Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Как проверить застройщика на надежность при покупке квартиры

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Намереваясь приобрести квартиру в новостройке, покупатель в первую очередь должен не думать о том, насколько это выгодно, а задаться вопросом, как проверить застройщика. Ведь информация о росте количества обманутых дольщиков в стране не воодушевляет, и риск оказаться в этой компании велик.

Какие документы застройщика нужно проверить

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры? Изучить законодательства, провести анализ всей доступной информации и, если ее недостаточно, задуматься, почему так. Начнем с процесса проверки документов застройщика.

Вся основная информация содержится в трех статьях федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

  • В статье 19 можно узнать всю необходимую информацию, которая должна быть указана в проектной декларации. Будьте внимательны, в декларацию часто вносят изменения, поэтому изучайте как основной вариант, так и все новые версии с нововведениями.
  • В статье 20 указано, что обязан предоставить застройщик по запросу покупателя.
  • В статье 21 содержится информация, которая регулирует проект строительства.

Добропорядочность девелопера можно вычислить в том числе по первому походу в офисах. Проверенные застройщики не стесняются подготовить пакет нужных документов и предлагать его каждому, кто заинтересуется покупкой квартиры в их объектах.

Мы подготовили ответ на вопрос какие документы застройщика нужно проверить. Вам нужны:

Учредительные документы К ним относятся свидетельства ИНН и ОГРН. Также стоит запросить сведения о регистрации в госреестре юридических лиц. Эти данные стоит перепроверить после посещения офиса застройщика – в сети есть несколько онлайн-порталов, которые по номеру ИНН выдадут вам массу информации о компании и ее деятельности. А если компания с историей – то заодно и финансовые отчеты.
Лицензия застройщика Этот документ получает компания, которая собирается заниматься строительством. Смотрим на дату получения, на вид документа и на орган, который выдал документ. Да, смотреть нужно именно оригинал документа и уточнять, не истек ли его срок.
Разрешение на строительство Чаще всего компания сразу же предоставляет информацию о разрешительной документации. Здесь стоит обратить внимание на тонкость – часто застройщик занимается комплексным строительством, возводит сразу несколько новостроек. Проверьте, на нужный ли дом выдано разрешение на строительство – ведь объекты часто нумеруются не по порядку, и будет обидно, если вам продемонстрировали документы на новостройку по соседству. А на ваш дом бумаги «потерялись»
Проектная декларация Проектная декларация – это не просто документ, составленный застройщиком. Она должна пройти экспертизу в госорганах, поэтому ищите соответствующие печати на последнем листе декларации и на ее изменениях.
Земельные участок Проверьте, в аренде или в собственности находится земельный участок?

Не поленитесь запросить устав компании – в нем должно быть указано, кто и за что отвечает. Бывает так, что ответственность прописана прозрачно, а бывает, что несведущий в юриспруденции человек теряется в массе сложных языковых конструкций. Это не прямой повод начинать опасаться работы с этой компанией, но как минимум — задуматься. Чем проще оформлены документы, тем проще работает схема ответственности в фирме.

Не забудьте уточнить, кто является совладельцами фирмы, входит ли она в группу компании.

Изучая проектную декларацию, смотрите на следующую информацию:

  • Адрес проекта – строительный или реальный.
  • Количество квартир, подъездов и прочее описание самого дома. Сравните информацию с разрешением на строительство.
  • Когда официально началось строительство.
  • Цель строительства – указаны ли пристройки и прочие объекты, не предназначенные для проживания.
  • Срок и этапы строительства. В проектной декларации не может быть написано – сдача в таком-то году. Реальный срок сдачи – это месяц и год.
  • Изучите, какое имущество будет передано жильцам в общее владение. Если такового нет, стоит призадуматься о соответствии объекта техническим регламентам.
  • Обязательно уточните ответственное лицо за сдачу дома в эксплуатацию.

Не лишним в проектной декларации будет посмотреть на финансовую составляющую – указано ли членство в саморегулируемых организациях, страхование и предполагаемая стоимость проекта. Есть небольшой секрет – посмотрите, сколько квадратных метров будет построено в виде квартир. Умножьте это число на стоимость квадратного метра. Цена предполагаемого строительства сильно расходится с вашей суммой в меньшую сторону? Повод уточнить этот момент у застройщика.

В проектной декларации должны быть указаны подрядные организации, выполняемые отдельные работы.

Для скрупулёзного покупателя это возможность проверить и их отношение к работе. Земельные отношения – это распространенная проблема обманутых дольщиков. Часты случаи, когда застройщик получал разрешение на строительство индивидуального дома на земле соответствующей категории. Затем возводил многоэтажку и ждал, пока власти переделают разрешение. Сейчас этот способ не работает, и дольщики остаются без квартир. Примеры можно найти в Казани и Саратове.

К сожалению, сроки строительства многоквартирного дома часто затягиваются, поэтому нужно узнать, как скоро закончится аренда участка под строительство. Если дата предполагаемого ввода здания и дата окончания аренды совсем рядом – это повод волноваться.

Признаки финансовой устойчивости застройщика

Посмотрите финансовые отчеты компании. Если постоянно указывается убыток – это повод насторожиться. Если же прибыль указывается, но в минимальном размере, то это также шанс насторожиться. Информацию об отчетах можно найти на специализированных сайтах, введя ИНН организации.

Сайты судебных приставов, а точнее, база должников – также отличный ответ на вопрос где проверить застройщика. Уточните, много ли долгов у компании. Посмотрите на личные долги гендиректора – если у него не оплачен один штраф из ГИБДД, ничего страшного. Если сумма просроченного долга велика – то это уже намек на проблемы в дальнейшем.

Оцените финансовую стратегию компании. Как проверить застройщика? По цене на его квартиры. Если объекты сбываются по очень бросовым ценам, это скорее всего показывает на то, что застройщику срочно нужны деньги. Не факт, что такая стратегия не приведет к обесцениванию активов компании и банкротству.

Ссылка на сервис тут — http://invest.mos.ru/dolevoe/member/the-information-on-carried-out-inspections-of-activities-of-the-builder/

Анализ судебных дел компании

Хороший юрист знает – проверить компанию застройщика можно и нужно с помощью исследования судебной практики. Для этого нужно зайти на сайт Арбитражного суда и сделать поиск по названию компании. Сначала рекомендуем использовать фильтр по региону, затем, если ничего нет – общий поиск.

Смотрим, числится ли компания в ответчиках. Если да, то это повод насторожиться. Зачастую дела у строительных организаций связаны с невыплатами денежных средств подрядчикам и субподрядчикам.

Плохо, когда истцом против застройщика выступают органы власти – изучите материалы дела, возможно, у девелопера есть проблемы с разрешительной документацией. Если долгов много, ищите дело о банкротстве – самый плохой вариант из возможных.

Если такое дело существует – категорически взвешивайте все плюсы и минусы. Связываться с фирмой, которая банкротится – очень большой риск.

Когда компания выступает в роли истца и требует деньги себе – с одной стороны, это повод поставить ей плюс. С другой стороны, также изучите материалы дела. Если сумма, которую требует истец, слишком большая, то возможен вариант заморозки строительства до истребования долга.

Суды с ресурсоснабжающими организациями могут привести к проблемам в дальнейшем. Например, при сдаче дома в эксплуатацию выяснится, что компания совершила множественные нарушения при укладке труб или электросетей.

Неформальные сведения о надежности Застройщика

Как проверить застройщика на надежность? Использовать не только информацию с его стороны, но и пользоваться всеми возможностями добыть важные сведения.

Информация о прошлых объектах компании

Сейчас в социальных сетях можно найти массу сообществ, которые собирают дольщиков того или иного объекта. Есть масса веток в диалогах на форумах агентств по продаже новостроек.

Старые рекламные объявления

Так можно узнать, насколько информация от застройщика согласуется с реальными его действиями. Например, нередко можно найти объект, который якобы очень быстро построился и все довольны.

После него застройщик начинает следующий жилой комплекс и обещает «сдать его также быстро, как и предыдущий».

Проанализировав историю рекламы, можно узнать, что на самом деле продажи квартир в предыдущим ЖК стартовали не 2 года назад, как говорит менеджер девелопера, а целых 5-7 лет назад. К сожалению, это распространенная практика.

Местные СМИ

Следует узнать информацию о публичных слушаниях района, в котором возводится новостройка, и историю взаимоотношений застройщика с органами муниципальной власти. На публичных слушаниях общественники могут рассказать, что объект строится, например, в зонах с подземными водами. Также можно узнать, не отзывалось ли разрешительная документация. Да и в целом репутация застройщика тоже должна вызвать интерес.

Расположение

Обратите внимание на дома, которые находятся рядом с местом стройки. Если вплотную к вашей новостройке примыкают дома-памятники культуры или дом возводится на территории памятника природы, во время стройки могут появиться проблемы. Изучите документацию – застройщик должен сделать специальную экспертизу о том, что его стройка не мешает и не вредит памятникам старины. Если же повреждения все-таки появятся, стройку могут заморозить.

Местное законодательство

Например, в Саратове сейчас принимается постановление, согласно которому в городе будет запрещена стройка выше десяти этажей. А на территории исторического центра запрещена стройка объектов выше, чем соседние здания. Такие локальные нормативные акты могут помешать строительству новостройки в целом и привести к появлению очередных обманутых дольщиков.

Реестры проблемных застройщиков и компаний-банкротов

Разумеется, если вы этого еще не сделали, то проверьте застройщика в реестрах проблемных застройщиков и компаний-банкротов. Такие есть как на федеральном уровне, так и на локальном. Не лишним будет обратиться в местное министерство строительства или его аналог, и узнать, где посмотреть официальный список проблемных объектов в регионе. Если компания возводила один из таких объектов – опасайтесь.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/kak-proverit-zastrojshhika/

Проверка застройщика – как определить благонадежность строительной компании

Подбирая для инвестирования долевой проект, многие граждане в первую очередь акцентируют свое внимание на месторасположении дома, планировке и площади квартир, инфраструктуре района и тому подобных вещах.

Несомненно, все эти детали очень важны для комфортного и удобного проживания, но не менее важное значение имеет благонадежность строительной компании, которая занимается возведением выбранного объекта. Проверка застройщика  необходима для того, чтобы свести к минимуму риск пополнить ряды обманутых дольщиков, который сегодня все еще достаточно велик.

Однако не всегда потенциальные дольщики перед приобретением жилья концентрируют внимание на этом аспекте, что впоследствии для некоторых из них оборачивается не очень приятными последствиями.

Чек-лист проверки благонадежности застройщика

На рынке долевого строительства работают сотни строительных компаний, которые всеми способами рекламируют свои проекты. Реклама — это всего лишь возможность привлечь новых инвесторов, но она отнюдь не гарантирует, что перед вами надежный застройщик.

Гражданам следует в первую очередь ориентироваться не на рекламные обещания девелоперов, а на репутацию, опыт и финансовую устойчивость застройщика.

От этих факторов во многом зависит, получит ли дольщик свое жилье в срок и в соответствии с качественными характеристиками, прописанными в договоре.

В 2017 году вступили в действие изменения 214 ФЗ, коснувшиеся, в частности раскрытия информации застройщиком. Сегодня строительная фирма обязана публиковать на своем сайте подробную информацию о своей компании и о каждом строящемся объекте. Поэтому проверка надежности застройщика должна начинаться с изучения официального сайта девелопера.

Необходимо посмотреть раздел «О компании» и «Проекты», из которых можно получить сведения об уже реализованных проектах и достижениях компании, узнать, сколько лет она работает на строительном рынке. Фирмы, которым нечего скрывать, публикуют также состав совета директоров организации.

Стоит изучить список ключевых партнеров застройщика, если среди них есть крупные инвесторы (банки, инвестиционные фонды) – это несомненный плюс в пользу застройщика, поскольку данные организации не сотрудничают с ненадежными компаниями.

Еще один положительный момент – участие девелопера в инвестиционных проектах, организатором которых выступают местные или федеральные власти. В этом случае риск задержки строительства заметно снижается.

Как определить финансовую устойчивость компании

О том, что у застройщика все в порядке в плане финансирования, указывает стратегия его продаж. Если компания строит объект на свои средства без привлечения частных инвесторов, а начинает продавать жилье, когда объект возведен более чем на 50%, значит она финансово независима от денег дольщиков.

Финансово устойчивая компания ведет адекватную ценовую политику. Очень низкие цены на квартиры, скорее всего, свидетельствует о нехватке средств у застройщика. Хороший признак, если акции застройщика размещены на бирже, значит она обеспечила себе доверие биржевых инвесторов. Не лишним будет также проверить рейтинги компании, опубликованные на различных порталах недвижимости.

Проверка темпов ведения строительства

Соответствие сроков возведения объекта проектным документам – гарантия того, что дольщик сможет вовремя получить квартиру в новостройке. В соответствии со строительными нормами, при нормальном режиме работы в месяц дом должен расти не меньше, чем на два этажа при монолитной технологии, и не меньше чем на четыре этажа при использовании панельного строительства.

Раньше увидеть ход строительства можно было только при непосредственном посещении объекта, хотя и сегодня это не будет лишним. В свете последних изменений закона, застройщик обязан публиковать на своем сайте фотографии текущего состояния стройки. Некоторые компании практикуют также видео трансляцию хода строительства, происходящую в онлайн режиме.

Какие документы должны быть у строительной компании

Проверка застройщика перед покупкой квартиры – это непростой процесс. Необходимо собрать и проанализировать большой объем информации и изучить документацию застройщика.

При этом дольщик должен быть готов к тому, что документов, требующих изучения, достаточно много, а некоторые из них содержат узкоспециальные термины и формулировки, сложные для понимания простого обывателя.

Но без их тщательной проверки невозможно судить о надежности строительной фирмы.

214 ФЗ обязывает застройщика предоставить любому желающему следующие документы компании:

  • всю учредительную документацию;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчеты компании, отчетность по бухгалтерии за три последних года;
  • заключение аудиторской проверки за истекший год.

Вся документация должна быть представлена в подлинных экземплярах. Если предъявляются копии документов, то они должны быть заверены нотариально.

Помимо этого дольщику необходимо изучить все документы, касающиеся строительства объекта, который он решил инвестировать. К ним относятся:

  • декларация проекта;
  • разрешение на стройку;
  • документы, подтверждающие права застройщика на данный участок;
  • заключение государственного экспертного бюро о проверке проектных документов.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных выше документов, застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на строительство дома. Если строительная компания собирает деньги, не имея на то права, можно написать жалобу в прокуратуру о нарушении застройщиком положений 214 ФЗ. Заявление в прокуратуру о проверке может подать любой гражданин, чьи средства незаконно привлечены застройщиком.

Проверка документов застройщика на строящийся объект

Декларация проекта. Это исключительно важный документ, который содержит в себе всю необходимую информацию о застройщике и возводимом объекте. Из него можно узнать данные об учредителях и о проектах, завершенных строительной фирмой за последние три года (пустой список свидетельствует о неопытности компании).

Здесь же можно почерпнуть сведения о том, чьи средства привлечены для финансирования проекта, узнать, какая фирма является генподрядчиком.

Важной частью декларации являются сведения о самом объекте: используемые технологии и себестоимость стройки, планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию, подробное описание новостройки.

Разрешение на возведение объекта. Этот документ выдается государственным органом, отвечающим за строительство в конкретном регионе. При отсутствии разрешения застройщик не имеет права использовать средства граждан для финансирования строительства. Необходимо обратить внимание на срок действия документа и сравнить их со сроками, указанными в декларации, и ДДУ.

Правоустанавливающие документы. Застройщик может владеть землей на праве собственности либо арендовать участок. В первом случае у него должно быть свидетельство о собственности, во втором – договор аренды, прошедший госрегистрацию. Нужно проверить сам факт регистрации договора и сравнить срок его действия со сроком разрешения на стройку. Всю необходимую информацию об участке можно почерпнуть из выписки ЕГРН.

Экспертное заключение на объект. В этом документе перечисляются все материалы, из которых будет вестись строительство дома. В нем также можно найти схему размещения квартир, увидеть поэтажные планы всего строения и узнать, как и где будут располагаться коммуникации.

При проверке документов перед покупкой квартиры, нужно сопоставлять информацию, полученную из официальных источников, анализировать и сверять все данные. Например, необходимо проверить соответствие сведений, указанных в разрешении на стройку и декларации, с данными, размещенными на сайте застройщика. Нужно посмотреть, чтобы везде фигурировал один и тот же участок, сравнить даты и сроки действия документов.

В заключении

Существует еще достаточно много способов проверки благонадежности застройщика. Можно почитать форумы дольщиков, почерпнуть сведения с порталов, где публикуются отзывы о строительных компаниях, пролистать реестр всех застройщиков, где каждой компании присуждается свой рейтинг. Лучше всего воспользоваться услугами юриста, который проверит не только девелопера и его документы, но также проанализирует ДДУ.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам помощь в любых правовых вопросах, касающихся долевого строительства. Для связи с юристами нашей организации зайдите в раздел «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/proverka-zastrojshhika

Как проверить застройщика на надежность

Сегодняшняя ситуация такова, что разными стадиями оперативной работы, разработкой, другими оперативно-следственными действиями, охвачено 10-20% возводящих дома застройщиков – непосредственных участников российского стройкомплекса.

Не все эти проверки приведут к необратимым проблемам у застройщиков, но если уж органы проверяют, значит на то у них есть определенные основания. Не случайно статистика показывает, что более 55% обанкротившихся компаний строительной отрасли, обращали в течение предшествовавшего банкротству полугодия на себя внимание правоохранительных органов.

Далее в материале мы попунктно подробно расскажем, как на самом деле эффективно проверять застройщика.  Несложными действенными алгоритмами проверки пользуются и агентства недвижимости, и профессиональные фирмы. Придерживаясь определенного «чек-листа», есть вероятность, что вы и сами сможете проверить застройщика. Поделимся профессиональными секретами процесса — узнаете тонкости, выберете наиболее удобный по ситуации способ.  Главное — исключите возможность собственного участия в группах риска беспечных дольщиков!

Изначально надо определиться в основных параметрах проверки надежности застройщика. Понять главные вопросы относительно экономической деятельности застройщика. Юристам и практикующим экономистам составить перечень значимых критериев легко. Остальным предлагаем воспользоваться практическим списком наиболее важных моментов. Список не исчерпывающий, однако, ответы на его вопросы создают однозначное представление о законности и добросовестности работы застройщика.

  • Аффилированность. Взаимозависимости. Руководства фирмы
  • Судебные процессы. Количество судопроизводств и характер заявленных исков
  • Несоблюдение застройщиком ФЗ
  • Невыполнение сроков, обязательств
  • Финансовая характеристика деятельности застройщика
  • Предпосылки к банкротству, заблаговременная оценка рисков.
  • Страхование, обеспечение рисков строительства дома, ЖК
  • «Слабости» проекта — возможные отрицательные перспективы строительства дома, жилого комплекса
  • Контроль актуальности, реальные отзывы покупателей
  • Надежность, безопасность, специфика, особенности месторасположения стройки
  • Динамика работ, оценка и сравнение скорости и объемов застройки жилого комплекса

Итоговый общий список важнейших вопросов «чек листа» при проверке надежности оказался немаленький. Искать ответы на них мы будем вместе с Вами. Для непосвященного человека задача непростая.

Многие застройщики прилагают определенные усилия, скрывая данные, усложняя их поиск на просторах интернета, ограничивая, делая непростым и закрывая доступ к информации.

Почему именно проверить застройщика самому не просто?

Ответ есть. Конечно же, многие сейчас могут «сёрфить», умеют пользоваться поисковыми системами вполне неплохо. Проблема с закрытостью немалой части информации. Она хранится в открытом доступе без индексации поисковыми системами. То есть, поисковый робот не отображает эти страницы по запросу пользователя. Получается, что если не знать точные адреса подобных страниц и ресурсов, нужную информацию, материал найти практически невозможно.

Облегчить работу могли бы специализированные платные системы поиска и хранения. К таким ресурсам можно отнести: «Мое Дело» «Бюро», Контур, «Фокус», Такском «Досье» и ряд других. Но, оплачивать не дешёвый доступ к таким ресурсам ради разового использования, да еще и учиться ими пользоваться, не слишком целесообразная затея.

Проверка руководителей компании застройщика – этап 1

Это проверка не только ее связи, но и получение большей информации о представляющих компанию руководителях, учредителях, собственниках. Порой, только сведения о руководителях, их связях, финансовой, хозяйственной деятельности, истории выполненных работ становятся определяющим фактором при принятии решения о покупке квартиры у данной компании.

Общая методология поиска этой информации будет аналогичной проверке любого юридического лица, и с трудностями получения основных сведений покупателю придется столкнуться примерно с теми же.

Проверка состояния и финансовой устойчивости компании – этап 2

Это, самая непростая часть проверки надежности застройщика. Некоторое количество данных для анализа и составления представления о финансовой устойчивости застройщик публикует непосредственно в проектной декларации на строительство объекта.

Но, по причине того, что информация в декларациях неполная и обобщенная, сделать какой-либо вразумительный вывод на их основе крайне затруднительно.

Как правило, дополнительные источники и БД с ограниченным доступом, о которых рассказано выше, дают еще информацию. О конкретном жилом комплексе или, наоборот, о финансовых показателях компании — застройщика. Но, анализируя эти данные необходимо учитывать, имеются ли у застройщика другие виды хозяйственной деятельности, помимо строительства данного объекта. В зависимости от отношения руководства и стратегии ее развития, тогда уже возможно сделать хотя бы некоторые предположения и выводы.

Проверить застройщика на банкротство — этап 3

Столь-же важным фактором, наличие которого должно присутствовать при проведении проверки надежности застройщика является наличие предпосылок (пусть даже гипотетических на каком-то этапе) к банкротству компании.

К огромному сожалению, никакой обязанности о сборе или предоставлении таких данных по законодательству Российской Федерации не существует ни у застройщика, ни у какой-либо уполномоченной организации.

С юридической точки зрения, учитывая презумпцию невиновности, это как раз вполне обоснованно. Ведь то, что какой-либо из субъектов хозяйственной деятельности, контрагентов или тот же дольщик подал иск о признании застройщика банкротом до вынесения приговора суда, по сути, не является основанием для преждевременных предположений и домыслов.

Однако, некоторых покупателей или инвесторов такая информация может несколько насторожить и бывает вполне полезной.

Впрочем, даже при наличии доступа к платным ресурсам, потрудиться при поиске подобной данных придется не мало. Не во всех ресурсах они обновляются своевременно.

В каждой из подобных систем допускается выбрать только отдельно взятые хорошо представленные именно в ней показатели.

И, далеко не факт, что эти данные вообще имеются. Большое число застройщиков в этом отношении, слава Богу, положительны. Но есть и исключения.

Проверить документы застройщика на соответствие ФЗ — этап 4

Также показательным является факт всестороннего, они частичного соответствия политики и действий фирмы требованиям Федерального законодательства, касающихся страхования, обновление и публикации открытых данных о строящемся объекте. Некоторые застройщики по разным причинам не всегда полностью соблюдают даже эти, казалось бы, основополагающие и достаточно важные постулаты.

Такой безответственный подход тоже может быть «звоночком» такой громкости, насколько действительно в компании — застройщика уважают права покупателя своих квартир.

Перечень таких обязательно публикуемых данных время от времени меняется, в соответствии с изменениями в законодательных актах Российской Федерации, но его обязательно должен соблюдать любой уважающий своих клиентов заказчик.

Проверяем соответствие строительства заявленным темпам – этап 5

Наконец, сама стройка. По ФЗ 214 привлечение денежных средств дольщиков может начинаться еще на совсем начальных стадиях. Как же покупателю разобраться, соответствует ли темпы строительства графикам и уложится ли строительство в заявленные сроки или стройка будет затягиваться и, не дай Бог, вообще приостановится?

Очень неоднозначный вопрос, ответ на который можно получить, только обладая полной картиной происходящего с финансированием объекта и происходящим внутри самой компании. Поскольку такой инсайд практически невозможен, приходится анализировать только доступную

Здесь уже не обойтись без специалиста, досконально знающего специфику производства при возведении жилья.

На строительстве объекта происходит сложная увязка сроков возведения конструкций, монтажа оборудования, отделки, подключения и разводки инженерных сетей и коммуникаций, благоустройства, пусконаладочных работ, и каждый вид работ «тянет» на свои индивидуальные финансовые и временные показатели, сочетание которых и учитываются при анализе и проверке соответствия темпам производства работ непосредственно на объекте.

Размер имеет значение — нюанс

При этом нужно учитывать и строительный объем — размеры строящегося жилого комплекса. Например, если объект сдается по очередям, и объем одной очереди не очень большой, (допустим, строится 1-2 подъезда девятиэтажки), то учет динамики может быть не столь существенен.

 А вот если большой ЖК планируется сдавать целиком, и объём составляет 25-30 этажного дома на несколько подъездов, в каждом из которых по 10-20 квартир на этаже, то это уже гораздо более серьёзная история, требующая реальной динамики и мониторинга. Поскольку «нагнать» людей и техники для выполнения таких больших объемов зачастую просто не реально.

6 этап – дополнительные сведения о застройщике

Как и говорили ранее, не получиться описать в одном материале все критерии проверки. Поскольку, допустим в том же АБИНе проверяют более 30 критериев, и описать подробно каждый из них довольно долго. Недаром анализ выполняют профессионалы с большим опытом работы в своих областях.

Конечно, желательно проверить все необходимые пункты. Вы можете посмотреть примеры на сайте компаний, которые занимаются проверками

Можно ли проверить качество строительства?

Качество и надежно проверить удалённо, как вы понимаете, невозможно. Однако, на такие вещи, как культура, чистота, ухоженность строительного производства, которые можно вполне оценить по фотографиям хода строительства, необходимо обращать внимание. Порой небрежная неряшливость «говорит» о слабом управлении стройплощадкой, неуважении к потребителям и безответственности бизнеса в целом.

Также, покупателю новостройки стоит иметь представление об особенностях и даже о проблемах, которые, к сожалению, присущи различным типам конструктивных схем и решений, применяемых для строительства.

Проверка самостоятельно или с компанией? – решайте

Как видите, ещё до покупки, хотя в принципе вполне вероятно, что и после нее (переуступка сейчас вполне доступна), критериев проверки надежности контрагента предостаточно.

И, поскольку на качественную проверку самостоятельно даже самому настойчивому и искушенному покупателю квартиры понадобится минимум 40-50 часов полноценного рабочего времени и знание 20-30 ресурсов источников данных, многие предпочитают заказать работу специалистам, или даже получить эту услугу бесплатно.

Бесплатно своим клиентам анализируют строителей крупные агентства недвижимости, имеющие свои специальные подразделения юридических отделов. Однако, как правило, поскольку это услуга условно бесплатна (условно потому, что агентство недвижимости всё равно получит % с продажи этому клиенту квартиры в новостройке), качество ее довольно сомнительно: проходят по вершкам, не доставая реальных проблем. Ведь их цель продать М2, и получить процент, а не дать достоверную информацию.

Среди фирм, оказывающих платно эту услугу, Вы сможете найти следующие (ниже в таблице). Мы не делали очень глубокого анализа, лишь приведем полный список для сравнения. Хотя постарались расположить их по степени удобства пользователя и цене:

Компании, производящие проверку застройщика

Название компании Цена услугив тыс. руб. Срок оказания Открытый пример работ Заявленное кол-во пунктов анализа Эксклюзивные пункты Наличие поддержки Оплата черезбезопасныеплатежные системы
АБИН (Агентство Безопасности Инвестиций в Недвижимость) от 3950 2 дня Да 30 4 пункта Да Да
овое агентство строительного комплекса от 5900 2 дня Да 15 1 пункт Да Да
Общество защиты прав дольщиков от 7000 2 дня Да 14 не представлено Да не представлено
Госприемка от 9900 2 дня Нет не представлено не представлено Да не представлено
ДомКлик 12 000 3 дня Нет История квартиры не представлено Да Да

Как видно из таблицы, предложений немало. Не все, правда дают оценку именно застройщика. Некоторые сосредотачиваются только на проверке «чистоты квартиры». Но ведь это больше история, мы же имеем дело с необходимостью некоторого прогнозирования по результатам полученных данных.

Тем, кто решает для себя проверить предварительно застройщика, осуществляющего строительство объекта, участником которого они собираются стать, можно выбрать лучшую, оплатить за довольно полезную, на наш взгляд, услугу.  И получить уверенность в приобретении собственного жилья у надежного застройщика.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/kak-proverit-zastroyschika-na-nadezhnost/

Алгоритм проверки застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика содержит некоторые риски, и не всегда риск оправдывается. Чтобы избежать негативных последствий, рекомендуется сделать проверку застройщика на благонадежность.

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры?

Когда компания имеет заслуженную репутацию – это хорошо, но недостаточно. Первый признак доверия вызывает застройщик с опытом работы от пяти лет и своевременным запуском объекта.

Мониторинг сайтов

Исследование начинается с официальных сайтов застройщиков. Основной критерий отбора — все должно быть понятно и прозрачно для посетителя. Текст на главной странице о восхвалении и заслугах можно прочитать, но не стоит заострять внимания.

  • Информация о задолженности застройщика перед налоговыми органами. Определяется по ИНН и названию организации на сайте налоговой. В открытом доступе нет точной цифры, но указывается наличие или отсутствие долга. Сигнал о нестабильности организации не является основным выводом, но стоит принять к сведению;
  • Сайт арбитражного суда. Рассматриваются дела между юридическими лицами, когда застройщик был ответчиком перед подрядчиками или государственными органами. Дела по банкротству также попадают в арбитражный суд. Ситуация говорит о том, что застройщик не выплачивает деньги подрядчикам или поставщикам;
  • Суды общей юрисдикции. Рассматриваются дела между застройщиками и физическими лицами по срыву сроков или качеству сданного объекта. Множество судебных дел говорят о проблемах строительства;
  • На сайте УФССП есть информация о судебных исках. Не все дела оперативно попадают в открытый доступ. Из имеющихся материалов предварительно делается отбор. Клиента не интересуют выяснение отношений с партнерами по бизнесу. Пристально изучаются дела, которые могут повлиять на завершение строительства.

В основном, взыскиваются долги перед своими дольщиками и подрядчиками, которым не выплачивается зарплата. Исполнительное производство говорит о том, что застройщик проиграл суд. В добровольном порядке деньги не были выплачены, долг передан судебным приставам для взыскания.

Проверка риелторов

Еще один вариант, как проверить застройщика — воспользоваться услугами третий лиц. Квартиру можно приобрести напрямую или обратиться к риелторам. Консультации предоставляются бесплатно. Застройщику неважно, откуда приходит клиент: через отдел прямых продаж или через риелтора, маклера, брокера.

Клиенту важно узнать мнение о строящемся жилом комплексе не только от собственника недвижимого объекта. Вопрос только в том, чтобы риелтор имел опыт и не был подставным агентом. Все завязано на знании рынка и намерениях.

Сайт Российской гильдии риелторов предоставляет информацию о профессиональных участниках рынка недвижимости. Более 2000 компаний из 55 регионов работают по установленным стандартам.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Через РГР можно сделать проверку. Если агентство состоит в гильдии, можно спокойно обращаться к риелторам. Организации работают в соответствии с законодательством, которое регулирует рынок недвижимости.

Проверка репутации через договор

Заранее стоит познакомиться с содержанием договора и внимательно прочитать пункты. Обратить внимание на условия. Документ необходимо прочитать так, чтобы не оставалось вопросов. Работает простая логика: о чем не написано, не зафиксировано документально — значит, никто ни о чем не договаривался. Особенно, это касается сроков сдачи объекта, когда на словах говорится об одном, на бумаге указана другая дата.

Зарегистрированный договор долевого участия является одним из преимуществ компании среди остального юридических оформления, не предусмотренного законом No214-ФЗ. ДДУ исключает риски мошенничества, связанных с продажей одной квартиры двум покупателям.

О чем свидетельствует документ:

  1. Имеется разрешение на строительство;
  2. Документооборот приведен в порядок;
  3. Земельный участок находится в собственности или в длительной аренде.

Документы по другим договорам могут приводиться в соответствие спустя месяцы после оформления продажи. Но однозначно нельзя говорить о том, что долевое участие является 100% гарантией надежности. На практике встречаются и обманутые дольщики, и счастливые обладатели квартир, которые заключали полулегальные договора.

Аккредитация новостройки в банке

Еще один способ, как проверить застройщика на надежность — посмотреть количество банков, которые оформляют ипотеку на интересующий жилой комплекс. Их отсутствие, в большинстве случаев, говорит о проблемах в строительной компании. Лучше, когда не один и не два солидных кредитора выдают ипотеку на новостройку.

Наличие аккредитации в топовых финансовых организациях служит сигналом о предварительной проверке. После чего была сделана аккредитация. Но не стоит данный факт принимать как догму. Не исключено, что аккредитованный застройщик станет проблемным контрагентом. С другой стороны, с новой политикой ЦБ РФ лицензии может лишиться любой банк.

Оценка объекта, как актива для инвестора

Начиная строительство нового объекта, компания всегда рискует, будут ли покупать квартиры. Оценка привлекательности предложения на бумаге не всегда совпадает с фактическими продажами. Если продажи пойдут плохо, велика вероятность, что дольщиков не прибавится, а, значит, и денег на постройку не будет. Такие объекты надолго затягивают свое строительство. Привлекательные инвестиционные проекты не имеют проблем с финансированием. Жилые комплексы сдаются вовремя.

Информация о проблемах при сдаче подобной недвижимости

Не лишним будет уточнить, кто оказывает воздействие на ход строительства, финансирует интересующий объект, и какие прогнозы завершить строительство раньше, чем влиятельное лицо снимут с должности. Политические игры иногда могут прямо или косвенно отразиться на ходе строительных работ.

Размер уставного капитала. Не очень хороший признак, когда долей уставного капитала в 50% и больше, владеет иностранная компания.

Анализ качества строительства

Одним из важных показателей является готовность к сдаче. Самый простой способ — убедиться лично и предложить совместную экскурсию. Если компания начнет ссылаться на причины отказа, не проблема посмотреть объект без сопровождения и спросить у строителей, как продвигаются работы. Они расскажут об истинном положении жилого комплекса. Рабочих редко предупреждают, как следует общаться с посторонними лицами.

Если непрофессиональным взглядом покажется, что объект полностью готов, дело только за подведением коммуникаций — не спешите радоваться. Отсутствие коммуникаций и смещение сроков станет одной из причин несвоевременной сдачи объекта.

Взаимодействие с дольщиками, которые уже купили квартиру, также помогают прояснить ситуацию. Удобно узнавать свежие новости в интернете. После регистрации на форуме по строительству интересующего объекта, появится возможность быть в курсе всех событий и подсказок, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры.

Проверенные застройщики — реестр

Все проверенные организации занесены в Единый реестр застройщиков. Большинство регионов создают отдельные реестры по возведению и сдаче в эксплуатацию жилых кварталов.

Проверить застройщика г. Москва можно на портале открытых данных, где опубликована информация по компаниям, которые привлекают денежные средства дольщиков. Или познакомиться с материалами ведущих рейтинговых агентств. Проверенные застройщики Москвы определяются различными методами и критериями. К основным параметрам относятся реализованные и незавершенные проекты, размер капитала, наличие долгов.

Данные ового агентства строительного комплекса по текущему возведению объектов среди регионов РФ на март 2018 года

Название компании, регион Количество метров
Кировский ССК, Кировская обл. 274283 кв. м Б3
ГК ЭкоГрад, Нижегородская обл. 260278 кв. м Б3
Комос-Строй, Удмуртская Республика 259566 кв. м В3
Унистрой, Республика Татарстан 235039 кв. м В1
Тверской ДСК, Тверская обл. 233685 кв. м В2
ДК Древо, Самарская обл. 233127 кв. м В1
ИСК Запад, Ульяновская область 216827 кв. м Б3
УСК-2, Оренбургская обл. 214171 кв. м В3
ГК Третий трест, Башкортостан 213088 кв. м В1
ГК Мегаполис, Калининградская обл. 209802 кв. м Г1

А1 — самая высокая оценка, Г3 — самая низкая, Д – инициирована процедура банкротства.

Аналогично можно проверить застройщика г. Краснодар на сайте Департамента застройщиков Краснодарского края. Необходимо оставить заявку. На указанный адрес будет выслан ответ.

Какой пакет документов требовать от застройщика?

Для полноты анализа чистоты сделки, необходимо истребовать следующие документы:

  1. Проектная декларация;
  2. Инвестиционный контракт;
  3. Разрешение на строительство;
  4. Свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды;
  5. Выписка из Единого реестра прав на недвижимый объект;
  6. Договор страховой компании или договор поручительства между застройщиком, страховой компании и банком.

При неисполнении обязательств постройки дома, банк или страховщик должны будут выплатить денежные средства, если компания окажется банкротом.

Нет четко обозначенных критериев выбора застройщика. В каждом пункте может быть исключение из правил. Анализ и прогнозы строительства с расчетами дают специалисты с опытом оценки объекта. Проверка застройщика является одним из выводов о привлекательности новостройки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/novostrojki/algoritm-proverki-zastrojshhika-pri-pokupke-kvartiry

Как проверить застройщика при покупке квартиры в новостройке по ДДУ

Покупка недвижимости в строящемся доме имеет как свои плюсы, так и минусы. Главный плюс – цена ниже рыночной. Главный минус – высокий риск покупателя быть обманутым и не получить оплаченную квартиру в свою собственность. Практика покупки жилья на этапе строительства широко применяется на рынке недвижимости, поэтому возникает целесообразный вопрос, как проверить застройщика при покупке квартиры до заключения с ним договора.

Содержимое страницы

Как проходит процесс покупки жилья у застройщика

Строительство многоэтажного дома – экономически затратный процесс, поэтому застройщики чаще всего прибегают к привлечению дополнительных инвестиций при помощи финансов инвесторов или денег будущих владельцев квартир. При такой форме трехсторонних отношений выгоды получают все участники сделки:

  1. Застройщик получает деньги на строительство и ему не нужно вкладывать собственные средства.
  2. Инвесторы финансируют проект, а затем при реализации недвижимости имеют свою долю прибыли в виде процентов (вложенная сумма значительно увеличивается и возвращается).
  3. Покупатель имеет возможность купить квартиру по цене, ниже рыночной, так как в какой-то мере тоже выступает инвестором, вкладывая свои деньги в строительство.

Процесс покупки квартиры в строящемся доме выглядит следующим образом: застройщик начинает строить дом – покупатель покупает квартиру и сразу вносит сумму ее стоимости – после завершения строительства квартира оформляется в собственность покупателя.

Именно на третьем этапе часто возникают проблемы с застройщиками: дома не сдаются вовремя в эксплуатацию, стройка замораживается на неопределенный срок, люди годами ждут, чтобы переехать в квартиру, покупатель не может оформить недвижимость в собственность, выявляются проблемы застройщика с законом.

Важно! Если вы столкнулись с мошенниками, вернуть деньги за квартиру вряд ли удастся. Если у застройщика действительно появились проблемы, процесс возврата денег или заселения в квартиру может затянуться на неопределенный срок.

Чтобы не навлечь на себя подобные неприятности, к выбору строительной компании изначально нужно подходить со всей ответственностью и знать, как проверить ее надежность.

Как проверить надежность застройщика

К проверке компании, у которой вы покупаете квартиру и которой отдаете немалые деньги, стоит подойти всесторонне, проанализировав ее надежность по различным критериям. При таком подходе вы значительно снижаете риск нарваться на мошенников, а также риск неполучения жилья в срок.

Важно! Гарантии на 100% покупатели не получают ни от одной компании. У застройщика могут появиться проблемы по причинам, не зависящим от него. Но добросовестный продавец всегда будет искать и находить пути выхода из сложившейся ситуации, демонстрируя свою компетентность и серьезность.

Существуют формальные и неформальные критерии выбора надежного застройщика. Каждый изучает этот вопрос как может и как умеет. Недостаточно знать список пунктов, по которым нужно проверять компанию. Их нужно еще анализировать и правильно расшифровывать информацию.

С чего начать

Если вы приняли решение покупать квартиру в доме на этапе строительства, первым делом ознакомьтесь со списком застройщиков вашего города. В век информации это легко сделать через интернет, введя в поиске соответствующий запрос. Существуют различные рейтинги компаний-строителей.

Необходимо их изучить и выбрать несколько фирм, которые находятся в топ-3 или в топ-5 рейтинга. На данном этапе важно понимать, что информация в интернете может быть не совсем достоверной, поэтому проверьте ее из нескольких источников.

Выбрав несколько фирм, проверьте их присутствие в черном списке застройщиков вашего города.

Последовательность изучения информации

После того, как выбор сделан в пользу одной или нескольких компаний, начинайте их всестороннюю проверку:

  1. Изучаем и анализируем сайт застройщика.
  2. Изучаем отзывы других покупателей на специализированных форумах.
  3. Оцениваем финансовое состояние.
  4. Проверяем полученные данные в режиме оффлайн.
  5. Изучаем документацию.

При сборе информации нужно знать, на какие критерии опираться для оценки надежности и добросовестности застройщика.

Критерии оценки:

  1. Репутация на рынке недвижимости.
  2. Опыт строительства.
  3. Финансовое состояние.

Нужно понимать, что на практике на работу застройщика влияет множество факторов: экономическая ситуация в стране, рост цен, изменения законодательства, скачки курсов валют и т.д. Это факторы, которые могут повлиять на ход работы застройщика независимо от его надежности и добросовестности.

Оценка сайта и анализ информации

Век компьютерных технологий просто обязывает каждого достойного застройщика иметь сайт в интернете, где можно получить достоверную информацию о компании. Потенциальный покупатель должен иметь доступ к данным, которые может изучить и принять решение о сотрудничестве.

На что нужно обратить внимание при изучении сайта:

  1. Оформление сайта. У серьезной компании должен быть серьезный сайт, вызывающий доверие, а не страница, сформированная за пару дней. Обратите внимание на общий стиль, общее впечатление. Желательно, чтобы на сайте были разделы с описанием и историей деятельности компании, примерами построенных объектов, обратной связью и консультацией клиентов, информацией по финансовому состоянию. Наличие прозрачных сведений располагает к доверию.
  2. Информация о застройщике. Из этого раздела вы можете получить данные о том, когда компания начала свою деятельность, насколько стабильно и быстро она развивается, с кем сотрудничает, какие услуги предлагает и по какой схеме работает со своими клиентами. Дополнительным плюсом будет, если на сайте опубликован список руководящего состава. Чем больше открытой информации, тем больше поводов доверять компании.
  3. Раздел СМИ. Многие компании стараются повышать свою репутацию через раздел «СМИ о нас». То, что о застройщике говорят в средствах массовой информации, хорошо, значит он популярен. Но слепо доверять подобному разделу на собственном ресурсе компании не желательно, так как информация будет представлена только в положительном ключе. Проверьте такие данные через сторонние ресурсы, к примеру, в архиве новостного сайта или экономического портала. Не забывайте о существовании черного пиара, с помощью которого иногда привлекается дополнительное внимание. Проверяйте данные только из авторитетных источников.
  4. Стаж и опыт компании. В разделе «Проекты» может быть предоставлена информация по уже построенным и сданным объектам или по строящемуся зданию. В первом случае речь идет об опыте застройщика, то есть он уже построил и сдал дома. Во втором случае речь идет о реализации проекта, который на данном этапе находится только на бумагах. Стоит ли говорить о том, кому доверять больше. Но этот вопрос каждый покупатель решает для себя сам, так как при сравнении новичок в сфере стройки домов может предлагать более лояльные условия договора и пониженные цены, чтобы набрать базу клиентов и заявить о себе на рынке недвижимости. Но у опытного застройщика налажена схема получения разрешений и согласований различных вопросов с властями, поэтому и риск возникновения проблем при сдаче домов уменьшается.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/kak-proverit-zastrojshhika.html