Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Как купить квартиру в новостройке по договору переуступки

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

Приобрести новое жилье человек может несколькими способами: как обычно или по договору переуступки права собственности на жилплощадь. Переуступка права (цессия) – правоотношение со своими специфическими особенностями и нюансами, но иногда только так реально купить недвижимость в строящемся доме. В этой статье читатель узнает, что такое переуступка, как оформить договор цессии и купить квартиру в новостройке.

Характеристика понятия

Сейчас рынок недвижимости переживает свой расцвет, даже несмотря на кризисные явления в экономике. Спрос остается высоким даже при сильной конкуренции и широком предложении. Каждый человек пытается найти наилучший для себя вариант с самыми выгодными условиями. Строительные компании возводят новые дома, зачастую продают все квартиры еще до окончания строительства здания.

В таких условиях приобрести жилплощадь реально по договору переуступки. Фактически сделка является той же самой куплей-продажей, но заключается не со строительной компанией, а с дольщиком возводящегося жилья. Покупатель имеет дело с посредником, перепродающим право собственности на недвижимость, которое он приобрел в начале строительства или на стадии получения разрешений.

Цессия дает возможность заработать инвестору, который занимается переуступкой жилья: как известно, по ходу возведения дома цена за квадратный метр жилплощади возрастает значительно. А покупателю это правоотношение дает возможность купить предпочтительное жилище в новостройке, даже если все места уже распроданы.

Также возможен другой вариант, когда лицо купило квартиру на ранних стадиях строительства многоэтажного дома для своего пользования, но изменения в жизни вынуждают отказаться от покупки и вернуть потраченные средства. В этом случае цессия – единственная возможность избежать штрафов из-за расторжения договора со строительной компанией.

Более того, переуступка квартиры позволит заработать деньги из-за повышения конечной цены готового жилья.

Внимание! Нужно помнить, что переуступка права на недвижимость реальна только до приемки квартиры собственником.

В ином случае продажа жилплощади будет оформлена в качестве обычной сделки по купле-продаже. Характерная особенность цессии: вместе с переуступкой права новый покупатель становится фактическим дольщиком, со всеми правами и обязанностями. По факту договор долевого участия оформляется на новое лицо. Это может дать определенные преимущества и недостатки.

Плюсы и минусы сделки по переуступке квартиры

Можно выделить следующие преимущества:

  • возможность приобрести нужное жилье в предпочтительном месте;
  • переуступка может быть выгоднее в финансовом плане: инвесторы хотят успеть продать квартиру до сдачи объекта, потому на завершающей стадии строительства предлагают более низкие цены по сравнению с прейскурантом застройщика (ниже до 25%);
  • цессия выгодна покупателям ипотечного жилья, поскольку им нет необходимости выплачивать проценты по кредиту за недвижимость, которая еще не построена. В этом случае покупатель начинает оплачивать кредит уже по факту въезда в новостройку.

Как сказано выше, человек становится новым дольщиком, партнером строительной компании, но изменить условия договора он права не имеет. В этом заключен основной недостаток – покупатель вынужден согласиться с положениями договора с застройщиком, который заключил предыдущий дольщик.

Совет. Это может создавать дополнительные риски, потому следует внимательно изучить положения документа во избежание появления каких-либо проблем в дальнейшем.

Возможные риски при заключении сделки

Можно выделить 4 риска, на которые потенциальному покупателю нужно обратить внимание перед подписанием договора цессии.

Возможная недействительность сделки. Существует вероятность признания документа юридически ничтожным. Следует грамотно указать обязательства участников. Договор признается действительным при условии:

  • если дольщик уплатил всю сумму, которая указана в договоре с застройщиком. Должны иметься соответствующие подтверждения внесения этой суммы;
  • наличие официального разрешения компании на совершение сделки, в отдельных случаях этот пункт указывается в договоре долевого участия;
  • наличие разрешения со стороны банка, если жилплощадь покупается на деньги ипотечного кредита.

При признании договора ничтожным неудавшийся покупатель вправе выставлять требования не к строительной компании, а к лицу, с которым заключал соглашение. Он имеет право через суд вернуть все уплаченные средства с процентами, если досудебное урегулирование не привело к результату.

Признание строительной компании банкротом. Иногда массовая продажа нового жилья по сниженной стоимости зачастую оказывается признаком наступающего банкротства застройщика. По этой же причине сроки строительства могут затягиваться, а условия по договору – нарушаться.

Лицо, переуступившее недвижимость, не несет ответственности за действия компании, ведущей строительство: новому дольщику придется разбираться с юридическим лицом. Это создает трудности, потому что при наличии у юридического лица финансовой несостоятельности от него сложно чего-либо добиться. Обыкновенно подаются иски в суд, но нужно учитывать, что это сделают все дольщики недостроенного жилья.

Совет. Во избежание этих сложностей рекомендуется заранее получить информацию о финансовом состоянии компании, проверить фактическую стадию строительства, наличие всей необходимой документации.

Наличие двойной переуступки. Некоторые инвесторы могут переуступить одно и то же жилье два раза, обманывая покупателей. В этом случае заключаются два договора, по которым люди становятся дольщиками и передают деньги продавцу. В дальнейшем обман вскрывается, и судя по опыту судебных разбирательств, квартиру получает лицо, которое первым произвело регистрацию договора. Обманутые потребители вправе требовать разрешения ситуации от строительной компании.

Избежать этой проблемы можно, если указать в условиях договора цессии пункт об одной правовой форме переуступки права собственности. Также рекомендуется регистрировать договор в присутствии продавца.

С особым вниманием нужно относиться к предложениям купить квартиру у строительной компании не по договору долевого участия, а по иным схемам (вексельным, инвестиционным соглашениям и т.д.). Избежать подобных проблем просто – договориться об оплате после регистрации жилья в Росреестре.

Следует подчеркнуть, что большинство проблем при реализации механизма сделки можно избежать с помощью вдумчивого изучения положений договора. Иногда рекомендуется привлечь специалиста, который сможет оценить все юридические тонкости процесса.

Покупка квартиры по договору переуступки: порядок, необходимые документы

Проверка имеющегося пакета документов компании, ведущей строительство. Следует удостовериться в том, что многоэтажный дом строится на основе полученных разрешений, что он полностью легален. Достаточно запросить в представительстве юридического лица следующие бумаги:

  • документы об образовании юридического лица, о нахождении на налоговом учете;
  • наличие государственной регистрации;
  • наличие в собственности земельного участка под строительство;
  • документ, разрешающий строительство;
  • подробная проектная документация и декларация;
  • договор об источнике капиталовложений;
  • бухгалтерский отчет о деятельности за последний квартал.

Оценка этой информации поможет подтвердить факт финансовой устойчивости компании.

Подготовка участников сделки. Этот пункт подразделен на действия продавца и покупателя, предшествующие заключению договора переуступки недвижимости.

Покупатель должен:

  • получить письменное и заверенное у нотариуса согласие второго супруга на приобретение квартиры, если он находится в браке;
  • получить ипотечный договор (или иной кредит), если недвижимость покупается на заемные средства.

У продавца больше задач:

  • информировать застройщика о намерении заключить договор цессии, получить от него разрешение. Свое разрешение компания выдает за определенную плату, которая может достигать 5% от договорной цены жилья;

Внимание! Для безопасности рекомендуется участие представителя застройщика при заключении сделки.

  • получить справку от застройщика об уплате всех положенных сумм;
  • оформить выписку ЕГРП на недвижимость.

Составление и заключение соглашения о переуступке. Участниками составляется соответствующий договор, куда вписываются все необходимые пункты. Рекомендуется составить его вместе с юристом, который поможет защитить интересы сторон.

Оформление договора в Росреестре. Вместе с самим документом стороны предъявляют:

  • личные паспорта;
  • согласия супругов (если стороны договора состоят в браке);
  • договор долевого участия с застройщиком;
  • справка об отсутствии задолженности перед застройщиком;
  • согласие компании на переуступку;
  • согласие банка;
  • кредитный договор (при наличии кредита);
  • чек об оплате госпошлины (2 тыс. рублей).

Проверив все документы, регистратор заберет их, выдаст участникам расписки о полученных бумагах. После подписания сторонами заявления на регистрацию недвижимости, он назовет дату, к которой операция будет завершена. Это делается за две недели.

Приобретение недвижимости в новостройке по договору переуступки в большинстве своем очень выгодно, если знать особенности реализации этого механизма. В этой статье читатель получил нужную информацию, которая поможет ему со знанием дела и без ошибок провести все дела при покупке квартиры в новостройке.

Как купить квартиру в новостройке: видео

Источник: https://socgramota.ru/nedvizhimost/kak-kupit-kvartiru-po-dogovoru-pereustupki.html

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке: оформление документов на квартиру в строящемся доме

Одним из распространенных в настоящее время вариантов купли-продажи нового жилья является переуступка квартиры в строящемся доме. Его особенность в том, что сделка оформляется еще до того, как объект будет сдан в эксплуатацию.

Грамотное проведение такой операции позволяет продавцу извлечь выгоду за счет сделанных ранее инвестиций, а покупателю — приобрести новое жилье значительно дешевле средних рыночных цен.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Проведение данной сделки предполагает осуществление купли-продажи объекта недвижимости, которого еще не существует, поскольку сдача дома не состоялась, и его строительство продолжается. Фактически продается и покупается не сама квартира, а лишь право требования ее от застройщика в соответствии с договорами долевого участия и цессии.

В общем случае ситуация складывается примерно по следующему алгоритму. Гражданин заключает с застройщиком договор долевого участия, обязуясь вносить платежи согласно графику и иным договоренностям.

В свою очередь, застройщик должен своевременно передать дольщику, оплаченный им объект недвижимости в соответствии с заранее определенными характеристиками — этажность, жилая и общая площадь, высота потолков и пр.

Иначе говоря, подписание договора и исполнение его условий дает дольщику право требовать от застройщика передачи квартиры.

Именно это право требования, а не сам объект недвижимости, можно продать стороннему лицу согласно договору переуступки прав собственности, на квартиру в новостройке. Сделка с самим жильем на данном этапе невозможна, поскольку до сдачи дома в эксплуатацию оно юридически не существует. А после того, как объект недвижимости сдан и имеет собственника, передача прав на него может осуществляться как в отношении уже реально существующего актива — купля-продажа, дарение и пр.

Грамотное использование договора цессии позволяет получить свою выгоду как продавцу, так и покупателю. Первый выступает в роли инвестора, заключая с застройщиком договор долевого строительства на самом раннем этапе.

Он приобретает права на будущее жилье по самой низкой стоимости, поскольку, чем дальше сроки сдачи объекта — тем он дешевле. По мере строительства дома (возведение основных конструкций, появление перекрытий и новых этажей и т. д.

) цена возрастает, поскольку объект принимает осязаемые очертания, соответственно — снижаются риски, и т. д.

На стадии, близкой к завершению строительства, можно осуществить переуступку прав собственности на квартиру в новостройке на максимально выгодных условиях как для продавца (дольщика), так и для покупателя.

Первый реализует право требования объекта недвижимости по цене значительно большей, чем приобретал его на стадии котлована. Что касается покупателя, то он может получить это право, то есть стать дольщиком, а в скором будущем — обладателем новой квартиры по цене значительно ниже рыночной.

Логика в том, что юридически несуществующий объект не может оцениваться одинаково с аналогичными квартирами в уже сданных домах.

Подобные сделки могут совершаться на разных стадиях долевого строительства. Иногда право требования продается практически сразу после приобретения, но нередко договор цессии подписывается, когда дом уже стоит, квартиры готовы, но по документам объект еще не сдан, то есть остались лишь формальности.

Оформление квартиры по переуступке

Оформление переуступки квартиры регулируется соответствующими законодательными актами. Это Гражданский кодекс РФ, конкретно — статьи 388, 389 и 390, а также Федеральный закон ФЗ-214, регламентирующий вопросы долевого строительства, прав и обязанностей дольщиков и застройщиков, и т. п.

Следует отметить, что есть разные способы переоформления прав на жилье в строящемся доме. Но оптимальным вариантом является совершение данной сделки в рамках действующего договора долевого участия. Это, прежде всего, в интересах покупателя, поскольку в данном случае он максимально защищен от мошенничества, недобросовестности продавца и прочих форс-мажорных обстоятельств.

Только договор долевого участия, заключенный в соответствии с ФЗ-214, подразумевает осуществление обязательной государственной регистрации перехода права требования на объект недвижимости в строящемся доме. В этом его несомненное преимущество по сравнению, например, с договором купли-продажи. В последнем случае государственная регистрация переуступки права не производится, что открывает широкие возможности для мошенничества.

В частности, продавец может продать объект недвижимости сразу нескольким покупателям — но права на него получит лишь тот из них, кто первым заключил соглашение. Но даже для этого покупателя имеется немало рисков, поскольку сама суть договора купли-продажи в данном случае фактически подразумевает лишь обозначение намерений передать квартиру в будущем. Таким образом, с точки зрения защиты имущественных интересов покупателя данный вариант является неудачным.

Процесс переоформления прав собственности требует определенного времени, поскольку складывается из нескольких важных этапов:

  • проверка документов продавца;
  • сбор бумаг, разрешений и пр. со стороны покупателя;
  • проверка добросовестности и финансового состояния застройщика;
  • оценка хода строительства;
  • регистрация перехода прав на объект недвижимости в государственных органах.

Перед тем как приступить к совершению сделки, проверьте подлинность и действительность договора долевого участия, на основании которого планируется заключение договора цессии. Убедитесь, что объект не является долгостроем, не имеет притязаний со стороны третьих лиц или организаций, а компания-застройщик ведет строительные работы без отставания от графика.

Для переуступки прав на квартиру нужны следующие документы:

  • паспорта участников сделки;
  • согласие супругов с обеих сторон;
  • действующий договор долевого участия;
  • выписка из ЕГРП;
  • согласие застройщика в письменной форме на совершение сделки;
  • справка об отсутствии задолженностей по договору долевого участия.

В зависимости от обстоятельств проведения сделки могут потребоваться и иные документы. В частности, если квартира залоговая — надо иметь согласие банка и т. д.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

С точки зрения действующего законодательства никаких ограничений по переуступке квартир в ипотеке не существует. Фактически это стандартная процедура, особенность которой лишь в том, что объект недвижимости приобретается не за собственные деньги, а за кредитные средства.

В данном случае необходимо лишь получить письменное согласие на совершение такой сделки со стороны банковского учреждения. Как правило, с этим проблем не возникает. Существующий долг, включая уплату процентов и внесение прочих платежей, если таковые предусмотрены кредитным договором, просто переоформляется на нового покупателя.

Поскольку большинство жилья на первичном рынке приобретается с привлечением заемных средств, данная процедура является довольно распространенной. Но перед принятием на себя кредитных обязательств необходимо внимательно ознакомиться с условиями и прочими обстоятельствами ипотечного договора. В частности, проверьте такие параметры, как сумма кредита, его выплаченная часть, наличие просрочек платежей и прочих нарушений условий договора со стороны продавца, возможность досрочного погашения и пр.

Как купить квартиру по переуступке с материнским капиталом

Действующее законодательство не запрещает осуществлять переуступку квартиры с материнским капиталом. Однако подобные сделки могут иметь массу юридических тонкостей, ограничений и прочих нюансов, которые обусловлены в первую очередь необходимостью защиты прав несовершеннолетних.

Приобретение прав собственности на строящийся объект недвижимости у физического лица возможно, если сумма задолженности перед застройщиком не меньше, чем сумма материнского капитала. Сделка может осуществляться и с участием юридического лица, но в данном случае сроки ее совершения будут более длительными.

Следует учитывать, что органы опеки и Пенсионный фонд России крайне внимательно относятся ко всем сделкам с материнским капиталом, включая вопросы приобретения недвижимости. При наличии малейших подозрений они могут запретить использование сертификата на эти цели.

В частности, Пенсионный фонд часто блокирует сделки по той причине, что средства материнского капитала планируется перечислить за покупку квартиры, которая с юридической точки зрения еще не существует, даже если дом уже построен, но еще не сдан. Однако есть примеры, когда по итогам судебного разбирательства разрешение все же выдавалось.

Налоговый аспект при совершении сделок по переуступке

Налог при продаже квартиры по переуступке обязан заплатить только тот участник сделки, который выступает в качестве продавца. Иначе говоря, это лицо, заключившее с застройщиком договор долевого строительства, в рамках которого будет оформляться переход права требования на объект недвижимости. Что касается застройщика и покупателя, то они в данном случае никаких обязательств перед налоговыми органами не имеют.

Согласно действующему законодательству, бывший дольщик должен уплатить налог в размере 13% от суммы сделки не позже, чем 30 апреля года, следующего за периодом, в котором был заключен договор цессии. Иначе говоря, если вы уступили свои права на объект недвижимости в строящемся доме в июле 2018 года, то до конца апреля 2019 года вам необходимо:

  • заполнить декларацию 3-НДФЛ;
  • указать в ней сумму, полученную согласно договору цессии, в качестве дополнительного дохода;
  • подать ее в налоговый орган по месту жительства;
  • уплатить налог.

При возникновении каких-либо вопросов обращайтесь к своему инспектору или в консультационный отдел налогового органа.

Риски покупки квартиры по переуступке

Чтобы минимизировать риски, подобные сделки следует осуществлять исключительно в рамках действующего договора долевого участия. Только в данном случае переуступка прав проходит государственную регистрацию, что является надежной защитой от двойных продаж и прочих мошеннических схем. Все остальные варианты переоформления являются крайне рискованными для покупателя.

Вероятен риск банкротства застройщика. Права дольщиков, а также механизмы их защиты в подобных ситуациях подробно прописаны в ФЗ-214. Однако во избежание лишних разбирательств и прочих проблем следует заранее навести справки о застройщике, его финансовой устойчивости, деловой репутации и т. п.

Ситуация с предложениями о переуступке на рынке Москвы

На московском рынке предложения о переуступке квартиры в новостройках, включая ипотеку, являются распространенными. Часто жилье на ранних стадиях строительства выкупается с целью последующей перепродажи, причем заниматься этим могут как организации, так и частные лица. Схема является отработанной, если сделки заключаются в рамках действующих договоров долевого участия.

На нашем сайте вы можете ознакомиться с рейтингом московских новостроек, узнать о преимуществах и недостатках спальных районов Москвы, получить информацию о застройщиках, получить прочую полезную информацию.

Источник: https://MosBerlogi.ru/science/pereustupka-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-v-novostrojke/

Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав требования: преимущества и недостатки, нюансы договоров

Zem-Pravovik.ru > Жилая недвижимость > Квартира > Покупка квартиры в новостройке по переуступке прав требования: преимущества и недостатки, нюансы договоров

Достаточно часто инвестор перепродает жилье в новостройке. Иногда такая ситуация связана с необходимостью возвращения вложенных средств.

Но гораздо чаще он проводит такую операцию для получения прибыли за счет разницы в цене недвижимости на различных этапах строительства.

В любом случае, поскольку объекта недвижимости как такового пока не существует, то предметом договора выступает не купля-продажа, а переуступка прав. Что значит переуступка прав при покупке квартиры, рассмотрим в этой статье.

  • Договор переуступки — что это
  • Порядок оформления цессии
  • Какие существуют риски
  • Ключевые моменты договора

Инвестор, заключивший договор с застройщиком о строительстве жилья, вправе передать свои права третьему лицу.

Такая передача оформляется договором переуступки прав или иными словами договором цессии.

Причем подписанием этого соглашения новый инвестор приобретает не только права, но также и обязанности по договору с застройщиком.

Продавец прав носит название цедента, а лицо, которое их покупает – цессионария. Договор цессии также заключается при непосредственном участии подрядчика, то есть строительной организации, которая занимается возведением жилья.

Необходимость его привлечения связана с тем, что все обязательства цедента по отношению к подрядчику переходят к новому участнику сделки – цессионарию. Соответственно все вопросы, касательно договора, заключенного еще первичным инвестором, цессионарию придется решать напрямую с подрядчиком.

Сделку можно заключить только в отношении строящейся недвижимости. В любом случае, если инвестор еще не принял жилье от застройщика по акту либо не оформил договор купли, то он вправе передавать свои права третьему лицу.

Поэтому в отдельных случаях можно оформить цессию относительно уже готового, но еще не переданного инвестору жилья.

Порядок оформления цессии

Нередко перед гражданами, которые согласовали между собой приобретение недвижимости на стадии ее строительства, возникают вопросы о технической стороне дела.

Как именно оформить переуступку в строящемся доме?

Действующее гражданское законодательство предусматривает несколько вариантов переуступки прав:

  1. Путем заключения предварительного соглашения купли — продажи. Согласно его условиям покупатель получает право от своего имени заключить сделку о приобретении уже готового жилья.
     
  2. Через долевое участие. Но первичный инвестор еще до оформления цессии должен полностью рассчитаться с подрядчиком. В противном случае неоплаченные долги возлагаются на цессионария.
     
  3. Оформление договора о переуступке пая в жилищном кооперативе. Но эта схема применяется достаточно редко. Она предусматривает продажу членом кооператива своего пая третьему лицу. К решению вопроса привлекается общее собрание членов кооператива, на котором старому пайщику возвращается его взнос, а лицо, принятое вместо него в кооператив, вносит пай.
     

Какие существуют риски

Потенциальных инвесторов чаще всего волнует вопрос, опасно ли покупать строящуюся недвижимость по договору цессии?

Следует отметить, что практически в любой сделке есть определенные риски.

Меньше всего гарантий при заключении соглашения о предварительной купле – продаже, ведь его оформление нигде не регистрируется. Поэтому нечистые на руку продавцы могут заключить сделку сразу с несколькими покупателями.

Также никто не застрахован от банкротства строительной организации. В этой ситуации особенно страдает цессионарий, ведь его расходы не будут компенсированы. Наиболее безопасным считается вариант с оформлением переуступки прав по соглашению о долевом участии.

Чтобы максимально застраховать себя от всевозможных неприятностей потенциальному цессионарию следует потребовать от подрядчика предъявления разрешительных документов на осуществления строительных работ.

А также рекомендуется ознакомиться с проектной документацией, чтобы убедиться, что реальная готовность здания соответствует заявленной.

Ключевые моменты договора

При оформлении договора цессии нужно обратить внимание на следующие моменты:

  • вид соглашения, по которому проводится переуступка;  
  • позицию строительной организации касательно переуступки прав.Так, первоначальный договор может содержать условие относительно обязательного получения согласия подрядчика на оформление переуступки;
  • объем обязательств, которые передаются на основании договора цессии.

К договору о переуступке прав прилагается основное соглашение (имеется в виду договор долевого участия либо предварительная сделка купли-продажи), а также все дополнения.

Также цедент должен документально подтвердить проведение расчета с подрядчиком. Кроме того, в пакет документов входит письменное согласие застройщика, если это предусмотрено договором.

Смотрите видео, в котором специалист подробно разъясняет особенности покупки квартиры, в том числе новостройки по переуступке прав требования:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб. 482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!

Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/zhilaya-nedvizhimost/kvartira/pereustupka-v-novostrojke.html

Как оформить переуступку квартиры

Популярность первичного жилья (квартиры в новостройках) объясняется достаточно легко. Во-первых, можно приобретать недвижимость с любыми вариантами отделки, во-вторых, сумма вложений в благоустройство многократно меньше, чем при ремонте вторичного жилья после покупки.

Можно приобрести жилье еще на этапе строительства: этот вариант является прекрасной инвестицией (на этапе строительства условный квадратный метр жилья на 10–20% дешевле, чем после сдачи дома в эксплуатацию), но очень часто при покупке такой недвижимости фигурирует понятие не покупка, а «переуступка» квартиры.

В чем смысл и особенности такого способа приобретения квартиры?

Переуступка квартиры (цессия — на юридическом языке) — это уступка права собственности на недвижимое имущество: право собственности должно подтверждаться соответствующим документом — договором между строительной компанией и дольщиком (частным инвестором).

В таком договоре оговорены права и обязанности сторон, в том числе, и право (возможность) передачи этих прав и обязанностей новому дольщику (инвестору).

Если строительная компания такого разрешения на передачу (переуступку) жилья не дает, квартиру на этапе строительства продать невозможно.

Рассматривая, что такое переуступка квартиры, нужно понимать — почему собственник продает недвижимость до завершения строительства. Причин для этого может быть несколько:

  • У собственника изменились инвестиционные планы: проект перестал интересовать, и он нашел более выгодное вложение денег (изначально квартира рассматривалась как выгодное капиталовложение, но не как объект проживания в дальнейшем).
  • Собственник достиг основной цели: рост цен на рынке первичного жилья позволяет получить ту финансовую выгоду, которая была запланирована.
  • Собственник увидел недочеты в строительстве (например, есть риск замедления темпов строительства, «замораживание» объекта на неопределенный срок), и собственник стремится вернуть вложенный капитал.
  • Срочно потребовались деньги для других целей.

В большинстве случаев приобретение квартиры с целью дальнейшей переуступкой прав на нее — это способ заработать на: многолетний рост цен на жилье в новостройках гарантирует капитализацию первоначальных вложений. Поэтому приобретение такой недвижимости не должно настораживать: крайне редко встречаются случаи обмана, которые не сложно избежать, если знать — как оформлять переуступку квартиры, и на что обращать внимание.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Как оформить квартиру в собственность

Особенности процедуры переуступки квартиры

Особенность 1

Первая особенность, которая отличает обычную покупку квартиры от переуступки, это содержание договора между строительной компанией и старым дольщиком (продавцом, у которого вы приобретаете права на строящуюся квартиру).

В нем должны быть оговорены: Какой документ оговаривает переуступку квартиры Возможность переуступки по срокам, размер оплаты по договору и порядок расчетов Какие потери (затраты) продавца и покупателя предусмотрены в случае переуступки

Схема возвращения вложенных средств, если вы планируете расторгнуть в будущем договор с компанией-застройщиком.

Почему на эти пункты важны: договор переуступки несет определенные риски. Например, при расторжении договора второй инвестор (дольщик, собственник) получит только ту сумму, которая была внесена первым дольщиком. Более того, застройщик может оговорить в своем договоре о штрафных санкциях, если расторжение договора произойдет по вашей инициативе (вине).

Особенность 2

Договор переуступки прав на квартиру необходимо заверять нотариально и регистрировать. Это и требование законодательства, и надежная страховка для себя. Третья особенность — обеспечение прозрачной и надежной схемы расчетов с продавцом: наличный расчет или банковская ячейка — не самый лучший способ подтвердить передачу денег. Юристы и риелторы рекомендуют переводить деньги на расчетный (или банковский) счет продавца: вы всегда сможете доказать, что являетесь законопослушным гражданином.

Особенность 3

При переуступке квартиры новый собственник получает в полном объеме не только права, но и обязанности прежнего владельца (продавца). Застройщики это оговаривают в своих договорах, и новый дольщик вынужден выполнять все существующие до переуступки условия договора с застройщиком.

После того, как разобрались с тем, что такое переуступка квартиры и особенностями процедуры, будущему покупателю следует знать о порядке оформления квартиры, которая находится в строящемся доме.

Оформление переуступки квартиры

Как оформлять переуступку квартиры? Правильным и грамотным действием в этом случае будет обращение к юристам и риелторам, которые работают в этом направлении: вам помогут решить те проблемы, с которыми сталкивается покупатель впервые.

Сам алгоритм действий достаточно простой, но требует определенных знаний и внимания. Если вы собрали о застройщике максимум информации (опыт строительства предыдущих объектов, отзывы собственников квартир на таких объектах), вас устраивает сама квартира и район, необходимо выполнить несколько основных шагов.

Шаг первый

Изучаете договор между застройщиком и собственником приобретаемой квартиры. Это лучше поручить юристу: без знания особенностей законов и хитростей юриспруденции, вы можете оказаться в невыгодном положении.

В договоре могут быть нюансы. Например, первый дольщик (продавец) возложил на покупателя максимум финансовых обязательств, и в инвестиционном договоре оговорено, что штрафные санкции или расходы за переоформление документов лягут на нового владельца квартиры. Если договор изучаете вместе с юристом, такие затраты могут быть предметом торга с продавцом — их можно разделить в соотношении 50/50 между сторонами, участвующими в переуступке (между продавцом и покупателем).

Шаг второй

Заблаговременно ставите в известность застройщика о своих намерениях. В противном случае, застройщик может вас оштрафовать за несвоевременное уведомление, а при приемке квартиры — создать массу проблем.

Шаг третий

Запросите у застройщика всю документацию, которая подтверждает факты оплаты (полной или частичной) предыдущим дольщиком (продавцом). Такими документами являются акты сверок или взаиморасчетов. Это поможет определиться с вашими обязательствами перед застройщиками в будущем и материальными расчетами с продавцом.

Достаточно часто на квартиры в строящихся домах оформляют ипотечные договора. В этом случае в процесс переуступки включается и банк, который выдал кредит: вы столкнетесь с тем, что имущественные права на жилье принадлежат банку.

Это не является препятствием для переуступки, если: есть генеральный договор или соглашение (и они в полном объеме выполняются) между банком и застройщиком

в договоре переуступки будет указано три стороны, одной из которых будет застройщик (вы получаете гарантию, что недвижимость не находится в залоге).

Шаг четвертый

Подготовьте и подайте нотариусу необходимые документы, а договор переуступки изучайте с юристом: это поможет избежать неприятностей в будущем (например, расторжения договора или судов).

Шаг пятый, и очень важный

Зарегистрируйте договор в управлении государственной регистрационной службы: без государственной регистрации договор не имеет юридической силы. Застройщик без зарегистрированного договора просто не передаст вам в собственность готовую квартиру после завершения строительства.

Вывод
Не следует пугаться необычной формулировки «переуступка квартиры»: процедура вполне законная, хотя и сопровождается определенными особенностями механизма осуществления такого действия. Воспользуйтесь услугами юристов и риелторов — они возьмут на себя весь груз забот, и помогут в оформлении квартиры на ваше имя.

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-oformit-pereustupku-kvartiry/

Переуступка по дду: как купить-продать квартиру, проверить риски. Образец договора

Если вы решили продать или купить квартиру в новостройке, то мало найти второе заинтересованное лицо и оформить сделку в Росреестре. Ведь продаете или покупаете вы по сути не недвижимость, а лишь право требования на будущую квартиру. Поэтому если вы планируете провести переуступку по ДДУ – именно так называется этот процесс, лучше всего сначала разобраться в тонкостях законодательства и подводных камнях. Которые ожидают во время сделки и покупателя, и продавца.

Что такое переуступка по ДДУ

Давайте начнем с главного – с расшифровки терминов и перевода с юридического языка на понятный. А здесь есть в чем разбираться:

  • ДДУ – это договор долевого участия, содержание которого регулируется федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и нежилых помещений».
  • Переуступка – это передача права требования квартиры новому дольщику. Т.е. меняются ваш статус – вы прекращаете быть инвестором. Меняется статус покупателя – он становится обладателем права требования недвижимости в виде жилого помещения. И меняется система ваших отношений с девелопером
  • Девелопер, или застройщик – это юридическое лицо, которое берет на себя право собирать деньги с дольщиков для строительства многоквартирного дома и обязуется выполнять все требования федерального закона. У застройщика, как и у покупателя и продавца, есть свои права – именно они могут стать камнем преткновения в ваших взаимоотношениях по формату общения «переуступка по ДДУ». Но об этом ниже.

Итак, вам нужно заключить договор переуступки прав по ДДУ – именно такая запутанная формулировка будет более корректная. Еще одно юридическое название таких договоров – цессия. Соответственно, продавец будет цедентом, а покупатель – цессионарием. Застройщик всегда принимает участие в переуступке прав по ДДУ – в качестве третьего лица со своими правами и возможностями. Договор цессии может быть заключен только до ввода жилья в эксплуатацию.

Через предварительный договор

Есть два варианта заключения договора цессии. Один, очень опасный для покупателя – предварительный договор купли-продажи. Несмотря на массу минусов, он не запрещен гражданским кодексом.

Суть предварительного договора в том, что вы фактически не делаете уступку прав – вы договариваетесь с дольщиком о том, что он обязуется заключить с вами договор купли-продажи после того, как дом будет сдан и он войдет в право собственности. Есть сразу несколько минусов таких договорных отношений:

  • Вы никак не можете проверить обременение данного права требования – находится ли будущая квартира в ипотеке, или же в залоге по какой-то другой причине
  • Вы заключаете договор на то, чего еще нет. Фактически, вы заключаете договор на то, что когда-то будет заключен договор
  • В случае проблем с застройщиком вы не можете воспользоваться мерами поддержки дольщиков – ведь фактически инвестором все еще является человек, с которым вы заключили договор. Хотя деньги вы ему уже передали
  • Нет никаких оснований полагать, что продавец в этой ситуации не заключит несколько таких договоров и вы не окажетесь в очереди на эту квартиру

Не заключайте предварительные договора переуступки прав требования по ДДУ. Фактически в этой ситуации вы ничем не защищены

По ДДУ

Есть официальный путь, по которому вы взаимодействуете со всеми возможными лицами по процессу цессии:

  • Росреестр будет контролировать переуступку ДДУ при перерегистрации
  • Через цессию застройщик обязательно должен дать свое согласие на регистрацию
  • Схема расчетов с продавцов оформляется предельно прозрачно

Переуступка по ДДУ – это единственный законный путь переоформить право требования на будущую квартиру, не остаться без денег и быть защищенным законом. Конечно, в этой ситуации есть и минусы:

  • Достаточно долгий процесс оформления самого договора
  • Участие застройщика, причем некоторые из девелоперов берут дополнительные деньги
  • Если оформлена ипотека, то процесс затягивается – об это ниже

Порядок оформления

Переуступка договора долевого участия в строительстве является достаточно сложным процессом для неподготовленного человека. Он состоит из нескольких этапов:

Продавец Покупатель
В первую очередь нужно получить согласие от застройщика – без него сделка будет незаконной. Если застройщик потребует от вас дополнительную компенсацию на переоформление – торгуйтесь. По закону такие действия застройщика не противоправны Покупателю готовится к сделке проще. Нужно проверить всю информацию, чтобы в случае проблем предстать перед судом добросовестным покупателем
Взять у девелопера справку о том, что расчет по договору выполнен полностью и никаких долгов нет. Это происходит как в случае, если вы рассчитывались наличными, так и в случае оплаты с помощью ипотечного займа Если покупатель находится в браке – то получить согласие супруги и заверить его у нотариуса
Обратиться в Росреестр и взять справку по форме ЕГРП – процедура платная, на момент написания статьи такой документ стоит 350 рублей Изучить и подписать договор переуступки прав по договору долевого строительства
Если есть супруг – оформить нотариальное согласие на проведение сделки по переоформлению недвижимости Зарегистрировать этот договор в управлении Росреестра или в многофункциональных центрах предоставления государственных услуг
Если ипотека – то придется идти в банк и просить справку об отсутствии задолженностей и согласие банка Через 10 дней получить в Росреестре справку о том, что договор зарегистрирован и проблем с ним нет (подробно о том, как проверить регистрацию ДДУ в Росреестре).

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Проверка

В первую очередь нужно проверить самого застройщика. Он должен иметь:

  • Официально зарегистрированное юридическое лицо
  • Разрешение на строительство многоквартирного дома
  • Официальный сайт с раскрытием информации о своей деятельности
  • На сайте должны быть выложены проектная декларация и все изменения, которые проводились с ней за время строительства дома

Кроме того, нужно проверить и продавца права требования по ДДУ.

  • Состоит ли он в браке
  • Есть ли в договоре, который он заключил с застройщиком, другие лица – подписывать переуступку прав по ДДУ должны все, кто включен в основной договор долевого участия
  • Нет ли других заинтересованных лиц по этому договору – это уточняется выпиской ЕГРП из управления Росреестра

Ипотека

В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.

  • Нужно сходить в отделение банка, где вы брали ипотечный займ
  • Оповестить о планируемой продаже менеджера
  • Получить согласие и найти покупателя
  • Когда обе стороны готовы к заключению договора, а от застройщика получена справка о том, что девелопер не возражает провести перерегистрацию дольщика, прийти в банк
  • Подписать договор переуступки по форме банка

В такой ситуации ипотечный долг оформляется на нового покупателя, соответственно, он должен подтвердить возможность гасить его. Здесь есть несколько вариантов:

  • Покупатель получает одобрение и оформляет ипотечный займ в банке, где оформлена основная ипотека
  • Покупатель кладет полную сумму, которая обозначена в трехстороннем договоре между покупателем, продавцом и банком, на счет в кредитном учреждении, тем самым доказывая свою состоятельность.

Если схема продажи происходит по первому варианту – то ипотеку просто продолжает выплачивать покупатель. Если по второму – то ипотека гасится сразу же и обременение с квартиры снимается.

Не соглашайтесь сначала погасить ипотеку продавца своими наличными, а уже потом оформлять договор долевого участия на себя. Это один из способов мошенничества. В договоре должен участвовать банк.

Договор переуступки

Покупка квартиры по переуступке ДДУ требует заключения особого договора. Скорее всего, вам придется заключает его в офисе застройщика, по их шаблону. Но даже если так – инструкция и образец не помешает.

  • Проверьте, чтобы в договоре были данные всех трех лиц – ФИО продавца и покупателя, реквизиты застройщика
  • Если есть ипотека – участие банка также должно быть прописано
  • Первым пунктом должно быть прописано согласие застройщика на оформление такого договора – если его нет, то покупатель не сможет требовать с застройщика неустойку, а продавец может получить обязательство выплатить все деньги обратно в случае расторжения ДДУ
  • Обязательно должна быть указана дата подписания договора
  • Количество денег, передаваемых покупателем продавцу, должны быть вынесена в отдельный пункт. Также должно быть указано, в какой момент происходит оплата

Если вы расплачиваетесь перед подписанием договора, то добавьте строчку, что Цедент (продавец) гарантирует, что уступаемое право требование на квартиру полностью оплачено, а также не является предметом залога или иных обязательств, не находится под арестом.

Ознакомиться с примером заполнения договора можно у нас на сайте (скачать образец).

Также можно получить и шаблон с пустыми полями для самостоятельного заполнения (скачать бланк)

Особенности

Нужно понимать, что переуступка по ДДУ несет определенные риски. Регулируется процесс Главой № 24 ГК РФ – «Перемена лиц в обязательстве». В частности, вам нужно знать, что нелишним будет зарегистрировать договор у нотариуса – в случае мошенничества вам это вряд ли поможет, но если будут именно проблемы с юридическими тонкостями, то нотариус сможет подсказать лучший выход из ситуации.

Регистрация

Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг. От вам потребуется:

  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы

Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений. Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами. Или просто само наличие квартиры в популярной новостройке. А вот минусов достаточно много – не только для покупателя, но и даже для продавца.

Двойные продажи

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал.

В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены.

Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Без застройщика

Вы покупаете переуступку по ДДУ, проходит регистрация, но вдруг вы получаете претензию от застройщика – он не давал согласие на сделку и против нее. Право оспорить сделку в таком случае у девелопера есть, поэтому обязательно проверяйте наличие согласия на уступку права требования квартиры. Она должна быть в бумажном варианте, с подписью директора и печатью организации.

Налоги

Договор цессии в России облагается налогом. Поэтому если вы продали право требования на вашу квартиру дороже, чем приобрели ее у застройщика, то придется платить налог на доходы физических лиц.

  • Для граждан страны – 13%
  • Для иностранце – 30%

Вы также имеете право на налоговый вычет после покупки квартиры по договору долевого участия. Налоги придется заплатить до 30 апреля следующего за годом продажи квартиры периода. Т.е. если вы сделали переуступку по ДДУ в 2018 году, то налог придется заплатить до конца апреля 2019 года, сдав декларацию 3НДФЛ в налоговую инспекцию.

Без прав

Еще один минус, о котором умалчивают ушлые перепродавцы недвижимости – в случае заключения договора цессии или переуступки по ДДУ, девелопер отвечает по 214ФЗ перед новым дольщиком. И взыскивать в случае чего деньги придется именно с девелопера, а не с продавца. Объясняем на примере:

  • Вы купили недвижимость, точнее, право требования на нее
  • Сделка прошла успешно
  • Внезапно выясняется, что застройщик находится в предбанкротном состоянии и квартиры скорее всего никогда не достроятся.

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги. Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия. Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

В заключении

Переуступка прав по ДДУ несет в себе множество подводных камней. Налоги, ответственность застройщика, необходимость двойных проверок – всем этим придется заниматься покупателю. Продавцу переуступки также не получится обойтись без дополнительных расходов. Поэтому если есть возможность – лучше дождаться сдачи дома и оформления квартиры в собственность – так будет намного проще и безопаснее.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/pereustupka-prav-po-ddu/