Как продать квартиру в новостройке по переуступке

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Как продать квартиру в новостройке по переуступке

Как продать квартиру в новостройке по переуступке

Приобретение собственной жилплощади трудно отнести к рядовым событиям. К выбору собственного «уголка» следует относиться ответственно. Каждый покупатель желает приобрести квартиру дешевле рыночной стоимости. Одним из подобных вариантов является покупка квадратных метров по переуступке прав. Это популярное направление рынка недвижимости, хотя и сопряжено с некоторыми неудобствами при оформлении (переоформлении) права собственности. Что же особенного в такой сделке? Чему необходимо уделить внимание?

Переуступка квартиры в новостройке что это?

Переуступка прав собственности — это своеобразная сделка купли-продажи жилья, которая осуществляется до того, как многоэтажный дом будет возведен и/или сдан в эксплуатацию. Согласно условиям договора одна сторона уступает свое право на получение квартиры, приобретенной у застройщика другому лицу за определенную плату.

Соглашение может заключаться на любом этапе строительства объекта. Главное – наличие расчетов, которые фиксируют конкретные суммы финобязательств инвесторов (долевых участников). В ином случае, новоявленный владелец рискует получить «сюрприз» в виде дополнительных расходов, которые предъявит стройкомпания.

Вышеуказанная сделка осуществляется исключительно до момента подписания актов приема-передачи жилья застройщиком владельцам. Договорам переуступки квартиры, согласно законодательству, требуется обязательная регистрация в госоргане.

Как продать квартиру в новостройке

Продажа любой недвижимости – дело хлопотное, а к реализации квартир в новостройках вообще необходим специальный подход. Основной фактор, которые существенно влияет на стоимость жилплощади является то, на каком этапе находиться строительство. То есть, стоимость квартиры изменяется несколько раз:

  • начальная стадия, когда застройщик лишь оформил необходимую документацию, а на месте дома лишь котлован. Поскольку в данный момент приобретение инвестором жилплощади сопряжено с наибольшими рисками, то стоимость будущего жилья является минимальной;
  • старт активного возведения объекта. Темпы строительства свидетельствуют о добросовестности застройщика, соответственно уровень доверия «долевщиков» повышается, как и цены на квартиры;
  • начало отделочных работ после возведения коробки дома;
  • после подписания актов приемки-передачи квартир, оформления новоявленными владельцами права собственности.

Обязательным условием является уведомление застройщика о совершении сделок по уступке права на жилплощадь. Договорами долевого участия предусматривается, что подобные соглашения заключаются лишь при наличии письменного согласия стройкомпании.

Последняя за переоформление переуступки прав может взимать определенную плату либо наложить мораторий на подобные сделки в течение некоторого периода. Подобные ограничения объясняются следующим. Инвесторы, перепродающие квартиры недостроев (новостроек), создают конкуренцию застройщику, который сам еще не распродал всю жилплощадь.

По сделке переуступки новый владелец получает права в том же объеме, который имел прежний собственник. Поэтому, в договоре все права должны максимально конкретизироваться, указываться, какая документация передается инвестором покупателю.

Уступка права возможна лишь после внесения первоначальным «долевщиком» полной суммы застройщику за будущую квартиру либо при одновременном переводе финансовых обязательств на нового участника. Без письменного согласия строительной компании сделка будет считаться недействительной.

Безосновательный отказ организации можно обжаловать в судебном порядке.

Итак, договор заключен. Какие же документы получает покупатель? Бывший «долевщик» передает следующие бумаги:

  • оригинал первоначального договора между стройфирмой и инвестором;
  • финматериалы, подтверждающие уплату инвестором средств по договору долевого участия;
  • документ, подтверждающий согласие застройщика на сделку;
  • письменное согласие банка, если на приобретение квартиры им предоставлялась ссуда;
  • договор уступки прав на квадратные метры;
  • акт приемки-передачи документов (указываются реквизиты, количество страниц).

Когда лучше продавать квартиру в новостройке

Конечно, выгодные предложения продавцы могут получить всегда. Но, специалисты доказывают, что активность рынка недвижимости напрямую зависит от времени года. Их мнение, подтверждают статистические показатели. Менее сего покупатели интересуются недвижимостью в январе и летний период. В первом случае сказываются длительные выходные, много праздничных дней. Люди предпочитают веселиться, общаться с близкими, родственниками. Кроме того, банковские структуры в этот период также не функционируют, что утруждает расчеты.

Летом причина застоя кроется в другом. Клиенты думают об организации семейного отдыха, планируют поездки за границу, досуг на природе. Поэтому, покупателей стремятся заманить скидками, рассрочками, отсрочками. Помимо сезонности следует учитывать состояние объекта. Так, квартиры в домах, пребывающих на этапах отделочных работ либо после сдачи многоэтажки в эксплуатацию, будут пользоваться большим спросом, нежели жилища, которые только начинают строиться.

Как быстрее продать квартиру в новостройке

Быстро продать жилплощадь можно установив привлекательную цену (ниже аналогичных вариантов). Если такую сделку продавец считает убыточной необходимо обратить внимание клиентов на преимущества продаваемого объекта и принять меры для нейтрализации негативных сторон:

  • панорамный вид. Например, из окна видно речку, парк, лес, либо исторические памятники. В этом случае, демонстрировать жилище необходимо днем. Если вид из окон непрезентабелен, смело назначайте встречу вечером;
  • удачная транспортная развязка — одно из основных требований соискателей. Дорога к дому запутана? Не стоит вдаваться в пояснения, как найти его. Просто предложите встретить покупателя на остановке;
  • убрать запахи животных, ароматы затхлости поможет проветривание и освежитель воздуха. При наличии времени можно заварить кофе;
  • избегайте загроможденности пространства. Оставьте лишь необходимую мебель, минимум личных вещей;
  • отличная сантехника, хорошее состояние труб, косметический ремонт, запах краски – клиенты оценят позитивно. Следы протечек на стенах, потолках недопустимы.

Как продать квартиру в новостройке без налога

Как продать жилплощадь и при этом не платить налоги? Продавцы, как выгодоприобретатели частенько задаются подобным вопросом.

Избежать налогообложения можно в случаях, если:

  • квадратные метры пребывают во владении более трех лет. Период нахождения недвижимости в собственности лица можно, изучив свидетельство о госрегистрации права собственности. Но, если жилище строилось жилищным стройкооперативом, то датой вступления в собственность является дата акта приема-передачи квартиры застройщиком владельцу;
  • если стоимость жилища соответствует сумме, которая была продавцом уплачена застройщику по договору долевого участия. В таком случае у бывшего собственника отсутствует прибыль, а значит и основания для начисления налогового обязательства;
  • увеличить сумму сделки купли-продажи на сумму налога, который продавец должен внести в госказну.

Иные способы уклонения от налогообложения являются незаконными и могут повлечь уголовную либо админ. ответственность.

Приобретая жилье в порядке уступке права, покупатель должен учитывать существующие риски:

  • заключение сделки не страхует собственника от расторжения застройщиком договора. В этом случае, покупателю вернется лишь сумма, которую уплатил первоначальный владелец;
  • возможность «заморозки» строительства вследствие банкротства либо финансовой несостоятельности компании;
  • хотя процедура переуступки права на недостроенную квартиру контролируется строительной фирмой, существует вероятность неоднократной продажи квадратных метров;
  • нарушение инвестором обязанности об уведомлении застройщика о заключении договора переуступки права и банка, который кредитовал договор долевого участия.

Источник: http://kvartirablog.ru/stati/kak-prodat-kvartiru-v-novostroyke-po-pereustupke/

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет.

Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки.

Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье.

Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом.

Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Источник: http://fb.ru/article/233002/pereustupka-kvartiryi-v-novostroyke-plyusyi-i-minusyi-priobreteniya-novogo-jilya-po-dogovoru-pereustupki

Что это значит – продажа по переуступке

Многие не знают, что такое продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав.

Для возведения многоэтажного дома, строительной фирме необходимы средства, поэтому она привлекает инвесторов, которые вкладывают в строительство свои деньги, а взамен получают на руки договор долевого участия, который дает им право на получение квартиры в этом же доме после завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию. Инвесторами в данном случае могут быть как юридические лица (бизнесмены), так и физические лица (обычные люди).

Каждый инвестор, вкладывая свои средства в строительство дома, преследует какие-то личные цели. Для бизнесменов покупка квартиры еще в момент заложения фундамента – выгодная и весьма прибыльная сделка, поскольку по мере возведения дома снижаются возможные риски, а цена квадратных метров стремительно вырастает.

Они вкладывают одну сумму, а потом при переуступке объекта, получают в разы больше. Самый выгодный для них вариант – приобретение квартиры у застройщика еще в начале возведения дома и продажа готовой квартиры после завершения строительства с полным пакетом документов (выписка из ЕГРП о праве собственности и др.).

Не только предприниматели покупают квартиры у застройщика, но и простые люди, которым этот вариант является более доступным из всех возможных.

Ведь обзавестись жильем таким способом можно в разы дешевле и многих даже не останавливает тот факт, что придется ждать несколько лет, чтобы въехать в свою новую квартиру. Но бывают случаи, когда и простые люди продают квартиру в строящемся доме по переуступке.

Причины для этого может быть самыми разнообразными – переезд в другую страну, сложная финансовая ситуация, необходимость выплачивать кредит, семейные обстоятельства и др.

Продажа объекта недвижимости по переуступке отличается от обычной продажи квартиры тем, что в первом случае продается не сама квартира, а только право на ее получение после завершения строительства, а во втором случае продается именно квартира в уже сданном в эксплуатацию доме.

Если при обычной продаже оформляется один тип договора (купля-продажа), то при переуступке – другой тип соглашения (об уступке прав требования) с обязательной передачей покупателю оригинала основного договора долевого участия (ДДУ).

Данное соглашение о переуступке имеет официальное название – цессия, где продавцом является цедент, а покупателем – цессионарий.

Важно! Договор цессии может заключаться неограниченное количество раз до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Как продать квартиру по переуступке

Порядок и процедура продажи квартиры в строящемся доме по переуступке прав собственности регламентируются законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», принятым в декабре 2004 года. Этот законодательный акт не обязывает получать разрешение застройщика на заключение договора цессии, но часто строительные компании вносят этот пункт в раздел обязательств дольщиков в ДДУ. Это означает, что продать объект до сдачи дома по переуступке можно только с письменного согласия застройщика.

Федеральный Закон позволяет проигнорировать этот требование, но это будет расцениваться как нарушение условий договора и в конечном итоге цессионарий может остаться ни с чем. К тому же чаще всего строительные фирмы не препятствуют своим дольщикам переуступать права собственности и весьма охотно дают свое согласие.

Внимание! Если дольщик заключил с застройщиком предварительный договор долевого участия (ПДДУ), а не ДДУ, то он не имеет права переуступать объект, поскольку такое соглашение (ПДДУ) не наделяет его правом требования. В данном случае застройщик только обязывает себя заключить ДДУ с дольщиком в ближайшем будущем, что не гарантирует того, что договор в конечном итоге будет заключен.

Необязательно покупка жилой недвижимости по переуступке должна производиться в недостроенном доме. Этот вариант также возможен и после завершенного строительства. Обычно возведение дома – это только половина дела.

Застройщику необходимо еще подготовить дом к сдаче в эксплуатацию – решить все юридические вопросы, собрать и подготовить необходимую документацию и т.д. Все это занимает довольно много времени, иногда может затянуться на полгода – год.

Пока не будет составлен акт приема-передачи дома, то есть он не будет введен в эксплуатацию, остается действительным договор долевого участия, согласно с которым продавать квартиру по переуступке можно много раз.

Но сразу после того, как дом будет сдан, начнется процесс оформления прав собственности на квартиру по ДДУ и тогда ее продать будет невозможно до тех пор, пока дольщик не получит на руки свидетельство о праве собственности на объект жилой недвижимости. Но тогда он уже не сможет продать по переуступке, поскольку такая сделка будет считаться чистой продажей и оформляться договором купли-продажи.

При долевом участии

Долевое участие в строительстве многоквартирного дома дает право участникам (дольщикам) на получение квартиры после введения здания в эксплуатацию. Этот способ покупки недвижимости пользуется огромным спросом, ведь лучше подождать пару-тройку лет, но хорошо сэкономить на покупке жилья на начальном этапе строительства.

Если продавать готовую квартиру, имя свидетельство о праве собственности на нее, нужно заключать договор о купле-продаже недвижимости, то при покупке квартиры в строящемся доме, заключается ДДУ, порядок составления и правила оформления которого, регламентируются российским законодательством. Это соглашение наделяет дольщика правом получения объекта недвижимости с последующим оформлением прав собственности на него.

После сдачи дома в эксплуатацию, дольщик осматривает квартиру и на основании результатов осмотра составляется акт приема-передачи. Именно этот документ дает право на оформление квартиры в свою собственность. Если до этого момента дольщик решил продать объект по переуступке, то по факту ДДУ остается действительным, а меняется просто будущий собственник квартиры. Причем он приобретает все те же права и обязанности, которыми был наделен его предшественник, то есть цедент (продавец квартиры по переуступке).

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Продавая жилье по уступке прав, цедент не может гарантировать, что цессионарий в конечном итоге все-таки получит свою квартиру, поскольку всю ответственность за выполнение обязательств строительной фирмы, определенные ДДУ, несет именно застройщик, а не цедент. Поэтому при переуступке квартиры остаются все те же риски, какие были и при основном договоре.

Продажа недвижимости по переуступке возможна только когда дольщик полностью выплатил стоимость квартиры застройщику, но на практике часто встречаются случаи, когда цессионарий, покупая таким способом недвижимость, также приобретает и обязательство погасить остаток долга за квартиру. Этот момент обязательно должен присутствовать в условиях договора цессии.

Иногда о наличии задолженности перед застройщиком цедент может умолчать, тогда цессионарий может получить не только право собственности на будущую квартиру, но и долги по ней.

Чтобы избежать этих неприятностей, необходимо перед заключением договора цессии тщательно проверить застройщика, цедента и сам объект на предмет наличия задолженностей или других обременений.

В строящемся жилье

Продажа квартир по переуступке в большинстве случаев осуществляется частными инвесторами, то есть бизнесменами, деятельность которых заключается во вложении средств в прибыльное дело с целью получения финансовой выгоды. А выгода от участия в долевом строительстве с последующей продажей квартир по переуступке более, чем очевидна.

Инвесторы, вкладывая свои средства в строительство дома взамен на право получения квартиры в собственность, осознанно идут на высокий риск. Ведь строительство может быть «заморожено», приостановлено на неопределенный срок, тянуться десятками лет, застройщик может оказаться банкротом и т.д. Никто от этого не застрахован.

Но по мере продвижения строительства, на каждом последующем его этапе, риски уменьшаются, шансы на успешное завершение строительства возрастают, а вместе с ними и растет цена. Если инвесторы вкладывают в возведение дома одну сумму, то при продаже объекта на последних этапах стройки, они получают в разы большую. Это их плата не только за ожидание, но и за риск, ведь они могли вообще ничего не получить, даже не вернуть обратно то, что вложили, случись какая непредвиденная ситуация (банкротство компании или еще что-то).

В ипотеку

Несмотря на сравнительно низкие цены на квартиры, продающиеся по переуступке, часто и эта сумма остается неподъемной для большинства среднестатистических граждан.

Но многие банки идут навстречу и предлагают оформить ипотечный кредит на первичное жилье и на очень выгодных условиях для заемщика. Для большинства граждан покупка жилья в кредит – единственный выход из сложившейся ситуации и оптимальное решение жилищных проблем.

Поэтому такое явление как приобретение жилой недвижимости в ипотеку достаточно распространенное на территории России, и не только.

Многие банковские учреждения охотно одобряют кредит, даже если квартира покупается по переуступке. Но нужно понимать, что выдавая столь огромную сумму взаймы, банк сильно рискует, причем не меньше чем цессионарий.

Если закладная на готовую квартиру хоть как-то могла гарантировать финучреждению возмещение убытков в случае потери платежеспособности клиентом, то закладная на квартиру в еще недостроенном доме не может дать таких гарантий. В случае, когда заемщик в силу сложившихся обстоятельств престает платить кредит, а застройщик обанкротился, банк рискует просто остаться ни с чем и понести огромные убытки.

Поэтому банки более охотно выдают ипотечные кредиты на первичное жилье только в тех случаях, когда застройщиком является проверенная и надежная строительная компания, а процесс возведения дома находится на завершающих этапах строительства.

Покупка квартиры по переуступке в ипотечный кредит может являться своего рода дополнительной гарантией для цессионариев, поскольку финансовое учреждение одобрит только тот кредит, если застройщик – фирма, с которой банк вплотную сотрудничает.

Это значит, что строительная компания проверена и ей можно доверять.

Как оформить продажу

Купить недвижимость проще, чем продать. Для покупки необходимо просто присутствовать при заключении сделки и нотариально заверенное согласие супруга на приобретение объекта. А вот для продавца (цедента) этот процесс достаточно трудоемкий и затратный по времени.

Чтобы продать квартиру в новостройке по договору цессии, цеденту необходимо:

  1. В письменном виде сообщить руководству строительной фирмы о своих намерениях переуступить права собственности.
  2. Дождаться письменного согласия застройщика на проведение сделки (часто такое согласие стоит немалых денег, как компенсация строительной фирме за предоставленные неудобства).
  3. Подать официальный запрос о получении справки от застройщика об отсутствии перед ним задолженности и о проведении полного расчета.
  4. Обратиться в органы Росреестра или МФЦ и взять выписку из государственного реестра (ЕГРП).
  5. Если ДДУ оформлялся в браке, то цедент также должен получить нотариально заверенное письменное согласие на продажу от своего супруга(и).
  6. Подать запрос в банк о произведенных расчетах с застройщиком и о погашении задолженности перед ним (если для участия в долевом строительстве привлекались кредитные средства).
  7. Собрать пакет необходимых документов и заключить сделку.

Важно! Договор долевого участия обязательно должен быть зарегистрирован в ЕГРП. В противном случае он является недействительным. Поскольку переуступка прав по сути представляет собой смену дольщика, то договор переуступки права также должен пройти государственную регистрацию.

Как и для заключения любой сделки с недвижимостью, при оформлении цессии понадобятся следующие документы:

  • паспорт цедента;
  • согласие супруга(и) заверенное нотариусом;
  • согласие руководства строительной компании на осуществление сделки;
  • чеки и квитанции о произведенном расчете с застройщиком;
  • справка с банка об отсутствии задолженности (подтверждающий документ, что на объекте нет никакого обременения);
  • оригинал выписки из Росреестра;
  • оригинал ДДУ;
  • договора об осуществленных ранее переуступках (в случае, если квартира в такой способ продавалась не раз);
  • акты приема-передачи документов (если было несколько переуступок) и другие по необходимости.

Налоги при продаже по переуступке прав требования

Согласно Налоговому Кодексу РФ каждый дееспособный гражданин обязан уплачивать налог на доходы физических лиц со всех своих доходов, которым собственно и является сумма, вырученная за продажу квартиры по переуступке. Размер налоговой ставки составляет 13% от суммы прибыли.

Если цедент переуступил свои права на недвижимость в том же году, в котором был заключен договор долевого участия между ним и застройщиком, то базой для налогообложения является не сумма с продажи объекта, а разница между суммой приобретения и суммой продажи. В случае, когда выручка от продажи по переуступке оказалась ниже, чем общие расходы на участие в долевом строительстве, то НДФЛ не взимается.

Также согласно российскому налоговому законодательству, каждый гражданин имеет право раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при оформлении сделки с недвижимостью. Благодаря этой налоговой льготе можно полностью освободиться от уплаты НДФЛ.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Источник: https://sdelka.guru/ddu/prodat-kvartiru-po-pereustupke.html

Продажа квартиры в новостройке по переуступке

16:25, 09 июня 2017 1   0   388

Переуступка прав на объект недвижимости — это частая сделка между двумя сторонами. Как правило, цессия актуальна для передачи жилого объекта на первичном рынке. Что же такое на самом деле цессия и как продать квартиру по переуступке, если она находится в новостройке?

Что представляет собой цессия?

Цессия представляет собой процесс по передаче прав на объект недвижимости (переуступка). Схема цессии проста: используется первичное жилье на стадии строительства, где инвесторы являются посредниками для свершения сделки купли-продажи.

Когда заинтересованные лица будут найдены, инвесторы просто передают права на квартиру новым собственникам. Как правило, такой тип сделки проходит за установленную инвесторами плату. При этом не имеет значения, за какую стоимость инвестор приобрел первичное жилье у застройщика.

По своей структуре цессия напоминает сделку купли-продажи, но отличается от нее отсутствием правоустанавливающих документов на жилье.

Переуступить права на квартиру — это значит избежать оформления недвижимости в собственность в органах Росреестра.

Весь процесс цессии регламентируется Федеральным законом (статья №11), в котором говорится, что инвесторы обязаны не только уступить права на жилой объект, но и передать все обязанности. Оформляется переуступка прав с помощью договора цессии.

В сделке участвуют две стороны: цедент и цессионарий. Иными словами, цедент представляет собой дольщика или инвестора, а цессионарий – это покупатель, который приобретает права на жилой объект.

Плюсы и минусы сделки

Как и у любой сделки, договор цессии обладает рядом достоинств и недостатков. Главный плюс переуступки прав — это возможность приобрести квартиру в построенном доме, где все жилые зоны были распроданы еще до сдачи объекта в эксплуатации.

Основным плюсом сделки является демпинг, или экстренное снижение цены.

Во многих случаях квартиры по переуступке покупаются инвесторами задолго до начала строительства. Благодаря этому ходу, инвесторы экономят до 30% от общей стоимости жилья. Их главная задача после приобретения — продать недвижимость в несколько раз дороже, но, как правило, когда дом сдается в эксплуатацию, многие квартиры остаются пустовать без покупателя. Из-за этого инвесторы прибегают к демпингу, снижая цену готового первичного жилья до 20% от общей стоимости. Для покупателей такая сделка является отличным шансом сэкономить.

Из минусов необходимо отметить:

  • не все инвесторы прибегают к демпингу. Многие квартиры в новостройках продаются в два-три раза дороже от конечной стоимости, несмотря на то, что жилье находится на стадии строительства. Если покупатель не способен ориентироваться на рынке недвижимости, то он с легкостью может переплатить лишние миллионы;
  • все права и обязанности на квартиру переходят покупателю от инвестора. В случае аннулирования договора цессии, покупатель не сможет взыскать и компенсировать расходы (потери) у застройщика. Для этого покупателю необходимо обращаться к цеденту (инвестору).

Риски продажи недвижимости по переуступке

Договор цессии — это распространенный вид сделки на рынке недвижимости. Популярность нередко скрывает за собой аферистов, которые искусно обманывают не подкованных покупателей. Давайте рассмотрим возможные риски при покупке квартиры в новостройке по схеме переуступки:

  1. Недействительная сделка. Договор могут признать недействительным, если инвестор имеет задолженности перед застройщиком. Бывают случаи, когда застройщик указывает в договоре, что дольщики (инвесторы) обязаны получить письменное согласие на будущую переуступку прав на жилой объект.
  2. Застройщик признан банкротом. Об этом рядовому покупателю не будет известно до тех пор, пока не наступит время сдачи дома в эксплуатацию. Инвесторы, напротив, как только происходят нарушения сроков строительства, стремятся продать свое имущество до тех пор, пока застройщика не признают банкротом в судебном порядке.
  3. Расторжение договора цессии. Покупатель, который приобрел недвижимости таким способом, не сможет вернуть вложенных денежных средств по расторжению сделки. Для этого необходимо обращаться в судебные инстанции и требовать компенсировать неустойку за просрочку передачи квартиры.

Как оформить переуступку права?

Покупка квартиры по схеме переуступки совершается в двух случаях: если был заключен договор долевой собственности, или между инвестором и застройщиком заключен предварительный договор купли-продажи.

В первом случае инвестор не может продавать жилье, если имеет задолженность перед застройщиком. В худшем случае, при заключении договора цессии, покупатель принимает на себя все долговые обязанности перед строительной компанией.

Во втором случае покупатель не вправе перепродавать недвижимость по переуступке, пока он не получит правоустанавливающие документы.

Пошаговая инструкция оформления:

  1. Шаг 1. Сбор необходимых документов. Для этого инвестору требуется собрать и предъявить покупателю:
    • учредительные документы, например, устав;
    • правоустанавливающие документы на земельный участок от застройщика;
    • справку из бухгалтерии о состоянии лицевого счета компании;
    • разрешение на строительство жилого объекта + технический план (проект), куда входят сроки и цели строительства;
    • декларацию на строительство.
  2. Шаг 2. Направление письменного уведомления в строительную компанию. В уведомление должна входить информация о возможности свершения сделки цессии на законных основаниях.
  3. Шаг 3. Получение письменного согласия от строительной компании. Когда застройщик одобрит переуступку прав на квартиру, он пришлет продавцу письменное уведомление. Для получения согласия инвестору необходимо обратиться в офис строительной компании с письменным разрешением.
  4. Шаг 4. Получение справки о расчетах. Такой документ подтверждает, что у продавца нет задолженности перед застройщиком.
  5. Шаг 5. Получение разрешения от собственников, участвующих в долевом строительстве.
  6. Шаг 6. Приобретение письменного одобрения финансовой организации. Необходима в том случае, если квартира была куплена с помощью ипотечного кредита.
  7. Шаг 7. Получение выписки из ЕГРП, где указана подробная информация о собственниках.

Налогообложение при переуступке квартиры

Налоговый кодекс предусматривает два варианта налогообложения: на продавца и на покупателя. Для резидентов РФ сумма НДФЛ составит 13% от стоимости квартиры. Для иностранных граждан сумма налогооблагаемой базы составит 30% от стоимости жилого объекта.

Налоговый кодекс гласит, что обе стороны после свершения сделки вправе получить имущественный вычет в размере 13% от общей стоимости объекта.

Продавая квартиру в новостройке по переуступке важно понимать, что данная сделка является одной из самых опасных на рынке недвижимости. Чтобы избежать подводных камней, нужно проконсультироваться с грамотными юристами или изучить все спорные моменты до заключения договора цессии. Рекомендуется на раннем этапе сделки проверять все документы застройщика на юридическую чистоту.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/novostroyki/kvartira-v-novostroyke-po-pereustupke.html

Плюсы и минусы продажи квартиры по переуступке

Рассмотрим преимущества и недостатки использования цессии для каждой из сторон.

Необходимо понимать, что для продавца (цедента) переуступка почти всегда является выгодной.

К плюсам относят:

  1. Извлечение прибыли.
  2. Возможность в ближайшее время изменить место жительства.

К минусам относят:

  1. Убытки при продаже квартиры в связи с какими-либо внешними форс-мажорными обстоятельствами. Например, когда по окончании строительства рядом с жилым комплексом появляются неблагоприятные заведения, такие как: ночные клубы, спортивные площадки и другие объекты, привлекающие шумных и малокультурных людей.
  2. Возможность стать жертвой мошенничества со стороны застройщика.

Для того чтобы выполнить переуступку, вовсе не обязательно привлекать застройщика, хотя иногда в договоре может быть прописано обратное. Также во всех случаях, когда цедент не полностью оплатил договор с застройщиком, его присутствие необходимо, при этом право отказать в переуступке остается за последним.

Рассмотрим теперь сделку со стороны покупателя (цессионария).

К плюсам относят:

  1. Возможность оформления переуступки перед самым завершением строительства.
  2. Меньший срок ожидания заселения в новое жилье.
  3. Меньшую вероятность риска денежными средствами.
  4. Гарантию того, что строительство уже началось.

К минусам относят:

  1. Отсутствие гарантий со стороны застройщика.
  2. Риск обмана со стороны цедента.

Возможные риски

Для цедента риск всегда практически минимален и заключается лишь в возможности мошенничества со стороны застройщика. Но стоит учесть, что большинство цедентов – это профессиональные предприниматели и обмануть их крайне сложно.

Больше всего риску подвержен именно покупатель, так как он несет ответственность за ошибки предыдущего инвестора. Если окажется, что его договор купли-продажи недействителен, необязательно даже по причине мошенничества, а просто из-за случайной ошибки, то недействительным будет признан также и новый договор.

Имейте в виду, что любой суд признает, что застройщик в данном случае не несет перед покупателем никакой ответственности.

Если у вас остались вопросы, связанные с рисками при покупке квартиры в новостройке, задайте их нашим юристам в режиме онлайн-консультации.

Оформление переуступки права

Существуют два способа покупки квартиры в новостройке на стадии строительства: долевое участие и предварительный договор, а, следовательно, и переуступка прав собственности бывает также двух видов:

  • При смене покупателя по предварительному договору новый владелец получает лишь право предыдущего на оформление основного договора после того как строительство будет завершено. Но следует помнить, что число перепродаж, проводимых одновременно, неограниченно, и поэтому можно легко стать жертвой мошенников, заключающих предварительный договор сразу с несколькими людьми.
  • При переуступке по договору долевого участия в процесс вовлекается также застройщик, что способствует снижению рисков, связанных с такой покупкой.

Договор цессии может быть написан от руки или напечатан на компьютере, затем он подлежит обязательной регистрации, оплате. После этого договор следует заверить у нотариуса, в противном случае он будет считаться фиктивным.