Квартиры по взаимозачету от застройщика

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Взаимозачет вторичного жилья при покупке новостройки: одновременная продажа и приобретение квартиры

Квартиры по взаимозачету от застройщика

Взаимозачет – это схема на рынке недвижимости, предполагающая одновременную продажу старой квартиры и покупку новой.  Наиболее распространена такая схема на первичном рынке, когда покупатель продает свою квартиру из вторичного фонда для покупки квартиры в новостройке.

Преимущества и недостатки взаимозачета

Классический вариант взаимозачета предполагает продажу квартиры во вторичном фонде и покупку новой владельцем на первичном рынке. Обычно квартиры в новостройках дороже или покупатель заинтересован в покупке здесь жилья большей по площади, поэтому зачастую требуется внесение доплаты. Редко, когда покупателю удается обойтись вовсе без вложений: например, если он покупает квартиру в новостройке на этапе котлована или на начальном этапе, когда цены еще достаточно низкие.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Доплата может быть внесена единовременно или в рассрочку. Также возможно оформление ипотеки на сумму в размере разницы между ценой покупки и продажи.

Вариацией классической схемы является ситуация, когда объектом взаимозачета становится квартира в другой новостройке. Причины, которые могли побудить собственника к продаже квартиры, могут быть самые разнообразные: разочарование в объекте, нарушение застройщиком обязательств по срокам сдачи и пр.  Хотя такие сделки не широко распространены: более 90% сделок предполагают участие квартир из вторичного фонда.

Данный формат покупки и продажи недвижимости весьма удобен: он позволяет покупателю избавить себя от необходимости искать заинтересованных лиц в покупке его квартиры и проходить длительную процедуру купли-продажи. Также покупатель получает комплексное юридическое сопровождение сделки. Застройщики же предлагают взаимозачет для увеличения спроса на квартиры, он позволяет им быстрее реализовать построенную недвижимость.

Но не лишен он и определенных недостатков. Основной из них состоит в том, что принадлежащая покупателю квартира обычно продается с определенным дисконтом и ниже ее рыночной стоимости. Величина такого дисконта может составлять от 5 до 15%.

В числе недостатков взаимозачета также можно выделить:

  • круг объектов, для которых доступна покупка по схеме взаимозачета, ограничен;
  • для участия во взаимозачете застройщики обычно предъявляют строгие требования (например, по периоду нахождения квартиры в собственности, району ее расположения и пр.);
  • покупатель должен оперативно освободить свою квартиру, тогда как покупаемое жилье будет находиться только на стадии строительства.

Разница между взаимозачетом и обменом

Существует еще одна форма сделок на рынке недвижимости – это обмен. Между ней и взаимозачетом есть определенные различия. В частности:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.
  1. Предмет сделки. При взаимозачете это обычно квартиры из первичного и вторичного фондов. Тогда как при обмене обе квартиры находятся на вторичном рынке.
  2. Доплата. В большинстве случаев при взаимозачете требуется доплата за квартиру, тогда как обмен – это равнозначная сделка.
  3. Участники сделки. При обмене в сделке участвуют два физлица. Тогда как при взаимозачете участвует физлицо в качестве покупателя и юрлицо в качестве застройщика.

Пошаговый алгоритм взаимозачета

Процедура покупки квартиры по взаимозачету обычно предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Лицо определяется с подходящим ему вариантом квартиры в новостройке среди тех, которые участвуют в подобной программе.
  2. Риэлторы приезжают на квартиру покупателя и проводят оценку ее рыночной стоимости. По результатам оценки становится понятно, какая доплата за квартиру требуется и подходят ли такие условия сделки покупателю.
  3. Вносится предоплата за понравившуюся квартиру в виде аванса или задатка. Такое финансовое обеспечение требуется для подтверждения серьезности намерений покупателя. В случае отказа от сделки деньги он потеряет. Размер предоплаты обычно составляет 1-2% от стоимости квартиры.
  4. Риэлторское агентство занимается продажей квартиры и поиском заинтересованного лица.
  5. После того, как покупатель найден, с ним подписывается договор купли-продажи и происходит переоформление права собственности на квартиру в пользу покупателя.
  6. Вырученные средства поступают к застройщику в качестве первого взноса и при необходимости вносится доплата.
  7. Подписывается договор купли-продажи с застройщиком (если дом уже сдан в эксплуатацию) или договор долевого участия (если он еще на стадии строительства).
  8. После окончания строительства подписывается акт-приема передачи.
  9. Права собственности на квартиру регистрируются в установленном порядке в Росреестре.

Перечень необходимых документов

Перечень документов, которые требуются для реализации схемы взаимозачета, зависит от этапа, на котором находятся стороны. Для начала покупатель должен собрать определенный перечень документов, которые подтверждают его права собственности на квартиру и ее соответствие установленным требованиям к недвижимости:

  1. Выписка из ЕГРН, полученная не позднее, чем за месяц до подачи комплекта документов. Она не только подтверждает правовой статус собственника, но и указывает на отсутствие обременений на недвижимость в виде ареста или залога.
  2. Свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН/ЕГРП (в зависимости от того, когда были получены права собственности).
  3. Документация, которая стала основой приобретения права собственности: договор купли-продажи, приватизации, дарения и пр.

Также от собственников нередко требуют подтверждения:

  1. Нахождения квартиры в собственности более 3 лет – это подтверждается выпиской из ЕГРН.
  2. Отсутствия прописанных лиц – выпиской из домовой книги, справкой о составе семьи.
  3. Отсутствия задолженности по коммунальным услугам – выпиской из финансово-лицевого счета, единым жилищным документом и пр.
  4. Отсутствия незаконной перепланировки – выпиской из поэтажного плана БТИ.
  5. Согласия супруги на продажу при нахождении квартиры в совместной собственности – оформляется в письменном виде у нотариуса.
  6. Согласия и отсутствие ущемления прав недееспособных и несовершеннолетних – согласием от органов опеки.

При оформлении перехода прав собственности в пользу покупателя потребуются также договоры купли-продажи, заявления о переходе прав собственности  и квитанция с оплаченной госпошлиной в размере 2000 р.

Риски при взаимозачете

Покупателю стоит учитывать определенные риски покупки недвижимости по взаимозачету. В их числе:

  1. Риски повышения стоимости квартиры в новостройке за тот период, пока будет продаваться старая квартира.
  2. Риски утраты обеспечения в виде залога или аванса.
  3. Риски затягивания сроков строительства застройщиком или допущение им других отступлений от условий договора.
  4. Риски купить низколиквидное жилье – нередко в рамках взаимозачета застройщик стремится продать квартиры, на которых сложно найти покупателя: с неудачной планировкой, на первом и последнем этаже и пр.
  5. Риски потери средств из-за искусственного занижения стоимости квартиры, идущей под взаимозачет.

Поэтому необходимо максимально ответственно подходить к выбору объекта для взаимозачета и застройщика.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/vzaimozacet.html

Ипотека в зачет жилья: плюсы и минусы таких схем

Далеко не каждый человек имеет финансовые возможности, которые могут ему позволить приобрести собственное жилье  новостройке. В такой ситуации единственным верным решением станет покупка квартиры в кредит или участие в новой ипотечной программе.

Сегодня многие кредитно-финансовые учреждения и крупные строительные компании-застройщики предлагают физическим лицам различные программы, но особое внимание стоит уделить ипотеке в зачет жилья.

Давайте узнаем подробнее про то, что такое Ипотека в зачет жилья, как и где её оформить.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Рассрочка с самостоятельной продажей

Покупатель находит застройщика, изучает все предложенные им варианты, после чего заключает договор. Ему потребуется внести либо сразу всю сумму за готовую квартиру в новостройке, либо сделать первоначальный взнос за строящееся жилье.

Принцип этой схемы заключается в том, что клиент самостоятельно занимается реализацией имеющегося в собственности объекта недвижимости. Естественно, что вырученных средств ему не хватит, чтобы рассчитаться с застройщиком. Именно поэтому недостающую сумму он получает в кредитно-финансовом учреждении.

Ипотека под залог

Эта традиционная схема покупки жилья у застройщика предусматривает несколько этапов:

  1. Физическое лицо выбирает для сотрудничества банк, который предлагает ипотечные программы на самых выгодных условиях.
  2. Претендент на получения кредита отправляется в финансовое учреждение и получает список документов, которые ему нужно предоставить для подписания договора.
  3. Если клиенту удается собрать нужные бумаги, а также у него есть личная недвижимость, которую он может передать в залог, то в банке оформляется договор на ипотеку, и получается согласие на перевод заемных средств.
  4. С застройщиком подписывается соглашение.
  5. Банк перечисляет деньги за квартиру в новостройке.
  6. Как только объект будет сдан в эксплуатацию, покупатель сможет сделать в квартире ремонт и заселиться в нее.
  7. В течение определенного количества лет он будет выплачивать банку ежемесячные платежи до полного погашения задолженности. Стоит отметить, что с полученных от заемщика платежей изначально списываются начисленные проценты и прочие банковские издержки, а в последнюю очередь уменьшается тело ипотечного кредита. При наличии возможности клиент может в досрочном порядке закрыть свой кредит, одним платежом погасив оставшуюся сумму задолженности. В этом случае банк обязан выполнить перерасчет.

Внимание! Пока собственность заемщика находится в банковском залоге, он не сможет с ней осуществлять никаких юридических действий. Сегодня только некоторыми банками предлагается российским гражданам ипотека на квартиру в зачет имеющегося жилья. Ипотека под залог недвижимости более подробна рассмотрена нами ранее.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках.

Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному. Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%.

В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Бронирование квартиры и продажа

Физическое лицо обращается в компанию, выступающую в качестве застройщика, выбирает объект недвижимости и подписывает соглашение о продаже находящегося в его собственности вторичного жилья. Реализацией этого объекта, как правило, занимается риелторская контора, которая тесно сотрудничает с застройщиком. Также данные функции могут быть поручены штатному сотруднику, являющемуся специалистом по этим вопросам.

Крайне важно проследить за тем, чтобы вторичную недвижимость правильно оценили. Если физическое лицо сомневается в оценочной стоимости, озвученной представителем застройщика, он может настоять на привлечении профессионала со стороны.

Стоит отметить, что по условиям подписанного с застройщиком соглашения владелец недвижимости должен ее продать в четко оговоренные сроки. Как правило, такие договоры заключаются не более чем на три месяца, так как именно этот временной промежуток специалистами считается оптимальным, для реализации квартиры.

При подписании соглашения с застройщиком осуществляется бронирование на такой же временной промежуток квартиры в новостройке, которая может находиться на любом этапе строительства, либо уже была введена в эксплуатацию.

Если человек не сможет продать вторичное жилье, то его бронь сгорит и ее передадут другим людям. В том случае, когда удалось реализовать квартиру, с застройщиком оформляется новое соглашение на покупку объекта в новостройке.

При этом будет действовать цена, зафиксированная бронью (она не может изменяться, даже если у застройщика имеются веские основания).

Проживание в квартире до сдачи дома

Если выбор делается в пользу этой схемы оформления сделки, то сторонам придется заключить три вида соглашения:

  1. Первый договор составляется на покупку квартиры в новостройке у застройщика. При этом указывается, что застройщик дает клиенту отсрочку на совершение платежа вплоть до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию.
  2. Второе соглашение составляется на реализацию вторичного жилья, находящегося в личной собственности клиента. В нем оговариваются все моменты, связанные с юридическим и физическим освобождением жилого помещения. Все сроки должны в полной мере соответствовать датам, указанным в первом документе.
  3. Третий договор оформляется на аренду вторичного жилья на период, который будет дан застройщиком клиенту для его юридического и физического освобождения. Если стороны не захотят оформлять отдельное соглашение, то все моменты, касающиеся аренды, они могут прописать во втором документе.

Схема предусматривает такие нюансы:

  1. Клиент выбирает квартиру в новостройке и подписывает с застройщиком договор на покупку.
  2. Параллельно он передает застройщику свою вторичную недвижимость по договору продажи.
  3. Застройщик позволяет клиенту пожить в своей старой квартире на условиях ее аренды до тех пор, пока строящийся объект не будет введен в эксплуатацию.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс.

Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской.

При этом следует учитывать, что в строительной сфере очень часто передвигаются сроки, из-за чего возможно придется увеличить срок пребывания в съемном жилье.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Риски таких схем

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости.

Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%.

Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

  1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
  2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
  3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
  4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
  5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Ждем ваши вопросы далее. Будем признательны за оценку поста, лайки и репосты. Также вам будет интересно узнать, что выгоднее ипотека или рассрочка от застройщика.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

Источник: https://ipotekaved.ru/custom/ipoteka-v-zachet-zhilya.html

Взаимозачет в сделках купли-продажи недвижимости

В последнее время в рекламе застройщиков часто можно встретить фразу о том, что квартиру в доме можно приобрести по взаимозачету. Не всем россиянам понятна суть этой схемы, хотя сменить свою старую квартиру на новые апартаменты хотели бы многие. Благодаря взаимозачету долгий и энергозатратный процесс продажи строй квартиры и покупки новой можно значительно облегчить и ускорить.

Схемы взаимозачета

Сегодня на рынке недвижимости практикуются различные схемы взаимозачета:

  1. Классический взаимозачет: продажа квартиры на вторичном рынке застройщиком и покупка новой владельцем квартиры. Разница в цене между двумя объектами может быть выплачена единовременно или в рассрочку. Иногда взаимозачет получается произвести без доплаты со стороны собственника: если новая квартира покупается на начальном этапе строительства, то можно значительно улучшить свои жилищные условия без вложений, продав старое жилье.
  2. Взаимозачет без вторичного жилья. Такая ситуация встречается не так часто и предполагает учет квартиры в другой новостройке в счет стоимости в новой. Причинами могут быть пополнение в семействе, разочарование в прежнем объекте, затягивание сроков сдачи объекта, выгодное инвестирование и пр.
  3. Взаимозачет плюс ипотека. Владелец недвижимости через застройщика выставляет свою квартиру на продажу, одновременно бронирует подходящий вариант в новостройке. Параллельно с этим он обращается в банк за оформлением ипотечного кредита: одобренной суммы должно хватить для внесения разницы между ценой продажи и ценой покупки.

Взаимозачет – удобная схема для улучшения своих жилищных условий. Тем не менее, она не лишена недостатков.

Основной из них – грубая оценка принадлежащего собственнику объекта недвижимости.

Размер дисконта, по которой оценивает квартиру застройщик обычно составляет 10-15%, при самом благоприятном варианте для квартир в хорошем районе – 5%.

Отличие взаимозачета и обмена

Термины взаимозачет и обмен не являются юридическими, поэтому разграничить эти понятия можно только с точки зрения их традиционного употребления применительно к сделкам с недвижимостью.

Разница между ними в следующем:

  1. Обмен обычно предполагает сделку между двумя физлицами-собственниками квартир на вторичном рынке. Взаимозачет подразумевает участие физического лица (он же владелец старой квартиры) и юридического (застройщика – продавца квартиры).
  2. При взаимозачете речь идет о продаже старой квартиры на вторичном рынке для покупки жилья в новостройке. 90% таких сделок происходят именно таким способом.
  3. Взаимозачет подразумевает некоторую доплату за новую квартиру (хотя иногда удается обойтись без него), тогда как обмен – равнозначная сделка, где деньги фигурируют только в договоре.

Взаимозачет следует отличать от схемы «трейд-ин». В последнем случае застройщик выкупает квартиру у владельца с некоторым дисконтом (до 10-15%) и учитывает ее стоимость в счет покупки жилья в новостройке.

Клиенту надо лишь доплатить разницу он становится владельцем квартиры в новостройке. Взаимозачет происходит по несколько отличному сценарию.

Пошаговый алгоритм взаимозачета при приобретении квартиры

Взаимозачет при приобретении недвижимости предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Клиент подбирает квартиру в новостройке, в которой реализуется продажа по взаимозачету.
  2. Специалисты агентства недвижимости производят оценку рыночной стоимости принадлежащей ему квартиры и озвучивают ему условия купли-продажи.
  3. Если условия его устраивают, подписывается договор на оказание посреднических услуг по продаже квартиры.
  4. Клиент вносит аванс для фиксации стоимости квартиры в новостройке и заключает с застройщиком договор бронирования. Желательно, чтобы он был заверен нотариально на срок, необходимый для продажи старой квартиры.
  5. Квартира клиента выставляется на продажу.
  6. После того как покупатель найден, с ним подписывается договор купли-продажи и переоформляются права собственности в его адрес.
  7. Вырученные деньги сразу поступают к застройщику в качестве взноса за квартиру в новостройке, одновременно подписывается договор купли-продажи квартиры в новостройке.
  8. После ввода объекта в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи квартиры в новостройке.
  9. На основании договора с застройщиком и полученного акта оформляются права собственности через Росреестр. Госпошлина за процедуру составляет 2000 р.
  10. На основании госрегистрации клиент получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус собственника.
  11. После закрепления собственности в квартире можно оформить прописку.

Обмен квартиры на новостройку — взаимозачет, рынок предложений в 2017 году

Современная планировка, интересный дизайн, дружественная среда, однородное окружение, — у современных новостроек много плюсов по сравнению со старым жилым фондом. Какие есть возможности и технологии обмена имеющейся квартиры на новостройку?

Начнем с того, можно ли вообще обменять квартиру на новостройку? Не забывайте, что квартира является зарегистрированным объектом недвижимости, ему присвоен кадастровый номер.

А «новостройка» в том значении, что мы обычно употребляем, т.к. квартира на первичном рынке – это вовсе и не квартира. Это – долевое участие в строительстве этой квартиры. То есть поменять буквально квартиру на новостройку юридически нельзя. А что фактически?

«Сервисы, аналогичные трейд-ин в тематике автомобилей, действительно предлагаются большим количеством застройщиков и агентств недвижимости, работающих на рынке новостроек. Суть этих предложений состоит в обмене имеющейся у гражданина квартиры на вторичном рынке на квартиру в доме-новостройке.

Но в подавляющем большинстве случаев на этом аналогии и заканчиваются, — рассказывает Константин Барсуков, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

— Если в случае с автомобилем, можно приехать в автосалон на старой машине и в этот же день уехать из него на новой, то с квартирами это не получится. И дело совсем не в том, что оформление квартиры в собственность занимает значительно больше времени.

А в том, что предложения, о которых мы говорим, реально не являются меной. Т.е. ни агентство недвижимости, ни застройщик не «забирают» себе вашу квартиру взамен новой.

Предложения по взаимозачету выглядят так: вы бронируете понравившуюся вам квартиру в новом доме на некий срок, а ваша квартира выставляется на продажу. И если ваша квартира за этот срок не будет продана, то никакого обмена, в большинстве случаев не будет.

Но определенные плюсы в подобных предложениях есть, впрочем, как и минусы.»

Плюсы:

  1. Большой срок бронирования новой квартиры. При взаимозачетах продавцы новостроек позволяют забронировать квартиру на два-три месяца с фиксацией цены на этот срок.
  2. Низкая стоимость риэлторских услуг. В подавляющем большинстве случаев агентства, заинтересованные в реализации именно квартир в новых домах, готовы делать существенные скидки на услуги по продаже «вторичной» квартиры. В среднем стоимость их услуг будет на 30-50% ниже, чем в обычной ситуации.

Существенный минус в этой ситуации, по мнению Константина Барсукова, только один – но зато очень значительный. Это искусственное состояние цейтнота, в которое загоняет себя человек, воспользовавшийся подобным предложением.

Во-первых, на текущем рынке, чтобы гарантированно получить деньги от продажи квартиры за два-три месяца, нужно изначально выставлять квартиру в продажу немного ниже рынка.

Во-вторых, даже если рынок нормально-активный, то средний срок экспозиции объекта все равно составляет 1-1,5 месяца. А это опять означает, что гарантированная продажа квартиры в 2-3 месяца будет подразумевать ее рекламу в нижних границах рынка. Иначе любая задержка с поиском покупателя будет означать увеличивающееся давление фактора времени.

Т.е, если грубо, у продавца нет времени, чтобы выбрать покупателя, который даст наибольшую цену.

Предложения обмена квартиры на новостройки в 2017 году

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», приводит такой пример схемы приема квартиры в зачет новостройки «Район Новые Ватутинки»:

Новые Ватутинки

«С покупателем заключается агентский договор на продажу его старой квартиры. Также на время реализации старого жилья подписывается договор бронирования на квартиру сроком на 3 месяца. Услуга стоит 50 тыс. рублей, которые при заключении сделки в итоге вычитаются из общей стоимости квартиры. Немаловажно, что при этом на весь срок действия договора цена фиксируется, то есть клиенты могут не беспокоиться об изменении прайса.

После продажи старой квартиры с клиентом подписывается ДДУ. В том случае, если суммы от продажи «вторички» не хватает на покупку нового жилья, покупатель может внести собственные дополнительные средства или привлечь ипотечный кредит. Если в течение трех месяцев покупатель на старую квартиру не будет найден или клиент после бронирования откажется от реализации вторичной квартиры по trade-in, объект в новостройке выходит в свободную продажу. Однако, случаи, когда квартира не продалась бы за три месяца, сегодня единичны.

Если вдруг звонков или показов по реализуемой квартире крайне мало, с клиентом согласовывается новая, более низкая стоимость для того, чтобы все-таки привлечь к ней внимание.

Аналогичная схема взаимозачета действует в ЖК «Новый Зеленоград» (Солнечногорский район), где стоимость жилья с учетом всех акций бронируется сроком на два месяца с возможностью пролонгации в индивидуальном порядке. Однако, как заявляет девелопер проекта IKON Development, случаи, когда двух месяцев не хватило бы на продажу вторичной квартиры – единичны. Клиент платит только за бронирование квартиры.»

ЖК Новый Зеленоград

К сожалению, в данном комментарии не сказано, что будет, если агентство столкнется с трудностями при реализации квартиры. Вероятно, клиент рискует только платой за бронирование квартиры в новостройке.

«Метриум Групп», являясь агентством — эксклюзивным представителем застройщика, с помощью услуги зачета имеющейся квартиры при покупке новостройки выходит на рынок агентских услуг на вторичном рынке. Но застройщики, имеющие собственные отделы продажи, предпочитают заключать договора с агентствами-партнерами, помогающими их потенциальным клиентам обменять квартиру на новостройку.

Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, сообщает, что в Urban Group для всех объектов действует услуга trade-in.

Суть ее заключается в том, что компания Trade-In Realty, партнер Urban Group, помогает клиенту продать квартиру и параллельно бронирует для него жилье в одном из комплексов Urban Group, при этом фиксируя цену на 60 дней.

Это позволяет клиенту в комфортные сроки реализовать квартиру по рыночной цене, при этом не опасаясь, что выбранная им недвижимость в новостройке подорожает. Программа распространяется на клиентов, имеющих недвижимость в Москве и Московской области.

Как мы видим, в этом сообщении не совсем корректно говорится от «трейд-ине». К тому же ничего не сказано ни об условиях бронирования квартир, ни о дальнейших действиях в случае затяжной экспозиции старой квартиры.

Условия «Группы ЛСР» выглядят хотя менее привлекательными, но зато более реалистичными.

Вот что говорит Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью: «Группа ЛСР» в Москве предлагает услугу «Trade-in», благодаря которой можно произвести обмен своей квартиры на новую в одном из московских объектов. Из расположенных за пределами МКАД жилых комплексов программа действует в ЖК «Лучи» и ЖК «Нахабино Ясное».

ЖК Нахабино ясное

В первую очередь необходимо выбрать интересующую квартиру с помощью менеджера отдела продаж, затем заказать бесплатную оценку вашей квартиры и подписать агентский договор на продажу с агентством недвижимости «Азбука Жилья», партнером «Группы ЛСР».

Следующий шаг — не дожидаясь продажи, заключить ДДУ на выбранную квартиру и внести 10% от ее стоимости. Остаток суммы вносится через 3 месяца, в течение которых специалисты АН «Азбука Жилья» продадут вашу квартиру. Одним из многих преимуществ программы является фиксация текущий цены даже при наличии лишь 10% от стоимости квартиры».

Кому выгодно менять квартиру на новостройку?

По мнению Константина Барсукова задумываться об обмене квартиры на новостройку имеет смысл тому, кто:

  • имеет в собственности ликвидную квартиру (то есть квартиру, которую действительно можно продать в короткие сроки);
  • для ее продажи хотел воспользоваться услугами агентства недвижимости;
  • нашел себе интересное предложение в доме-новостройке, которое через два-три месяца может подорожать в цене (как правило, это происходит в момент перехода на следующую стадию строительства – например, вместо нулевого цикла начинается возведение «коробки» или застройщик переходит к внутренней отделки).

Добавим к этому, что в обмен квартиры на новостройку имеет смысл делать тогда, когда вам есть где жить в ожидании окончания строительства (при этом учтите, что всегда есть риск столкнуться с затянувшейся стройкой) Так же это может оказаться единственным возможным решением для увеличивающихся семей, у которых просто нет другого пути улучшить свои жилищные условия.

Перспективы услуги обмена квартиры на новостройку

В этом вопросе мнения специалистов существенно разделились. Мария Литинецкая считает, что в кризис схема покупки по взаимозачету станет более популярной.

«Платежеспособность населения снижена. И зачастую у клиентов нет возможности накопить первоначальный взнос для покупки квартиры. Продажа собственного жилья по trade-in может стать выходом из ситуации. К тому же это удобно.

Главное преимущество покупки квартиры по взаимозачету — это экономия времени и средств.

По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда клиент единожды обращается к застройщику, а тот в свою очередь берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.).

Второе, не менее важное преимущество взаимозачета – фиксация стоимости новой квартиры. Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму.»

Константин Барсуков, напротив, считает, что особого развития в этом направлении не будет. «Чистым» застройщикам (отделам продаж компаниям-застройщиков) это не очень интересно. Одно дело рекламировать некий единый конгломерат квартир в домах-новостройках, другое дело продавать много разрозненных объектов на вторичном рынке.

Поэтому эта услуга продвигается только теми застройщиками или агентствами недвижимости, которые помимо новостроек работают и на вторичном рынке. Тогда в этом есть определенный смысл, когда рынок в стагнации или в вялом состоянии. В этом случае, за счет таких предложений можно расширить потенциальный круг покупателей новостройки, а заодно пополнить работой свои отделы продаж вторичного рынка.

Если же появляется хороший покупательский спрос, то подобные предложения становятся менее интересными в первую очередь застройщикам: смысл бронировать объект на три месяца, если его и так можно спокойно продать за месяц-два.

И самое важное, что этот продукт вряд ли эволюционирует в реальный трейд-ин, когда можно будет «отдать» свою квартиру застройщику и сразу получить в «собственность» квартиру в новостройке. На нормальном рынке застройщикам это может быть интересно только в одном случае, если «вторичные» квартиры будут продаваться с хорошим дисконтом. А это уже не будет интересно собственникам таких квартир.

Насчет того, что этот продукт «вряд ли эволюционирует», с Константином Барсуковым можно поспорить. Представитель ФСК «Лидер» в неформальном разговоре с журналистом портала KVARTIRAzaMKAD.ru поделился планами разработать программу настоящего трейд-ина, с выкупом квартиры и предоставлением арендного жилья на время строительства.

Правда, планы «разработать продукт», как известно, это еще не конкретное предложение. Поэтому говорить с определенностью пока ничего нельзя.

К тому же сегодня появились первые признаки того, что сегодня покупатели сами меньше заинтересованы менять квартиру на новостройку. Как уверяют специалисты департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet сейчас около 10% продавцов недвижимости, вступающих в альтернативную сделку, не спешат с покупкой. Продав свою квартиру, они предпочитают подождать более выгодных условиях на рынке.

Так что возможно, многие застройщики используют сообщения от возможности поменять квартиру на новостройку в их проектах исключительно в качестве рекламных поводов.

Источник: https://www.kvartirazamkad.ru/magazine/obmen-kvartiry-na-novostroyku-vzaimozachet-rynok-predlozheniy-v-2017-godu

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Количество новостроек с каждым годом все растет и растет, пользуясь практически неснижаемой популярностью. И чаще всего люди стремятся приобрести квартиру в новостройке отнюдь не с целью инвестирования и вложения свободных денежных средств, а с целью улучшить свои условия проживания.

Ведь, как известно, вторичное жилье, а особенно старого года постройки, несет в себе много проблем – все чаще требует ремонта, замену труб, внимания к канализации и т. п. Поэтому хочется приобрести новые стены, и сделать ремонт по своему усмотрению.

А некоторым просто нужно увеличить количество квадратных метров, в связи, например, с прибавлением в семействе, а покупать «вторичку» совсем не хочется, или не подобрали подходящий вариант. К тому же, в процессе купли-продажи квартиры, когда одну надо продать, а другую купить, возникают затруднения, поскольку эти действия должны пройти примерно одномоментно, а то негде будет жить какое-то количество времени.

Да и стоимость квартиры в новостройке может измениться. Продажу недвижимости необходимо осуществить максимально быстро, что на вторичном рынке не так-то просто сделать, да и обращение в риэлтерское агентство является обязательным для безопасности сделки, а это – комиссионное вознаграждение.

В таком непростом деле существует достаточно оптимистичный выход – покупка квартиры в новостройке с учетом уже имеющегося жилья. Такие схемы достаточно популярны на рынке недвижимости, хотя не все строительные организации на них согласны. Для покупателя, который хочет осуществить процедуру зачета «вторички», это наиболее выгодный метод, экономящий силы, нервы, а также предоставляющий квалифицированное сопровождение сделок.

Схемы приобретения

Существует два варианта реализации проекта покупки новостройки с учетом вторичного жилья.

Схема №1

В данной схеме клиент обращается в компанию-застройщик понравившейся квартиры в новом доме. Дом может находиться на начальном этапе строительства, активно строиться, быть не сданным, но уже построенным, или же и вовсе быть только-только сданным.

Первое, что происходит – это подписание договора между застройщиком и клиентом о продаже вторичного жилья. Согласно договору, продажей имеющейся квартиры клиента занимается либо риэлтерское агентство по договоренности с застройщиком, или же специалист по недвижимости, находящийся у него в штате.

В этом способе зачета жилья самым важным являются умения и знания риэлтора, который занимается продажей. Он должен правильно оценить эту недвижимость, поставить адекватную цену, чтобы квартира как можно быстрее продалась. Но и занижать ее стоимость не нужно. От него зависят сроки продажи, которые достаточно критичны, поскольку прописаны в договоре.

Договор заключается на определенное количество месяцев – чаще всего около 3-х. Именно это количество считается оптимальным для продажи квартиры. Но этот срок может варьироваться – устанавливаться по соглашению сторон. На это же время бронируется недвижимость в новостройке. То есть, за отведенный срок необходимо продать имеющееся вторичное жилье, иначе «бронь» по новой квартире сгорит и ее может приобрести кто-то другой.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

После продажи вторичного жилья, оформляется уже договор приобретения новой квартиры, владельцем которой выступает клиент.  А полученная сумма от продажи старой квартиры идет в зачет ее стоимости.

Существенным нюансом является то, что в договоре бронирования стоимость жилья в новом доме четко прописана, и не изменяется в период действия договора.

Схема №2

Эта схема кардинально отличается от предыдущей, поскольку фирма-застройщик, у кого планируется покупать квартиру, сразу выкупает вторичное жилье у клиента. При этом составляется договор купли-продажи, где имеющаяся квартира переходит в собственность застройщика.

Он приобретает недвижимость у клиента, с целью ее дальнейшей реализации, по более выгодной стоимости. При этом собственник вторичного жилья теряет около 20% (или даже 30%) стоимости имеющейся у него квартиры, и на эти же проценты строительная компания планирует в дальнейшем получить прибыль от ее продажи.

И только на этих условиях фирма-застройщик соглашается брать «вторичку» в зачет.

После этого составляется договор с клиентом по поводу новой квартиры, где он получает ее в полное владение. А сумма, по которой он продал квартиру строительной фирме, засчитывается в счет оплаты приобретенного жилья.

Тип конечного договора о приобретении нового жилья, заключаемый между застройщиком и клиентом, зависит от стадии строительства. Может составляться договор купли-продажи, долевого участия, либо договор переуступки прав требования квартиры в новостройке, где владельцем уже является клиент.

Оплата недостающей части суммы (как правило, квартира на вторичном рынке стоит меньше, чем приобретаемое жилье) происходит клиентом либо сразу, либо в рассрочку, либо с помощью ипотечного кредита. Это зависит от условий заключенного договора.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с зачетом имеющегося жилья, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.

Источник: http://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-s-zachetom-imeyushhegosya-zhilya