Можно ли перепродать квартиру в ипотеке

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Можно ли продать квартиру в ипотеке? — разберемся в нюансах

Можно ли перепродать квартиру в ипотеке

Ипотечное кредитование — реальный шанс для многих россиян осуществить мечту о собственном жилье. Несмотря на большую переплату процентов и тяжелое финансовое бремя, все больше российских граждан выбирают такой путь приобретения жилья. Однако ипотека накладывает не только финансовую зависимость на заемщика, но и арест на приобретенное жилье, не позволяя с ним совершать каких-либо операций. В этой статье мы поговорим о том, можно ли продать квартиру в ипотеку.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Какова наиболее распространенная причина продаж недвижимости, находящейся в ипотечном залоге? В основном это недостаток денежных средств и отсутствие возможности дальнейшей оплаты по кредитному договору.

Причиной при этом может быть:

  • утрата работы;
  • экономический кризис;
  • различные жизненные обстоятельства;
  • невнимательное прочтение условий договора и, как следствие, финансовая несостоятельность выплаты ежемесячного платежа.

Если у заемщика полностью пропадает возможность дальнейшей оплаты недвижимости по ипотеки, то банк может пойти навстречу и позволить снятие ареста на продажу или обмен квартиры. Порой, продажа ипотечной квартиры и приобретение более дешевого жилья – единственная возможность выйти из-под тяжелого финансового бремени.

Несмотря на то, что при подписании договора сотрудники банка предупреждают об аресте недвижимости, который запрещает производить какие-либо операции с квартирой, иногда они готовы изменить свое решение. Дело в том, что любой банк, прежде всего, заинтересован в возврате своей суммы.

Квартира в залоге

Ни одну финансовую организацию не прельщают длительные судебные тяжбы, в процессе которых сумма долга будет заморожена на счетах клиента. Поэтому, если заемщик действительно доказывает свою финансовую несостоятельность, то банк охотно разрешит продать ипотечную квартиру, чтобы вернуть выданный займ.

В каких случаях это возможно?

Следует понимать, что процедура продажи ипотечной квартиры – непростая. В ней будут участвовать несколько субъектов:

  1. Владелец квартиры, который является ипотечным Заемщиком.
  2. Покупатель квартиры.
  3. Банк, выдавший ипотечный займ.

В каких случаях можно продать ипотечную квартиру?

Ипотека

Ниже мы приводим наиболее распространенные схемы продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку:

  • Можно погасить займ раньше положенного срока, перекредитовавшись в другом банке. Это позволит снять арест с жилья и продать ее по той цене, которая вам выгодна. Плюсом такого метода является свобода действий относительно квартиры. Минусом – значительная трудность в отношении получения второго кредита. Дело в том, что другая финансовая организация будет тщательно проверять финансовое положение заемщика, видя один открытый кредит. Придется действительно доказать свою платежеспособность «потянуть» два кредита. Важно! Второй кредит не должен быть ипотечным, так как это автоматически наложит арест на жилье. Идеальным решением является нецелевой денежный кредит. Но, учитывая большую сумму основного долга по ипотеки, такой метод подойдет тем, у кого выплачена основная сумма займа.
  • Перекредитование ипотеки в другом банке. Это позволит выбрать наиболее выгодные для себя условия.
  • Реализовать закладную. Для этого необходимо открыть депозитную ячейку, которая позволит владельцу квартиры получить закладную для последующей продажи недвижимости.

Способ №1. Досрочное погашение за счет средств Покупателя

Досрочное погашение, пожалуй, является самым простым и действенным вариантом продажи ипотечной квартиры, который позволяет сэкономить деньги и время. Но здесь возникает резонный вопрос, где взять деньги, чтобы закрыть долг перед банком?

Иногда в практике бывают случаи, когда покупатель, зная о нахождении квартиры в банковском залоге, готов пойти навстречу и выдать часть суммы от стоимости квартиры в пользу оплаты долга и вывода ее из-под ареста. Конечно, данная процедура должна быть нотариально заверена и предоставлять покупателю все необходимые гарантии. Это наиболее оптимальный вариант для обеих сторон, так как позволяет быстро осуществить операцию.

Ипотека и оценка залога

Для нынешнего владельца квартиры – это возможность сэкономить на оплате процентов, внеся единовременно всю сумму долга. Для покупателя – приобрести то жилье, которое полностью удовлетворяет  его запросы.

Для реализации данного способа важно:

  • нотариально оформить сделку передачи «авансового» платежа со стороны будущего Покупателя;
  • необходимо всю сумму сразу же положить на банковский счет, с которого была получена ипотека;
  • получить свидетельство о снятии обременения с квартиры от банка после закрытия договора.

Важно понимать процедуру досрочного погашения кредита. В соответствии с российским законодательством, банк не может отказать в досрочном погашении кредита, однако в договоре может быть прописано множество нюансов, которые будут мешать осуществлению задуманного решения.

Например, если финансовая организация не знает, что владелец планирует продавать квартиру, а не просто решил досрочно погасить долг, то банк может запретить сделку купли-продажи.

Поэтому, при написании заявления на досрочное погашения, важно указать причину. В данном случае это буде продажа квартиры по причине отсутствия финансовой возможности оплачивать долг. Также можно указать причины изменения материального состояния, чтобы банк оперативно принял положительное решение. Это может быть переезд в другой город или страну, смена работы, увольнение, потеря временной трудоспособности, развод, потеря основного кормильца и т.д.

Ипотека

Учитывая тот факт, что банки весьма неохотно идут на процедуру досрочного погашения, не желая терять прибыль от оплаты процентов, будьте готовы к тому ,что придется подробно рассказать о причине продажи квартиры.

Для того чтобы официально оформить договор купли продажи, необходимы основания для обращения в регистрационную палату. В данном случае – это копия договора, справка о закрытии договора, выданная банком и документ, подтверждающий снятие залогового бремени.

Способ №2. Покупатель покупает квартиру в ипотеку

В этом случае необходимо сразу узнать у нового Покупателя, какой суммой он располагает, а какую берет у кредитной организации. Если собственных денег у него хватает для того, чтобы вывести квартиру из-под обременительного залога, тогда можно оформить авансовый платеж в пользу погашения основного долга по ипотеке. Разумеется, эти документы заверяются у нотариуса во избежание дальнейших финансовых недоразумений.

Покупатель покупает квартиру в ипотеку

Например: квартира продается за 5 млн рублей. При этом сумма оставшегося долга по ипотеке составляет 1 млн рублей. Покупатель располагает такой суммой денег. Он вносит авансовый платеж на ваш банковский счет, а вы пишите заявление на досрочное погашение и закрытие кредита. После закрытия договора и снятия обременения, покупатель передает вам оставшуюся сумму денег путем перечисления на банковский счет.

Способ №3. Продажа квартиры с привлечением банка

Эти действия будут аналогичны первому способу, только поиском покупателя в данном случае будет заниматься банк. Для чего это нужно банку?

Для банка главное вернуть выданные средства, поэтому ему не интересно, если заемщик по объективным причинам перестанет платить по ипотечному договору. Помогая клиенту в поисках покупателя и снятия обременения с квартиры, банк гарантированно вернет себе потраченные средства плюс получит прибыль от оплаченных процентов.

Оформление ипотеки

Для того чтобы реализовать данный способ, необходимо:

  • Написать заявление в банк о том, что вы не в состоянии оплачивать дальнейшую ипотеку с обязательным указанием причины. Для принятия положительного решения банком, причина эта должна быть веской (утрата работоспособности, сокращение, болезнь, потеря кормильца и т.д.).
  • Банк ищет покупателя.
  • Происходит заключение предварительного соглашения, в результате которого на открытую депозитную ячейку будущий покупатель перечисляет часть сумы. Эта сума должна в полной мере покрыть оставшийся долг по кредитному договору. После погашения займа, кредитный договор закрывается и, соответственно, с квартиры снимается обременительный залог.
  • Покупатель с владельцем квартиры после этого заключает договор купли-продажи и перечисляет оставшуюся часть суммы.

Этот способ удобен тем, что банк здесь выступает не сторонней организацией, которая может отказать в разрешении на продажу квартиры, а становится полноправным участником. Банк самостоятельно, от начала и до конца оформляет сделку. От владельца недвижимости лишь требуется дать согласие на продажу и поставить подпись.

Продажа долговых обязательств

Если у клиента объективные причины, указывающие на отсутствие возможности выполнения в дальнейшем своих долговых обязательств по ипотеке, банк может оказать содействие в продаже квартиры.

В этом случае, заложенное недвижимое имущество выставляется на продажу вместе с долговыми обязательствами. Для клиента это не самый лучший вариант, так как зачастую банки занижают реальную стоимость квартиры с целью скорейшего закрытия договора. Но с другой стороны, порой это единственная возможность избавиться от долговых обязательств, продать квартиру и купить более дешевое жилье в другом районе или регионе страны.

Продажа долговых обязательств

За тот период, пока покупатели оформляют все необходимые документы, могут набежать проценты по ипотеки. Эту сумму оплачивает нынешний владелец квартиры. Все долговые обязательства передаются новому покупателю только после совершения сделки купли-продажи.

. Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Источник: https://bank-explorer.ru/kredity/ipoteka/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать квартиру в ипотеке?

особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры.

Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию. После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги.

Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи.

После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку.

Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prodat_kvartiru_v_ipoteke/6638

Можно ли продать квартиру в ипотеке: 4 способа продажи, купить другую

Последние изменения: Июль 2018

Ипотечные заемщики ссылаются на то, что лучше платить банку за свое жилье, чем оплачивать практически такие же деньги за съемное. Прежде, чем стать полноправными хозяевами недвижимости, клиентам придется длительное время платить по кредиту. За столь долгий срок ситуация может радикально измениться, в связи с чем возникнет необходимость продать залоговое имущество. Можно ли продать квартиру в ипотеке, и как осуществляется продажа жилья с обременением, поясняется в данной статье.

Далеко не все граждане располагают достаточными денежными средствами для приобретения собственного жилья, поэтому ипотека уже многие годы остается наиболее востребованным способом обзавестись собственной жилплощадью для большинства.

Когда возникает необходимость продажи ипотечной недвижимости

Ипотечное кредитование предоставляется заемщику на продолжительный период до нескольких десятков лет. Очевидно, что невозможно предугадать события, которые могут произойти в жизни человека на протяжении столь длительного времени, поэтому условно можно выделить две основные причины продажи квартиры в ипотеке:

  1. Изменение жизненных обстоятельств заемщика в худшую сторону.
  2. Изменение жизненных обстоятельств заемщика в лучшую сторону.

К первому пункту можно отнести различные ситуации от потери источника дохода, до проблем со здоровьем или банальным распадом семьи. Например, семьей приобреталась квартира по ипотечному займу, но брак через несколько лет распался, возникла необходимость разделения имущества и общих долгов.

Либо заемщику, добросовестно оплачивающему несколько лет кредит, внезапно потребовались деньги на дорогостоящее лечение. И, наконец, никто не застрахован от потери работы – если на момент оформления ипотеки клиент имел достаточный уровень дохода, то через несколько лет ситуация вполне может измениться не в лучшую сторону.

Из-за отсутствия возможности совершать ежемесячные платежи у заемщика может возникнуть необходимость продать ипотечную квартиру. Чтоб избавиться от долга.

Желание продать ипотечную квартиру может возникнуть и при улучшении жизненной ситуации. Например, семья с одним ребенком приобрела по ипотеке однокомнатную квартиру, однако через какое-то время в семье родился второй ребенок. Родители приняли решение продать одну квартиру и купить другую в ипотеку, получив, таким образом, более просторную жилплощадь.

Особенности продажи

Учитывая, что владельцы не вправе распоряжаться квартирой до полного погашения долга, это создает определенные трудности. До момента полной выплаты кредита, недвижимость остается под залогом банка. Квартиру можно использовать по назначению, то есть зарегистрироваться и проживать и даже в большинстве случаев сдавать в аренду, но сделку по отчуждению имущества без согласия залогодержателя, которым является банк, осуществить не получится.

Существуют следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • в случае досрочного погашения ссуды;
  • переуступка долговых обязательств;
  • продажа с согласия залогодержателя;
  • принудительная продажа банком.

Что касается последнего пункта из перечисленных, то в случае неисполнения заемщиком своих финансовых обязательств банк продаст квартиру для погашения оставшегося долга. Банк может продавать квартиру и в интересах заемщика с его согласия, однако едва ли такая сделка будет выгодной для клиента кредитно-финансового учреждения. Все манипуляции от начала до конца будут выполняться без участия заемщика, от которого потребуется только подписать бумаги, при этом банк преследует исключительно собственную выгоду.

Досрочное погашение

Расплатившись с банковским учреждением, заемщик становится полноправным хозяином квартиры, соответственно, получает возможность продавать, дарить, завещать квартиру без ограничений. Тут есть некоторые сложности, так как найти покупателей на жилье под обременением проблематично. В первую очередь необходимо заручиться согласием банка, так как иногда досрочное погашение противоречит условиям кредитного договора.

Дальнейшая схема выглядит следующим образом:

  • получить в банковской организации справку об остаточной сумме долга;
  • заключить с покупателем нотариальное соглашение о внесении задатка, равного остатку по кредиту;
  • выписать из квартиры всех прописанных членов семьи;
  • внести задаток в счет погашения остатка по ипотеке, получить закладную, снять ограничения в Росреестре;
  • произвести переоформление права собственности с продавца на покупателя, зарегистрировав переход в Россреестре.

Когда стоимость продаваемого жилья превышает остаток долга, разницу в деньгах в данном случае получает продавец, так как при досрочном погашении кредита заканчиваются обязательства перед финансовым учреждением.

Следует заранее ознакомиться с кредитным договором, чтоб правильно соблюсти порядок досрочного погашения долга, так как требования банков в этой части могут различаться.

Как правило, требуется заблаговременно оповестить кредитора о намерении внести разом всю сумму долга и только после получения официального согласия от банка производить оплату.

Переуступка долговых обязательств

По факту такой вид продажи означает смену заемщика. Например, такой способ продажи квартир практикуется, когда заемщиками являются супруги в разводе. Если изначально ипотека оформлялась на одного из супругов, после развода возможно переоформление ипотечного займа на другого, если первоначальный заемщик полностью готов отказаться как от прав на жилплощадь, так и от обязанностей по оплате кредита.

Продать квартиру данным образом человеку со стороны довольно проблематично – к покупателю банк предъявляет требования как к первоначальному заемщику.

Покупателю придется не только собрать полный пакет документации, чтоб получить одобрение банка, но и выплатить прежним хозяевам денежные средства, затраченные на погашение кредита. Переоформлением и регистрацией документов в данном случае полностью занимается банк. Также возможна смена кредитора, когда кредитование нового владельца будет осуществляться в другом банке на более выгодных условиях.

Самостоятельная продажа

С согласия залогодержателя хозяева могут осуществить самостоятельную продажу жилья, подыскав подходящих покупателей.

Схема выглядит следующим образом:

  • подается обращение в банк о намерении купли-продажи квартиры;
  • заключается предварительный нотариальный договор;
  • покупателем вносятся денежные средства в две банковские ячейки – в одну поступают денежные средства в размере остатка по кредиту, другая предназначена для продавца;
  • с недвижимости снимается обременение, оформляется договор купли-продажи с последующей регистрацией;
  • залогодержатель (банк) и продавец получают доступ к ячейкам с деньгами.

Важно! При самостоятельной продаже необходимо обязательно уведомить покупателя о том, что квартира находится в залоге у кредитной организации.

Продажа банком

Такой способ продажи жилья в добровольном порядке не пользуется популярностью. Клиент кредитно-финансового учреждения может обратиться к кредитору с просьбой о содействии в продаже жилья, однако это не выгодно заемщику. Банк будет преследовать исключительно собственные интересы, поэтому продавать недвижимость будут по минимальной стоимости, равной размеру невыплаченной части долговых обязательств заемщика.

Самому владельцу жилья делать ничего не нужно – вся сделка от начала до конца проводиться представителями кредитного учреждения. Обычно таким способом продаются квартиры должников по ипотеке в принудительном порядке, когда клиент самостоятельно не в состоянии производить регулярные выплаты по кредиту.

Военная ипотека

Больше сложностей представляет реализация недвижимости, приобретенной по военной ипотеке. Жилье, находящееся в военной ипотеке, обременяется дважды – не только кредитором, но и Росвоенипотекой, которой и осуществляются выплаты по кредиту военнослужащего. Фактически продажа сводится к досрочному погашению долговых обязательств с последующим снятием обременения, после чего продавец, ставший полноправным собственником, продает недвижимость по стандартной схеме.

Квартира с ипотечным взносом материнским капиталом

Наибольшую сложность представляет продажа ипотечной жилплощади, на приобретение которой был задействован материнский капитал. Если родители, приобретая жилье, оплачивали кредит с материнским капиталом, они обязаны выделить доли в квартире детям. Из этого следует, что при продаже жилья потребуется купить взамен другую квартиру или попросту обменять на новую с тем, чтобы произвести выделение равноценной площади детям. Права несовершеннолетних граждан охраняются государством.

См. как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Для такого рода сделок помимо получения разрешения от кредитора потребуется согласие органов опеки. Родителям помимо поиска покупателей потребуется одновременно найти подходящее жилье для обмена.

Если сделка обмена невозможна, продавать недвижимость придется с единовременной покупкой другой жилплощади. При этом предварительно придется заручиться согласием и кредитора и органов ООиП (органы опеки и попечительства).

Сложности заключаются в том, что сразу найти и покупателя и продавца подходящей жилплощади, готовых подождать, проблематично.

Разрешение от ООиП дается после предоставления полного пакета документов, в числе которых:

  • заявление от родителей;
  • заявление от ребенка старше 14 лет, имеющего долю;
  • документы на продаваемый объект (выписка из Росреестра, письменное согласие банка либо закладная, кредитный договор);
  • правоустанавливающие документы на покупаемый объект;
  • технические паспорта на обе квартиры;
  • оценка рыночной стоимости обоих объектов недвижимости.

Кроме этого, следует учитывать, что покупаемое взамен недвижимое имущество должно соответствовать признакам жилого помещения, и доля ребенка в метровом выражении не должна быть меньше, чем числилось за несовершеннолетним. Проще говоря, не допускает ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего владельца.

Важно! Произвести обмен жилья на квартиру в новостройке на стадии строительства не получится, если в старом жилье имеются доли у детей.

У вас есть вопросы и уточнения? Наши специалисты рады помочь Вам. Если вам нужна консультация юриста по телефону, вы можете заказать обратный звонок, используя форму онлайн-консультанта, и наш специалист перезвонит вам в удобное время.

:

Источник: http://mamkapital.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую

Здравствуйте. В этой статье мы расскажем про то, как продать квартиру в ипотеке.

Сегодня вы узнаете:

  1. Как относится банк к продаже ипотечной квартиры;
  2. Как правильно продать ипотечную недвижимость;
  3. Чего следует опасаться, при продаже ипотечной квартиры.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Каждого третьего заемщика волнует вопрос: можно ли продать имущество, которое было приобретено за счет заемных средств? Поскольку данный продукт выдается на длительный срок, то кредиторы понимают, что могут случиться непредвиденные ситуации, поэтому в большинстве случаев не против продажи имущества.

Если внимательно изучить условия кредитного договора, то можно не только получить ответ на данный вопрос, но и узнать что следует для этого сделать. В кредитном договоре прописываются условия продажи, которые следует просто внимательно изучить.

На практике актуальны следующие варианты продажи:

  • Погашение долга ранее срока. Для такой сделки потребуется найти покупателя, который не против будет приобрести квартиру, обремененную залогом.
  • Перекредитование. Данный вариант подходит тем заемщикам, которые могут оформить кредит на более выгодных условиях, с целью погашения имеющегося ипотечного долга.
  • Смена заемщика. В этом случае потребуется найти покупателя, который согласится взять на себя ипотечный долг. Заемщик сможет получить только те средства, которые он выплатил финансовой компании, в счет погашения долга.

Получается, можно продать имущество, не выплатив ипотеку. Единственное, о чем необходимо помнить, что к данному вопросу следует подходить крайне ответственно.

В каких ситуациях продают квартиру

Причин, по которым заемщики решают продать квартиру в ипотеке, несколько.

Условно их можно поделить на три группы:

  1. При потере основного заработка.

Мало кто во время подписания кредитного договора задумывается о том, что может попасть в сложную финансовую ситуацию. Но угадать, что будет через несколько лет – невозможно.

При подписании кредитного договора заемщик соглашается со всеми условиями и обязуется каждый месяц вносить оплату, согласно графику. Если данное условие будет нарушено, кредитор может начислить пени и штрафные санкции.

Но что делать, если вы потеряли основную работу и нечем платить по кредиту? Если такое случилось с вами, то не стоит тянуть время и ждать что произойдет чудо. Следует обращаться в финансовую организацию и озвучивать проблему.

Конечно, финансовая компания предложит увеличить срок кредитования и тем самым уменьшить размер ежемесячного платежа. Но это актуально тем заемщикам, которые нашли новую менее оплачиваемую работу и могут вносить оплату.

  1. Когда необходимо приобрести новую квартиру.

Это актуально для тех клиентов банка, которые не испытывают финансовых трудностей и хотят приобрести новую, более просторную квартиру. Такое бывает, когда заемщики планируют детей и необходимо улучшить жилищные условия. Данная необходимость может появиться в результате переезда в другой город.

  1. Когда заемщик хочет заработать деньги на ипотеке.

Многие знают, что приобрести квартиру на этапе строительства можно за небольшие средства. Как только дом будет сдан, квартиру можно продать и покрыть все расходы, связанные с первоначальными вложениями в ипотеку.

Единственное, о чем следует помнить, что приобретение квартиры в строящемся доме – это большой риск. Вкладывая средства в новостройку, вы вынуждены длительное время ждать, пока дом полностью построится.

Но как говорят, кто не рискует, тот не пьет шампанское. Вложившись в квартиру, можно приумножить средства в 5-7 раз за 3-5 лет.

Можно ли продать квартиру, не уведомив банк

Если вы приняли решение продавать имущество, которое было приобретено в кредит, необходимо помнить, что сделать этого без кредитора у вас не получится. Пока долг полностью не будет погашен, все операции с данной недвижимостью осуществляются только по соглашению с кредитором.

Чтобы получить разрешение, потребуется лично обратиться в офис компании и письменно уведомить кредитора о своем желании. Также не стоит рассчитывать, что банк сразу предоставит ответ. На рассмотрение вашего заявления может уйти несколько недель.

Так что только после погашения долга вы можете самостоятельно принимать решение, а пока она является предметом залога, условия будет диктовать банк.

Как продать квартиру, которая находится в ипотеке

Если вы приняли решение продать квартиру, которая является залоговым обеспечением, то стоит понимать, что сделка будет непростой. Существует несколько проверенных вариантов. Все что необходимо – это выбрать способ, который подходит именно вам.

Как продать квартиру в ипотеке:

Поиск покупателя на залоговое имущество

Такой вариант активно предлагают своим клиентам Сбербанк и ВТБ. Суть продажи будет заключаться в том, что заемщику потребуется найти покупателя.

Однако мало найти покупателя, необходимо чтобы он согласился:

  • Сначала погасить все долги заемщика, по ипотечному долгу;
  • Дождаться пока кредитор снимет обременение;
  • Переоформить квартиру на себя.

Согласитесь, весьма рискованная сделка, на которую не каждый согласится. На практике заемщики предлагают покупателям хорошую скидку.

Если покупатель согласен, то:

  • Узнается общая задолженность по ипотечному займу;
  • Покупатель передает средства, необходимые для погашения долга продавцу;
  • Ипотечный долг погашается и снимается обременение;
  • Квартира переоформляется на нового собственника с передачей оставшейся суммы денег.

Как правило, задаток передается исключительно в присутствии нотариуса и сотрудника банка. При этом составляется соглашение, в котором прописываются все права и обязанности каждой стороны.

Продажа кредитных обязательств

Это процедура, при которой все ваши долги и залоговое имущество переходят к другому человеку. Как правило, такой вариант применяют те заемщики, которые приобретали имущество находясь в браке, но после развелись.

В таком случае ипотека переоформляется на одного заемщика, которому достается квартира и непогашенные долги. Сложность в первую очередь заключается в том, что покупателю потребуется подготовить полный пакет документов и пройти проверку сотрудниками банка.

Процедура практически ничем не отличается от получения обычной ипотеки.

Единственное отличие – новому покупателю потребуется:

  • Пройти проверку и доказать кредитору свою порядочность;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Дождаться пока снимется обременение, и переоформить квартиру в регистрационной палате на себя.

Конечно, стоит принимать во внимание, что продать постороннему человеку долги крайне сложно. На такую сделку готовы согласиться только близкие люди или друзья.

Продажа через банк

При выборе этого варианта вам ничего не придется делать. Вам останется только ждать, пока банк найдет покупателя и отдаст вам денежные средства, которые останутся после покрытия кредитной задолженности.

С одной стороны, отличный вариант, вы совершенно ничего не делаете, избавляетесь от долга и получаете денежные средства. С другой стороны, не все так просто. Кредитор будет продавать квартиру по минимальной стоимости, преследуя только одну цель – закрыть долговые обязательства. Получается, доверяя сделку кредитору, вы теряете средства.

На практике уполномоченный сотрудник финансовой компании может специально занизить стоимость, сам выкупить недвижимость, чтобы в последующем продать по большей стоимости.

Такой способ используется в том случае, если заемщик длительное время не вносил оплату, игнорировал звонки сотрудников банка и не выходил на контакт. Зачастую банк принимает решение продать квартиру только в том случае, если дело по возврату долга было передано в суд и вынесено постановление о взыскании всей суммы долга с учетом начисленных процентов и штрафов.

Можно ли продать квартиру по ипотеке и купить другую

Как уже говорили, у заемщика может возникнуть потребность реализовать залоговую квартиру и купить другую, большую по площади, в другом районе или в строящемся доме. В теории эта процедура вполне возможна, вот только на практике провести ее будет крайне сложно.

Будьте готовы к тому, что потребуется потратить много сил и времени, чтобы найти покупателя, который согласится погасить долги.

После, потребуется:

  • Найти новое имущество;
  • Подготовить полный пакет документов;
  • Пройти проверку финансовой компанией;
  • Внести первоначальный взнос;
  • Подписать договор.

На практике подобная процедура может длиться несколько месяцев. Стоит принимать во внимание, что кредитор может отказать в проведении сделки и вам придется искать средства, чтобы полностью погасить долговые обязательства.

Также опытные кредитные специалисты советуют прежде внимательно изучить условия кредитного договора и только после этого обращаться в банк. Если есть возможность, то следует получить консультацию у опытного юриста, который внимательно изучит условия ипотечного договора и подскажет вам правильный вариант решения данной проблемы.

Можно ли продавать квартиру, купленную по военной ипотеке

Зачастую военнослужащие покупают квартиру в рамках специальной программы, которая получила название – военная ипотека. Однако это совершенно не означает, что заемщик не сможет продать взятую квартиру по военной ипотеке и купить новую.

На практике такая необходимость возникает в том случае, когда военнослужащему нужно переехать на другое место службы. Однако, неважно по какой причине принято решение продать имущество, к данному вопросу следует подходить очень ответственно.

Поскольку суть программы военной ипотеки заключается в том, что частично долг оплачивает государство, то заемщик сможет продать квартиру только после полного закрытия задолженности. Пока этого не случится, квартира является залоговым обеспечением не только финансовой компании, но и у Минобороны РФ.

Особенности и этапы продажи залоговой квартиры:

  • Обратиться в кредитное учреждение «Росвоенипотека» и письменно сообщить о своем намерении продать квартиру, которая была приобретена по программе «военная ипотека».
  • Узнать сумму общей задолженности и погасить ее. В такой ситуации заемщик может использоваться собственные сбережения или оформить потребительский заем.
  • Погасить долг и получить официальный документ, что задолженность перед финансовой компанией полностью отсутствует.
  • Получить свидетельство о собственности и продать квартиру как обычное жилье, без обременения.

Процедура сложная и довольно длительная по времени. На практике военные активно пользуются данной программой и приобретают имущество с государственной поддержкой.

Риски при продаже квартиры в ипотеке

Стоит учитывать, что любая сделка, связанная с продажей квартиры в ипотеке – это особый риск. Прежде чем решиться на столь ответственный шаг, стоит внимательно изучить все нюансы и узнать «подводные камни».

Поскольку у финансовой компании только одна цель – это вернуть сумму долга и получить прибыль в виде процентов, то искать выгодный вариант для заемщика, чтобы хватило денег для покрытия долга и продавцу, он не будет. Поэтому никогда не стоит соглашаться на то, чтобы банк сам искал покупателя и продавал ипотечную квартиру.

Если вы хотите избавиться от ипотечного долга и получить деньги с продажи квартиры, то самостоятельно занимайтесь вопросом продажи. Хотя иногда кредиторы запрещают заемщику самостоятельно решать вопросы продажи. Данное требование можно увидеть в кредитном договоре.

Если данный запрет установлен, то кредитор будет продавать квартиру исключительно через свою базу кредитных организаций. Однако, если продажей будет заниматься банк, то в сделке будут участвовать представители финансовой компании, юристы и риелторы. Благодаря этому сделка будет «чистой».

Если вы продаете квартиру самостоятельно – есть риск встретить мошенников.

Продавая квартиру в ипотеке, вы рискуете:

  • Потерять часть средств с продажи имущества;
  • Заключить договор с мошенниками;
  • Неправильно оформить документацию и потерять время на исправление всех документов.

Поэтому сотрудники финансовой компании советуют доверить продажу профессионалам, которые возьмут все проблемы на себя и помогут провести сделку с максимальной выгодой для продавца.

Источник: https://bfrf.ru/finance/prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как продать квартиру в ипотеке: советы и рекомендации..

Ипотека на сегодняшний день для многих людей единственный быстрый вариант съехать от родителей или со съемного жилья в свое собственное.

Однако не всегда все так складывается как хочется.

Часто возникают ситуации, при которых у владельца кредитной недвижимости встает вопрос, реально ли продать квартиру в ипотеке?

Досрочно вернуть ипотечный долг

К одному из возможных способов, как продать квартиру в ипотеке относится преждевременная выплата долга.

Так как соглашаются на такую схему редко, найти желающего купить ипотечное жилье сложно.

Учитывая, что на вторичном рынке недвижимости легко подобрать юридически чистое предложение, многих отпугивает то, что недвижимость передана в залог банку.

Чаще всего к этой схеме приходят люди, которые хотят приобрести жилье в новостройке, так как там обычно сразу делают современную планировку.

Однако найти свободный вариант у застройщика на практически завершенной стадии не просто.

Схема покупки ипотечной квартиры с досрочным погашение выглядит следующим образом:

  1. Потенциальный покупатель передает продавцу задаток заключив при этом дополнительное соглашение (оно обязательно заверяется у нотариуса). Деньги используются на полное закрытие ипотечного долга.
  2. С недвижимости полностью снимаются обременения (обычно это длится максимум 5 суток).
  3. Составляется и подписывается сторона сделки договор купли-продажи.

Как продать квартиру по ДДУ в ипотеке? Первые два пункта указанные выше, выполняются в соответствии с написанным, а после этого остается в регистрационной палате продавцу переоформить договор долевого участия в строительстве на покупателя.

Продажа квартиры с выплатой ипотеки в процессе сделки

Сложно ли продать квартиру в ипотеке с ее выплатой в процессе сделки? В этом способе кредитор является получателем задатка, а сама сделка проводится продавцом.

Реализация ипотечной недвижимости в этой схеме выглядит следующим образом:

  1. Банк подтверждает свое согласие продавцу на реализацию ипотечной квартиры, далее определяется сумма оставшейся задолженности.
  2. Покупатель кладет деньги в две банковские ячейки (одна предназначена для закрытия долга перед банком, а вторая для продавца, он получает остаток).
  3. Составляется и подписывается договор купли-продажи, после сделка отражается в Росреестре.
  4. Продавец забирает средства из первой ячейки и закрывает оставшуюся задолженность.
  5. Банк передает покупателю погашенную закладную и последний, на ее основании оформляет выписку из ЕГРН в МФЦ, подтверждающую отсутствие обременений на недвижимость.
  6. При правильном выполнении всех пунктов продавец забирает денежные средства из второй ячейки.

Продажа квартиры вместе с долгом по ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке вместе с долговым обязательством? Многие граждане обращают внимание на недвижимость, находящуюся у банка в залоге, за счет ее сниженной стоимости.

Этот способ продажи ничем не отличается от оформления обычной ипотеки:

  1. Потенциальным покупателем собирается стандартный пакет документации для рассмотрения его кандидатуры банком.
  2. Если он одобряет заявку, то проводится оценка жилого помещения и его страхование.

Процесс перерегистрации обременений на нового владельца в Росреестре в этом способе переходит на сам банк.

Заемщик просто подписывает дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства.

На все уходит обычно не больше 5 недель (5 суток снимаются обременения и две недели оформляется сделка купли-продажи).

Продать с помощью банка

Возможно ли продать квартиру в ипотеке с помощью банка? Если у заемщика нет времени продавать самостоятельно залоговую недвижимость или он вообще переезжает в другой город или страну, то он может предоставить возможность сотрудникам банка сделать все самостоятельно.

В этом способе снимает обременение покупатель и кредитор без присутствия заемщика. Оставшиеся деньги от заключенной сделки заёмщик может снять с депозитной ячейки.

Но доступ к ней он получит только тогда, когда завершится весь процесс перерегистрации.

Реализация банком квартиры без согласия заемщика невозможна. Если он дает на это право, то банк проводит торги на специальных интернет-площадках.

Важно понимать, что этот способ для заемщика крайне невыгоден, так как недвижимость реализуется за гораздо меньшую цену, чем она стоит, ведь кредитору главное покрыть свои расходы.

Особенности продажи квартиры, взятой в «военную» ипотеку

Если квартира приобреталась в ипотеку по специальной «военной» программе, то реализовать ее все равно возможно.

Однако этот процесс не легкий. В этом случае для снятия обременений, погашается задолженность банку и возвращаются выплаты, которые поступали из госбюджета.

Эти деньги зачисляются обратно на счет участников накопительно-ипотечной системы (НИС) и могут быть использованы в будущем для покупки жилья.

Из этого следует, что рисков для продавца при продаже квартиры по военной ипотеке нет.

Возможные риски

Есть ли риски для продавца и покупателя при продаже квартиры в ипотеку? Для перового такая сделка практически ничем не опасна.

Залоговые права кредитора официально оформлены в Росреестре, пока обременения в силе и сделка не закончена, его никто не сможет лишить недвижимости.

А вот для покупателя наоборот, рисков много. Если продавец в тайне от банка продал ипотечную квартиру, то эту сделку могут в любой момент оспорить.

В теории продавец может получить задаток, снять обременения и пропасть, тогда покупателю вернуть уплаченные деньги будет трудно.

Причем не всегда он может «соскочить» намеренно.

Иногда возникают проблемы с правоустанавливающей документацией или происходят непреодолимые обстоятельства (например, гибель, пожар, тяжелая болезнь и другие форс-мажоры).

В этих случаях также будет тяжело вернуть задаток.

(Всего просмотров 75, сегодня: 1 )

Источник: https://money-credits.ru/ipoteka/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke/