Покупка доли в квартире риски

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Возникающие риски при покупке доли в праве собственности на квартиру

Покупка доли в квартире риски

Покупка доли в квартире – одна из самых сложных сделок приобретения жилой недвижимости, поскольку собственники долей квартиры довольно часто не имеют возможности решить вопросы мирным путем, помимо этого границы владений никак не определены физически.

Но при этом стоимость доли в квартире сильно занижена относительно среднерыночной цены за квадратный метр, поэтому такие сделки довольно распространены.

Доля, как правило, приобретается с целью выкупа оставшейся доли у совладельцев в будущем.

Нормативная база

Гражданский кодекс РФ определяет права собственников недвижимости, находящейся в совместном владении или долевой собственности, и регламентирует порядок совершения сделки купли-продажи, определяя порядок действий и содержание договора.

Согласно законодательству РФ, а именно ст. 551 ГК, сделки такого рода подлежат обязательной государственной регистрации.

Положения ГК РФ об общей собственности (гл. 16 ГК РФ) призваны защитить интересы всех собственников долей объекта недвижимости, а также свести к минимуму вероятность мошеннических действий.

Правила пользования жилплощадью регламентированы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ и подразумевают, что владение, пользование, распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению собственников с учетом их прав и интересов.

Размеры сборов и пошлин определены в НК РФ.

1. Проверить личность продавца

Стоит удостовериться в дееспособности продавца, а также в дееспособности лица, выписавшего доверенность, если сделка совершается доверенным лицом.

Доверенность должна быть нотариально заверена, обязательно необходимо проверить срок действия доверенности и уточнить у нотариуса, не отозвана ли она.

3. Собрать необходимые документы:

  • выписку из реестра прав на данный объект собственности. Имеет смысл ознакомиться с документом, в котором будет видно, как часто и какие сделки совершались с недвижимым имуществом, а также имеют ли место обременения и ограничения. Для получения такой выписки необходимо обратиться в регистрационную палату или МФЦ с заявлением или направить такое заявление посредством телекоммуникационных каналов связи, предварительно оплатив пошлину.
  • кадастровый паспорт. Его можно получить, направив запрос через форму на сайте Росреестра или обратившись с заявлением лично в кадастровую палату или МФЦ, предварительно оплатив пошлину. В случае если квартира не зарегистрирована, с заявлением о постановке на кадастровый учет может обратиться только собственник.
  • технический паспорт и справку об отчуждении имущества – документ может получить только собственник, обратившись в БТИ.

4. Известить в письменной форме всех собственников квартиры о продаже и получить письменный отказ от покупки:

Он может быть заверен нотариально или же собственники могут подписать его в присутствии сотрудников регистрирующего органа.

Альтернативным документом может быть свидетельство нотариуса о передаче собственникам извещения о продаже доли в квартире, в том случае если не последовало ответа (участники долевой собственности обязаны в тридцатидневный срок с момента передачи им извещения приобрести долю в квартире, выставленную на продажу, либо подписать отказ от ее приобретения).

Вас может заинтересовать с чего начать восстановление документов о праве собственности на объект недвижимости

Как происходит регистрация сделки с недвижимостью подробно раскрыто ТУТ

Закон о тишине в Московской области: http://nedvicon.ru/total/federalnyjj-zakon-o-tishine.html

5. Согласие супруга

Получить согласие супруга на приобретение недвижимости, проверить наличие такого согласия у продавца (если участники сделки состоят в браке).

Согласие необходимо заверить у нотариуса.

Покупателя закон не обязывает получать согласие супруга, но регистраторы, как правило, его запрашивают.

6. Составить договор купли — продажи

Он должен быть оформлен в письменном виде и содержать подписи сторон.

Обязательными к указанию в договоре являются сведения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, а именно: адрес, вид, площадь.

В договоре прописывается полная стоимость (то есть именно та сумма, которая фактически передается продавцу).

Если ранее судом был определен порядок пользования, то эти условия можно прописать в договоре купли-продажи.

Впрочем, на нового собственника решение суда не распространяется, если кого-то из собственников определенный порядок не устраивает, он вправе обратиться в суд.

В договор рекомендуется включить акт приема — передачи.

7. Регистрация

Договор купли — продажи доли в праве собственности на квартиру подлежит обязательной регистрации.

С целью регистрации права собственности на недвижимость участники сделки могут обратиться лично в регистрационную палату или МФЦ, отправить документы в электронном виде или посредством Почты России.

Комплект документов для регистрации:

  • заявление о государственной регистрации;
  • паспорта участников сделки. В случаях когда имеются несовершеннолетние зарегистрированные собственники, потребуются их свидетельства о рождении;
  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт и справка на отчуждение жилья;
  • кадастровый паспорт;
  • подтверждение направления извещения о продаже всем участникам долевой собственности или письменный отказ совладельцев от покупки указанной доли;
  • нотариально заверенное согласие супругов или заявление участника сделки о том, что он не состоит в браке. При наличии брачного договора о раздельной собственности потребуется его копия;
  • документы, подтверждающие отсутствие задолженности по квартплате и перед ФНС;
  • нотариально заверенная доверенность при участии в сделке представителя одной или обеих сторон.

В регистрирующем органе могут потребовать дополнительные документы: например, в случае если один из собственников недееспособный, ограниченно дееспособный или не достиг 18-летнего возраста, потребуется разрешение органов опеки на совершение сделки.

Дополнительные документы потребуются и в том случае, если у регистратора возникнут сомнения в подлинности предоставленных документов или верности указанных в них сведений.

Затраты при совершении сделки

Получение кадастрового паспорта обойдется в сумму от 200 до 600 рублей (в зависимости от того, является заявитель юридическим или физическим лицом, а также в каком виде предоставляется документ: на бумажном или электронном носителе), которую, как правило, оплачивает продавец.

Аналогично стоимости получения кадастрового паспорта варьируется сумма государственной пошлины на получение выписки из ЕГРП – от 150 до 600 рублей (оплачивает продавец).

Размер государственной пошлины за регистрацию прав будет различаться для физических и юридических лиц и составит соответственно 2000 или 22000 рублей (сумма распределяется между участниками сделки).

Оформление отказа совладельцев на покупку – 100 руб. без учета сборов на техническую работу нотариуса (оплачивает продавец).

К основным расходам могут добавиться дополнительные: при оформлении письменного согласия супруга на приобретение жилья (за правовую работу придется заплатить 500 руб., сборы за техническую работу разнятся и могут составлять от 500 до 1500 руб.) или при обращении в юридическую службу за консультацией или оформлением договора и проверкой правоустанавливающих документов продавца.

Полное сопровождение сделки обойдется в 30 000 – 50 000 рублей, половину стоимости составляет услуга проверки юридической чистоты сделки.

Выгода покупки доли в квартире

Возможна продажа доли только приватизированной квартиры, что гарантирует свободу распоряжения приобретаемым объектом жилой недвижимости.

Вместе с покупкой доли в квартире покупатель приобретает и право приоритетной покупки в случае, если совладельцы решат продать свою часть.

Итоговая стоимость покупки квартиры частями будет значительно меньше покупки аналогичной квартиры целиком.

Даже комната в коммунальной квартире будет дороже, не говоря уже об отдельной однокомнатной квартире.

Часто приобретение доли в квартире является единственным законным способом получить прописку.

Доля в квартире, как объект недвижимости, может выступать в качестве инвестиционного инструмента, поскольку недвижимость постоянно растет в цене.

Единственное – стоит заранее уточнить, сможет ли будущий владелец свою долю продать в дальнейшем (т. е. обратить внимание на состояние недвижимости, узнать, кто проживает по соседству, насколько развита инфраструктура в районе, где расположен объект и т. д.).

Риски при покупке доли в квартире

Как правило, со сложностями при оформлении сделки купли-продажи доли в квартире сталкивается продавец, который обязан получить у совладельцев отказ от покупки.

Часто возникают ситуации, когда с совладельцами просто невозможно связаться.

Выходом в такой ситуации будет оформления дарственной, что крайне нежелательно.

Если покупатель согласится на оформление договора дарения или договора мены вместо договора купли — продажи, то в случае выявления существенных недостатков приобретенной недвижимости по завершении сделки даже при обращении в суд взыскать с продавца ничего не удастся.

Если доля приобретается для проживания, стоит уточнить, с кем придется проживать в одной квартире, даже если продавец утверждает, что совладельцы проживают на отдельной территории, есть риск, что придется жить в напряженной психологической обстановке с крайне неприятными соседями.

Если доля приобретается с целью выкупа квартиры в дальнейшем, покупатель может столкнуться с несогласием совладельцев продавать свою часть собственности, в этом случае придется либо продавать свою долю, либо соглашаться на нежелательное соседство с остальными собственниками.

При совершении сделки, а главное, до момента передачи денежных средств стоит убедиться в личности продавца, чтобы в дальнейшем не выяснилось, что договор купли — продажи подписан недееспособным лицом.

Особенно внимательно необходимо проверять документы представителя: лицо, выписавшее доверенность, может являться недееспособным или на момент заключения сделки может не находиться в живых.

Совершение сделки купли — продажи доли в праве собственности на квартиру предполагает получение от совладельцев отказа от покупки приобретаемой доли, подписание договора купли — продажи с передачей денег за имущество и государственную регистрацию прав.

При приобретении доли в квартире оформлять доли рекомендуется отдельно на каждого, кто в ней собирается регистрироваться и проживать.

Для регистрации третьих лиц, в том числе членов семьи, потребуется согласие всех собственников, собственник же имеет право прописаться в квартире, не получая согласия совладельцев.

Единственным допустимым вариантом приобретения доли в квартире должно быть совершение сделки купли — продажи с оформлением соответствующего договора.

Договоры дарения или мены, если имеет место передача денежных средств за приобретаемую собственность, подписывать настоятельно не рекомендуется.

Продажа доли в праве собственности на объект недвижимого имущества

Источник: http://nedvicon.ru/kvartira/pokupka/dolya-v-prave-sobstvennosti.html

Как избежать проблемы и риски при покупке доли в квартире

Процедура покупки доли в квартире сопряжена с определёнными рисками и относится к таким приобретениям необходимо с особой осторожностью в первую очередь, риск основывается на том, что помимо двух сторон – покупателя и продавца, присутствует, хоть и негласно, третья сторона – хозяин или хозяева остальных долей в этой квартире.

В подавляющем количестве случаев  в собственность приобретается вся квартира. Но иногда люди вынуждены приобретать долю в квартире. Почему? Ответ очень прост: ограниченность в финансовом плане, а доля в квартире – это хоть какое-то решение жилищного вопроса.

Правила купли-продажи доли квартиры

Покупая доли в квартире, постепенно можно выкупить квартиру целиком. По стоимости это будет гораздо дешевле. Ведь до настоящего времени не существует чёткого механизма,  который бы рассчитывал стоимость доли.

Во избежание последующих проблем, перед оформлением договора купли-продажи доли в квартире, нужно самым пристальным и тщательным образом проверить личность продавца. Уточнить цель продажи доли, взаимоотношения с будущими «соседями» и т.п.

На этом этапе может возникнуть первый риск. Довольно часто собственники доли предлагают оформить сделку не по договору купли-продажи, а по договору дарения доли.

В свою очередь деньги за эту долю покупатель будет отдавать под честное слово.  На первый взгляд ничего страшного и криминального не произошло и покупатель всё равно становится полноправным владельцем доли в квартире.

Но если при проживании возникнут какие-то нюансы и последует обращение в суд, с продавца не взыщут ровным счётом ничего, ведь дарственная оформляется на безвозмездной основе.

Например, гражданин К. приобрёл долю в квартире на основании дарственной. И покупатель, и продавец вполне довольны состоявшейся сделкой. Но спустя некоторое время у К. отключили свет.

После разбирательств выяснилось, что бывший собственник оставил неоплаченные километровые долги за пользование электроэнергией. Даже при обращении в суд вернуть деньги нет никакой возможности.

Ведь доля в квартире приобретена по договору дарения, т.е. бесплатно. А то, что покупатель передавал определённую сумму, это нигде не указано.

В настоящее время также распространены мошеннические схемы с продажей доли в квартире.

А именно, продавец предлагает оформить сделку через договор дарения, якобы чтобы не получать согласие у остальных собственников, покупатель соглашается, отдаёт запрошенную сумму, получает на руки документы о наличии в его собственности доли в квартире.

Затем, спустя некоторое время, «даритель» вспоминает о том, что он является недееспособным. При подтверждении этого факта суд аннулирует дарственную, и покупатель остаётся ни с чем – без денег и без доли в квартире.

Второй риск связан с тем, что покупатели «путают» два слова «доля» и «комната» в доме или квартире. Доля является неосязаемым «предметом».

Увидеть её можно лишь в свидетельстве о праве на собственность, где прописывается в виде дроби -1/4, 1/2 и т.п. выделение доли в отдельную комнату –процедура весьма непростая, так как в первую очередь это связано с отсутствием технических возможностей.

Чтобы выделить долю в натуральном виде, требуется отдельный вход в помещение, отдельная комната и т.д.  Покупку  доли нельзя сравнить с покупкой комнаты в коммуналке, поскольку собственник доли есть право и не на комнату, где он непосредственно проживает, и на часть кухни, коридора и санузла.

Покупка доли в квартире с долей несовершеннолетнего

Покупка доли в квартире, где совладельцем является несовершеннолетний, либо он просто зарегистрирован в этой квартире, связана с максимальным риском. Такие сделки являются наиболее сложными.

В этом случае продавцу необходимо предоставить покупателю разрешение на совершение сделки, которое выдают органы опеки, и согласие попечительского совета.

Эти документы подтверждают, что ребёнок не ущемляется в своих имущественных правах после продажи доли в квартире.

Если ребёнок был просто зарегистрирован в квартире, разрешение выдадут в том случае, если есть гарантия предоставления ребёнку альтернативного варианта жилья, которые будет соответствовать требованиям обеспечивающим комфортное проживание ребенка.

В ситуации, когда несовершеннолетний – сособственник, потребуется официальное подтверждение факта того, что после совершения сделки ребёнок получит в собственность минимум аналогичное по качеству место проживания.

В этом случае органами опеки оценивается качество нового жилья, а также равноценность состояния дома и площади жилья, насколько равноценно развита инфраструктура.

К другим рискам при покупке доли в квартире можно отнести продажу доли недобросовестным владельцем (доля может быть в залоге или ранее приобреталась в ипотека и до настоящего момента не оплачена), в данном жилом помещении могут быть зарегистрированы лица, которые на момент совершения сделки находятся на службе в армии, на обучении заграницей, в местах лишения свободы, в интернате, временно проживают за границей.

При правильном подходе к оформлению документов о покупке доли в квартире существует лишь один риск – моральный, так как никогда нельзя исключить негативное отношение со стороны сособственников.

Помимо всего прочего, определённые проблемы могут возникать и при расчёте цены доли. Доля на рынке недвижимости не пользуется популярностью, именно по этой причине цена не так велика, как на изолированное помещение.

Правильный расчёт стоимости доли

В этом случае невозможно применить расчёт цены 1 кв.м. по региону, который умножается на количество всех квадратных метров, так как на выходе получится чересчур высокая стоимость доли в квартире.

В этой ситуации необходимо из следующих характеристик, наличие ремонта в квартире, сколько долей, т.е. соседей, в каком районе расположена квартира и т.д.

Очень негативный момент при покупке доли в квартире – совместное проживание с другими людьми (соседями), что может сопровождать возникновением конфликтных ситуаций и даже скандалов, а иногда и обращением в суд.

То есть всегда необходимо предусмотреть возможность продажи своей доли в квартире. Но если квартира находится в неблагонадёжном районе, осуществить такую сделку будет очень не просто.

Кого называют сособственниками?

При покупке доли в квартире необходимо быть готовым к тому, что в этой квартире будут проживать другие люди, т.е.  сособственники.

Минимум  – это один совладелец, но может быть и больше. В этом случае порядок пользования жилым помещением должен определяться заключением совместного соглашения между всеми «соседями». Если такового нет, пользоваться имуществом на равных правах могут все.

Разговор не просто так зашёл о сособственниках. Если вы приняли решение продать долю в квартире, именно сособственникам предоставляется преимущественное право покупки доли в квартире.

Сделать это можно так.

Если принято решение о продаже своей доли в квартире, собственник должен уведомить сособственников об этом документально. В  уведомлении необходимо прописать все условия продажи доли в квартире, и стоимость в том числе.

Уведомление необходимо передавать только под роспись или же направить на адрес «соседей» заказным письмом. Сособственники обязаны в течении месяца принять решение: выкупить долю или отказаться.

Если месячный срок закончился, а ответа от сособственников так и не последовало, владелец доли имеет полное право продать её третьему лицу на аналогичных условиях, которые предлагались «соседям».

Если требования законодательства не выполнены, сособственники имеют право направить в течение трёх месяцев  заявление в суд с того момента, когда состоялась продажа доли в квартире, о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И судом в этом случае будет вынесено решение в их пользу.

В случае, когда собственник заключает договор купли-продажи с кем-то из сособственников, не требуется уведомлять остальных совладельцев.

Помимо «предупреждения» могут возникнуть и другие проблемы с владельцами остальных долей в квартире. Иногда встречаются ситуации, при которых так называемые «соседи» протестуют против продажи доли третьему лицу, и в то же время сами не желают выкупать эту долю.

Если говорить иначе «вставляют палки в колёса и владельцу доли и потенциальному покупателю».

Преимущества владения долей в квартире

Но покупка доли в квартире не означает только минусы, в этом есть и свои плюсы:

  • первый – это сделать инвестиционное вложение при наличии небольшой суммы;
  • второй – возможность получить официальную и постоянную регистрацию;
  • третий – приобретение права на личную недвижимость при небольшой сумме;
  • четвёртый – у вас появляется возможность получить ипотеку либо кредит под залог недвижимости.

В заключение хочется отметить, что даже если у вас есть некоторый опыт в совершении сделок по покупке недвижимости, такие сделки лучше совершать только после консультации с опытными риелторами и юристами.

Стоимость их услуг несоизмерима с тем, какие проблемы могут подстерегать будущего владельца доли в квартире.

Источник: http://iUristOnline.ru/zhilishnie_prava/vozmozhnye-problemy-i-riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire.html

Возможные проблемы и риски при покупке доли в квартире

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой квартирой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней».

Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже квартиры, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

Кроме этого могут возникнуть сложности с правильным оформлением договора и вариант, когда один из владельцев доли отдает свою долю на правах не продажи, а «дарения».

Все риски при покупке или продаже доли в квартире необходимо рассмотреть заранее, чтобы в последний момент не бороться за выживание, оставшись «без угла».

Прежде обратимся к формулировкам — доля в квартире — что это такое, имеет ли она какие-то границы и почему ее можно продавать покупать и даже дарить.

Что такое доля в квартире?

Доля в квартире, если говорить юридически правильно, это доля в праве собственности на квартиру. Согласно Гражданскому кодексу РФ, недвижимость может является общей собственностью в том случае, если это имущество, которым владеют двое или несколько человек. Общая собственность может быть оформлена в качестве совместной – когда владельцы не определяют в ней свои доли, а есть вариант собственности долевой, когда эти доли закрепляются за каждым из владельцев.

Распространенный пример совместной собственности: квартира, которую супруги купили совместно, однако, «записана» она на кого-то одного.

И несмотря на это, какие-либо сделки в отношении квартиры могут совершаться только при согласии обоих супругов, что должно быть заверено нотариально. Та же семейная пара может переоформить эту собственность на долевую, определив размер долей для каждого.

Во втором случае каждый из супругов вправе распоряжаться собственной долей в квартире, не опираясь на согласие второго владельца.

Следовательно, долей в квартире можно назвать часть в праве собственности на квартиру. И это некая незримая территория, которую невозможно закрепить за какой-либо комнатой или даже ее частью. Речь идет исключительно о размере этой части, которая выражается дробно, то есть, вы можете владеть, скажем, 1/2 или 1/10 квартиры.

Покупка доли сейчас очень популярна на рынке недвижимости, что нетрудно объяснить, ведь это хорошее вложение инвестиций. Еще одна причина — когда нет возможности купить целую квартиру, то на долю денег найти проще. В дальнейшем её можно продать или же со временем выкупить квартиру целиком.

Кто может претендовать на покупку первым?

Следующим важным моментом в случае продажи доли в квартире становится правило определения преимущественной покупки доли. Смысл его в том, что каждый дольщик, желая продать принадлежащую ему часть квартиры, прежде всего должен предложить ее другим сособственникам.

Необходимо письменно уведомить их о своем желании продажи доли, тем самым давая им возможность выкупить ее до того, как она может «уйти» к кому-то постороннему. На принятие решения о покупки доли дается один месяц, а точнее — ровно 30 дней.

Если никто из совладельцев не сообщил о своем желании выкупить эту долю, она может быть выставлена в свободную продажу.

И вот тут-то мы и натыкаемся на первый «камень». В чем же может возникнуть проблема? С ней может столкнуться продавец, а сложность возникает в самом вопросе оповещения других собственников.

Если дольщика невозможно найти

Порой всех дольщиков не так просто найти. Это вопрос решается путем наличия доказательств о том, что уведомление было отправлено по всем известным адресам. Если сведения о проживания участника долевой собственности полностью отсутствуют, необходимо это официально подтвердить справкой из администрации, адресного бюро или прибегнуть к иным способам подтверждения невозможности связаться с тем или иным дольщиком.

Может возникнуть ситуация, когда кто-то из участников долевой собственности сознательно избежал получения уведомления. Каких либо законов, которые позволяют заставить содольщика получить уведомление, не существует.

На этот счет есть обходной маневр, очень популярный у риэлторов. Доля в квартире оформляется по договору дарения. И для того, чтобы отдать свою долю даром не требуется соглашений участников собственности.

Риск для последних в том, что таким образом в их квартире может в любой момент появиться совершенно незнакомый человек.

Еще одной «больной точкой» темы покупок-продаж долей в квартире становится вопрос отношений между собственниками.

Что опасно как для покупателя, так и для живущих в квартире? Нередко продать долю решают из желания навредить родственникам вследствие какой-либо непримиримой ситуации, как например, развод, вопросы наследства или раздела имущества.

Логику продавца понять просто, ведь у купившего долю появляется шанс впоследствии выкупить и всю квартиру. А главное — покупать квартиру частями гораздо дешевле, ведь доля не ценится так, как отдельная квартира, если пересчитать стоимость на квадратный метр.

Цена доли как правило, значительно занижена. Если комнату можно купить, например, за 2,5 млн. рублей, то за 1/3 квартиры можно получить не более 1,5 млн. рублей, то есть, на миллион рублей меньше, а это довольно существенно.

Тем, кто задумался приобрести долю, нужно хорошо подумать и понять, для чего это делается. Если цель — проживание, то нужно узнать что-либо о будущих соседях. Желая купить квадратные метры дешево, можно оказаться в центре чьего-то конфликта. Если купить долю нужно для оформления прописки, здесь проблем возникнуть скорее всего не должно. Дешевизна долей относительно цен на комнаты не случайна, и об этом необходимо помнить.

В чем же риск?

Подытоживая размышления на тему покупки доли в квартире, еще раз зададимся вопросом — в чем риск и как избежать негативных последствий?

Необходимо все оформлять на основании закона, то есть, через договор купли-продажи. Если продавец отдает долю в качестве дара, такая сделка весьма рискованна, ведь в случае признания ее недействительной, деньги будет не вернуть, ведь дарение – безвозмездный процесс.

Пример действий мошенников при продаже доли в квартире

Одна из мошеннических схем такова: после продажи доли продавец вдруг оказывается якобы недееспособным, утверждая, что в момент совершения сделки просто не мог контролировать свои действия и отдавать отчет поступкам. Он обращается в суд, прикладывает нужные документы. Суд признает сделку недействительной, отменяя ее. Продавец вселяется в свою комнату, а суд обязует вернуть деньги покупателю. Однако, у продавца, при всем желании вернуть деньги, их может просто не быть!

На что нужно обратить внимание при покупке?

  • Через договор дарения долю отдают с целью избежать налогов, а зачастую по причине того, что другие содольщики пожелали выкупить эту долю, но продавец не хочет идти им навстречу. Это должно настораживать покупателя.
  • Обсудите все возможные проблемные моменты до заключения сделки. Возможно, необходимо серьезно поговорить с  другими владельцами долей. Не стоит пренебрегать этим, в будущем это может значительно упростить ваше проживание с ними.
  • О правилах совместного «общежития» можно договориться как в устной, так и письменной форме, заверив соглашение у нотариуса.
  • Узнайте как можно больше о личности продавца, внимательно проверяйте документы и обращайте внимание на самые элементарные вещи, которые могут помочь предотвратить возможные риски.

Источник: http://law03.ru/housing/article/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire

Риски при покупке доли в квартире

На сегодняшний день покупка доли в квартире очень рискованное мероприятие. Это подтверждают и многочисленные судебные иски совладельцев квартир в отношении друг друга.

После того, как на приобретенную долю выдано свидетельство о регистрации собственности, владелец квадратных метров имеет права распоряжаться ими в соответствие с действующим законодательством. В частности статьи 246 и 247 ГК РФ гласят:

  1. Использование долевой собственности может происходить по соглашению сторон, которыми являются сособственники.
  2. Владелец долевой собственности имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Например, продать, подарить.
  3. Пользование долевой собственностью происходит на основании договоренности с другими собственниками, либо на основании судебного решения.
  4. Каждый проживающий в квартире, которой владеют сособственники, имеет пользоваться помещениями на равных условиях с остальными. Если это невозможно, то он вправе обратиться в суд и потребовать компенсацию.

Как же определяется понятие доля? Ее невозможно измерить в метрах жилой площади, установить границу тоже не получится. И пересекать остальных жильцам эту границу также запретить невозможно. Если не существует договоренности об ином использовании квартиры, то пользование всеми помещениями происходит на равных условиях. Говоря о доле, многие ошибочно приравнивают ее к, например, комнате. Это не верно.

Ведь помимо комнаты, сособственник будет пользоваться кухней, сантехническими помещениями, и так далее.

Всегда ли можно выделить долю?

Не в каждой квартире возможно выделить комнату сособственнику. При обращении в суд, можно добиться только регламентирования порядка пользования квартирой. Это мнение Верховного суда.

Рассматривая подобные иски, суд обращает внимание на положение каждого собственника данного жилого помещения. При этом очень важными моментами будут следующие. Здесь важно не только размер доли, который исчисляется в квадратных метрах, но и:

  • Есть ли у собственника иное жилье, где он может проживать
  • Состав семьи. Есть ли несовершеннолетние дети, каков их возраст, однополые или разнополые, которые находятся на обеспечении сособственника.
  • Размер дохода сособственника.
  • И ряд других обстоятельств.

Порядок пользования

При определении порядка использования жилого помещения, по решению суда сособственнику, которому принадлежит небольшой размер доли, может занять самую большую комнату в квартире. Поэтому такие судебные тяжбы длятся очень долго. И очень часто сособственники проходят самые разные инстанции.

Для того, чтобы зарегистрироваться в квартире по месту жительства владельца доли, получать согласие остальных собственников не нужно. Для этого нужно подать заявление в орган, который осуществляет регистрацию, и предъявить документ о праве собственности на долю.

В том случае если вселение происходит в квартиру, в которое живет семья, то для того, чтобы оформить регистрацию на членов своей семьи. Владельцу части квартиры потребуется получить письменное согласие остальных собственников.

Поэтому для того, чтобы избежать неприятной ситуации, когда доля приобретена, а членов семьи невозможно туда прописать, следует покупать часть квартиры, которой будет распоряжаться не только владелец, но и члены его семьи. То есть нужно приобретать долю не только на себя, но и на своих домочадцев.

Пример распоряжения долей в квартире

Предположим, вы семейный человек. Вам нужно приобрести ½  площади квартиры. Но для того, чтобы прописать членов семьи без всяких проблем, разумнее разделить по одной четверти квартиры на каждого домочадца.

  1. По действующему законодательству квартира может быть в собственности на общих основаниях. На каждого члена семьи выделяется доля, которая дает право на распоряжение частью квартиры. Но это не обязательно, квартира может принадлежать и одному собственнику.
  2. В том случае, если перепланировка квартиры не возможна, например оборудование нескольких кухонь, туалетов или коридоров. Выделение доли невозможно.
  3. В том случае если планируется продажа не выделенной в натуре доли, то без письменного разрешения остальных сособственников не возможно. При достижении договоренности, доля продается по рыночной стоимости. У владельцев долей в квартире есть преимущество на выкуп доли. Если в течение месяца они не приняли решения, то эту часть может приобрести другие покупатели, по стоимости указанной продавцом.
  4. В том случае, если одни владельцы долевой собственности стараются чинить препятствия другим, то потерпевшая сторона вправе обратиться в суд.
  5. Если приобретается часть квартиры, на которую будет вселяться семья, то разумнее разделить ее на каждого члена семьи. В таком случае не будет сложности при регистрации и проживании.

Ответ специалиста.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire/

Риски при покупке доли в квартире в 2018 году — без согласия других собственников, где есть несовершеннолетнего

Сегодня процесс приобретения доли в квартире подразумевает большое количество различных тонкостей, особенностей. Причем важно быть особенно внимательным.

Так как в сфере продажи недвижимости присутствует достаточно много мошенников, недобросовестных дельцов.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире несколько отличается от процедуры, аналогичной при покупке всей квартиры целиком.

Этот момент нужно будет проработать заранее. Особое внимание нужно будет уделить документам и оформлению права собственности на недвижимость. Приобретение доли в квартире всегда подразумевает определенные риски.

Общие моменты

Покупка недвижимости для многих граждан – один из самых важных этапов в жизни. Основной причиной тому является относительно высокая стоимость таковой.

Зачастую приобретается имущество не за собственные средства, а в ипотеку. Отдельно стоит отметить, что процесс таковой подразумевает использование недвижимости в качестве залога.

Именно поэтому прежде, чем воспользоваться подобным методом покупки, стоит внимательно ознакомиться с недвижимостью, всей её юридической историей.

Это позволит свести к самому минимуму вероятность каких-либо ошибок, а также утраты собственных средств по причине того, что недвижимость продается мошенниками.

Сегодня оптимальное решение — покупка недвижимости на первичном рынке. Но далеко не всегда есть финансовая возможность осуществить процедуру.

Что нужно знать

Прежде, чем приступить к приобретению недвижимости таким способом, следует помнить о некоторых подводных камнях, которые имеют место.

К основным таковым следует в первую очередь отнести:

Продажа в последствии доли В квартире будет достаточно затруднена
Велика вероятность возникновения конфликтных ситуаций с соседями Которые проживают в таковой квартире, другими собственниками
В случае если правом собственности на часть недвижимости имеется у несовершеннолетнего То в дело может вступить отдел опеки и попечительства и признать сделку незаконной, отменить таковую

Приобретая долю в квартире и незнакомых людей – покупатель всегда серьезно рискует. Так как в судебной практике именно споры по поводу возврата недвижимости наиболее сложны.

Соответственно, при желании приобрести недвижимость таким образом лучше всего обратиться к квалифицированному юристу, знакомому риелтору.

Только таким образом можно избежать различных спорных и даже конфликтных ситуаций.

Стороны сделки

В качестве сторон сделки могут выступать:

  • физические лица;
  • юридические лица.

Чаще всего покупка осуществляется именно физическим лицом. В то же время юридические лица опять же иногда выступают в роли участников сделки.

Например, зачастую недвижимость или же доля от неё реализуется за долги. В таком случае в качестве продавца может выступать банк, другая коммерческая структура.

В таком случае опять же необходимо быть максимально осторожным. В случае, если в качестве продавца недвижимости выступает физическое лицо, продажа осуществляется собственником самой квартиры. При этом отдельно стоит отметить именно вопрос преимущества покупки.

Согласно законодательств продавать часть недвижимости третьему лицу возможно будет только лишь в случае, если другой собственник части квартиры отказался от покупки. Причем подобное решение должно быть подтверждено документально.

Соответственно, если право преимущественного приобретения не было предоставлено в установленном порядке, то второй собственник может оспорить продажу.

Причем решения в таком случае, при действительном нарушении законодательства, вполне однозначны.

Самому покупателю следует максимально внимательно ознакомиться с документами на конкретную недвижимость.

Не лишним будет обсудить вопрос продажи именно с остальными собственниками. Это позволит не допустить самых разных сложных, спорных ситуаций.

К проверке недвижимости нужно будет отнестись максимально ответственно. Это позволит в уберечься от самых разных сложных, и даже спорных, конфликтных ситуаций.

Отдельно стоит отметить, что процесс оформления доли в квартире как собственности также связан с некоторыми особенностями.

Возникающие нюансы

Риски при покупке доли в квартире между близкими родственниками обычно минимальны. Потому при необходимости приобретения недвижимости именно таким способом следует обращаться как раз к таковым.

В первую очередь по простой причине – так возможно отследить максимально точно и подробно вопрос касательно законности реализации недвижимости.

Существует достаточно обширный перечень вопросов, изучить которые нужно будет прежде, чем приобрести имущество такого типа.

: риски при покупке доли в квартире

К базовым таковым на данный момент времени можно будет отнести:

  • порядок заключения соглашения;
  • риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников;
  • как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему;
  • на что стоит обратить внимание.

Порядок заключения соглашения

Сам порядок заключения сделки рассматриваемого типа имеет стандартный алгоритм. Таковой включает в себя следующие базовые этапы:

Понадобиться обязательно известить самому продавцу о факте осуществления подобного рода сделки Согласно ст.№250 ГК РФ (граждане, имеющие право на часть недвижимости, обладают правом преимущественной покупки);обязательно осуществляется извещение об отчуждении доли;само таковое составляется именно в письменной форме;

после предоставления извещения от продавца другим собственникам понадобиться в обязательном порядке выждать 1 месяц – именно столько отводится времени иным собственникам для выбора решения

Далее составляется первичная документация, необходимая для осуществления продажи Это касается договора купли-продажи, а также акта приема-передачи (не обязательно, но по возможности следует привлечь нотариуса для формирования подобных документов – таким образом будет сведена к минимуму вероятность каких-либо ошибок);
понадобиться составить договор отчуждения;
услуги нотариуса также потребуется оплатить – в соответствии со стандартной тарифной ставкой
Переход прав собственности от одного субъекта к другому обязательно должен быть зарегистрирован соответствующим образом Для этого понадобиться подготовить стандартный перечень документов:

  • заявление от различных сторон договора;
  • оригинал нотариально заверенного договора о передачи прав собственности на конкретное имущество;
  • подтверждение того, что гражданин в письменной форме уведомил всех остальных собственников о продаже и таковые отказались от своего права преимущества покупки;
  • другие документы (согласие органов опеки и попечительства на свершение сделки, другое)

Регистрация прав собственности осуществляется лично через Росреестр или же путем подачи документов в МФЦ. В дальнейшем уполномоченный орган выдаст документ, который подтверждает факт владения имуществом.

Риски при покупке доли в квартире без согласия других собственников

При отсутствии согласия на продажу доли может иметь место только в случае, если был нарушен алгоритм продажи именно со стороны продавца.

Иные собственники имеют право оспорить и признать сделку недействительной через суд в случае, когда уведомление о продаже не было осуществлено.

Если же имеет место отсутствие согласия, но при этом предложение о покупке было выдвинуто другим собственникам – то таковой протест не будет иметь юридического значения.

Как быть, если часть недвижимости принадлежит несовершеннолетнему

Гораздо сложнее обстоят дела с недвижимостью если часть доли принадлежит не достигшему совершеннолетия.

В таком случае понадобиться на осуществление продажи согласие органов опеки и попечительства.

При этом если продажа осуществляется без ведома данного органа – сделка может быть аннулирована в судебном порядке. Для государственных органов именно соблюдение прав ребенка – приоритетное направление.

На что стоит обратить внимание

Риски при покупке доли в квартире пенсионером заключаются лишь в наличии неблагонадежных соседей. Помимо этого существует много иных моментов, на которые нужно обратить внимание.

Особенно если будет иметь место проживание в таковой недвижимости:

  • наличие/отсутствие соседей по квартире;
  • кто именно является остальными долевыми собственниками;
  • присутствует ли согласие остальных владельцев на осуществление процедуры продажи.

Приобретение доли в квартире – всегда определенный риск. Потому по возможности предварительно стоит обязательно ознакомиться со всеми тонкостями, особенностями процесса покупки этого типа собственности. Только таким образом можно избежать проблем в дальнейшем.

Источник: http://jurist-protect.ru/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire/