Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения — советы юриста

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Как правило, собственники квартиры, делая перепланировку без согласования с уполномоченными инстанциями, не думают о том, что им придется когда-либо продавать жилье. Однако такое встречается довольно часто, что потом приводит к проблемам при попытке реализации недвижимости. Расскажем, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения.

Владельцы жилплощади полагают, что процесс согласования переустройства квартиры требует колоссальных временных и финансовых затрат. В этом случае работает известная русская поговорка о том, что скупой платит дважды.

Незаконная перепланировка практически всегда приводит к наложению штрафа, но не это обходится дорого – собственника могут обязать вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Плюс ко всему придется оплатить судебные издержки и другие расходы.

Допускается ли продажа жилья с незаконной перепланировкой

В соответствии со ст. 25, 26 ЖК РФ, изменения конфигурации квартиры могут проводится только после согласования с жилищной инспекцией. Эти же нормативно-правовые акты регламентируют процесс сбора документации, а также указывают на разрешенные и запрещенные действия при переустройстве квартиры.

Помимо Жилищного кодекса РФ, вопрос перепланировки может регулироваться региональными нормативно-правовыми актами. Если переустройство объекта недвижимости проводилось в соответствии с законодательными нормами, оно будет считаться корректным.

Когда все изменения в жилплощади оформлены должным образом, продать квартиру можно без проблем. Сложности возникают в том случае, если процедура была проведена самовольно и никаких разрешительных документов получено не было.

Почему это является проблемой? Дело в том, что в процессе перепланировки могла быть изменена площадь помещений, а иногда создается угроза жизни и здоровью других жильцов (когда не были соблюдены строительные или противопожарные нормы). Известны случаи, когда в результате незаконного переустройства происходил обвал перекрытий многоквартирного дома, вследствие чего погибали люди.

Получается, что то, что обозначено в документах отличается от характеристик объекта по факту. Кроме того, новый собственник принимает на себя ответственность за нарушение строительных норм. Все это незаконно, поэтому по общему правилу продажа жилья с незаконной перепланировкой запрещена.

Утаить факт перепланировки без разрешения также нельзя. Рано или поздно покупатели обратят внимание на несоответствие. В этом случае сделка может быть расторгнута в судебном порядке, на том основании, что продавец не предоставил полной информации об объекте недвижимости. Введение покупателя в заблуждение незаконно.

Возможные способы продажи квартиры

Реализация имущества возможна одним из двух способов:

  1. Составление договора купли-продажи с оговоркой.
  2. Оформление перепланировки по закону.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Составление договора купли-продажи

Момент незаконной перепланировки необходимо обговорить с покупателями. Если они согласятся, то можно включить пункт об оформлении переустройства после государственной регистрации сделки.

В таком случае покупатель обязуется самостоятельно узаконить перепланировку и понести все расходы, связанные с этой процедурой. Однако в этом случае квартира продается дешевле. В некоторых случаях сумма скидки может достигать до 20 %.

Прежде чем выбирать этот вариант, необходимо просчитать, выгодно ли будет настолько снизить стоимость жилья. Довольно часто целесообразнее согласовать все изменения в квартире своими силами.

Кроме того, на этот вариант не смогут согласиться покупатели, которые оформляют квартиру в ипотеку. Банк не согласится выдать займ под залог проблемного жилья.

Оформление перепланировки

Эта процедура регламентирована в ст. 25-26 ЖК РФ. Алгоритм действий собственника следующий:

  1. Составление проекта в специализированной организации.
  2. Утверждение проекта в Роспотребнадзоре, МЧС, Газовой службе, СЭС, Ростехнадзоре, жилищной инспекции.
  3. Обращение в БТИ с предоставлением поэтажного плана дома и технического паспорта квартиры. На этих документах красными линиями наносятся требуемые правки.
  4. С технической документацией и проектом необходимо обратиться в архитектурно-строительный отдел муниципалитета. Там требуется подать заявление на разрешение проведения перепланировки.
  5. Получение акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
  6. Вызов на дом сотрудника БТИ. Он произведет замеры и внесет корректировки в документы.

При значительных изменениях в квартире потребуется внести корректировки в Росреестр. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или непосредственно в Росреестр с заявлением. К заявлению прикладывается вся разрешительная документация, а также выписка из ЕГРН.

Когда согласования не требуется

Существует ряд строительных работ, на которые не требуется получать разрешения от уполномоченных органов. К таким разновидностям работ относятся:

  • косметический работ;
  • демонтаж встроенной мебели и оборудования;
  • перемещение оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балконов или лоджий, если при этом не меняется их площадь;
  • совмещение санузла в то случае, когда перегородка не является несущей стеной.

Технический план квартиры в этом случае практически не требует поправок, поэтому переоформление документов не требуется. При таких видах переустройства можно провести процедуру узаконивания по упрощенной схеме на основании эскиза.

Следует принять во внимание, что снос перегородки для объединения комнат квартиры является существенным изменением конфигурации. В этом случае по закону требуется согласование.

Что нельзя согласовать

Нормы действующего законодательства включают в себя недопустимые изменения. Если собственник допустил подобные действия в объекте недвижимости, ему придется заплатить штраф и вернуть квартире первоначальный вид, соответствующий технической документации. Эти действия производятся за собственный счет.

Запрещенными действиями являются:

  • утепление застекленного балкона или лоджии посредством переноса отопительного оборудования или монтажа теплого пола с использованием отопительных коммуникаций или водоснабжения многоквартирного дома;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • перемещение санузла или кухни в комнату, под которой находится жилое помещение;
  • снос перегородки между комнатой и кухней, оборудованной газовой плитой;
  • демонтаж несущих перегородок в любом месте квартиры;
  • оборудование в несущих стенах арок или ниш;
  • демонтаж газового или вентиляционного оборудования;
  • остекление балконов или лоджий, в том случае, когда они оборудованы пожарными лестницами;
  • снос подоконного блока, когда объединяется балкон и другая комната.

В таких случаях жилищная инспекция направляет исковое заявление в суд. В результате разбирательства собственник будет привлечен к административной ответственности.

Особенности купли-продажи с незаконной перепланировкой

Несмотря на все сложности, квартиры с неузаконенной перепланировкой все же продаются. Причем это происходит как за наличные денежные средства, так и в ипотеку.

В том случае, когда приобретение осуществляется за наличные денежные средства, продавец абсолютно ничем не рискует. Однако этого нельзя сказать о покупателе. В документах на квартиру в такой ситуации никаким образом не фиксируется факт перепланировки. Это значит, что покупатель якобы сам совершил перепланировку без разрешения. Доказать при необходимости, что это было не так, очень сложно.

Когда квартира приобретается в ипотеку, банк, редко, но все же в некоторых случаях закрывает глаза на перепланировку, выполненную без разрешения. Однако тогда в договоре прописывается обязанность узаконить переустройство в ограниченное время.

Лучше всего для обеих сторон узаконить перепланировку до государственной регистрации права собственности. Тем не менее, это не всегда возможно. Бывают такие обстоятельства, когда квартиру нужно продать в срочном порядке.

В этом случае продавцу следует снизить цену и честно предупредить потенциальных покупателей о сложностях с документами. Покупателям с ипотекой рекомендуется сразу отказывать в оформлении договора, так как банк соглашается на подобные сделки крайне редко.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения. Это сделать крайне сложно, но с помощью опытного юриста задача значительно облегчится. Рекомендуем обратиться к специалисту как можно раньше. Получить бесплатную консультацию можно прямо сейчас.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj-bez-razresheniya/

Как продать квартиру с перепланировкой – незаконной, неузаконенной, по ипотеке

Порядок продажи городских квартир с незаконной перепланировкой регламентируется действующим в 2018 году на территории Российской Федерации законодательством, в частности Закон № 2300-1«О защите прав потребителей» определяет такую недвижимость к категории товаров ненадлежащего качества.

Любая сделка с самовольно перепланированным недвижимым имуществом может быть признана незаконной, в связи с чем представители закона обяжут продавца вернуть все денежные средства покупателю.

Именно поэтому собственнику такого объекта недвижимости необходимо действовать в рамках правового поля, чтобы предотвратить финансовые санкции и большие материальные затраты.

Как определить факт переустройства жилья?

Многие люди боятся самостоятельно заниматься продажей своих квартир, в которых сделана перепланировка, и обращаются за помощью в риэлторские конторы.

Некоторые недобросовестные риэлторы намеренно не говорят потенциальным покупателям о проведённых технических изменениях в жилых помещениях.

Чтобы не столкнуться в будущем с серьёзными проблемами, будущим владельцам квартир необходимо потребовать предоставить кадастровую документацию, данные которой можно сверить с фактической планировкой.

Во время такой проверки потенциальный покупатель сможет:

  • выявить незаконный факт переустройства жилья;
  • принять соответствующее решение относительно завершения или прекращения сделки купли-продажи такой квартиры.

Как продать квартиру с перепланировкой?

Владельцы городских квартир часто задают вопрос: как продать квартиру с перепланировкой? Для того чтобы на него ответить необходимо ознакомиться со всеми нюансами и тонкостями проведения такой сделки купли-продажи.

Следует знать, что стоимость городской недвижимости с узаконенной перепланировкой сразу возрастёт на 10%.

Продажа квартиры по документам, в которые не были внесены проведённые изменения, возможна будет по слишком заниженным ценам (приблизительно на 10-15% ниже рыночной стоимости).

Незаконной

Чаще всего у собственников городской недвижимости проблемы возникают при продаже квартир с незаконной перепланировкой.

Федеральное законодательство не запрещает проводить финансовые операции с такими объектами недвижимости, но в тоже время даёт право контролирующим органам признавать такие сделки недействительными.

После регистрации такой недвижимости новым владельцем, ему на руки выдадут свидетельство, в котором будет указано, что была сделана не узаконенная в установленном порядке перепланировка.

По ипотеке

Если городская квартира приобреталась по ипотечной кредитной программе, то её владелец не имеет никакого права делать в ней перепланировку до полного погашения своих финансовых обязательств перед банком.

Это связано с тем, что на протяжении всего срока действия ипотечного договора именно кредитор является владельцем объекта недвижимости.

Любое изменение технических характеристик квартиры возможно только лишь с письменного согласия банка.

Для его получения необходимо:

  • подготовить грамотный проект;
  • передать его на согласование специалистам кредитно-финансового учреждения.

Оценка перепланировки

Для проведения оценки перепланировки собственник городской квартиры должен пригласить специалиста из Бюро технической инвентаризации либо независимого оценщика.

Специалист:

  • внимательно исследует объект недвижимости;
  • сверит фактическую планировку с данными, указанными в технической документации.

При выявлении любых расхождений сотрудник БТИ проведёт необходимые замеры и составит соответствующий акт.

После этого инженеры Бюро:

  • составят новый техпаспорт на квартиру;
  • проведут перерасчёт её оценочной стоимости с учётом внесённых изменений (может изменяться квадратура).

Порядок действий при продаже

При продаже квартиры с перепланировкой собственнику необходимо действовать в следующем порядке:

  1. Для исключения возможности признания сделки купли-продажи незаконной необходимо официально зарегистрировать перепланировку.
  2. Обратившись в Бюро технической инвентаризации, владелец городской квартиры должен запросить выписку о планировке, сделанную из кадастровой документации.
  3. В БТИ следует получить копию кадастрового плана, а также справку, в которой указаны все технические характеристики продаваемого объекта недвижимости.
  4. Собранный пакет документации нужно передать в местный отдел архитектуры и градостроительства. После составления проекта необходимо передать его на согласование в администрацию города, а после этого в СЭС, пожарную службу и ЖЭУ.
  5. На финальной стадии регистрационных мероприятий собственнику придётся заплатить небольшой штраф и передать новый план в Бюро технической инвентаризации, для получения изменённой кадастровой документации.
  6. После узаконивания перепланировки собственник городского объекта недвижимости проводит обычную сделку купли-продажи, завизированную частным или государственным нотариусом.

Финальная часть сделки купли-продажи предусматривает регистрацию квартиры, после чего новые владельцы получат свидетельство о праве собственности (в течение 30-ти дней с момента подачи документов).

Необходимые документы

Для продажи городской квартиры, в которой была проведена перепланировка, собственнику необходимо подготовить пакет документации, в который будут входить:

  • документы, свидетельствующие о праве собственности на продаваемый объект недвижимости;
  • паспорт собственника квартиры;
  • паспорта покупателей;
  • платёжный документ, свидетельствующий об уплате государственной пошлины;
  • акты приёма-передачи и т. д.

Последствия

Собственники городских объектов недвижимости, незаконно выполнившие в них перепланировку, могут в будущем столкнуться с серьёзными проблемами.

Если о произошедшем узнают контролирующие органы (их могут уведомить жильцы дома или управляющая компания), то владельцев таких квартир обяжут привести помещения в исходное состояние.

При отказе подчиниться требованиям жилищной инспекции, решение вопроса переместится в зал судебных заседаний.

Цена вопроса

Жилищная инспекция вправе применять к собственникам или нанимателям городских квартир штрафные санкции. Размер финансового взыскания колеблется в диапазоне от 2 000 до 2 500 рублей.

Сумма штрафной санкции и порядок её взыскания регламентируется действующим на территории Российской федерации законодательством (статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях).

Покупка жилья с неоформленным переустройством

Федеральное законодательство России обязывает всех собственников и нанимателей городских объектов недвижимости согласовывать перепланировку с соответствующими инстанциями.

Несмотря на это, сегодня существует возможность продать перепланированное жильё с неоформленным переустройством. Это можно сделать в том случае, если на момент совершения сделки срок действия технической документации, выданной БТИ, не превысил 5 лет.

Владельцу недвижимости не придётся вызывать техника и заказывать справку из Бюро технической инвентаризации.

Продавец обязан поставить в известность потенциального покупателя о том, что в квартире проведены незаконные изменения.

Единственной сложностью может стать нежелание покупателя приобретать объект недвижимости с незарегистрированной перепланировкой, так как после подписания договора купли-продажи вся ответственность за нарушения ляжет именно на него.

В дальнейшем незаконная перепланировка при продаже квартиры станет причиной признания сделки незаконной и подлежащей аннулированию.

На видео о продаже жилья с переустройством

Источник: http://77metrov.ru/kak-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj.html

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца только после того, когда реальная перепланировка будет отражена в планах БТИ. Покупатель же может согласиться на сделку без соответствующих документов, но на определенных условиях. Практически, подписывая договор купли-продажи, он возлагает на себя дополнительные обязанности.

Какая перепланировка считается разрешенной

Реально изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любой квартиры и в любом доме. Для этого имеется одно неоспоримое условие – согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют такое требование и живут в перестроенной квартире до определенного момента.

Согласно правилам перепланировки квартиры любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств могут быть отнесены к следующим вариантам:

  1. перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – это демонтаж встроенных шкафов, антресолей, а также установка более современных видов дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры;
  2. изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.

Указанные работы относятся к простому типу перепланировки.

Когда нужно оформлять проект на перепланировку

Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:

  • демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
  • объединение лоджии со спальней или залом;
  • перенос газовой плиты;
  • изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.

Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику. Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры. Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Что нужно предпринять сторонам для успеха сделки

Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку. Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции. Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами.

При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.

Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

  • путем восстановления жилища в первозданном виде;
  • получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.

Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана.

Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки. Сравнение произведено с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости. Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Каким образом проводится легализация перепланировки

Легализировать перепланировку можно продавцу до сделки купли-продажи или покупателю после приобретения. Эти мероприятия осуществить трудно, но возможно. Правила легализации ранее выполненных работ по видоизменению квартиры не очень отличаются от порядка согласования планируемых к совершению перемен.

Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч. 2):

  1. непосредственно само заявление на перепланировку;
  2. план и экспликация помещений в квартире;
  3. правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
  4. согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;
  5. техпаспорт на жилую квартиру;
  6. разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.

Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой. По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.

Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.

Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой

Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

  1. приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
  2. покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.

Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.

Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.

Источник: http://law03.ru/finance/article/prodazha-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой?

Многие граждане при продаже квартиры сталкиваются с различными проблемами, которые затягивают весь процесс на продолжительное время, а иногда делают его практически невозможным.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой? Давайте подробнее разберем все нюансы этого вопроса.

Статья 25 Глава 4 Жилищного Кодекса РФ указывает точное значение формулировки «Перепланировка или переустройство квартиры».

Существенные перестройки, произведённые внутри жилого помещения, влекущие за собой изменение архитектуры, необходимо отражать в технической документации помещения.

Незначительные изменения внутри квартиры, которые не затрагивают несущие стены, можно произвести на основании эскиза. В данном случае изменения можно отобразить прямо в плане БТИ, что сносить – красным цветом, что построить – зеленным.

Согласно эскизу вы можете выполнить следующие работы:

  • Произвести дополнительную установку либо замену оборудования, при этом нельзя затрагивать стояки водоснабжения и канализацию.
  • Оформление и перенос дверных проемов, в случае если не произойдет дополнительной нагрузки на перекрытия.
  • Возведение полное либо частичное перегородок и стен, не относящихся к несущим конструкциям.

Перестройки, которые затрагивают несущие конструкции, произвести несколько сложнее, все изменения необходимо производить на основании проекта, который рассматривает предприятие, имеющее допуск СРО. Эти организации отвечают за выдачу разрешительной документации.

К работам, требующим изменение проекта, относят:

  1. Перестройка строения полов;
  2. Установка лестниц в перекрытиях;
  3. Изменение дверных проемов в несущих конструкциях, объединение нескольких соседних квартир;
  4. Установка перегородок, которые несут дополнительную нагрузку на несущие стены.

Переустройство и перепланировка помещений имеют между собой некоторые отличия. Давайте поговорим об этом более подробно.

Изменения, связанные с заменой либо переносом санитарно–технического, электрического и прочего инженерного оборудования, которые необходимо внести в технический паспорт помещения, относятся к переустройству квартиры.

Статья 25 ЖК РФ определяет более точно виды работ, которые относят к переустройству, и выполняются на основании утвержденного проекта:

  • Перепланировка и установка кухонь, туалетов, ванной.
  • Полная замена сантехнического и инженерного оборудования.
  • Установка дополнительного оборудования, которое потребует дополнительных энергозатрат, водопотребления, дополнительной прокладки сетей (кстати, укладка теплых полов к этому списку не относится).
  • Демонтаж инженерных сетей, но с сохранением места основных стояков и канализации, также относятся к переустройству, но эти изменения можно провести опираясь на эскиз.
  • Изменение сантехнических, газовых и отопительных приборов (исключением из правила считается перенос отопительных приборов на балконы).
  • Замена плит электрических на газовые и наоборот.

Определившись с понятием переустройство, вы видите, что изменения, связанные с перенесением инженерного, санитарного, технического оборудования являются переустройством. Если ваши изменения затрагивают стены, несущие конструкции, объединение комнат, квартир и прочее, вы рушите и возводите новые строения, эти изменения носят название перепланировки.

Продать квартиру с незаконной перепланировкой можно, и легко, стоимость квартиры при этом снижать не надо, если покупателя устраивает квартира с перепланировкой, то можно и не узаконивать. Пошли в рег. палату и оформили сделку со старым паспортом, раньше срок действия паспорта был 5 лет, сейчас законом не установлен срок действия технического паспорта на квартиру, т.е. можно пройти регистрацию и со старым, на котором перепланировка не указана.

Можно ли продать квартиру с незаконной планировкой в ипотеку?

Можно, но тут не все так просто. Технический паспорт на квартиру потребует банк в обязательном порядке, а так же надо будет проводить рыночную оценку квартиры, и тут надо либо договариваться, либо узаконивать перепланировку.

Пример, как продать квартиру с не узаконенной перепланировкой:

Люди покупали квартиру в ипотеку в строящемся доме и сразу после окончания строительства сделали перепланировку, но квартира принадлежит не им а банку по закладной, настал момент выкупа закладной и банк просит рыночную оценку, а при оценке делаются фотографии объекта оценки. Можно немного сжульничать, договорится и с техником и с оценщиком которые будут выезжать на объект и показать им квартиру этажом ниже или выше (предварительно договорившись с соседями), ну или вообще ничего не показывать, как договоритесь.

Опять же, если перепланировка маленькая, ну снесли вы маленький черный шкаф, а кто узнает и как узнают, что у вас перепланировка, раньше БТИ ставили на техническом паспорте штампы «перепланировка», сейчас никакой штамп не ставят. Конечно данный фокус не пройдет если у вас вообще нет стен.

Какая перепланировка квартиры не требует согласования?

Перепланировки, проводимые в квартире, делят на четыре категории:

  1. Необходимо согласование.
  2. Не требует согласования проекта.
  3. Запрещенные перепланировки.
  4. Требует не только согласования проекта, но и согласия собственников (обустройство лестничных площадок, фасадных территорий).

Такое деление предложило Мосжилинспекция, остальным регионам РФ, предложено ориентироваться на эти группы. Первую и вторую группу рассмотрим более детально.

К первой группе относятся следующие виды работ:

  • Переустановка радиаторов;
  • Установка кондиционера;
  • Перенос кухни (расширение);
  • Переустановка окна с изменением рамы;
  • Проведение работ по остекленению лоджий;
  • Проведение работ, связанных с устройством дополнительных проемов, не касающихся несущих конструкций;
  • Демонтаж шкафов (стенных);
  • Изменение перегородок, которые не являются несущими конструкциями и не отделяют «мокрые» территории;
  • Монтаж санитарно–технического оборудования в пределах существующей комнаты.

Обратите внимание!!! Последний пункт имеет отношение только к жилым помещениям, в остальных случаях, этот вид работ требует согласования проекта.

Ко второй группе относятся следующие виды работ:

  • Демонтаж существующих инженерных сетей, которые требуют дополнительных энергозатрат;
  • Демонтаж перегородок, которые являются несущими;
  • Установка перегородок в жилых помещениях с деревянными перекрытиями;
  • Замена электрических плит на газовые и их перенос на другое место;
  • Установка вертикальных лестниц;
  • Монтаж проемов в стенах, которые относятся к несущим конструкциям;
  • Демонтаж и перенос туалетов и ванных комнат.

Какая перепланировка квартиры запрещена законом?

Вы решили сделать перепланировку квартиры, прежде чем приступить что-то делать вам необходимо согласовать все работы, которые вы планируете проводить с проектом. Однако не все виды перепланировки разрешены. Учитывая, то что вы проживаете в многоквартирном доме и некоторые работы могут доставить неудобства и другим жителям, необходимо смотреть и на их интересы.

Во–первых ваши перепланировки не должны ухудшать эксплуатационные данные дома. Во – вторых запрещен демонтаж несущих конструкций, так как это может привести даже к обрушению стены. А безопасность ваших соседей является важным фактором, который необходимо соблюдать.

Если вы планируете объединить кухню с комнатой, при этом на кухне находится газовая плита, жилищная инспекция откажет вам в вашей просьбе, чтобы избежать подобных недоразумений, достаточно установить раздвижную перегородку.

Если ваши изменения затрагивают места общедомовых коммуникаций, и после проведенных работ, доступ к ним будет ограничен, вам также откажут в перепланировке.

Газовые службы категорически против «заделывания» газовых труб в стену, как бы она не портила ваш интерьер. Ведь это может привести к печальным последствиям во время пожара.

Поменять местами комнату и кухню вам тоже удастся не всегда, для этого должны быть выполнить определенные условия.

Не удастся согласовать перепланировку, если ваш дом относится к перечню помещений под снос.

Если перепланировку, вы все–таки сделали без согласования, вы можете попробовать провести процедуру согласования «задним числом». В процессе вам будет выставлен штраф и решение, либо вернуть квартире первоначальный вид, либо проведут согласование в установленной форме.

Постановление правительства г. Москвы №508-ПП, указывает подробный список работ, которые запрещены при перепланировке квартиры.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/prodazha/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj.html

Продажа квартиры с перепланировкой — в 2018 году, можно ли без согласования, документы, ипотека, неузаконенная, если нужно оформления

Если у вас возникает вопрос, можно ли продать помещения с перепланировкой, то тут есть ответ – да. Продавать квартиру всегда очень непросто. Все хотят провести такую процедуру быстро и с большей выгодой для своей стороны.

Первым, на что стоит обратить внимание, является юридическая чистота проводимых операций. Очень часто можно встретить на своем пути квартиры с самопроизвольной заменой интерьера, что тянет за собой незаконную перепланировку. Как это распознать? Если на плане помещения нет красных линий, то можно не переживать за оформление, потому что дальнейших проблем с использованием недвижимости не будет.

Вторым моментом при покупке все же будет тот факт, что перепланировка была выполнена и на планах имеются красные обозначения. Лучшим вариантом может быть только узаконивание изменений в соответствии с законодательными актами.

Опыт продаж квартир показывает, что для такой недвижимости стоимость обычно теряется до 20%. Но если перепланировка узаконена, то тогда это может выйти даже преимуществом при продаже.

Зачем это нужно

Зачем нужно оформлять документы на перепланировку? Многие из продавцов задаются этим вопросом. Ответ прост. Если этого не сделать своевременно, то придется снижать стоимость продаваемого имущества. Если же вы решили это скрыть от покупателя, то он может обратиться в суд и признать помещение некачественным, после чего вы обязуетесь выплатить ему не только расходы на оформление документации, но и моральный ущерб.

Подробная инструкция и документы

Узаконить процедуру перепланировки возможно либо продавцу до того как он осуществит продажу помещения, либо покупателю уже после совершения сделки. Это осуществить довольно трудно, но все же возможно. Правила легализации реконструированных помещений ничем не отличаются от согласования планируемого изменения.

Для того, чтобы провести эту процедуру, стоит запастись пакетом документов, которые прописаны в Жилищном кодексе:

Вместе с этими документами необходимо посетить службу БТИ и ждать специалиста для согласования планируемых изменений. Сроки, отводимые на согласование, зависят от вида вносимых изменений.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Возможные варианты

Продажа квартиры может проводиться как с законным обоснованием, так и без сопроводительной документации. Во втором случае покупатель должен быть предупрежден об этом заранее и оповещен о самостоятельном хождении по узакониванию имущества.

Обычно такие продавцы снижают стоимость квартиры, что позволяет привлекать большое внимание покупателей. В таком случае можно выделить несколько основных способов продажи жилья: согласование, торги и ипотека.

Согласование

Если перепланированное помещение не было узаконено своевременно, то оно может быть признано после факта продажи товаром с ненадлежащим качеством. Такое решение прописывается в Гражданском кодексе и в Законе о защите прав потребителей.

Если намечена продажа жилья с незаконным переоборудованием, то для решения проблем требуется согласование изменений. В результате этого нарушения продавец может быть привлечен к административной ответственности, а суд вынесет решение о погашении расходов покупателей в связи с переездом и о моральной компенсации.

Если квартира с перепланировкой уже продана, то новому владельцу необходимо предоставить в соответствующий орган следующий пакет документов:

  • паспорта лиц, участвующих в процедуре;
  • документы на имущество;
  • договор купли-продажи;
  • чек об оплате государственной пошлины;
  • акт приема-передачи имущества.

Собственник должен следовать следующей инструкции:

  1. Посетить БТИ и взять выписку из кадастрового паспорта. Там указываются все перепланировки. Помимо этого, нужно приобрести справку о техническом состоянии квартиры и копию кадастрового паспорта.
  2. Документы направляются в отдел градостроительства для заказа архитектора. Он составляет план помещений и в последующем проект существующей недвижимости. Согласовывается эта документация с пожарниками, властями, ЖЭСом.
  3. Если все инстанции одобряют изменения, то вам придется просто заплатить штраф из-за несвоевременного обращения в государственный орган.
  4. Нужно получить разрешению у архитектора и вызвать сотрудника БТИ. Он после осмотра помещений составит необходимую техническую документацию.
  5. Составление договора купли-продажи для которого потребуются:
    • сам договор;
    • разрешение иных собственников при их наличии;
    • если один из собственников квартиры несовершеннолетний, то потребуется согласие органов попечительства;
    • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных жильцов;
    • состояние лицевого счета;
    • регистрация в ФУГРЦ и получение свидетельства о регистрации (только через месяц).

Торги

Если собственник произвел самопроизвольную планировку, которая привела к разрушению собственного имущества или пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о продаже помещения. Если же собственник не в состоянии привести имущество в надлежащий вид, то государственные органы могут обратиться в суд.

На основании постановления помещение будет продано на торгах, после чего извлеченные средства пойдут по трем направлениям:

  • погашение расходов на судебные разбирательства;
  • восстановление помещений пострадавших;
  • выплата остатка бывшему владельцу.

Такое решение может быть вынесено при следующих обстоятельствах:

  • использование помещения не по прямому назначению;
  • нарушение интересов и прав других граждан;
  • разрушение имущества;
  • иные противоправные действия.

После того, как торги пройдут успешно, покупатель подает иск о выселении бывшего владельца. Это можно сделать только после получения прав на собственность. Но бывают и такие случаи, когда владельца выселить нельзя. Это происходит, если жилье у гражданина единственное.

Образец заявления о перепланировке жилого помещения:

Ипотека

Очень часто банки могут наложить ограничения на перепланировку жилья, которое берется в кредит. Поэтому многие покупатели приобретают жилье, для которого такие действия разрешены или они уже сделаны. Приобретение этой квартиры несет в себе некоторые нюансы в виде того, что недвижимость становится предметом залога. При этом жилье можно брать при помощи ипотечного кредитования или ипотеки.

Для своей перестраховки многие банки оформляют обязательное ипотечное страхование на случай, если владелец решит сделать незаконные изменения в квартире, пока не погасит выданный кредит. Если же жилец делает все законным путем, то в известность он должен ставить банк, потому что с учетом изменений стоимость жилья может кардинально поменяться.

Если в договоре ипотека предусматривает пункт о невозможности перепланировки, то сотрудники банка будут каждый год посещать квартиру для уточнения условий. Если же заемщик провел реконструкцию и не предупредил об этом банковское учреждение, то оно может обратиться в суд и отказаться от исполнения всех обязательств договора.

Как оформить продажу квартиры с перепланировкой

Продажа квартиры с перепланировкой в 2018 году стала очень популярна среди населения страны. Но эта процедура имеет свои нюансы, особенно если она неузаконенная. Если же продавец все сделал по согласованию, а изменения внесены во все документы, то продажа пройдет без проблем и даже принесет незапланированную прибыль.

Продажа квартиры с разрешением на перепланировку должна проходить с соблюдением основных правил:

  • покупатель должен знать о перепланировке и проверять документы перед подписанием (лучше всего в этом случае обратиться в БТИ и получить все необходимые справки, поэтажный план помещения и свидетельство об отклонениях);
  • стоимость такого жилья обычно на порядок увеличивается, что позволяет рассчитывать на дополнительные средства;
  • если нужно, то лучше запастись несколькими аргументами по поводу причины перепланировки и доказательств того, что она не принесла вреда для строения или других жильцов дома.

Самовольные изменения

Если речь заходит о самовольных изменениях, то для оценки масштабов следует знать о видах перепланировки.

Среди них можно выделить простую и сложную:

Простая К ней обычно относится перестановка приборов сантехники или системы отопления, а также разборка ненесущих перегородок, не нагружающих перекрытия. В этом случае изменения согласовываются по эскизу. По срокам это можно выполнить за 3 недели, а по стоимости обойдется примерно в 2000 рублей.
Сложная К ней относится снос стен, объединения жилища как в вертикальном, так и в горизонтальном направлении, а также увеличения площади за счет присоединения балкона к общей площади. Такая перепланировка считается по проекту. Это долгий и затратный процесс: длительность составляет до 6 месяцев, а стоимость может доходить до 300 000 рублей.

Как видно, любой процесс довольно дорогостоящий и требует отдельного внимание на его согласование. Поэтому стоит несколько раз подумать перед выполнением этих работ.

Свидетельство о государственной регистрации права

Если незаконно и как это решить

Можно ли провести продажу квартиры без согласования изменений? Можно. Но такая сделка возможна только при оповещении будущего владельца обо всех обстоятельствах после совершения им покупки. Цена на такое жилье обычно меньше на 20%, что делает существенным за эту разницу не только оформить все сопутствующие документы, но и оставить себе средства в качестве компенсации.

Во время продажи покупателю сразу лучше рассказать о всех дефектах и предупредить его о незаконности реконструкции. Если же вы этого не сделаете, то умный человек сам заметит неточности в техническом паспорте, а работники соответствующей службы при замерах выявят дефекты в геометрии. Но тут может и не возникнуть проблем у продавца в том случае, когда со времени регистрации жилья не прошло пяти лет.

Другим вариантом можно выделить самостоятельное узаконивание изменений. Здесь существует срочный тариф и обычный. Первый вариант позволяет выполнить согласование за 2 месяца, но увеличить стоимость оплаты в несколько раз. Но этот вариант намного лучше применять для избегания риска получить штраф. Эти изменения могут сделать ваше жилище индивидуальным и поднять стоимость при наличии всех документов.

Оценка и практика

В продаже квартир с перепланировкой существуют иногда как преимущества, так и недостатки. Продажа может обернуться для вас выгодной стороной, если все ремонтные работы были узаконены. В этом случае стоимость жилья будет на 10 % превышать стоимость такого же помещения без изменений. Если же изменения не были согласованы, то тогда цена падает на такую же часть.

Очень часто в фирмы обращаются люди, которые просят оценить все необходимые работы по сбору документов и урегулированию вопроса, чтобы в дальнейшем уменьшить стоимость жилья ровно на эту цифру. Но многие из них даже не подозревают, что даже обычное изменение напольного покрытия считается реконструкцией.

Сейчас на рынках недвижимости можно встретить до 5 % узаконенных изменений в квартирах. Но если они придают помещению уют и гармонию, то некоторые покупатели могут запросто согласиться на любые условия приобретения. Грамотные покупатели могут потребовать скидки до 20 % от общей стоимости.

Источник: https://1kvartirka.ru/prodazha-kvartiry-s-pereplanirovkoj/