцам, вынужденным переселенцам и другим отдельным категориям граждан; коммерческого.

когда владелец квартиры предоставляет помещение с целью получения дохода. Дело в том, что договоры социального и специализированного найма не закрепляют совершение сделки .

Эти документы служат, скорее, для правового обоснования нахождения жильцов в государственных и муниципальных квартирах. Очевидно, что не каждый человек может владеть собственной квартирой по различным причинам.

Как составить договор аренды квартиры по типовому образцу?

При этом в обязательном порядке должен быть указан ее точный адрес с указанием населенного пункта, улицы, номера дома, корпуса и номера квартиры.

Непременно нужно записать количество комнат, не лишним будет и указание общей площади. В договоре о сдаче квартиры в аренду нужно отразить наличие в квартире мебели и бытовой техники (если имеется), их состояние.

Уточнить, что эти предметы сдаются вместе с квартирой.

Договор сдачи квартиры в аренду

Но если вы будете правильно следовать грамотному плану действий, от составления договора и до сдачи квартиры в аренду, успех вам гарантирован.

  1. Документ, свидетельствующий о вашем праве собственности на квартиру;
  2. Выписка из паспортного стола, свидетельствующая обо всех прописанных на жилплощади людях.

  3. Паспорт;
  4. Бумаги, свидетельствующие об отсутствии долгов по коммунальным услугам (в наше время их даже можно скачать в сети);

Такие документы вам понадобятся по состоянию на 2018 год.

Если оформляется найм жилья с мебелью, то к акту приема-передачи имущества может быть приложено фото.

2.2.2.

Содержать арендуемые помещения и имущество в порядке, предусмотренном действующими санитарными, противопожарными правилами и правилами эксплуатации установленного в помещении санитарно-технического и инженерного оборудования.

Ответственность за их нарушение несет Арендатор, а в случае причинения вреда арендуемому имуществу, возмещает его стоимость в полном объеме немедленно, но в любом случае не позднее 2-х дней со дня нанесения ущерба согласно сметы, составленной Арендодателем.

Самое главное: договор аренды, подписанный лицом на то не уполномоченным, недействителен.

Если у лица, сдающего квартиру нет необходимых документов, лучше отказаться от найма такого объекта, в противном случае именно арендатор может столкнуться с целым рядом проблем. Обратите внимание на некоторые нюансы. По действующему законодательству, если договор аренды заключается на срок 1 год и более, то он подлежит государственной регистрации.

Расписка за аренду квартиры

Случаев, когда владельцы съемных квартир спустя какое-то время (полгода, год и даже больше) заявляли, что арендатор нарушил условия договора и никаких денег от него хозяин и в глаза не видел, масса.

Масштабной наглости, может, вам и не придется встретить на своем пути, а вот ситуаций, когда хозяин «намекает», что платеж однажды был «пропущен», хоть отбавляй, и никто от такого ничем не застрахован.

Образец договора сдачи квартиры в аренду

Для этого нужно правильно (юридически грамотно) составить документ (договор) с описанием условий проживания, суммы и сроков внесения платы за аренду, а также имеющихся ограничений по использованию. Договор аренды жилья должен быть взаимовыгодным как для владельца жилого помещения, так и для съёмщика, способствовать урегулированию не только ключевых вопросов «сотрудничества», но и множеству незначительных, но важных для душевного спокойствия мелочей.

Типовой договор не считается сложным документом.

Такой договор, безусловно, лучше, чем просто устное «джентельменское соглашение», даже если вы заключаете такое соглашение с близким человеком, тем более, что согласно положения ГК РФ в случае устной сделки, стороны не смогут для подтверждения условий договора ссылаться на свидетельские показания. Таким образом, если речь зашла о составлении документа, лучше потратить на него лишние 15-20 минут и отразить наиболее важные аспекты отношений между сторонами, чем по прошествии некоторого времени искать доказательства собственной правоты, например, в суде.

Источник: http://myeconomist.ru/kak-napisat-dogovor-arendy-kvartiry-ot-ruki-19287/

Договор аренды квартиры — образец документа о найме жилого помещения

Чтобы избежать спорных вопросов между хозяином помещения и квартирантом при сдаче жилья рекомендуется заключать типовой договор аренды квартиры. Бумага имеет юридическую силу, даже если составлена самостоятельно и не заверена нотариально. Арендное соглашение должно составляться в соответствии с установленными правилами и включать обязательные пункты.

Многие россияне сегодня снимают жилье из-за невозможности приобрести собственную недвижимость. Договор сдачи квартиры в аренду – это возмездное или консенсуальное соглашение. Заключается он между владельцем недвижимости и нанимателем (физическое или юридическое лицо, желающее получить объект за определенную плату). Предметом сделки может выступать только изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

За определенную арендную плату наниматель пользуется недвижимостью в течение оговоренного срока. Бумага должна содержать обязательные пункты, предусмотренные законодательством РФ. Сделка не подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Подписать бумагу стороны могут самостоятельно, без привлечения юристов. По инициативе любой из сторон соглашение подлежит досрочному расторжению в досудебном или судебном порядке.

При сдаче жилых помещений в аренду хозяин квартиры может заключить договор как с частным лицом, так и с предприятием. В каждом случае есть свои особенности. При составлении договора между владельцами жилья и физическими лицами на срок до 1 года вселение в помещение третьих лиц на безвозмездной основе не допускается. Размер оплаты аренды квартиры при этом не является существенным условием соглашения.

Все лица, которые будут проживать на территории после подписания бумаг, кроме детей до 14 лет, указываются в документе. Если этого сразу не сделали, то с согласия арендодателя жильцы могут быть вселены позже. Площадь, приходящаяся на каждого проживающего, должна соответствовать законодательным нормам. Что касается несовершеннолетних, то для них соблюдение этих правил необязательно.

Между физическим и юридическим лицом

Если договор аренды квартиры заключается с предприятием, то следует соблюсти определенные нюансы. Согласно российскому законодательству, при коммерческом найме недвижимости арендатор может использовать ее только для временного проживания сотрудников компании. Квартиранты должны обеспечить сохранность имущества собственника. Реконструировать квартиру арендаторы могут только с письменным соглашением от хозяина.

Некоторые россияне до сих пор пренебрегают правовыми нормами и предпочитают обходиться без официального оформления аренды, субаренды или найма. Однако в этом случае стороны соглашения подвергают себя неоправданному риску. Если квартиросъемщики используют жилое помещение без официального документа, то собственник может в любой момент выселить их до окончания срока действия соглашения, не вернув уплаченную ранее предоплату. Кроме того, могут возникнуть споры относительно стоимости проживания арендаторов.

Отсутствие официальной бумаги несет риск и для собственника квартиры:

  1. Недобросовестные квартиранты могут пренебрегать правилами пользования жильем.
  2. Владелец квартиры не сможет отсудить долги за неоплату коммунальных платежей и аренду.
  3. Возмещение испорченного имущества или похищенного имущества собственника (мебель, бытовая техника, посуда) без этого документа станет невозможным.
  4. Полиция не примет заявление при проблемах с жильцами, если нет официального акта сдачи квартиры.
  5. При нанесении квартирантами ущерба соседям (пожар, потоп и прочее) возмещать все придется собственнику.

Вопросы аренды жилой недвижимости в России контролируются Гражданским кодексом. Долгосрочные соглашения подлежат государственной регистрации, проверить которую можно на сайте Росреестра. Процесс оформления сделок зависит от того, кто выступает в качестве арендатора. При сдаче недвижимости физическому лицу заключают договор найма. Если же квартиросъемщиком является юридическое лицо, то заключают договор аренды (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). Особенности оформления данного соглашения отражены в главе № 34 Гражданского кодекса.

Как сдать квартиру в аренду правильно

Прежде чем сдать собственную жилплощадь квартирантам, рекомендуется ее застраховать. На сдаваемое в аренду жилье действуют более высокие коэффициенты страховок. В некоторых случаях собственнику жилья нужно получить письменное согласие у других правообладателей, соседей, муниципалитета: при сдаче комнаты в коммуналке, части квартиры, неприватизированной недвижимости.

После того, как все вопросы с собственностью урегулированы, нужно найти арендаторов. Для этого можно воспользоваться помощью посредников или подать объявление (желательно с фото). Вопросы внесения платежей квартирантом, возмещения нанесенного ущерба, даты расторжения сделки, дополнительных соглашений решаются сторонами при личной беседе и обязательно отражаются в официальном документе. Имущество арендодателя передается нанимателю по акту приема-передачи квартиры после регистрации сделки.

Типовой бланк договора аренды квартиры между физическими лицами

Данную бумагу можно составить самостоятельно, скачать бланк в интернете и распечатать, или воспользоваться услугами специалистов. Образец договора аренды квартиры без труда можно найти на сайтах риэлтерских компаний. Типовое соглашение с частным лицом содержит информацию о:

  • недвижимости, передаваемой в аренду;
  • условиях проживания гражданина;
  • размере арендной платы;
  • обстоятельствах, при которых стороны могут расторгнуть настоящий договор.

В каких случаях лучше обратиться к юристу

Договор аренды квартиры не входит в число сложных документов. Любой грамотный человек без труда справится с составлением соглашения, если изучить правовые моменты и образцы в интернете. Однако в некоторых случаях оформить сделку лучше с помощью профессионального юриста. Основания для этого могут быть следующие:

  • сомнения в наличии у арендодателя прав на сдачу жилья;
  • агентство, через которое заключается сделка, не вызывает доверия;
  • значительное отличие суммы платежа за аренду в месяц от аналогичных предложений.

Что обязан содержать документ

Очень важно правильно составить документ, не упустив обязательных пунктов. Договор аренды квартиры должен содержать информацию о недвижимости и лицах, участвующих в сделке. Кроме того, бумага должна отражать срок действия соглашения и конкретную дату, когда жилец должен освободить помещение (при краткосрочной аренде). Важно отметить, кто будет оплачивать коммунальные услуги, какими правами обладают стороны, размер ежемесячной оплаты. Каждый участник соглашения получает на руки собственный экземпляр документа.

Многие современные россияне отдают предпочтение найму жилья, поэтому договора арены составляются часто, в соответствии со стандартными требованиями оформления по шаблону. Важно, чтобы документ содержал существенные условия, без которых сделка не считается заключенной по закону. К ним относится следующее:

  • Информация о личностях сторон.
  • Паспортные данные участников сделки.
  • Предмет договора.
  • Признаки имущества, которое передает арендатору собственник, позволяющие однозначно определить вид объекта.
  • Размер арендной платы (если договор составлен без этого пункта, то это документ о передаче недвижимости в безвозмездное пользование).

Обязательные разделы

Критерии заполнения данного документа не указаны в Гражданском кодексе, однако определенные правила структурирования важно соблюдать. Соглашение должно включать следующие разделы:

  1. Преамбула. Здесь нужно указать наименование документа, место заключения сделки, реквизиты сторон.
  2. Предмет договора. Пункт включает характеристику передаваемого нанимателю помещения: адрес, площадь, кадастровый номер, правоустанавливающие документы на собственность.
  3. Размер ежемесячного платежа за жилье.
  4. Права и обязанности нанимателя и собственника.
  5. Ответственность сторон.
  6. Срок действия соглашения.
  7. Реквизиты и подписи собственника и нанимателя. Здесь стоит максимально подробно описать стороны соглашения: указать паспортные данные, адрес постоянной регистрации. Для юридических лиц – ИНН, ОГРН, БИК и прочие имеющиеся реквизиты. Рекомендуется также приложить копии документов к соглашению.

Срок действия договора сдачи квартиры в аренду

Сегодня снятие квартир оформляется одним из следующих способов:

  • заключение долгосрочных договоров (от 1 года);
  • заключение краткосрочных договоров (до 12 месяцев).

Классификация объясняется следующими обстоятельствами:

  1. Если документ составлен без информации о сроках прекращения аренды, то автоматически признается заключенным на 5 лет. Прежде чем расторгнуть сделку и вернуть арендодателю ключи, квартиранту нужно в письменной форме оповестить хозяина жилплощади о своих намерениях, не меньше, чем за 3 месяца.
  2. Долгосрочный договор аренды квартиры подлежит государственной регистрации в Росреестре.
  3. При составлении краткосрочных договоров правила, касающиеся ремонта жилья, не действуют, ведь за 12 месяцев нужда в этом может не появиться.

Особенности оформления аренды жилья на длительное время

Долгосрочные договоры аренды квартир имеют следующие особенности:

  • квартирант имеет право продлить аренду;
  • с согласия собственника часть помещения можно сдавать в поднаем;
  • допускается вселение временных жильцов на срок до полугода.

Краткосрочные сделки не дают квартирантам описанные выше права. Если жилец своевременно платил за жилплощадь, не нарушал условия соглашения, не испортил имущество собственника при использовании, он может продлить договор. Арендодатель имеет право отказать, при условии, что он не станет сдавать свою квартиру другим людям в течение 12 месяцев. В противном случае предыдущий жилец вправе обратиться в суд с требованием возместить убытки, понесенные им из-за неполучения на новый срок квартиры.

Права и обязанности

После того, как составляется акт приема-передачи жилья и подписываются бумаги, у каждой из сторон появляются определенные обязательства и права. Арендодатель обязуется предоставить арендатору пригодное для проживания помещение. Если квартирант обнаружит недостатки, о которых он ранее не знал, допускается требование снижения арендной платы, исправления этих недостатков, возмещения расходов на устранение дефектов.

Арендатор обязуется своевременно оплачивать проживание, использовать помещение только в качестве жилья, следить за сохранностью имущества собственника. Если договор долгосрочный, то квартирант имеет право сдавать квартиру по договору поднайма с разрешения владельца. На срок до полугода можно пускать временных жильцов на безвозмездной основе. Собственник вправе запретить вселение третьих лиц, если квартира не располагает нужной для этого площадью.

Ответственность сторон

Законодательство предусматривает для каждой стороны ответственность. Владелец объекта недвижимости отвечает только за передачу жилья в надлежащем состоянии, освобожденного от обременений, арендатору. Наниматель несет ответственность за:

  • сохранность помещения;
  • использование жилья по назначению;
  • своевременную оплату;
  • действия лиц, проживающих вместе с нанимателем.

В зависимости от допущенного нарушения форма ответственности отличается. Владелец имеет право разорвать соглашение и потребовать возмещение причиненного ущерба через суд. Независимо от того, квартирант допустил нарушение или временные жильцы, убытки оплачивает арендатор. Если жилец допустил просрочку платежа, то собственник имеет право на взыскание процентов, которые начисляются по ставке Центробанка за каждый день.

Досрочное расторжение арендного договора

Сделка представляет собой соглашение двух сторон, которое может быть расторгнуто досрочно по инициативе любого участника. Собственник может расторгнуть ее и потребовать нанимателя освободить квартиру, если:

  • состояние арендуемого имущества портится;
  • задерживается оплата более двух раз подряд;
  • допущены существенные нарушения при использовании помещения;
  • наниматель отказывается выполнять свои обязательства.

Основания для расторжения сделки квартирантом могут быть следующие:

  • жилье непригодно для пользования по независящим от жильца причинам;
  • собственник отказывается проводить капитальный ремонт;
  • владелец не передает жилье нанимателю или создает препятствия для его использования;
  • обнаружены дефекты, о которых ранее наниматель не знал.

Источник: https://sovets.net/13297-dogovor-arendy-kvartiry.html

Правильно сдаем квартиру в аренду: инструкции и советы для собственника

Статья обновлена: 17 декабря 2018 г.

Здравствуйте. Чтобы выступить в роли арендатора, необходимо учесть ряд деталей. Правильно сдать квартиру в аренду является довольно хлопотным делом, т.к. необходимо найти клиента, составить договор аренды, собрать все необходимые справки.

статьи:

  1. Если Вы владеете квартирой единолично, то для сдачи ее в аренду от Вас из документов потребуется:
    • паспорт;
    • документ, подтверждающий право собственности на сдаваемую квартиру. С 2017 года данным документом является выписка из ЕГРН на квартиру, а свидетельства о регистрации права теперь отменены и не выдаются с июня 2016 года. Ссылка на инструкцию получения данной выписки.

      Если нет документов, подтверждающих право собственности на квартиру, то подойдет и договор основания. Договор основания — это документ, на основании которого имеется право собственности на недвижимость. Этим документом может быть: договор купли-продажи квартиры; договор передачи; свидетельство о наследстве; договор ренты или инвестирования;

    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам, чтобы показать будущим нанимателям, что долгов по ним нету.
    • справка о зарегистрированных (прописанных) лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства.

      Эта справка называется выписка из домовой книги. Как ее получить читайте здесь.

  2. Если же собственников несколько, то, чтобы сдать квартиру, необходимо получить согласие совладельцев.

    Есть 3 варианта согласия других собственников:

    • Письменное согласие, которое можно написать от руки.
    • Можно оформить нотариальную доверенность на одного из собственников, который будет от своего имени сдавать квартиру и подписывать договор аренды.
    • Или же достаточно присутствие и подписания договора аренды остальными совладельцами, где указано, что квартира сдается одновременно всеми собственниками.

    Требуемый пакет документов перед сдачей квартиры:

    • паспорта и документы, подтверждающие права собственности на квартиру от каждого совладельца;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам;
    • справка о зарегистрированных лицах, которая берется с паспортного стола по месту жительства;
    • если же в квартире есть прописанные лица не являющееся собственниками, от них потребуется письменное согласие (пишется от руки) или подпись в договоре аренды, в котором они обязательно должны быть указаны.
  3. Если квартира не приватизирована (муниципальная), для ее сдачи требуется согласие наймодателя (муниципалитета).

    Для этого Вы обращаетесь в Департамент Управления Имуществом с заявлением о разрешении сдачи квартиры. К заявлению должно прилагаться письменное согласие всех прописанных граждан в квартире на ее сдачу в аренду, которое достаточно написать в простой письменной форме с указанием паспортных данных каждого прописанного.

    Необходимые документы для сдачи муниципальной квартиры:

    • разрешение наймодателя (муниципалитета);
    • паспорт главного квартиросъемщика;
    • договор соц. найма или ордер на квартиру, в котором указан главный квартиросъемщик;
    • оплаченные квитанции по коммунальным платежам.
    • справка о зарегистрированных лицах с паспортного стола.

Залог успешной сдачи квартиры в аренду – адекватная цена.

Самый простой способ определить сумму арендной платы – узнать ситуацию на рынке наемного жилья. Определится с ежемесячной оплатой Вы можете самостоятельно, проанализировав газеты с объявлениями или сайты (интернет-доски объявлений).

Также можно воспользоваться калькулятором оценки квартир для аренды. Заметьте, калькулятор показывает лишь приблизительную стоимость, поэтому конечную цену определяете на основе многих факторов.

Основные факторы, влияющими на ценообразование:

  • Расположение квартиры: оживленный центр города, тихий спальный район или зеленый пригород – у каждого района есть свои плюсы, но центр, обычно, стоит дороже всего.
  • Площадь: чем она больше, тем выше цена аренды.
  • Состояние квартиры: свежий, хороший ремонт – это не только повод поднять арендную плату, но и фактор, положительно влияющий на скорость нахождения жильцов.
  • Мебель и техника в сдаваемой квартире: Чем лучше меблирована и технически оснащена жилье, тем выше ее цена.
  • Инфраструктура: развитость района, наличие в шаговой доступности школ, спортивных клубов, детских садов и магазинов.
  • Транспортная доступность: если рядом есть остановки общественного транспорта, метро и удобные дорожные развязки, то это еще один повод повысить цену. Но учтите, что не всем нравится жить рядом с оживленной магистралью.

Определившись с ценой, начинайте искать арендаторов.

Способы нахождения нанимателя

  1. Размещение объявления в соответствующем разделе газеты и специализированных интернет-досок объявлений.

    Этот метод позволит охватить наибольшую аудиторию, но многочисленные звонки могут доставить некоторое неудобство. Обязательно в объявлениях выкладывайте фотографии квартиры. Велик шанс того, что на объявление будут откликаться в основном риелторы, стремящиеся заключить договор на оказание услуг.

  2. Поиск арендаторов через размещаемые ими объявления.

    Люди, ищущие себе квартиру, тоже самостоятельно подают объявления, при этом они нередко сообщают необходимую информацию о себе.

  3. Можете расклеить объявления (или обратится в компанию по расклейке) в своем районе о сдаче квартиры.

    Но это административное правонарушение, поэтому будьте очень осторожны. Если Вас поймают сотрудники полиции, то напишут протокол и наложат штраф.

  4. Поиск среди знакомых.

    Распространив среди своих друзей, коллег или через собственную страницу в социальной сети информацию о том, что сдаете квартиру, уже через пару дней можно получить отклики.

    Основной плюс этого способа в том, что человек придет не “с улицы”, а по рекомендации.

    Минус этого способа в том, что наниматели из числа друзей или знакомых могут попытаться «сесть на шею» — например, попросят снизить арендную плату или могут несвоевременно ее оплачивать.

Правильный показ квартиры

Показ квартиры – это очень ответственный момент, поэтому она должна быть в чистом и исправном состоянии.

  1. Наведите порядок в квартире.
  2. Проветрите квартиру, если Вы в ней уже не живете.

  3. Еще раз проверьте состояние мебели и техники, замените перегоревшие лампочки – все должно быть в рабочем состоянии.

В процессе показа задавайте вопросы потенциальным арендаторам, так можно лучше узнать их, определить подходят они или нет.

Обсудите условия найма во всех подробностях, чтобы потом не возникало дополнительных вопросов – это сэкономит время на этапе подготовки договора.

Правильно составляем договор аренды

Чтобы самостоятельно составить договор аренды можно скачать образец по данной ссылке, потом дополнить и изменить под свои нужды.

Самые важных моменты, которые должны быть в договоре:

  • Основание договора.

    Укажите, на основании чего Вы имеете право распоряжаться сдаваемой квартирой – право собственности, доверенность от собственника или договор социального найма.

  • Условия, права и обязанности обеих сторон, которые прописываются предельно четко и понятно.
  • Срок действия договора.
  • Сроки и способы оплаты арендной платы – Вы можете получать наличные или, если это Вам неудобно, перевод на банковский счет.
  • Оплата коммунальных платежей.

    Если Вы возлагаете оплату на квартиросъемщиков, то необходимо прописать в какие сроки должны быть оплачены все счета.

    Обычно квартиранты сами оплачивают свет и воду, при подписании договора запишите последние показания счетчиков света и горячей и холодной воды.

  • Частота проверок.

    Наверняка Вы захотите проверять свою квартиру, поэтому важно договориться о такой регулярности, которая бы не создавала излишних неудобств новым жильцам, но, в то же время, не заставляла Вас тревожиться. Еще обязательно пропишите, что владелец квартиры не имеет право входит в сдаваемую квартиру без присутствия квартирантов, чтобы не было недомолвок и неурядиц.

  • Порядок расторжения договора.

    Необходимо указать срок, за который стороны должны поставить друг друга в известность о прекращении договора. Например, предупреждение за месяц позволит арендаторам спокойно подготовиться к переезду и найти новое жилье, а Вам – удостовериться, что с квартирой все в порядке, все счета оплачены, и найти новых нанимателей.

  • Обязанности сторон в случае порчи имущества.

    В дополнении к данному пункту укажите, с каких средств будет производиться ремонт или покупка новой мебели или техники.

  • Нормы поведения.

    Например – можно ли курить в квартире, принято ли предупреждать соседей в случае проведения шумных празднеств.

  • Желательно в договоре прописать пункт о том, что и арендодатель и наниматель удостоверились в документах, на основании которых действует обратная сторона и, разумеется, проверить эти документы еще раз.

В дополнении к договору обязательно составьте акт приема-передачи квартиры в аренду, в котором будет перечислена вся техника и мебель, находящаяся в ней с указанием степени износа. Акт приема-передачи для наглядности можно снабдить фотографиями. Бланк договора акта-приема передачи скачайте отсюда.

Когда Вы решили все вопросы с документами, получили деньги и передали ключи от квартиры, не забудьте:

  1. Подробно рассказать о том, как пользоваться техникой, снимать показания счетчиков и о других мелких бытовых моментах.
  2. Оставить арендаторам телефоны экстренных служб и обслуживающих организаций.
  3. Договориться с соседями, чтобы они ставили Вас в известность о том, как ведут себя наниматели.

Источник: http://prozhivem.com/kvartira/arenda/kak-pravilno-sdat.html