Можно ли продать квартиру под ипотекой

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Как продать квартиру с обременением ипотекой?

Можно ли продать квартиру под ипотекой

Большая часть людей не имеет достаточного финансового обеспечения для покупки квартиры. Они приобретают ее, получив банковский кредит. За счет этого купленная квартира является гарантом, что заем и проценты будут возвращены. На весь срок выплаты долга право собственности на приобретенное имущество «замораживается» банком. Собственник не распоряжается квартирой в полной мере.

Обременение недвижимости и его снятие обязательно должны регистрироваться государством. При заключении сделок по квартирам сведения заносятся в госреестр прав. По любой квартире покупатель может получить информацию о наличии на нее обременений.

Продавать ипотечную квартиру не очень выгодно. Продавцу приходится снижать цену из-за того, что привлекательность недвижимости значительно ниже по сравнению с обычными квартирами. Кроме того, моральные и временные затраты при этом существенно возрастают. Приходится заключать множество соглашений в банке, регистрационной палате и у нотариуса.

Благоприятные условия для продавца создаются только тогда, когда цена жилья вырастает на рынке недвижимости.

Способы продать квартиру в ипотеке

Кредит на квартиру действует в течение 10-20 лет. За этот период многие хотят улучшить условия проживания, купив жилье большей площади. Варианты могут быть разные. Даже если недвижимость находится в ипотеке, собственность оформлена на покупателя, и он может ее продать, несмотря на ограничения. Таких способов несколько. Все перечисленные схемы подразумевают определенный порядок действий.

Досрочное погашение долга перед куплей-продажей

Ситуация очень проста: ипотека является препятствием при продаже и ее необходимо закрыть, отдав долг. Тогда продажа квартиры без третьих лиц станет возможна. В такой ситуации главным вопросом является нахождение необходимой суммы денег.

Семья, которая взяла жилье в кредит, таких средств не имеет. Иначе бы она приобрела его сразу и не стала переплачивать проценты. На выручку могут прийти родственники или друзья, которые могут дать средства взаймы на период, пока квартира не будет выведена из ипотеки и продавец не получит оплату после оформления сделки.

В другом случае жилье может выкупить покупатель, если он очень заинтересован в нем. Мотивацией для этого может служить желание проживать в этом районе или приемлемая цена за жилье.

Все мероприятия по продаже квартиры можно начинать, получив согласие банка. Все зависит от того, как составлен договор с заемщиком. Условия могут быть разными. Одним из них является срок, по истечении которого можно приступать к продаже. В другом случае заемщик должен выплатить не менее 50 % ипотеки. Таким образом, перед продажей продавец должен известить о своих намерениях кредитную организацию.

Главной задачей заемщика является поиск покупателя, готового заплатить за недвижимость с обременением. Чтобы приступить к продаже, из квартиры необходимо выписаться всем жильцам.

Когда договоренность с банком будет заключена, продавец получает от покупателя 100% предоплаты в следующих вариантах:

  • наличными (самый маловероятный и небезопасный способ);
  • на счет продавца в банке, выдавшем кредит;
  • покупатель вносит необходимую сумму на погашение кредита, после чего банк тут же снимает запрет на отчуждение недвижимости.

Перед тем, как заключать сделку, необходимо убедиться в том, что не установлен штраф за погашение кредита раньше срока. Если он значительный, все мероприятие окажется невыгодным для продавца. Кроме того, погашение долга деньгами покупателя создает для него определенный риск. Подобную операцию может производить только продавец, который состоит в договорных отношениях с банком.

Привлечение кредитора к сделке в качестве третьей стороны

Защиту прав обеих сторон обеспечивает привлечение к продаже банка-кредитора. Наличие посредника в сделке убеждает покупателя осуществить предоплату, после чего снимается запрет на отчуждение недвижимости и оформляется купля-продажа. Несмотря на то, что покупатель вносит средства на погашение кредита на счет продавца, кредитор становится извещенным о сделке, предупреждая таким образом мошенничество.

Частично права покупателя защищаются, когда он оформляет договор поручительства и официально гасит кредит продавца от своего имени. Так он имеет право требовать возврата долга.

Сделку можно осуществить по двум вариантам, после чего покупатель получает в собственность квартиру без обременения:

  1. Снятие залога с недвижимости до перехода прав собственности покупателю

Получив согласие банка на сделку, покупатель помещает деньги за квартиру в 2-е депозитные ячейки банка-кредитора. В одну он закладывает сумму долга за ипотеку, а в следующую — остальные средства.

Только после этого подписываются договоры о купле-продаже и подаются заявления в регистрационную палату. После получения документов, подтверждающих права собственности на недвижимость покупателя, банк может забрать из депозитной ячейки сумму погашения кредита.

Продавцу остаются остальные деньги из 2-й ячейки, которыми он может распоряжаться по своему усмотрению.

  1. Предварительное оформление договора купли-продажи

Оформив договор купли-продажи предварительно, покупатель выдает продавцу аванс в размере остатка по кредиту. Этой суммой продавец гасит кредит. Затем банк снимает с квартиры обременение, выдавая ему документ о том, что ипотека выплачена. Далее оформляются права собственности в УФМС на покупателя, который затем выплачивает остаток суммы продавцу и вступает в права владельца квартиры.

Замена заемщика

Хотя и редко, но банк может заменить заемщика по кредиту. Причиной могут стать проблемы с выплатами, возникшие у первоначального заемщика. Наиболее распространен вариант, когда покупатель берет кредит в том же банке. Объяснив причины, кредитору подается ходатайство с документами нового заемщика. Пакет полностью соответствует тому же, который был у продавца, когда он оформлял кредит. В него входят документы, удостоверяющие личность, финансовое состояние, дееспособность и семейное положение.

В данном случае производится продажа обязательств по ипотеке. Размер компенсации продавцу оговаривается отдельно. Схема применяется, если у покупателя недостаточно средств для оплаты оставшегося займа.

Банк не всегда соглашается одобрить нового заемщика, поскольку у него может быть недостаточный доход.

При положительном решении с новым заемщиком заключается кредитный договор и выделяются средства, которыми гасится задолженность продавца. Затем переоформляются ипотека и права собственности на нового владельца.

Проценты, которые накопились, гасит продавец, поскольку к стоимости квартиры они не имеют отношения. Это является платой банку за предоставление кредита.

Когда текущая стоимость жилья превышает сумму долга и выплаченного кредита, разница между ними выплачивается продавцу. В некоторых случаях для него это становится выгодным, если недвижимость подорожала.

Ситуация может быть другой, когда покупатель жилья получает кредит в другом банке. В этом случае кредитор продавца не всегда соглашается на подобную сделку, так как это ему не выгодно из-за недополучения процентов.

Крайним случаем является продажа квартиры кредитором в принудительном порядке. Но это является крайней мерой, на которую идет банк, когда владелец квартиры не может погасить ипотеку и найти нового заемщика. В таком случае банк в одностороннем порядке ищет нового покупателя на квартиру, вступив в права ипотекодержателя. В случае, если выручка от ее продажи не покрывает сумму долга, заемщик обязан добавить недостающие средства. Этот способ является самым невыгодным для него и до этого доходить не следует.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Характерные особенности покупки квартиры с обременением

Продажа жилья, которое находится в ипотеке у банка, является неплохим вариантом. Правильность соблюдения всех операций контролирует банк. При заключении сделки нужно учитывать следующее:

  • Банк необходимо предварительно поставить в известность.
  • Расчеты лучше вести через банк. Если они производятся между продавцом и покупателем, следует получать расписки за все суммы.
  • В обязательном порядке оговариваются условия снятия залога.
  • Условия сделки письменно согласовываются всеми сторонами.

Заключение

Продажа квартиры с обременением отличается от обычной присутствием в сделке третьей стороны в виде банка-кредитора. Российским законодательством запрещено продавать только квартиры, на которые наложен арест или они находятся в аварийном доме.

Если у вас остались вопросы по поводу продажи недвижимости обремененной ипотекой, то наш дежурный юрист готов бесплатно проконсультировать вас прямо на сайте. Просто задайте свой вопрос в форме ниже и дождитесь ответа. 

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

При каких условиях можно продать квартиру, взятую в ипотеку

Улучившие свою жилплощадь с помощью займа от кредитной организации по разным мотивам могут озадачиться сменой жилья еще до того, как рассчитаются по долгу. Задача продать или поменять жилье осложнена его обременением: приобретенная квартира не должна находиться в залоге либо ограничиваться в распоряжении. Однако выходы все же есть.

Вероятные схемы продажи:

  • Погасить кредит ранее срока выплаты. Для сделки нужен покупатель, согласившийся купить обремененную залогом недвижимость и располагающий нужной для сделки суммой.
  • Привлечь иной банк для перекредитования. Финансирование осуществляется за счет вновь появившегося кредитора.
  • Реализовать закладную. Это возможно через открытие депозитной ячейки, где должник получает закладную и способен продать квартиру обычным путем.
  • Сменить заемщика. Продажа квартиры в ипотеку происходит через свой банк-залогодержателя, если приобретатель нуждается в кредитных ресурсах.

Приведенные способы – часто практикуемые, а не обязательные к исполнению. В конкретной ситуации кредитор выносит решение сам, обязательных действий не предусмотрено. Варианты организация подыскивает, защищая собственную выгоду. Важно, решив продать жилплощадь, полученную за счет ипотеки, действовать в согласии с залогодержателем, кредитной организацией.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке должна начинаться с разрешения банка. По большей части, договор предусматривает условие, что собственность реализуется с согласия залогодержателя при окончательном расчете по долгу. Следует удостовериться в отсутствии штрафа за досрочный расчет. Его наличие не запретит вам погасить кредит, но увеличит бремя расходов. Итог может быть невыгодным.

Продажа ипотечной квартиры предполагает участие таких субъектов, как:

  1. продавец – залогодатель;
  2. банк – залогодержатель;
  3. новый владелец жилья.

Заручившись одобрением банка, продавец начинает с поиска покупателя, выписки из квартиры всех жильцов, выбора варианта расчета: досрочной полной уплаты долга, закладной, помощи банка. Продавец, заинтересованный в быстрой реализации, должен быть готов к варианту с дисконтом – понижением стоимости своих квадратных метров. Скидка оправдана и тем, что покупатель при существующем залоге имеет определенные риски.

Это самый простой, верный и, на первый взгляд, легкий путь. Досрочное погашение и последующее снятие залога не проблема: труднее взять деньги для закрытия кредита, тем более когда уже есть как минимум один долг. Если продавцу повезло, его покупатель обладает средствами, проинформирован о нахождении квартиры в залоге, заинтересован и готов к операции, важно:

  • рассчитываться от имени заемщика либо официального поручителя;
  • положить деньги на банковский счет, с которого была получена ипотека;
  • получить свидетельство от кредитного учреждения о снятии запрета на обременение недвижимости.

Способ используется преимущественно для новой недвижимости при завершении строительства. Продавец и лицо, приобретающее квартиру, с паспортами оформляют намерения у нотариуса. Закрытая ипотека, снятый залог дают основание обратиться в регистрационную палату, чтобы оформить договор купли-продажи или перезаключить договорные отношения по долевому участию в новостройке.

Возможного приобретателя вашего жилья следует обязательно предупредить о существующем ограничении, чтобы не было недоразумений или сомнений в честности операции при продаже квартиры самостоятельно. Покупатель, желающий совершить сделку, обращается в банк, где с ним заключается предварительный документ на приобретение квартиры и нотариальным образом заверяется. Последующие действия совершаются через депозитную ячейку того же банка.

Приобретателем вносятся наличные денежные средства, необходимые для кредитного гашения в первую банковскую ячейку. Сумма, которая остается к уплате после окончания процедуры, идет во вторую. После этого освобождается заложенное имущество, подписывается договор на приобретение квартиры. Доступ для сторон сделки к ячейкам возможен, когда закончена стандартная регистрация, а продажа ипотечного жилья завершена.

Как продать квартиру в ипотеке ВТБ 24

Этот банк, как любое кредитное учреждение, заинтересован в возврате предоставленных средств. Продажа квартиры в ипотеке ВТБ 24 возможна через официальный сайт: здесь появляются предложения льготно купить недвижимость, находящуюся в банковском залоге. Рассматривается наличный платеж, или банк готов предложить кредит на приемлемых условиях:

  • процент – от 12 годовых;
  • первоначальная доля платежа – от 20%;
  • срок – до 30 лет.

Оценка объекта происходит с участием банка, который контролирует соответствие предложения рыночной цене и объему долга. Обращаясь в ВТБ 24 с намерением о продаже, готовьтесь правильно дать пояснения о необходимости этого решения и прочих факторах. Банк тщательно планирует сотрудничество с новым владельцем, в чьей финансовой устойчивости надо тщательно удостовериться, и ему нужна достоверная информация о происходящем.

Как продать квартиру с ипотекой

Источник: https://sovets.net/9246-kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke.html

Как можно продать квартиру, купленную в ипотеку

Квартира, купленная в ипотеку, находится в залоге у банка. На ее реализацию наложены определенные ограничения. Закономерно возникает вопрос, можно ли продать такую недвижимость. Юридически — невозможно, поскольку сначала необходимо снять обременение. На практике это сводится к вопросу: где взять средства для досрочного погашения.

Есть различные причины, по которым появляется необходимость в продаже ипотечного жилья. И основная из них — ухудшение финансового положения и платежеспособности заемщика. Понимая то, что дальше платить по кредиту будет сложно или просто невозможно, клиент принимает решение избавиться от ипотечной квартиры. Кроме того, причинами могут послужить следующие:

  • Потребность в улучшении жилищных условий, то есть, купить квартиру более габаритную и комфортную. Это могут позволить себе люди, получившие новую высокооплачиваемую работу или должность.
  • Желание заработать. Это касается квартир, которые оформлялись в ипотеку еще на стадии строительства.
  • Личные причины, к примеру, переезд в другой город, развод, рождение ребенка и другие.

Оформление потребительского кредита

Самый простой способ — оформить потребительский кредит на остаток ипотеки. Это позволит досрочно погасить задолженность и вывести квартиру из-под обременения стандартным способом. Потребительский кредит можно оформить в том же банке или в другом.

Подать заявку на кредит прямо сейчас!!!

Как вариант — провести реструктуризацию кредита, в большинстве случаев этого добиться даже проще, чем оформить новый займ.

При взятии кредита нужно учесть несколько моментов:

  • максимальная сумма обычного займа ограничена — обычно получается взять не более 1 млн. рублей, так что при слишком большом размере займа вариант не подойдет;
  • ставка по кредитам обычно значительно выше ставки по жилищному кредиту, а срок выдачи займа — меньше, следовательно, размер выплат резко вырастет — в 2-3 раза как минимум, нужно быть к этому готовым;
  • кредит при действующей ипотеке получить сложнее, так как при определении платежеспособности клиента банк вычитает из дохода заемщика текущие платы. Но можно увеличить свои шансы на одобрение;
  • без залога и поручительства крупную сумму денег по кредиту получить сложно, а квартиру в качестве предмета залога предоставить не получится.

Таким образом, данный вариант реализуем при небольшом остатке задолженности и при наличии достаточного стабильного дохода заемщика.

Алгоритм таков:

  • заявитель обращается в банк с намерением произвести реструктуризацию либо для получения нового займа;
  • в случае одобрения клиент получает необходимую сумму и гасит текущую задолженность;
  • после получения справки о погашении долга необходимо обратиться в Регистрационную палату с представителем банка (либо с пакетом документов, заверенных банком) и снять обременение с жилья;
  • после получения на руки «чистого» свидетельства о праве заключить предварительный или основной договор купли-продажи;
  • остается только произвести саму сделку.

Заключить предварительный договор купли-продажи с передачей задатка можно и до снятия обременения с недвижимости, если покупатель готов рискнуть. Эти средства можно потратить среди прочего на досрочное погашение.

Вырученные за продажу средства также можно потратить на закрытие образовавшегося кредита — либо приобрести на них новое жилье.

Оформление новой ипотеки

Не всегда продавцы хотят связывать себя новыми кредитными обязательствами — да и не во всех случаях это возможно. Поэтому существует другой вариант — оформление ипотеки на покупателя.

Если в первом случае в принципе можно было обойтись минимальным участием банка, то в этом случае кредитная организация примет непременное участие в сделки. Речь идет о фактическом переоформлении на нового владельца квартиры. Самостоятельно продавец и приобретающий недвижимость такую сделку заключить не смогут.

Схема такая:

  1. Стороны совместно обращаются в банк и уточняют возможность проведения сделки.
  2. Покупатель доказывает свою платежеспособность. предоставляя стандартный пакет документов заемщика. Кроме того, он должен будет оплатить минимально установленный взнос — обычно 20% от стоимости жилья.
  3. Продавец, со своей стороны, обновляет в случае необходимости документы на недвижимость.
  4. В случае положительного решения на нового клиента оформляется еще один жилищный заем по всем правилам.
  5. Средства переводятся на счет продавца, одновременно с них удерживается сумма, необходимая на покрытие текущей задолженности. Продавцу выдается справка об отсутствии долгов по счету.
  6. Далее все стороны, в том числе представитель банка, подходят в Регпалату и сдают документы на государственную регистрацию права собственности. Речь идет о снятии обременения с недвижимости с одновременной продажей жилплощади и предоставлении ее банку в залог.

Если вся процедура прошла успешно, то покупатель остается с новой квартирой и ипотекой, продавец — с вырученными от продажи средствами за минусом текущей стоимости долга, а банк — с жильем, по-прежнему находящимся у него в залоге.

Досрочное погашение за счет интересующегося жилплощадью

Предыдущий вариант довольно сложен для исполнения, необходима готовность значительное время возиться с документами и «утрясанием» многочисленных вопросов.

Досрочное погашение за счет покупателя — довольно популярное, хотя и рискованное решение. Суть сводится к тому, что покупатель фактически оплачивает ипотеку продавца.

На практике процедура выглядит так:

  1. Заключается предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель передает продавцу залог в размере, достаточном для погашения долга. Перед этим продавцу следует уточнить сумму.
  2. Продавец обращается в банк для досрочного закрытия задолженности и снимает обременение с квартиры.
  3. После получения «чистого» свидетельства стороны заключают основной договор купли-продажи, по которому продавец получает остаток средств.
  4. Новый владелец регистрирует жилплощадь на себя и приступает к владению квартирой.

Где возьмет средства покупатель в данном случае значения не имеет. Чаще всего используются собственные и заемные средства, возможно оформление жилищного кредита под материнский капитал.

Для продавца этот способ самый предпочительный — минимум хождений по банкам, не остается и не возникает никакой задолженности, единственные расходы — на переоформление права собственности.

Для покупателя же существуют риски: например, если продавец откажется продавать апартаменты после того, как снимет с них обременение. Поэтому важно правильно составить предварительный договор купли-продажи, чтобы в случае неприятных последствий можно было через суд либо взыскать средства назад, либо потребовать принудительного заключения основного договора.

Если заемщик не имеет возможности лично присутствовать при совершении сделки, то все сделать может банк. Он и покупатель проводят оформление займа, но только после того, как продавец даст согласие на подобную операцию. Средства от покупателя помещаются в специальную депозитную ячейку, из которой владелец квартиры может забрать их сразу после подписания договора купли-продажи.

Какие документы нужны для продажи

Потребуется определенный пакет, на сбор которого уходит немало времени:

  • выписка о снятии обременения
  • кредитный договор
  • паспорта участников сделки
  • свидетельство о регистрации кредитного договора
  • договор купли-продажи
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту
  • закладная
  • документ о зачислении средств на погашение задолженности по недвижимости и другие бумаги

Есть ли трудности при продаже

При продаже ипотечной квартиры могут возникнуть определенные сложности:

  • При поиске покупателя, так как не все хотят связываться с бумажной волокитой и долго ждать оформления всех необходимых документов. Кроме того, на рынке недвижимости такое жилье не пользуется большим спросом.
  • Отсутствие интереса у банка, так как он теряет прибыль за счет досрочного погашения.
  • Длительность процедуры. На продажу квартиры, находящейся в ипотеке, уходит гораздо больше времени, чем той, которая уже есть в собственности. Поэтому потенциальные покупатели просят скидку, и покупателям зачастую приходится это делать.
  • Банк может потребовать внести деньги за то, чтобы он пошел на уступку и разрешил сделку.

Какую цену установить

Конечно же, чем ниже стоимость квартиры, тем ее проще и быстрее продать. Лучше всего ставить рыночную цену и немного выше, чем планировалось изначально. Это нужно для того, чтобы во время торгов с покупателем получить желаемую сумму.

Ипотечная жилплощадь продается сложно из-за особенностей кредитной сделки, к тому же, много волокиты с бумагами. В итоге цену придется снизить, особенно если деньги нужны срочно.

Разницу между стоимостью жилья и остатком долга по кредиту продавец может получить сразу после того, как новый собственник предъявит договор купли-продажи и свидетельство о собственности.

Особенности продажи жилья, приобретенного в рамках военной ипотеки

По закону такие квартиры, приобретенные в ипотеку, до момента полного расчета по задолженности, находятся в залоге не только у кредитно-финансовой организации, но и у Министерства Обороны РФ. Обременение снимается только после полного погашения займа и после того, как заемщик достигнет 20-летнего срока службы. Для продажи понадобится найти средства для погашения ЦЖЗ.

Порядок проведения сделки:

  • Владелец квартиры уведомляет кредитора и Росвоенипотеку о намерении реализовать свое жилье и снять с него обременение.
  • Узнает, сколько еще нужно внести для полного погашения.
  • Вносит средства.
  • Находит покупателя.
  • Получает документ о том, что обременение было снято. 
  • Получает документ на право собственности в Росреестре.
  • Совершает сделку по продаже квартиры.

Подводя итоги, стоит уточнить, что если раньше продать ипотечную квартиру было достаточно сложно, то на данный момент банки не запрещают таких сделок. Единственное, что нужно подготовиться к определенным сложностям при продаже.

Источник: http://bankru.ru/ipoteka/kak-mozhno-prodat-kvartiru-kuplennuju-v-ipoteku/

Как продать или купить квартиру в ипотеке у банка

Покупая жилье в ипотеку, человек настраивается на долгие выплаты. Он осознает, что пока кредит не погашен, на его квартиру наложено обременение. Однако возникают непредвиденные ситуации, когда объект ипотеки необходимо продать. Знание нюансов законодательства позволит это сделать грамотно.

Ипотечная недвижимость обеспечивает исполнение обязательств по выданному займу. Следовательно, пока он не будет погашен, заемщик может совершать с объектом ипотеки любые действия гражданско-правового характера только с согласия залогодержателя.. На это четко указывает статья 37 ФЗ-102, регулирующего ипотечное кредитование.

Несоблюдение требований законодательства относительно самовольной продажи предмета залога приведет к таким последствиям:

  • сделка будет признана недействительной;
  • каждая из сторон возвратит все полученное или обязана будет возместить его стоимость;
  • приобретатель признается недобросовестным и лишается прав на залоговую недвижимость (ст. 167 ГК РФ);
  • банк прекратит досрочно все отношения по договору ипотеки;
  • недвижимость будет реализована в принудительном порядке.

В итоге нарушитель может потерять гораздо больше, чем приобретет.

Как продать жилье, если ипотека не выплачена? Чтобы не нарушать закон и не создавать себе проблемы, лучше воспользоваться легальными способами:

  1. Досрочное погашение кредита. Для этого нужно озвучить банку свое желание погасить займ раньше срока. После получения положительного решения кредитор определяет сумму задолженности. Заемщик находит покупателя на квартиру, согласного купить жилье с обременением и выдать предоплату в размере невыплаченной ссуды. Между ними составляется предварительное соглашение, которое удостоверяется нотариально. С жилплощади выписываются все проживающие. Полученный задаток направляется на погашение ипотеки. После этого банк снимает обременение, а покупатель оформляет право собственности в регистрационной палате.
  2. Продажа путем выкупа залога. Найденный заемщиком покупатель должен обратиться к банку с предложением о выкупе квартиры. При отсутствии возражений, обе стороны подписывают у нотариуса предварительный договор с определением цены и условий продажи. Бронируется 2 ячейки, в одну из которых кладется сумма для банка на погашение ипотечного долга, в другую – остаток от реализации недвижимости для заемщика. После снятия обременения оформляется договор купли-продажи, право собственности регистрируется в Росреестре. Заключительный этап – кредитор направляет деньги на погашение кредита, а заемщик забирает остаток (если есть).
  3. Продажа с помощью банка. Аналогично предыдущей схеме. Но банк берет на себя все, начиная от поиска покупателя до получения денег. Заемщику только остается поставить подпись на договоре купли-продажи, поскольку сделка по бумагам совершается лично им. Такой вариант не слишком выгоден должнику. Кредитор ставит цель продать побыстрее, что сказывается на цене. Второй ячейки для продавца может и не быть.
  4. Выкуп ипотеки третьим лицом или переуступка долгового обязательства. Для этого кредит переоформляется на нового заемщика, который становится одновременно должником в непогашенной части ссуды и собственником залоговой квартиры. Оформление ипотечного займа происходит по стандартной процедуре со сбором необходимых документов и подачи заявки, включая оценку.

Если речь идет об ипотеке с долевым участием, продажа осуществляется только с оформлением договора переуступки права требования, согласно ФЗ-214.

особенность сделок купли-продажи залоговой недвижимости – прежде чем поменяется хозяин квартиры, ипотека должна быть погашена.

Насколько эти схемы выгодны продавцу, зависит от суммы долга, продажной стоимости недвижимости. Кроме того, стоит учесть еще один нюанс. Если квартиру, находящуюся в собственности меньше 3 лет продавать по цене, превышающей первоначальную, необходимо уплатить с этой суммы 13% в бюджет государства. Но один большой плюс перекрывает все – продавец избавляется в итоге от тяжелого бремени ипотеки.

Бытует мнение, что, покупая залоговую недвижимость, можно существенно сэкономить. Здесь все зависит от того, какие причины привели к ее продаже. Если заемщик успешно справляется с платежами и не торопится с продажей, вряд ли цена будет ниже сложившейся на рынке. Ему важно не просто погасить кредит, но и получить на руки разницу для покупки нового жилья.

Второй вариант – продавец имеет задолженность и ему нужно срочно реализовать ипотечную квартиру. В этом случае можно рассчитывать на хорошую скидку – процентов на 10-20 дешевле среднерыночной цены. Кроме того, банки заинтересованы в скорейшей продаже и даже могут предложить покупателю выгодные условия по ипотечному кредиту.

Есть три минуса в покупке ипотечной недвижимости:

  • покупателю придется считаться с требованиями кредитора, поскольку все сделки совершаются с его ведома;
  • закладная, а точнее ее местонахождение. Если она находится не у кредитора, совершение сделки может отложиться до тех пор, пока на руках не будет документа. Хотя с июля 2018 года появится электронная форма закладной, что существенно упростит оформление договоров;
  • риск остаться без денег, если продавец «не донес» их до банка и не погасил задолженность. Обременение не будет снято, возникнет множество проблем, которые придется решать через суд. Еще ситуация, когда продавец передумал продавать квартиру. Займ погашен, обременение снято, но он нашел другого покупателя, который готов дать намного больше.

Чтобы избежать этого, рекомендуется обратиться за консультацией к специалисту, использовать ячейки либо расплачиваться частями: вначале небольшой аванс, остальное – после регистрации.

Для заемщиков с проблемным кредитом это – актуальный вопрос. Моментального способа не существует. Скорость реализации любой схемы зависит от многих факторов, включая человеческий.

Процедура купли-продажи объекта ипотеки состоит из нескольких этапов, каждый из которых требует определенного времени:

  • обращение к кредитору – можно рассчитывать, что в течение 10 дней решение будет принято;
  • поиск покупателя – может оказаться самым длительным процессом, поэтому рекомендуется воспользоваться услугами риэлтора;
  • подготовка документов – от 7 до 14 дней. Потребуется подтверждение отсутствия задолженности по ипотечному кредиту, оплата стоимости недвижимости, снятие обременения, документы на квартиру, закладная;
  • регистрация в Росреестре – 5-12 рабочих дней.

В любом случае, меньше, чем за месяц, все это сделать не удастся. Если все подготовлено заблаговременно, само подписание договора, внесение задатка и передача документов на регистрацию происходит в течение одного дня.

Как продать комнату в ипотеке Сбербанка?

Если причина продажи покажется сотруднику уважительной, вы получите разрешение на ее продажу. Банк предпочитает досрочное погашение кредита за счет средств покупателя или переоформление его на третье лицо. Все расчеты производятся через ячейки. Образцы необходимых документов можно посмотреть на сайте Сбербанка.

При продаже нужно учитывать нюансы программы кредитования. Например, для кредита молодым семьям супруг заемщика является созаемщиком. Если причиной продажи квартиры являются проблемы с погашением, банк возложит обязанности по выплате на созаемщика.

Военная ипотека также имеет ограничения. Стороной договора является Росвоенипотека, согласие которой потребуется для совершения купли-продажи.

Объект ипотеки, купленный с привлечением материнского капитала, можно продавать с разрешения органов опеки или по достижении детьми 18 лет.

Сожгли дом, купленный в ипотеку, что делать?

Ст.ст. 29-30 ФЗ «Об ипотеке» определяют, что залогодатель имеет право пользоваться объектом ипотеки. При этом его обязанностью является содержание имущества в надлежащем состоянии. Ст.32 гласит, что залогодатель обязан обеспечить сохранность залоговой недвижимости. Если существует реальная угроза имуществу, он должен немедленно сообщить об этом залогодержателю.

Ипотечные дома, как правило, страхуют от различных рисков, в том числе от пожара. Вам необходимо уведомить залогодержателя и обратиться в страховую компанию. Положенное страховое возмещение будет направлено на погашение кредита.

Купили квартиру в ипотеку, а в ней трещины на потолке и стенах, что делать?

Прежде всего, поставьте в известность банк. Его юридическая служба поможет разобраться с различными моментами, написать иски и заявления. Необходимо установить виновного. Им может оказаться продавец, который, например, самовольно произвел перепланировку. В этом случае нужно обратиться в суд для расторжения купли-продажи, после чего деньги будут возвращены.

В любом случае, о выявленных недостатках нужно письменно сообщить продавцу. Лучше постараться достигнуть с ним взаимопонимания об устранении дефектов или отремонтировать за свой счет с последующим возмещением расходов.

Если согласия нет, и продавец отказывается от предложенных вариантов решения проблемы, придется обращаться в суд. При этом в процессе разбирательства придется вносить платежи по кредиту.

Может ли банк продать ипотечный кредит другому банку? Нужно ли согласие заемщика?

Может, если это зафиксировано в кредитном договоре. И согласия заемщика на это не требуется. Такое право закреплено в ст. 382 ГК РФ. Причиной может стать вовсе не ваша задолженность. Возможно, банк избавляется от активов, поскольку не соответствует требования ЦБ РФ, или намечается его реорганизация, или по другим причинам.

Как правило, такая продажа не влечет за собой изменения условий кредитования.

Как купить машину при ипотеке?

Скорей всего ваш кредитор не пойдет на автокредитование, если только вы не являетесь для него ценным клиентом. Поэтому нужно найти банк, готовый выдать ссуду при наличии ипотеки. При обращении нужно подавать правдивую информацию, не скрывая действующие кредитные обязательства. Для подтверждения платежеспособности следует собрать все справки. Если кредитная история не испорчена просрочками или судебными разбирательствами, банк примет положительное решение.

Источник: https://ipoteka.finance/problemy-vyplaty/kak-prodat-ili-kupit-kvartiru-v-ipoteke.html