Покупка квартиры по договору ренты риски

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Самый неудачный способ приобрести квартиру

Покупка квартиры по договору ренты риски

Общаясь с несколькими сотнями клиентов, заключивших договор пожизненной ренты, мне удалось выявить несложную статистику. А именно: ни один из них до конца не осознавал, как следует исполнять подобный договор, несмотря на его нотариальное оформление. И нет в том ничего странного, ибо и большинство нотариусов до сих пор не способны объяснить огромное количество противоречий в содержании договоров ренты.

На одном из моих недавних заседаний для дачи пояснений в процесс была вызвана нотариус. Ее заключение поразило даже суд: «На дату оформления спорной сделки все нотариусы одинаково составляли документы, как именно понимать содержание рассматриваемого договора, сказать затрудняюсь, писала как все».

Моя адвокатская практика подтверждает: мало кто разбирается, чем отличается договор ренты от пожизненного содержания с иждивением, более того,  существует путаница по определению возмездности данных сделок, что в настоящее время имеет наиважнейшее значение.  

Рассмотрим подробнее

По договору ренты покупатель квартиры обязан ежемесячно перечислять установленную денежную сумму продавцу, не более того. По договору пожизненного содержания с иждивением подобное исполнение не допускается. В последнем случае покупатель должен оказывать личный уход и содержание продавца, как то: покупать продукты, лекарства, одежду, убираться в квартире, иное.

Большинство свои обязанности путают или не знают, допуская замену личного ухода и содержания ежемесячной оплатой предполагаемых расходов, что является безусловным основанием к расторжению сделки. Существенное значение имеет возмездность договора ренты или пожизненного содержания с иждивением. Например, если продавец передал покупателю квартиру за плату, пусть самую незначительную, например, 10 000 руб.

, обязанность по ежемесячным расходам нового собственника остается в рамках, установленных договором и привязанных к МРОТ (минимальный размер оплаты труда), равному 100 рублям. Например, ежемесячные выплаты или финансовый эквивалент необходимого объема оказания услуг по содержанию продавца, установленный таким договором в размере не менее 2 МРОТ (самый распространенный вид договоров), будет равен 200 рублей в месяц.

Если же при оформлении сделки стоимость квартиры не оплачивалась, договор считается безвозмездным, а расходы покупателя составят от одного до двух прожиточных минимумов в месяц, независимо от условий договора. В Москве в 2012 году величина прожиточного минимума соответствовала 9719 рублям. В ноябре 2011 года вступил в силу закон, изменивший размер содержания для покупателей, но только по безвозмездным договорам пожизненной ренты.

Для них введена обязанность ежемесячной оплаты или расходов, соответствующих одному или двум прожиточным минимумам независимо от ранее прописанных условий договора. Указанный закон не распространяется на приобретателей квартир по возмездным сделкам, им, как и прежде, достаточно укладываться в объем расходов, установленных договором: 2 МРОТ – 200 рублей, 3 МРОТ – 300 рублей и т.д.

Доказать исполнение невозможно

85% договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением заключаются между родственниками или близкими знакомыми. При тесных и доверительных отношениях, порой неудобно или даже невозможно требовать документального подтверждения его исполнения. Привозит, скажем, покупатель квартиры продавцу продукты, язык не повернется попросить за них расписку.

Или после уборки в квартире какой такой акт о проделанной работе требовать? Вот и получается, что долгие годы сделка исполняется, всех всё устраивает, но документы об этом не составляются. В связи со старческими капризами, но намного чаще по «науськиванию» родственников или новых знакомых продавцов квартир, как правило, пожилых людей, последних убеждают к обращению в суд с расторжением договора в связи с его якобы неисполнением покупателем.

А почему нет, если велика вероятность вернуть квартиру в свою собственность. Если в судебном заседании покупатель, призванный оказывать продавцу помощь, уход, обеспечивать его ежемесячно продуктами, лекарствами, одеждой, иным, не представит письменных доказательств осуществления подобных обязательств, договор будет расторгнут в связи с его неисполнением, а квартира возвратится обратно продавцу.

В приведенных спорах лишь 15% собственников удается оставить за собой жилье, преимущественное большинство из которых заранее позаботилось о сборе письменных доказательств в свою пользу.

В одном из судебных процессов при попытке расторгнуть договор пожизненной ренты покупателем, оказывающим продавцу услуги содержания и ухода, в суд была представлена толстенная тетрадь, в которую вносились записи за весь период действия договора, отражающие исчерпывающий перечень оказанных услуг и проявленных забот. Ежемесячно получательница таких услуг расписывалась в том, что ее все устраивает и претензий она не имеет. Именно эта тетрадь стала основным доказательством по делу, и только благодаря ей суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора.  

Для суда старость больше в почете, чем закон

Дела о расторжении договоров пожизненной ренты рассматриваются в судах общей юрисдикции, которые отличаются особой сентиментальностью и в большей степени руководствуются принципами морали и сострадания, недопустимо забывая о верховенстве закона.

При подобном отношении к ведению процессов, когда буквально в каждом деле сторонниками расторжения договора пожизненной ренты выступают пожилые и больные люди, снисхождение и понимание к ним судей всегда весьма велико. На одном из моих последних рассмотрений суд апелляционной инстанции расторг договор только потому, что у бабушки, продавшей 13 годами ранее свою квартиру, ухудшилось здоровье.

Как ни странно, но суд посчитал подобные обстоятельства существенными и достаточными для возврата ей квартиры. Не могу сказать, чем руководствовался судебный состав, также состоящий из пенсионеров. По-видимому, тем, что возврат квартиры восстановит бабушке здоровье.

Не знаю, возможно ли сие? Но то, что никто не вернет покупателю его квартиру и расходы более чем за десять лет ухаживаний за престарелой продавщицей и полным ее обеспечением, это очевидно. Безусловно, в приведенном деле еще предстоят кассации вплоть до Верховного суда, однако подобное решение является показательным и должно многих навести на соответствующие мысли.

Договор пожизненной ренты – очень специфическая сделка. Не только ее участники порой не могут разобраться в обоюдных правах и обязательствах друг к другу, часто это не под силу и нотариусам, призванным оформлять документы. И дабы не совершить роковой ошибки, даю всем очень простой юридический совет – не покупайте квартиры по договорам пожизненной ренты.  

Олег Сухов, адвокат

Источник: https://realty.mail.ru/articles/12389/samyj_neudachnyj_sposob_priobresti_kvartiru/

Сделка с квартирой по договору ренты

Существует несколько различных способов приобретения недвижимости: простая покупка, приобретение с использованием ипотечного кредитования, покупка недвижимости от застройщика, участие в социальных программах. Однако есть и ещё один способ, о котором многие желающие обзавестись собственным жильём не осведомлены. Можно купить квартиру по договору ренты.

Об особенностях данной сделки с недвижимостью, её рисках, преимуществах и нюансах оформления рассказывает адвокат Комиссаров Андрей Фёдорович, основатель коллегии «Комиссаров и Партнеры».

Что такое договор ренты?

Он представляет собой соглашение, по условиям которого одна сторона передаёт другой в собственность имущество. Согласно ст.583 ГК РФ, за это передающий получает от нового собственника периодическую плату — ренту. Ей могут быть и денежная сумма, и определённые услуги. Также получателем ренты может быть третье лицо. Гражданский Кодекс РФ является основным документом, регулирующим отношения плательщика и получателя ренты.

Как рассказал Андрей Комиссаров, возраст рентополучателя не ограничен законом. Поэтому на заключение данного договора чаще идут пожилые люди, стеснённые в средствах, оставшиеся без внимания и ухода родственников, инвалиды. Они передают право на недвижимость в обмен на регулярные денежные выплаты, оказание услуг или содержание до конца жизни.

Размер ежемесячной денежной оплаты должен быть не менее величины прожиточного минимума на душу населения (в соответствии с ежегодной индексацией). Ежемесячный размер пожизненного содержания с иждивением при отчуждении имущества бесплатно должен быть не меньше двух установленных законом величин прожиточного минимума на душу населения.

Получатель ренты может передать плательщику ренты имущество, отчуждаемое под выплату ренты, бесплатно или за плату. Во втором случае, помимо обязательства по периодической уплате ренты или предоставления содержания, плательщик ренты должен уплатить получателю ренты денежную сумму, определенную договором.

Виды договора ренты

Существуют три разновидности данного соглашения:

  • договор постоянной ренты;
  • договор пожизненной ренты;
  • договор пожизненного содержания с иждивением.

Самым невыгодным для покупателя видом сделки на рынке недвижимости считается договор постоянной ренты. Ведь он подразумевает выплату не только рентному кредитору, но и его наследникам (после смерти бывшего собственника). Поэтому на постоянную ренту покупатели не соглашаются, их больше интересуют два других варианта, о которых подробней рассказал адвокат Комиссаров.

Пожизненная рента

В рамках договора рентный кредитор получает ежемесячно (как правило) установленную сумму выплат (исключительно денежные средства). Плательщик осуществляет выплаты на протяжении всей жизни получателя ренты.

Рента с пожизненным содержанием

Отличается видом самой ренты. В её качестве выступает, прежде всего, содержание кредитора с иждивением. То есть плательщик ренты обеспечивает его жильём, питанием, одеждой, уходом, заботой о здоровье. Пожилые люди настаивают, чтобы в договор в качестве ренты в обязательном порядке была включена обязанность организации ритуальных услуг после их смерти. Иждивение в рамках договора может быть заменено на регулярные выплаты денег.

Чем договор ренты отличается от купли-продажи?

Во-первых, отмечает Андрей Комиссаров, договор ренты в обязательном порядке должен быть заверен нотариусом. Для купли-продажи достаточно госрегистрации права собственности, не договора.

Второе отличие – характер встречного удовлетворения. На момент заключения сделки неизвестно, какой объём ренты получит кредитор, какой объём составят затраты плательщика. Не исключено, что одна из сторон соглашения получит встречное удовлетворение меньшего объёма, нежели предоставленное ей другой стороне.

Риски покупателя

Имея опыт в сопровождении сделок с недвижимостью различного характера, Андрей Комиссаров рекомендует обратить особое внимание на риски, которым подвержен покупатель при оформлении договора ренты. Ведь данное соглашение относится к группе рисковых договоров.

Среди основных рисков адвокат Комиссаров выделяет следующие:

  • неопределённый срок ожидания возможности заезда в новую квартиру – несмотря на то, что согласно договору рентоплательщик получает право собственности на недвижимость, он не сможет по общему правилу вселиться в квартиру, пока жив её бывший владелец (при этом неизвестно, сколько лет проживёт кредитор – 5, 10 или 30);
  • получатель ренты может расторгнуть договор, если посчитает, что плательщик недобросовестно выполнял свои обязательства; доказывать обратное другому участнику соглашения нужно будет в суде — сделать это без услуги адвоката крайне сложно (особенно в случае ренты с пожизненным иждивением);
  • если в суде получателю ренты удастся доказать, что плательщик нарушил условия договора, то последний не сможет вернуть уже выплаченные кредитору средства (согласно ст. 605 ГК РФ);
  • возможность перехода личных разногласий сторон в правовые конфликты;
  • в случае смерти пенсионера вскоре после заключения договора тень подозрения может пасть на должника;
  • при случайной гибели имущества или его повреждении покупатель обязан продолжать рентные выплаты (за исключением случая передачи за плату при постоянной ренте).

Как плательщику обезопасить себя? Пункты, которые необходимо включить в содержание договора ренты

Такое количество рисков требует грамотного юридического сопровождения сделок с недвижимостью по договору ренты. «Для обеспечения максимальной безопасности платящей стороны данного вида сделки с недвижимостью документы должны содержать подробнейшее описание обязанностей выплачивающего ренту», — говорит Андрей Комиссаров. Это такие пункты, как:

  • порядок оплаты коммунальных услуг;
  • график закупки продуктов и лекарств;
  • режим приготовления пищи;
  • случаи, в которых осуществляется уход за получателем ренты на дому;
  • случаи медицинского обслуживания и госпитализации.

Необходимо также определить эквивалент объёма содержания договора в рублях.

Специалисты консультации по сделкам с недвижимостью рекомендуют оговорить в соглашении порядок и способ учёта услуг, которые оказывает платящий ренту.

Адвокат Комиссаров советует ввести в договор возможность исполнения обязанностей третьими лицами за счёт приобретающего недвижимость. Это поможет в случае ссоры с кредитором продолжать осуществление указанных в документах услуг без усугубления конфликта.

Советует Андрей Комиссаров указать и размер выкупной стоимости объекта. Если получатель ренты докажет в суде факт нарушения договора другой стороной, то он, в соответствии с п.2 ст.605 ГК РФ, вправе потребовать выплатить ему выкупную цену квартиры. Указание её в соглашении поможет плательщику избежать лишних расходов.

В завершении адвокат рекомендует не пренебрегать помощью специалиста в сопровождении сделки – квартира в этом случае достанется приобретателю по выгодной цене, а риски непростой сделки будут сведены к минимуму.

Источник: http://www.dm-realty.ru/UrbanRealEstateArticle/View?contentViewID=0f08b46f-ef8e-433a-820c-bb34f852e1d4&page=1

Источник: http://a-komissarov.ru/pressa/sdelka-s-kvartiroj-po-dogovoru-rentyi.html

Пожизненная рента квартиры в 2018 году — что это такое, договор, и наследники, в Москве, образец

Рента позволяет приобрести квартиру, если отсутствуют средства на покупку жилья. Для собственника оформление ренты обеспечивает улучшение качества жизни.

Идея ренты в теории практически не имеет минусов. Обе стороны сделки остаются в выигрыше – одна получает в собственность жилье, другая получает финансовую поддержку или помощь в быту.

Но на практике оформление ренты может обернуться серьезными проблемами. Юристы считают такие сделки особенно сложными среди возможных вариантов отчуждения недвижимости. Каковы особенности пожизненной ренты квартиры в 2018 году?

Общие моменты

Оформление договора пожизненной ренты на квартиру является относительно новым вариантом гражданско-правовых отношений в России.

Теоретическая прозрачность сделки сопровождается скрытыми плюсами и минусами для обеих сторон. Большая часть населения не имеет средств, достаточных для покупки собственного жилья.

В итоге приходится искать различные варианты. Кто-то обращается за оформлением ипотеки и получает жилье, а вместе с ним и обязанность многолетних выплат немалого размера.

То есть гражданин приобретает квартиру, но взамен на долгие годы ограничивает свои расходы до минимума. Некоторые граждане предпочитают копить на свое жилье самостоятельно.

Их участь не лучше, поскольку они также отказывают себе во всем, стремясь к скорейшему накоплению необходимой суммы. Но часть таких накоплений «съедает» инфляция.

К тому же ежегодно цены на недвижимость растут. Спустя несколько лет обнаруживается, что изначально рассчитанной суммы отнюдь недостаточно и нужно подкопить еще, а дальше ситуация повторяется.

Есть и такие люди, кто предпочитает не тратить усилия на покупку своего жилища и довольствуется съемным жильем.

Вариант приемлемый, так как в любое время можно сменить квартиру и выбрать что-то получше. Однако ежемесячно солидную сумму необходимо платить за аренду.

В подобных ситуациях рента выглядит как «луч света в темном царстве». Можно получить квартиру сейчас, платить оговоренную ренту и после смерти рентополучателя стать законным собственником своего собственного жилья.

При этом можно сразу заселиться в жилище, если рентополучателя не возражает. Не нужно занимать деньги, копить нужную сумму или оплачивать аренду без надежды на покупку квартиры.

Неплохим вариантом рента считается и для собственника квартиры. Обычно такие сделки заключаются людьми пожилого возраста, желающими получить помощь или улучшить качество своей жизни.

Можно продолжать жить в своей квартире как обычно, получая дополнительный доход всего лишь за обещание передать жилье в собственность плательщика после смерти. Почему же пожизненная рента считается рискованной?

Что это такое

Пожизненная рента предполагает сделку, в которой предметом правоотношений выступает квартира, а точнее ее передача от собственника к плательщику ренты на определенных условиях.

Договоренность выражается в выплате собственнику оговоренных сумм с установленной периодичностью. Бланк договора ренты можно скачать здесь.

После смерти хозяина квартиры плательщик ренты получает право собственности на жилье. Примечательно, что стороны самостоятельно решают, каким образом должна оплачиваться рента.

Это могут быть еженедельные, ежемесячные, ежеквартальные или ежегодные платежи. По желанию стороны могут договориться о единоразовой выплате.

Основное требование со стороны закона сводится к тому, что в перерасчете на месяц размер ренты был не менее одного прожиточного минимума.

Со смертью рентополучателя договор ренты считается исполненным и право собственности на квартиру безоговорочно переходит к плательщику ренты. Не имеет значения, имелись ли у собственника родственники или иные наследники.

Плюсы и минусы сделки

При заключении пожизненной ренты выигрывают обе стороны, но и рискуют все участники. Например, мошенником может оказаться плательщик ренты, что выражается в неисполнении достигнутых договоренностей.

Порой плательщик просто не правильно рассчитывает силы и при всем желании оказывается не способен выполнить условия договора.

Не исключается ситуация, когда получатель ренты проживет дольше плательщика. Иногда получатель расторгает договор спустя некоторое время или родственники оспаривают сделку после смерти собственника.

Анализируя возможность оформления пожизненной ренты, можно выделить такие недостатки, как:

  • обязанность периодических выплат;
  • малейшая просрочка платежей может стать поводом для расторжения договора;
  • при расторжении ренты плательщику не возвращаются уже выплаченные средства.

Но нельзя не отметить и плюсы пожизненной ренты, это:

Расторжение договора ренты Осуществляется исключительно в судебном порядке
Договор ренты регистрируется Росреестром Что частично защищает от мошенников и «черных риэлторов»
Рента является обоюдовыгодной сделкой Получатель обретает дополнительный доход, а плательщик при выполнении условий получает жилье в собственность

Законодательная база

Составление договора ренты регламентировано ст.583—588 ГК РФ и гл.33 ГК РФ.

В соответствии с утвержденными нормативами для пожизненной ренты характерны такие условия:

Предмет сделки образован двумя составляющими Отчуждаемым имуществом и непосредственно рентой
Сторонами соглашения выступают получатель и плательщик При этом получателем может выступать группа лиц, а плательщик может быть не только физлицом, но и организацией
Срок ренты зависит от момента смерти получателя При наличии нескольких получателей договор считается исполненным после смерти последнего собственника

Заключение договора пожизненной ренты не является необратимой сделкой. Ренту можно расторгнуть как при определенных обстоятельствах, так и по взаимному согласию сторон.

Об особенностях пожизненной ренты сказано в ст.597 ГК РФ. Основное положение заключается в том, что квартира переходит в собственность плательщика ренты после смерти получателя ренты.

При этом в течение жизни получателя предусматривается только выплата оговоренных денежных сумм. Никаких дополнительных форм компенсации сделка не предусматривает.

Как оформить пожизненную ренту на квартиру

Оформляя ренту, стоит учитывать некоторые условия. Так досрочное расторжение договора возможно по согласию сторон.

Но оформлять соглашение о расторжении надлежит у нотариуса, поскольку сам договор был заверен нотариусом.

Если плательщик нарушает свои обязательства, то получатель вправе обратиться в суд для расторжения договора.

На время судебных разбирательств плательщик может приостановить исполнение обязанностей. Получатель может инициировать процесс расторжения, просто заявив о неполучении положенных платежей.

Плательщику рекомендуется заранее продумать этот момент и передавать денежные средства под расписку и/или в присутствии свидетелей.

Договор ренты может признаваться недействительным. Обычно такая ситуация складывается, когда пожилых людей обманом вынудили к подписанию договора.

Потому столь важно до заключения сделки убедиться в дееспособности получателя.

Именно для подтверждения дееспособности получателя предусмотрено нотариальное заверение договора. Но желательно получить официальное медицинское подтверждение.

Составление договора

При составлении договора пожизненной ренты в нем прописываются следующие условия:

  • сведения об участниках сделки (Ф.И.О., паспортные данные);
  • предмет договора (адрес квартиры, ее подробное описание, площадь и т.д.);
  • суть сделки (рента);
  • права и обязанности сторон;
  • условия расторжения;
  • ответственность участников (штрафные санкции, неустойка и прочее);
  • порядок разрешения споров;
  • подписи сторон.

Для государственной регистрации договора ренты в Росреестр подаются:

  • заявление на госрегистрацию договора;
  • паспорта участников сделки;
  • нотариальные согласия заинтересованных лиц (совладельцев квартиры);
  • документы на квартиру, подтверждающие право собственности;
  • выписка из домовой книги;
  • справка о стоимости квартиры;
  • нотариально заверенный договор;
  • квитанция по уплате госпошлины.

Условия оформления

Заключая сделку пожизненной ренты на квартиру, нужно понимать, что договор не имеет строго определенной формы. Все нюансы стороны согласуют самостоятельно.

В частности, получатель должен подробно описать свои требования, предъявляемые к плательщику. Не допустима двоякая трактовка отдельных условий.

Для плательщика важно убедиться в правомочности собственника и отсутствии прав требования со стороны третьих лиц.

Обязательным условием считается нотариальное заверение договора ренты. В противном случае согласно ст.165 ГК РФ сделка признается ничтожной.

Нотариусу для проверки подлинности сделки представляются все документы, на основании которых заключен договор.

Завершает оформление пожизненной ренты регистрация договора в Росреестре.

Процедура заключается в регистрации перехода права собственности к плательщику ренты. Факт ренты указывается в качестве обременения объекта.

После смерти рентополучателя собственник должен предоставить в Росреестр справку, подтверждающую смерть получателя ренты. На этом основании обременения снимается.

Можно отсудить долю у наследников

Опасность пожизненной ренты в том, что после смерти получателя сделка может оспариваться наследниками.

Основным аргументом становится недееспособность собственника на момент подписания договора или временная невозможность адекватного восприятия реальности вследствие заболевания или приема определенных препаратов.

Факт неадекватности собственника может доказываться посмертно. Основанием становятся медицинские заключения экспертов и свидетельские показания.

Если суд признает, что получатель ренты на момент подписания договора не отдавал отчета своим действиям, то получатель не сможет получить квартиры в собственность по причине признания сделки недействительной.

Причем расходы плательщика никто возмещать не обязан. Вместе с тем плательщик ренты должен понимать, что договор ренты не имеет ничего общего с завещанием.

То есть нормы о наследниках по закону и обязательном наследовании в данном случае не применимы. Единственно значимый факт это действительность или недействительность сделки.

Если дееспособность получателя официально подтверждена, имеются доказательства исполнения плательщиком всех условий договора, то ни один наследник не сможет оспорить сделку пожизненной ренты после смерти рентополучателя.

Возможна ли продажа квартиры

После регистрации договора ренты плательщик становится законным собственником квартиры. То есть он получает право распоряжения имуществом, включая его продажу.

Однако право собственности обременено рентой, что не позволяет осуществить продажу квартиры без согласия получателя ренты. Возможна ли покупка квартиры с пожизненной рентой?

Продать квартиру, обремененную пожизненной рентой, можно. Для этого возможны такие варианты:

Продажа через смену плательщика ренты Нужно получить нотариальное согласие получателя. Нарушение новым собственником условий ренты порождает субсидиарную ответственность нового и прежнего хозяев
Продажа квартиры рентополучателя в обмен на предоставление ему аналогичного жилья При этом на новое жилье налагается соответствующее обременение

Нюансы при заключении сделки в Москве

Покупка жилья в Москве связана с большими затратами. Столичное жилье всегда востребовано, а жизнь в столице весьма дорогая.

Потому неудивительно, что одинокие граждане решаются на заключение ренты с целью улучшения качества своей жизни.

: договор ренты

Вместе с тем нередки случаи, когда после подписания договора получатель ренты вскорости умирает.

Заключая сделку ренты в Москве, следует максимально обеспечить защиту от «черных риэлторов» и просто недобросовестных граждан.

Оформление договора желательно доверить независимому юристу. Порядок расчетов нужно прописать особо тщательно, сведя к минимуму личное общение сторон.

Причем принимать полагающуюся оплату желательно в присутствии свидетелей (родственников, знакомых или соседей).

Кроме того, собственники квартир в Москве, возрастом старше 75 лет, могут обратить внимание на такой вариант, как государственная рента квартиры с пожизненным содержанием.

При этом единовременно выплачивается 10% рыночной стоимости. Затем ежемесячно выплачивается рента в размере двух МРОТ.

В этом случае договор ренты заключается с государственными органами, что исключает возможность мошенничества со стороны плательщика.

Пожизненная рента сделка, конечно, рискованная. Но если осуществить оформление правильно и заранее предусмотреть все возможные нюансы, то выиграют от этого обе стороны.

Источник: http://jurist-protect.ru/pozhiznennaja-renta-kvartiry/

Как приобрести недвижимость при помощи ренты

Рента известна в мире еще со времен средневековья. Смысл ее заключался в выплате должником определенных платежей кредитору (рантье) в течение всей его жизни взамен на движимое или недвижимое имущество, отдаваемое в собственность плательщику. С одной стороны, рента была порождением ужасающей бедности, царящей тогда в Европе, а с другой — ловким обходом закона, запрещающего ростовщичество:

  • Бедные и немощные получали возможность как-то дожить остаток жизни, получая в долях ту сумму, по которой они фактически продавали свои жилища после своей смерти.
  • Заемщики выплачивали свои долги не как части взятого кредита вместе с процентами, а в виде ежегодной ренты.
  • Система длительных постоянных выплат также помогала бороться с дефицитом наличных денег, царящим тогда.

Сегодня жилье по договору ренты является одним из самых доступных и выгодным, ведь разница между рыночной реальной ценой недвижимости и заявленной суммой может оказаться существенной.

Жилье по договору ренты — три варианта покупки

Законодательно такая операция была утверждена в нашей стране в конце 20-го века — в 1996 г.

В Гражданском Кодексе, в ст. 583 предусмотрено три вида ренты:

  • пожизненная
  • с пожизненным содержанием и иждивением
  • постоянная.

Соглашающими сторонами являются:

  • Рентный кредитор (он же получатель).
  • Рентный должник (он же плательщик).

Общая суть во всех трех типах договора:

  • Право на собственность плательщик ренты получает при условии осуществляемых им в адрес получателя регулярных выплат пожизненно или бессрочно.
  • Получателем может быть либо физическое лицо, либо некоммерческая организация.
  • По закону стороной договора может быть не только собственник недвижимости, передаваемой в ренту, но и любое третье лицо или группа лиц. Если лиц несколько, то они по умолчанию получают платежи в равных долях.
  • Плательщиком может быть физическое или юридическое лицо, платежеспособность которого подтверждена.
  • И получатель, и плательщик должны быть дееспособны.

Договор на ренту заверяется нотариально и регистрируется в Государственном Реестре — без этого он не считается действительным.

Каждому варианту свойственны свои детали.

Рента с пожизненным содержанием и иждивением

Рента с пожизненным содержанием предусматривает передачу принадлежащего получателю имущества в собственность плательщику, который берет обязательства пожизненного содержания с иждивением получателя и (либо) третьего, указанного им лица (лиц).

  1. Предметом договора является только недвижимость (квартиры, дома, земельные и дачные участки и др.).
  2. Средство платежей — деньги или иждивение:
    • оплата коммунальных услуг, продовольствия и одежды;
    • обеспечение надлежащего ухода (посещение или вызов на дом врача, оплата работы сиделок, уборка жилья и т. д.);
    • оплата ритуальных услуг и погребения (если это указано в договоре).
    • иждивение по закону можно заменить денежными выплатами.
  3. Объем ежемесячных платежей должен быть не менее двух прожиточных минимумов:
  4. Если стороны не пришли единому мнению о величине суммы, она может быть оспорена в судебном порядке.
  5. Получателем является только физическое лицо.
  6. Договор также прекращается при кончине получателя ренты.
  7. Договор заключается по правилам лично-доверительных отношений, то есть является фидуциарным:
    • получатель может прекратить действие договора в одностороннем порядке не только при несоблюдении формальных условий, но и при унизительном или оскорбительном отношении к нему со стороны плательщика.

Постоянная рента

Такой вид договора встречается редко.

В отличии от первых двух вариантов, передача имущества плательщику производится на основании взятых им обязательств выплачивать получателю регулярно выплаты в течение неограниченного во времени срока.

  1. Предметом ее может являться движимое и недвижимое имущество.
  2. Преобладающий вид платежей- денежный, но допускается вещевой, либо в виде работы или услуг.
  3. Размер платежей — по договорному соглашению, но не менее месячного прожиточного минимума. По умолчанию платежи осуществляются каждый квартал.
  4. Получатели — физическое лицо или некоммерческая организация:
    • рента недвижимости не предназначена для коммерческой деятельности.
  5. Постоянная рента может передаваться по договору цессии либо по наследству другим субъектам, но только с условиями, оговоренными Гражданским Кодексом:
    • имущество может быть унаследовано, а не является выморочным (без права наследования)
    • правопреемник — не юридическое коммерческое лицо.
  6. Если договор заключен владельцем имущества в пользу стороннего третьего лица, то это лицо не может передать никому свое право получателя без согласия владельца.
  7. Договор утрачивает свою силу в следующих случаях:
    • По соглашению сторон.
    • При прощении долга получателем. (Если получатель — третье лицо, то права получателя переходят к тому, кто заключал договор в его пользу, и в этом случае действие договора не прекращается).
    • При выкупе ренты — передаче плательщиком получателю выкупной суммы.

Выкуп ренты в операциях с недвижимостью

Есть два способа выкупа, в зависимости от вида отчуждения недвижимости:

  • При возмездном отчуждении в виде продажи жилья выкуп ренты по умолчанию производится по цене равной суммарным годовым выплатам, указанным в договоре.
  • При безвозмездном отчуждении недвижимости выкупная цена является фактической стоимостью недвижимости.

В некоторых случаях, например, при невыполнении должником всех обязательств или его неплатежеспособности, получатель имеет право потребовать у плательщика выкупа ренты.

Жилье по договору ренты: возможные риски

Профессионалы редко занимаются сделками по договору ренты: они в основном заключаются родственниками, соседями и знакомыми.

Несмотря на то, что такой способ приобретения жилья является для покупателя по своей цене порой весьма заманчивым, а для продавца — часто способом выжить, существует обоюдный риск такого рода сделок.

Риски плательщика ренты

Для плательщика могут быть такие риски:

  1. Повреждение или потеря недвижимости:
    • При пожизненной ренте, независимо от формы отчуждения имущества (возмездной или безвозмездной), выплаты, несмотря на утрату недвижимости, не будут прекращены.
    • При постоянной ренте выплаты не прекращаются только в случае безвозмездного отчуждения. Если же недвижимость отчуждена за деньги, плательщик может изменить условия договора или расторгнуть его.
  2. Недееспособность получателя

Договор ренты при недееспособности получателя

Если получатель недееспособен, то договор ренты юридически будет признан незаконным и расторгнут. Поэтому крайне важно убедиться в том, что получатель не страдает расстройствами памяти, психическими расстройствами и отвечает за принятие решений.

В противном случае недвижимость будет отсужена его родственниками или наследниками.

Недееспособностью получателя могут сознательно воспользоваться третьи лица, в пользу которых может быть по закону заключен договор.

Мошенники выбирают жертву, страдающую старческим слабоумием либо детской доверчивостью, столь свойственной старикам. Уговаривают ее заключить договор ренты, в котором они будут являться получателями, обещая щедро поделиться. Через время выясняется, что договор заключал недееспособный инвалид. Плательщик лишается права собственности, а инвалид, вместо положенных ему выплат, получает жалкие крохи или ничего. Печальный итог сценария с двойным обманом. В «шоколаде» только преступники, исчезнувшие со всеми деньгами.

При заключении таких сделок с особым вниманием нужно отнестись именно к договорам в пользу третьих лиц.

Риски получателя ренты

Для получателя главным риском является непорядочность, а порой просто криминальная сущность плательщика. Страшные жизненные истории, когда при пожизненной ренте пожилых одиноких людей отправляли на тот свет преждевременно, отнюдь не выдумки. Поэтому личность плательщика должна быть изучена крайне придирчиво родными получателя или органами опеки.

Прочие риски, которым подвержены получатели ренты, вполне решаемые:

  • От неплатежеспособности плательщика получатель может защитить себя залогом либо поручительством, как в ипотеке
  • Отчуждение (продажа, сдача в аренду и т. д.) имущества, обремененного рентой, возможно только с согласия рентного получателя.
  • Если право собственности на жилье, приобретенного по договору, будет отчуждено другим собственникам, то все они (и нынешние, и прошлые) связаны субсидиарной ответственностью: получатель имеет право взыскать долги с другого собственника, если первый оказался неплатежеспособным.

Субсидиарная ответственность собственников — это и есть бремя ренты. В договоре она подразумевается по умолчанию, если не указан другой тип ответственности — солидарный, при котором долги по ренте делятся между всеми собственниками в равных долях.

: Жилье по договору ренты (советы нотариуса).

(3 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/vidi/dogovor-renty.html

Риски при заключении договора ренты в 2018 году, как их избежать, расторжение договора | Жилищный консультант

Соглашение, в рамках которого происходит передача имущества одного гражданина, другому, в обмен на регламентированные выплаты или содержание является договором ренты.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Сторонами сделки могут выступать физические лица, на момент подписания сделки, достигшие совершеннолетия и являющиеся дееспособными. Плательщиком вправе быть и юридическое лицо, если условия заключения соглашения не противоречат деятельности организации. Очень важно, чтобы получатель подтвердил свои права на имущество в документальном порядке.

Определение понятия дается в п.1 ст. 583 ГК РФ, а правовые отношения подобного вида регламентируются главой 33 Гражданского кодекса.

Срок заключения акта зависит от того, какой вид ренты был использован:

  1. Рента постоянная, описана в статьях 589-595 ГК РФ. Срок сделки не ограничивается никакими датами и временными периодами.
  2. Соглашение пожизненной ренты имеет ограничения сроком жизни рентополучателя.
  3. Пожизненное содержание с иждивением имеет ограничения сроком жизни получателя. Также, рентодатель не имеет права совершать сделки с имуществом без письменного согласия получателя.

Чаще других заключается рента пожизненного содержания, так как получатель платежей может полностью контролировать действия рентодателя и при необходимости оформить выкуп.

Расторгнуть соглашение можно только при соглашении между участниками или в судебном порядке, путем подачи иска в судебную инстанцию.

Риски договора ренты

Рентные соглашения принято считать одними из самых рискованных сделок. Это объясняется тем, что каждая сторона получает свою выгоду лишь частично.

Риски договора ренты сводятся к следующему:

  • сделка может быть признана недействительной;
  • получать ренты может потребовать расторжение соглашения в одностороннем порядке;
  • получатель может совершить выкуп ренты.

Больше всего подвержен риску рентный должник, поскольку даже в случае порчи или гибели рентного имущества он не освобождается от обязательств по договоренности, согласно ст.600 и п. 2 ст. 601 ГК РФ.

Как избежать рисков при заключении договора ренты

Существует несколько способов свести риски рентной сделки к минимуму:

  1. Чтобы соглашение нельзя было отнести к недействительным, необходимо проверить все юридические аспекты при его заключении: права кредитора, его дееспособность, а также соблюсти правила и форму составления акта.
  2. Основаниями для расторжения сделки в одностороннем порядке служат: просрочка по платежам, выплата сумм в неполном объеме, неисполнение условий соглашения. Поэтому, чтобы не доводить до этого, должник должен выполнять все требования прописанные в акте.
  3. Чтобы избежать рисков, связанных со случайно гибелью или потерей имущества, а также нанесению ему повреждений, необходимо застраховать сделку.

Судебная практика подтверждает, что риски при покупке квартиры по договору ренты практически невозможно минимизировать. Единственное что можно сделать, этот тщательно проверять юридическую чистоту сделки и соблюдать все ее условия.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по рискам при заключении договора ренты

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Михаил. В прошлом году, я заключил с пенсионером рентное соглашение. Исправно выплачивал ему деньги и соблюдал все условия сделки. Через некоторое время пенсионер начал предъявлять претензии, что сумма выплаты недостаточная и он хотел бы получать больше. Я отказался повысить содержание, сославшись на то, что сделка уже была заключена.

Через некоторое время я получил повестку в суд, где было указано, что пенсионер подал  заявление о признании сделки недействительной по причине своей недееспособности на момент подписания.
Я провел личное расследование и выяснил, что у пенсионера появился просто другой претендент, и он обещал ему выплачивать большую сумму на содержание, чем я.

Подскажите, пожалуйста, как мне поступить в этом случае?

Ответ: Добрый день, Михаил. Согласно статьям 599 и 605 ГК РФ, ваш рентодатель может потребовать расторжение сделки только при наличии существенных оснований, таких, как систематические нарушения условий соглашения. Однако, соглашение может быть признано недействительным и на общих условиях в соответствие со ст. 166 ГК РФ. В вашем случае по причине недееспособности участника сделки на момент ее подписания.

Поскольку вы считаете свои действия законными, то следует посетить суд и представить доказательства своей правоты, а также попросить провести медицинское освидетельствование гражданина.
Очень важным доказательством могут стать показания второго претендента на заключение ренты.

Пример по рискам при заключении договора ренты

Дарья заключила соглашение пожизненной ренты с одной женщиной. На момент оформления сделки, женщина представила только копию свидетельства о праве собственности на квартиру, объяснив, что оригинал она случайно испортила и сейчас подала заявление на восстановление бумаги.

После заключения сделки, девушка исправно выплачивала женщине содержание. Через два года выяснилось, что она не сможет получить имущество, после смерти женщины, потому что на жилье имеется еще один претендент – родной брат женщины. Основанием этому случило то, что брат также являлся собственником жилья, а копия свидетельства был поддельной.

Дарья подала исковое заявление в суд, с претензией признать сделку недействительной, а действия женщины мошенническими. Суд вынес решение в пользу девушки и обязал рентополучателя выплатить все деньги, которые были уплачены в качестве ренты.

Заключение

В итоге можно сформулировать ряд полезных советов и тезисов:

  1. Под рентным соглашением следует понимать правовые отношения между рентодателем и рентополучателем, которые основаны на передаче имущества от одного участника сделки к другому за оговоренное вознаграждение.
  2. Участниками процедуры могут стать физические, совершеннолетние и дееспособные лица, а также в роли плательщика допускается участие юридического лица.
  3. В законе описаны три разновидности ренты, каждая из которых должна соответствовать ряду установленных требований, в том числе и конкретному сроку (соглашение может быть неограниченно по времени и ограниченно периодом жизни рентополучателя).
  4. Соглашение может быть расторгнуто либо в добровольном порядке, путем оформления выкупа, либо посредством судебных разбирательств.
  5. Рентная сделка относится к одной из самых рискованных.
  6. Различается несколько видов рисков: сделка может быть признан недействительной, может быть расторгнута в одностороннем порядке, а может возникнуть ситуация, в которой будет причинен ущерб имуществу, выступающему в качестве предмета соглашения.
  7. Чтобы избежать проблем в будущем, следует проверить сделку на юридическую чистоту, соблюдать требования и обязательства, установленные в рамках договоренности и по возможности застраховать сделку.
  8. При приобретении квартиры по договору ренты, необходимо проверить все правоустанавливающие документы на жилище, а также соответствие жилья, той сумме, которую кредитор желает получить за свое имущество.

Список законов

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/renta/zaklyuchenie-dogovora-renty/riski-pri-zaklyuchenii-dogovora-renty/