Как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Как правильно купить квартиру в новостройке от застройщика?

Как покупать квартиру в новостройке у застройщика

Сегодня (на 2018 год) одним из самых дешевых методов приобретения жилья является покупка квартиры в новостройке, поскольку стоимость таких квартир заметно ниже рыночного уровня. Однако, покупка жилья в новостройке сопряжена с определенными рисками, о которых нужно знать.

Но какие еще существуют преимущества покупки квартиры в новостройке помимо низкой цены? Как грамотно купить квартиру у застройщика без обмана? Как выглядит процедура покупки новостройки? Ниже вы узнаете ответы на эти вопросы.

Оформление покупки квартиры в новостройке

В общем случае порядок покупки новостройки выглядит так – заключение договора покупки, регистрация соглашения в Росреестре и регистрация прав собственности на квартиру по завершении строительства. Сам договор купли-продажи можно скачать у нас.

Чтобы заключить договор покупки, необходимо связаться с компанией-застройщиком. Следует понимать, что в случае новостройки нельзя заключить обыкновенный договор-купли продажи, поскольку этот контракт распространяется только на готовые объекты.

Чаще всего купить квартиру в новостройке правильно можно с помощью таких соглашений:

  • договор долевого строительства, с которым можно ознакомиться по ссылке. После заключения такого соглашения покупатель становится дольщиком. Данный договор является самым безопасным, поскольку участие в долевом строительстве в России регулируется с помощью достаточно жестких законов, которые защищают интересы дольщика. Если застройщик объявит банкротство, то строительство может быть продолжено с помощью участия в государственных программах по финансированию незавершенного жилья;
  • договор цессии, образец которого находится здесь. Такое соглашение фактически гарантирует покупателю не саму квартиру, а право требовать квартиру по завершении строительства. Договор цессии также защищается законом, а обманутый покупатель имеет право на компенсацию;
  • паевой договор. Данный способ подразумевает создание строительного кооператива, в который будущие жильцы вносят деньги, которые могут быть потрачены исключительно на строительство, а также на решение смежных проблем (установки коммуникаций, оформление документов на новостройку и так далее). Такие соглашения слабо регулируются государством, а в случае банкротства пайщики не имеют права на государственную компенсацию.

Для заключения какого-либо договора покупки жилья в новостройке обычно нужен только паспорт. В свою очередь будущий дольщик имеет право потребовать у застройщика документы на дом (разрешение на строительство, учредительные документы и так далее).

Если квартира покупается на основании договора цессии или соглашения долевого строительства, то после подписания необходимо зарегистрировать договор в Росреестре для возможности получить компенсацию в случае банкротства застройщика. Для этого вам понадобятся такие документы:

  • заявление о регистрации;
  • паспорт;
  • согласие супруга, которое заверено у нотариуса;
  • проектная документация на квартиру (ее обязан выдать застройщик по первому требованию дольщика);
  • квитанция об оплате госпошлины.

После сдачи квартиры в эксплуатацию дольщик обязан зарегистрировать права собственности, а сделать это можно также в отделении Росреестра с помощью таких документов:

  • заявление о регистрации имущественных прав;
  • договор с застройщиком;
  • паспорт;
  • акт приемки квартиры (убедитесь, что в нем стоит подпись застройщика). Скачать акт приема-передачи можно отсюда;
  • кадастровый паспорт и экспликация квартиры (можно получить в БТИ или у застройщика);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Преимущества покупки новостройки

Основным методом покупки квартиры на первичном рынке является приобретение жилья на этапе строительства. Еще одним хорошим методом являются ипотечные программы и покупка квартиры у дольщика в новостройке. Покупка готового жилья у застройщика на первичном рынке имеет массу преимуществ:

  • низкая цена. Эконометрические исследования показывают, что обычно цена квартиры в новостройке ниже на 10-30% по сравнению с рынком вторичного жилья, поэтому такую квартиру могут позволить себе люди, которые остро нуждаются в жилье;
  • инвестиционная привлекательность. Купить квартиру в новостройке у застройщика можно не только для проживания, но и для перепродажи. Дело в том, что после сдачи жилья в эксплуатацию стоимость квартиры увеличивается на 20-40%, поэтому рынок первичного жилья является хорошим объектом для инвестирования;
  • нет старых владельцев. При покупке жилья на вторичном рынке всегда существует риск, что у продавца есть родственник, который может оспорить сделку, что привет к расторжению договора и выселению покупателя. Рынок первичного жилья по понятным причинам лишен этого недостатка;
  • есть рассрочка. Обычно компания-застройщик с целью привлечения инвестиций продает квартиры в рассрочку. Рассрочка может подойти людям, которые хорошо зарабатывают, но не имеют больших сбережений;
  • отличное состояние инженерных коммуникаций. Многие квартиры в старых домах невыгодны тем, что они имеют ужасные инженерные коммуникации (электропроводка, канализация, водопровод и так далее). Новостройки лишены этого недостатка.

Риски при покупке квартиры в новостройке: обман и проблемы

Однако, приобретение квартиры в новостройке сопряжено с определенными рисками. Главным риском является то, что в случае покупки жилья на этапе строительства человек фактически получает не само жилье, а только лишь право требовать квартиру по окончании всех строительных работ. Существуют и некоторые другие проблемы:

  • банкротство застройщика. На практике широко встречаются ситуации, когда люди вкладывают деньги в жилье, но на определенном этапе оказывается, что застройщик не может продолжать строительство, поскольку у него закончились деньги. В таком случае дольщик может остаться без денег и без жилья. К счастью, сегодня на многие объекты строительства распространяются программы о государственном финансировании объектов незавершенного строительства в случае банкротства застройщика, однако процесс достройки может серьезно затянуться;
  • срыв сроков. В ряде случаев застройщик может переносить сроки сдачи объекта дольщикам. При этом дольщикам за каждый день просрочки полагается определенная компенсация, однако перенос может создать трудности людям, которые остро нуждаются в жилье;
  • невозможность оценить внешний вид квартиры до ее сдачи в эксплуатацию. Исследования показывают, что достаточно часто при сдаче квартиры дольщикам оказывается, что квартира не соответствует своему проектному плану. Основные проблемы – неверное расположение комнат, несоответствие площади, другое расположение дверей и так далее.

Как купить новостройку и не быть обманутым: советы и рекомендации

При выборе жилья в 2018 году необходимо придерживаться специальных рекомендаций, которые заметно снижают вероятность быть обманутым и позволяют безопасно купить квартиру в новостройке. Покупка квартиры в новостройке должна осуществляться с учетом следующих советов:

  • ценовая политика. В среднем цена квартиры в строящейся новостройке на 10-20% ниже, чем стоимость в аналогичной по качеству квартиры, которая продается на вторичном рынке. Если вы встретили квартиру, которая продается по гораздо меньшей цене, то это повод насторожиться. Такую квартиру покупать не рекомендуется, поскольку существует вероятность того, что застройщик мошенник или потенциальный банкрот;
  • расположение и история фирмы. Посетите строящийся объект и попросите сообщить вам адрес главного офиса. Посетите его и убедитесь, что офис действительно существует. Если вам сообщат, что офис расположен в другом городе, то попросите сообщить вам адрес филиала, который расположен в вашем городе. Если окажется, что в вашем городе нет филиала, то от покупки квартиры нужно отказаться. Также имеет смысл изучить историю компании, и, если компания существует достаточно долго, то это хороший знак;
  • сведения об инвесторах. По закону застройщик должен сообщить имена всех основных инвесторов, которые вложили деньги в объект. Нормальной признается ситуация, когда в дом вкладываются различные люди и компании. Также неплохой является ситуация, когда главным инвестором является сама строительная компания. Если же во время проверки сведений об инвесторах окажется, что инвестиционных проектов очень много, но все они зарегистрированы на одно лицо, то существует большая вероятность того, что строительный проект является мошенническим;
  • проверка документов. По первому требованию дольщика строительная компания должна предоставить следующие документы на объект строительства – договор покупки или аренды участка, разрешение на строительство, проектную документацию;
  • проверка правил сделки в договоре покупки квартиры. Также вы должны внимательно прочитать договор либо заказать юридическую экспертизу. Хорошим признается такой договор покупки – точно указано расположение квартиры, указана площадь с точностью до 1 квадратного метра, в деталях описана планировка, указаны сведения об ответственности застройщика в случае нарушения условий договора, прописаны форс-мажорные обстоятельства, указан порядок оплаты. Также обратите внимание на участие третьих лиц – в хорошем договоре квартира не может быть отчуждена в пользу третьих лиц ни при каких обстоятельствах.

Минимизация расходов

Давайте узнаем, как купить квартиру в новостройке дешевле:

  • цена и время года. Самый большой спрос на квартиры летом, а самый низкий – зимой в канун праздников. Чтобы не потерять покупателя, многие застройщики проводят различные акции, поэтому покупка готовой квартиры у застройщика в зимние праздники является отличным способом сэкономить;
  • купить квартиру в строящемся доме на стадии котлована – еще один хороший метод сэкономить. В таком случае экономия может составлять порядка 10-20%. Однако этот метод является и самым опасным, поскольку строительство только начинается, а застройщик может в любой момент обанкротиться;
  • срочные продажи. Иногда бывают ситуации, когда застройщику нужны дополнительные инвестиции, поэтому он продает квартиры по скидке с пометкой «срочно».

Обратите внимание, что в любом случае максимальная экономия должна составлять не более 20%. Если вы встретите жилье по более низкой цене, то есть большая вероятность того, что застройщик является мошенником.

Заключение

Теперь вы знаете о том, как лучше всего купить квартиру в новостройке и какие существуют подводные камни. Подведем итоги.

Новостройки являются хорошей альтернативой рынку вторичного жилья, поскольку квартиры в новостройках стоят заметно дешевле. Однако, нужно помнить, что у первичного рынка жилья есть и определенные риски – вероятность банкротства застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие реальной квартиры плану.

Чтобы купить новую квартиру в строящемся доме, нужно заключить с застройщиком договор долевого строительства, соглашение цессии или паевой договор. Чтобы не оказаться обманутым, нужно придерживаться следующих рекомендаций – проверьте инвесторов застройщика на юридическую чистоту, убедитесь, что у застройщика есть все документы для законного строительства и не покупайте слишком дешевые квартиры.

Источник: https://room46.ru/kak-pravilno-kupit-kvartiru-v-novostrojke/

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Приобретение жилья в новостройке имеет много плюсов. Человек получает квартиру, которая никогда не продавалась, в которой раньше никто не жил, можно сказать, чистую страницу.

У новой квартиры отсутствует история владельцев, а значит и документальная история, что исключает возможность судебных споров с предыдущими хозяевами. Опытные, проверенные застройщики возводят крепкие дома, с квартирами удобной планировки, с благоустроенной территорией.

К тому же, такое жилье может стоить дешевле квартир на вторичном рынке, если покупать его еще в процессе возведения.

Но это касается только части строящихся в стране многоэтажных зданий. На российском рынке существует множество мелких и крупных фирм, которые строят дома с нарушениями, не задумываются о наличии прилегающей территории, даже если это и предусмотрено законом. Например, встречается такой вариант: человек покупает жилье, а потом узнает, что у дома есть проблемы с подключением коммуникаций. Или же в доме построили настолько тонкие перегородки между квартирами, что слышен даже малейший шум, который происходит у соседей.

Конечно, все это можно предусмотреть и подыскать именно то жилье, которое будет устраивать владельцев на все сто процентов. Дальше мы приведем пошаговую инструкцию покупки квартиры в новостройке, соблюдение которой позволит вам избежать множества ненужных ошибок в данном процессе.

Пошаговая инструкция

На предварительном этапе нужно заняться поиском желаемого района, определиться с параметрами будущего жилья – метражом, количеством комнат, наличием балкона или лоджии, размером кухни. Важно подумать, на каком этаже хочется приобрести квартиру.

В большинстве случаев покупка жилья в новостройке осуществляется еще до ввода дома в эксплуатацию, на стадии строительства. Совершая такое приобретение, человек должен понимать, что реальные сроки возможного заселения весьма туманны. Во-первых, застройщик может не успеть сдать дом к оговоренной дате, во-вторых, придется еще потратить время не ремонт, ведь чаще всего квартиры продаются без внутренней отделки. 

Чтобы не ошибиться с выбором и избежать возможных проблем с застройщиком, лучше всего действовать в таком ключе:

  1. досконально изучить объект;
  2. оформить договор с застройщиком;
  3. получить ключи и квартиру по акту приема-передачи;
  4. оформить квартиру в собственность и прописаться.

​Самый дешевый, он же и самый рискованный, вариант – покупка квартиры на стадии котлована. Приобрести жилье в доме, который еще даже не начали возводить, можно в среднем на 30-35 процентов дешевле, чем после постройки. На этом же этапе можно обсудить с застройщиком планировку квартиры, квадратуру.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс. Может быть на время, а может – и навсегда.

Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам. Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем.

Сначала проверяем по интернету. Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Есть еще один интересный способ проверки – обратиться в банк с просьбой выдать кредит на покупку квартиры в строящемся доме. В кредитных организациях всегда тщательно изучают состояние дел застройщика и соглашаются выдать кредит только в том случае, если дом будет зарегистрирован и документы на него будут в порядке.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Можно также обратиться к юристу, чтобы тот проверил все документы застройщика: информацию об объекте, проектную декларацию, финансовую и прочие документации, разрешение на строительство, право собственности на участок. Проверить все это самостоятельно без юридического образования достаточно трудно.

Оформляем договор

Если документы в порядке, а репутация застройщика незапятнанна, при этом человека устраивает место расположения дома, цена, планировка, то можно оформлять договор. Правда, желательно заключать соглашение с привлечением независимого юриста.

Существует три варианта приобретения квартиры в новостройке:

  1. По договору уступки права. Такой договор заключается, если квартире приобретается у соинвестора или предыдущего собственника, перепродающего жилье. Такая процедура регулируется несколькими правовыми актами, а потому может привести к спорам.

    В этом случае стороны могут заключить сделку, предусматривающую возможность покупки готового жилья в будущем или же долевое участие в процессе строительства. Последний вариант подлежит обязательной государственной регистрации. На руках у покупателя должны остаться договор переуступки, подтверждение совершения расчета, согласие застройщика, акт передачи документов.

  2. По договору участия в долевом строительстве, который заключается непосредственно с застройщиком. Ни в коем случае нельзя соглашаться заключать так называемый предварительный договор долевого участия, который противоречит федеральному закону.

    Уже само предложение заключить такой договор должно вызывать сомнения у покупателя, так как это, скорее всего, свидетельствует, что фирма не в состоянии заключить договор по закону, имеет проблемы с разрешительной документацией, не готова взять на себя обязательства.

    Хотя девелоперы обещают при этом еще и значительные скидки, соглашаться на это нельзя: единственным приемлемым вариантом остается полноценный договор участия в долевом строительстве.

  3. По договору с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК). Такой кооператив создается на основании соглашения будущих владельцев жилья. Покупка квартиры осуществляется посредством уплаты пая, эта процедура не подлежит регистрации, а потому считается достаточно рискованной, хотя и легальной.

Оплата производится только после заключения договора и его государственной регистрации (в первых двух случаях). Опять же желательно, чтобы сделку сопровождал профессиональный юрист. Первоначально может выдаваться только часть суммы, а остальное выплачиваться постепенно.

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы. В любом случае при подписании договора нужно будет в первую очередь обратить внимание на прописанные сроки окончания строительства и передачи квартиры и документации для регистрации, условия расторжения контракта и обязательства сторон (что грозит за их нарушение). Обязательным пунктом в договоре должны быть прописаны положения о фиксированной стоимости квадратного метра жилья.

Получаем ключи и квартиру

С момента сдачи дома в эксплуатацию до подписания акта приема-передачи может пройти до трех месяцев. Застройщику еще необходимо получить технический паспорт, согласовать планировку с БТИ. Прежде чем подписывать договор, нужно тщательно осмотреть помещение, если будут попадаться какие-то недочеты, отклонения от проектной планировки, нужно будет потребовать от застройщика исправить дефекты или выплатить компенсацию.

Это же касается и инженерных сетей: если они не подключены или не работают, акт приема лучше не подписывать до устранения проблем. Здесь могут возникнуть трудности. Застройщики не всегда соглашаются с доводами покупателей, требуют подписания акта, в устной форме обещают все исправить. В таком случае действовать нужно по своему усмотрению, но лучше добиться от застройщика письменного согласия внести исправления.

Если есть возможность – лучше ничего не подписывать, пока проблема не будет исключена.

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время. До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

Переезжать в новое жилье и тем более проводить ремонт желательно только после получения свидетельства о собственности. До этого помещение могут осматривать специалисты БТИ, если они найдут какие-то несоответствия с тем, в каком состоянии находилось помещение после ввода в эксплуатацию, они могут потребовать вернуть комнатам былой вид.

Оформляем в собственность, прописываемся

Оформить квартиру в собственность можно самостоятельно в Регистрационной Палате, так намного дешевле, но на это уходит немало времени и сил, либо через юриста. Для оформления понадобятся акт приема-передачи и решение о вводе в эксплуатацию. После получения свидетельства можно сразу прописаться в квартире, обратившись в УФМС. При себе надо иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на жилье, составленное по образцу заявление на прописку и выписку из предыдущего места жительства.

Подводные камни

Приобретая квартиру в новостройке, любой человек может столкнуться с определенными проблемами. Многие из них возникают по неосторожности или из-за юридической безграмотности человека, но бывают проблемы другого характера, которые не может предугадать даже профессиональный юрист.

Основные риски:

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Советы юриста

Чтобы исключить подобные явления, юристы советуют заключать все сделки только с помощью нотариуса. Да, это определенные растраты, но они позволяют избежать более существенных проблем.

Общие советы:

  • Не стоит спешить с выбором застройщика и покупкой квартиры. Сегодня рынок недвижимости хоть и не стабилен, но не хаотичен. Люди часто боятся, что цены скоро намного поднимутся, но, как правило, процесс роста редко проходит большими скачками, а за подъемом часто наступают и периоды снижения цен. Лучше всего взвешенно расценить свои силы и возможности, выбрать район, определиться с застройщиком, тщательно проверить его на надежность.
  • Проверка застройщика – дело не одного дня. Отсутствие в интернете отрицательных сведений вовсе не означает, что репутация застройщика должна вызывать доверие. Возможно, это молодая или подставная фирма, которая не собирается выполнять все требования законодательства. Даже если документы у компании в порядке, есть косвенные подтверждения ее надежности, от фирмы следует отказаться, если она предлагает заключить предварительный договор долевого участия, то есть, нарушает федеральный закон.  
  • Не делать перепланировку помещений до получения акта о праве на собственность, чтобы после не исправлять по требованиям БТИ. Кстати, обмеры помещений специалистами БТИ могут привести к конфликтам с застройщиком. Допустим, человек заплатил за квартиру, площадь которой 70 квадратных метров. А специалисты насчитают еще пять метров. В таком случае придется доплачивать застройщику. Вполне возможно, что люди будут не в состоянии внести оплату сразу, поскольку они не рассчитывали на эти расходы, а некоторые люди и вовсе могут сослаться на то, что о «лишних» метрах они не договаривались. Конечно, все это приведет к разбирательствам с застройщиком.

Приобрести квартиру в новостройке можно по ипотеке. Для этого следует обратиться в банк, где для клиента подберут удобный вариант. Такая покупка также требует осторожности и проходит по особой схеме.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-v-novostrojke

Покупка квартиры у застройщика — документы, порядок действий, оформление, в новостройке, проверка, первоначальный взнос

Отказаться от старого, отдав предпочтение новому – естественное желание человека. Это правило распространяется не только на вещи и определенные предметы, но и на недвижимость.

Популярность квартир в новостройках растет стремительными темпами, и не последнее значение в этом деле имеет более низкая стоимость новых квартир.

Именно по причине роста популярности у многих людей возникают многочисленные вопросы по поводу приобретения квартир у застройщика. У вас есть отличная возможность разобраться в этом раз и навсегда.

Приобретение жилья в новостройке

Покупка новой квартиры имеет множество плюсов, среди которых основными являются такие:

  • широкий выбор доступных вариантов во многих городах России;
  • более низкие цены на жилье по сравнению со вторичным рынком недвижимости;
  • никаких проблем с подбором подходящей ко всем личным требованиям квартиры.

При правильном подходе к делу покупка квартиры у застройщика станет одним из наиболее выгодных и правильных решений в вашей жизни. Как же устроить этот правильный подход?

На что обратить внимание?

Для того, чтобы не пожалеть о своем решении относительно покупки квартиры, необходимо обратить пристальное внимание на следующие моменты:

  • репутация застройщика, количество готовых проектов и отзывы покупателей о них;
  • расположение новостройки относительно важных муниципальных объектов;
  • удаленность дома от важных транспортных развязок, места работы, детсада и т.д.;
  • наличие у застройщика всех необходимых документов и разрешений на строительство.

Не пожалейте времени на тщательную проверку и обдумывание решения – в деле покупки недвижимости необходимо использовать чистый разум и пользоваться хладнокровием.

Покупка квартиры у застройщика

Приобретать собственное жилье следует только у того застройщика, который вызывает у вас доверие.

Однако, одного доверия зачастую недостаточно, и по этой причине рекомендуется провести так называемое собственное расследование, чтобы получить всю необходимую информацию о конкретном застройщике, и на этой основе принять окончательное решение.

Изучение строительной компании

Обязательный этап, который следует пропускать только в том случае, если вам не жаль своего времени и денежных средств:

  1. Перед обращением к конкретному застройщику необходимо узнать как можно больше сведений о его деятельности, как прошлой, так и настоящей.
  2. Рекомендуется изучить официальный сайт застройщика, на котором обязательно должна находиться проектная декларация и другие подтвержденные документы и сведения касательно ведущейся стройки.

Сбор информации

Получить всю необходимую информацию о застройщике можно из разных источников.

К ним относятся:

  • официальный сайт строительной организации;
  • государственный реестр, обязательно содержащий определенные записи о застройщике (если он ведет свою деятельность легально);
  • специальные ресурсы в сети Интернет, которые содержат отзывы от реальных покупателей.

Как проверить?

Чтобы удостовериться в честности и перспективности застройщика, следуйте инструкции:

  • проверьте официальный сайт на предмет проектной декларации и других документов;
  • потребуйте у застройщика документы и разрешение на строительство, а также на владение земельным участком, в пределах которого возводится здание;
  • прочитайте отзывы людей в Интернете, которые уже воспользовались услугами выбранной вами строительной организации.

Перечень документов, которые застройщик обязан предоставить по вашему запросу, включает:

  • документы на землю;
  • проектные бумаги;
  • обоснование проекта;
  • свидетельство о проведении государственной экспертизы.

От вас что-то скрывают? Обходите такого застройщика стороной.

Нужен ли первоначальный взнос?

В большинстве случаев застройщики в качестве одного из условий заключения договора указывают обязательное внесение первого взноса.

Он служит гарантом того, что покупатель отличается хорошей платежеспособностью и имеет серьезные намерения.

Размер первоначального взноса может весьма сильно варьироваться – от 20 до 50 и более процентов.

Его размер зависит от того, на какой срок застройщик предоставит вам рассрочку. Сумма первоначального взноса обязательно прописывается в договоре купли-продажи квартиры.

Порядок действий

Что необходимо для того, чтобы состоялась покупка квартиры у застройщика? Документы и договор.

Полный список шагов от начала до победного конца имеет следующий вид:

  • оценка собственного бюджета;
  • выбор объекта недвижимости;
  • осмотр приглянувшейся квартиры;
  • заключение договора купли-продажи;
  • передача средств продавцу;
  • регистрация права собственности.

Некоторые из указанных пунктов списка следует рассмотреть подробно – они наиболее важные.

Перечень документов

Что касается документов:

  • если вы хотите купить квартиру у застройщика, заранее приготовьте паспорт – основной документ, необходимый для заключения договора;
  • если покупка квартиры происходит в браке, необходимо письменное соглашение супруга на приобретение недвижимости;
  • при взятии ипотеки дополнительно понадобится кредитный договор, справки о доходах, сертификат об оценке жилья и страховка.

Указанный перечень документов может меняться в зависимости от случая.

Здесь представлены образцы согласия супруга на покупку квартиры, договора ипотеки.

 договора

Стандартный договор купли-продажи, который используется при заключении сделок купли-продажи, включает в себя:

  • полную информацию о сторонах договора;
  • информацию о сумме и сроках выплаты, дате подписания;
  • подписи сторон с полной их расшифровкой.

Тут можно скачать образец договора покупки квартиры у застройщика.

Как избежать обмана?

К сожалению, мошенничество – довольно частое явление в сфере недвижимости.

Чтобы не попасть в лапы бдительных и хитрых мошенников, достаточно взять за основу такие правила:

  • откажитесь от покупки квартиры у продавца по доверенности;
  • тщательно проверяйте репутацию и прошлое выбранной строительной компании;
  • для оплаты используйте только безналичный расчет;
  • привлеките к сделке грамотного юриста или агентство недвижимости с большим опытом;
  • проводите оплату только после государственной регистрации договора купли-продажи;
  • по возможности прибегайте к договору долевого участия.

Будьте внимательны и ответственны, когда дело касается покупки недвижимости. Потом будет очень горько остаться без купленной квартиры и потраченных на это дело денежных средств.

Защищает ли страховка?

Страховка несомненно увеличивает шансы на успешное долевое участие, поэтому не составит труда отыскать людей, которые прибегают к ее помощи.

Однако у страховки есть существенные недостатки, которые могут поставить под угрозу целесообразность ее оформления:

  • большие проценты, которые необходимо заплатить страховой;
  • необходимость в бумажной волоките при наступлении страхового случая;
  • нередки случаи решения конфликтов в судебном порядке.

Пользоваться страховкой или нет – личное дело каждого человека. Сделайте свой верный выбор.

На видео о приобретении недвижимости у застройщика

Источник: http://77metrov.ru/pokupka-kvartiry-u-zastrojshhika.html

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, проверка застройщика и документов

24.01.2018

Покупка квартиры в строящихся домах на сегодняшний день набирает популярность. Однако рынок строящихся домов имеет множество компаний, которые осуществляют свою деятельность недобросовестно.
Для того чтобы не стать жертвой таких компаний необходимо обратить внимание на правила сделки, а также знать, как можно проверить застройщика.

Как купить квартиру у застройщика: правила сделки

Правоотношения, возникающие между застройщиком и лицом, которое приобретает в строящемся доме жилое помещение, регулируются с помощью Федерального закона от 30.12.2004 № 214.

На основании норм этого документа в правоотношении участвуют два субъекта:

  1. Застройщик – юридическое лицо, которое привлекает средства для возведения на участке земли жилого многоквартирного дома;
  2. Дольщик — лицо, предоставляющее средства, для осуществления строительства.

Участвовать в заключение сделки может только тот застройщик, который:

  • Имеет разрешение, полученное в установленном законом порядке на строительства многоквартирного дома;
  • Представило свою проектную декларацию;
  • На участок земли, который используется под строительство, застройщик имеет право собственности, арендует его или участок находится у него на основании договора субаренды.

Перед заключением сделки рекомендуется потребовать для ознакомления следующие документы:

  1. Документы об учреждении;
  2. Документ о регистрации застройщика;
  3. Документы о регистрации в налоговом органе;
  4. Бухгалтерскую отчетность и сметы за последние три года осуществления предпринимательской деятельности;
  5. Заключения аудитора о деятельности, которая был осуществлена юридическим лицом в предыдущем году.

При составлении договора необходимо обратить внимание на наличие в документе следующих данных:

  1. О строящемся объекте (необходимо чтобы указанные данные точно определяли объект);
  2. О периоде времени в течение, которого объект должен быть передан;
  3. О стоимости объекта, а так же способе внесения денежных средств и сроке их внесения;
  4. Срок гарантии на построенный объект.

Обратите внимание, что подобный договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Помните, что денежные средства, в соответствии с законом должны быть переданы только после того, как документ будет зарегистрирован в уполномоченном органе.

Покупка квартиры в новостройке пошаговая инструкция

Прежде чем обращаться к юридическому лицу, осуществляющему строительство домов необходимо узнать каков порядок действий при приобретении квартиры в строящемся доме.

Выделяют следующие этапы покупки квартиры в новостройке:

  1. В первую очередь необходимо ознакомится с информацией о застройщиках, которые возводят жилы многоквартирные дома в понравившемся районе.
  2. Если компания, оказывающая услуги не запятнала свою репутацию в прошлом, то далее необходимо изучить сведения о доме. Помните, что квартира, которая еще даже не начала строится (этапы котлована) будет примерно на 30 % дешевле, чем дом, который уже возведен. С другой стороны существует вероятность заморозки строительства.
  3. Если выбранный жилой объект полностью подходит будущему собственнику, то следует оформить договор. На этом этапе рекомендуется привлечь юриста. Существуют три варианта соглашения, оформляемого при покупке квартиры в новостройке:
  • Договор об уступке права. Данное соглашение может быть заключено в случае приобретения квартиры у соинвестора застройщика или собственника этой квартиры, который решил её продать. Обратите внимание на то, что поскольку процедура заключения такого соглашения регулируется несколькими правовыми актами, у сторон могут возникать много спорных моментов;
  • Договор долевого участия. Такое соглашение заключается с компанией, осуществляющей строительство. Обратите внимание, что предварительное соглашение не заключается. В случае, когда такой договор предлагается застройщиком, рекомендуется от сделки отказаться;
  • Договор с жилищно – строительным кооперативом. Приобретение жилого помещения осуществляется путем внесения пая. Договор не регистрируется в уполномоченном органе.
  1. После того, как соглашение подписано, и дом сдан в эксплуатацию, перед тем как пописывать акт – приема передачи необходимо тщательно осмотреть представленное жилое помещение. В случае обнаружения строительных дефектов застройщик их должен исправить.
  2. После подписания акта, необходимо зарегистрировать свое право на этот недвижимый объект. Только после того, как владелец получи документ, свидетельствующий о его прав собственности на этот объект можно переезжать в жилое помещение и осуществлять в нем ремонт.

В случае ипотечного кредита на покупку в новостройке

Существует следующая пошаговая инструкция, когда покупка квартиры в новостройке осуществляется с помощью ипотечного займа:

  1. Необходимо выбрать компанию – застройщика и проверить его надежность.
  2. Далее у самого застройщика необходимо осведомится о банках, в которых он прошел аккредитацию. Допускается первоначальное обращение в банк, который в последующем представит список организаций, прошедших банковскую аккредитацию.
  3. После того, как с банковской организацией и застройщиком лицо определилось, ответственный сотрудник банка, на основании представленных документов готовит договор о долевом участии в строительстве. После чего соглашение выдается на руки для подписи и назначается день, подписания договора о выдачи ипотечного займа.
  4. После подписания ипотечного договора, необходимо зарегистрировать договор в Россреестре. Для этого вместе с представителем застройщика следует посетить территориальное отделение и представить данные обеих сторон.
  5. По истечению 10 дней, в течение которых данные будут внесены в реестр регистрирующим органом, с зарегистрированным договором следует обратится в кредитное учреждение для того, что бы денежные средства были перечислены на счет компании, осуществляющей строительство.

Покупка квартиры по ДДУ

Итак, что нужно знать в случае приобретения квартиры в строящемся многоквартирном доме?

В первую очередь, как ранее было отмечено, необходимо тщательно изучить компанию, которая осуществляет строительство.  Если и компания и объект, который в последствие будет возведен, отвечает всем требованиям заинтересованного лица то необходимо изучить компанию, которая после строительство будет производить коммунальное обслуживание многоквартирного дома.

Если данные о коммунальной компании не вызывают вопросов, то следует переходить к заключению соглашения.

Покупка квартиры по ДДУ обязывает стороны составить соглашение только в письменном виде. Такой документ в обязательном случае должен быть зарегистрирован в Россреестре.

Помните, заключение предварительного договора противоречит требованиям, установленным законом.

Необходимые документы

Документы при покупке квартиры в новом доме для заключения соглашения должны быть представлены как со стороны покупателя, так и со стороны компании.

Для покупателя установлен следующий необходимый пакет документов:

  • Документ, подтверждающий личность лица;
  • Соглашение о предоставлении ипотеки;
  • В случае, когда лицо выступающее стороной в сделке находится в официально зарегистрированных брачных отношениях, то необходимо согласие супруга на осуществление подписания соглашения.

Организация, осуществляющее строительство должна представить следующие сведения:

  1. Документы об учреждении;
  2. Документы о том, что организация зарегистрирована в налоговом органе;
  3. Данные о регистрации организации;
  4. Бухгалтерские документы за три года, предшествующих сделки;
  5. Данные о банковских реквизитах для внесения денежных средств.

О налогах

При покупке строящегося жилого помещения, будущий собственник получает право на возмещение своих понесенных затрат, путем выплаты ему налогового вычета.

Данный вычет не может превышать 13 % от стоимости объекта и не может быть более 260 000 рублей. В тех случаях, когда объект стоит менее 2 000 000 рублей, покупатель может в последующем еще раз реализовать свое право на налоговую льготу. Пока сумма всех полученных выплат не будет равна максимальной сумме выплаты.

Допускается включение в расходы на оплату жилого помещения последующие денежные траты собственника на его отделку в том случае, когда соглашением между и лицом и застройщиком предусмотрена передача объекта без его отделки.

Получение средств возможно только после передачи помещения собственнику.

Действия для получения налогового вычета

Для получения налоговой льготы, лицо может обратиться либо по месту своей трудовой деятельности, либо в налоговую службу по месту жительства с соответствующим заявлением.

Помимо заявления необходимо представить:

  • Национальный паспорт;
  • ИНН;
  • Соглашение об участии в строительстве;
  • Документы, подтверждающие оплату заключенного соглашения;
  • Акт приема – передачи квартиры;
  • Квитанции, подтверждающие расходы лица;
  • Форму 3 НДФЛ;
  • Документ с данными о доходах лица за последний предшествующий обращению год.

Риски, как проверить застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика имеет некоторые подводные камни:

  1. Главный риск – заморозка строительства дома;
  2. Случается так, что юридическое лицо может второй раз продать недвижимый объект, права на который уже получили другие лица;
  3. Строительство объекта в срок, который в несколько раз превысил период времени, закрепленный соглашением;
  4. Недвижимый объект построен из материалов низкого качества;
  5. Составленный и подписанный договор не содержит обязательств юридического лица, осуществляющего постройку;
  6. Построенный объект имеет другую площадь и планировку.

Для того, что бы избежать указанных рисков, купить квартиру у застройщика можно только после того, как будет получена вся информация о юридическом лице.

Существует несколько способов, как проверить застройщика при покупке квартиры:

  1. Официальный сайт застройщика. На нем можно ознакомиться с проектной декларацией и другими документами, которые касаются строительства и разрешения на него;
  2. С помощью сети интернет можно найти отзывы других владельцев квартир, которые были переданы этим застройщиком;
  3. У самого застройщика можно потребовать следующие документы:
  • Документы – основания использования участка земли под домом;
  • Проекты на возведение многоэтажного дома;
  • Документы о том, что проектная документация прошла государственную экспертизу;
  • Бухгалтерские документы.

Документы при покупке новостройки от застройщика

Рекомендуется проверить не только данные об организации, но и его документы при покупке новостройки от застройщика.

В обязательном порядке по требованию заинтересованного лица, организацией должны быть представлены:

  1. Документы об учреждении юридического лица;
  2. Документы, свидетельствующие о том, что компания после создания была поставлена на учет в налоговых органах;
  3. Документы, свидетельствующие о том, что организации разрешено заниматься строительной деятельностью;
  4. Документы, позволяющие использовать участок земли под домом.

В представленных документах следует проверить данные, сроки действие, а также подписи и печати.

Для того, чтобы удостовериться в том, что документы легальные допускается обратиться в налоговый орган, за данными о юридическом лице, поставленном на учет, а также можно заказать выписку из ЕГРЮЛ.