Покупка квартиры документы нюансы сделки

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Покупка квартиры: пошаговая инструкция. Что нужно знать о сделке?

Покупка квартиры документы нюансы сделки

Приобретение квартиры требует крупных финансовых затрат и чтобы избежать лишних расходов и рисков мошенничества, следует тщательно выбирать недвижимость и проверять наличие возможных обременений. Существенные моменты сделки, на которые нужно обратить внимание, различаются для каждого способа приобретения квартиры.

Общий порядок действий

Покупка квартиры подразумевает переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Алгоритм приобретения квартиры включает следующие шаги:

В зависимости от типа сделки алгоритм может включать дополнительные шаги, например, заключение предварительного договора перед основным, если планируется покупка в ипотеку.

Процедура выбора жилья

Квартиру можно купить как в новом доме у застройщика, так и на вторичном рынке у частного лица. При покупке жилья в новом доме важно обратить внимание на следующие моменты:

  • наличие у застройщика необходимой лицензии;
  • наличие разрешения на ввод построенного дома в эксплуатацию;
  • соответствие заявленной площади жилья фактической;
  • наличие инфраструктуры.

Не следует приобретать квартиру в построенном, но не введенном в эксплуатацию доме, так как данный процесс может затянуться на неопределенный срок, в течение которого право собственности не будет зарегистрировано.

Если планируется покупка жилья в ипотеку, то нужно уточнить список банков, выдавших конкретному застройщику аккредитацию – надежные застройщики сотрудничают с большинством крупных банков, а отсутствие аккредитаций является поводом для выбора другой фирмы.

Приобретая квартиру на вторичном рынке, важно уточнить следующую информацию:

  • состояние квартиры;
  • причину продажи;
  • сведения о соседях;
  • сведения о способе управления общедомовым имуществом;
  • наличие обременений.

Отсутствие ремонта позволяет купить квартиру по цене ниже среднерыночной, но важно правильно рассчитывать стоимость такого ремонта – часто в итоге она превышает сделанную продавцом скидку в несколько раз.

Следует оценивать состояние дома сразу при входе в подъезд, выяснить степень звукоизоляции и личности соседей, так как проживание рядом с асоциальными элементами может привести к новому переезду уже через несколько месяцев.

Проверка недвижимости на обременения

Квартира, приобретаемая на вторичном рынке, может иметь следующие обременения:

Чтобы проверить наличие обременений, нужно потребовать от продавца справку из Росреестра, в которой будет указаны основания для приобретения продавцом права собственности, а справка из ЕГРН подтвердит такое право.

Если квартира куплена недавно, следует выяснить причину продажи, так как при оспаривании предыдущей сделки признаются недействительными и все последующие, что может привести к потере уже купленного жилья.

Выяснить количество прописанных лиц можно, запросив у продавца справку из миграционной службы. Важно учесть, что все имеющие регистрацию лица могут пользоваться жилым помещением, поэтому следует потребовать от продавца выписки из квартиры всех лиц до подписания договора.

Коммунальные долги переходят к новому владельцу, поэтому нужно потребовать справку из домоуправления о задолженности и снизить стоимость покупки на ее размер.

Не следует покупать квартиру, которая была получена по наследству менее полугода назад, так как существуют риски оспаривания сделки объявившимися наследниками, в результате чего можно потерять права на часть купленной квартиры.

Проверить обременения можно в нотариальной конторе, предоставив нотариусу документы на квартиру и разрешение от продавца на запрос сведений о недвижимости.

Заключение сделки и передача ключей

После того, как обговорены все условия и составлен договор, стороны назначают дату совершения сделки. В назначенный день продавец и покупатель подписывают договор, после чего продавец передает квартиру, ключи от нее и сопутствующую документацию (кадастровый паспорт и технический план) покупателю.

Покупатель еще раз проверяет квартиру и подписывает акт приема-передачи, который может быть включен в текст основного договора, после чего происходит передача денежных средств продавцу.

Если выбран наличный способ расчета, то лучше проводить его при свидетелях или в кабинете нотариуса уже после получения ключей от квартиры.

Необходимые документы и регистрация

После подписания договора стороны должны обратиться в Росреестр через отделения МФЦ для регистрации перехода прав собственности. Сотрудники Росреестра вносят данные в базу ЕГРН о новом владельце помещения и выдают ему справку, подтверждающую право собственности.

Для регистрации в Росреестр подаются следующие бумаги:

  • паспорта сторон;
  • три копии подписанного договора;
  • кадастровый документ на квартиру;
  • квитанция об оплате пошлины (350 рублей);
  • заявление о регистрации.

Кадастровый паспорт оформляется сотрудниками БТИ, он содержит описание характеристик квартиры – площади, количества комнат, типе отопления и сведения о коммуникациях.

В заявлении о регистрации нужно изложить просьбу зарегистрировать переход прав на основании договора купли-продажи. Регистрация длится 10-14 дней, после чего каждая сторона получает по копии договора с отметкой Росреестра, а покупатель вступает в полноценное владение квартирой.

Как правильно составить договор покупки квартиры с залогом у продавца и какие моменты нужно учесть?

Покупка квартиры требует обязательного заключения письменного договора, условия которого могут отличаться в зависимости от вида…

Кто берет на себя расходы по оплате сделки купли-продажи недвижимости: продавец или покупатель?

Приобретение недвижимости требует от покупателя немалых расходов. Основная часть затрат – это оплата цены недвижимости…

Что такое альтернативная сделка купли-продажи недвижимости, и каков алгоритм действий при ее заключении?

В основе альтернативной сделки лежит продажа недвижимости и одновременная покупка взамен другой квартиры.  Альтернативные сделки…

Как оформить прописку в квартире после заключения сделки купли-продажи недвижимости?

После подписания договора-купли продажи, перерегистрации права собственности от продавца к покупателю и передачи квартиры завершающим…

В чем состоят особенности покупки квартиры иностранным гражданином и каковы риски данной сделки?

Приобретение недвижимости иностранными гражданами в последние годы стало весьма распространенным явлением. Законодательство не запрещает заключать…

Особенности покупки квартиры юридическим лицом и действующее налогообложение сделок купли-продажи квартиры

Участниками сделки купли-продажи недвижимости могут выступать как физические, так и юридические лица. В последнем случае…

Приобретение квартиры в браке: нюансы семейной ипотеки, роль брачного контракта при сделке купли-продажи

Приобретение квартиры в браке – более ответственный шаг, нежели покупка в одиночку. Перед оформлением договора…

Как заполнить договор купли-продажи квартиры с обременением и в чем специфика документа?

В случае, когда право лица распоряжаться находящейся в его собственности квартирой является ограниченным, речь идет…

Как зарегистрировать покупку квартиры без проблем, на что стоит обратить внимание?

Покупка квартиры – один из самых желанных и приятных моментов в жизни, который подразумевает обретение…

В чем состоят сложности и риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой?

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может создать для нового владельца немало сложностей. Поэтому при возможности…

Как купить квартиру у юридического лица, правильно составить договор купли-продажи и избежать рисков?

Сделка по покупке жилья у организации отличается от сделки с частным лицом как особенностями оформления…

Как правильно составить договор купли-продажи квартиры при заключении сделки между родственниками?

Даже при передаче права собственности на квартиру между родственниками процедура должна иметь юридическую силу и…

В каких случаях требуется получить согласие супруга на покупку квартиры и как его правильно оформить?

В целях защиты имущественных интересов супругов в рамках заключения сделок купли-продажи требуется получение согласия второй…

Как правильно составить договор при сделках купли-продажи квартиры с имуществом или мебелью?

Нередко квартира продается собственником вместе с обстановкой и мебелью. Причины могут быть самые разнообразные: переезд…

Как правильно купить квартиру или долю у родственника и какие необходимы документы для заключения сделки?

Сделки по покупке квартиры на вторичном рынке могут осуществляться не только между посторонними лицами, но…

В чем состоят ключевые особенности покупки квартиры с прописанным в ней человеком?

Оптимальным является вариант заключения сделки купли-продажи, при котором на момент ее заключения в квартире отсутствуют…

Какова последовательность действий при покупке квартиры по схеме взаимозачета и в чем особенности сделки?

Взаимозачет – это схема на рынке недвижимости, предполагающая одновременную продажу старой квартиры и покупку новой. …

Купля-продажа квартиры с использованием наличного расчёта: правила оформления договора и нюансы документов

Приобретение жилья с использованием имеющихся собственных средств всегда является наиболее выгодным вложением средств. Но, ввиду…

Как купить квартиру у нескольких собственников: виды собственности, требуемые документы, нюансы сделки

Стандартный договор купли-продажи предполагает наличие минимум двух сторон. Но их может быть и больше, если…

На этапе обсуждения цены следует соблюдать ряд правил:

  • не показывать высокий материальный достаток;
  • не поддаваться на манипуляции со стороны контрагента;
  • обращать внимание на недостатки помещения.

Перед обсуждением цены нужно изучить рынок недвижимости в городе, чтобы оценить, завышена предложенная продавцом цена или нет. Если от имени продавца выступает риэлтор, то возможны намеки на множество желающих приобрести квартиру и необходимость срочной продажи – это делается с целью сбить покупателя с толку и принудить к быстрой покупке.

Чтобы снизить цену покупки, нужно указать продавцу на недостатки помещения (например, некачественный санузел или отсутствие пластиковых окон) и потребовать их устранения или снижения цены – в большинстве случаев продавцу легче уменьшить цену, чем тратить время на устранение недостатков.

Длительность процедуры покупки

Время каждого этапа зависит от наличия обременений и способа покупки квартиры. В общем случае сроки включают в себя:

  • время поиска квартиры – 5-20 дней;
  • проверку обременений – 3-10 дней;
  • заключение и регистрацию сделки – 10-18 дней.

Срок выписки зарегистрированных лиц составит 3-10 дней, а если в квартире проживает несовершеннолетний, то его выписка потребует получения разрешения опеки и может занять до 2-х месяцев.

Нюансы покупки аварийного жилья

Приобретение квартиры в аварийном доме имеет своей целью получение в скором времени нового жилья от государства взамен предназначенного к сносу.

При покупке аварийной квартиры нужно учесть:

  • планируемые сроки предоставления нового жилья;
  • наличие очереди на новые квартиры;
  • возможную замену предоставления квартиры компенсацией.

Важно учесть, что проживание в аварийной квартире может быть опасно, поэтому покупатель должен иметь другое место жительства.

Сроки расселения можно выяснить в градостроительном комитете местной администрации. Если такие сроки наступят позднее, чем через 6 месяцев, они могут переноситься несколько раз.

Также важно выяснить степень готовности нового жилья и место его расположения, а также планы властей по выплате компенсации вместо постройки нового жилья – нередко ее размер недостаточен для покупки квартиры.

Покупка квартиры индивидуальным предпринимателем

Если квартира покупается предпринимателем с целью последующего перевода в нежилое помещение, нужно убедиться в возможности данной процедуры:

  • взять у продавца копии документов на квартиру;
  • выяснить техническую возможность перевода в нежилое;
  • проконсультироваться у юристов или в градостроительном комитете о праве на смену статуса помещения;
  • выяснить требования устава дома помещений.

Во многих жилищных товариществах для перевода помещения в нежилое требуется согласие всех жильцов дома, особенно при использовании части общих помещений – такое согласие лучше получить до оформления покупки.

Аренда с правом выкупа

Наем жилого помещения с целью последующего выкупа применяется в случаях, когда покупатель не имеет в настоящее время необходимой суммы, но планирует приобрести данную квартиру. Проживание в квартире до приобретения позволяет лучше оценить его и выполнить необходимые ремонтные работы.

При данном способе покупки стороны подписывают два документа:

  • договор найма квартиры;
  • предварительный договор покупки.

Основной договор заключается при выкупе жилья.

В предварительном договоре указывается цена и примерный срок заключения основной сделки, если такой срок не указан, то предварительный договор действует один год (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Изменения в 2017-2018 годах

Главным нововведением 2017 года стала отмена свидетельств о праве собственности, теперь для подтверждения права на квартиру нужно заказывать выписку из ЕГРН в Росреестре или МФЦ.

Старые свидетельства подтверждали право владения квартирой на дату их выдачи, а с января 2018 года они не принимаются государственными инстанциями и не рекомендуются к принятию в частных сделках, так как с 1 января давность выдачи самых свежих свидетельств превысила календарный год.

В 2018 году появилась дополнительная возможность оценивать обременения, так как с 1 февраля в справке из ЕГРН нужно указывать не только информацию о нахождении квартиры в залоге, но и данные кредитной организации и содержание договора залога (п. 8.5 ч. 4 ст. 9 закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости»).

Избежать рисков при покупке квартиры можно путем требования продавцу снять все обременения до подписания договора и тщательной проверки всех условий на соответствие действующему законодательству. Помочь в проверке обременений и составлении договора может нотариус или квалифицированный юрист по недвижимости.



Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry

Покупка квартиры — документы — нюансы сделки

Прежде всего, нужно учитывать, что при сделках купли-продажи жилья покупатель более уязвим, чем продавец. Поэтому если у вас нет опыта в совершении сделок с недвижимостью, то сопровождение и юридическое оформление сделки стоит доверить риэлторскому агентству.

При этом поиск квартиры можно совершать самостоятельно, так как это в настоящее время не составляет труда. Достаточно иметь доступ в интернет, где вы можете найти много объявлений о продаже квартир. Это позволит сэкономить деньги, которые пришлось бы отдать риэлторам за поиск продавца.

К выбору риэлтора стоит подходить так же ответственно, как и к выбору квартиры. Обязательно проверьте оригинал лицензии.

Ниже поэтапно описано, как приобрести жилье, на что обратить внимание при покупке недвижимости, какие документы истребовать у продавца, какие документы подготовить покупателю и т.д. В общем, все о покупке квартиры, документах и ньюансах сделки.

Способы приобретения жилья

На сегодняшний день существует несколько способов приобретения жилья, каждый из которых имеет свои нюансы:

  • Договор купли-продажи. Прямая покупка недвижимости, как правило, на вторичном рынке недвижимости, за наличный или безналичный расчет. Переход права собственности осуществляется после государственной регистрации договора купли-продажи.
  • Ипотека. Выбирая этот вариант покупки недвижимости, учитывайте, что полноправным собственником квартиры вы станете только после полного погашения ипотечного кредита.
  • Договор долевого участия. Приобретение жилья на стадии строительства (первичный рынок недвижимости). Продавцом в данном случае выступает застройщик. При совершении сделки купли-продажи необходимо внимательно изучить документацию застройщика.
  • Жилищно-строительный кооператив (ЖСК). Один из самых дешевых способов стать владельцем квартиры. ЖСК объединяет граждан, целью которых является возведение собственного жилья. Денежные взносы выплачиваются в течение нескольких лет в соответствии с определенным графиком. Обычно использовать жилье можно после уплаты 50% от стоимости квартиры. Оформление в собственность будет возможно после выплаты 100% взносов.
  • Паевой инвестиционный фонд (ПИФ). ПИФ представляет собой объединенный капитал инвесторов, руководство которым осуществляет управляющая компания.

Поиск жилья

Поиск жилья можно осуществлять самостоятельно или через агентство. В настоящее время найти жилье самостоятельно не составит труда, для этого нужно изучить объявления о продаже недвижимости в интернете. Но для начала определитесь с тем, что вы ищете: жилье на первичном или вторичном рынке недвижимости, какой площади, в каком районе и т.д., а также, сколько вы готовы на него потратить.

У первичного и вторичного рынка жилья есть свои преимущества и недостатки. Покупка квартиры на первичном рынке недвижимости является более безопасной, чем на вторичном рынке, так как приобретаемая вами новая квартира является юридически чистой.

Изучите цены на жилье в городе приобретения квартиры с учетом некоторых факторов, которые также стоит учитывать при торге с продавцом:

  • Тип здания, год постройки, материал стен, давность проведения ремонта в подъезде;
  • Район города, его экология, удаленность от центра, развитость инфраструктуры, наличие стоянки/гаражей, расстояние до ближайшей станции метро/остановки;
  • Состояние двора, подъезда, наличие лифта и мусоропровода;
  • Этаж, количество и размеры жилых комнат;
  • Планировка, ориентация окон, высота потолков, наличие балкона или лоджии;
  • Общее состояние квартиры, свежесть и качество ремонта, как давно производилась замена труб, сантехники, окон, дверей;
  • Наличие телефона, интернета, домофона, счетчиков;
  • Наличие встроенной мебели;
  • Наличие сигнализации и т.д.

Осмотр квартиры

При осмотре квартиры будьте внимательны. Те недостатки, которые вы заметите, могут стать основанием для хорошего торга либо для отказа от покупки квартиры. Если вы передвигаетесь на общественном транспорте, обратите внимание на то, сколько времени у вас ушло, чтобы добраться от остановки до дома. Обратите внимание на состояние двора, подъезда, лифта, наличие домофона и стоянки.

Хорошо осмотрите саму квартиру и сопоставьте, соответствует ли она описанию и фото, предоставленным в объявлении о продаже.

Обратите внимание на скрытые недостатки квартиры. Например, толщина стен и наличие грибка. Для того, чтобы определить толщину стен, обратите внимание на толщину подоконников. В квартире с тонкими стенами, скорее всего, будет холодно и сыро. Грибок может скрываться под обоями.

Часто он присутствует в сырых помещениях (ванная и кухня). Учитывайте, что избавиться от грибка нелегко. Обратите внимание на высоту потолков, тип перекрытий, состояние сантехники, проводки и т.д. Примерно оцените, в какую сумму выльется необходимый ремонт осматриваемой квартиры, и приплюсуйте его к цене.

И именно эту сумму сравнивайте со стоимостью других вариантов.

Выясните у продавца, кто прописан в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние, психически нездоровые люди, солдаты срочной службы или заключенные. Спросите, какого года постройки дом, когда проводился ремонт, поинтересуйтесь тем, кто проживает по соседству и т.д.

Документы на покупку квартиры

Список документов на покупку квартиры можно посмотреть здесь.

Проверка документов продавца квартиры

После того, как вы определились с вариантом приобретаемого жилья, необходимо тщательно проверить документы продавца.

Если вы приобретаете квартиру в новостройке, то в качестве продавца может выступать застройщик, муниципальная организация или риэлторская фирма. Если вы сомневаетесь в порядочности фирмы, ознакомьтесь с ее учредительными документами: уставом, свидетельством о госрегистрации, учредительным договором.

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке, то проверка документов займет больше времени и потребует больше внимательности.

Стандартный список документов, которые обычно запрашиваются у продавца, можно посмотреть здесь.

Проверьте правоустанавливающие документы на квартиру, паспорт продавца, сверьте даты на штампах о браке или разводе с датами на правоустанавливающих документах, сверьте соответствие данных о квартире указанных в документах и реальное положение вещей. Если квартиру продает не собственник, а третье лицо по доверенности, то проверьте его документы и дату выдачи доверенности.

Из правоустанавливающих документов будет ясно, как продавец получил в собственность объект продажи. Правоустанавливающим документом может быть: договор купли-продажи, если квартира была куплена; документ, подтверждающий права наследования, если квартира перешла продавцу по наследству; договор дарения, если квартира была получена в дар и т.д.

Если квартира перешла в собственность по договору дарения или по наследству не от близкого родственника, то стоит запросить у продавца справку из налоговой об уплате налога на квартиру.

Регистрация договора купли-продажи

Регистрация договора купли-продажи производится в Росреестре (Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии).

Для этого необходимо предоставить документы продавца и покупателя, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры и квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию (около 1000 рублей). Длится процедура регистрации около 1 месяца.

После регистрации покупатель получает зарегистрированный экземпляр договора, который начинает действовать с момента регистрации, и свидетельство о переходе права собственности.

Акт приема-передачи можно подписать и зарегистрировать и после регистрации сделки, но тогда придется снова ждать около месяца, поэтому обычно акт приема-передачи подается вместе со всеми документами. Поэтому до регистрации стоит еще раз хорошо осмотреть квартиру, сверить соответствие данных в акте и в реальности и подписать акт приема-передачи.

Имущественный налоговый вычет

После приобретения жилья, а также любого другого имущества, у вас возникает право на получение имущественного налогового вычета. Подробно о том, как его получить, можно прочитать здесь.

Смотреть объявления о продаже квартир

Источник: http://dv-realt.ru/news/33

Как провести сделку купли-продажи квартиры и оформить ее юридически грамотно – все нюансы процедуры

Жилищное право > Оформление недвижимости > Договор > Как провести сделку купли-продажи квартиры и оформить ее юридически грамотно – все нюансы процедуры

Несмотря на тяжелый экономический период в нашей стране, рынок недвижимости достаточно активен. Многие граждане РФ либо хотят купить квартиру, либо ее продают.

Стоит понимать, что законодательная база России регламентирует общий порядок осуществления сделок купли-продажи недвижимого имущества. Данная операция не является чем-то сложным и непонятным в юридическом плане, однако перед ее проведением немаловажно подробно ознакомиться со всеми нюансами процедуры и провести консультацию с профессиональным юристом.

Для осуществления последнего придется покинуть свое уютное жилище, однако для первоначального ознакомления с юридической процедурой купли-продажи квартиры достаточно воспользоваться нашим ресурсом.

О том, как провести сделку купли-продажи квартиры максимально правильно и беспроблемно, читайте ниже.

Основные законодательные аспекты

Прежде чем затеять процедуру продажи или покупки жилья рекомендуем вам изучить законодательные акты, которые помогут вам подготовится к возможным неожиданностям и избежать некоторых неприятностей. Фото № 1

Рассматривая каждый отдельный случай по купле-продаже квартиры, может потребоваться обращение к многочисленному количеству законодательных актов. Поэтому стоит учитывать то, что иногда просто невозможно обойтись без помощи профессионального юриста для грамотного составления, оформления и исполнения договора купли-продажи квартиры.

Если рассматривать данную юридическую процедуру в целом, то наиболее важными к обращению являются некоторые положения Гражданского Кодекса (ГК) РФ и Налогового Кодекса (НК) РФ.

В первую очередь, потенциальной стороне сделки необходимо ознакомиться с 9-ой главой ГК РФ, в которой четко регламентированы понятия сделки, договоров, их форм и юридической силы, а также последствий, которые будет нести участник сделки, не исполняющий условия договора. Каждая статья данной главы обязательна к более детальному рассмотрению, так как подробно описывает виденье сделок между гражданами РФ со стороны законодателя. Основное, что стоит выделить в сегодняшнем материале, это следующее:

  1. Сделка – это любые действия физических и юридических лиц на территории РФ, которые направлены на установление, изменение или прекращение гражданского права или обязанности (статья 153).
  2. Сделка может быть одним из двух видов – односторонняя или многосторонняя (договорная). Для осуществления последней, которой и является сделка купли-продажи, необходимо согласие обеих или более сторон договора (статья 154).
  3. Сделки могут быть заключены в устной или письменной (нотариальной) форме. Наибольшую юридическую силу имеют нотариально заверенные сделки (статьи 158 и 165.1).
  4. В случае уклонения одной из сторон сделки от обязательств, указанных при ее заключении, она будет нести некоторую ответственность перед другой стороной сделки и законодателем (не всегда) (статья 165).

Более подробно рассматривать положения ГК РФ необходимо с учетом всех нюансов конкретного случая.

Что касается обращения к НК РФ, то относительно сделки купли-продажи квартиры важно отметить 224-ую статью. Именно она определяет налоговую ставку, которую должен платить гражданин, получивший доход от совершения сделки купли-продажи. В соответствии с 1-ым пунктом статьи она составляет 13 процентов от стоимости квартиры.

Нередко при рассмотрении сделки купли-продажи квартиры используются законодательные положения о понятиях «собственности» или «переносов задолженностей по квартирным платам от старого собственника к новому».

Порядок оформления купли-продажи квартиры

Что следует знать при заключении договора купли-продажи квартиры? Фото № 2

Несмотря на относительную несложность оформления купли-продажи, следует учитывать и то, что данная юридическая процедура может иметь некоторые нюансы, требующие особого внимания.

В сегодняшнем материале большинство из таковых подробно рассмотрены, однако не стоит всегда рассчитывать только на себя, не забывайте прибегать к помощи профессиональных юристов для обеспечения максимальной безопасности заключаемой сделки.

Мнение юриста-эксперта:

В интернете огромное количество бланков договоров купли-продажи. Однако в зависимости от каждой конкретной ситуации возможны нюансы.

В связи с изменением законодательства сделки, совершенные с малолетними детьми или дольщиками жилья совершаются только у нотариуса. Для избежания траты дополнительных средств, если нет опыта в подобных операциях, есть смысл обратиться к нотариусу и в иных случаях. Дополнительная необходимость в риелторе или юристе отпадает сама собой.

Однако для обращения к нотариусу необходимо собрать минимальный пакет документов. При принятии решения о совершении сделки первым делом нужно озаботиться отсутствием долгов по коммунальным платежам и посторонних прописанных граждан. О всех решенных задачах необходимо брать справки.

Если собственником квартиры или доли является малолетний ребенок, то взаимодействия с органами опеки не избежать. Для совершения сделки и регистрации в Росреестре придется получить письменное одобрение.

Квартира, приобретенная в браке, отчуждается только с нотариального разрешения второго супруга. Если такое согласие не получено, сделка в дальнейшем может быть признана недействительной.

Для подписания договора к нотариусу должны явиться стороны сделки лично или представители по нотариальной доверенности. Нотариус проведет всю необходимую процедуру оформления перехода права и, по желанию сторон, может самостоятельно сдать документы на регистрацию. Никаких дополнительных трат, кроме государственного сбора и работы нотариуса, от сторон сделки не потребуется.

Итак, порядок оформления купли-продажи выглядит следующим образом:

  1. В первую очередь, это поиск или подготовка жилья к продаже в соответствии с теми условиями, которые удовлетворяют вашим желаниям.
  2. Следующим шагом необходимо проверить найденное для покупки жилье на чистоту (подробнее ниже), если вы являетесь покупателем, и максимально презентабельно представить квартиру покупателю, если вы являетесь продавцом.
  3. При достижении устного соглашения по продаже квартиры между продавцом и покупателем можно приступить к следующему этапу. На нем необходимо оформить и подготовить необходимый пакет документов. У продавца данный список, конечно, больше и имеет следующий вид:
  • все правоустанавливающие документы на квартиру;
  • кадастровый план (паспорт) на недвижимое имущество;
  • заверенная нотариально выписка из домовой книги;
  • бумаги из налогового органа, ЖКХ и ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по квартирным платам;
  • выписка из Росреестра об отсутствии или наличии какого-либо обременения на квартиру;
  • нотариально заверенное заявление о согласии супруга владельца квартиры на ее продажу (если таковой имеется);
  • бумага из органов опеки, разрешающая осуществить сделку (при наличии прописанных в квартире детей).

Процедура подготовки документов к продаже, поиск покупателя и согласования всех возникших вопросов потребует от вас времени и терпения. Фото № 3

Покупателю же необходимо будет иметь лишь документы, удостоверяющую его личность, и некоторые другие бумаги, которые необходимы для заключения договора.

  1. Теперь необходимо заключить предварительный и основной договоры по продаже квартиры. Стоит понимать, что предварительный договор не обязателен, однако он поможет снизить риски срыва сделки. В нем указывается следующая информация:
  • предварительные условия по продаже квартиры, которые могут лишь слегка корректироваться;
  • окончательная стоимость предмета сделки (квартиры);
  • размер внесенного задатка или аванса;
  • дополнительные нюансы соглашения.

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kak-provesti-sdelku-kupli-prodazhi.html

Покупка квартиры — пошаговая инструкция и юридические нюансы

Покупка квартиры – серьезный шаг, который нередко определяет качество жизни даже не одного человека, а целой семьи на годы вперед.

Поэтому очень важно, чтобы весь процесс покупки был построен правильно, ни на одном этапе не были допущены критические ошибки.

Покупка квартиры: пошаговая инструкция поможет уверенно пройти сложный путь выбора и покупки квартиры.

Критерии, определяющие выбор квартиры

Покупку предваряет правильный выбор. Этот предварительный этап кому-то кажется увлекательным, кому-то утомительным.

Есть несколько решений, которые будущему квартировладельцу придется принять еще до начала поиска подходящего варианта.

Во-первых, определиться, какие квартиры имеет смысл рассматривать: количество комнат, площадь, районы расположения, этаж и т.д. Расставить приоритеты: что является критичным, а что – желательным.

Например, обязательным условием может быть кухня не меньше 9 м2, а вот этаж желательно второй-третий, но можно рассмотреть и более высокие.

Дальше определяемся, будем ли мы искать квартиру на первичном, вторичном рынке или готовы рассмотреть и те, и другие.

Теперь скажем о «вечных» критериях выбора квартиры, которые следует знать покупателю.

Юридическая чистота

Этот неофициальный термин прочно вошел в практику работы специалистов по недвижимости.

Касательно выставленной на продажу квартиры юридическая чистота заключается в следующих обязательных пунктах:

  • документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства;
  • после покупки в квартире не останется людей, которые там зарегистрированы и имеют право проживать;
  • на квартиру не наложены обременения и запреты на продажу;
  • в процессе приватизации и последующих сделок не были нарушены права несовершеннолетних и других незащищенных категорий граждан.

Экологическая составляющая

Даже по очень выгодной цене не стоит покупать квартиру в доме под высоковольтными линиями электропередач, а также вблизи промышленных центров с вредными выбросами. Здоровье потом не купишь на сэкономленные деньги.

Инфраструктура

Обратите внимание на уже построенную инфраструктуру и транспортную доступность.

Отсутствие элементарных условий – магазинов, детских садов и школ – в ближайшей шаговой или транспортной доступности способно сильно осложнить существование, а ожидание обещанных благ рискует затянуться на годы.

Исключение, пожалуй, можно сделать только при покупке квартиры на ранней стадии в строящемся жилом комплексе.

То же относится и к транспорту. Если поблизости от дома нет остановок общественного транспорта либо он проезжает пару раз в сутки, сообщение с внешним миром сильно осложняется. И наличие автомобиля решает проблему далеко не полностью.

Как правило, автомобиль есть не у всех членов семьи. И кто-то будет вынужден постоянно заниматься «развозом»: детей – в школу и в детский сад, жену – на работу, тещу – в магазин и на дачу.

Пошаговая инструкция для покупки квартиры

Согласие супруга на сделки с недвижимостью

Образец договора купли-продажи квартиры 2016

Образец акта приема-передачи квартиры

И вот найдена квартира, которая полностью соответствует идеалу либо близка к нему.

Вы готовы совершить сделку.

Теперь главное — ничего не упустить.

Поэтому двигаемся по шагам:

  1. Проверка правоустанавливающих документов. Продавец должен предоставить: свидетельство о собственности; документы, подтверждающие способ приобретения (купля-продажа, наследство, приватизация и т п.).
  2. Проверка документов продавцов. Паспорта всех, кто будет принимать участие в сделке, должны быть действительны (не просрочены), в них не должно быть посторонних отметок.
  3. Проверяем, насколько квартира «чистая». Нужна выписка из домовой книги с указанием всех, кто в квартире зарегистрирован на момент продажи, выписка из ЕГРП подтвердит отсутствие обременений. При наличии зарегистрированных несовершеннолетних продавец должен либо выписать их до сделки, либо предоставить разрешение органов опеки. Если собственник квартиры имеет супруга, то от супруга нужно нотариально заверенное разрешение на продажу независимо от места регистрации супруга. Все лица, не являющиеся членами семьи продавца, но зарегистрированные в продаваемой квартире и не являющиеся ее собственниками, должны дать письменное обязательство «выписаться» до совершения сделки. Не лишним будет спросить у продавца и план БТИ: в квартире не должно быть незаконных перепланировок. В противном случае это может обнаружиться на этапе совершения сделки или уже после покупки. И тогда все бремя штрафов, судов и оформления ляжет на нового собственника.
  4. Авансовый договор и аванс. Продавец и покупатель могут договориться о любой сумме аванса. Вместо аванса может быть использован задаток. Разница в том, что при отмене сделки по инициативе покупателя задаток остается у продавца. Зато в случае, если от сделки впоследствии отказывается продавец, ему придется вернуть задаток в двойном размере.
  5. Собираем пакет документов для сделки купли продажи и последующей регистрации квартиры в собственность. Здесь практически все документы предоставляет продавец. От покупателя требуется только действующий документ, удостоверяющий личность (паспорт). Важный момент настоящего шага – согласование условий и составление договора, все эти условия включающего.
  6. Подписание договора. В назначенный день все участвующие в сделке собираются вместе. Желательно личное присутствие всех сторон, однако возможно подписание договора через представителя по доверенности (обязательно нотариально заверенной). Договор может быть заключен как в простой письменной форме, так и у нотариуса.
  7. Денежный расчет. Традиционная схема такова. После согласования текста договора покупатель в присутствии продавца и работника банка производит закладку оговоренной суммы в банковскую ячейку. Ячейка закрывается. Теперь открыть ее сможет только продавец после того как предъявит зарегистрированный государственной инстанцией договор купли продажи и передаточный акт. По соглашению продавца и покупателя возможны и другие схемы, но данная является самой надежной: каждая купюра проверяется в банке, деньги дополнительно пересчитываются, никто не может ими воспользоваться в мошеннических целях.
  8. Государственная регистрация документов. Продавец и покупатель (или только покупатель с нотариальной доверенностью от продавца) подают договор купли-продажи в регистрационную палату или МФЦ. В течение 20 дней (иногда занимает больше времени) сделка регистрируется и покупателю выдается свидетельство о собственности.
  9. Акт приема-передачи. Последний шаг – проверить еще раз квартиру и подписать передаточный акт, согласно которому покупатель не имеет претензий к продавцу и получил квартиру в целости и сохранности.

Включите в договор аванса условие, что при обнаружении обстоятельств, ущемляющих права покупателя, в частности, мешающих ему пользоваться и распоряжаться купленной квартирой, аванс возвращается в полном размере.

Чем отличаются ППФ и нотариальный договор?

С точки зрения закона договор купли-продажи квартиры, составленный продавцом и покупателем в простой письменной форме на домашнем ПК, распечатанный в должном количестве экземпляров и подписанный сторонами, ничем не отличается от того договора, который составит нотариус.

Разница лишь в том, что за свои услуги нотариус возьмет процент от сделки, который может вылиться в весьма «кругленькую» сумму.

Зато опытный нотариус предусмотрит в договоре все возможные нюансы, а заодно и проверит подготовленные документы, убедится в их правильности и действительности. Нотариус остережется включать в текст двусмысленные и сомнительные формулировки.

Если вы не доверяете продавцу или он настаивает на своем варианте договора, в котором вам не все ясно – лучше воспользоваться услугами юриста (специалиста по сделкам с недвижимостью) или нотариуса.

Плюс договора ППФ в том, что он практически ничего не стоит. Образец можно легко найти и приспособить к свои нуждам, включив в него дополнительные условия.

Требования к договору

Составление договора регламентируется Гражданским кодексом.

Некоторые положения также прописаны в семейном и Налоговом кодексе.

Если собрать все требования вместе, то договор купли-продажи квартиры должен включать следующие обязательные сведения:

  • наименование документа (тут все просто, он так и называется: «Договор купли-продажи квартиры);
  • место (указываем населенный пункт, где совершается сделка);
  • дата (не составления, а подписания);
  • участники сделки (паспортные данные, для несовершеннолетних – данные Свидетельства о рождении);
  • описание недвижимости – предмета сделки (количество комнат, этаж, площадь);
  • адрес квартиры;
  • полная стоимость (с учетом полученного аванса или задатка);
  • сроки и порядок расчетов (описывается поэтапно вся процедура передачи денег: что должно быть сделано до подписания договора, что, в какие сроки – после);
  • если на момент подписания договора в квартире остаются зарегистрированные граждане, то указываются срок их снятия с регистрации;
  • срок и порядок, в котором купленная квартира будет передана новому владельцу;
  • указывается, что договор подлежит обязательной регистрации в уполномоченном органе;
  • количество экземпляров (обычно по одному на каждого подписанта плюс копия для регистрации);
  • подписи с расшифровкой.

Документы для подготовки договора

Обязательными при составлении и подписании договора являются только два типа документов:

  • правоустанавливающие;
  • удостоверяющие личность (всех участников сделки).

В зависимости от обстоятельств могут потребоваться дополнительно:

  • согласия супругов, не являющихся собственниками;
  • согласие органов опеки и попечительства (при наличии зарегистрированных в квартире несовершеннолетних);
  • выписка об отсутствии задолженностей по ЖКУ;
  • разрешение на продажу от залогодержателя (если квартира куплена в ипотеку и кредит еще не выплачен);
  • разрешение на перепланировку (если таковая была произведена).

Бывают ситуации, когда регистрирующий орган запрашивает и другие дополнительные документы. Если ваша сделка нестандартная или возникли сомнения, лучше проконсультироваться непосредственно у регистратора.

Куда сдавать подписанный договор?

Обычно договор вступает в силу одновременно с его подписанием сторонами, но только не в случае купли-продажи квартиры.

Поскольку договор подлежит обязательной регистрации, то и вступает в силу он только после нее.

Факт смены собственника должен быть занесен в государственный реестр. И новый собственник получает об этом свидетельство (Свидетельство о праве собственности). Вот теперь он стал настоящим владельцем.

Органы, занимающиеся регистрацией сделок с недвижимостью, могут менять названия, к тому же в разных регионах уполномоченные организации имеют собственную специфику работы. На момент написания настоящей статьи актуальную информацию о названии и расположении соответствующих инстанций можно найти на сайте Росреестра.

Кроме того, почти в каждом населенном пункте функционируют МФЦ (многофункциональные центры), которые также примут договор купли-продажи квартиры для государственной регистрации.

При подаче документов через МФЦ можно сэкономить время на очереди. Однако регистратор оставляет за собой право запросить дополнительные документы уже после их принятия.

Госпошлина

Для физических лиц госпошлина за регистрацию купли-продажи квартиры совсем невелика – 2000 рублей.

Обычно эти деньги платит покупатель, ведь именно он более всего заинтересован в скорейшем завершении.

Бывают случаи, когда сумма вносится пополам покупателем и продавцом, это оговаривается отдельным пунктом договора.

Если же в сделке участвует юридическое лицо (например, случай покупки квартиры у застройщика), то размер госпошлины возрастает сразу в десяток раз. На сегодняшний день это 22000 рублей.

Квитанцию об оплате требуется приложить к комплекту документов для государственной регистрации.

Нотариус

Несмотря на распространенность и законность договора ППФ, есть случаи, когда лучше заплатить нотариусу, поскольку это снизит риск возникновения проблем в дальнейшем.

В первую очередь, это покупка квартиры у людей, входящих в «группу риска» — одиноких пожилых, алкоголиков и наркоманов.

Впоследствии эти люди могут забыть о совершенной сделке, потребовать доплаты, а их потенциальные наследники могут попытаться оспорить сделку под предлогом недееспособности.

Если договор составлен и удостоверен нотариусом, то он в случае возникновения конфликта подтвердит добросовестность покупателя и вменяемость продавца на момент подписания договора.

Весьма желательно участие нотариуса и в том случае, когда передача денег производится из рук в руки без использования банковской ячейки.

Конечно, нотариус не будет проверять и пересчитывать купюры, зато расписку о получении полной суммы заверит своей подписью.

Таким образом, пошаговая инструкция по покупке квартиры позволит вам избежать ошибок как при выборе, так и на этапе совершения сделки. Вы сможете самостоятельно выбрать и купить самую лучшую квартиру, в которой будете счастливо жить долгие годы.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/poshagovaya-instrukciya.html