Перечень документов для продажи квартиры с несовершеннолетним

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Какие документы нужны для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего в 2018

Перечень документов для продажи квартиры с несовершеннолетним

В России Правительство обеспечивает защиту интересов и законных прав детей на высшем уровне, из – за чего продать квартиру, в которой имеется хотя бы доля ребенка – достаточно сложная задача.

Законодательство ограничивает права родителей по распоряжению тем имуществом, что было оформлено на ребенка, в первую очередь для того, чтобы обеспечить соблюдение прав и интересов несовершеннолетнего.

Особенности сделки

Вопрос о продаже квартиры часто становится перед супругами после появления на свет второго или третьего ребенка. Следует понимать, что получить разрешение можно только в том случае, если удастся доказать, что права ребенка не ущемляются,  а переезд действительно необходим для того, чтобы создать лучшие условия проживания.

Регулирование данного процесса происходит в соответствии с законами РФ:

  1. Основной закон страны Конституция – в статьях 17 и 38 содержатся указания по поводу защиты семьи и детства.
  2. Имущественные права ребенка регулируются СК РФ. Принимается во внимание и статья 65 об особенностях осуществления родителями своих прав.
  3. В ГК РФ указания, относительно распоряжения родителями имуществом несовершеннолетнего ребенка содержатся в статьях: 20,26,28 ,37 .

Обязательный документ, который должен быть получен родителями – разрешение органов опеки и попечительства, без которого сделка не может состояться.

Когда можно

Существует два варианта, с помощью которых возможно выселение ребенка из квартиры, где он имеет долю и переезд на новое место жительства:

  1. Если покупка квартиры будет осуществлена позже или не планируется вовсе, ребенок должен получить долю в другой недвижимости, которая имеется у родителей или дедушек, бабушек.
  2. Продавцом квартиры, приобретаемой родителями, было дано согласие на оформление доли для ребенка.

Выселение «в никуда» невозможно, если не будет доказан факт того, что в другом доме ребенок получит такую же долю в собственность, как и в предыдущей квартире, пусть даже через определенное время.

Какие документы нужны для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего

Для продажи объекта недвижимости, долевым собственником которого считается несовершеннолетний гражданин, необходимо подготовить большой пакет документов, предоставляемый впоследствии во все инстанции, осуществляющие деятельность по защите прав ребенка, а также для оформления сделки по купле – продаже.

Список бумаг, обязательных к предоставлению в ОиП:

  1. Гражданские паспорта каждого из родителей, а также ближайших родственников, если они прописаны и проживают в квартире, которую планируется выставить на продажу.
  2. При достижении ребенком возраста 14 лет – предъявляется его паспорт, если же ребенок младше – выданное органом ЗАГСа свидетельство о рождении.
  3. Справка из Росреестра.
  4. Заявление для органа опеки и попечительства, других контролирующих инстанций в установленной форме.
  5. Свидетельство о браке – если супруги состоят в нем или свидетельство о расторжении брака.
  6. Техническая и иная документация на находящийся в собственности у ребенка объект недвижимости.
  7. Справки и свидетельства, подтверждающие, что граждане, продающие квартиру являются ее владельцами.
  8. Заверенное у нотариуса свидетельство, подтверждающее что лица, обратившиеся для оформления документов, являются законными представителями несовершеннолетнего.
  9. Квитанция, подтверждающая внесение обязательного платежа – госпошлины в установленном размере.
  10. Выписка из домовой книги.
  11. Предварительный договор купли – продажи другого объекта недвижимости, в котором будет выделена доля для несовершеннолетнего.

Отсутствие хотя бы одного документа может стать поводом для отказа в оформлении сделки. Предоставленные родителями справки и свидетельства проверяются попечительским советом, может быть изучен приобретаемый объект недвижимости на предмет пригодности для проживания в нем ребенка, после чего выдается решение в письменной форме.

В первую очередь необходимо пойти в ОиП и получить разрешение по установленной форме, поскольку при его отсутствии нет смысла для обращения в другие государственные организации.

Перечень документов в каждом конкретном случае может отличаться, поэтому, необходимо заблаговременно получить список у представителя органа опеки, и только потом приступать к оформлению. Это позволит сократить сроки на рассмотрение и снизит вероятности  выдачи отказа.

Как сменить прописку, узнайте тут.

Если документы собраны не полностью или некорректно оформлены, то процесс получения разрешения может затянуться на несколько месяцев.

Чтобы как можно быстрее оформить документы, необходимо заранее подготовиться и действовать в соответствии с инструкцией:

  1. Уточнение перечня необходимых для предоставления бумаг и их подготовка.
  2. В органе опеки составляется заявление, где должна быть изложена просьба о рассмотрении поданных документов
  3. Посещение регистрационной палаты РФ где будет проведена регистрация всех членов семьи.
  4. Одновременная покупка новой недвижимости и продажа старой.
  5. Перерегистрация ребенка с оформлением бумаг по новому месту жительства.
  6. Предоставление в орган опеки и попечительства документов, подтверждающих оформление доли, которая будет находится у несовершеннолетнего в собственности.

Проблемы при оформлении чаще всего возникают только в том случае, если родители, несмотря на запрет органов опеки и попечительства продолжают процесс по реализации недвижимости.

Даже, если каким – то образом сделка будет совершена, впоследствии ее признают ничтожной, как только обнаружится факт незаконной продажи имущества, находящегося в собственности у ребенка. Родители и опекуны ребенка должны присутствовать в момент регистрации права собственности.

Чтобы разрешение было выдано, необходимо найти такое жилье, в котором будут соблюдены следующие условия:

  • улучшена экологическая обстановка, квартира или дом находится в экологически чистом районе, в непосредственной близости от парков, садов;
  • наличие развитых объектов городской инфраструктуры неподалеку от места проживания;
  • климатические условия, являющиеся для ребенка наиболее благоприятными. Так, по медицинским показаниям, ребенку может лучше подойти жилье, расположенное неподалеку от соснового леса, моря, гор, или напротив, в городской среде с чистым, но сухим воздухом, если имеются противопоказания к повышенной влажности;
  • расположение неподалеку от нового дома работы родителей, которая является более прибыльной. Это позволит также обеспечить для ребенка создание лучших условий.

Требования государственного органа, защищающего права и интересы детей ОиП к объектам недвижимости и процессу оформления перехода прав собственности с участием детей:

  1. Доля, оформляемая на ребенка в новой квартире не может быть меньше той, что была оформлена ранее, в старом объекте недвижимости.
  2. Обязательно должны совпадать по времени моменты продажи квартиры и купли нового жилья.
  3. Даже если дается разрешение на покупку жилья в новостройке, родители должны гарантировать, что в будущем в квартире будет оформлена доля на ребенка. Разрешение может быть получено только при условии, что строительство дома практически завершено.
  4. При переезде семьи в другой город невозможно соединить по времени момент купли и продажи недвижимости. Родителям дается срок – 3 месяца, на то, чтобы оформить долю в недавно купленной квартире на своего ребенка.

Органом опеки и попечительства будет проверен факт регистрации несовершеннолетнего через органы Росреестра.

Когда могут отказать

Причин для отказа может быть несколько: одни более существенные, другие менее, но все же, изменить решение органа опеки чаще всего можно, только выполнив поставленные условия – приобретение лучшей квартиры, чем та, которая находится в собственности несовершеннолетнего в данный момент, выбор более комфортного района для проживания.

Отказ дается по следующим причинам:

  • планируется покупка квартиры в рассрочку, из – за чего будут проданы другие, имеющиеся у семьи объекты недвижимости;
  • если оформляется сделка по продаже – дарению;
  • планируется вложение денег в еще не построенный жилой комплекс;
  • приобретается квартира с меньшей жилой площадью;
  • выбранный объект недвижимости находится в загрязненном, промышленном районе города с плохо развитой инфраструктурой;
  • на объекте отсутствуют коммуникации.

Выбирая квартиру, родителям следует заранее убедиться в том, что она отлично подходит для ребенка и является более лучшим вариантом для проживания, чем та квартира, в которой семья проживает в настоящий момент.

Выдача отказа – еще не повод для того, чтобы перестать пытаться найти для семьи и ребенка в частности новое жилье. Если быть уверенным в своих действиях, отстаивать точку зрения и соглашаться с разумными доводами представителя органа опеки, то можно найти то решение, которое устроит всех.

Список документов, необходимых для продажи квартиры, в которой имеется доля несовершеннолетнего, — большой, поэтому собрать бумаги нужно заблаговременно, чтобы не затягивать процесс получения разрешения на переезд.

Нужно ли платить налог на квартиру по завещанию? Найдите ответ на этой странице.

Как оформить субсидию на квартплату, узнайте тут.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlja-prodazhi-kvartiry-s-dolej-nesovershennoletnego/

Продажа квартиры с несовершеннолетним ребенком собственником, документы для органов опеки, сроки | Юридические Советы

Последнее обновление Март 2018

Многих покупателей недвижимости отпугивает наличие регистрации или долей несовершеннолетнего в жилом помещении. В то же время, если знать правила продажи квартиры с правом собственности детей и при этом соблюсти это право, в приобретении такой квартиры нет ничего опасного. Какие могут быть варианты сделок с недвижимостью, затрагивающих интересы несовершеннолетних и о каких нюансах нужно знать?

Вопрос о защите прав ребенка на жилье в настоящее время особенно актуален, учитывая возможность использования материнского капитала на покупку квартиры. Вне зависимости от того, имеется ли доля лица, не достигшего совершеннолетия, в продаваемой квартире или есть только «прописка», ребенок не должен оказаться на улице. В любом случае, ему должно быть предоставлено жилье.

Кроме того, с 2016 года действует новое правило совершения купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетнего: все сделки такого рода в обязательном порядке подлежат нотариальному удостоверению.

Продажа квартиры, полностью принадлежащей несовершеннолетнему

Начнем с того, что покупателей на приобретение такой квартиры найти будет проблематично, особенно в случаях продажи законным представителем по праву опеки или попечительства. Всякая сделка, где одна из сторон действует:

  • по доверенности
  • от имени представителя (в данной ситуации договор купли-продажи будет составляться именно с законным представителем)

уже сама по себе опасна, поскольку право представительства может быть оспорено заинтересованным лицом после сделки, что повлечет ее отмену.

Чаще всего несовершеннолетний является собственником квартиры, когда:

  • стал участником приватизации;
  • по наследству;
  • по договору дарения.

Понятно, что дети не могут совершать сделки самостоятельно. Исключения составляют несовершеннолетние, если им больше 14 лет: им закон разрешает распоряжаться имуществом с письменного согласия взрослых (ограниченная дееспособность), но таких случаев единицы. Обычно продажа квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, организована родителями, от которых должно быть получено письменное согласие на совершение купли-продажи.

Без органов опеки не обойтись

Согласие обоих родителей на продажу квартиры, принадлежащей ребенку (или его доли) составляется только после получения одобрения со стороны органов опеки – государственной организации, стоящей на страже интересов ребенка. Опека обязана проконтролировать все процедуру продажи на предмет соблюдения прав ребенка-собственника, например, доказательства предоставления ему другого жилья в собственность.

Для этого нужно учесть, что к моменту обращения в органы опеки необходимо заранее знать характеристики другой квартиры (доли), которую планируется передать в собственность несовершеннолетнему:

  • Площадь и стоимость — оно должно быть не меньше прежнего как по площади, так и по стоимости (несущественная разница в цене между продаваемой и покупаемой квартирой допустима, но оставшуюся сумму орган опеки обяжет положить на счет ребенка до его совершеннолетия);
  • Благоприятный район — предоставляемая ребенку квартира взамен выставленной на продажу не должна находиться в явно менее благоприятном районе;
  • Наделение долей в другом жилье — если после продажи квартиры ребенка законным представителем покупка нового жилья не запланирована, то следует наделить несовершеннолетнего долей в другом жилом помещении. При этом органы опеки обязательно проверят, в чьей квартире будет выделена доля, отношения собственника с ребенком, родство, условия проживания, соблюдение санитарных норм и т.д. В такой ситуации наилучшим вариантом будет предоставить в опеку документы, подтверждающие совместное проживание родителя с несовершеннолетним после продажи квартиры;
  • Покупка новой позже продажи этой- когда новое жилье планируется приобрести позже продажи квартиры несовершеннолетнего собственника, то необходимо составить предварительный договор для подтверждения намерения обеспечить его правом на приобретаемую недвижимость.

Поскольку работа органов опеки направлена на защиту прав детей, допустимы исключения, которые прямо не оговорены в законе, но в силу особенностей развития ребенка, воспитания, его интересов позволяют отступить при продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка от «принципа соответствия».

Пример 1: в случае необходимости проживания в других климатических условиях, рекомендованных врачами по состоянию здоровья ребенка, опека может пойти навстречу и дать разрешение на продажу квартиры, принадлежащей на праве собственности ребенку, без подтверждения нового места жительства.

Пример 2: В то же время, органы опеки вправе не разрешать продажу доли несовершеннолетнего, если предоставлены сведения о передаче ему взамен доли квартиры, расположенной вдали от лечебного центра (если ребенок серьезно болен и ему необходимо особое внимание врачей узкого профиля) и т.д.

Индивидуальных требований к новому жилью может быть много, в зависимости от конкретной ситуации. Соответственно, органы опеки могут определить, какие документы в дополнение к рекомендуемым для продажи необходимо представить.

Документы, которые необходимы для представления в опеку

Перечень документов, которые должны быть представлены в орган опеки и попечительства, не носит исчерпывающий характер и по просьбе инспектора может быть дополнен. Основными являются:

  • документация, подтверждающая законное право представлять интересы ребенка-собственника:
    • свидетельство о рождении,
    • акт о назначении опекуном или попечителем,
    • свидетельство об усыновлении,
    • паспорт,
    • свидетельство о рождении;
  • свидетельство о праве собственности на жилое помещение (в нем должен быть указан ребенок как владелец или совладелец);
  • сведения о лицевых счетах;
  • свидетельство о браке (расторжении брака);
  • выписка из домовой книги, справка из БТИ, кадастровый план;
  • справка о зарегистрированных в квартире жильцах;
  • заявление о продаже квартиры и покупке другой (подпись ребенка, помимо обоих родителей, требуется в случае достижения им возраста 14 лет);
  • в случае не одновременного с продажей, а последующего приобретения доли для несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо представить сведения о регистрации в другом жилом помещении (это правило соблюдается также в случае приобретения строящегося жилья по договору долевого участия).

Начиная с 2016 года документом, подлежащим обязательному представлению в органы опеки, в некоторых случаях называют запрос от нотариуса. Представляется такое требование не совсем верным – нотариус удостоверяет сделку после выдачи разрешения органом опеки и в случае отсутствия такого купля-продажа не состоится.

После рассмотрения пакета документов главой муниципального органа (при этом личное присутствие обоих родителей обязательно) выносится разрешение на распоряжение недвижимостью несовершеннолетнего. Срок принятия решения варьируется от 14 до 30 дней. В документе будут указаны все условия, обязательные для соблюдения в случае заключения сделки.

На практике не всегда такие условия возможно выполнить.

К примеру, иногда в распоряжении указано на необходимость одновременной покупки другого жилого помещения, что означает, по сути, предварительную покупку нового жилья до продажи имеющегося. Для многих семей такое условие невыполнимо. Если вы считаете, что поставленные в разрешении условия незаконны, можно обжаловать его в суд (также, как и отказ в выдаче разрешения).

Когда продавать недвижимость ребенка нельзя

Сделка по купле-продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками будет признана незаконной, если заключена между детьми и родителями, детьми и бабушками, дедушками, другими близкими родственниками. Это правило касается как продажи квартиры, полностью принадлежащей ребенку, так детских долей.

Так, если мать, отец и несовершеннолетний сын имеют каждый по 1/3 доли в одном жилом помещении, мать, действуя как законный представитель, не вправе продать долю сына его отцу. Такая сделка будет признана недействительной.

Сделка по продаже квартиры, где ребенок не имеет доли, но прописан

  • Разрешение органов опеки не требуется — если у ребенка имеется только регистрация по месту жительства, для такой сделки не нужно разрешения органов опеки, ведь несовершеннолетний не рискует правом собственности – у него попросту его нет.
  • Разрешение требуется — однако, разрешение должно быть, если в отчуждаемой квартире проживает ребенок, у которого нет родителей (или они лишены родительских прав) и опекуна.

К примеру, если собственник жилья – посторонний несовершеннолетнему человек, предоставивший жилую площадь временно (до оформления опекунства или попечения), решает продать квартиру, разрешение на распоряжение от органа опеки необходимо во избежание ущемления интересов ребенка. В этом случае нужно представить доказательства, гарантирующие возможность зарегистрировать ребенка в другом месте жительства.

Органы опеки и попечительства обязаны проверять не только возможность продажи квартиры, где есть право собственности ребенка, но и законность процедуры приватизации жилья без участия несовершеннолетнего, проживающего в нем.

В последующем, при продаже приватизированной квартиры, в которой постоянно проживал и был зарегистрирован ребенок, но по каким-то причинам не участвовал в приватизации (по российским законам, в таком случае он должен был обрести статус собственника), опека вправе начать проверку. Финалом вмешательства государственного органа может стать отмена сделки, если она уже была заключена, или отказ в выдаче разрешения на продажу.

Продажа квартиры, купленной с привлечением материнского капитала

Следует знать, что обязанность проверять соблюдение федерального законодательства по распоряжению материнским капиталом также лежит на органах опеки. Так, при использовании материнского капитала при покупке жилья, родители обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения с жилого помещения (см. обязательство о выделении долей детям при мат. капитале).

Несоблюдение этой процедуры по сути, нарушает общие правила продажи доли несовершеннолетнего:

  • нет разрешения опеки (хотя фактически доля ребёнка, не оформленная официально, имеется),
  • нет нотариального удостоверения,
  • нет обязательства предоставить такую же долю в другом жилом помещении.

При таких обстоятельствах вмешательство органов опеки, контролирующих исполнение родителями обязательства по выделу долей детям вследствие использования материнского капитала, неотвратимо. Проверка приведёт к признанию сделки незаконной и привлечению к делу правоохранительных органов (см. также развод и материнский капитал).

Обмен муниципального жилья

При обмене муниципального жилья, где зарегистрирован ребенок, также необходимо согласие органа опеки.

Многие юристы и риэлторы рекомендуют снять с учета ребенка в случае продажи жилья еще до заключения договора купли-продажи. Действительно, квартиру намного легче продать без прописанного в ней несовершеннолетнего, поскольку при возникновении каких-либо проблем новому собственнику придется самому тратить время на выписку, тем более что иногда это возможно сделать только через суд.

Источник: http://juresovet.ru/prodazha-kvartiry-s-nesovershennoletnim-rebenkom-dokumenty-dlya-organov-opeki-sroki/

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2018 году

Статья обновлена: 10 декабря 2018 г.

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети. Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры. Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же. Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их можно получить.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Основные документы нужны в обязательном порядке. Также внизу после основных я перечислила дополнительные документы, которые могут понадобятся покупателям: а) для проверки квартиры на «юридическую чистоту»; б) для одобрения ипотеки на покупку квартиры, если покупатели с ипотекой; в) для Пенсионного Фонда, если покупатели с материнским капиталом. Но запомните — для регистрации же сделки купли-продажи дополнительные документы не нужны.

  1. Разрешение органов опеки и попечительства;

    Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

  2. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если ребенку до 14 лет — свидетельство о рождении, от 14 до 18 лет — его паспорт.

  3. Договор купли-продажи квартиры;

    Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, то потребуется договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме. С июня 2016 года в этом случае уже не принимают договор в простой форме, напечатанный на листе А4. Поэтому нужно обратится у нотариусу, чтобы он составил и заверил (удостоверил) договор.

    Поэтому внимательно прочитайте как составляется и заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Составить и заверить согласие у нотариуса стоит примерно 1500р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

Дополнительные документы — необязательные, но покупатели могут их потребовать

Как и писала выше, есть документы, которые могут понадобятся покупателям для проверки квартиры на «юридическую чистоту». Также они могут понадобятся банку/Пенсионному Фонду, если покупатели с ипотекой, с материнским капиталом или вообще со всем вместе.

  • Предварительный договор купли-продажи; Предварительный договор должен предоставить покупатель, собственникам его нужно только подписать. Этот договор нужен банку/Пенсионному Фонду в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится.Если покупатели без ипотеки и маткапитала, то обычно этот предварительный договор они не требуют.
  • Расписка в получении задатка или аванса; При подписании предварительного договора купли-продажи, покупатели должны передать продавцам некую сумму в качестве задатка или аванса. Об этом обязательно нужно указать в предварительном договоре. Продавцам нужно написать от руки расписку в получении этой суммы, затем расписку покупатель передаст своему банку или Пенсионному Фонду. Там же и покупатели могут спросить образец расписки.
  • Выписка из домовой книги; Это выписка, в которой перечислены кто прописан в том или ином жилье. Получить ее могут только собственники в паспортом столе — инструкция.
  • Архивная (расширенная) выписка из домовой книги; В этой выписке показаны кто когда прописывался и выписывался из квартиры, также кто временно выписан и имеет право прописаться. Сведения в ней должны быть со дня когда была приобретена квартира по сегодняшний. Как ее получить — http://prozhivem.com/kvartira/dokumenty/vzjat-arhivnuju-vypisku-iz-domovoy-knigi.html
  • Выписка из лицевого счета; Эта выписка показывает покупателю, что у собственников нет долгов по коммунальным платежам. Берется она в бухгалтерии паспортного стола и обязательно с печатью начальника отдела.
  • Справка об отсутствии задолженности за телефон, домофон, интернет и т.п.; Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями.
  • Технический паспорт квартиры; В техническом паспорте показаны технические характеристики квартиры и ее план. Тех.паспорт нужен, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Также его могут потребовать покупатели, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. Техпаспорт могут заказать только собственники. Инструкция заказа в БТИ и в МФЦ.Адреса БТИ и МФЦ в Москве на Яндекс.Карте; Адреса БТИ и МФЦ в Санкт-Петербурге на Яндекс.Карте.
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости; Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.Обычно покупатели сами заказывают данную выписку, некоторые требуют ее предоставить. Она теперь заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, которые не выдаются с июня 2016 года. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если потребуется, то лучше заказывайте бумажную выписку. Как ее заказать читайте по ссылке.
  • Справка из психоневрологического и наркологического диспансера. Крайне редко покупатели требуют эту справку, и только если сомневаются в адекватности продавца. На моей практике такое было всего один раз: пожилой мужчина 80 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Покупатели же были без мат.капитала и ипотеки, покупали квартиру полностью за свои деньги. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут наговорить в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пойти и получить эту справку.Получить справку можно в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Услуга платная, цены уточняйте в самом диспансере.

Источник: http://prozhivem.com/kvartira/prodazha/dokumenty-kogda-est-nesovershennoletnij-sobstvennik

Разрешение опеки на продажу квартиры: порядок оформления сделки, перечень документов

18.03.2018

Дети находятся под особой защитой нашего государства, без согласия которого не допускается совершать сделки с их жильем. Разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего получать от органов опеки обязаны и родители, и опекуны.

Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья

Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.

Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.

Требования при продаже квартиры

Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:

  1. Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
  2. Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
  3. Имеются все необходимые документы.
  4. Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.

Требования для новой квартиры

Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.

Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего

Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества. Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).

Если квартира куплена с материнским капиталом

В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.

Если ребенок прописан

Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).

Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.

Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному

С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:

  • если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
  • при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).

Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.

Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:

постановления на отчуждение имущества;согласия на приобретение новой жилплощади.

Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.

Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.

До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.

Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.

Порядок оформления сделки

Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:

  • паспортного стола;
  • органа опеки.

В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.

Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:

  • с обоснованием причины продажи;
  • указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.

Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя. Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства. Для оформления рекомендуется использовать образец заявления в опеку и попечительство на совершение сделки купли-продажи.

Перечень документов

Список документации для органов опеки включает:

  1. Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
  2. Предварительный договор купли-продажи квартиры.
  3. Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
  4. Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
  5. Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.

Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.

Сроки рассмотрения

Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.

Законодательное регулирование

Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:

  1. Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).

Источник: https://opekarf.ru/opeka-i-popechitelstvo/obshhie-ponyatiya/sdelki-s-nedvizhimostyu-podopechnogo

Документы для опеки при продаже квартиры где несовершеннолетний имеет долю

Специалист по недвижимости

Согласно требованиям российского законодательства, родители или опекуны не могут продавать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, без согласия специальных уполномоченных органов.

Суть деятельности опекунского совета состоит в том, чтобы следить за соблюдением прав детей на достойное содержание, образование, воспитание, а также контролировать соблюдение их имущественных прав.

В данной статье представлен список документов для опеки при продаже квартиры и даны краткие пояснения по поводу подготовки к процедуре отчуждения недвижимого имущества с несовершеннолетними собственниками.

Важно
Перечень документов, которые нужно предоставить в опеку, актуален не только для продажи, но и в случае оформления ренты, передачи в дар, определения долей, когда в роли собственника выступает несовершеннолетний.

Важно понимать и обратное действие закона — ребенок не может давать согласие на отчуждение жилья, если в процессе ущемляются его законные права.

Родителям (опекунам) нужно представить убедительные доказательства того, что в будущем условия проживания ребенка не ухудшатся (в идеале — улучшатся). В качестве обоснований требуется предъявить факты, подкрепленные соответствующей документацией.

Документы для опеки при продаже квартиры в 2018 году

На основании предоставленных справок и свидетельств проводится комиссионное рассмотрение, после чего органы опеки выносят разрешение (или отказ) на продажу имущества несовершеннолетнего. Пакет документов предъявляется при оформлении ДКП (договора купли-продажи). Без санкции опеки сделка является оспоримой, и впоследствии может быть признана ничтожной.

Итак, какие документы нужны опеке для продажи квартиры:

  • совместное заявление родителей (за исключением предусмотренных законодательством случаев);
  • паспорта всех участников будущей сделки (копии);
  • письменное согласие несовершеннолетнего старше 14 лет;
  • правоустанавливающие и прочие документы на каждый объект недвижимости, участвующий в сделке (включая техпаспорт, договор приватизации, развернутую выписку из домовой книги, справку о состоянии лицевого счета, выписку из Росреестра о стоимости объекта);
  • если продажа обусловлена необходимостью переезда и перемены климата, официальное медицинское заключение, подтверждающее этот факт;
  • подтверждение банка, что на детский счет внесены средства (полагающуюся ребенку долю перечисляют деньгами, когда он передается на содержание государства).

Исходя из оценки конкретной ситуации и руководствуясь принципами объективной оценки положения несовершеннолетнего в результате предстоящей сделки, уполномоченная служба может сократить или расширить перечень документов для опеки при продаже квартиры. Меньшее количество справок обычно требуется, когда несовершеннолетний зарегистрирован по адресу, но не является одним из собственников квадратных метров.

При условии предоставления всех нужных бумаг вердикт опекунского совета оглашается в течение 2-4 недель  с момента обращения.

Когда документы в опеку подает один родитель

В исключительных случаях комиссия рассматривает документы по заявлению одного законного представителя. Это происходит на основании:

  • постановления о недееспособности, безвестном отсутствии, нахождении в розыске;
  • свидетельства о смерти;
  • решения суда о длительном уклонении от алиментов или о лишении родительских прав.

Образец заявления обязан предоставить любой территориальный орган опеки и попечительства. Заполняется в присутствии инспектора и заверяется им.

Органы опеки довольно часто отказывают в осуществлении процедуры отчуждения имущества детей. Это случается при наличии сомнений в прозрачности намерений сторон или получении выгоды несовершеннолетними. Чтобы привести грамотные аргументы и быстро согласовать сделку с опекой, лучше привлечь к подготовке и предварительной проверке документов опытного специалиста.

Истории из жизни
Мы вполне потянем ипотечный кредит и сможем улучшить условия проживания нашей семьи (я с супругом, двое детей 14 и 7 лет). Для осуществления планов нашу старую «двушку» нужно было продать, но прежде получить согласие опеки на отчуждение жилья. Знакомые рассказали, как воевали в свое время с опекунским советом. Также выяснили, что перечень документов для опеки при продаже квартиры с несовершеннолетними варьируется.

Решили обратиться за квалифицированной помощью — пошли в агентство недвижимости на Чистопрудном бульваре. Нам объяснили, что сроки слегка затянутся из-за особенностей в оформлении ипотеки, рассмотрения документов комиссией и нюансов в порядке предоставления разрешения, но пообещали сопровождать сделку от начала до конца.

Как же мы были правы, что согласились, самостоятельно нам было не справиться! Сегодня, спустя два месяца с момента заключения соглашения с агентством, мы собираемся переезжать в прекрасную 4-х комнатную квартиру в новостройке. Спасибо «МИЭЛЬ»!

Миэль — реальная помощь профессионалов

Если у вас остались вопросы, можно задать их на сайте агентства «МИЭЛЬ Чистые Пруды» или по телефону. Наши консультанты работают бесплатно. Также мы настоятельно не рекомендуем использовать типовые бланки заявлений из интернета, поскольку каждая ситуация уникальна и требует особого подхода.

Чтобы заручиться реальной поддержкой, приходите к нам — поможем подготовить правильный пакет документов для опеки при продаже квартиры, где ребенок имеет долю либо выступает единственным собственником, окажем содействие в подборе подходящего жилья вместо прежнего и сопроводим процедуру оформления.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Источник: https://miel-chistye-prudy.ru/articles/kakie-dokumenty-nuzhny-opeke-pri-prodazhe-kvartiry/