Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Нюансы при покупке квартиры на вторичном рынке

Есть целый ряд нюансов, на которые следует обратить внимание перед принятием решения о покупке квартиры «с историей». Прежде всего будущему владельцу необходимо удостовериться, нет ли в квартире незаконной перепланировки.

Иногда это можно заметить невооруженным глазом, но, чтобы не гадать и быть уверенным в законности планировки жилья, можно попросить продавца показать актуальный поэтажный план и экспликацию. В этих документах, которые можно заказать в МосгорБТИ, должны отсутствовать так называемые красные линии.

В противном случае перепланировку должен будет узаконить уже новый владелец, что весьма хлопотно, а в отдельных случаях и невозможно.

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Николай Косяк:

Во-первых, не рекомендуется покупать низколиквидные квартиры.

Например, жилье в старом панельном доме, с неудобной планировкой, в неблагополучном районе: по соседству с промзонами, крупными транспортными магистралями или, наоборот, проблемном с точки зрения транспортной доступности.

Во-вторых, лучше отказаться от покупки квартир с незаконной перепланировкой. Чтобы узаконить перепланировку, потребуется потратить время и немалые деньги. Если же оставить все как есть, тогда при перепродаже жилья нужно быть готовым предоставить дисконт в 15-20%.

Безусловно, не стоит покупать квартиру, которая вызывает сомнения с точки зрения своей юридической чистоты. Так, особое внимание нужно уделить сделкам, если они совершаются по доверенности. Все дело в том, что трудно установить подлинность доверенности, а также подпись самого доверителя. Если квартира отчуждается по доверенности от пожилого человека, и никто его не видел, есть вероятность, что этого человека в принципе не существует.

Также особого внимания заслуживают сделки, где фигурируют граждане, признанные судом ограниченно недееспособными и недееспособными, несовершеннолетние, пожилые лица. Кроме того, нужно очень внимательно изучать историю объекта, досконально ее проверить, если основанием права собственности является наследство, приватизация. Также должны насторожить ситуации, когда объект недвижимого имущества отчуждался за короткий срок довольно часто.

Нельзя сказать, что от сделки в данном случае нужно обязательно отказываться, однако перепроверить все несколько раз не помешает.

С чего начать покупку вторичного жилья?

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Отвечает генеральный директор агентства недвижимости «Мезон» Екатерина Бонч-Бруевич:

Любую квартиру вторичного рынка, как бы прекрасна она ни была, надо тщательно проверять. Риск потери права собственности или затяжных судов ожидает покупателя в следующих ситуациях:

  • за последний год квартира несколько раз перепродавалась. Лучше сразу отказаться от такого варианта. Возможно мошенничество, и добросовестным приобретателем Вас не признают;
  • квартира получена по наследству, срок которого менее трех лет. Риск очень большой, но в половине случаев можно купить такую квартиру после проверки;
  • наследство от мужчины. Даже после истечения трех лет могут появиться наследники, права которых подлежат удовлетворению, а обнаружить их при проверке нереально (я имею в виду внебрачных детей). Претензии их будут не к покупателям, а к продавцам, но нервы помотают Вам;
  • в квартире сделаны перепланировки, которые нельзя узаконить, а Вам жилье необходимо именно в таком виде. В случае проверки Вам могут дать предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние;
  • квартира продается по цене сильно ниже рынка. Скорее всего, что-то с ней не так, я бы даже не тратила время и не выясняла, что именно;
  • продажа по доверенности и сейчас, и в прошлых сделках. Доверенность могла быть поддельная или отозванная.

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Отвечает эксперт по недвижимости Century 21 Zavidov Артем Маслов:

При оформлении сделки купли-продажи жилой недвижимости стоит особенно сосредоточиться на проверке документов приобретаемой квартиры. В первую очередь необходимо понять, каким образом продавцы стали собственниками данного объекта.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Идеальный вариант — первичная собственность, то есть первичная приватизация или покупка. Если квартира покупалась в новостройке, то у такой покупки есть свои нюансы, на которых нужно заострить внимание.

Более тщательно нужно проверить собственников, которые получили квартиру по завещанию или вступили в наследство по закону. В данном случае нужно не полениться и сделать ряд проверок, пообщаться с соседями, участковым полицейским.

Ведь наследство очень часто оказывается предметом судебных разбирательств, и недвижимость попадает на орбиту судебных споров.

Также нужно тщательно проверить квартиру, в которой есть несовершеннолетние собственники. Бывает так, что при приватизации родители отказываются от своей доли в пользу детей. Но право пользования за родителями сохраняется. Причем выписать их без согласия невозможно. А иногда случается и так, что дети давно выросли, купили родителям отдельную квартиру, но родители из приватизированной квартиры не стали выписываться.

И самую тщательную проверку нужно проводить, когда в истории квартиры фигурирует факт продажи по доверенности. Тут может быть множество вариантов, начиная маргинальными собственниками, которые уже давно проживают в другом городе или области, заканчивая откровенно криминальными сделками.

В практике есть немало случаев, когда квартира продавалась несколько раз буквально в течение одного года, причем по заниженной стоимости. Если Вам попадется такая квартира, то от сделки лучше отказаться.
Но, конечно же, любая сделка должна тщательно проверяться, невзирая на предыдущую историю.

Все документы необходимо анализировать всеми возможными и доступными способами, так как каждая сделка уникальна.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Срочный выкуп квартиры на вторичном рынке

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kakie_vtorichnye_kvartiry_ne_stoit_pokupat_yuridicheskie_aspekty_/6005

На что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке в 2018 году — ипотеку

1   0   823

Каждый год в российское законодательство вносятся те или иные изменения, касающиеся покупки квартир. Мы поможем вам разобраться в нюансах, на которые действительно важно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке жилья в этом году.

Что нужно учитывать при выборе жилья в ипотеку

На сегодняшний день более чем в 70% сделок с недвижимостью, так или иначе задействованы ипотечные средства.

При этом ипотечные сделки имеют свою существенную особенность- приобретенное жилье оформляется в собственность покупателя, однако на весь срок выплаты кредита находится в залоге у банка, поэтому должно соответствовать его критериям.

Связано это с тем, что в случаях отчуждения недвижимости заемщиков кредитной организации нужны гарантии возможности реализовать такие квартиры без убытков.

Проводя мониторинг объявлений о продаже квартир, осведомленный покупатель действует так, как действовал бы профессиональный агент, представляющий интересы покупателя при переговорах с продавцом.

Он выясняет у продавца как можно больше важной информации еще на этапе обзвона вариантов. Выяснять необходимо, соответствует ли квартира параметрам банка и личным интересам покупателя.

К параметрам банка относятся следующие критерии:

Состояние дома Многие банки не выдают ипотечные кредиты на покупку квартиры в аварийном доме, здании с деревянными перекрытиями или стоящем в очереди на снос. К числу неликвидных квартир также относится жилье с газовыми колонками
Планировка квартиры Одобрение банка на покупку квартиры можно получить, если в ней нет неузаконенных перепланировок. Сотрудники банка конечно квартиры не осматривают. Но установить наличие или отсутствие перепланировок можно по соответствиям сведений в двух документах — технический паспорт квартиры со сроком давности не более 5 лет и оценочный альбом с фотографиями, по которым видно, соответствует квартира плану в тех. паспорте или нет
Стоимость в договоре На российском рынке довольно давно существует тенденция стремления продавцов квартир уйти от налогов со сделки. Налогом облагаются все квартиры в собственности менее пяти, а в некоторых случаях менее трех лет, со всей суммы свыше 1 миллиона рублей. В последние годы эта тенденция снижается по причине введения налогообложения по кадастровой стоимости. Однако в некоторых случаях продавцы все еще стремятся указывать неполную стоимость. Одним из обязательных для банка документов является отчет об оценке, в котором указана объективная рыночная цена объекта. С учетом этого важно рассматривать только варианты квартир с полной стоимостью в договоре
Обременения В случае выявления тех или иных обременений (в ходе проверки квартиры покупателем, его агентством или нотариусом) покупка квартиры в ипотеку, чаще всего, также невозможна. Бывают исключения — например, если продавцы приобретали эту квартиру с ипотекой в этом же банке, и обременение наложено в его пользу. Возможность положительного решения таких вопросов всегда решается по ситуации

Полагаться на одни только требования банка не стоит — покупатель должен действовать, прежде всего, в своих собственных интересах, хорошо понимая, в чем они заключаются:

Готовность документов с долгими сроками оформления Отсутствие неузаконенных перепланировок должно быть подтверждено документально. При этом, как показывает практика, у большинства продавцов в наличии нет технического паспорта — его просто не заказывают. Оформление тех.паспорта длится до 3-4 недель, а ускорение стоит недешево. Отсутствие данного документа может обернуться для покупателя очень невыгодными условиями, а нередко и риском не уложиться в назначенные банком сроки и вообще потерять шанс взять кредит. Поэтому стоит сразу спрашивать у продавцов, готов ли тех. паспорт, а при его отсутствии — согласны ли ускорить оформление за свой счет? И рассматривать, в первую очередь, те квартиры, у которых уже собран пакет основных документов для ипотечной сделки
Квартиры в свободной продаже Специалисты рынка подразделяют продаваемые квартиры на свободные и альтернативные. В сделках по свободной продаже всего два участника — продавец и покупатель. Альтернативные варианты предусматривают продажу квартиры и одновременную покупку продавцом другого жилья в рамках одной сделки. Таких сделок на сегодняшний день большинство, и возможность участия в них кредитных денег давно уже стала нормой

Главное, что должен понимать покупатель, выбирая такую квартиру — альтернатива всегда подразумевает повышенную сложность сделок.

Очень существенным фактором является возможность продавца успеть подобрать себе альтернативное жилье в сроки, необходимые покупателю.

Иными словами, если срок вашего одобрения кредита истекает через месяц, а на подбор альтернативы и подготовку сделки вашему продавцу понадобится не меньше полутора месяцев, такой вариант вам не подойдет.

Заметим, что альтернативы для покупателей по-своему привлекательны. Их стоимость, как правило, ниже, чем на свободные квартиры, и продавцы нередко более сговорчивы на скидки — понимая, что усложненная схема сделки нужна им, а не покупателям.

Взвешивать плюсы и минусы таких сделок необходимо максимально тщательно. Если, к примеру, сделка предусматривает разъезд семьи на два дома и более, целесообразно договариваться об упрощении схемы, выдвигать требование о подборе продавцами альтернатив только из числа готовых к быстрой сделке, а при невозможности этого — от покупки лучше отказаться и рассмотреть другую из запасных вариантов, со схемой попроще.

Стоит помнить, что заявленная легкость предстоящего подбора альтернативных квартир почти всегда существует лишь в воображении продавцов.

Порядок оформления сделки

Договоры купли-продажи жилья оформляются в одной из двух форм — простой письменной и нотариальной.

Поэтому в процедурах проведения сделок есть определенная разница. Простая письменная удобнее, проще и проходит быстрее по времени.

Но нотариальная предусматривает максимально быстрые сроки регистрации и, к тому же, нередко она является единственно возможной формой.

По закону сделками с обязательным участием нотариата являются операции с собственностью несовершеннолетних граждан и владельцев долей, за исключением совместной собственности супругов.

Простая письменная форма:

Процедура ипотечной сделки Начинается с оформления всех банковских документов, необходимых для получения кредита. Оформляется кредитный договор, страховка, залог, договор аренды банковской ячейки и прочие документы. Процедура сделки, в которой задействованы только наличные средства, аналогична во всех деталях, кроме связанных с оформлением кредита
Происходит подписание договора купли-продажи (ДКП) Желательно, чтобы экземпляры договора были заранее распечатаны в достаточном количестве копий, а с собой у кого-нибудь из участников был носитель с электронной версией договора на случай экстренного внесения исправлений
Осуществляется получение кредитных средств и закладка всей денежной суммы в депозитарную ячейку Это действие возможно только в присутствии продавца и покупателя и отсутствии всех остальных лиц, кроме сотрудника банка, в помещении депозитария.
Документы подаются в регистрационную палату Регистрируется переход права собственности на имя покупателя и обременение в пользу банка на основании ипотеки в силу закона. Подать документы на регистрацию могут лично участники сделки, их доверенные лица или сотрудники банка — если банк предоставляет данную услугу. Срок регистрации — от 3 до 12 дней, в зависимости от формы сделки
В случае успешного прохождения регистрации Стороны получают документы с соответствующими печатями Росреестра. Продавцу это дает право доступа к ячейке с деньгами, а покупателю — право принять квартиру во владение по акту приема-передачи в сроки, указанные в договоре купли-продажи


Процедура нотариальной формы во многом совпадает с простой письменной, однако существуют отличия, которые необходимо учитывать заранее:

Для оформления кредитного договора Банку в обязательном порядке необходим подписанный сторонами договор купли-продажи. В то время как нотариус может провести сделку с участием ипотечных средств только при наличии уже существующего номера кредитного договора. Поэтому стороны договариваются с данными инстанциями о способах оперативного обмена данными или проведения нотариальной сделки в помещении банка
Подачу и получение документов с регистрации Может выполнить нотариальная контора, если перечень ее услуг это предусматривает

: как правильно осмотреть недвижимость

Список необходимых документов

Перечень документов для проведения сделки может сильно различаться в зависимости от формы и схемы сделки, требований конкретного банка и ряда индивидуальных условий.

Ориентировочный список документов обычно выглядит со стороны продавца так: 

  1. Паспорта всех собственников.
  2. Оригиналы документов основания права (ДКП, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.).
  3. Выписка из ЕГРН.
  4. Тех. паспорт.
  5. Выписка из домовой книги.
  6. Копия финансового лицевого счета.
  7. Справка об отсутствии задолженностей.
  8. Нотариальные документы, подтверждающие отсутствие иных правопретендентов (согласие супруга, заявление об отсутствии других наследников и др. — в зависимости от основания права собственности).

Со стороны покупателя — заемщика:

  1. Паспорта заемщика и созаемщиков.
  2. Заверенные копии трудовых книжек заемщика и созаемщиков.
  3. Документы о подтверждении доходов (справки 2-НДФЛ, справки по форме банка).
  4. Цветной экземпляр отчета об оценке объекта.
  5. Документы, подтверждающие состав семьи (свидетельства о браке и о рождении детей).

При проведении сделки, в которой задействованы только наличные средства покупателя, от него требуется только паспорт.

При покупке квартиры на имя другого лица необходима нотариальная доверенность на данные действия от его имени.

Приобретая жилье, важно учитывать все нюансы, как физические, так и юридические. Разные покупатели защищают себя по-разному.

Одни досконально выясняют все о возможных сложностях, рисках и способах их избежать. Другие благоразумно доверяют безопасность сделки профессионалам в надежных агентствах.

Третьи предпочитают застраховать свою сделку. Так или иначе, большинству покупателей удается избежать рисков и выгодно купить жилье — что подтверждает — при разумном и взвешенном подходе покупка квартиры обязательно будет удачной.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyaudit.ru/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке? :

В современном мире, наверное, нет такого человека, который бы не хотел иметь свое собственное жилье. Вот только не у всех есть возможность приобрести его в комфортабельных новостройках с развитой инфраструктурой, так как цены там очень высокие.

Покупка квартиры на вторичном рынке — это один из вариантов приобретения жилой площади, который с каждым годом становится все актуальнее. Это обусловлено ростом цен на новое жилье и падением покупательской способности населения.

Однако при покупке такого вида недвижимости необходимо быть предельно осторожным и учитывать множество нюансов, поскольку покупатель сталкивается с определенными рисками.

Давайте постараемся разобраться со всеми аспектами приобретения вторичной недвижимости, которые позволят избежать множества подводных камней.

С какими рисками сталкиваются покупатели вторичного жилья?

Итак, какие риски при покупке квартиры на вторичном рынке берет на себя покупатель?

Основными среди них являются следующие:

  • приобретение недвижимости по фиктивной доверенности;
  • покупка жилой площади, на которой проживают лица, не достигшие совершеннолетия, а также временно выписанные жильцы;
  • оформление сделки с несоблюдением юридической базы;
  • покупка жилья, с которым запрещено совершение каких-либо операций;
  • приобретение квартиры, в которой была выполнена незаконная перепланировка.

Все эти нюансы могут доставить множество проблем покупателю, поэтому каждый человек, который задумывается о покупке вторичного жилья, должен иметь подробное представление обо всех нюансах оформления сделки.

Ключевые особенности приобретения вторичного жилья

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию необходимо при покупке проверить квартиру. Вторичный рынок является очень привлекательным для огромного количества покупателей, поэтому на нем работает множество недобросовестных риелторов и мошенников, которые хотят поживиться на неосведомленных гражданах.

Поэтому перед подписанием документов, вы должны в обязательном порядке проверить:

  • не фигурирует ли квартира в каких-либо спорах;
  • кто является собственником жилья;
  • есть ли у недвижимости какие-либо обременения (наследники, несовершеннолетние владельцы и т. д.);
  • соответствие жилой площади технической документации;
  • репутацию риелтора, юридической фирмы или нотариуса.

Если со всеми перечисленными выше нюансами все в порядке, то покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена. Также не забывайте обращать внимание на инфраструктуру и транспортную развязку, ведь от удобного месторасположения вашего дома зависит и комфортабельность проживания в нем.

Проверка документов

Чтобы сделка была законной, документы при покупке квартиры на вторичном рынке должны быть подлинными. Их проверка позволит избежать черных риелторов и их мошеннических схем, а также значительно снизить сопутствующие риски.

К тщательному изучению подлежат следующие бумаги:

  • договор;
  • завещание;
  • документ, подтверждающий переход жилья по наследству или дарению;
  • документ, удостоверяющий право собственности;
  • акт о приватизации жилья.

Очень важно, чтобы каждый из перечисленных выше документов был составлен с полным соблюдением всех юридических формальностей, поскольку в противном случае он попросту будет фиктивным. Помимо этого, вам должны предоставить оригиналы всех договоров и свидетельств. Ни в коем случае не работайте с ксерокопиями. Если знаний законодательной базы у вас недостаточно, то лучше воспользоваться услугами квалифицированных юристов, специализирующихся в этом вопросе.

Проверка личности и документов продающей стороны

Покупка квартиры на вторичном рынке должна происходить только у добросовестного продавца, поэтому нужно проверить его личность и документы, а именно гражданский паспорт и карточку налогоплательщика. В документах на сделку должны быть внесены актуальные данные с этих бумаг.

Старайтесь избегать людей с неопрятным или подозрительным внешним видом, а также от которых разит алкоголем.

Эта проверка является очень важной, поскольку если в законоустанавливающие документы будет внесена неактуальная информация, то в случае судебного разбирательства, инициатором которого может стать продавец, вы проиграете дело и лишитесь законного права на владение жилой площадью. В этом случае вернуть уплаченные деньги будет практически невозможно.

Если продавец находится в браке, то следует запросить у него письменное согласие на продажу квартиры со стороны супруга или супруги. Это касается даже тех случаев, если кто-то из пары не прописан в квартире. Чтобы получить информацию обо всех лицах, проживающий в жилище и имеющих право на нее, попросите продавца предоставить справку формы № 3.

Проверка права собственности через реестры

Независимо от того, осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке или за наличные, сделка будет считаться законной только в том случае, если продавец имеет реальные права собственности на жилую недвижимость.

Проверить это можно следующими способами:

  • запросите выписку в Реестре прав собственности на недвижимость;
  • получить справку в Едином реестре запретов отчуждения жилья;
  • подать запрос в Государственный ипотечный реестр.

Во все эти государственные органы потребуется подать заявление установленного образца, а также предоставить данные о продавце квартиры и адрес объекта недвижимости. Но здесь важно понимать, что все эти организации могут не иметь полной информации, поэтому лучше всего получать эти выписки через нотариуса. Помимо этого, жилая площадь может быть просто не занесена ни в один из перечисленных выше реестров. В этом случае получить нужные справки можно через БТИ.

Предварительное заключение сделки

Одним из самых проблематичных и сложных способов приобретения собственного жилья является покупка квартиры на вторичном рынке. Пошаговая инструкция этого процесса подробно описана в Гражданском кодексе. Согласно законодательству, сделка должна осуществляться исключительно в письменном виде, а также быть нотариально заверена.

Если вы настроены на покупку недвижимости, то можно заключить с продавцом предварительную договоренность, подкрепленную документально, которая будет выступать гарантией того, что хозяин жилья в строго установленные временные рамки заключит сделку с покупателем по продаже объекта жилой недвижимости на заранее оговоренных условиях. Это позволяет покупателям снизить потенциальные риски и перестраховать себя от того, что недвижимость будет куплена другим человеком.

Что следует учитывать при предварительном заключении сделки?

Если покупка квартиры на вторичном рынке происходит по предварительному договору, то при подписании документа следует брать во внимание следующие нюансы:

  • договор должен заключаться в присутствии всех лиц, прописанных в продаваемой квартире;
  • продавец должен предоставить все документы, предусмотренные законодательством;
  • реквизиты, указанные в договоре, должны быть актуальными;
  • сроки, в течение которых должна быть оформлена продажа следует оговаривать заранее;
  • оплата должна происходить в национальной валюте;
  • обязанности и ответственность обеих сторон следует оговаривать заранее;
  • на всех страницах документа должны быть подписи покупателя и продавца.

Стоит отметить, что если продавец хочет заключить с вами договор о намерениях, то не спешите делать это, поскольку эта бумага имеет множество юридических формальностей. Поэтому сперва лучше проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом.

Страхование вторичного жилья

Страхование жилой недвижимости при оформлении покупки является надежной гарантией того, что в случае срыва сделки по каким-либо причинам человек получит денежную выплату, размер которой указывается в страховом договоре. Это позволяет снизить любые категории рисков при совершении операций с недвижимостью, поэтому подобные услуги пользуются большой популярностью.

Оформление страховки будет актуальным в следующих случаях:

  1. Если сделка совершается не с владельцем квартиры, а с доверенным лицом.
  2. Одним из участников сделки является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста. Если продажа жилья в значительной степени ухудшит условия проживания детей, то органы опеки имеют законные основания для юридической отмены сделки даже после официального оформления покупки.
  3. Заниженная стоимость жилой площади. Чаще всего цену занижают с целью снижения размера налоговых отчислений. В этом случае покупатель одну часть суммы передает продавцу официально, а другую в конверте, поэтому если сделка по каким-либо причинам будет отменена, то покупатель сможет вернуть только ту часть, которая указана в документах.

Стоит отметить, что если осуществляется покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке, то оформление страховки также является обязательным условием. Все дело в том, что это требование присуще большинству банков при оформлении ипотечного кредита.

Процесс оформления покупки вторичного жилья

Чтобы безопасно приобрести вторичное жилье необходимо четко придерживаться основных правил по совершению сделки.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке выглядит следующим образом:

  1. Поиск привлекательного объекта недвижимости.
  2. Изучение подлинности документации.
  3. Проверка личности продавца.
  4. Оформление сделки и внесение аванса.
  5. Подготовка необходимого пакета документов.
  6. Подписание бумаг обеими сторонами.
  7. Регистрация нового владельца в государственном органе.
  8. Составление акта приема/передачи квартиры.

Эта процедура является стандартной, поэтому очень важно последовательно соблюдать все ее этапы.

Льготы на приобретение вторичного жилья

В наши дни государство оказывает поддержку малообеспеченной категории граждан, выдавая материнский капитал.

Покупка квартиры на вторичном рынке в этом случае возможна только тогда, если недвижимость соответствует следующим требованиям:

  1. Жилье переходит в полную собственность семьи.
  2. Недвижимость находится на территории России.
  3. Санитарное состояние соответствует всем требованиям.
  4. Оформление сделки осуществляется в полном соответствии с законодательством.
  5. Право собственности на квартиру будет у всех членов семьи, в том числе и у несовершеннолетних.

Покупка объекта жилой недвижимости в этом случае может осуществляться как за наличный расчет, так и в кредит.

Заключение

Итак, мы рассмотрели, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке жилья.

Как вы уже могли догадаться, с одной стороны это выгодно, поскольку стоимость такого недвижимого имущества намного ниже, чем в новостройках, но с другой, покупателям приходится брать на себя более высокие риски.

Поэтому, чтобы обезопасить себя и не потерять деньги, лучше всего покупать недвижимость через опытных юристов, обладающих большим опытом работы в этой области. В наши дни на рынке работает множество компаний, занимающихся этим видом деятельности.

Источник: https://BusinessMan.ru/chto-nujno-znat-pri-pokupke-kvartiryi-na-vtorichnom-ryinke.html

Что нужно знать и на что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Сделки с жильем на вторичном рынке недвижимости занимают существенную долю объема всех продаж. Это связано с неугасающим спросом на уже обжитые квартиры, находящиеся в районах с развитой социальной инфраструктурой.

Ведь не все могут себе позволить купить жилье в новостройке и потратиться на отделочные работы. Между тем не каждый представляет себе особенности сделок с объектами недвижимости, которые уже были в употреблении.

О том, что нужно знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке в России в 2018 году, пойдет речь далее.

Особенности вторичного рынка жилья в России

Для того чтобы определиться с тем, что надо знать при покупке и продаже квартиры на вторичном рынке, необходимо вспомнить историю его формирования и понимать основные принципы функционирования. Так как в советское время практически все жилье принадлежало государству напрямую или опосредованно через государственные предприятия, то понятия рынок жилья не существовало. Граждане являлись лишь нанимателями квартир и могли улучшить свои жилищные условия только путем размена.

С появлением частной собственности государство поспешило отделаться от большей части жилого фонда путем процедуры приватизации. Особенности этого процесса позволяли оформлять квартиры в собственность сразу нескольким гражданам, прописанным на данной жилплощади. Факт проживания в ней не имел значения.

В результате у одного объекта появлялось несколько собственников, владеющих определенной долей в общем праве. Часто они даже не были родственниками. Иногда кого-то случайно либо умышленно не включали в процесс приватизации.

Поэтому необходимо знать, что при покупке квартиры на вторичном рынке, которая была недавно приватизирована, могут появиться законные претенденты на жилплощадь.

Исторически сложилось, что вокруг рынка недвижимости сформировалась определенная «криминальная» аура. Это закономерно, так как большие деньги всегда привлекают мошенников. Поэтому каждый должен знать, что делать при покупке квартиры на вторичном рынке, чтобы не стать их жертвой. Ведь цена вопроса может быть не только в потере денег, но и самой жизни. Возможно, этот аргумент является решающим в выборе более цивилизованных способов проведения сделок с недвижимостью.

Свою долю в усложнение процедуры покупки или продажи вносит и само законодательство, в частности:

  • регистрация по месту жительства может быть аннулирована только по заявлению самого зарегистрированного или по решению суда. Такое положение вещей не позволяет собственнику по своему желанию выписать постороннего человека, в связи с чем он вынужден или обращаться в суд, или продавать квартиру вместе с прописанным гражданином;
  • квартира может являться предметом залога или на нее существует арест из-за каких-либо долгов;
  • арест также налагают в качестве судебного обеспечения при рассмотрении семейных, наследственных, бытовых или хозяйственных споров.

Все это еще раз подтверждает то, что знать нужно очень много, покупая квартиру на вторичном рынке.

Сделки на вторичном рынке: главные моменты, на которые стоит обратить внимание

Как правило, приобретение и продажа жилья осуществляется одним из трех распространенных способов: своими силами, с привлечением посредников и с использованием кредитных средств. Поэтому рассмотрим, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке самостоятельно, через риэлтора и в ипотеку.

Самостоятельное приобретение жилья

Это самый бюджетный способ совершения сделок с недвижимостью. Ведь из всех сопутствующих финансовых расходов предвидится только уплата небольшой государственной пошлины.

При этом такой вариант несет в себе определенные риски, так как большинство людей не имеют необходимого опыта в совершении сделок и не могут ручаться за юридическую чистоту приобретаемого жилья. Однако, обязательный минимум проверок может сделать каждый.

Вот на что стоит обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке самостоятельно:

  • проверить объект в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру на сайте Росреестра. Эта мера позволит установить количество собственников, наличие или отсутствие обременений, уточнить технические характеристики квартиры и дома в целом;
  • на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП) по адресу объекта можно установить наличие или отсутствие арестов на приобретаемую жилплощадь;
  • на некоторых крупных сайтах по продаже недвижимости можно самостоятельно сделать онлайн оценку квартиры по введенному адресу, а также узнать, когда был последний капитальный ремонт в доме. Эти сведения помогут в торге.

Обязательно надо пообщаться с продавцом. Вот что нужно спрашивать при покупке квартиры на вторичном рынке по телефону:

  • как давно продавец владеет квартирой и была ли она приобретена в результате приватизации. Если да, то кто еще участвовал в этом процессе;
  • является ли продавец единственным собственником недвижимости или есть другие;
  • не досталось ли жилье продавцу по наследству. Если да, то какой нотариус вел наследственное дело;
  • есть ли среди собственников жилья несовершеннолетние. Если да, то имеется ли разрешение на продажу квартиры от органов опеки;
  • не участвовал ли продавец в бракоразводном процессе и не претендует ли кто-то еще на это имущество.

Это далеко не все вопросы, какие нужно задать при покупке квартиры на вторичном рынке. Ведь при беседе нужно ориентироваться по ситуации и каждый следующий вопрос задавать в зависимости от ответа на предыдущий.

После того, как проведены обязательные проверки и разговор с продавцом, можно договориться о встрече для осмотра жилья. Вот на что нужно обратить внимание при осмотре квартиры на вторичном рынке:

  • благоустроенность придомовой и дворовой территории;
  • техническое и санитарное состояние подъезда. Важно наличие домофона, отсутствие запахов, состояние лифтов;
  • состояние инженерных коммуникаций в квартире, степень ремонта;
  • наличие у собственника документов на объект или доверенности на сделку в случае продажи жилья третьим лицом. В последнем случае нужно быть предельно осторожным и постараться связаться с собственником для подтверждения его намерений.

Какие вопросы нужно задавать при осмотре квартиры для покупки на вторичном рынке:

  • сколько человек прописано в квартире, кто они и когда выпишутся. Для подтверждения слов лучше попросить продавца представить справку о количестве прописанных лиц из паспортного стола;
  • имеется ли задолженность за электроэнергию и другие коммунальные услуги. Лучше тоже подтвердить справкой из ТРИЦа;
  • когда был произведен последний капитальный ремонт дома.

Если проведенные проверки и ответы на заданные вопросы вас удовлетворили, можно переходить к торгу и заключению сделки. Для этого нужно составить договор купли-продажи и подписать его. Образец договора 2018 года можно скачать здесь. Однако, стоит помнить, сделки с долевым жильем требуют нотариального удостоверения.

С подписанным договором нужно пойти в многофункциональный центр (МФЦ) и подать заявление на регистрацию сделки. Понадобятся копии паспортов сторон договора, квитанция об оплате госпошлины и документы на квартиру. Через 10 дней право собственности перейдет покупателю, о чем будет сделана запись в ЕГРН. В МФЦ нужно получить только выписку, которая теперь заменяет свидетельство о праве собственности.

Ничего сложного в оформлении сделки нет, главное знать, как вести себя при покупке квартиры на вторичном рынке. Нужно быть уверенным в себе, соблюдать вышеизложенные правила, а при возникновении малейших подозрений в обмане отказаться от контактов с продавцом. Если же вам все это показалось сложным, то для осуществления всей процедуры поиска и покупки жилья можно воспользоваться услугами риэлтора или агентства недвижимости.

Приобретение и продажа жилья через посредника

В качестве посредников при сделках с недвижимостью выступают риэлторы-частники или агентства. Так как они профессионально занимаются данной деятельностью, то прекрасно знают все юридические и практические тонкости, в том числе, когда выгоднее покупать и продавать квартиру на вторичном рынке.

В зависимости от необходимости риэлтор готов подобрать жилье, провести переговоры с продавцом, подготовить документы и сдать их на регистрацию или только помочь в оформлении самой сделки. От объема задач зависит сумма вознаграждения, которую вы ему заплатите. Кроме того, комиссионные часто зависят и от стоимости объекта.

Так как агенты знают, сколько в среднем продается квартира на вторичном рынке по той или иной цене, они помогут вам установить оптимальный ценник для более быстрой продажи. Это еще один плюс обращения за помощью к посредникам. Такой подход минимизирует ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке. Для продажи жилья тоже часто пользуются услугами риэлторов, так как они умеют рекламировать объекты по всем правилам.

Использование кредитных средств при сделках с недвижимостью: на что обращать внимание

Кредит на покупку квартиры на вторичном рынке берут многие покупатели жилья. Ведь стоимость недвижимости такова, что скопить на нее могут далеко не все. Выход один – взять кредит для покупки квартиры на вторичном рынке в каком-либо банке.

В этом случае банковский работник подробно объяснит все шаги совершения сделки, так как кредитная организация выступает в ней в качестве третьей стороны. Однако, поиск подходящего жилья ложится на плечи покупателя. При этом нужно понимать, что не каждая квартира подойдет для покупки в ипотеку.

Требования к состоянию жилья необходимо уточнять у кредитного менеджера. В зависимости от них нужно выбрать, какие вопросы задавать продавцу при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку.

Чаще всего банк интересуется следующими характеристиками квартиры:

  • площадь, степень благоустроенности, наличие ремонта;
  • год постройки и материал стен дома, а также степень его износа;
  • наличие обременений, арестов и других обстоятельств, снижающих ликвидность жилого помещения.

Это главное, на что следует обращать внимание при выборе и покупке квартиры на вторичном рынке по ипотеке. Эта информация полезна и тем, кто является продавцом недвижимости, но не знает, как правильно продать квартиру в ипотеку на вторичном рынке.

Частые вопросы при продаже вторичного жилья

Рассмотрим несколько популярных вопросов, непременно возникающих при реализации или покупке бывшего в употреблении жилья:

  • как производится приемка квартиры на вторичном рынке и когда подписывать акт приема-передачи: на что обратить внимание? Акт приема-передачи является подтверждением того, что договор полностью исполнен, скачать его можно здесь. С момента подписания этого документа покупателю переходят не только все права на недвижимость, но и обязанности. Поэтому перед подписанием необходимо проверить техническое состояние помещений, а также уплату всех коммунальных платежей. Иначе, платить их придется покупателю. В большинстве регионов акт передается в органы регистрации вместе с договором купли-продажи, только в Москве и Санкт-Петербурге – после перехода права собственности;
  • когда отдавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке? Законом не установлен порядок взаиморасчетов при совершении сделок с недвижимостью, поэтому вопрос, когда передавать деньги при покупке квартиры на вторичном рынке, должен быть четко оговорен в договоре купли-продажи. Безопаснее делать это после регистрации в Росреестре;
  • когда отдают ключи при покупке квартиры на вторичном рынке? Этот вопрос тоже регулируется договором, но на практике, ключ отдают после полной оплаты стоимости жилья и подписания акта приема-передачи.

Если вам известен ответ на вопрос, продаются ли квартиры на вторичном рынке, и вы готовы стать участником такой сделки, примите во внимание вышеизложенный материал. Это позволит вам уверенней чувствовать себя в этом, на первый взгляд, нелегком деле.

Источник: https://room46.ru/chto-nuzhno-znat-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/