Как торговаться при продаже квартиры

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Как правильно торговаться при покупке квартиры — раскрываем все секреты

Как торговаться при продаже квартиры

За последние 10-15 лет спрос на недвижимость заметно вырос, чему способствовало снижение банками ипотечных ставок, стимулирование и рост рождаемости, миграция людей в города из сельской местности.

В результате можно наблюдать, что агентства по продаже недвижимости необоснованно завышают цены на жилье. Поэтому каждый покупатель должен знать, как правильно торговаться при покупке квартиры и сбивать завышенную цену.

Однако торговаться нужно уметь: правильно подмечать все слабые стороны покупаемой недвижимости и умело воздействовать этим на продавца.

Размер скидки на жилую недвижимость на вторичном рынке достигает порой 20–25% от первоначально заявленной стоимости. По данным агентств недвижимости, средний размер скидки на рынке вторичного жилья колеблется от 3% до 13%, изменяясь в разных регионах.

В Москве, например, покупатели начинают торговаться с 2–3%, в результате останавливаясь на 7–10%. Около 80% сделок с жильем проходит с дисконтом. Как купить квартиру дешевле и на чем акцентировать внимание собственника, чтобы побудить его снизить цену?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам бесплатной консультации:

Как подготовиться к выгодной сделке?

Прежде чем начинать торг, нужно осмотреть несколько аналогичных квартир в интересующем вас районе с одинаковым количеством комнат. Покупатель должен обойти эти несколько квартир, поговорить с продавцами и узнать возможен ли торг. Можно прийти по 2-3 раза, чтобы внимательнее рассмотреть заинтересовавшие детали.

В итоге вы выбираете квартиру с оптимальным соотношением цены и качества. И вот здесь уже можно приложить максимальные усилия для получения скидки.

Ни в коем случае нельзя начинать торг по телефону еще до просмотра квартиры. Этим можно вызвать негативное отношение продавца и в итоге конструктивного диалога не получится.

Если вы наконец-то нашли квартиру, которая устраивает вас как покупателя практически по всем параметрам, кроме цены, то имеет смысл начать торг с собственником жилья или с представляющим его интересы риэлтором.

Нужно быть готовым к тому, что собственник или его представитель будут точно так же подчеркивать все плюсы и преимущества продаваемой недвижимости, чтобы повысить цену на неё и получить большую прибыль.

Чтобы подготовиться к этому предстоящему дипломатическому сражению, имеет смысл провести некоторые предварительные исследования покупаемого объекта:

  • Стоит заранее приехать и осмотреть район, в котором предлагается квартира. Если у вас есть маленькие дети или дети-школьники, потрудитесь заранее выяснить насколько далеко находится детский садик или школа. У вас будет на руках весомый козырь, если выяснится, что к школе придется ехать на машине и довольно далеко расположена детская поликлиника;
  • Посмотрите сразу наличие и степень благоустройства детской игровой площадки во дворе, наличие в непосредственной близости спортивных сооружений, домов детского творчества и всевозможных студий.

Точно такое же исследование участка можно провести, если в вашей семье есть престарелый родственник:

  • Посмотрите район: насколько далеко находится поликлиника, сквер или парк;
  • Оцените насколько благоустроен двор, где ближайшая аптека, насколько отремонтирован подъезд и кто соседи;
  • Нелишним будет ознакомиться и с экологическим состоянием района. Проверьте розу ветров: не доносятся ли промышленные ароматы до окон;
  • Если окна квартиры выходят на улицу, может быть шумно, пыльно и пахнуть выхлопами.

Для трудоспособных членов семьи наиболее важным может оказаться наличие парковочного места или автостоянки поблизости, крупных супермаркетов, круглосуточных магазинов, ТРК.

Большую роль на ценообразование недвижимости оказывает наличие транспортных развязок рядом и наличие общественного транспорта.

Что касается самой квартиры, отметьте при просмотре для себя её слабые стороны: отсутствие остекления на лоджии или вовсе отсутствие лоджии, отсутствие ремонта, туалет возле кухни, неудобное расположение комнат и пр.

Обязательно отметьте в разговоре, если полы скрипят, окна еще старые деревянные, чугунная канализационная труба треснула, а коммуникации остались еще с советских времен.

Стоит сосредоточить внимание продавца на несоответствиях между описанием квартиры в объявлении и реальным положением дел.

Например, в объявлении было указано, что площадь кухни равна 9 кв. м, но на самом деле выясняется, что она 8,2 кв. м. Это большая разница. Или может быть написано, что до метро идти 5 минут, а в реальности — все 15.

При осмотре вежливо отметьте все недостатки, осматривайте квартиру с легкой неуверенностью. А перед уходом спросите, насколько собственники готовы скинуть цену? И уточните, что если цена Вас устроит, то вы готовы сразу внести аванс/задаток. Таким образом вы покажете себя реальным покупателем.

Конечно, вся эта информация дана здесь для примера. Каждая квартира индивидуальна и порой только при повторном или даже третьем просмотре можно выяснить её недостатки.

Если же установленная собственником цена вполне адекватна и даже немного ниже, что бывает, когда квартира продается срочно, или спрос на эту квартиру есть, то торг, скорее всего, результата не принесет. Однако поторговаться даже в этом случае стоит, ведь это нормальная практика.

Очень важно подготовиться к торгу психологически. Не забывайте, что риэлторы неплохие психологи по роду своей работы.

И если они заметят у вас некоторую слабину и неуверенность, то они с удовольствием не только продадут вам квартиру по завышенной цене, но и переложат на ваши плечи часть расходов за оформление.

Сразу определите ту сумму, за которую вы будете торговаться и сколько вы готовы заплатить за жилье. Ни в коем случае не хвастайте своим материальным благополучием. Наоборот, лучше давить на жалость и подчеркивать свое тяжелое финансовое положение.

Когда реально получить скидку?

В каких случаях вы можете начинать торговаться уверенно? Если вы видите, что:

  • цена определенно завышена даже по сравнению с аналогичными предложениями в районе;
  • квартира висит на продаже давно — больше полугода и до сих пор не продана;
  • владелец недвижимости сам не уверен правильно ли он выставил цену;
  • продавец при встрече подчеркивает, что заинтересован в срочном завершении сделки;
  • в объявлении указано, что торг возможен.

Во всех этих случаях торг начинайте смело. Ведите переговоры дипломатически в мягкой форме, чтобы не отпугнуть продавца.

На какие негативные факторы можно смело указывать продавцу и требовать скидки:

  1. первый и последний этаж по определению должны стоить дешевле, чем квартира в том же доме на средних этажах;
  2. железнодорожные пути, располагающиеся неподалеку, могут мешать нормально спать;
  3. темные комнаты из-за расположения сторон света или из-за растущих за окнами деревьев;
  4. низкие потолки, смежный санузел, маленькая кухня, узкие проходы, наличие проходной комнаты;
  5. отсутствие ремонта, позволяющего сразу переехать в квартиру и жить в ней.

Существуют еще некоторые обстоятельства, при которых вполне возможно поторговаться.

Например, продавец просит о небольшой отсрочке либо с оформлением, либо с выездом. Или он одновременно покупает квартиру и у него еще не готова вторая сделка, то есть, выезжать ему из этой квартиры пока некуда. В этом случае можно согласиться подождать, но за какую-либо уступку в цене.

Как договориться с продавцом?

Торговаться нужно уверенно. Если вы не уверены в своих ораторских способностях, то возьмите с собой на торг близкого человека, обладающего даром убеждения.

Перечислите все увиденные недостатки сразу. Сделайте вид, что сомневаетесь и приедьте на просмотр еще раз, взяв с собой кого-нибудь из родственников и друзей.

Всегда оперируйте конкретными цифрами.

Если трубы в туалете идут посредине стены, говорите конкретно — здесь обойдется только переделка в 50 тысяч. Если нет ремонта, четко аргументируйте свою позицию, что хотя бы 100 тысяч потребуется только, чтобы отремонтировать одну комнату и въехать. Оперируя конкретными цифрами, легче найти компромисс.

Поднимите вопрос о прописанных в квартире. Поставьте условие либо выписаться до сделки, либо снизить цену за риск. То же самое касается и коммунальных задолженностей. Либо оплата до сделки, либо компенсация.

Обратите внимание на документы на квартиру. Это тоже может способствовать получению скидки.

Например, если недвижимость находится в ипотеке, покупалась с использованием маткапитала, прописаны несовершеннолетние дети. Это все может осложнить сделку, сделать её более рискованной. Часто владелец жилья знает это и идет на скидку.

Если вы встретили схожий вариант подешевле, не стесняйтесь, покажите продавцу это объявление и скажите, что если не будет скидки по цене, то вы предпочтете тот вариант.

Не показывайте свою сильную заинтересованность в квартире — продавец может не только отказать в скидке, но и поднять цену. Обрисуйте плюсы сотрудничества с вами.

Обязательно в разговоре упомяните свои преимущества: вам же не нужно отпугнуть продавца своей требовательностью. Продавца тоже нужно заинтересовать.

Предложите тот вариант оплаты, который наиболее интересен для продавца: если он сторонник наличных — соглашайтесь на этот вариант, если же продавец заинтересован в передаче денег через банковскую ячейку — еще удобнее. Если вы уже готовы к сделке, подчеркните это: каждый продавец хочет завершить процесс продажи как можно быстрее.

Также вы можете согласиться помочь с переездом или закрыть глаза на то, что в квартире останется куча старой мебели. Вы можете подождать собственника, пока он проведет свою сделку и помочь с оформлением документов. Можете дать задаток в том размере, который необходим продавцу для покрытия коммунальных долгов или для переезда.

Есть много разных необременительных мелочей, в которых можно пойти навстречу друг другу.

Некоторые советы

  1. Если у вас нет сильных хороших аргументов для торга, вы видите, что стоимость квартиры в рынке, аналогов нет, квартира вам подходит, то можно просто попробовать спросить: «Можете ли вы уступить нам какую-то сумму?»
  2. Если вы совершенно не умеете торговаться, то используйте нейтральную фразу: «Я подумаю». Так вы даете понять продавцу, что хотите получше изучить рынок и только после будете принимать окончательное решение.

    Возможно в этом случае сам продавец предложит более низкую цену;

  3. Оформляйте договор сразу, как только удалось договориться. Вносите аванс, задаток и заключайте предварительный договор, в которое впишите соглашение о стоимости;
  4. Отслеживайте, не дал ли продавец по новому кругу рекламное объявление после вашей договоренности о скидке — это может быть сигналом того, что сделка может сорваться.

Не совершайте роковых ошибок во время торга:

  • не начинайте торговаться прямо с порога, вы можете настроить против себя продавца и сделать дальнейший торг невозможным;
  • не нужно ругать состояние дома, подъезда или квартиры. Помните что квартира могла принадлежать собственнику много лет и он любил свой дом;
  • не нужно прибегать к шантажу: мол, скинете сумму и мы с вами продолжим разговор — такое не понравится ни одному продавцу.

Торг – дело полезное, но не всегда приятное. Однако мысль о том, что в течение 10-минутного разговора можно сэкономить сумму, равную годовой зарплате, заставит примириться с трудностями торга и основательно подготовиться к процессу.

Советуем посмотреть видеоролик о тонкостях торга при покупке жилья:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: https://kvartirgid.ru/pokupka-prodazha/kak-pravilno-torgovatsya.html

Как правильно продать квартиру в 2018 — на вторично рынке, самостоятельно, через агенство, чтобы не обманули

В условиях кризиса вторичный рынок практически “заморозился” – квартиры сложно продать, а осуществить сделку выгодно и без потерь – и того сложнее. Однако если помнить об основных правилах продажи, можно за короткий срок найти хорошего покупателя без риска быть обманутым.

И сегодня мы расскажем, каких же принципов нужно придерживаться при намерении продать недвижимость в столь нелегкие времена.

Перед заключением сделки следует внимательно прочитать основные правила и соблюдать их:

  1. Каждая сделка по продаже жилого помещения начинается с выбора способа ее осуществления. На сегодняшний день существует множество риэлторских агентств, которые за определенную плату готовы взять на себя все обязательства по проведению сделки.

Стоит помнить, что услуги агентств недешевы, да и не исключены случаи мошенничества со стороны риэлторских контор. Однако экономия времени и нервов – вот основные причины, по которым люди обращаются к посредникам.

  1. Если было принято решение о самостоятельной продаже недвижимости, следует как можно больше времени уделить объявлению о продаже.

Существует несколько способов его подать – в газету, на местное телевидение или радио, на доску объявлений в интернете и др.

Повысить привлекательность объявления для покупателей помогут фотографии. Они должны быть четкими, сделанными с разных ракурсов.

Шансы найти покупателя также выше, если в объявлении будет содержаться как можно больше информации о жилом помещении (площадь, этаж, количество комнат, внутренняя отделка и др.).

  1. Залог успешной продажи – это правильное формирование продажной цены. Опытные риэлторы советуют – ускорить реализацию поможет дисконтирование стоимости.

Если в продажную цену изначально “заложить” размер дисконта, а при торге снизить цену на размер этого дисконта, шансы продажи увеличатся практически вдвое. Оптимальный размер скидки – от 10 до 15 %.

  1. Большую роль играет первое впечатление – перед осмотром квартиры потенциальным покупателем следует навести порядок. В частности, увеличить продажную цену может недавно сделанный косметический ремонт. Состояние основных инженерных коммуникаций сыграет значительную роль в решении о покупке.
  2. Наконец, не стоит забывать и о документальном оформлении. Огромное число мошеннических схем на рынке недвижимости заставляет трепетно относиться к юридическим аспектам. Правильно составленный и оформленный ДКП, акт приема-передачи и госрегистрация по всем правилам – вот гарантия юридической “чистоты” и правомерности сделки.

Как правильно продать квартиру на вторичном рынке

Продать квартиру на вторичке можно самостоятельно или обратившись за помощью в одну из авторитетных фирм, оказывающих посреднические услуги.

Зачастую люди обращаются к риэлторам либо из-за недостатка свободного времени для оформления документов, либо при наличии сомнений в возможности правильно оформить сделку самостоятельно.

При продаже имущества на вторичке нужно заплатить налог с полученной прибыли. Ставка налога стандартная и составляет 13 %. Нюансы:

  • подоходный налог не придется уплачивать, если квартира находилась в собственности более 5 лет (по старым правилам – более 3 лет);
  • если продажная цена квартиры меньше 1 млн. рублей, применяется налоговый вычет, что также освобождает продавца от уплаты налога;
  • налог нужно уплатить, если есть доход от продажи, то есть положительная разница между ценой продажи и расходами на покупку этой же квартиры ранее.

Долю

Если с продажей квартиры, находящейся в единоличной собственности, как правило, не возникает никаких проблем, то при продаже долей есть дополнительные сложности.

Законом введен в действие защитный механизм для других сособственников жилого помещения, получивший название “Преимущественное право покупки”.

Так, в силу ч. 1 ст. 250 ГК РФ, остальные сособственники квартиры могут выкупить у продавца долю на тех же условиях, при которых она бы продавалась постороннему лицу.

Процедура продажи доли в праве общей собственности:

  • уведомление остальных сособственников о решении реализовать долю в письменной форме путем направления уведомления по Почте России заказным письмом или посредством личного вручения каждому сособственнику под роспись;
  • ожидание – в течение 1 месяца после уведомления долевые собственники могут изъявить о желании приобрести долю, и тогда ее придется продавать им;
  • если в течение 1 месяца никто из дольщиков так и не решился на покупку, продавать долю можно в стандартном порядке – как будто квартиру, находящуюся в единоличной собственности.

Важно! Уведомление лучше отправлять через нотариуса – так больше гарантий в случае споров подтвердить, что сособственники действительно были оповещены о продаже доли.

Купленную с материнским капиталом

Порядок распоряжения средствами материнского капитала регламентируется 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года.

Нормативные положения закона указывают, что имущество, приобретенное с использованием средств маткапитала, должно быть оформлено в общедолевую собственность всех членов семьи, в том числе, и несовершеннолетних. В число членов семьи входит отец, мать и все несовершеннолетние дети.

Закон о маткапитале не накладывает каких-либо запретов или ограничений по отчуждению имущества, приобретенного с использованием средств маткапитала, однако это делает ГК РФ.

В частности, ГК РФ гласит о необходимости истребования разрешения от органов опеки в части совершения сделок по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетним.

Основное правило для получения разрешения – сделка не должна ухудшать имущественного положения детей. Таким образом, при продаже доли несовершеннолетнего родители должны предоставить ему равноценную квартиру или долю в жилом помещении.

Проигнорировать законодательные требования не получится – Росреестр попросту не зарегистрирует переход права собственности на покупателя квартиры.

Самостоятельно

Продажа квартиры на вторичке включает в себя выполнение определенных последовательных действий:

  • определение способа продажи – через риэлторское агентство или самостоятельно;
  • при выборе самостоятельной продажи, осуществляется помещение объявления на доску объявлений в интернете, либо подача в местные СМИ – газеты, радиостанции, телеканалы;
  • осмотр жилого помещения – перед этим этапом желательно тщательно подготовиться – произвести уборку в квартире, отремонтировать неработающие инженерные и технические коммуникации, сделать косметический ремонт и др.;
  • заключение предварительного договора купли-продажи с потенциальным покупателем;
  • передача аванса или предоплаты в иной форме;
  • подготовка к проведению основной сделки – если срок заключения основного ДКП в предварительном не указан, ДКП должен быть заключен в течение 1 года после заключения предварительного;
  • сбор документации по квартире;
  • составление и заключение основного ДКП;
  • регистрация имущественного права в органах Росреестра при присутствии обеих сторон сделки;
  • заключительные этапы – передача остаточного платежа от покупателя к продавцу, вручение ключей и др.

Через агентство

И хотя процесс реализации жилого помещения при помощи риэлторской фирмы, на первый взгляд, может показаться простым, и в этой процедуре существуют свои нюансы.

Первым делом, нужно найти агентство недвижимости, оказывающее соответствующие услуги. При этом к подбору компании нужно отнестись со всей ответственностью – на рынке недвижимости промышляют мошенники, представляющиеся уважаемыми и авторитетными компаниями.

Изучение отзывов в интернете поможет в выборе грамотного риэлтора. Также не лишним будет спросить совета у друзей или знакомых, уже пользовавшихся услугами агентств.

Если компания грамотно подобрана, продавец квартиры получает следующие преимущества:

  • экономия личного времени, сил и нервов, ведь всем процессом от начала и до самого конца будет заниматься риэлторская контора;
  • профессионал поможет подобрать покупателя, готового заплатить наибольшую цену;
  • защита от мошенничества – если фирма давно ведет деятельность и имеет массу положительных отзывов, риск стать обманутым стремится практически к нулю.

Что делать, чтобы не обманули

Чтобы не стать обманутым, рекомендуется придерживаться следующих правил:

  1. В договоре всегда указывать полную продажную цену.

Стоимость занижается из-за “жадности” самих продавцов в их стремлении избежать налогового бремени.

А дальше происходит “классика” – покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму денег по договору, приостанавливает процедуру госрегистрации и, когда договор банковской ячейки подойдет к концу (как правило, 1 месяц), забирает деньги из ячейки.

  1. Оплата по договору должна происходить надлежащему получателю средств.

Нередко бывает, что другие лица (к примеру, профессиональные риэлторы) получают “лишние” полномочия на завладение вырученных от реализации денег.

  1. Правильный механизм передачи денежных средств.

Ни в коем случае нельзя указывать на фактическое получение денег еще до их получения. Все двусмысленные положения в договоре и акте приема-передачи должны быть исключены еще до совершения сделки.

Итак, продать квартиру можно как самостоятельно, как и обратившись в одну из уважаемых и авторитетных риэлторских контор. Следует остерегаться мошеннических схем – в последнее время, их очень много.

Особое внимание следует обращать на документы – в них должны отсутствовать непонятные и “размывчатые” формулировки.

Продажа доли несовершеннолетнего в приватизированной квартире рассматривается тут.

Про оформление договора купли продажи квартиры читайте по ссылке.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kak-pravilno-prodat-kvartiru/

Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке?

Практически любую недвижимость, продаваемую на вторичном рынке, можно купить с большой скидкой. Для этого нужно только знать, как договориться с продавцом о более выгодной цене. Чтобы вы смогли справиться с такой задачей, разберемся, как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке в 2018 году.

Основные правила проведения торгов

Как правильно торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке? Покупателю стоит придерживаться нескольких основных правил:

  • цену объекта стоит обсуждать только при личной встрече с его владельцем. Торговаться во время телефонного разговора нецелесообразно. В этом случае продавец может просто отказаться от дальнейшего сотрудничества;
  • нельзя обсуждать цену сделки при первом осмотре. Стоит выждать 2-3 дня после первого посещения квартиры, хорошо обдумать покупку и только после этого обращаться к собственнику повторно;
  • необходимо контролировать свои эмоции во время просмотра. Даже если недвижимость вам очень понравилась, надо отзываться о ней сдержанно;
  • общаться с продавцом нужно спокойно и уверенно. Чтобы понять, как правильно торговаться, найдите и просмотрите видео переговоров о покупке жилья;
  • во время осмотра важно обращать внимание на все недочёты жилья. Их вы сможете упомянуть во время торгов;
  • следует хорошо изучить рынок вторичной недвижимости перед тем, как торговаться за конкретный жилой объект. Так вы будете знать, каковы цены на аналогичные объекты, и до какого уровня можно снизить стоимость выбранного вами недвижимого имущества.

Особенно важно помнить о том, что во время переговоров надо называть цену ниже той, за которую вы готовы купить квартиру. Только в таком случае во время торгов вы сойдетесь на стоимости недвижимости, которая устроит всех участников сделки.

Как проводить торги?

Для проведения торгов следует встретиться с владельцем квартиры на нейтральной территории. Действовать во время таких переговоров стоит следующим образом:

  • изначально нужно уточнить стоимость жилья, продаваемого на вторичном рынке. Не исключено, что собственник успел ее снизить перед вашей встречей;
  • уточнив цену, нужно будет дать продавцу встречное предложение. Следует аргументировать, по какой причине вы просите его уступить в цене;
  • если продавец не согласится пересмотреть свои условия, следует привести ряд аргументов в пользу скидки на эту покупку. После этого рекомендуется уточнить, какая цена устроит собственника квартиры;
  • если вам удастся договориться с владельцем жилплощади, можно сразу подписать договор о задатке или же соглашение об авансе. Образцы этих документов можно скачать здесь и здесь. В таком случае вы будете уверены, что вашу квартиру не продадут кому-либо другому.

Если продавец квартиры не согласится на ваши условия, вам нужно будет оставить ему свой контактный телефон. Возможно, со временем он пересмотрит свое решение и свяжется с вами, чтобы возобновить переговоры по сделке.

За счет чего можно снизить цену при покупке квартиры на вторичном рынке?

Как снизить цену при покупке квартиры на вторичном рынке в 2018 году? Чтобы добиться скидки от собственника жилплощади, можно использовать такие аргументы:

  • несоответствие реального метража квартиры заявленному в объявлении;
  • наличие существенных технических недостатков: неисправные трубы, трещины в стенах, ветхие окна;
  • неблагополучный район проживания. В ходе торгов можно упомянуть, что поблизости есть предприятия тяжелой промышленности, железнодорожные узлы, мусоросжигательный завод;
  • плохая инфраструктура;
  • отсутствие в выбранном районе хороших школ, зон отдыха, парков.

Представленные аргументы позволяют снизить цену приобретения на 5-10%. Также в ходе торгов можно упомянуть о том, что в соседних домах продается несколько похожих квартир, владельцы которых готовы пойти на уступки. Если вы используйте этот аргумент, обязательно ссылайтесь на конкретные объявления о продаже. Это повысит ваши шансы на получение скидки.

Какие аргументы не стоит использовать во время торга?

Существует ряд аргументов в пользу снижения цены, которые нельзя использовать во время переговоров. Так, не стоит резко отзываться о расположении дома, состоянии подъезда, соседях. Нельзя сильно критиковать жилье, которое вы собираетесь приобрести. Этим вы можете оскорбить продавца, и он из принципа откажется продавать вам свою недвижимость.

Нельзя заявлять и о том, что квартира нужна вам срочно, так как владелец квартиры сочтет это своим преимуществом и откажется идти на уступки. Также не стоит давить на продавца, применять шантаж и различные манипулятивные приемы. Их использование приведет к тому, что собственник жилья потеряет к вам всякий интерес и заключит сделку с другим покупателем.

Источник: https://room46.ru/kak-torgovatsya-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как правильно торговаться при продаже квартиры

10 октября 599

Покупатель торгуется всегда. Поэтому даже если вы считаете цену на жилье справедливой и «железной», приготовьтесь к тому, что вопрос торга будет периодически возникать. И это нормально для рынка недвижимости.

А если провести весь процесс грамотно, то торг будет взаимовыгодным – вы сможете продать жилье, а покупатель получит приятную скидку, которая сделает покупку возможной.

Какую сумму можно уступить? В какой момент остановиться? Сегодня наша статья об этом.

Как и когда показать, что торг уместен

Почти каждый покупатель недвижимости настроен торговаться, и это нужно учитывать перед выводом своего предложения на рынок.

Опытные риелторы обычно закладывают в свою цену «комплементарную скидку», добавляя к стоимости до 5%. Именно на эту сумму они и рассчитывают снизить цену.

При этом не обязательно, и даже нежелательно, в объявлении указывать «торг» или «торг уместен». Это может вызвать у покупателя мысли о том, что:

  • жилье имеет недостатки;
  • с документами какие-то проблемы;
  • с продавцом можно договориться о серьезной скидке (значительно больше чем 5%);
  • продавец сам не знает цену своей недвижимости на рынке и готов ее продать по любой стоимости.

В этом случае речь о взаимовыгодной сделке уже не идет. Поэтому лучше воспользуйтесь другим приемом. Достаточно выставить не круглую цену, например, не 120 000 тг, а 120 500 тг, и это будет сигналом к тому, что вы готовы к торгу.

До начала просмотров вы будете много общаться с потенциальными покупателями по телефону. Будьте готовы к тому, что они будут задавать вопрос о возможном снижении цены. Ваш правильный ответ в этом случае: «По телефону не торгуюсь».

Золотое правило продаж гласит, что реальный торг стоит предлагать только реальному покупателю, который уже посмотрел квартиру (дом) и принял решение о покупке. Иногда покупатель даже аргументирует желаемую скидку и называет ее размер, к примеру, в случае, если требуется ремонт.

Торг уместен!

Цена продаваемой недвижимости формируется в процессе переговоров и взаимных уступок. Соответственно, торг довольно часто уместен, в этом нет ничего плохого или неправильного. Воспринимайте его как элемент игры, подготовьтесь к ней заранее, и выигрывайте. Некоторые правила торга таковы:

  • Предлагать торг самому не следует. Ведь не каждый человек любит и умеет торговаться, а потому бывают случаи, когда покупатель без возражений соглашается на предложенную цену.
  • Знайте предельную цену и не опускайте ниже. Вы ведь ее не придумали, а сформировали на основе данных, полученных при изучении рынка. Или же вам ее назвали компетентные эксперты, во мнении которых вы не сомневаетесь. Поэтому колебаниям и неуверенности здесь места нет.
  • Не делайте односторонних уступок. Пусть они будут взаимными. Если вы снижаете цену объекта по просьбе покупателя, то можно предложить ему взять на себя часть расходов, предполагаемых в ходе сделки, которые обычно несет продавец. Либо цена снижается на стоимость ремонтных работ, необходимость которых очевидна для обеих сторон; а покупатель, соответственно, проводит такой ремонт самостоятельно.
  • Не называйте всю сумму, на которую вы согласны снизить стоимость объекта, сразу, а делайте это постепенно. Такое «отщипывание» по кусочкам позволит нащупать тот момент, когда предложение станет выгодным и покупателю тоже. А сумма сделки может быть выше той, на которую вы изначально рассчитывали.
  • Торгуйтесь и общайтесь с покупателями исключительно доброжелательно. Улыбка, хорошее настроение и уважение, которые вы демонстрируете, обязательно вызовут такую же реакцию у покупателя. Раздражение, или, что еще хуже, снисходительный тон по отношению к тому, кто торгуется, могут свести все ваши старания на нет, и реальный покупатель может уйти. Если покупатель не собирается останавливаться на предложенной вами скидке и продолжает давить, проинформируйте его, какова ваша окончательная цена, ниже которой вы опускаться не намерены. Но сделайте это вежливо.
  • Если у недвижимости есть недостатки – изучите вопрос стоимости их устранения. Если вы приняли решение оставить объект на доработку следующему собственнику, торгуйтесь в размере стоимости будущего ремонта. И не принимайте близко к сердцу возможные замечания по поводу вашей недвижимости. Сообщите покупателю, что прекрасно осведомлены о недостатках, поэтому и делаете ему скидку в размере определенной суммы.

Если торг – это стресс?

Что делать, если вы торговаться не хотите, не умеете, или для вас это просто стресс? Разумеется, не стоит продавать недвижимость за бесценок.

Если вы собственник объекта – пригласите профессионального риелтора, который будет представлять ваши интересы в переговорах с покупателями.

Если вы риелтор – оттачивайте свое мастерство ведения торга в любых других жизненных ситуациях, чтобы применить полученный опыт в работе. Ведь профессионалу рынка недвижимости без умения торговаться не обойтись. Мы ранее рассказывали, как выбрать риелтора.

Источник: http://nedvizhimost-kazan.ru/kak-pravilno-torgovatsya-pri-prodazh/

Как правильно вести торг с продавцом квартиры

страница → Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости – видеосюжеты и статьи → Как правильно вести торг с продавцом квартиры

Грамотно проведённый торг позволяет снизить цену квартиры на 10-15% ниже рынка. Снижение ценника на 3-5% – практически стандартная ситуация. В то же время, нарушение неписанных правил торга может привести к прекращению переговоров и отказу продавца иметь дело с конкретным покупателем.

Сегодня покупатели жилья торгуются, даже если выбранный объект выставлен за самую низкую цену на рынке. Впрочем, если в описанной ситуации продавец уступать отказывается, сделка, как правило, происходит. Иное дело, если речь идёт о квартире, за которую собственник требует сумму, примерно соответствующую средней цене по рынку. Именно такая «уравновешенная» ситуация – идеальные условия для того, чтобы переговорщик – покупатель или его агент – проявил свои способности по ведению торга.

директор офиса АН «Новосёл» Если на продажу предлагается объект с явными недостатками, то торг начнётся не от средней цены для подобных объектов, а от заниженной планки. Например, рыночная цена квартир, подходящих под условия клиента – 2,4 млн руб. такая же квартира, но сильно запущенная, будет стоить, предположим 2,1 млн. Если мы приходим в квартиру и видим, что она «убитая», то торговаться начнём именно от этой суммы. Покупку за более высокую цену даже рассматривать не будем.

Как замечают риэлторы, в сложившейся сегодня ситуации (в условиях рынка покупателя), торг почти всегда приносит результат. Даже если квартира предлагается за адекватную цену, в большинстве случаев покупатель от этой цены получает скидку 3-10%.

Управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» При продаже квартиры со средней рыночной стоимостью, требовать скидку больше 10%, как правило, бессмысленно. Продавца это только обидит и приведёт переговоры в тупик. Тем не менее, даже если, на наш взгляд, цена выставлена правильно, мы (если представляем интересы покупателя) стараемся торговаться. Правда, в такой ситуации сразу говорим клиенту, что квартиру надо брать даже если продавец не пойдёт на уступки.

Собираем аргументы для торга (4 составляющие)

1. Ситуация на рынке

Главный довод в ходе торга с продавцом – информация об аналогичных объектах, расположенных в ближайших кварталах – стоимость, дата выставления на продажу, данные о недавно проданных квартирах и пр. Именно ссылка на правильно подобранную информацию позволяет требовать от владельца квартиры уступок по цене. Если покупатель пользуется услугами риэлтора, то указанная информация у него есть по умолчанию. Ведь риэлтор, в ходе подбора объекта под требования клиента обязательно изучит локальный рынок недвижимости.

директор ЦН «Академический» О самой квартире, по которой планируем торговаться, также собирается максимум информации. Как минимум надо узнать, как давно она продаётся и как часто её смотрят. Если объект выставлен недавно и владелец ещё не устал от продажи, то он вряд ли пойдёт на ощутимое снижение цены. Если же квартира экспонируется давно и просмотров у неё немного, то собственник более сговорчив.

2. Юридический статус объекта

Ещё один важный рычаг воздействия на продавца квартиры – юридические аспекты, усложняющие проведение сделки. При этом, как подчёркивают риэлторы, если у объекта серьёзные проблемы с бумагами (нарушения при приватизации или наследовании, жильцы, отбывшие в места заключения и пр.), то от сделки лучше просто отказаться. Для торга используются только те «бумажные» аспекты, которые не перерастут в будущем в проблемы для нового владельца.

Управляющий партнер компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ» Часто продаются квартиры, с неготовыми документами. Это затягивает проведение сделки. В такой ситуации покупатель может согласиться на дополнительное ожидание, но потребовать за это уступку по цене. Такое может быть, например, если совладельцы квартиры дети и требуется согласование с органами опеки, ещё распространённые ситуации – несогласованная перепланировка, неоформленное наследство или не снятый залог с квартиры. В подобных случаях покупатель может даже внести залог. Эти средства продавец использует для завершения оформления всех бумаг. Впрочем, каждый случай надо разбирать особо.

Ещё один повод добиваться скидки – если продавец просит занизить сумму сделки, фигурирующую в договоре (обычно, чтобы уйти от налога). В такой ситуации покупатель смело моет требовать уступку по цене от 50 тыс. руб. и более.

3. Ситуация продавца

В ходе торга важно знать, каковы события, сопутствующие продаже данной квартиры: насколько срочно (и для чего) продавцу нужны деньги и ради чего он будет готов на пониженную цену. Например, директор офиса АН «Новосёл» Светлана Кузнецова рассказала о следующей ситуации из её практики.

Продавцом квартиры выступал сам владелец без риэлтора. Продавал он своё жильё, чтобы купить большее по площади с минимальной доплатой, поэтому снижать цену не спешил. Однако, он пошёл на уступки, после того, как риэлтор покупателя смог найти для него подходящий вариант по сходной цене.

Бывают и иные жизненные ситуации, на которых может сыграть покупатель квартиры.

Если продаётся квартира, купленная по ипотеке, то её продавцу следует разъяснить, что всё то время, которое квартира стоит на продаже, он платит проценты за пользование кредитом. Если владелец квартиры уступит в цене и быстро её продаст, то он сэкономит на ипотечных платежах возможно даже больше, чем размер уступки. Ожидание сделки четыре месяца при среднем размере платежа — в районе 20-25 тыс. руб. – это до 100 тыс. руб. расходов. Можно скинуть цену на эту сумму и сэкономить время, не потеряв в деньгах.

4. Технические особенности квартиры

Ранее портал METRTV.RU рассказывал о тонкостях приёмки покупателем квартиры в новом доме. Многие из описанных приёмов годятся и для выявления скрытых дефектов в квартирах на вторичном рынке. Обычно их слабыми местами являются: сантехника, стояки, окна, радиаторы. Кроме того, при осмотре квартиры следует убедиться в том, что её реальные характеристики соответствуют указанным в объявлении. Был, например, случай, когда при осмотре квартиры вскрылось, что площадь кухни на 5 кв. м меньше указанной в объявлении.

директор ЦН «Академический» Фотошоп творит чудеса. Приходилось сталкиваться с тем, что реальная квартира имеет мало общего с фотографиями, размещёнными в объявлении на продажу. Разумеется, видишь такую картину, начинаешь торговаться по полной программе.

Переговоры с продавцом

Практически в один голос риэлторы говорят, что в ходе переговоров с продавцом НЕ НАДО говорить плохое о его квартире. Её недостатки владельцу и так известны, но он не готов выслушивать нарекания от чужого человека.

Продавец наверняка обидится, если покупатель начнёт говорить о недостатках его квартиры. Особенно если владелец делал ремонт собственными руками. О минусах покупаемой квартиры следует сказать в форме шутки, с юмором, без особого напора. Обычно это выглядит следующим образом: «Всё хорошо, но вы же понимаете, что в скором времени потребуется замена стояков, это 30 тысяч, новые окна обойдутся в 70 тысяч» и т.д. Исходя из будущих затрат можно просить скидку.

Практически обязательная часть торга – привести наглядный пример продавцу, что в соседнем доме продаётся отличная квартира (или две), хозяин которой просит меньшую цену или уже готов ощутимо снизить цену для реального покупателя.

директор офиса АН «Новосёл» Продавец квартиры, с которым вы торгуетесь, конечно же знает, какие подобные объекты и почём выставлены на продажу в его районе. Поэтому прежде чем говорить ему об имеющихся альтернативных вариантах, надо убедиться, что они есть. Ну а действительно ли их владельцы готовы уступить – это уже проверить сложно. В принципе покупатель может блефовать, когда говорит, что мол, на эту и эту квартиру готовы снизить цену, но мне ваша нравится, и я куплю, если сбросите столько же. Знаю, что с помощью такого приёма удавалось сбить цену на 300 тыс. руб.

Пароль – «Купим быстро»

И наконец, самый действенный аргумент при ведении торга – покупка за наличные, без использования кредитов, сертификатов, маткапитала и пр.

Когда продавец понимает, что покупатель пришёл с чемоданом денег и готов отдать сразу всю сумму, он становится куда более сговорчивым. Впрочем, продавцы с «чемоданами денег» встречаются нечасто.

Как правило, покупатель квартиры сам продаёт своё старое жильё и должен дождаться поступления средств от своего покупателя. Следовательно, о передаче денег «прямо сейчас» речи идти не может.

Даже если идёт цепочка сделок, покупатель квартиры и его риэлтор должны показать продавцу, что готовы рассчитаться с ним достаточно быстро. Например, обязательно следует сказать, что покупатель за свою квартиру уже получил аванс, уже выходит на сделку. «Если Вы мне сейчас делаете скидку, то я готов внести аванс за Вашу квартиру, и мы с Вами тоже выходим на сделку»… Также следует действовать человеку, рассчитывающему воспользоваться ипотечным кредитом. У нас был случай – покупали квартиру на ул. Радищева. Хозяева живут в Москве. Они просили за неё 6,8 млн руб., а у моего клиента было только 6,5 млн. Переговоры шли несколько дней. В результате я составила письмо с перечнем всех аргументов для снижения цены. Одним из основных аргументов было то, что через два дня мы готовы выйти на сделку и приобрести другую квартиру, уже одобренную банком , и если к этому моменту мы не договоримся по торгу, то в дальнейшем мы уже не сможем купить данную квартиру. Этот аргумент подействовал на хозяев и они продали нам квартиру за 6,5 млн.

Юлия Маслаускене подчёркивает – если покупатель обещает купить быстро, то у него должен быть готов свой пакет документов – готово одобрение банка на ипотечный кредит, полностью собраны бумаги для продажи своего объекта и пр. В свою очередь директор офиса АН «Новосёл» Светлана Кузнецова замечает, что покупателю вовсе не обязательно докладывать продавцу, что сделка будет ипотечной (если продавец об этом прямо не спросит). Лучше сначала договориться о цене, а уже потом, при внесении аванса обговорить все нюансы.

Все риэлторы также поясняют, что при торге хорошую помощь окажет информация об обстоятельствах в которых находится продавец квартиры.

специалист агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала» Если продавец никуда не торопится, то на скорость сделки он, скорее сего, не клюнет. Иное дело, если он вложился в долёвку или договорился о покупке другого объекта, либо просто срочно нужны деньги. В подобной ситуации обещание полной оплаты в течение 1-2 недель способно подвинуть продавца на снижение цены. Обычно речь идёт о скидке в 100-150 тыс. руб. (от рыночной цены).

Продавцы первички не торгуются?

Застройщики и девелоперы официально объявляют акции и скидки для всех клиентов (или для определённых категорий). Об индивидуальном торге с каждым покупателем речи не идёт. Получить некое послабление покупатель может только за счёт комиссии агентства недвижимости, продающего данную новостройку. Некоторые агентства на подобное идут. Впрочем, случаются ситуации, выходящие за рамки общей модели.

директор офиса АН «Новосёл» В начале 2016 года пришел клиент. Присмотрели ему квартиру в новостройке за 3,2 млн руб. Но у человека было только 2,7 млн, зато наличными. Звоним в отдел продаж, говорим, что хотим купить квартиру за наличные, но со скидкой. Менеджер говорит, что это невозможно. Всё равно едем в офис к застройщику. Начальник отдела продаж тоже отказывает. Настояли на встрече с руководством. И вот тут-то схема с «чемоданом денег» сработала. Застройщик уступил полмиллиона, чтобы получить сразу всю сумму наличными.

10 ошибок покупателя при ведении торга

Представители агентств недвижимости говорят, что торг – одна из важнейших функций, которую должен выполнить агент покупателя квартиры. Считается, что агент торгуется более эффективно, потому что знает, чего в ходе переговоров категорически нельзя делать. Всего участники рынка насчитали 10 самых страшных ошибок, которые покупатель может совершить при переговорах с продавцом квартиры.

  1. Сбивает цену до осмотра квартиры (по телефону).
  2. Начинает жёстко торговаться, не осмотрев все подходящие объекты.
  3. Просит сбавить цену просто на основании того, что «больше денег нет».
  4. Сразу называет запредельный размер скидки.
  5. Указывает на недостатки квартиры.
  6. Докладывает об особенностях сделки (ипотека, опека, нотариус…)
  7. Даёт понять, насколько важна ему эта квартира (переезжаю к маме в этом доме и пр.).
  8. Заявляет «Та квартира лучше и продают дешевле».
  9. Требует немедленного ответа, не даёт продавцу времени «на подумать».
  10. Не пытается торговаться.

by HyperComments

Источник: https://www.metrtv.ru/articles/second_estate/10495

Способы эффективного торга для продавца жилья

Сегодня на Habrealty.ru!

как торговаться при продаже квартиры — основные правила торга при продаже недвижимости собственником.

Ни разу не слышал от тех, кто хочет продать квартиру, что не надо продать подороже:)

А если это был ещё обмен на другую недвижимость, то и купить подешевле… и это нормально. Данное желание касается всех и каждого и не только на рынке недвижимости.

Да и к тому же просто прийти и купить недвижимость без заветной фразы «А есть ли торг?», скорее исключение из правил. Поэтому данная статья и актуальна.

Статья в помощь, кто продает самостоятельно Как продать недвижимость самому

А также пригодиться и тем, кто уже знает, как торговаться при покупке квартиры — для расширения кругозора, да и знание лишним не бывает:)

Чаще всего объявления в Интернет публикуют продавцы квартир, чем покупатели и при публикации можно встретить ряд недальновидных приемов составления объявлений.

Например, в объявлении зачастую указывают «срочно» или «торг» (хотя на заре работы сам делал так, каюсь:), либо ставят цену, как в магазинах бросовых товаров с девятками на конце.

Право, при стоимости квартиры от нескольких до десятком миллионов рублей, такие «фишки» могут только вызвать недоумение.

Продавцы, пользуясь находчивостью думают, что преуспевают, применяя подобные приемы, однако не учитывают некоторые правила, о которых я сейчас расскажу.

А покупатели, которые знают, как торговаться при покупке квартиры, умело пользуются незнанием незадачливых продавцов, как торговаться при продаже квартиры.

Эмоции или как торговаться при продаже квартиры

Есть некоторые правила торга, которые учитывают что, если при публикации объявления продавец указывает «Торг» или «торг при осмотре», то в данный момент:

  • собственник не уверен в цене квартиры;
  • собственнику надоело продавать и он демпингует;
  • собственник ищет «своего» покупателя, который должен купить выше, чем средняя цена за подобные квартиры на рынке недвижимости.

Данный способ составления и публикации объявлений показывает Вашу неуверенность в цене. Вам ещё не позвонили, а Вы уже наперед сообщаете, что готовы на уступки.

Одни подумают. что вы представляетесь добрым и милым человеком, готовым идти на уступки и несколько раз (один раз при публикации объявления. второй при осмотре квратиры).

У других вызовете негативные эмоции, т.к. мало кто хочет быть «своим» покупателем, со всеми вытекающими. Тогда смысл такой рекламы?

Ответ на вопрос, как собственник сам может продать квартиру без риэлтора

Покупателя, который знает, как торговаться при покупке квартиры, такое поведение продавца до показа квартиры, уже наводит на мысль о том, что можно требовать ещё большее понижение цены.

Либо выставляется объект с какими-то скрытыми изъянами, либо собственник очень торопится. После таких подозрений становится труднее договориться и еще труднее держать цену.

Тогда как вести торг? Как торговаться при продаже квартиры?! С умом! Я так вообще торгуюсь всегда и везде:)

Правила торга при продаже недвижимости

Как торговаться при продаже квартиры, если не знать правил? Да никак! Если только вы не хотите, чтобы торг закончился для вас провалом!

Итак, для того чтобы не наводить лишние подозрения и продать квартиру по максимальной рыночной цене, необходимо:

  1. Не намекать на торг в ваших объявлениях. Если решили продать за 1 млн., то не пишите 1150 тыс.(торг), указывайте 1050;
  2. Не делайте уступок до просмотра.  Зачастую (почти всегда) покупатели уже по телефону сбивают цену, торгуются не видя объекта. Поэтому пригласите их на просмотр, после которого пусть они озвучат свое предложение по цене;
  3. Будьте готовы к тому, что на вас будут давить. Всё рассказанное вами может быть использовано против вас. Случайно оброненные фразы в разговоре при описании объекта, могут послужить основанием для сбивания цены покупателем. В любом случае дайте понять, что цена учитывает все недостатки;
  4. Уступайте только тогда, когда покупатель тоже идет на встречу. Можете договориться о небольшой скидке, если после продажи вам дадут достаточное время, чтобы освободить квартиру или не уступайте по цене, но в этом случае покупатель после сделки должен зайти в уже свободную квартиру и т.д.

Все эти правила работают в том случае, если цена на продаваемую вами квартиру рыночная, либо завышена до 5% от рыночной.

В настоящий момент ставить завышенную цену на квартиру мягко говоря неразумно, если, конечно, желание продать недвижимость реально есть, а не просто захотелось чьего-то внимания:)

На этом о том, как торговаться при продаже квартиры, на сегодня все.

Знайте, что при торге, особенно с покупателями, которые знают, как торговаться при покупке квартиры, можно получать даже удовольствие от общения:)

Куда подать объявление для быстрой продажи Где опубликовать объявление

Успехов вам!

Источник: https://www.HabRealty.ru/samrieltor/kak-torgovatsya-pri-prodazhe-kvartiryi.html