Можно ли продать долю в ипотечной квартире

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Продажа квартиры в долевой собственности 2018 году через ипотеку

Можно ли продать долю в ипотечной квартире

Процедура получения документа происходит следующим образом: ОБА родителя или опекуны отправляются с ребенком в опеку и предоставляют документацию согласно фиксированному списку. В него входят:

  • Свидетельство о рождении ребенка либо паспорт, по достижении им 14 — летнего возраста.
  • Паспорта матери и отца либо лиц, являющихся опекунами.
  • Данные с домовой книги по месту проживания несовершеннолетнего. Также этот документ известный как справка о составе семьи (форма №9).
  • Письменная выписка из ЕГРН на объект недвижимости.
  • Технические паспорта, как реализуемого жилья, так и покупаемой новой квартиры, в которой будет прописан несовершеннолетний.

При наличии полного пакета документов родители и сам ребенок (от 14 лет) в органах опеки составляют заявления о продаже старой и покупке новой недвижимости.

Разбираем ипотечный кредит на долю квартиры и актуальные предложения банков

Важно Но финансовые организации неохотно работают с неполным имуществом, а именно — долями, так как здесь существует множество нюансов, которые необходимо соблюдать.

Практически со стопроцентной вероятностью банки предоставят ипотечные средства, если вы хотите выкупить последнюю долю, но если вы только хотите обзавестись собственным уголком, скорей всего придется оформлять потребительский кредит или же взять деньги в долг. Конечно, при покупке можно схитрить, подписав договор дарения отдельной части, но данная процедура также связана с некоторыми сложностями.

Официально продать долю постороннему человеку также не получится, так как совладельцы имеют первоочередное право выкупа, и если продавец состоит с ними в отрицательных отношениях, добиться письменного отказа будет практически невозможно.

Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности

Стоит отметить, что с продажей квартиры может не согласиться второй супруг, поэтому здесь, как, впрочем, и во многих других случаях, российские законодатели надеются на достижение полюбовного соглашения.

О налогах, взимаемых с продажи долей Налогообложение сделки, связанной с куплей-продажей части приватизированной квартиры – дорогостоящего имущества, является достаточно актуальным вопросом, поскольку Налоговый кодекс РФ предусматривает взимание 13% от стоимости такой сделки. Фактически продавец, обладавший правом собственности на часть квартиры, после её продажи получает доход, который законодательство облагает НДФЛ.

Вместе с тем, практика применения налогового вычета позволяет значительно уменьшить сумму налога: сделки до 1 млн. рублей налогами вовсе не облагаются, а свыше – налоговой базой становится сумма за вычетом этого миллиона. Пример: если доля в квартире стоит 1,3 млн.

Покупка квартиры в долевой собственности по ипотеке

Продавец отправляет письменное уведомление с предложением выкупить часть жилплощади с указанием конкретной стоимости совладельцам, которые наделены правом преимущественной покупки перед остальными желающими. На случай отрицательного ответа либо игнорирования уведомления в течение месяца (30 дней) доля выставляется на продажу.

  • Предварительный договор купли-продажи (на случай реализации жилплощади ипотечнику).
  • Расписка о выплате аванса, которую потенциальный покупатель после передает банковским сотрудникам.
  • Документ относительно оценки квартиры специалистами рекомендуемыми банком покупателя — ипотечника.
  • С целью проведения успешной сделки относительно реализации объекта недвижимости, не нарушая законодательные предписания, следует собрать полный пакет документации.

Купля — продажа квартиры 2018. изменения, законы и процедуры

При этом он обязан уведомить о своём решении всех сособственников. По закону им предоставляется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ, ч.1), причём они могут рассчитывать на ту же стоимость предложения, которая будет выставлена для любых других покупателей. Решив продать долю в квартире и начав процедуру её выделения, продавец обязан уведомить всех заинтересованных лиц.

Если собственники отказались купить долю, её можно реализовывать на рынке недвижимости. Если же желание совершить покупку выразили сразу несколько собственников, продавец вправе сам сделать выбор (ст. 250 ГК РФ, п.2). Доля в квартире выделяется натурально (отдельная комната или несколько комнат), либо, если собственники не нашли компромисса, через суд, который прибегает к простейшим арифметическим действиям: 1/2 — делит общую площадь на 2; 1/3 – делит на 3 и т.д.

Покупка общей долевой собственности в ипотеку в 2018 году

Как правило, у собственников, которые не хотят или не готовы купить такую долю, суд не находит других веских причин, способных помешать выделению части долевой собственности и её последующей продаже. Помните, что действуя в рамках закона, вы всегда сможете выделить и продать долю в приватизированной квартире. Гражданам, имеющим право собственности на долю в квартире, приходится сталкиваться и со многими другими нюансами.

Так, определённые проблемы могут возникнуть при желании продать долю в ипотечном жилье. Обычно такие ситуации возникают при разводе супругов, некогда купивших квартиру в ипотеку, когда один из них желает съехать и продать свою долю имущества. Прежде всего, вспомним о первоочередном праве покупки, которым в таком случае располагает второй супруг.
Кроме того, такая продажа подразумевает привлечение банка: он должен дать разрешение на совершение сделки.

Как продать долю в квартире в 2018 году? пошаговая инструкция

Он может составлять от 15%, но максимальная скидка будет если есть 50%. Срок ипотеки до 25 лет.Процедура оформления ипотеки на долю Прежде всего, нужно получить решение банка. Для этого необходимо предоставить стандартный пакет документов на заемщика и созаемщиков/поручителей (если требуются):

  1. Паспорта
  2. СНИЛСы
  3. Свидетельства о браке и рождении детей (если применимо)
  4. Справка о доходах
  5. Копия трудовой

Банк рассматривает заявку от 2 до 5 рабочих дней.
Когда решение получено, нужно собирать определенный пакет документов по доле в квартире.

Налоговый вычет при долевой собственности

  • Свидетельство о праве наследования.
  • Судебное постановление.
  • Бумаги, подтверждающие отчуждение недвижимости.
  • Справка из ЕГРН.

Получите выписку из ЕГРН от 60 рублей за 5 минут, подтверждена ЭЦП Требуемая техническая документацияВыставить на реализацию недвижимое имущество возможно исключительно с наличием кадастрового паспорта и поэтажного плана жилья. Технический паспорт изготовляют в БТИ. В нем указаны ключевые характеристики жилплощади, к которым относятся:

  • дата постройки и передачи в пользование собственника;
  • этажность;
  • тип материала, используемого в ходе строительства;
  • количество квадратных метров, как отдельных комнат, так и всего помещения.

В 2017 году вышеуказанный документ изъяли из списка обязательной документации, но при продаже квартиры с участием ипотечных средств, без него нельзя обойтись.

Список документов при продаже квартиры 2018 от продавца

Внимание На протяжении 14 рабочих дней заявление с особой тщательностью рассматривается членами органов опеки, которые должны убедиться, что интересы и права несовершеннолетнего не были нарушены даже малейшим образом, ведь в противном случае о положительном исходе не может быть речи.

По окончанию процедуры родители официально получают письменное разрешение, согласно которому могут приступать к реализации жилья и покупать недвижимость, зафиксированную в ранее поданном заявлении.

Дополнительные документы и справки при продаже недвижимости и доли: список Помимо вышеуказанной документации также может возникнуть потребность в ряде справок и выписок, которые не входят в разряд обязательных при регистрации, но немаловажных для потенциального покупателя, желающего приобрести жилплощадь на законных основаниях, не потеряв время и деньги, в случае аннулирования договора купли — продажи недвижимости.

Если собственники отказываются идти на контакт, необходимо уведомить их путём отправки заказного письма с уведомлением о получении. Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.• Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.

• Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.• Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд.

Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.

  • Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.
  • Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.
  • Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд.

Список бумаг для реализации объекта недвижимостиЧтобы сделка была признана действительной, необходимы такие документы при продаже квартиры в 2018 требуются от продавца:

  1. Документ, подтверждающий личность владельца жилплощади.
  2. Договор об отчуждении недвижимого имущества.
  3. Правоустанавливающая и техническая документация.
  4. Нотариально заверенное официальное согласие обеих супругов.
  5. Разрешение от органа опеки (по необходимости).
  6. Выписки ЕГРН, доверенность.

Документы, что удостоверяют личность продавцаПродавцом принято считать лицо, наделенное правом собственности на жилплощадь. Его интересы перед потенциальным покупателем способен предоставлять другой человек на основании нотариально заверенной доверенности.

Источник: http://advocatus54.ru/prodazha-kvartiry-v-dolevoj-sobstvennosti-2018-godu-cherez-ipoteku/

Продажа квартиры с обременением: подробности сделки

Сделка купли-продажи недвижимости является сегодня одной из самых потенциально опасных. Причем в зоне риска находятся и продавцы, и покупатели квартир, а также долей в квартирах, поскольку никто из них не застрахован от мошенничества на этом рынке. Кроме того, есть масса нюансов, незнание которых грозит потерей средств, времени и нервов.

В частности, серьезным препятствием в оформлении сделки может оказаться обременение, «висящее» на жилье. Каким конкретно оно может быть, что с этим делать и как продать квартиру с обременением? Возможна ли продажа доли в квартире с обременением? Попробуем во всем этом разобраться подробнее.

Что такое обременение права собственности в отношении недвижимости?

Решили купить объект недвижимости или долю в праве его собственности? Продажа квартир с обременением в СПб – дело обыденное. Только придется установить самостоятельно собственников выбранного жилья. А для этого нужно будет сделать запрос в ЕГРП, где выдадут необходимую информацию, являющуюся общедоступной.

Придется выяснить: у кого есть права владения, пользования и распоряжения на конкретный объект жилой недвижимости? И нет ли обременения на какое-то одно (или не одно) из этих прав? Потому что если есть, то это обстоятельство серьезно затруднит передачу права собственности на жилое помещение или его часть. А в некоторых случаях такая передача окажется вообще невозможной.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке

Это значит, что квартира, которую хочет приобрести продавец, находится у банка в залоге. Однако это вовсе не означает, что покупка такой квартиры невозможна. При согласии банка кредит может быть переоформлен на нового владельца, если последний докажет свою платежеспособность.

В такой ситуации возможны три схемы проведения сделки купли-продажи:

  1. Покупатель оформляет на себя обязательства по ипотечному кредиту на залоговую квартиру, а продавцу выплачивает уже погашенную тем часть долга и возможно некую сумму сверху (если есть соответствующая договоренность).
  2. Покупатель платит продавцу залоговую стоимость жилья (под расписку), и тот гасит свой долг в банке, после чего снимает обременение с объекта недвижимости. Уже затем, по факту совершения сделки, продавцу выплачивается остаток по цене продажи.
  3. Покупатель гасит оставшуюся часть долга по ипотеке банку, а продавцу выплачивает оставшуюся сумму заявленной стоимости жилья.

Но для того, чтобы обезопасить себя, новому собственнику необходимо предварительно:

  • ознакомиться с существующим ипотечным договором, обратив особое внимание на условия досрочного погашения кредита;
  • и заручиться согласием банка на замену заемщика.

Обременение при аресте

Это один из самых непростых вариантов обременения. Наложить арест вправе правоохранительные органы или судебные приставы-исполнители. И приобретать такое имущество в обход официальных торгов рискованно.

Законным способом реализовать подобную недвижимость (или ее часть) продавец не сможет. Для этого надо будет снять арест, а просто «договориться» с приставами или правоохранителями, как с банком, не получится.

Обременение при ренте

Договор ренты с пожизненным содержанием чаще всего заключают пожилые или больные люди, не имеющие родственников. И после подписания такого документа вторая сторона (лицо, обеспечивающее уход за получателем ренты) обретает (согласно ст 601 и 604 ГК РФ) права распоряжаться квартирой (или долей в ней). Однако продажа недвижимости с подобным обременением возможна лишь с согласия рентополучателя.

Если покупателю все же «посчастливится» стать собственником такого жилья, он будет обязан выполнять условия ранее заключенного договора ренты. Или рентополучатель вправе будет в одностороннем порядке расторгнуть договор и вернуть недвижимое имущество в свою полную собственность.

Несовершеннолетние и недееспособные собственники

Если в числе собственников приобретаемого жилья есть дети, подростки или недееспособные граждане, разрешение на сделку придется получать не только от их родителей, попечителей или опекунов, но и от местных органов опеки.

Продажа квартиры с обременением: прописан человек, ребенок

Даже если несовершеннолетние/недееспособные только прописаны на реализуемой площади, лучше добиться их снятия с постоянного регистрационного учета еще до оформления сделки.

Потому что потом это будет сделать гораздо сложнее, ведь органы опеки строго следят, чтобы по месту новой регистрации вышеперечисленным категориям граждан были обеспечены условия проживания не хуже тех, что у них имелись. А это не всегда просто исполнить.

Кроме того, есть категории граждан, которых по закону и вовсе нельзя выписать в принудительном порядке.

В любом случае, если добровольного снятия с регистрационного учета добиться не удается, новому собственнику придется обращаться в суд. А это всегда время и нервы.

Именно поэтому продажа квартиры с обременением и тем более ее приобретение – дело рискованное, непростое, требующее профессионального участия. Например, специалистов агентства Доли.ру, которые всегда дадут грамотную консультацию или окажут иные услуги в самых непростых вопросах, связанных с недвижимостью.

Есть вопросы? Перезвонить?

Источник: https://doly.ru/prodazha-kvartiry-s-obremeneniem-podrobnosti-sdelki/

Можно ли и как подарить долю в ипотечной квартире

243 просмотров

Каждый человек распоряжается личным имуществом по собственному усмотрению. Однако иногда волеизъявление граждан попадает в зависимость от третьих лиц. Например, если жилье находится в залоге у банка. Такое часто встречается при оформлении ипотеки. Дарение доли в ипотечной квартире возможно только с согласия заимодавца.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире

Закон не запрещает гражданам отчуждать залоговое имущество. Правило распространяется и на часть жилого помещения (ст.37 ФЗ №102-ФЗ). Однако тут есть свои нюансы. Один из них срок кредитования. Довольно часто ипотека оформляется на 20–25 лет. И далеко не каждый заемщик в состоянии выполнить свои обязательства. Иногда гражданам приходится продавать жилье для погашения задолженности.

Юридическим собственником квартиры или ее части после оформления ипотеки становится покупатель, т. е. заемщик. Однако фактически имущество находится в залоге у банка. Обременение сохраняется в течение срока действия кредитного договора. Следовательно, самостоятельно распоряжаться имуществом владелец уже не может. Права и обязанности сторон (кредитора/заемщика) закреплены соответствующим соглашением.

Данные о наличии ограничений в отношении имущества вносятся в ЕГРП (ст.37 ФЗ №218-ФЗ).

Дарение залогового имущества допускается исключительно с согласия кредитора. Причем в ипотечном соглашении может быть предусмотрен иной порядок отчуждения жилья.

Пример. Гражданин К. решил подарить свою часть квартиры дочери. Однако жилье приобреталось в ипотеку. Владельцев квартиры было двое – даритель и его бывшая супруга. Срок кредитования оканчивался через 1,5 года. Сумма задолженности была незначительной.

Совладелица была не против переоформления части квартиры на дочку. Заемщик обратился в банк с просьбой о выдаче согласия на сделку. Финансовая организация пошла на уступки должнику. Даритель отписал свою часть квартиры дочке. Кредитные обязательства остались на заемщике.

Обременение сохранялось до полного погашения ссуды.

Проект договора дарения доли квартиры в ипотеке

Ниже представлен типовой формуляр соглашения:

Любые изменения и дополнения в договор дарения вносятся с учетом жизненных обстоятельств. Например, если жилье находится в обременении, то данный факт следует отобразить в документе.

Скачать образец договора дарения доли квартиры

Порядок дарения

Оформления дарственной на долю квартиры проходит с обязательным участием нотариуса. Такой порядок действует с 2017 года. Участникам сделки нужно подготовить пакет документов, обсудить ключевые моменты договора и обратиться в нотариальную контору.

Если кредитный/ипотечный договор предусматривает необходимость получения согласия кредитора на отчуждение жилья, то дарителю придется предварительно получить одобрение банка.

Нотариус обязательно потребует письменное согласие заимодавца. Его отсутствие может привести к отказу в совершении нотариального действия. Аналогичные последствия будут при обращении в Росреестр.

Условия

Основанным условием дарственной является ее безвозмездность. Даритель не получает возмещения стоимости жилья, как при продаже имущества.

Договор не должен содержать встречные обязательства имущественного характера. Отображение подобных положений является поводом для оспаривания сделки.

Не менее важным условием сделки является внятное описание объекта недвижимости (размер доли, площадь отчуждаемого помещения и квартиры, адрес и др.).

Передача имущества в дар происходит исключительно при жизни его собственника. Посмертное отчуждение жилья происходит путем оформления завещания.

Еще одним важным моментом является наличие согласия совладельцев. Например, если имущество находится в совместной собственности нескольких лиц. Обойтись без одобрения сделки можно в таких случаях:

  1. Квартирой владеет всего два человека (муж/жена) и сделка осуществляется между ними.
  2. Имущество находится в долевой собственности граждан.
  3. При наличии договора о выделении долей.

Дарственная должна содержать пункт о принятии имущества выгодополучателем в дар. Его наличие подтверждает волеизъявление одариваемого субъекта.

Дополнительным пунктом соглашения является ссылка о регистрации права собственности на жилье.

Порядок действий

При наличии обременений в отношении отчуждаемого жилья порядок действий дарителя несколько меняется. Ему предстоит:

  1. Получить согласие кредитора на сделку. Иной порядок отчуждения имущества может быть прописан в кредитном договоре.
  2. Подготовить документы для нотариуса.
  3. Разработать проект договора. Согласовать его с одариваемым субъектом. При необходимости внести правки в договор.
  4. Посетить нотариуса. Привязка идет к месту нахождения отчуждаемого объекта.
  5. Оформить дарственную.

Финальная стадия – подача документов регистратору. Участники сделки обычно обращаются в Росреестр вместе. При наличии нотариального удостоверенного заявления от дарителя бумаги может подать только одариваемый субъект.

Процедура

Изначально заемщику предстоит изучить положения кредитного и ипотечного договора. Если в них отсутствуют дополнительные ограничения, то следует подать заявление в банк с просьбой и предоставлении письменного согласия на сделку. К нему желательно приложить проект договора дарения.

Решение в пользу клиента банк обычно принимает, если сумма задолженности по кредиту осталась незначительной. Альтернативой, может быть, переоформление кредитного договора на нового владельца жилья.

Такой поворот событий выгоден банку, например, если заемщик внезапно заболел и не в состоянии производить погашение кредита. Однако выгодополучатель должен будет соответствовать требованиям финансовой организации. Иначе согласие на сделку кредитор не даст. Возможные варианты переоформления документов нужно уточнять в банке.

Затем нужно подготовить бумаги и разработать проект договора дарения. Образец соглашения доступен на сайте. При необходимости его можно дополнить новыми пунктами. Во избежание ошибок лучше обратиться за помощью к юристу. Нюансы сделки нужно обсудить с одариваемым субъектом. Не исключено, что он откажется от принятия обремененного имущества в дар или не сможет оплатить текущие расходы по сделке.

После согласования ключевых моментов стороны договора должны посетить нотариуса. Он установит личности граждан, проверит их дееспособность. Одновременно участникам сделки разъяснят их права/обязанности.

Также нотариус обязан известить дарителя о возможных последствиях сделки. Особенно если она заключается между посторонними гражданами. Если все документы в порядке и участникам сделки ясны их права, то нотариус предложит им подписать соглашение.

После чего на нем делается нотариальная надпись, и данные вносятся в единую государственную систему.

https://www.youtube.com/watch?v=GNP7b7izU28

Финальная часть – регистрация имущественных прав. Сторонам соглашения придется посетить одно из отделений Росреестра. Пакет документов готовится повторно. То же самое касается оплаты госпошлины. По итогам процедуры выгодополучателю выдадут выписку из ЕГРП.

Документы

Чтобы оформить договор требуется:

  1. Паспорт дарителя и одариваемого субъекта.
  2. Бумаги на объект недвижимости.
  3. Выдержка из домовой книги. Ее нужно по месту расположения имущества.
  4. Согласие совладельцев жилья.
  5. Доказательство родственной связи.
  6. Подтверждение уплаты сбора.

Согласие совладельцев требуется, если имущество находится в совместной собственности граждан.

Подтверждение родства необходимо для применения налоговой льготы. Правило актуально, если участники сделки являются близкими родственниками.

Расходы

При отчуждении недвижимости стороны договора несут определенные расходы. Ставка государственной пошлины составляет 0,5%. Расчет делается исходя из стоимости объекта. Минимальная сумма платежа – 300 руб. Граничная сумма – 20 тыс. руб.

Соответствующие расчеты производит нотариус. За основу берется отчет о рыночной стоимости жилья. Также можно использовать кадастровую справку. Оценку имущества участникам сделки нужно сделать перед оформлением дарственной. Стоимость оценки жилья в частной компании обойдется в районе 3 тыс. руб.

Услуги представителя нотариата оплачиваются отдельно. Ставки отличаются по регионам. Средний показатель установлен на уровне 5 тыс. руб. Детали о стоимости сделки нужно уточнять у нотариуса.

Дополнительные расходы выгодополучатель несет при регистрации права собственности. Переоформление доли совместной квартиры в многоквартирном доме стоит 200 руб. Стоимость регистрации цельного объекта составляет 2 тыс. руб.

Налоги

При оформлении дарственной выгодополучателю предстоит заплатить НДФЛ. Его размер составляет 13%. Ставка предусмотрена для резидентов РФ. В отношении нерезидентов действуют иные правила. Они платят 30%.

Если сделка осуществляется между близкими родственниками, то одариваемый субъект освобождается от уплаты НДФЛ. Степень родства должна подтверждаться соответствующими бумагами.

Сроки

Закон не содержит фиксированные сроки для оформления дарственной. Конечное решение принимает даритель. Но дата сделки обязательно согласовывается с выгодополучателем.

В отношении регистрации права собственности сроки также не предусмотрены. Подать бумаги можно сразу после сделки или спустя время. Однако желательно переоформить бумаги в течение календарного года. Еще один нюанс – действие, должно быть, выполнено при жизни дарителя. Иначе имущество войдет в состав наследства.

Регистрация права собственности

После оформления дарственной у нотариуса участникам сделки необходимо внести изменения в ЕГРП. Иначе собственником имущества по-прежнему будет даритель. Регистрацию права осуществляет Кадастровая палата. Процедура занимает от 5 до 12 дней. Новые данные в государственный реестр вносятся по заявлению правообладателя. Дополнительно нужно подготовить:

  1. Договор дарения доли квартиры. На нем должна присутствовать нотариальная надпись. Иначе сотрудник Росреестра не примет бумаги.
  2. Документы на недвижимость (выписка из госреестра, договор купли-продажи и др.).
  3. Копии паспортов сторон соглашения.
  4. Согласие совладельцев жилья (при наличии).
  5. Выдержку из домовой книги.
  6. Доказательства уплаты сбора.

Произвести регистрационные действия можно при помощи МФЦ. Также выгодополучатель может подать бумаги через портал Госуслуги. Единственное требование – регистрация на сайте. После чего пользователю придется подтвердить свою личность.

По факту завершения процедуры регистрации заявителю выдается выдержка из ЕГРП. Документ подвергает право собственности на принятое в дар имущество.

Обременение банка сохраняется и после смены собственника имущества.

Последствия нарушения обязательств по кредиту

Если после оформления дарственной обременение не прекратилось, то в случае нарушения договорных обязательств со стороны заемщика кредитор вправе начать взыскание за счет залогового имущества.

Аналогичные последствия наступают в случае переоформления кредитного и ипотечного договора на одариваемого субъекта.

Договор дарения на долю в ипотечной квартире можно оформить только по договоренности с банком. Если кредитный или ипотечный договор содержит запрет на передачу имущества в дар, то владелец жилья не сможет оформить дарственную.

В некоторых случаях банк соглашается на оформление дарственной с одновременным перезаключением кредитного соглашения на выгодополучателя. В результате обязательства по кредиту переходят к одариваемому субъекту. По данному вопросу лучше проконсультироваться у юриста.

Подать заявку можно путем заполнения соответствующей формы.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/darenie-doli-v-ipotechnoj-kvartire/

Как продать квартиру в ипотеке

До исполнения долговых обязательств по ипотеке банк ограничивает права клиента на распоряжение имуществом – накладывает обременение на недвижимость. Перед тем, как решиться продать квартиру в ипотеке, следует рассмотреть законные варианты сделок: с сохранением и со снятием обременения.

Согласно статьям 29 и 33 закона № 102-ФЗ, заемщик имеет право продать квартиру, если она в ипотеке, при условии согласия кредитора. Следует предварительно проверить отсутствие прямого запрета на отчуждение залога в договоре ипотечного займа. Несоблюдение условий кредитной сделки грозит заемщику штрафом.

В каких случаях продают ипотечную квартиру: “уважительные” причины для банка

Для получения согласия на реализацию залогового объекта следует подать в офис компании запрос с указанием причин реализации квартиры, например:

  • сложное материальное положение;
  • необходимость одновременного приобретения новой недвижимости для расширения жилищной площади;
  • уменьшение доходов, повышение ежемесячных затрат заемщика;
  • семейные обстоятельства (развод, женитьба, переезд).

Продажа недвижимости с ипотекой: особенности

Особенности продажи ипотечного жилья в целом вытекают из наличия обременения в виде банковского залога. Однако сложностей при реализации жилья также могут добавить и сопутствующие семейные обстоятельства, и вид ипотеки. Например, особые условия продажи залоговой квартиры могут возникнуть среди участников льготных государственных программ, при образовании просрочки или разводе.

Продажа жилья, приобретенного в военную ипотеку

Реализация собственности, приобретенной в военную ипотеку, возможна. Ключевым условием является полная выплата долга перед банком и бюджетом для последующего снятия обременения кредитора и Росвоенипотеки.

При отсутствии собственных средств для полной оплаты ипотеки и целевого жилищного займа, военнослужащие часто прибегают к помощи потребительского кредита (получают займ, погашают ипотеку, снимают обременение, продают квартиру, погашают потребительский кредит).

Средства, возмещенные государству военным, зачислятся на счет участника НИС для последующего приобретения жилья.

Схема может повторяться неоднократно до достижения представителем вооруженных сил РФ общей продолжительности военной службы, в том числе с учётом  льготного исчисления, 20 лет.

Процедура проводится в несколько этапов:

  1. Уведомление кредитора и ФГКУ «Росвоенипотеки» о решении реализовать жилье.
  2. Получение справки от банка об остатке долга по непогашенному займу.
  3. Получение информации от Росвоенипотеки о сумме ЦЖЗ.
  4. Полное погашение ЦЖЗ перед государством и полная выплата долга кредитной организации.
  5. Подача обращения в Росвоенипотеку о снятии обременения (соответствующий запрос в Росреестр ведомство направляет самостоятельно).
  6. Подача документов в Росреестр на снятие обременения банка.
  7. Реализация ипотечного жилья.

Продажа жилья, приобретенного с привлечением семейного сертификата

Продажа недвижимости, купленной с использованием средств маткапитала, предполагает обязательное соблюдение 2-х условий:

  • получение разрешения отдела опеки и попечительства;
  • выделение ребенку доли в новом жилом объекте без ухудшения жилищных условий.

Таким образом, родители должны предоставить доказательства того, что права детей по итогам продажи квартиры не будут ущемлены.

При разводе

Если супруги, проходящие по кредитному договору, как заемщик и созаемщик, решили продать квартиру с обременением ипотекой, потребуется правильно определить долю собственности каждого из них. Законодательством предусмотрено понятие совместно нажитого имущества, которое подлежит разделу при разводе. На практике зачастую супруги не могут решить этот вопрос мирным путем, тогда справедливый раздел имущества производится в суде на основании представленных доказательств каждой из сторон.

При продаже за долги

При образовании длительных просрочек по ипотечному долгу банк вправе потребовать досрочное истребование займа. В случае если у заемщика нет возможности выплатить ипотеку одномоментно, банк самостоятельно инициирует процедуру продажи залогового жилья.

Квартиры от банка попадают в продажу на аукцион по цене оценочной (рыночной) стоимости недвижимости. Однако если желающих купить не найдется, конечная реализация может пройти за 75% стоимости. Доход от реализации позволит покрыть сумму кредита и процентов, а также дополнительных расходов банка. Образовавшаяся разница будет возвращена клиенту (при наличии). Если ликвидированное жилье приобретено с участием материнского капитала, деньги не будут возвращены на счет семейного сертификата (сумма “сгорит”).

Схемы продажи ипотечной квартиры

Чтобы продать квартиру, обремененную ипотекой, необходимо досрочно погасить долг в банке, сняв обременение, или продать через ипотеку третьему лицу с сохранением обременения.

Схемы выплаты долга банку для снятия залога

Двусторонняя сделка. Покупатель дает задаток продавцу равный остатку долга. Должник исполняет обязательства перед кредитором. Банк отправляет запрос на погашение записи о залоге в Росреестре. Затем право собственности на купленную недвижимость регистрируется на нового владельца. Последний обязуется уплатить остаток стоимости жилья продавцу.

Трехсторонняя сделка между покупателем, должником и кредитором. Покупатель оставляет в одной депозитарной ячейке сумму, равную остатку кредита, во второй — разницу между долгом и стоимостью квартиры, подлежащую возврату продавцу (если сумма долга с процентами и штрафами ниже стоимости жилья). Заемщик и покупатель заключают сделку купли-продажи. Новые права владения недвижимостью регистрируются на покупателя. Содержимое ячеек становится доступным банку и продавцу.

Привлечение сторонней кредитной организации. Продавец берет ссуду в другом финансовом учреждении (при условии достаточного уровня дохода для одобрения второй ипотеки), погашает собственный ипотечный долг, снимает обременение в Росреестре и продает жилье.

Варианты реализации недвижимости с сохранением залога

В этом случае покупатель приобретает жилье также с использованием ипотечных средств. Лучше, если ипотеку он одобрит в том же банке, что и продавец. Тогда банк будет более лоялен по отношению к проводимой сделке, а на этапе одобрения недвижимости не возникнет дополнительных сложностей по поводу наличия обременения.

Известна также продажа не жилья, а займа. Тогда подписывается соглашение о перерегистрации кредитных обязательств на покупателя, который впоследствии будет собственником недвижимости и заемщиком по кредиту. Таким образом, производится трехсторонняя сделка перекредитования с участием банка, первоначального и нового заемщиков.

При продаже квартиры на вторичном рынке эксперты рекомендуют заручиться помощью банка, тогда продавец и покупатель выиграют главное преимущество — юридическая поддержка операции.

Финансовая организация гарантирует правильное оформление документов и отсутствие риска предоставления покупателем фальшивых денежных купюр. Однако проверка документации и сохранение обременения затягивается на период до 2 месяцев. На протяжении этого срока сумма залога, внесенная покупателем, находится в распоряжении финансового учреждения.

Законом не запрещена реализация ипотечного жилья, которое находится в собственности менее 3 лет (для квартир, купленных после 01.01.16 — 5 лет). Но существует обязанность по уплате НДФЛ (13 %) в бюджет при получении дохода по итогам сделки. Если сумма покупки равна или меньше суммы реализации, декларация будет нулевая. Продажа может проводиться даже при неполной выплате долга.

Например, заемщик, чьи расходы по покупке жилья, составили 4 000 000 рублей, продав жилье за 4 500 000 рублей, заплатит налог 65 000 рублей. Расчеты производятся по следующей схеме: 4 500 000 – 4 000 000 = 500 000 * 13 % = 65 000 рублей.

Можно ли продать дом в ипотеке

Продать дом в ипотеке возможно при соблюдении тех же условий, что и при реализации залоговой квартиры. Схемы продажи аналогичны.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Зачастую ипотечный займ оформляется сразу на нескольких собственников. Так бывает, когда жилье приобретает семья. При этом долю получает каждый член семьи, а если есть несовершеннолетние дети, то выделяется доля и им. При постановке вопроса о продаже такой доли, следует определить — кому она будет продана.

Если собственник доли является созаемщиком по ипотечному договору и желает быстро продать залоговую часть недвижимости второму собственнику, следует получить согласие банка и залогодержателя. Переход прав собственности также подлежит госрегистрации.

При проведении сделки по продаже доли в ипотечном жилье, принадлежащем супругам без детей, условия определяются договором. Проблема в том, что до момента выплаты ипотеки оба супруга являются собственниками, часто без выделения доли (общая совместная собственность). В таком случае первоначально нужно оформить распределение долей, на что также понадобится согласие банка.

Желающим продать часть жилья следует дождаться полной оплаты ипотечного займа или найти иного плательщика, готового оплатить долю или выступить созаемщиком по кредитному договору. Сделка возможна с соглашения 2-го супруга и банка. Подобная схема обычно используется, когда покупателем выступают родственники семьи.  В иных случаях финансовая организация даст согласие на продажу при условии, что квартира будет продана целиком.

Кому можно подарить ипотечную квартиру

Статья 37 закона «Об ипотеке» предусматривает право покупателя отчуждать жильё путём продажи, обмена, завещания, зачисления паевых взносов или дарения. Однако кредитное жилье является залогом прав требования банка на исполнение долговых обязательств заемщиком. Если клиент, минуя соглашение банка, оформит дарственную, недвижимость не пройдет регистрацию в государственном реестре. Сделка будет признана недействительной. Банк вправе подать на мошенника иск в суд.

Законное дарение ипотечного жилья возможно при соблюдении следующих условий:

  1. Запрет не предусмотрен ипотечным договором.
  2. Банк дал согласие на оформление дарственной, так как новый заемщик платежеспособен и подходит по требованиям банка.
  3. Клиент завещает свою долю детям или дарит жилье после полного погашения долга.

Риски при проведении сделок с залоговой недвижимостью

Для покупателя:

  1. Отказ продавца от сделки купли-продажи после получения задатка.
  2. Затягивание процесса по снятию обременения с собственности.
  3. Отказ госорганов в регистрации сделки.

Для продавца:

  • снижение стоимости жилья, которое находится в залоге у банка;
  • отказ финансового учреждения переоформить ипотеку на нового должника с сохранением обременения (новый должник не удовлетворяет требованиям кредитора).

При осуществлении сделок с недвижимостью, следует выяснить возможные схемы и последствия у компетентных лиц. Профессиональный подход поможет избежать ошибок со стороны продавца и покупателя.

Источник: https://creditkin.guru/ipoteka/kak-prodat-kvartiru.html