Как проверить риэлтора при продаже квартиры

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Как риэлторы проверяют квартиры на юридическую чистоту? Вся правда о работе риэлторов

Как проверить риэлтора при продаже квартиры

Хорошего риэлтора от плохого отличает в первую очередь то, что он делает все, чтобы обеспечить безопасность сделки и своего клиента. Он действительно это делает, а не создает видимость. Такой риэлтор проверяет квартиры не «по своим (мифическим) каналам», а действительно берет всевозможные справки, выписки и досконально изучает документы.

Что нужно знать начинающему риэлтору о проверке юридической чистоты квартир? Рассказываем подробно и расписываем весь процесс поэтапно. Чтобы получить более конкретную информацию, запишитесь в учебный компании «Трансферт».

Зачем риэлторы проверяют квартиры?

Казалось бы, вопрос элементарный: это необходимо, чтобы обеспечить прозрачность и безопасность сделки и исключить возможность ее оспаривания. Однако несмотря на важность проверки, некоторые риэлторы ограничиваются каким-нибудь одним документом и не очень-то заботятся о безопасности клиента.

На курсах учебного центра компании «Трансферт» Вы узнаете, как риэлторы проверяют квартиры и научитесь делать это самостоятельно. Почему это имеет большое значение? Потому что упустив важные детали сделки, Вы вполне можете заключить договор с мошенниками, из-за чего у Вашего клиента будет много проблем (в том числе финансовых), а у Вас — испорченная репутация.

Как риэлторы проверяют юридическую чистоту квартиры?

По большому счету, проверка квартиры — это изучение всех документов о ней и ее собственнике. Здесь важно звать 2 момента: какие документы нужно изучить (полный список) и где их взять. Пожалуй, самый точный источник информации о квартире — архивная выписка из домовой книги, которую можно совершенно бесплатно получить в ДЭЗ.

Получить нужные документы в государственных органах несложно: для этого нужен только паспорт и документ об плате государственной пошлины. Вот увидите, обратившись за справкой пару раз, Вы разберетесь во всех тонкостях и будете делать это «на автомате».

Этап 1: проверка продавца

  • Посмотрите паспорт и наличие прописки в квартире, которую Вы проверяете.
  • Попросите человека предоставить справки из психоневрологического или наркологического диспансера. Если он никогда не состоял на учете в этих учреждениях, исчезает вероятность, что сделка может быть оспорена в связи с недееспособностью продавца.
  • Чтобы составить полный портрет, пообщайтесь с соседями.

Этап 2: документы на право собственности

Соответствующее свидетельство, договор купли-продажи, акт о приватизации или свидетельство о праве на наследство. Идеальный вариант — если в квартире прописан один-единственный человек: продавец. Если это не так, для продажи квартиры потребуются следующие документы:

  • нотариально заверенное согласие всех совладельцев;
  • разрешение мужа или жены собственника, если квартира была куплена в период брака;
  • разрешение опекунского совета, если один из собственников моложе 18 лет;

Важно: всегда требуйте оригиналы документов и не работайте с копиями, даже если они заверены у нотариуса.

Этап 3: собираем документы о квартире

  • Что: выписка с полной историей регистраций в квартире. Где: паспортный стол. Что смотрим: кто был зарегистрирован, когда, почему и при каких обстоятельствах выписался.
  • Что Выписка из ЕГРП (реестр прав на недвижимое имущество) или справка из БТИ. Где: в соответствующих органах. Что смотрим: данные о правообладателе, вид зарегистрированного права и ограничения — на какой срок и в пользу кого установлены. Обязательно изучите все сделки, совершенные с квартирой.
  • Что: выписка из реестра судебных решений. Где: в Росреестре. Что смотрим: была ли квартира предметом судебных разбирательств и есть ли вероятность возобновления дела. Помните, что срок давности в случае с недвижимостью — 3 года.

Важно: если хотите быть уверены в подлинности документов на 100%, собирать их лучше вместе с продавцом или самостоятельно.

Советы начинающему риэлтору по проверке квартир

  • Если квартира продается по доверенности, потребуйте личной встречи с владельцем жилья.
  • Если квартира, которую Вы проверяете, недавно была получена по наследству, спросите продавца о других родственниках, которые могут на нее претендовать.
  • Если в квартире никто не прописан, убедитесь в отсутствии снятых с регистрации собственников. Такое может быть, если человек находится в тюрьме или психической больнице.

3 явных признака, что квартира не проходит проверку на чистоту

1. Квартира была кому-то завещана или подарена, и новый владелец начинает продавать квартиру сразу же после ее получения. Особенно подозрительно, если новый владелец — не родственник предыдущего.

2. Собственник жилья отказывается предоставить справку о дееспособности и документы о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Это опасно тем, что в будущем продавец сможет сделать справку о собственной недееспособности на момент продажи и оспорить сделку в суде.

3. Квартира в новостройке продается не напрямую от застройщика, а через посредническую компанию, а сделка оформляется не по договору долевого участия (по ФЗ-214), а в обход закона.

Риэлторы агентства недвижимости «Трансферт» всегда ответственно относятся к проверке юридической чистоты квартиры и учат этому начинающих специалистов в Учебном Центре компании. Записывайтесь на наши курсы, чтобы спать экспертом в сфере недвижимости и защитить свою репутацию.

Источник: http://transfertcenter.ru/blog/samoe-glavnoe-o-tom-kak-rieltory-proveryayut-kvartiry

Как проверить риэлтора при продаже квартиры

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

  1. Четко прописывайте предмет договора (продажа квартиры), сведения о регистрации юридического лица (риэлтора) и свои паспортные данные, указывайте дату и время составления.
  2. Описывайте квартиру так, чтобы не возникало недоразумений. Указывайте адрес, метраж.
  3. Попросите взять с собой незаполненный бланк на 1-2 дня и внимательно изучите его, чтобы не пришлось ничего подписывать в спешке. Если есть возможность, проконсультируйтесь с юристом, хорошо разбирающимся в жилищных вопросах.
  4. Укажите в договоре размер вознаграждения посредника. Обычно это 1-4% от суммы сделки, хотя тут многое зависит от города, самой недвижимости, загруженности маклера. Также можно договориться о вознаграждении в фиксированной сумме.
  5. Указывайте срок действия договора. В противном случае маклер может затягивать поиск покупателя, и формально это не будет считаться нарушением.
  6. Пропишите условия расторжения договора без штрафных санкций. Например, вы самостоятельно нашли покупателя и больше не нуждаетесь в услугах риэлтора. В таком случае он может потребовать компенсацию за уже проделанную работу.
  7. Перечислите все обязательства посредника. К примеру, маклер может сказать, что давать рекламу в газеты должен продавец, если обратное не указано в договоре. Подобные моменты являются спорными и должны быть четко расписаны в документе.

Все эти признаки говорят о том, что внутренне человек не готов к продаже и плохо представляет, что ему на самом деле нужно. Возможно, что подсознательно его пугают трудности, связанные со сделкой и сменой места жительства, ведь любой переезд — это временный выход из зоны комфорта. В этом случае профессионализм риэлтора проявляется в том, чтобы выявить истинные потребности клиента, помочь ему преодолеть сомнения и подобрать наилучший вариант, исходя из имеющихся условий.

  • Продавец категорически не согласен с ценой, которую ему предлагает риэлтор и потенциальные покупатели и не приемлет никаких аргументов.
  • В случае обмена он долго и придирчиво перебирает 20 вариантов, предложенных агентом, но ни один из них ему не нравится.
  • Он говорит, что хочет жить в конкретном районе, но, посмотрев несколько квартир, резко меняет предпочтения.

Риэлтор при продаже квартиры

Комплексная услуга «Продажа недвижимости под ключ» — риэлтор выполняет все действия по продаже объекта недвижимости: оценка и выставление объекта в основные базы недвижимости, организация показов потенциальным покупателям, проведение переговоров, сбор документов для продажи, организация проведение сделки, регистрация сделки. Услуга завершена после получения денег и передачи квартиры по акту.

  • Риэлтор организовывает просмотры.
  • Риэлтор участвует в переговорах, при внесении аванса (самый важный момент подготовки к сделке), соблюдает баланс интересов при проверке к сделке.
  • Риэлтор по доверенности от продавца собирает пакет необходимых для сделки документов.
  • Риэлтор обговаривает и согласовывает место проведения сделки, условия подачи регистрации, и, конечно, присутствует рядом с продавцом при сделке.
  • По доверенности риэлтор может от имени продавца подать документы в Росреестр и получить зарегистрированные.

Интересное:  Как восстановить потерянное водительское удостоверение

Насколько необходимы услуги риэлтерского агентства при покупке квартиры

В сфере новостроек нужно уделить пристальное внимание надёжности заёмщика и возможным рискам, вытекающим из договора. Во всех случаях рекомендуется консультация со специалистом.

  • Осмотр квартир. Необходимо внимательно осмотреть приглянувшиеся объекты.

    Следует оценить множество различных факторов:

    • материалы, используемые для строительства здания;
    • его местоположение;
    • ориентацию жилья по сторонам света;
    • доступность объектов инфраструктуры;
    • состояние квартиры;
    • основания возникновения прав продавца на это жильё;
    • полный список собственников и т.д.
  • Предварительный договор.

    Следующим этапом после выбора квартиры являются переговоры с собственником. Задачей покупателя при этом является аргументированное снижение цены, а также конкретизация условий договора.

  • Даже личное знакомство с хозяином квартиры и подтверждение им достоверности выданной доверенности не является гарантией того, что сделка через некоторое время не будет оспорена. Такое возможно, например, в случае, если собственник будет признан недееспособным. Тогда и доверенность будет считаться недействительной.

    Гарантия успешной сделки – это соблюдение баланса интересов каждой из сторон, независимо от того, что это за процедура – прямая продажа квартиры или огромное расселение коммуналки на несколько десятков адресов.

    Естественно, что когда сделку ведет один агент-частник, у него, даже если и присутствуют самые лучшие побуждения, отсутствуют такие инструменты, какие есть в крупном агентстве.

    Нет юристов, которые обеспечат необходимые проверки, контроль и безопасность, нет эскро-службы, которая проведет взаиморасчеты с учетом интересов всех участников сделки.

    Большая часть операций с недвижимостью осуществляется с участием посредников — риэлтерских компаний и отдельных риэлтеров. Мошенники, действующие под видом риэлтеров, часто используют различные схемы-прикрытия для совершения противоправных действий с целью обмана граждан, участвующих в приобретении жилья.

    За что платят риэлтору при покупке квартиры

    Далее специалист проводит активную рекламную кампанию: составляет объявление, которое подает в печатные издания и размещает на страницах специализированных интернет-ресурсов. При наличии свободного времени объявления расклеиваются на подъездах близлежащих домов. Также отличным вариантом является обзвон потенциальных покупателей, чьи объявления повествуют о желании приобрести квартиру.

    Специалист должен подготовить регистрацию сделки, собрать необходимые для этого бумаги и передать их в Управление Федеральной регистрационной службы. К тому же он принимает активное участие при окончательном расчете, являясь гарантом удачного завершения процесса.

    Услуги риэлтора при покупке квартиры — все за и против

    Единого образца договора в риэлторской деятельности не существует. Каждый риэлтор, будь то агентство или частник, самостоятельно составляет договор исходя из своих интересов. Проверьте полномочия лица, заключающего с вами договор и даже перепишите его паспортные данные.

    1. Лицензия. Прежде чем продолжать дальнейшее сотрудничество, попросите показать вам лицензию и иные документы, которые могут подтвердить право риэлтора вести посредническую деятельность и представлять интересы клиента.
    2. Финансовый вопрос. Заранее уточните условия комиссионного вознаграждения: является ставка фиксированной или же она зависит от стоимости приобретаемого объекта. Также, спросите об условиях покупки квартиры через ипотеку, если вы не планируете оплачивать целиком: как осуществляется такая процедура, с какими банками лучше сотрудничать.
    3. Состояние рынка недвижимости. Поинтересуйтесь в состоянии спада или подъема находится сейчас рынок, какова цена за квадратный метр.
    4. Пожелания насчет приобретаемой квартиры. Обязательно озвучьте то, каким вы хотели бы видеть свое жилье: район, состояние дома, наличие парковки и детской площадки, транспортная доступность и т.д.

    Интересное:  Запрет на рег действия авто

    Кто платит риэлтору при продаже квартиры и в чем заключается деятельность этих лиц

    Деятельность этих людей в первую очередь касается общения с людьми, что и является основной стороной деятельности риэлтора. Открытый доступ в профессию, вместе с немалыми суммами сделок, приводят к тому, что рынок постоянно наводняется лицами, желающими заработать легких денег. Тем не менее, совсем скоро новенький понимает, что деньги это далеко не легкие, а для того, чтобы их получить, придется немало трудиться.

    Для того, чтобы упростить взаимодействие между лицами, продающими жилье, а также лицами, его покупающими, и существуют такие специалисты в области недвижимости, как риэлторы. Эти люди играют роль посредников в сделке между сторонами сделки, при этом выполняя целый ряд определенных обязательств.

    Как правильно покупать квартиру: пошаговая инструкция

    Здравствуйте, я собираюсь купить комнату,где прописан несовершеннолетний(не владелец).Продавец предлагает составить предварительный договор купли-продажи с внесением задатка,и только потом выписать ребёнк. Прошу уточнить,какие возможны трудности при дальнейшей покупки данной комнаты,если продавец не сможет выписать или не захочет выписать ребёнка?

    Когда квартира сдана в арену, заключен договор ренты, имеется ипотека или аресты, то при смене собственника такие обременения и арест остаются в силе (хотя при аресте вообще невозможно провести сделку/регистрацию). Это ограничивает права покупателя полноценно владеть жильем. Более того, существует риск вообще лишиться недвижимости. Поэтому при покупке квартиры таких обстоятельств не должно быть.

    24 Июл 2018      yslygiur         37      

    Источник: http://urist-yslugi.ru/test_category/kak-proverit-rieltora-pri-prodazhe-kvartiry

    Как проверить агентство недвижимости

    От мошенничества в сфере недвижимости невозможно застраховаться полностью. Особенно если речь идет об незнакомых агентствах недвижимости на рынке. Возникли сомнения в порядочности организации? Тогда мы советуем пройти все пункты по проверке агентства, подобранные в этой статье.

    Прежде чем заключать сделку с агентом, который вызывает подозрения, стоит воспользоваться несколькими способами, которые смогут избавить от опасений и решиться на сделку именно с этим агентством. Если не уверены, для начала убедитесь в том, что вы правильно выбрали агента по недвижимости. Прочтите о том, как выбрать риэлтора.

    Пройдите по списку — или как не нарваться на аферистов

    Самый легкий и надежный способ при выборе агентства недвижимости —  это спросить контакты проверенных организации у знакомых или родственников, которые недавно заключали сделку по покупке либо продаже. 
    Это первый действенный способ для того, чтобы убедиться в надежности агентства и, по сути, в его реальном существовании на рынке. Проверить стоит при помощи юриста либо нотариуса.

    Они помогут выяснить действительно ли оно состоит в Едином государственном реестре юридических лиц и обладает всеми необходимыми уставными документами, сертификатами и аттестатами риелторов. Нелишним будет проверить через налоговую и арбитражный суд региона, где помогут выяснить, не является ли агентство банкротом или нарушителем закона.
    Интернет сегодня стал мощным инструментом по получению информации об организациях разных сфер. Это же касается и сферы недвижимости.

    На форумах или в группах социальных сетей, посвященных недвижимости, можно прочесть отзывы и публикации об агентстве. Это самая «живая» информация, которой можно доверять. Если в сети отсутствуют скандальные статьи и негативные публикации, то имидж у выбранной организации достойный. К слову, в среднем агентство должно обладать стажем работы на рынке около 5 лет. Тогда оно вызывает больше доверия у клиентов и обладает благоприятным имиджем.

    Хорошим плюсом будет поискать агентство в гильдии риэлторов и прочих профессиональных сообществах. Ведь членство в подобные официальные общественные организации требует определенного соответствия стандартам профессионализма и наличия всей документации согласно законодательству.
    Сегодня ни одно серьезное агентство не обходится без электронной площадки в интернете.

    На сайте агентства должна быть вся исчерпывающая информация об организации, размещены фотографии объектов и представлены предложения. Это расскажет о том, насколько агентство популярно и клиенты доверяют ему, что согласны разместить информацию о своей недвижимости.
    Существование агентства может подтвердить наличие официального представительства. Если агент не отказывается провести встречу в офисе, то это говорит о том, что организации стоит доверять.

    Параллельно с этим можно на месте уточнить, действительно ли агент работает в организации и проверить наличие трудового договора.
     Заключение письменного договора гарантирует юридическую чистоту сделки. Желательно проводить ее в присутствии своего юриста. Это условие не должно смущать представителей агентства. В договоре необходимо прописать все нюансы и организационный вопросы, и уделить внимание финансовым вопросам, особенно, что касается выплаты комиссионных агенту.

    Очень важный момент при заключении договора — обсудить возможность его расторжения, если клиент не удовлетворен качеством услуг.
    Все хорошие агентства с репутацией устанавливают цены на услуги приблизительно по одинаковым тарифам. Если стоимость за услуги явно занижена, то этот факт должен насторожить клиента. Такая явно низкая цена говорит или о том, что это афера, или же о том, что агентство предоставляет урезанные услуги.

    Как правило, порядочность организации зависит от сотрудников, которые в ней работают. Поэтому стоит поискать конкретного специалиста с опытом. Для этого нужно провести опрос среди знакомых, которые когда-либо уже сотрудничали с агентом, и связаться именно с ним. При этом есть шанс, что комиссионные «по знакомству» будут немного ниже.

    ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ 
    Почему ведущие агентства недвижимости не перезванивают клиентам

    Параллельная проверка: проверяйте и документы

    Даже если агентство по недвижимости полностью легально и обладает хорошим имиджем, все же это полностью не исключает мошенничество, как со стороны продавца, так и покупателя. Агентство всегда выступает посредником и полностью не гарантирует правомерность сделки.

    Нужно уточнить, проверяет ли агентство документы, историю квартиры и прошлых и настоящих собственников. Об этом может рассказать юрист. Обычно при агентстве работает штатный специалист, в обязанности которого входит проверка документов.

    Но если есть сомнения, то для большей вероятности можно дополнительно проверить документы у независимого нотариуса.

    При выборе агентства не стоит полагаться только лишь на интуицию. Ведь не зря говорят «доверяй, но проверяй» и сотрудничество с незнакомой организацией по работе с недвижимостью сродни игре в «русскую рулетку», где риск всегда присутствует. Поэтому при покупке или продаже жилья для надежности лучше провести тщательную проверку и уже тогда начинать совместную работу.

    Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-proverit-agentstvo-nedvizhimosti/

    За какую работу платить и как проверить

    Как известно, в риэлторскую компанию люди обращаются за услугой. А услуга – это некие действия, которые специально обученный профессионал делает за своего клиента и, соответственно, получает вознаграждение. Разумеется, если эти действия привели к ожидаемому результату…

    На практике же результатом подобной сделки порой становится не выполненное поручение, а длинный список «объективных» причин, по которым это поручение исполнено не было. Так вот, в период, когда цены на эти квартиры постепенно снижаются, «список объективных причин» обойдется продавцу потерей не только времени, но и вполне конкретным снижением стоимости квартиры. Другими словами, поручая риэлторам продажу своей квартиры, желательно понимать, насколько хорошо они это поручение выполняют.

    Оставим на время вопрос квалификации и профессионализма, и остановимся на добросовестности.

    Как это бывает…

    Практика показывает, что нередко объект «висит» в рекламе, но ни один из указанных телефонов не отвечает. Особенно часто такие вещи случаются в выходные, праздничные дни, по вечерам – словом, ровно в то нерабочее время, когда потенциальные покупатели готовы заняться «личными» звонками, к коим и относится покупка квартиры.

    Бывает, что агент все-таки отвечает на звонок и, пробурчав «звоните позже» (варианты: «в понедельник», «через два часа» и т. д.), отключается. Иногда можно услышать подкупающее откровенное «у меня выходной» или совсем грубое «вы что, не понимаете, что сегодня суббота!» (варианты: «уже девять вечера», «еще девять утра» и т. п.).

    А между тем, клиент-продавец платит агенту в том числе и за то, чтобы тот без сна и отдыха отвечал на звонки, организовывал просмотры, всячески привлекал потенциальных покупателей. Стоит ли говорить, что покупатель вряд ли станет тратить целый день, дозваниваясь агенту.

    Да и дожидаться, когда же, наконец, настанет тот самый понедельник, в который агент милостиво разрешил позвонить, он тоже станет едва ли. Скорее всего, в условиях нынешнего рынка покупатель просто вычеркнет квартиру из списка привлекательных и обратится к другим вариантам.

    Еще один этап, на котором «отсекается» множество потенциальных покупателей из-за нерадивости агента, – просмотр квартиры. Сегодня, в условиях низкого спроса, любой потенциальный покупатель, и это логично, рассчитывает на то, что выбор у него широк и что он «король положения». Другими словами, что и покажут квартиру в удобное для него время, и перезвонят ему сами, и всю информацию предоставят.

    На деле покупатели частенько с изумлением обнаруживают, что многие риэлторы, видимо, пришли в эту профессию из-за советского прилавка. Чем иначе объяснить, что основная позиция риэлтора по отношению к потенциальному покупателю – «вас много, а я один».

    Недавно, например, был случай, когда риэлтор вместо организации показа в течение 3 (трех!) недель предлагал «перезвонить завтра» потенциальному покупателю, желающему посмотреть одну из квартир.

    Еще одна реальная фраза реального агента в ответ на просьбу показать объект в удобное для покупателя время: «Я что, буду специально ездить из-за вас? Всем показываю послезавтра в три – вот и приезжайте!» Очевидно, что с такими «показами» агенту вряд ли удастся продать квартиру в обозримые сроки.

    А про предоставление покупателю интересующей информации – это отдельная «сказка». Мало того что довольно регулярно врут, то приписывая три-четыре метра площади, то «расширяя кухню», то «ополовинивая» время, необходимое, чтобы добраться от метро… Но порой риэлтор банально не дает себе труда даже узнать у своего клиента необходимый минимум сведений о продаваемом объекте.

    И уж совсем интересные вещи происходят, когда потенциальный покупатель, посмотрев объект, готов вести разговор о внесении аванса. Расскажу лишь об одном, довольно свежем, эпизоде, о котором мне поведал человек, внесший аванс за одну из «эксклюзивных» квартир нашей компании.

    Он хотел купить вначале другой объект. Так вот, агент под целым рядом «благовидных предлогов» откладывал встречу с покупателем пять дней. Но покупатель попался настойчивый.

    Сначала недоумевал и пытался ускорить процесс регулярными звонками агенту, а на исходе пятого дня все же приехал в агентство без приглашения с твердым намерением внести аванс.

    Покупатель потребовал руководство и вышедшему к нему руководителю отдела поведал о своем стремлении. На что руководитель беспомощно сообщил, что он не в курсе, на каких условиях продается вожделенная квартира, и поэтому принять аванс не имеет возможности.

    Последний вопрос, который задал незадачливый покупатель руководителю отдела: «Как же такое может быть, что вы не владеете информацией о продаваемых вашими агентами объектах»? На что руководитель отдела, неопределенно махнув рукой, ответил: «Да у нас этих квартир знаете сколько? Что ж я, про каждую знать обязан», после чего, не прощаясь, скрылся в недрах офиса.

    Вот так и вышло, что покупатель уже на следующий день внес аванс за другую квартиру и другому агентству.

    В чем же причина?

    Мне представляется, что по прочтении вышесказанного во многих читательских головах может возникнуть вполне закономерный вопрос: «Риэлтор, который поступает таким образом, он что, дурак? Или ему деньги не нужны?». Увы, не в глупости дело, а в избалованности. Ведь многие годы спрос существенно опережал предложение. И в этой ситуации вести себя с покупателем риэлтор мог почти как угодно – покупатель подстраивался под продавца и его агента.

    Сегодня покупатели, что называется, «в цене». Однако стереотип – вещь упрямая. И изменить его за год оказалось не под силу даже кризису.

    Конечно, сегодня на рынке риэлторских услуг есть специалисты, в деятельности которых описанных выше безобразий не встречается. Впрочем, это те, кто не позволял себе подобного и в докризисные времена. А еще те, кто начал работать риэлтором уже в нынешнее время и, соответственно, свободен от вредных привычек «вчерашнего дня».

    Остальные либо так до конца и не осознали, что рынок изменился, либо оказались не в силах перестроиться сообразно новой реальности. И продолжают, по привычке, действовать исключительно по принципу «мне так удобно».

    Распознайте халтурщика вовремя

    Конечно, клиенту в этой ситуации нужен инструмент диагностики подобного «специалиста», позволяющий избежать пустых временных и, соответственно, финансовых потерь.

    Во-первых, обязательно выясните до заключения договора с агентством, руководствуются ли его сотрудники каким-либо стандартом оказания услуг. Если таковой стандарт отсутствует – это сигнал: порядок обслуживания никак не регламентирован. И, соответственно , как повезет.

    Если же стандарт имеется, желательно ознакомиться с ним до заключения договора, оценить его содержание и уточнить готовность компании к принятию на себя ответственности в случае нарушения стандарта. И если ответственность по стандарту не предусмотрена, нелишним будет включить в договор, заключаемый с риэлторской компанией, пункт о возможности его расторжения в случае нарушения положений стандарта. Например, при недобросовестном исполнении агентом своих обязанностей.

    И вторая рекомендация. Если возникло ощущение, что агент «недорабатывает», стоит последовать старой народной мудрости: «доверяй, но проверяй».

    Способов такой проверки может быть великое множество. Выясните у агента, где он рекламирует ваш объект. Проверьте, что реклама действительно регулярно выходит и данные в ней соответствуют действительности. Попросите знакомых позвонить по указанным в рекламе телефонам. По их впечатлениям от разговора вы уже сможете составить мнение об усердии агента и степени его активности в продвижении вашего объекта.

    Отдельного внимания заслуживают показы. Постарайтесь на первых показах присутствовать лично. Так вы сможете понять, насколько агент грамотно организовывает встречи, пунктуален, ориентирован на запросы покупателя.

    Если вы видите, что агент делает все, чтобы как можно скорее и выгоднее продать квартиру, ваша задача выполнена. Вы действительно получили достойного исполнителя вашего поручения и можете спокойно «отключиться» от проблемы, предоставив профессионалу возможность делать свое дело.

    Но если у вас возникли сомнения в качестве оказываемой вам услуги, не стоит терять времени. Как минимум надо поговорить с агентом и его руководителем, как максимум – поставить вопрос о расторжении договора. Не забывайте, что сейчас при продаже квартиры время – это и вправду деньги.

    Олег Самойлов.  «РЕЛАЙТ-Недвижимость»

    Полезная информация:

    Источник: http://www.relait.ru/pravda-4.html

    Как правильно купить или продать квартиру, чтобы вас не обманули риэлторы, схемы мошенничества

    13.05.2018

    При покупке квартиры нужно быть очень внимательными. На кону стоят не малые деньги, поэтому не стоит пренебрегать такими моментами, как проверка квартиры в государственной реестре, ЖЕКе, и т. д. Существует много обстоятельств при которых совершенная сделка признается недействительной, и множество вариантов, для обмана покупателя. Зачастую жульничают даже риэлторы, призванные защищать интересы как покупателя, так и продавца. Как не стать жертвой аферистов?

    Обман при покупке квартиры

    На рынке недвижимости существует много мошенников, наживающихся на совершении незаконных сделок купли-продажи. Это могут быть частные лица, риэлторы, недобросовестные агентства недвижимости.

    Обманывают как продавцы, так и покупатели. Но чаще всего страдают покупатели, упустившие важные юридические моменты при проверке документов и «чистоты» квартиры.

    Как правильно продать квартиру, чтобы вас не обманули?

    Продавцов могут обмануть, разве что подсунув фальшивые деньги. Намного больше существует схем обмана покупателей!

    Покупаем квартиру без риска быть обманутыми: советы

    Рассмотрим, как купить квартиру, чтобы не обманули продавцы или недобросовестные риэлторы:

    1. Осматривать квартиру нужно лично. При осмотре рекомендуют обращать внимание на состояние перекрытий, балконов, сантехники. Глубокие трещины на стенах свидетельствуют о необходимости капитального ремонта. Нельзя доверять информации о состоянии недвижимости на слово и по фотографиям.
    2. Специалисты экспертного бюро профессионально оценят техническое состояние недвижимости. Иногда лучше отказаться от покупки, чем потратить половину стоимости жилья на ремонтные работы.
    3. С документацией нужно знакомиться в спокойной обстановке, не спеша. В спешке нельзя ничего подписывать, даже если риэлтор говорит, что сам все проверил.
    4. Чтобы купить квартиру без риска, рекомендуют нанять специалиста по недвижимости с хорошей репутацией. Он проведет экспертизу документов на квартиру, проверит, не нарушены ли права несовершеннолетних и др. лиц при приватизации, поможет составить договор купли-продажи.
    5. Производить расчет лучше в нотариальной конторе или банке. В финансовых учреждениях имеется охрана, способная быстро реагировать при возникновении чрезвычайных ситуаций.

    Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке:

    • Правоустанавливающие документы, на каком основании собственник вступил во владение жилой площадью. Если в документах имеются условия, несоблюдение которых приводит к расторжению сделки, нужно проверить, соблюдены ли эти условия.
    • Запрашивают выписку из единого государственного реестра, в которой будет отражена вся история дома или квартиры (на основании чего возникало право собственности, ограничения на совершения сделок, арест помещения и т. д).
    • Чтобы выяснить, что не совершались перепланировки, за которые придется платить штраф, запрашивают документацию из БТИ и сравнивают ее с фактическим видом помещения.
    • Проверяют подлинность документов продавца в паспортном столе, документации на квартиру.
    • Справка из наркологии и психиатрической больницы подтвердит дееспособность продавца. Если пренебречь этим пунктом, может выясниться, что у человека ограничена дееспособность. Это приведет к расторжению сделки.
    • Если в квартире прописаны дети должно присутствовать разрешение из органов опеки на продажу имущества.

    Чтобы купить квартиру и не быть обманутым, нужно подбирать агента недвижимости из компании с хорошей репутацией. Можно воспользоваться советами проверенных друзей и родственников. Не стоит доверять риэлтору, которого предлагает продавец.

    Как обманывают риэлторы при продаже квартиры

    Рекомендуем ознакомиться со схемами мошенничества.

    задача агента по недвижимости состоит в том, чтобы «поймать» клиента. В интернете представлено множество объявлений по доступной цене, к которым прикреплены фото квартир, домов с евро ремонтом. Когда потенциальный покупатель звонит, ему говорят, что эта квартира продана, но есть еще много похожих вариантов. Предлагают встретиться и посмотреть варианты. Часто показывают жилье, совершенно непохожее на то, что на фото.

    Иногда случается, что предлагаемая квартира находится рядом с железной дорогой, магистралью. В этом случае привозят покупателей в то время, когда дорога более свободна. В другое время уровень шума превышает допустимый.

    Если дом находится рядом со свалкой, кладбищем или другим неблагополучным местом, стараются привезти клиентов в сумерки. В это время недостаток не будет заметен.

    Если при попутном ветре в квартире появляется запах из мусоропроводов, свалок, близлежащих заводов со вредным производством, опытные риэлторы подгадывают время показа жилья, когда ветер дует в обратную сторону. Хотя не всегда это получается.

    Самым серьезным преступлением является оформление сделки по подложным документам. Иногда мошенники работают в сговоре с работниками ЗАГСов, УВД, ЖЕКов, паспортных столов.

    Иногда при передаче денег, берут купюры для пересчета. В это время звонит телефон, продавец говорит, что сделка отменяется и отдает деньги. Через время покупатель обнаруживает что купюры заменены на фальшивые или на простую бумагу. Что-то доказать в этом случае будет очень проблематично.

    Как еще могут обмануть при покупке жилого помещения

    Большие суммы, которыми оперирует рынок недвижимости являются большим соблазном для мошенников. Обман при покупке квартиры встречается повсеместно.

    Схемы:

    1. Сумма, выплачиваемая за квартиру, отражается в документах БТИ заниженной. Так уходят от уплаты налогов. Если продавец решает расторгнуть сделку, он вернет только сумму, которая проходит по документам. Максимально можно перестраховаться, это передавать деньги в присутствии двух свидетелей, потребовать от покупателя расписку, что получены деньги в счет продажи квартиры, указать адрес, № квартиры. В документе должны стоять дата, подписи обеих сторон и свидетелей. Указывают ФИО, паспортные данные продавца и покупателя.
    2. Покупатель продает квартиру. Все документы в порядке. Через некоторое время приходит судебный иск от детей продавца, что их интересы не были учтены приватизации квартиры. Суд может признать сделку недействительной.
    3. Если родственник, прописанный в квартире, считается временно отсутствующим, лучше отказаться от такой сделки. Человек может вернуться и предъявить права на жилплощадь. Покупатель может остаться без денег и без квартиры.
    4. Продажа по подложным документам, пока хозяева находятся в отъезде. Когда законные владельцы вернуться, жилье придется освободить. Деньги в этом случае будет требовать не с кого. Мошенника вряд ли найдут.
    5. Владелец квартиры находит человека похожей внешности, который оформляет сделку купли-продажи. На следующий день после заключения договора купли-продажи мошенник подает заявление об утере документов задним числом. Найти человека, который выступал в роли хозяина будет очень проблематично. Еще труднее с него будет взыскать деньги.
    6. Продажа недвижимости по дубликатам правоустанавливающих документов сразу нескольким людям. Эту операцию выполняют в течение одного дня в разных нотариальных конторах. После этого мошенник выезжает за границу. А обманутые собственники судятся между собой.
    7. Обманывают агентства недвижимости однодневки, беря задаток за жилье, выставленное по заниженным ценам. Говорят, что стоимость низкая, потому что хозяин уезжает, и ему срочно нужно продать квартиру. На следующий день после внесения задатка потенциальный покупатель не находит на прежнем месте ни риэлторов ни их офиса. Мошенники снимают помещение на один день в квартире, вешают вывеску. Когда клиент попался в сети и внес деньги, «агентство» съезжает.
    8. При покупке жилья в новостройке нельзя заключать договор с подрядчиками. Он может быть аннулирован, если застройщик будет недоволен качеством выполненных работ. Вернуть деньги в этом случае будет проблематично. При покупке квартиры в строящемся доме нужно заключать договор непосредственно с застройщиком.
    9. Собственник продает квартиру, обещает выписаться чуть позже. А потом вовсе отказывается, говорит, что ему некуда выезжать. Суд станет на сторону продавца. Если в документах была указана заниженная сумма, покупатель лишится части своих денег.

    При совершении сделок купли-продажи существует множество схем развода доверчивых покупателей. Даже если знать все законы, при оформлении документов в спешке можно не учесть каких-то деталей и в результате остаться без квартиры и без денег.

    Что делать, если риэлторы вас уже обманули

    Доверчивых покупателей, риэлторы обманывают чаще, чем бдительных, всегда читающих бумаги, прежде чем их подписать. Если жулики вам уже навредили, и договором предусмотрено досудебное урегулирование споров, нужно направить на адрес или вручить лично под подпись претензию. В ней четко изложить суть (неисполнение риэлторами обязательств, отказ от возврата предоплаты при невыполнении условий договора, нарушение прав потребителя на одностороннее расторжение договора и т. д.).

    Здесь же нужно указать ссылки на договор, нормативные акты и др. документы. Должно быть выставлено требование о добровольном удовлетворении своих прав, выплаты неустойки или полного возмещения убытков.

    Если агентство недвижимости не реагирует или отказало в удовлетворении требований нужно подавать исковое заявление в суд. Правильно составить документы помогут юристы. Понадобится вся документация, которая относится к делу. Хорошо, если имеются свидетели, которые смогут дать показания в пользы истца.

    Купить квартиру без риска практически невозможно. Но минимизировать вероятность обмана можно, если не спеша изучить все документы, получить выписку из единого государственного реестра, справку из БТИ. При возникновении сомнений в честности продавца или риэлтора лучше нанять грамотного юриста или отказаться от покупки.

    Источник: https://zakondoma.ru/sdelki/kak-obmanyvayut-rieltory-pri-prodazhe-kvartiry.html