Как самостоятельно продать квартиру без посредников

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Как продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

Как самостоятельно продать квартиру без посредников

Самостоятельная продажа квартиры — для кого покажется делом трудоемким и рискованным. Однако не стоит этого бояться, тем более что агентства все равно не несут ответственности за покупателя. Вы сможете сами видеть все этапы продажи недвижимости и сэкономите приличную сумму денег.

Статья поможет разобраться в юридической стороне вопроса и даст подсказки, каких подводных камней стоит остерегаться, какие документы нужно собрать, как найти покупателя и к какому юристу лучше обратиться.

Чтобы быть юридически подкованным в этом вопросе, не помешает прочесть законы об этой сделки. (Федеральный закон 122-ФЗ, статьи Гражданского кодекса РФ №№ 550, 555, 554, 420, 421 и прочие).

Основные шаги:

  1. Сбор всей документации;
  2. Поиск покупателя;
  3. Оформление договора купли-продажи (предварительного);
  4. Сделка по передаче денег;
  5. Составление окончательного договора;
  6. Регистрация прав собственности в Росреестре.

Сбор документов

Это самый ответственный момент. Он влияет на быстроту продажи и юридическую чистоту купли-продажи.

В регистрирующем центре выясните все требования по заполнению бланков документа. Чтобы не пришлось в последний момент переписывать документ, и терять время или даже покупателя.

Если сомневаетесь в своих силах – получите консультацию у юриста. Специалисты составят вам полный список нужных документов.

Перечень документов:

  1. Документ, подтверждающий, что вы являетесь владельцем жилья. Это может быть свидетельство о регистрации права на недвижимость;
  2. Паспорта всех собственников квартиры. В случае если есть несовершеннолетние собственники – свидетельство о рождении;
  3. Технический или кадастровый паспорт на квартиру. Его можно взять в БТИ.

    Срок действия 5 лет, поэтому если он у вас просрочен, то необходимо заранее позаботиться о вызове инспектора БТИ. Если в помещении есть неузаконенные перепланировки, их необходимо оформить. Помните, что обновление паспорта занимает 2 недели минимум;

  4. Свидетельство о браке;
  5. Согласие мужа (жены) на продажу, заверенное у нотариуса.

    Но если по решению суда недвижимость – не совместно нажитое имущество, то согласие не нужно. Оно также не требуется, если имущество перешло одному из супругов по наследству;

  6. Если собственник квартиры не достиг совершеннолетия, то необходимо разрешение от органов опеки и попечительства;
  7. Выписка из домовой книги. В ней должны быть сведения обо всех прописанных людях.

    Не берите её заранее, так как она имеет срок действия 1 месяц. Начать её оформлять можно, когда уже есть покупатель и имеются все другие необходимые документы;

  8. Справка, подтверждающая отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  9. Если квартира была в долевой собственности, то потребуется отказ совладельцев.

Хорошо проверяйте правильность и достоверность документов.

Сведения в документации должны быть написаны разборчиво, не допускаются вычеркивания, помарки, повторный обвод букв.

Продажа доли

Даже опытные риелторы называют сделку по продаже доли в квартире самой сложной процедурой. Но давайте разберемся в этом вопросе по порядку.

Это та же самая продажа недвижимости, только речь идет о части квартиры. Трудности возникают из-за того, что не всегда можно установить точные границы где начинается доля того или иного владельца.

Как найти покупателя

Перед подачей объявления необходимо самостоятельно оценить стоимость недвижимости. Для этого нужно изучить рынок недвижимости в своем регионе.

В современный век информатизации нахождения покупателя не составит труда. Есть множество сайтов в интернете, где можно поместить объявление о продаже без посредников.

Предварительно сделайте несколько качественных фотографий (чем больше, тем лучше). Сфотографируйте все комнаты, туалет и ванную. Сделайте снимки не только внутри, но и снаружи здания. Покупателям нравится, когда все показано как на ладони. Это значит, что вы ничего не скрываете.

Подробно опишите не только квартиру, но и инфраструктуру (сады, школы, остановки, парки, места парковки).

Следите за объявлениями, чтобы они не затерялись во множестве других. Обновляйте его по мере необходимости. Если имеются платные услуги по выделению объявления из прочих, не жадничайте и пользуйтесь ими. Это ускорит поиск покупателя.

Можно повесить рекламный плакат на внешней части здании, рядом с окном. Расклейте объявления в районе о продажи квартиры.

Позаботьтесь о приобретении новой сим-карты специально для объявлений. Дело в том, что как только вы заявите о продаже недвижимости, агенты начнут одолевать вас своими звонками в любое время дня и ночи.

Способы расчета

Расчеты за квартиру можно осуществлять непосредственно наличными деньгами или с помощью перевода средств на расчетный счет в банк.

Наличный расчет

Передача наличных денег довольно небезопасна.

Во-первых, потому что сумма достаточно велика и пачки денег будут наверняка больших размеров, даже купюрами по 5000 рублей.

Во-вторых, где гарантия того, что покупатель кристально чистый человек и не передал информацию о передаче суммы злоумышленникам.

Банковская ячейка

Меньше риска при использовании банковской депозитной ячейки.

Эта процедура гарантирует, что продавец получит денежные средства за продажу квартиры, а покупатель осуществит право собственности на недвижимость.

Продавец имеет возможность посчитать и проверить на подлинность денежные купюры в присутствии сотрудника банка.

Далее купюры помещаются в конверт и запечатываются. На конверте продавец и покупатель ставят свои подписи.

Продавец сможет открыть ячейку после окончательно оформленного договора купли-продажи и регистрации прав в Росреестре нового владельца.

Плюсы данного метода расчета:

  • В банке имеется охрана с оружием и камеры видеонаблюдения;
  • Продавец может когда угодно забрать сумму денег, после подписания договора;
  • Можно в этом же банке открыть счет, и перевести средства из ячейки на него;
  • В ячейке можно хранить неограниченное количество денег.

Минусы:

  • В документах об аренде ячейки банка – нет конкретной суммы находящихся в ней денег. В суде при возникновении споров, эти документы не будут являться доказательством;
  • Для получения возможности открыть ячейку нужны определенные документы, но сотрудники банка не несут ответственности за подлинность этих документов.

Аккредитив

Можно воспользоваться аккредитивом. Это перевод денег на счет.

Он стоит гораздо дороже, к тому же времени на оформления требует больше, чем ячейка.

Безопасно и менее рискованно оформить получение денег после подписания договора. Не откладывайте этот процесс на потом, после регистрации прав нового жильца. Часто возникают такие ситуации, когда покупатели с документами о регистрации исчезают в неизвестном направлении. И тогда продавцу приходится приложить массу времени и сил по розыску мошенников.

Составление предварительного документа купли-продажи

Покупателю недвижимости нужен этот договор для бронирования жилплощади за собой.

Бывают следующие предварительные документы купли-продажи:

  • Предварительный договор;
  • Соглашение о задатке;
  • Соглашение об авансе.

Эти документы нужны, чтобы отразить все особенности и пункты основного договора сделки.

Соглашение об авансе

Аванс – это некое количество денег, которое покупатель передает продавцу, до подписания основного договора.

Исходя из ст. 380 ГК РФ любые заранее переданные денежные средства признаются авансом, если эти средства ранее не числились как задаток.

Если произошел факт срыва договора любой стороной, то продавец возвращает аванс.

Соглашение о задатке

Статья 380 ГК РФ указывает на то, что задаток деньги, которые одна сторона сделки передает другой в счет причитающихся с нее платежей по основному договору.

Задаток является гарантом выполнения основного договора.

Если покупатель срывает сделку с продавцом недвижимости, то ему задаток не возвращается.

Если виновником расторжения сделки выступает продавец, то он должен выплатить покупателю сумму, равную двойному размеру суммы задатка.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Самый проверенный метод, гарантирующий выполнение договора.

Если ознакомиться со статьёй 429 ГК РФ, то станет понятно, что предварительный договор возлагает обязательства на стороны. Они обязаны заключить в будущем основной договор.

Если кто-то из участников сделки не желает заключать основной договор, то другая сторона обращается в суд с исковым требованием принудить сторону заключить его. При этом виновник оплачивает затраты на судебные тяжбы.

Заключение основного договора

Когда все документы на руках и дополнительные соглашения подписаны, нужно приступать к основному договору между сторонами.

Документ дает право собственности на имущество. Его обязательно необходимо заверить у нотариуса.

В регистрационной палате нужно пройти регистрацию и получить номер для договора.

Договор купли-продажи состоит из условий продажи, обязанностей, прав сторон.

Присутствие юриста при заключении необязательно, но желательно. Он поможет в дальнейшем избежать споров и конфликтов.

В договоре указываются следующие моменты:

  1. Место, дата;
  2. Паспортные данные сторон договора;
  3. Адрес, продаваемой недвижимости;
  4. Описание жилья (этаж, площадь);
  5. Документы на право собственности и их регистрационные данные;
  6. Вид собственности (единоличная, долевая);
  7. Стоимость и порядок передачи средств за жилье;
  8. Срок и порядок передачи недвижимости покупателю;
  9. Оплата пошлины;
  10. Прописанные граждане в жилом помещении на момент продажи и срок их снятия с регистрации;
  11. Участники сделки полностью пишут свои фамилию имя отчество и ставят подписи.

Регистрация прав покупателя на квартиру

Продавец и покупатель обращаются в Росреестр или любой его орган. Там они пишут заявление о том, чтобы этот орган зарегистрировал переход прав собственности. На основании паспортов они заполняют бланки собственноручно под присмотром специалиста.

Если кто-то из них не может явиться по уважительной причине, это заявление могут написать доверенные лица, которые доведут дело до конца. Они пишут его на основании доверенности, удостоверенной нотариусом.

Если покупатель или продавец не достиг возраста 14 лет, то за него пишет заявление родители или опекуны. Доверенность в этом случае не нужна.

23. 07. 2013 г. закон № 250-ФЗ внес изменения, которые дают дополнительную безопасность, каждой стороне сделки. Можно написать заявление в Росреестр, о том, чтобы документы по имуществу принимали только от него (а не от доверенных лиц).

Передача квартиры покупателю

Для окончательной передачи квартиры необходимо оформить акт приема – передачи.

Правила оформления могут быть разными, но содержание документа в основном одинаковое. Он содержит следующую информацию:

  • Дата, место;
  • Ф.И.О. сторон акта;
  • Описание недвижимости;
  • Местонахождение квартиры, дома;
  • Площадь помещения;
  • Состояние квартиры.

Дополнительно акт содержит пункт о том, что у покупателя нет претензий к продавцу.

Если претензии имеются, а акт необходимо подписать, то они прописываются отдельно в документе. Там же указываются сроки исправления недочетов.

Консультация юриста

Вы решили обратиться к опытному юристу? Найдите независимого, не заинтересованного в результате предстоящей сделки, специалиста.

Агентства недвижимости имеют своих юристов, которые не будут разбираться во всех аспектах сделки, им важно быстро заключить договор.

Независимый юрист предоставит следующую информацию:

  • Перечень документов необходимых для сделки;
  • Рекомендации, в случае особых обстоятельств;
  • Этапы сделки.

Помощь профессионального юриста трудно оценить. Он даст консультацию по любому вопросу. Поможет избежать неприятных ситуаций, предусмотрит все нюансы оформления документов.

Источник: http://prokvartiru.com/prodazha/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov

Как продать квартиру без посредников в 2018 году — пошаговая инструкция, дорогую, что нужно чтобы

Сегодня законодательные нормы позволяют осуществлять владение имуществом различного типа. В первую очередь это касается квартир, а также жилья иного типа.

Осуществлять продажу возможно будет только лишь путем составления специального договора купли-продажи. В соответствии с законодательством собственник имеет право осуществлять фактически любые с принадлежащим ему имуществом.

Причем касается это как жилой, так и нежилой недвижимости. Но важно помнить, что продажа, а также всевозможные другие действия могут осуществляться только лишь при выполнении определенных законодательных норм.

В противном случае действие будет признано незаконным. Одним из обязательных условий для передачи прав собственности на основании продажи является договор купли-продажи.

Формат его в 2016 году не установлен, но при этом необходимо выполнение требований к оформлению документации такого типа.

В противном случае опять договор купли-продажи может быть попросту признан не действительным. Договор купли-продажи квартиры между физическими лицами образец 2016 года можно будет найти в интернете.

Важные аспекты

В первую очередь важно разобраться с самим понятием договора купли-продажи. Данный документ подразумевает собой правоустанавливающий документ, на основании которого происходит передача прав собственности.

После заключения сделки, передачи денежных средств в качестве оплаты стоимости покупаемой квартиры осуществляется процесс регистрации прав в ЕГРП.

Под данным термином подразумевается единый государственный реестр прав. Для постановки на учет в качестве собственника недвижимости определенного типа понадобится обязательно зарегистрироваться соответствующим образом.

Для реализации процедуры обязательно понадобится стандартный бланк договора купли-продажи. Процесс составления документа зависит от некоторых достаточно существенных нюансов.

Необходимые термины

Существует большое количество самых разных видов договоров купли-продажи. Возможно составить его самостоятельно, а также с привлечением квалифицированного специалиста.

Сегодня сторонами такого типа соглашения могут быть как юридические, так и физические лица. Со всеми нюансами лучше всего ознакомиться заблаговременно.

Сам процесс составления договора, а также его подписания со стороны продавца квартиры может осуществить:

  • непосредственно собственник;
  • законные представитель интересов собственника;
  • государственный орган.

Типовой договор купли-продажи в обязательном порядке подписывается именно собственником квартиры.

Причем в отдельных случаях помимо его согласия на осуществление процедуры требуется согласие иных лиц. Наличие такового подтверждается специальным документом, заверенным в нотариальной форме.

Процесс соглашения имеет большое количество самых разных нюансов. В первую очередь требуется если некоторые доли квартиры, вне зависимости от их величины, принадлежат третьим лицам.

В соответствии с законодательными нормами остальные владельцы жилья имеют право на приоритетное приобретение недвижимости в таком случае.

Какие-либо альтернативы попросту отсутствуют. Несколько сложнее обстоят дела в ситуации, когда недвижимость принадлежит определенным категориям граждан:

  • не являющимся совершеннолетними;
  • недееспособным.

В таком случае составление договора купли-продажи можно будет осуществить только лишь при наличии определенного согласия от специализированного органа.

В случае если собственник – недееспособный, то необходимо будет наличие согласия со стороны органов социальной защиты.

В случае если собственник – несовершеннолетний – согласие потребуется от органов опеки и попечительства.

Плюсы и минусы такой продажи

Разобраться, как самостоятельно продать квартиру без посредников, не составит большого труда. Сегодня покупатель самостоятельно осуществляет поиск жилья без посредников, риэлтора.

Таким образом можно несколько снизить стоимость приобретения. К основным преимуществам продажи без посредникам нужно отнести:

  • снижена конечная стоимость для покупателя;
  • отсутствует необходимость заключать предварительные, дополнительные договора на приобретение жилого помещения в собственность.

В то же время имеются и некоторые минусы. В первую очередь – отсутствует проверка юридической чистоты сделки. Что сделать необходимо.

Так как рынок продажи недвижимости, особенно в Москве, наполнен мошенниками. Важно самостоятельно ознакомиться со всеми нюансами, пошаговым алгоритмом продажи.

Также зачастую посредник предоставляет целый комплекс услуг юридического характера – который позволяет упростит процесс проведения сделки.

Разобраться с тем, как продать дорогую квартиру без посредников, труда не составит. Процедура таковая полностью идентична будет продаже комнаты в квартире.

В ряде случаев необходимо будет предоставить задаток. Условия продажи стороны соглашения могут проработать самостоятельно, без посторонней помощи.

Действующие нормативы

Вопрос составления договора купли-продажи регулируется ГК РФ. Наиболее важными разделами его являются следующие:

ст.№454 Устанавливается сама необходимость такого соглашения
ст.№455 Какие условия должны отражаться
ст.№456 Устанавливаются обязательства продавца по передаче товара покупателю

Отсутствие опыта проведения сделок с недвижимостью лучше всего компенсировать консультацией со стороны квалифицированного юриста.

Только так будет возможно избежать всевозможных осложнений, связанных с процедурой покупки недвижимости. Не стоит также забывать о необходимости уплаты государственной пошлины.

Что нужно, чтобы продать квартиру без посредников

Алгоритм продажи недвижимости имеет много тонкостей. Но в целом процесс достаточно подробно регулируется нормами законодательства.

Что позволяет избежать многих проблем, трудностей важно самостоятельно ознакомиться с используемыми нормативами.

Все это в совокупности позволит избежать проблем, а также заниматься самостоятельным контролем за соблюдением собственных прав.

К основным вопросам, разобраться с которыми нужно будет заранее, относится следующее:

  • перечень необходимых документов;
  • пошаговая инструкция;
  • на что стоит обратить особое внимание;
  • подводные камни.

Перечень необходимых документов

Чтобы составить соответствующим образом рассматриваемого типа документ потребуется собрать некоторый перечень обязательных документов.

В таковой входит:

Перечень требуемых в конкретном случае может расширяться в зависимости от условий приобретения.

Например, если покупка будет осуществляться в рассрочку, понадобится составить специальный график осуществления платежей по договору этого вида.

Пошаговая инструкция

Отдельного внимания заслуживает сам процесс составления рассматриваемого типа договора. На данный момент в интернете легко и без труда возможно найти пример соглашения этого типа.

Важно прежде, чем обратиться к нотариусу, изучить основные спорные моменты, которые возникают по причине заключения соответствующего соглашения.

Также перед подписанием соглашения требуется внимательно его прочитать. Если возникают вопросы по поводу условий соглашения – стоит обратиться к квалифицированному юристу за получением соответствующих пояснений.

В дальнейшем это позволит избежать обращения в суд с целью расторжения договора. Несмотря на отсутствие унифицированного формата документа соглашение обязательно включает в себя следующее:

  • обозначается наименование документа;
  • указывается дата составления и место;
  • прописываются стороны соглашения, их реквизиты;
  • обозначается точный адрес расположения недвижимости;
  • обозначаются основные технические характеристики жилья;
  • указывается дата, с момента наступления которой договор будет действительным;
  • перечисляется полный перечень прав, а также обязанностей продавца;
  • обозначается вопрос по поводу оплаты расходов – кто именно обязан это делать;
  • указывается стоимость квартиры, а также способ передачи денежных средств;
  • проставляются подписи с расшифровкой продавца и покупателя.

При этом не обязательно договор должен быть составлен и заверен нотариально. Он может быть сформирован самостоятельно.

: как продать квартиру без посредников

Но важно помнить, что для подтверждения правомерности, с целью избежать различных ошибок и других осложнений стоит обратиться именно в нотариальную контору или же другое учреждение, которое специализируется на осуществлении процедуры продажи жилья.

На что стоит обратить особое внимание

Важно помнить, что процесс составления договора купли-продажи можно осуществить только лишь в случае выполнения целого ряда различных специальных условий.

В перечень таковых в первую очередь входит следующее:

  • наличие полного перечня всех необходимых в таком случае документов;
  • отсутствуют какие-либо юридические проблемы непосредственно с самим жильем (квартира не является залогом по ипотеке, не находится под судом);
  • в наличии все необходимые согласия на осуществление процедуры продажи — от органов опеки и попечительства, от органов социальной защиты, супруги или же супруга, иное;
  • достигнуты соответствующие договоренности между продавцом и покупателем;
  • если осуществляется нотариальное заверение – оплачена полная величина государственной пошлины.

Помимо обозначенных выше условий могут быть выдвинуты иные, альтернативные требования.

Например, многие кредитные проекты банков подразумевают выполнение большего количество условий, чем обозначено выше. Стоит заранее рассмотреть этот момент. Так можно будет избежать очень многих затруднений.

Подводные камни

Наиболее существенным нюансам, рассмотреть которые следует заранее, стоит отнести:

  • заключение данного соглашения может быть осуществлено только лишь в рамках законодательных норм;
  • оформление процедуры данного типа стоит осуществлять при участии нотариуса;
  • существуют специальные законодательные нормы, регулирующие вопрос составления договора купли-продажи.

Оспорить законность заключения соглашения о купле-продаже возможно в судебном порядке. Но сделать это можно при выполнении условий:

  • имела место попытка урегулировать вопрос в досудебном порядке;
  • имеются соответствующие основания для подачи искового заявления (нарушены законодательные нормы и правила).

Иногда случается, что договор купли-продажи по какой-то причине утрачивается. В таком случае необходимо будет его восстановить.

Процесс данный возможно осуществить разными путями:

Наиболее простой Найти предыдущего владельца жилья и сделать копию имеющегося у него соглашения
Обратиться в орган Осуществляющий процесс регистрации данного договора – в соответствии с определенными правилами в архивах обязательно сохраняется копия
Восстановление через нотариуса Наиболее простой и верный метод, но требующий некоторых финансовых затрат от обратившегося

Процесс оформления продажи недвижимости, оформления прав собственности имеет достаточно много нюансов.

Потому при отсутствии опыта лучшее решение – это обратиться к квалифицированному юристу за оказанием помощи. Это позволит избежать проблем, сложностей.

Источник: http://jurist-protect.ru/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov/

Как продать квартиру без посредников быстро и по хорошей цене

Продавец, желающий самостоятельно продать квартиру, должен организовать получение недостающих документов, провести предпродажную подготовку квартиры, разместить объявления на тематических ресурсах, вести работу с покупателями, заключить предварительный и основной договор. В зависимости от особенностей ситуации (приобретение через ипотеку, продаваемая квартира оформлена на ребенка) в процедуру вносятся изменения. В отдельных случаях продавец обязан подать декларацию и уплатить налог.

Услуги агентств по недвижимости и частных риэлторов, предлагающих свою помощь в поиске покупателя, варьируются в пределах 4-10% от стоимости объекта. Часто владельцу жилого помещения приходится вносить сумму до получения денег, что невыгодно и дорого.

Однако собственник в силах организовать продажу квартиры без риэлтора и сэкономить приличную сумму. Основное правило – следование установленному плану.

Продажа квартиры: с чего начать

Продажа квартиры – мероприятие, включающее в себя много этапов и действий. Часть из них выполняет посредник, но при личной продаже планировать сделку придется самостоятельно.

Условно продажу можно разделить на два этапа:

  • подготовительный:
    • сбор документов;
    • косметический ремонт;
    • освобождение помещения от вещей;
    • реклама;
    • показ квартиры потенциальным покупателям.
  • основной:
    • заключение предварительного договора;
    • получение задатка;
    • оформление основного договора, его регистрация;
    • передача квартиры и ключей;
    • получение оставшейся суммы;
    • расчеты с налоговой.

Подготовка документов

Наличие полного пакета документов упрощает и ускоряет оформление сделки. Перечень определяется особенностями каждого объекта (к примеру, при вложении средств материнского капитала или наличии имущественных интересов несовершеннолетнего), однако в большинстве случаев достаточно бумаг, поименованных в таблице.

Таблица 1. Документы, необходимые для самостоятельной продажи квартиры, по времени их получения

Документы, необходимые сразу Документы, имеющие ограниченный срок действия и получаемые перед сделкой
Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца
Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет Справка формы 9
Кадастровый паспорт на квартиру Справка о расчетах с коммунальными службами
Технический паспорт
Справка из налоговой службы об отсутствии долгов
Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

Стоимость квартиры

Следующий этап подготовки квартиры к продаже – определение ее стоимости. Самостоятельная работа собственника по оценке недвижимости складывается из следующих действий:

  • использование онлайн-калькуляторов, определяющих цену исходя из введенных параметров;
  • изучение рынка недвижимости через просмотр и анализ аналогичных объявлений о продаже.

Объективная стоимость квартиры зависит от ее характеристик:

  • площадь, размер которой прямо пропорционален цене: чем больше метраж, тем выше стоимость;
  • количество комнат и их расположение относительно друг друга (смежные комнаты ценятся ниже изолированных);
  • этаж (первый и последний пользуются меньшим спросом);
  • наличие ремонта;
  • адрес дома и район;
  • наличие инфраструктуры и социальных объектов (поликлиники, детские сады, школы);
  • состояние дома;
  • юридические аспекты (наличие неоплаченных долгов или зарегистрированных в квартире третьих лиц).

Предпродажная подготовка

Она заключается в оформлении внешнего вида квартиры. Делать ремонт в помещении не требуется – достаточно произвести косметические доработки, освободить балкон, кладовки от старых вещей, вынести сломанную мебель, проверить канализацию и состояние труб, сантехнику, исправность электрической проводки.

Желательно сразу освободить квартиру от лишних предметов, которые не продаются, или планировать сделку так, чтобы хватило времени вывести мебель.

Риелторы советуют привести в порядок и лестничную клетку: вкрутить лампочку, смыть граффити, поменять разбитое стекло. Ухоженный вид мест общего пользования благоприятно влияет на впечатление потенциальных покупателей.

Рис. 2. Пустая комната с цветком. Источник сайт SPbNOVOSTROYKA.RU

Поиск клиентов и презентация

Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.

В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.

При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения. При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.

Оформление сделки

Купля-продажа предполагает заключение предварительного договора, внесение денег или закладку их в ячейку, подписание основного соглашения, его регистрацию, передачу квартиры и получение оставшейся суммы. В некоторых случаях список может дополняться или сокращаться.

Составление предварительного договора купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи закрепляет намерение сторон заключить сделку и гарантирует, что во время последующих подготовительных действий не последует отказа. По нему же вносится обеспечительный платеж, который служит гарантией заключения основного соглашения. Конечно, стороны имеют право отказаться от купли-продажи, но в большинстве случаев этого не происходит.

Аналогичный вариант – заключение соглашения о задатке или авансе. Договоры отличаются, но их суть остается одинаковой: покупатель вносит деньги, уверяя продавца в намерении приобрести у него квартиру, владелец недвижимости получает гарантии совершения сделки.

По соглашению о внесении аванса при отказе покупателя от сделки он получает внесенные средства в полном объеме. Задаток имеет другую природу: если покупатель отказывается, деньги он теряет. В случае вины продавца ему приходится возвращать покупателю двойную сумму.

Чтобы избежать неприятных последствий и путаницы, сторонам рекомендуется или получить совет у юриста, имеющего опыт работы с недвижимостью, или заключать предварительный договор купли-продажи, используя авансовые платежи.

Предварительный договор содержит условия, подлежащие включению в основное соглашение:

  • предмет договора – квартира, ее адрес, характеристика дома, этаж, количество комнат, общая и жилая площади (сведения должны соответствовать кадастровому паспорту);
  • цена;
  • порядок оплаты (единовременный платеж или рассрочка);
  • распределение расходов на проведение сделки (нотариус, договор аренды ячейки, госпошлина и другие);
  • срок, в течение которого продавец обязуется освободить квартиру и сняться с регистрационного учета, если это не было сделано;
  • сроки и порядок передачи квартиры и подписания акта;
  • ответственность сторон за нарушение обязательств.

Скачать образец предварительного соглашения.

Сумма вносится по наличному или безналичному расчету. В первом случае продавец составляет расписку о получении денег от покупателя. При переводе денег через банк покупателю выдаются банковские документы, в которых указывается основание перевода (предварительный договор купли-продажи и его реквизиты).

Расчеты за квартиру

Следующий этап – оплата покупки. В практику вошло использование банковской ячейки как самого надежного и безопасного способа расчетов наличными средствами между физическими лицами.

Суть его заключается в том, что покупатель заключает договор аренды банковской ячейки на срок, достаточный для осуществления регистрационных действий. В нем указываются условия получения денег.

Закладка денег производится в присутствии сторон и сотрудника банка. Деньги пересчитываются и закладываются в пакет. Он запечатывается и пломбируется подписями сторон.

После регистрационных действий стороны получают зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующие о произведенной сделке. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку денежные средства.

Рис. 3. Женщина, открывающая банковскую ячейку. Источник МЮК

Аналогичные формы безналичной оплаты – аккредитив и платежное поручение.

Обратите внимание! Покупать и оплачивать недвижимость можно с помощью заемных средств. Оформление ипотеки предполагает безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Если у продавцов или покупателей несколько или одна из сторон сделки – ребенок, то соглашение оформляется у нотариуса. В остальных случаях нотариальное оформление зависит от желания сторон.

В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины.

Скачать образец договора купли-продажи.

Стороны посещают МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

Таблица 2. Сроки проведения регистрационных действий

Срок, рабочие дни Действие
7 Регистрация при обращении в Росреестр
9 Регистрация при обращении в МФЦ
5 После вступления в силу судебного решения
3 При подаче в Росреестр договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
5 При подаче в МФЦ договора, удостоверенного нотариально, если документы поданы в электронной форме
5 Регистрация ипотеки через Росреестр
7 Регистрация ипотеки через МФЦ

Передача квартиры и получение денег

После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора.

Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка).

На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом этапе сделка завершается.

Важно! После регистрационных действий у сторон возникнут налоговые обязательства. Покупатель может обратиться с заявлением о предоставлении налогового вычета, а продавец обязан подать декларацию и заплатить налог, если он владеет квартирой менее 5 лет (статья 217.1 НК РФ).

Типичные ошибки при продаже своей квартиры

При самостоятельной продаже квартиры неопытный продавец может допустить ошибки. Они повлияют на скорость продажи и ее выгодность для самого продавца.

  1. Неправильная оценка квартиры. Неверное определение стоимости (завышение или занижение) затягивает сделку или делает ее невыгодной для продавца.
  2. Не сделана предпродажная подготовка. Товарный вид имеет большое значение и влияет на цену. Оторванные обои, текущие трубы, грязная сантехника не произведут на потенциального покупателя должного впечатления. Скорее всего, он будет просить скидку.
  3. Документы неверно оформлены или их не хватает. Это обстоятельство затянет заключение договора, если покупатель не откажется от сделки.

Продажа квартиры без риэлтора – процедура сложная и объемная. Следование представленной инструкции и обдуманное выполнение всех этапов помогут ее облегчить и выгодно продать недвижимость.

Дополнительная информация доступна в видео

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-bez-riyeltora/

Как продать квартиру: инструкция

Учитывая динамичность и широкие возможности сегодняшнего рынка недвижимости, понимание того, как продать квартиру самостоятельно и не допустить ошибок, остается чрезвычайно актуальным.

С чем важно определиться до продажи?

На этапе подготовки к ответу на вопрос, как продать квартиру самостоятельно, важно правильно определить цели и приоритеты сделки:

Когда стоит продавать самостоятельно?

После того как вы определились с приоритетами, можно осознанно принять решение, хватит ли у вас сил и знаний, чтобы правильно продать квартиру без посредника. Главные достоинства такого варианта продажи:

Если уверенности в собственной компетентности нет, то будет лучше прибегнуть к услугам профессионалов. Опытные специалисты могут взять на себя какую-то часть подготовки (например, провести оценку квартиры) или же правильно организовать все этапы сделки. Основные преимущества использования услуг риелтора:

Решите вы продать квартиру самостоятельно или через посредника, к каждому этапу сделки стоит подходить с максимальной ответственностью и широким набором специальных знаний.

Какие параметры важно учесть при оценке?

От оценки основных параметров квартиры зависит конечная прибыль. При грамотном подходе у вас есть возможность получить дополнительно 10–15% от общей стоимости квартиры или, в случае ошибки, потерять их. В денежном эквиваленте эта сумма будет составлять 300–500 тысяч рублей.

Чтобы правильно определить цену, нужно учесть следующие факторы:

  1. Место расположения Дороже будут стоить квартиры в городской черте, расположенные достаточно близко к центру, в самых престижных районах, а также вблизи известных рекреационных объектов (рек, озер, парков, садов, лесных массивов).
  2. Инфраструктура Стоимость недвижимости определяется доступностью транспорта (особенно станций метро и ТПУ), социальных объектов (дошкольных учреждений, школ, поликлиник), а также магазинов, торговых центров, оздоровительных и спортивных организаций.
  3. Год постройки и материал дома Монолитные, кирпичные и монолитно-кирпичные дома ценятся выше панельных, а также малоэтажных строений 1940–1960-х годов, на стоимость которых обычно мало влияет даже свежий капитальный ремонт.
  4. Этаж В отношении нижнего и верхнего этажа по-прежнему существуют негативные стереотипы, поэтому иногда приходится снижать цену. Хотя, если говорить о новостройках с улучшенными видами и панорамным остеклением, последний этаж только прибавит в стоимости по сравнению с серединой.
  5. Метраж и количество комнат Количество комнат – это то, что чаще всего интересует потенциального покупателя недвижимости. Чем их больше, тем выше цена. Стоимость квартиры также зависит от числа квадратных метров общей и жилой площадей. В последнюю входят площади всех жилых комнат. А вот метраж кухни, ванной, санузла, гардеробной, балкона или лоджии включать в жилую площадь неправильно. Особое внимание стоит уделить характеристикам кухни. Её размер является важнейшим критерием, особенно для семейных людей. Например, продать квартиру с кухней меньше семи метров на сегодняшний день будет крайне сложно. И напротив, квартира с кухней 12 квадратных метров и более будет пользоваться повышенным спросом.
  6. Ремонт Логично, что квартиры, в которых недавно производился ремонт, стоят гораздо дороже. Наибольшее влияние оказывает данный фактор на недвижимость, расположенную в центре города, в престижных районах, в современных домах улучшенной планировки. Ее стоимость может увеличиться в среднем на 10–15%. Если же дом построен более 15 лет назад, расходы на ремонт вполне могут оказаться слишком большими по сравнению с прибавкой к стоимости квартиры.
  7. Планировка В идентичных по количеству комнат и метражу квартирах в зависимости от планировки стоимость может различаться на 300–500 тысяч рублей. Снижает цену наличие проходных комнат, соединенных с двумя и более помещениями, а также расположение входов в комнаты слишком близко друг к другу либо по одной стороне коридора.
    Предпочтительным для потенциального покупателя будет раздельный санузел, а еще лучше – наличие гостевого санузла. Имеет значение также гардеробная или дополнительное помещение для хранения вещей, большой балкон или лоджия.
  8. Прилегающая территория Большинство современных покупателей интересует наличие парковочных мест. Высоко ценится чистый и ухоженный закрытый двор, собственная стоянка. А для семей с детьми важным будет хорошее оборудование детских площадок и спортивных сооружений.
  9. Оплата коммунальных услуг Этот пункт не стоит сбрасывать со счетов при желании удачно реализовать недвижимость. Оборудование помещений индивидуальной системой отопления, счетчиками, энергосберегающими приборами может сэкономить 1,5–2 тысячи рублей в месяц. За год сумма вырастет до 18 тысяч и более, а это уже суммы довольно существенные.
  10. Юридические аспекты Юридические затруднения влияют на стоимость квартиры отрицательно. Например, если жилье когда-либо приобреталось с использованием материнского капитала, оно может стоить на 20% меньше. Проблема в том, что когда новый владелец захочет продать квартиру и купить другую, ему понадобится разрешение органов опеки и попечительства.
  11. Надежность застройщика и степень готовности дома Эти факторы играют роль при продаже новостройки. Бывают случаи, когда у компании-девелопера возникают финансовые затруднения – и сдать объект не удается годами. Продать такую недвижимость без значительного дисконта, скорее всего, не получится.

Какие документы необходимы для продажи в 2017?

Правильно продать квартиру самому невозможно без подготовки соответствующих документов. Их список в зависимости от типа сделки может варьироваться, но основной перечень в 2016 и 2017 годах остался неизменным:

Большим преимуществом и фактором увеличения стоимости квартиры будет также предварительная выписка из нее всех граждан. Документальное освобождение квартиры способно увеличить количество потенциальных покупателей и упростить их поиск.

Как самому продать квартиру: пошаговая инструкция

Быстро и выгодно реализовать недвижимость можно только после прохождения всех этапов сделки:

  • Шаг 1. Определение цели и допустимого времени Как уже было написано выше, для начала следует продумать, с какой целью вы совершаете продажу. Если деньги нужны срочно (например, вам необходимо в течение короткого периода переехать за границу или вложить деньги в бизнес), тогда придется предложить потенциальным покупателям скидку и помочь в оформлении документов. Когда же квартира не одна и продать её нужно не срочно, но максимально выгодно, есть время правильно подготовить документы, понаблюдать за рынком, изучить спрос и, исходя из этого, поэкспериментировать со стоимостью, стратегией рекламной кампании и переговоров с потенциальными покупателями.
  • Шаг 2. Оценка квартиры Есть несколько способов провести оценку квартиры в зависимости от предполагаемых целей и сроков продажи: В любом из методов критерии оценки недвижимости не будут равнозначными. Для потенциальных покупателей наибольшую роль играют: Даже учитывая только эти параметры, можно назначить приблизительную цену продаваемой квартиры.
  • Шаг 3. Подготовка документов После проведения самостоятельной оценки или получения результата исследований специалистов следует подготовить документы для того, чтобы правильно продать квартиру. Особое внимание нужно уделить случаям, когда участниками сделки являются несовершеннолетние. Например, если квартира была куплена с участием материнского капитала, то понадобится разрешение, подтверждающее, что права ребенка не будут нарушены. Учет законодательных нюансов оформления квартиры и подтверждение ее юридической чистоты риелторами упростят остальные этапы сделки.
  • Шаг 4. Объявление о продаже и реклама Поиск желающих приобрести жилплощадь предполагает охват максимально возможного количества источников. Чтобы среди огромного потока информации человек выделил ваше объявление и захотел купить квартиру, необходимы такие составляющие, как качественные фотографии и продуманный до мелочей рекламный текст: Объявление можно разместить в газетах, на популярных сайтах о недвижимости и в базах крупных агентств. Не помешает следить за предложениями, использовать бонусы аккаунта, поднимать объявление как можно чаще. Не лишним будет рассказать о продаже друзьям, знакомым, коллегам. Среди них иногда находятся желающие приобрести жилплощадь или порекомендовать ее другим.
  • Шаг 5. Подготовка самой квартиры Когда готовить квартиру к просмотру начинают еще на этапе рекламы, потом остается учесть ещё несколько моментов. Для этого лучше всего пройти по двору и подъезду, осмотреть квартиру и представить себя на месте покупателя. До встречи с потенциальными клиентами собственнику нужно успеть:
  • Шаг 6. Переговоры с покупателем Понятно, что для совершения покупки визуальной оценки квартиры будет недостаточно, поэтому нужно заранее обдумать возможные вопросы и претензии покупателя и постараться найти ответы и аргументы, чтобы его переубедить. Во время самого разговора важно не только слушать клиента, понимать его пожелания, но и уметь правильно отстаивать свои условия:
  • Шаг 7. Оформление предварительного договора купли-продажи Перед тем как заключить сделку и произвести расчеты, обе стороны должны подписать договор задатка. Согласно этому документу, продающая сторона гарантирует реализацию недвижимости по указанной цене в обозначенный срок. А приобретающая сторона обязана выплатить определенный задаток:
  • Шаг 8. Выписка из жилого помещения До окончательного перехода квартиры в собственность покупателя должна быть проведена процедура выписки предыдущих жильцов. Для этого нужно обратиться в соответствующие инстанции и взять справки об отсутствии долгов за оплату коммунальных услуг и налоговых сборов. Также для выписки подается заявление в МФЦ населенного пункта или района.
  • Шаг 9. Расчет за квартиру Расчет происходит в указанный предварительно день. После сбора всех документов подписывается основной договор в трех экземплярах: для покупателя, продавца и регистрации в Росреестре. После этого производится расчет:
  • Шаг 10. Регистрация и передача ключей Подтверждением сделки является не только передача и принятие денег, но и регистрация перехода прав собственности к покупателю. В результате новый владелец получает соответствующее свидетельство, а продавец – документ об отчуждении.
    Ключи от квартиры передаются новому собственнику по согласованному акту приемки, в котором описано состояние жилого помещения.

Какие ошибки при продаже допускаются чаще всего?

Есть несколько типичных ошибок при желании продать квартиру самостоятельно, из-за которых сделка ставится под угрозу:

Заключение

Размышляя над тем, как продать квартиру без посредников, нужно с полной ответственностью подойти к каждому этапу сделки и рассчитать свои действия на несколько шагов вперед. Из всего описанного понятно, насколько сложным и многоаспектным является процесс реализации.

Облегчит его помощь квалифицированных юристов и риелторов. Профессиональный подход позволит быстро и уверенно двигаться к цели и достигнуть желаемого результата.

Получить полноценную консультацию вы сможете в агентстве «БЕСТ-Недвижимость», которое уже 25 лет успешно помогает людям в совершении самых разнообразных сделок.

Специалисты, работающие в агентстве, помогут:

Пусть продать квартиру самому не всегда просто, главное – настроить себя на удачное завершение сделки и следовать полезным советам от опытных специалистов.

Источник: http://www.Best-Realty.ru/about/advices/kak-prodat-kvartiru-bez-posrednikov-poshagovaya-instruktsiya/