Перепланировка квартиры на стадии строительства

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

4 основных этапа перепланировки в новостройке до получения права собственности

Перепланировка квартиры на стадии строительства

Многие будущие новоселы приобретают квартиры в новостройках, где нет абсолютно никакой отделки. И, казалось бы, здесь есть прекрасная возможность, чтобы подготовить квартиру «под себя» и после сдачи дома въехать в уже готовое полностью для жилья помещение. Можно ли сделать перепланировку в новостройке до получения права собственности? Ответ содержится в материалах нашей новой статьи.

Как же быть в этой ситуации тем, кто хочет немного доработать свое будущее жилье для себя? Вариантов здесь только два:

  • первый, более длительный, и, разумеется, абсолютно законный, это дождаться получения свидетельства о праве собственности и только тогда заняться ремонтом, в том числе и перепланировкой;
  • второй вариант, являющийся гораздо более коротким по срокам, но, к сожалению, не самый законный – сделать перепланировку, а потом, «задним числом» ее согласовать во всех инстанциях (однако этот, второй вариант, является еще и неудобным в том плане, что если квартира куплена в ипотеку, то банк, если узнает, что перепланировка была выполнена до получения права собственности, может потребовать выплаты кредита как можно быстрее, чтобы снять с себя ответственность за предоставление займа на то жилье, которое может причинить вред кому-то, кроме его собственников, ввиду некорректной планировки).

Взяться за подобную задачу рискнет далеко не каждая организация, так как потом оформить плоды их трудов будет достаточно хлопотно в плане признания их законными.

И связано это с тем, что Градостроительный Кодекс Российской Федерации четко регламентирует, что планировка квартир, в том числе и так называемая свободная (когда застройщик продает определенное количество квадратных метров под самостоятельно устанавливаемые перегородки), обязательно указывается в проектных декларациях на строящиеся дома.

Такая декларация отправляется на специализированную государственную экспертизу, а после получения согласования утверждается непосредственно самим застройщиком.

Архитектурные изменения в новостройке до сдачи дома в эксплуатацию

Перепланировка в новостройке до получения собственности, которая осуществлена до момента сдачи дома – это серьезное отклонение от изначально согласованной проектной декларации. Поэтому, если она осуществляется до этого момента, проект такой перепланировки обязательно должен пройти согласование у застройщика, в проектную декларацию вносятся изменения, и весь круг согласования этого документа повторяется.

В то же время, существует группа экспертов, которые утверждают, что, в связи с тем, что большинство новостроек, не относящихся к типу социального жилья, являются монолитными или кирпичными, то осуществить перепланировку в них и в дальнейшем ее узаконить не так уж и сложно, так как в таких домах несущие стены в габаритах квартиры встречаются крайне редко.

И, если в процессе изменения внутренней структуры квартиры не затрагиваются несущие стены и перекрытия, то узаконить такие изменения вполне реально.

Перепланировка в новостройке до получения собственности: 4 ключевых этапа.

Первый этап

Необходимо тщательно ознакомиться с данными проектной декларации, чтобы примерно представлять, какую площадь реально занимает квартира (для получения такой информации необходимо, кроме всего прочего, еще и провести все внутренние обмеры помещения, так как без этой информации обращаться в проектные организации просто бессмысленно).

Второй этап

Необходимо решить, что именно хотелось бы видеть внутри квартиры и уже с готовыми пожеланиями обращаться в проектную организацию, специалисты которой будут составлять проект перепланировки.

Третий этап

Согласование полученного проекта с застройщиком и его документации на дом. Этот этап необходимо соблюсти, так как в противном случае к моменту сдачи дома может возникнуть ситуация с «разбором вновь настроенного» по причине непризнания изменений внутри квартиры законными.

Что такое 214-ФЗ О долевом строительстве и какие гарантии защиты он предоставляет участникам долевого строительства — читайте здесь.

При этом необходимо помнить, что, как уже говорилось выше, даже укладка пола будет считаться ничем иным, как перепланировкой, так как в проектной декларации, на которую застройщик получал заключение государственной экспертизы, послойного пола в квартирах нет, а взамен есть только бетонная плита перекрытий.

Четвертый этап

Заключительным этапом служит сам процесс осуществления запланированных изменений (своими силами или с помощью нанятых рабочих – это уже по выбору будущих новоселов).

Какие документы нужно предоставить, чтобы все изменения были юридически законными?

Так как большинство квартир, подвергающихся внутреннему изменению, в настоящее время приобретаются в собственность по договору участия в долевом строительстве, то список документов является примерно одинаковым.

Так, при подаче заявления на узаконивание перепланировки в новостройке до получения собственности, необходимо предоставить:

  • копию договора на участие в долевом строительстве (подлинники всех документов при подаче должны быть предъявлены, чтобы инспектор копии мог заверить), причем на самом договоре должна стоять виза застройщика о согласии на осуществленные внутренние изменения объекта;
  • копию акта приема-передачи помещения;
  • справку, выданную застройщиком, что все обязательства по сделке будущий собственник выполнил в полном объеме, копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
  • Кроме того, необходимо предоставить и всю документацию, характеризующую осуществленные изменения и доказывающую, что ключевые инженерные системы затронуты не были и не будут;
  • технический паспорт на объект;
  • Перепланировка до получения права собственности, если имеет место ипотека, требует также наличие согласия банка на перепланировку, которое предоставляется в письменном виде.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать и как избежать возможных рисков, вы можете узнать тут.

Стоимость перепланировки в квартире до получения права собственности.

Перепланировка до получения права собственности: цена вопроса

Она различна. При этом зависит эта характеристика вопроса, в первую очередь, от площади квартиры и сложности задумки хозяев. Но также свое влияние здесь оказывают и характеристики дома.

В среднем, если рассматривать вопрос о создании проекта в специализированной аккредитованной организации, цена вопроса будет составлять от 40 до 100-120 тысяч рублей.

Стоимость согласования проекта

Согласование же проекта, если за его осуществлением обращаться в ту же организацию, что этот самый проект и подготовила, будет колебаться от 70 до 130 тысяч рублей в зависимости от сложности самого проекта и тех документов, которые предоставляются.

На стоимость всех работ по согласованию также будет оказывать существенное влияние и состав проектной документации, подающейся в Бюро технической инвентаризации (БТИ), так как чем больше документов готовить, тем дольше все это занимает по времени и, соответственно, дороже все будет стоить.

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры самостоятельно и как оплатить требуемую сумму, вы можете узнать в этой статье.

Что влияет на стоимость?

На ценообразование влияет не только сложность проекта, площадь квартиры, в которой эти изменения будут осуществляться, и характеристики дома. В качестве определяющего фактора надо рассматривать также и месторасположение дома, где расположена квартира. Так, в Москве все подобные услуги будут стоить гораздо дороже, чем, например, в Калуге или Воронеже.

При принятии решения о перепланировки квартиры и расчете стоимости всей этой процедуры необходимо еще учесть, что не все застройщики дают разрешение до момента получения правоустанавливающих документов проводить любые работы на своей территории сторонним организациям.

То есть, здесь очень велик шанс столкнуться с тем, что работы будут осуществлять подрядчики, нанятые застройщиком. И тогда сумма, которую надо будет вложить уже в сами работы, вырастет еще, как минимум, на 20%.

К каким рискам надо быть готовым при осуществлении архитектурных изменений до получения свидетельства о праве собственности?

1.Если идти путем осуществления перепланировки до получения всех документов, подтверждающих собственность, то надо быть готовыми к тому, что застройщик может попросту не согласовать такие изменения, так как это чревато, как уже говорилось выше, новым кругом согласования проектной декларации для всего дома, что достаточно сложно и трудоемко.

2.В случае осуществления любых изменений до момента, когда они согласованы, в том числе и в БТИ (или Жилищной Инспекции), то можно столкнуться с тем, что эти изменения могут быть признаны незаконными, и будущего собственника попросту могут заставить вернуть все в те границы и рамки, которые были до выполнения работ.

Кроме того, необходимо помнить и о таком факте, как мнение самого застройщика. Так как после окончания работ, связанных с непосредственным строительством дома, и до момента, когда собственники смогут получить свои документы, подтверждающие их права на те или иные квартиры, застройщик должен подать свой комплект документов в согласующие организации.

И если выяснится, что без его мнения были осуществлены какие-то отклонения, повлекшие хоть какие-то изменения относительно внутренней архитектуры помещения, то он имеет полное право также, как и согласующие организации, вернуть все в первоначальный вид.

3.Если квартира приобретена в ипотеку, то банк также может воспрепятствовать узакониванию любых изменений путем требования на досрочное погашение стоимости приобретенного жилья.

4.Один из самых распространенных рисков, сопряженным, к сожалению, с мошенничеством, является риск попросту потерять свои собственные деньги, когда организация обещает подготовить и согласовать проект, за всю работу платятся деньги, а потом такая организация попросту пропадает.

Подводя итог вышесказанному, хотелось бы заметить, что проведение перепланировки в новостройке, все же, осуществить легче, чем в уже существующем доме.

Однако, при осуществлении каких-либо изменений, надо быть готовым к тому, что могут возникнуть сложности в оформлении законности таких изменений, если выполнены они были до получения правоустанавливающих документов.

Больше информации о том, в каком порядке осуществляется перепланировка квартиры в новостройке, вы можете получить в следующем видео-интервью:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/pereplanirovka/4-osnovny-h-e-tapa-pereplanirovki-v-novostrojke-do-polucheniya-prava-sobstvennosti.html

Перепланировка в новостройке — в 2018 году, как оформить, до получения собственности, ремонт, как сделать, узаконить, согласовать

Застройка крупных городов ведётся с использованием типовых инженерных решений. Многих людей такая практика не устраивает: им хочется жить в квартире, которая соответствует их индивидуальным представлениям о комфортном жилье.

Чтобы не нанести непоправимый ущерб дому и не оказаться участником административного процесса, нужно ознакомиться с основными правилами и требованиями закона в области перепланировки.

Определение понятий

Чтобы разобраться, как оформить перепланировку в новостройке, следует начать с определения некоторых терминов:

Перепланировка Изменение конфигурации жилого помещения, предполагающее перенос дверного проёма, создание или уничтожение межкомнатных перегородок, производство иных изменений, требующих внесение в техпаспорт.
Переустройство Замена или установка новых инженерных сетей, сантехнических и нагревательных приборов, газовой плиты и так далее.
Согласование Процесс получения разрешения от жилищной инспекции на проведения строительных работ, а также оформление нового техпаспорта квартиры. В согласование включают весь комплекс мероприятий, начиная от создания проекта, одобрения его в жилинспекции, проведения государственной приёмки и заканчивая выдачей новых документов на жилое помещение.
Проектно-сметная документация Текстовые и графические материалы, которые раскрывают сущность планируемых строительных работ. В документации будет подробно указано, как сделать перепланировку. Там отражаются инженерные решения, необходимые для реализации проекта, содержится обоснование реализуемости плана, имеется перечень необходимых материалов и так далее.
Новостройка Многоквартирный дом, который находится на заключительном этапе строительства или уже сдаётся в эксплуатацию. В некоторых случаях здание уже принято государственной комиссией, но собственники ещё не получили правоустанавливающие документы.

Определения первым двум понятиям даны в статье 25 ЖК РФ. Ознакомиться с перечнем работ, которые относятся к перепланировке и переустройству, можно в постановлении Госстроя № 170 от 27.09.2003 г.

Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

Свидетельство о государственной регистрации права

Возможно ли переустройство

Переустройство и перепланировка включают в себя весь комплекс строительных работ, которые проводятся в квартирах. За исключением косметического ремонта.

Существует несколько видов работ, которые нельзя проводить в многоквартирном доме ни в коем случае:

  • нарушение целостности несущих стен и колонн;
  • перенос радиаторов на балконы или лоджии;
  • уменьшение размеров вентиляционных каналов;
  • увеличение нагрузки на несущие конструкции здания (например, заливка дополнительной стяжки пола);
  • обустройство полов с подогревом об центрального отопления;
  • устройство проёма без двери между комнатой и кухней с газовой плитой;
  • проводить работы, связанные с нарушением установленных требований пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологических норм.

Это далеко не полный перечень запретов. Подробнее с установленными ограничениями можно ознакомиться в постановлении Госстроя № 170.

Чтобы узнать, можно ли произвести в квартире определённые работы, стоит заказать проект в строительной фирме. Инженеры таких организаций знакомы с техническими стандартами и нормативными актами, регулирующими область эксплуатации жилых помещений.

Если на переустройство нельзя согласовать с государственными органами, специалист скажет об этом заказчику.

Образец технического паспорта помещения:

Нужно ли получать разрешение

Все строительные работы в квартире делятся на 3 категории:

  • требующие согласования;
  • запрещённые к проведению;
  • не требующие получения разрешения.

Нет необходимости согласовывать с государственными органами следующие изменения:

  • обустройство встроенной мебели, установка новых электроприборов, косметический ремонт;
  • замена инженерного и коммуникационного оборудование другим, с точно такими же параметрами и техническими характеристиками;
  • перестановка электроплиты в пределах помещения кухни;
  • перестановка газового оборудования без прокладки дополнительных коммуникаций;
  • замена материалов облицовки балконов и лоджий;
  • установка наружных элементов на фасаде дома (например, антенны или кондиционера).

Как оформить перепланировку в новостройке

Согласование данных строительных работ можно разделить на несколько этапов:

  1. Планирование.
  2. Заказ проектно-сметной документации.
  3. Обращение в жилищную инспекцию за согласованием.
  4. Получение разрешения.
  5. Проведение работ.
  6. Государственный контроль результата.
  7. Получение нового техпаспорта в БТИ.

На первом этапе человек рассматривает различные варианты переустройства квартиры. После принятия окончательного решения он обращается в строительную организацию, где ему готовят проект.

Далее он оформляет заявление, прикладывает к нему необходимые документы и направляет в местную жилищную инспекцию. Через месяц придёт ответ о согласовании работ или об отказе в выдаче разрешения.

После получения положительного ответа можно приступать к перепланировке.

Когда работы завершены, следует вызвать представителей БТИ для обследования помещения. Если всё сделано так, как указано в проекте, то чиновники примут изменения. После этого можно заказывать новый технический паспорт. Получение этого документа завершит перепланировку.

Необходимые документы

Для получения согласования владельцу потребуются следующие документы:

  • заявление с просьбой согласовать перепланировку;
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
  • техпаспорт;
  • проектная документация;
  • согласие членов семьи на проведение работ, если квартира предоставлена по договору соцнайма.

В качестве правоустанавливающих документов используется свидетельство о праве собственности, договор соцнайма или иной документ.

Если речь идёт о новостройке, то заявитель вправе предъявить:

  • договор долевого участия;
  • акт приёма-передачи квартиры;
  • справку от застройщика о выполнении всех обязательств по ДДУ;
  • копию решения о вводе объекта в эксплуатацию.

Если работы затрагивают помещения, находящиеся в общем пользовании всех жильцов, то также потребуется представить их документальное согласие. Это может быть выписка из протокола общего собрания.

Образец заявления о перепланировке квартиры:

Стоимость

Цена разработки проектно-сметной документации составит от 10 000 до 90 000 рублей. Конкретная сумма зависит от сложности проведения работ и количества инженерных решений, которые понадобятся для их реализации.

Также потребуется заплатить БТИ за новый технический паспорт порядка 1800 рублей. Стоимость работ высчитывается индивидуально в зависимости от их сложности, количества и стоимости материалов, сроков проведения и так далее.

Как узаконить и согласовать изменения

Как можно заметить, перепланировка квартиры в новостройке по сути не отличается от стандартной процедуры. Также нужно готовить проект и согласовывать его в муниципальном органе. Отличается только пакет документов для подачи.

Некоторые граждане думают, что узаконить уже сделанные изменения проще, чем направлять проект в жилинспекцию заранее. Это не так. Собственнику жилья всё равно придётся заказывать проект, согласовывать его, приглашать государственную комиссию на приёмку. Но до этого придётся заплатить административный штраф.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

До получения права собственности

После завершения объекта строительством застройщик сдаёт дом специальной государственной комиссии. Чиновники проверяют, соответствует ли строение установленным ГОСТам и утверждённому ранее проекту. Если претензий нет, то дом вводиться в эксплуатацию, а квартиры начинают передавать дольщикам.

По общему правилу, до получения собственности владелец не может вести в помещении никаких работ. Тем более связанных с перепланировкой. Фактически, у человека ещё нет никаких прав на эту недвижимость.

Есть также и юридический аспект проблемы. До момента передачи квартиры гражданину не будут оформлены документы на квартиру. В том числе и технический паспорт. В БТИ просто не будет сведений о конфигурации жилья, так как самого объекта недвижимости ещё не существует в правовом смысле. В такой ситуации жилищная инспекция просто не сможет оценить, можно реализовать проект работ или нет.

При свободной планировке

Из-за того, что граждане часто сносят или переносят межкомнатные перегородки, застройщики стали возводить жильё со свободной планировкой. В новой квартире отгорожены санитарные комнаты и кухня, а остальная площадь является полем для реализации желаний новых собственников.

Фактически в таком помещении не будет проводиться перепланировка, а стены будут возведены заново. Однако работники БТИ могут быть другого мнения. Проект каждого дома предусматривает определённую конфигурацию межкомнатных перегородок. В поэтажном плане они могут быть нанесены пунктирной линией.

Даже если застройщик указал, что квартира свободной планировки, нужно заказать план помещения в БТИ. Это позволит избежать ситуации, когда по документам перепланировка будет проведена с нарушениями, хотя в натуре стены не были возведены.

Санкции за нарушения

Некоторые граждане сознательно или по незнанию проводят перепланировки, не обращаясь в государственные органы за согласованием. Подобные нарушения выявляются при обследовании квартира работниками жилинспекции по жалобам соседей, или, например, при продаже квартиры.

Владелец помещения будет привлечён к ответственности по статье 7.21. Санкция предусматривает штраф от 1000 до 1500 рублей. Но основная проблема заключается в том, что представитель жилинспекции выдаст предписание возвратить изначальную конфигурацию помещения.

Подобное изменение может обойтись собственнику в значительную сумму: придётся ликвидировать изменения и восстанавливать первоначальное состояние.

Если же гражданин проигнорирует предписание, муниципальный орган обратиться в суд для выселения человека.

Никто не хочет, чтобы, например, стена дома обрушилась и нанесла кому-либо травмы, уничтожила имущество. Поэтому для проведения строительных работ в многоквартирном доме следует обращаться в специализированные организации. И обязательно получать согласование в жилищной инспекции.

Источник: https://1kvartirka.ru/pereplanirovka-v-novostrojke/

Перепланировка квартиры в новостройке

Федеральное законодательство позволяет владельцам квартир в многоквартирных домах осуществлять перепланировки и перестройки жилых помещений при условии, что данный вопрос будет предварительно согласован с рядом государственных инстанций и под перепланировкой не подразумевается проведение таких видов ремонтных работ, которые могут привести к нарушению целостности здания или снижению прочности основных несущих его конструкций. Несмотря на то, что все новые дома построены с учетом современных требований, бывают случаи, когда хозяевам новой квартиры не нравится ее планировка. Вот тогда возникает вопрос, возможна ли перепланировка в новостройке и что для этого нужно?

Содержимое страницы

Разрешена ли перепланировка квартиры в новостройке

Изменение планировки квартиры допускается как во вторичном жилом помещении, так и в новостройке, причем сделать это гораздо проще до сдачи дома в эксплуатацию, нежели после, поскольку пока дом еще не сдан в эксплуатацию, в нем ведутся строительно-ремонтные работы и внести необходимые коррективы на данном этапе легче всего. Перепланировка жилого помещения в новостройке обязательно должна быть согласована с главным архитектором проекта строящегося дома и всеми компетентными государственными инстанциями.

Перепланировка до получения права собственности

До недавних пор согласно российскому законодательству разрешалось делать перепланировку только в той квартире в новостройке, на которую были оформлены права собственности. Но затем правительство внесло определенные поправки и изменения в законодательно-нормативные акты, и теперь проведение перестройки возможно и до сдачи дома в эксплуатацию и получения выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости.

Как и в любом другом случае, перепланировку квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме необходимо согласовать.

Для согласования этого вопроса обязательно нужны правоустанавливающие документы на жилое помещение, которых у владельцев новой квартиры быть в принципе не может, поэтому документом, устанавливающим права на объект недвижимости, в данном случае является договор долевого участия (ДДУ) или договор цессии, если квартира была куплена по переуступке прав требования. Помимо этого соглашения между застройщиком и участником долевого строительства, необходимо собрать следующие документы:

  • письменное согласие застройщика, выданное после согласования перепланировки с главным архитектором проекта новостройки;
  • копия разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
  • акт приемки-передачи жилого помещения от застройщика новому владельцу (оригинал или его копия);
  • документальное подтверждение проведения полных взаиморасчетов с застройщиком (чеки, квитанции, справки об отсутствии задолженностей и т.д.).

В случае, когда планируется перепланировка в новостройке до получения собственности на жилье, а застройщик уже сдал дом в эксплуатацию по акту приема-передачи, для согласования перестройки необходимо также предоставить и заключение о сдаче дома в эксплуатацию.

Если гражданин, планирующий проведение перепланировки в новой квартире, принадлежащей муниципалитету, и который проживает в ней на основании договора социального найма, желает согласовать этот вопрос и получить официальное разрешение на воплощение задумки в жизнь, от него потребуется:

  • копия приказа главы местной администрации о проведении застройки;
  • акт приема-передачи новостройки;
  • договор социального найма, на основании которого человек проживает или планирует проживать в ближайшем будущем в данном жилом помещении.

Перепланировка со свободной планировкой

Свободная планировка – словосочетание, которое привлекает внимание потенциальных покупателей жилой недвижимости в новостройке, делает хорошую «кричащую» рекламу застройщику и скрывает под собой вполне успешные попытки застройщика сэкономить на строительстве дома.

Под свободной планировкой понимается отсутствие ненесущих перегородок в квартире или условное разграничение функциональных зон в помещении путем возведения небольшого «бордюрчика» в один кирпич высотой.

Это якобы дает возможность будущим хозяевам свить свое уютное гнездышко с такой планировкой, которую они сами захотят. Но не все так просто.

Застройщик согласно проекту и плану дома, которые он исполнительно предоставляет государственным контролирующим инстанциям, показывает эти «бордюрчики» как полноценные стены и перегородки, полностью выстроенные согласно нормативным требованиям.

На самом деле, вместо стен и перегородок, разделяющих туалет, ванную комнату, кухню, коридор и спальню, в квартире просто нет.

Они есть, но только на бумаге, а по факту строительная фирма просто сэкономила, представив все это так, как будто она печется о комфорте и удобстве будущих жильцов.

Источник: https://sdelka.guru/pereplanirovka/v-novostrojke.html

проект перепланировки при этом возможно заказать в бюро, которое имеет допуск сро — это обойдется дешевле, чем у автора дома. важно учесть, что для оформления технического заключения понадобится предварительное инженерное обследование

Пример технического заключения, фото:

Зачастую, в недавно построенных домах, автор проекта дома как юридическое лицо оперативно самоликвидируется по завершении продаж квартир — чтобы, в случае чего, некому было предъявить претензии за просчеты в проектировании, которые так или иначе, выявляются на каждом объекте. В основном это относится к новым домам «точечной застройки», возведенным по индивидуальному проекту.

В любом случае, если организация, спроектировавшая новый дом отсутствует, то за техническим заключением на перепланировку следует обращаться в ГУП МосжилНИИпроект. Эта организация уполномочена городскими властями проводить обследования и оформлять ТЗК в подобных случаях.

Что касается перепланировки ванной и туалета в новостройке, то нужно ли заказывать заключение в этом случае? Ответить на это вопрос однозначно сложно, поскольку все зависит от конкретной ситуации. Иногда можно обойтись без ТЗК, а иногда нет — это решают сотрудники жилищной инспекции. 

Квартира в новостройке без отделки и выделенных зон коридоров, фото:

Далее мы тезисно разберем некоторые другие частые вопросы относительно согласования перепланировок новостроек:

Где оформить разрешение на перепланировку новостройки?

Для получения разрешения на перепланировку проектную документацию необходимо сопроводить стандартным комплектом документов и заявлением. Все они сдаются в службу «одного окна» Многофункционального центра госуслуг района, который направляет бумаги в Мосжилинспекцию. Если в вашем районе пока не действует МФЦ, можно обратиться в жилищную инспекцию напрямую.

С чего начать перепланировку в новостройке, если ваша квартира куплена в ипотеку? В данной ситуации, вам понадобится письменное разрешение банка.

Примеры согласия банка на перепланировку в квартире, которая находится в ипотеке, фото:

ВТБ24                                      BSGV                                      DeltaCredit                       Газпромбанк

Подробнее о документах на перепланировку

Как узаконить перепланировку в новостройке до получения права собственности?

До выхода 840-й редакции Постановления Правительства Москвы № 508-ПП, для согласования перепланировки любой квартиры обязательно требовалось наличие оформленного права собственности.

Однако сейчас у счастливых обладателей квартир в новых домах имеется возможность сделать перепланировку и до получения свидетельства о праве собственности. Согласно п. 2.11 Приложения 2 ППМ №508 в новой редакции 840, собственник квартиры в новостройке в качестве правоустанавливающих, может подать следующие документы (копии с подлинником или нотариальные копии):

1. Для объектов долевого строительства:

  • договор долевого участия (с согласием застройщика на перепланировку).
  • копия договора об уступке прав (если была).
  • копия акта приема-передачи недвижимости.
  • справка об исполнении обязательств перед застройщиком.
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

2.  Для объектов муниципального фонда:

  • копия приказа городских властей о строительстве дома.
  • подписанная и утвержденная копия акта приемки дома.
  • справка о присвоении адреса. Документы о соответствии строительных адресов почтовому.
  • документы, подтверждающие передачу квартиры.

Зачем может понадобиться поэтажный план застройщика?

План застройщика (он же архитектурный план) необходим, например, если исходная планировка настолько «свободная», что в исходном поэтажном плане БТИ вообще не выделены никакие зоны, за исключением, может быть, ванной, кухни и санузла.

В этом случае, чтобы понять, где у вас коридоры и кладовки, а где жилые комнаты (и доказать Мосжилинспекции, что вы расширяете, допустим, санузел именно на коридор, а не на комнату), придется запросить поэтажный план застройщика, где все это четко размечено. Именно на нем вы увидите настоящую планировку квартиры, утвержденную городом.

Пример поэтажного плана застройщика, фото:

Примеры планов БТИ по новостройкам без выделенных зон коридоров, фото:

Какова цена перепланировки в новостройке?

Цены на узаконивание данного вида перепланировки рассчитываются по тому же принципу, что и для жилых помещений в любых других многоквартирных домах в Москве. На стоимость влияет в первую очередь, сложность предстоящих изменений и состав проектной документации, а не тип дома.

Подробнее с ценами на наши услуги по согласованию различных видов перепланировок и переустройств вы можете ознакомиться в этом разделе.

Источник: http://www.PereplanirovkaMos.ru/pereplanirovka-v-novostroyke.html

Перепланировка в новостройке / Sibdom.ru

Хотя застройщики сегодня предлагают на выбор самые разнообразные варианты планировки квартир, часть покупателей все равно хотели бы внести в них свои изменения. В этом нет ничего удивительного.

Покупка квартиры — удовольствие дорогое, идя на такие расходы, покупателю хочется позаботиться о проекте, учитывающем его индивидуальные запросы к жилью. Одному нужно место под гардеробную, другому — чтобы отсутствовала перегородка между кухней и залом, третьему хотелось бы, чтобы в квартире было побольше солнечного света.

Приблизить квартиру к индивидуальным представлениям о комфорте позволяет перепланировка. Проводить ее лучше на этапе строительства, до того как дом будет введен в эксплуатацию.

Сделать перепланировку квартиры на этапе строительства для покупателей проще и дешевле, чем пытаться что-то в ней изменить, когда дом уже сдан.

— Мы всегда призывали застройщиков больше работать с инвесторами в процессе строительства во взаимодействии с проектировщиками, — рассказывает начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк.

— Еще недавно перепланировки начинались сразу после ввода жилого дома в эксплуатацию, теперь все большее число покупателей стремятся внести изменения в проект во время строительства.

— Застройщикам не следует сдерживать желание покупателей квартир проводить ремонт на стадии строительства, — говорит директор информационной компании «Сибдом» Александр Шляхин.

— Конечно, изменения в проект, которые стремится внести покупатель, означают дополнительную работу для строительной компании, но при этом уменьшается и недовольство новоселов, которым, если перепланировка закончилась еще до сдачи дома, не придется первое время после переезда жить в окружении идущего ремонта.

Снижается вероятность того, что лифт в первые же месяцы выйдет из строя из-за того, что на нем перевозили строительные материалы, покупателям не придется мириться со строительным мусором в подъезде. Если косметический ремонт можно закончить и позднее, то все капитальные работы по перепланировке — перестановку внутренних перегородок, монтаж электропроводки, стяжку полов — нужно стараться выполнять еще до ввода дома в эксплуатацию.

О том, насколько перепланировка на этапе строительства востребована у покупателей, лучше всего говорит практика компаний. В строящемся доме по адресу: ул. Навигационная, 5, застройщиком которого выступает компания «СМ. СИТИ», на сегодняшний день еще не завершен нулевой цикл, в новостройке возведен цокольный этаж и перегородки первого этажа, а из 70 проданных в новостройке квартир в шести покупатели подали заявки на перепланировку.

«Около 40 процентов наших покупателей хотят внести коррективы в планировку объекта, — рассказывает заместитель генерального директора компании „Омега“ Евгений Пуртов. — Число желающих заметно отличается в зависимости от категории жилого объекта.

Если в домах с крупногабаритными квартирами, например в жилом комплексе „Парковый“, почти все покупатели хотели бы внести какие-то изменения в проект, то в доме экономкласса, который мы сейчас строим в Солнечном, сделать перепланировку на этапе строительства хотят меньше новоселов.

Причем, как показывает наша практика, каких-то кардинальных изменений в проекте квартиры собственники делать не планируют, максимум, что они стремятся изменить, это убрать перегородку между кухней и гостиной или поменять местами кладовку с санузлом. Именно на такие незначительные изменения приходится 90 процентов перепланировок».

Варианты ремонта в квартире и перепланировки

Вторым по популярности у покупателей изменением в проект после объединения кухни с гостиной является увеличение габаритов санузла, его стремятся объединить с ванной комнатой, чтобы образовавшегося в результате пространства оказалось достаточно для установки душа или стиральной машины. Кроме того, в последнее время все больше покупателей на этапе строительства хотят выделить в квартире отдельную комнату под гардеробную.

Два этапа переустройств

Лучшим временем для внесения изменений в проект считается момент, когда строительство дома не дошло до того этажа, на котором находится купленная квартира.
Если покупатель приходит с желанием сделать перепланировку на этой стадии, работа складывается из двух этапов.

Первый — согласование будущей перепланировки с застройщиком, во время этого этапа представитель строительной компании обсуждает с покупателем строящейся квартиры саму возможность изменений в проекте.

Потому что далеко не всякое задуманное инвестором переустройство может быть реализовано на практике.

Во-первых, застройщикам приходится считаться с особенностями технологии строительства. Возможности для проведения перепланировки есть в монолитном, кирпичном и в монолитно-кирпичном доме. Во-вторых, внести в проект предлагаемые коррективы могут не позволить строительные нормы и правила.

Так, например, нельзя поменять размещение санузла и ванной комнаты в квартире, согласно санитарным нормам эти помещения не могут находиться над жилыми комнатами. Причем расширить площадь, присоединив к санузлу часть коридора, возможно, а вот переместить ванную или санузел по своему усмотрению в другую часть квартиры уже не позволят нормы. По той же причине нельзя менять расположение кухни.
Не могут быть внесены в проект изменения, если они приводят к нарушению нормы освещенности помещения.

Если по какой-то причине тот вариант планировки, что предлагает инвестор, не может быть воплощен, тогда ему в строительной компании предложат альтернативное решение.

Работа над дизайн-проектом квартиры

Второй этап представляет собой уже непосредственную работу над проектом. После того, как покупатель получает от застройщика план квартиры и вносит в него изменения, проект перепланировки для него разрабатывает та же проектная организация, что занималась разработкой проекта для жилого дома.

«Право внесения изменений в проектную документацию имеет только главный инженер проекта, — объясняет начальник отдела надзора за жилищным строительством службы строительного надзора Красноярского края Галина Стасюк.

— Он несет ответственность за первоначальный проект и за все изменения, что были в него внесены. Если изменения вносятся в пределах квартиры и никаких принципиальных переделок в ходе перепланировки не предполагается, предлагаемые решения не затрагивают несущие стены дома, достаточно будет его согласования.

Такой проект не нуждается в повторной экспертной оценке органов государственной экспертизы».

Повторная экспертная оценка проекта может потребоваться только в тех случаях, когда переустройство квартиры затрагивает несущие конструкции здания. К примеру, покупатель приобрел несколько квартир на этаже, с тем чтобы, сломав разделяющие их стены, сделать из них одно большое пространство, или купил две квартиры, располагающиеся одна под другой на разных этажах, и хотел бы сделать двухуровневую квартиру. В таких случаях без повторной экспертизы проекта не обойтись.

При этом сами застройщики, как правило, не идут на такие изменения в проект, которые требуют повторной экспертизы. У них для этого есть основания: повторное согласование занимает немало времени, а у застройщика, который несет ответственность перед покупателями квартир в этом доме, существует график строительства и сроки ввода дома в эксплуатацию.

На то, чтобы внести изменения в проект, как правило, требуется не больше месяца, после чего застройщик передает измененный проект подрядной организации, которая занимается выполнением строительных работ на объекте. Дальше квартира строится уже по новому, измененному проекту с учетом пожеланий покупателя. При этом специалисты компании-застройщика контролируют, чтобы все внесенные изменения были выполнены.

Перепланировка в готовой квартире

И застройщики, и специалисты сходятся во мнении, что идеальным временем для перепланировки в новом доме является тот момент, когда квартира еще не построена. Но далеко не всякий покупатель способен еще на этапе строительства по одному только плану представить, насколько комфортно ему будет жить в новой квартире, и понять, что ему хотелось бы в ней изменить. Поэтому внести изменения в планировку можно и в построенной квартире, вот только в этом случае покупателя ждут дополнительные затраты на демонтаж.

При этом строительные компании устанавливают срок, после которого уже невозможно внести какие-то коррективы в проект. Как правило, он составляет шесть месяцев до предполагаемой даты ввода объекта в эксплуатацию.

В компании «Омега» готовы идти на перепланировку и после этого срока, но только при условии, что предлагаемые покупателем изменения незначительны, например, если нужно расширить дверной проем или поставить дополнительные розетки для электроприборов, и чистовая отделка в этой квартире еще не начиналась.

Перепланировка квартиры на стадии строительства потребует от покупателя дополнительных затрат на оплату труда проектной организации, которая будет вносить изменения в проект. Расходы на внесение предлагаемых покупателем решений в проект зависят от объема проектных работ и составляют от 15 до 30 тысяч рублей.

Дополнительных затрат на то, чтобы подрядчики воплотили в жизнь предлагаемые изменения, нести не придется. Единственное исключение — если квартира уже построена и предстоит переделка, например, требуется снести уже установленные в квартире перегородки, тогда заказчику необходимо будет оплатить работу строителей.

В таких случаях составляется дополнительное соглашение к договору долевого участия и смета работ.

Изменение площади квартиры при ремонте

Зачастую после обмера уже готовой квартиры органами технической инвентаризации выясняется, что ее фактическая площадь отличается от той, что первоначально была указана в договоре. В такой ситуации дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, что сказано в заключенном с застройщиком договоре.

Если в нем оговаривается возможность перерасчета стоимости при изменении площади, покупателю придется оплатить дополнительные квадратные метры независимо от того, появилась эта разница на этапе строительства или возникла в ходе перепланировки.
Если цена квартиры была зафиксирована в договоре, и в нем сказано, что цена не подлежит изменению, то у покупателя не возникает обязанности дополнительно оплатить изменившуюся площадь.

Несмотря на то, что перепланировка для застройщиков связана с дополнительной работой, большинство компаний готово идти навстречу покупателям и предоставлять им возможность внести изменения в проект на стадии строительства.

«Мы строим жилье класса комфорт плюс, это предполагает индивидуальный подход к каждому покупателю, поэтому мы идем на перепланировку квартир на этапе строительства, — рассказывает начальник отдела проектного инжиниринга компании „СМ. СИТИ“ Ирина Потылицина.

— Хотя для застройщика перепланировка в квартире — это всегда дополнительные временные затраты на внесение изменений в проект, а если покупатель задумывается о перепланировке, когда квартира уже готова, то и на переделку. Притом что передан объект новоселам должен быть вовремя, согласно утвержденному сроку.

А кроме того, для застройщиков перепланировка — это необходимость постоянно контролировать подрядчиков, производящих работы на объекте. Следить, чтобы они выполнили строительно-монтажные работы в конкретной квартире по индивидуальному проекту».

Компания «Арбан», которая возводит кирпичные дома повышенной комфортности, в тех объектах, на которых работает в этом году, не предлагает покупателям возможности сделать перепланировку на этапе строительства, но собирается вернуться к этой схеме в дальнейшем. В последнее время все больше застройщиков готовы идти навстречу инвесторам и проводить перепланировку на стадии строительства, чтобы покупатели смогли переехать в квартиру, которая будет отвечать их представлениям о комфортном жилье.

Татьяна Крупко

© Использование материалов допускается, только при наличии активной ссылки на портал Sibdom.ru

Источник: https://www.sibdom.ru/journal/1147/