Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, ипотека

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое. Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем. Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.

Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.

Что такое перепланировка

Говоря простым языком, перепланировка — это изменение конфигурации жилища, при котором оно полностью или частично перестает соответствовать данным технического паспорта. На практике это означает снос или уменьшение площади перегородок, объединение двух или более комнат в одну, увеличение площади комнат за счет коридоров и т.д.

Не следует путать перепланировку и переустройство. Если в первом случае имеется вмешательство в архитектуру, то для второго характерно изменение состояния инженерных коммуникаций, перенос или установка дополнительных элементов системы водоснабжения, электрических сетей. Несмотря на необходимость оформления работ по переустройству, проблем и административных запретов в данном случае намного меньше, а получить нужные разрешения — проще.

Чего делать нельзя

Категорически запрещается:

  1. Производить вмешательство в состояние несущих стен.
  2. Расширять площадь комнаты за счет балкона с демонтажом части стены и переносом радиаторов отопления на территорию балкона.
  3. Объединять комнату с кухней в газифицированных квартирах.
  4. Изменять расположение кухни, санузла и ванной, размещая их над жилыми помещениями соседей снизу.
  5. Переносить стояки водо- и газоснабжения, канализации, отопления.
  6. Монтаж «теплых полов», подключенных к общедомовой сети отопления.
  7. Демонтаж или отсечка вентиляционных каналов.

При осмотре квартиры необходимо внимательно следить за тем, какие работы произведены и насколько они соответствуют списку разрешенных изменений. Если обнаружена перепланировка, запрещенная действующими законодательными нормами, от покупки лучше отказаться. Приобретать себе неразрешимую проблему нецелесообразно, а надеяться на «авось» в таких делах неразумно.

Какие действия допустимы

Разрешены действия:

  1. Не затрагивающие несущие конструкции.
  2. Не изменяющие режим тепло- или водоснабжения.
  3. Не нарушающие работу естественной вентиляции.

На сегодняшний день если вы решили убрать межкомнатную дверь и оставить проем «голым» а также убрать окно разделяющее комнату и балкон, то это перепланировка! Кадастровый инженер с местного БТИ обязательно попросит вас вернуть все как было или придется узаконить перепланировку через суд. Получить технический паспорт не получится без приведения жилья в прежнее состояние.

Необходимо учитывать, что любые действия владельца требуют соответствующего оформления и считаются незаконными, если выполнены без согласования с компетентными организациями. В этом состоит немалая сложность — списка дозволенных действий не существует, поэтому определение, насколько перепланировка допустима, ведется по принципу «от противного». С одной стороны, разрешено все, что не запрещено. С другой — каждый чиновник старается максимально снизить личную ответственность за оформление сомнительных действий.

Какие риски возникают у нового владельца квартиры

Покупка проблемной квартиры на свои деньги может не иметь никаких последствий. Проблемы могут возникнуть, если жилье приобретается в ипотеку. Некоторые банки смотрят на подобные вещи достаточно легко, но для других неузаконенная перепланировка является фактором риска.

Например, если квартира приобретается в ипотеку Сбербанка, возможен либо полный отказ от кредита, либо предписание в полугодичный срок исправить ситуацию. Банк имеет право проверить состояние квартиры, и, при обнаружении несоответствий, может принять решений о расторжении ипотечного договора, потребовав досрочного погашения кредита. После перепланировки технический паспорт де-факто становится недействительным, что для банка равносильно порче залога.

Все обязанности по приведению квартиры в соответствие действующему законодательству лежат на плечах владельца. Риски, возникающие при покупке перепланированной квартиры, достаточно велики — все возможные проблемы передаются новому владельцу.

Приобретая квартиру с несоответствием реального состояния и документации, необходимо понимать, чем грозит это новому владельцу.

Несмотря на существующие в стандартных договорах фразы о том, что продавец гарантирует отсутствие признаков неразрешенной перепланировки (или переустройства), решать проблему придется собственнику.

С покупкой перепланированной квартиры может возникнуть ситуация, когда сделка состоялась, а внесенные изменения оказались недопустимыми. В таком случае новый владелец окажется обязан либо узаконить перепланировку, если это возможно, либо восстановить состояние квартиры в соответствии с техпаспортом БТИ.

Можно предъявить претензии к прежнему владельцу, инициировать судебное разбирательство, но это уже другая история. Расторжение договора о купле-продаже квартиры не всегда является желательным вариантом, и времени на тяжбу уйдет очень много.

Кроме того, суд нередко отказывает в расторжении сделки на основании того, что покупатель осматривал квартиру и дал согласие на покупку в том виде, в каком она была представлена.

Точка зрения суда понятна — покупатель имел все возможности сравнить состояния жилища с документальными данными.

Незаконная перепланировка жилья, совершенная без вреда для третьих лиц, облагается штрафом:

  • Для граждан — до от 2 до 2,5 т.р.;
  • Для должностных лиц — от 4 до 5 т.р.;
  • Для юридических лиц размер штрафа значительно выше — от 40 до 50 т.р.

Если перепланировка затронула чьи-либо интересы и был нанесен ущерб, величина штрафа соответственно возрастает:

  • Для граждан — до 5 т.р.;
  • Для должностных лиц — до 50 т.р.;
  • Для юридических лиц — до 300 т.р.

Помимо уплаты штрафа, собственник жилья обязан ликвидировать все изменения или узаконить их в существующем порядке.

Что делать, если куплена квартира с неузаконенной перепланировкой

Приобретение проблемной квартиры ставит собственника перед необходимостью узаконить перепланировку. Для этого надо определить, насколько произведенные изменения допустимы, не затронуты ли несущие конструкции и магистрали инженерных коммуникаций. Если внесенные изменения допустимы, необходимо оформить перепланировку «задним числом».

Обычно изменения, сделанные бывшими владельцами, не относятся к недопустимым, так как при оценке квартиры проводится осмотр инженером БТИ, и недопустимые действия сразу будут отмечены. Появится т.н. «паспорт БТИ в красных линиях», которыми отмечаются участки изменений в несущих конструкциях или иные недопустимые действия, что существенно усложнит процесс продажи и снизит цену квартиры.

Как узаконить существующие изменения

Для того, чтобы узаконить перепланировку, необходимо:

  1. Собрать первичную документацию — свидетельство собственника, техпаспорт, лицевой счет, выписка из домовой книги, письменное согласие всех проживающих и соседей.
  2. Подать заявление на перепланировку в муниципальный отдел архитектуры.
  3. Приложить к нему проект изменений.
  4. Согласовать проект со службами пожарного надзора, ТСЖ, Роспотребнадзоре.
  5. Получить разрешение в отделе архитектуры.

На принятие решения обычно отводится 48 дней. Большинство справок платные, тарифы у каждой организации свои, что также потребует некоторых расходов. После получения положительного решения приглашаются инженер БТИ и работники жилинспекции для внесения изменений в техпаспорт, после чего перепланировка считается узаконенной.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-perplanirovkoj

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупка любой квартиры на вторичном рынке несет в себе риск получить жилье с неузаконенной перепланировкой. В лучшем случае об этом изначально покупателя оповестит продавец, тогда сюрприза не будет. Но бывает и так, что неточности в плане и в паспортах выясняются уже после заключения сделки.

Риелторы и строители все перепланировки подразделяют на незначительные и значительные, а также на допустимые и недопустимые. Значительные и незначительные перепланировки можно в любое время узаконить, или же просто отказаться от них и вернуть жилплощадь к ее первоначальному состоянию. Самый тяжелый случай, когда нельзя вернуть назад и при этом узаконить переделку тоже нельзя. Незаконная перепланировка грозит покупателю большими неприятностями в будущем.

Когда перепланировку можно узаконить

Искушение переделать что-либо в планировке квартиры всегда велико. Благо сегодня для этого имеются все возможности, достаточно нанять бригаду мастеров и любая работа будет выполнена быстро и качественно. Мало кто задумывается, что результат должен быть отражен в документах на жилье. Провести сделку купли-продажи можно, с тем условием, что покупатель за свой счет исправит документы и узаконит переделку в срок до 6 месяцев.

Неоповещение покупателя о том, что в квартире имеются несогласованные должным образом перепланировки, является веским основанием для одностороннего расторжения договора купли-продажи и признания сделки недействительной.

Процесс согласования предполагает подачу документов в жилищную инспекцию. Всего потребуется собрать и представить:

  • Новый план квартиры, заказывают его в БТИ или иной организации;
  • Заявление;
  • Копию паспорта собственника квартиры;
  • Копии договора купли-продажи на квартиру;
  • Техпаспорт на квартиру;
  • Письменное согласие от каждого из остальных собственников квартиры.

В зависимости от конкретного населенного пункта процесс согласования может занимать в  среднем от 2 месяцев до 6, но на портале госуслуг можно подать все документы в электронном виде и получить нужное согласование в срок от 20 до 45 дней. Сложностей не возникнет, если изменения соответствуют строительным нормам и правилам.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Что такое незаконная перепланировка?

Не каждую перепланировку можно узаконить. Например, когда речь идет о сносе несущих стен, переносе санузла в другое место, или иных изменения конструктивных параметров квартиры, узаконить такую перепланировку нельзя загодя и нельзя задним числом.

Не стоит  при этом путать перепланировку с переустройством. Например, замена чугунных радиаторов на алюминиевые, либо замена водогрейки с 30 литров на 50 — это переустройство, а вот проделывание двери в перегородке между смежными комнатами — это перепланировка. Переустройство не нужно  оформлять документально, а перепланировка даже самая незначительная автоматически требует внесения ее в документы на квартиру.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Самые большие неприятности подстерегают покупателей, которые готовы совершить покупку в ипотеку. При этом в банк подаются документы на выбранные квадратные метры для согласования. Если уже после оформления ипотеки будет выяснено, что в квартире имеются несогласованные перепланировки, то договор с банком может оказаться под угрозой расторжения.

Все дело в ликвидности такой недвижимости. Банк не заинтересован в том, чтобы за свои деньги проводить регистрацию незаконных переделок, и нести при этом убытки. Куда охотнее ипотечные ссуды выдаются под залог приобретаемой недвижимости с безупречным пакетом документов. Вот почему соглашаясь на покупку квартиры с несогласованными переделками в ипотеку, покупатель сильно рискует.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Во сколько обойдется штраф за незаконную перепланировку?

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только  в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Штраф за незаконную перепланировку в рамках административной ответственности без причинения ущерба третьим лицам равен:

  • Для граждан — 2-2,5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — 4-5 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — 40-50 тыс. руб.

При нанесении ущерба имущественным интересам или здоровью третьих лиц штрафы будут более серьезными:

  • Для граждан — до 5 тыс. руб.;
  • Для должностных лиц — до 50 тыс. руб.;
  • Для юридических лиц — до 300 тыс. руб.

Если же ущерб причинен серьезный, а пострадавшие смогут доказать, что действия владельца квартиры носили умышленный характер, тогда одним только штрафом отделаться не удастся, не говоря уже о том, что компенсацию ущерба в полном размере придется выплатить в любом случае.

Как выявляют незаконную перепланировку?

Многие не переживают о том, что документы на квартиру не безупречны, полагая, что никому нет дела до этого. На самом деле риск выявления незаконной перепланировки всегда существует. Обычно выявление происходит следующим образом:

  1. В процессе перепланировки могут произойти изменения характеристик смежных конструкций. Например, звукопроницаемость смежной с соседями стены увеличится, или же ухудшится вентиляция или как-то иначе соседи смогут предположить, что в соседней квартире произошла перепланировка, и подадут жалобу в жилищную инспекцию.

    По факту обращения в квартиру будет направлена комиссия, которая сверит план квартиры с ее фактическим состоянием, а при обнаружении несоответствий выпишет штраф и выдаст предписание устранить несоответствия в документах в срок до 6 месяцев или привести квартиру в ее первоначальное состояние.

  2. Из-за грубых нарушения строительных норм и правил произойдет авария, либо сбой в работе общедомовых коммуникаций, что потребует вмешательства коммунальных служб, а далее предыдущий сценарий полностью повторится, с той разницей, что сумма штрафа будет больше, саму переделку, возможно, устранить будет нельзя, равно как и согласовать.

  3. В ходе сверки показаний счетчиков перепланировка может быть обнаружена работником коммунальных служб, после чего заявление поступит уже от лица коммунальной службы в жилищную инспекцию.

​Все важнейшие характеристики квартиры отражаются в ее паспорте БТИ, а также в кадастровом паспорте. Эти паспорта обязательно оформляются в ходе вступления в права собственности. Без них нельзя совершать каких-либо сделок с недвижимостью. Когда характеристики квартиры меняются, это автоматически делает недействительными ее паспорта. Следовательно, собственник при любом намерении распорядиться недвижимостью может оказаться в затруднительном положении.

Если же оставить все как есть и не оформлять новые паспорта, тогда в будущем не получится просто так квартиру продать, купить, заложить, передать по наследству. Если же покупатель даже согласится и в таком виде оформить сделку, то потребует серьезную скидку, чтобы на эти деньги потом выполнить согласование своими силами.

Иными словами, жилье теряет свою ликвидность, дешевеет и может быть продано только с дисконтом, что собственнику, вложившему в нее свои деньги, крайне невыгодно. Тогда как должным образом оформленная перепланировка ликвидность квартиры резко повышает, ведь квартиры с удачными переделками обычно в цене, в отличие от типовых вариантов со стандартным набором недостатков.

Оформлять или …?

Резюмируя вышесказанное, важно отметить, что обязанность выполнять регистрацию перепланировки всегда лежит на самом владельце. Можно сколько угодно долго пользоваться жилплощадью, нисколько не страдая от неточностей в документах, но в будущем эта проблема непременно заявит о себе, причем во сколько тогда обойдется ее устранение, сейчас сказать невозможно.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, то наш дежурный юрист готов оперативно на них ответить.

Источник: http://law03.ru/finance/article/riski-pri-pokupke-kvartiry-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Согласно действующему законодательству для выполнения любых работ, связанных с планировкой квартир, необходимо получать разрешение в соответствующих регулирующих органах. Однако, как показывает практика, некоторые несознательные граждане пренебрегают этим, в результате чего у людей, приобретающих вторичное жилье, возникают определенные проблемы.

Помимо этого? нормативные акты постоянно дополняются и изменяются, поэтому то, что раньше было правильным, в какой-то момент времени может перестать быть таковым.

На фоне этого возникает один вполне закономерный вопрос: чем чревата покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой? Давайте постараемся разобраться в этом более подробно и узнаем, с какими рисками придется столкнуться покупателям недвижимости, а также как застраховать себя и избежать множества проблем.

Общая информация

Прежде чем рассказать о том, чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой, давайте разберемся в основных терминах и нормативной базе. Процесс внесения изменений в проект жилых домов регламентируется Жилищным кодексом РФ. В нем прописаны все термины, процедура оформления разрешительной документации, приведена классификация перепланировки, а также определена мера наказания за любые нарушения законодательства.

При этом важно понимать, что далеко не все работы по изменению конфигурации жилого помещения требуют получения разрешения. В некоторых случаях будет достаточно всего лишь уведомить БТИ о планируемом ремонте, чтобы сотрудники данной государственной организации задокументировали будущие изменения. К таковым относятся следующие:

  • перенос сантехнического оборудования;
  • монтаж дверного прохода в несущей стене;
  • переоборудование и остекление балконов;
  • возведение тамбура, повышающего теплоизоляционные характеристики жилых помещений;
  • возведение межкомнатных перегородок;
  • перенос дверных проходов.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в любом из вышеперечисленных случаев ничем не грозит, поскольку они не противоречат нормам Жилищного кодекса и не требуют получения разрешительной документации.

Основные требования нормативно-правовых актов

Давайте рассмотрим их более подробно. Если в ваши планы входит покупка квартиры, незаконная перепланировка может доставить очень много проблем, например, если вы впоследствии захотите переоформить документы или перепродать жилую площадь. Поэтому вы должны знать, в каких случаях запрещается производить любые изменения конфигурации жилых помещений. К таковым относятся следующие:

  • если в результате перепланировки ухудшаются жилищные условия или она затрудняет доступ к коммуникациям;
  • помещение становится опасным или неприспособленным для проживания;
  • в случае, когда работы затрагивают части дома, которые отведены под деятельность служб гражданской обороны или министерства чрезвычайных ситуаций;
  • влияют на прочность и долговечность несущих конструкций;
  • создают угрозу обрушения здания или мешают нормальной эксплуатации соседних строений;
  • ухудшают вентиляционное оснащение;
  • повышают нагрузку на несущие конструкции.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в этом случае нежелательна, поскольку она чревата негативными последствиями. Более подробно о том, с какими последствиями вы можете столкнуться, будет рассказано далее.

Виды переустройства жилых помещений

Итак, что об этом необходимо знать? Если вы взвесили все риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой и согласны пойти на столь рискованный шаг, то необходимо иметь подробное представление о том, какой она может быть. Действующее законодательство подразделяет переустройство жилой площади на два вида:

Разница между ними заключается в том, что в первом случае нужно предоставить регулирующим органам всего лишь эскиз, а во втором необходимо разрабатывать проект. Если вы планируете выполнить перенос дверных проемов или перемещение сантехнического оборудования, то будет достаточно подать в БТИ для утверждения набросок. Помимо этого, потребуется внесение всех изменений в план квартиры.

Сложная перепланировка более проблематична и трудоемка, поскольку вам потребуется разработать и утвердить в нескольких государственных организациях проект. Весь процесс занимает около полугода, а также вам придется заплатить в среднем 60 000 рублей. После того как будет получена разрешительная документация, владельцу квартиры нужно уведомить БТИ, которое проводит технический осмотр и выдает акт.

Если обойти стороной данную процедуру, то могут возникнуть определенные последствия при покупке квартиры. Неузаконенная перепланировка в случае обнаружения соответствующими регулирующими инстанциями предполагает наказание, предусмотренное действующим законодательством.

Что будет в случае приобретения недвижимости с неутвержденным изменением конфигурации?

Многих людей интересует вопрос о том, чем грозит незаконная перепланировка при покупке квартиры. И в этом нет ничего удивительного, ведь на вторичном рынке полно предложений о продаже жилья с различными нарушениями.

В этом случае вся ответственность ложится как раз не на продавца, а на покупателя. Поэтому, выбирая квартиру, вы должны очень внимательно подходить к изучению ее технического паспорта и прочей документации.

Ведь если после оформления сделки в будущем регулирующими органами будут обнаружены какие-либо нарушения, то вам придется уплатить штраф.

Приобретение жилья в кредит

Итак, что об этом необходимо знать? Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку возможна только тогда, когда нет расхождений между технической документацией и фактическим планом объекта недвижимости.

В этом случае все не так страшно, поскольку вся ответственность полностью лежит на лице, выступающем законным собственником жилья на момент оформления сделки купли/продажи.

Поэтому если у вас нет достаточной суммы денег для приобретения жилой площади за наличный расчет и вы хотите оформить на нее кредит, то рекомендуется предварительно проконсультироваться со специалистом, который сможет проверить всю документацию на соответствие основным законодательным нормам.

Какие риски следует учитывать?

Этому аспекту стоит придать особое значение. Как уже было сказано ранее, последствия неузаконенной перепланировки при покупке квартиры — это денежное взыскание. Его размер зависит от множества факторов и в некоторых случаях достигает весьма приличных сумм.

Как правило, уплатой штрафа можно отделаться, если изменение конфигурации жилья не повлекло за собой никаких последствий, а именно не причинило вреда соседним помещениям или зданиям, а также их владельцам. В противном случае законодательство предполагает уголовную ответственность, что является уже более серьезным.

Помимо этого, пострадавшая сторона может через суд потребовать дополнительные взыскания, и в большинстве случаев им удается их получить. К таким случаям можно отнести следующие:

  • нарушение в функционировании вентиляции;
  • проявление любых механических повреждений на фасаде зданий;
  • снижение звукоизоляционных характеристик несущих конструкций.

Если вы планируете перепланировку, то лучше не хитрить, поскольку по шуму строительных инструментов о ремонте непременно узнают соседи, которые могут сообщить в соответствующие регулирующие органы. Помимо этого, работы могут быть выполнены с несоблюдением основных норм и правил и повлечь за собой нарушение в работе жилищных коммуникаций.

Незаконную перепланировку могут обнаружить представители коммунальных служб при снятии показаний приборов индивидуального учета потребляемых энергоносителей. Ввиду специфики своей деятельности они будут вынуждены уведомить соответствующие органы, представители которых придут с проверкой и в лучшем случае выпишут штраф. Помимо этого, сделанные изменения не будут внесены в технический и кадастровый паспорт, а следовательно, эти документы будут недействительны, и у вас возникнут проблемы с последующей перепродажей жилья.

Основные риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой следующие:

  • Одностороннее расторжение сделки и признание ее недействительной.
  • Изъятие собственности в пользу государства. Чаще всего подобное случается, когда покупатель знал о том, что изменения помещений были произведены незаконно, и он сознательно пошел на сделку.
  • Арест объекта недвижимости до тех пор, пока все нарушения не будут устранены его текущим собственником.

Что касается продавцов, то они ничем не рискуют, за исключением потери жилья в стоимости. Как уже было сказано ранее, они совершенно ни за что не отвечают. Поэтому покупатели должны серьезно подходить к выбору жилой площади, поскольку в наши дни сопутствующие риски очень высоки. Рекомендуется несколько раз хорошо подумать, прежде чем соглашаться на какие-либо сделки.

Как быть покупателям?

Каждый человек должен очень ответственно подходить к приобретению жилья.

Особенно это касается тех случаев, когда осуществляется покупка квартиры с незаконной перепланировкой в ипотеку, ведь после подписания договора собственником объекта недвижимости будете вы и вся ответственность ляжет на вас.

В этом случае есть два варианта решения проблемы: переделать все документы на жилье в предусмотренные законодательством сроки или возвращать помещения в исходное состояние. Первый метод менее затратный и трудоемкий, поэтому лучше всего остановиться на нем.

Как узаконить самовольное изменение жилья

Давайте остановимся на этом аспекте более детально. Итак, вы купили квартиру с незаконной перепланировкой. Что делать, чтобы избежать проблем с законодательством? Ответ на этот вопрос был дан выше: переоформить документы на жилье. Однако вы должны понимать, что все сопутствующие расходы несете вы, а не продавец. Вам будет необходимо собрать следующие документы:

  • заявление на изменение конфигурации помещения;
  • технический паспорт;
  • оригинал и копия договора купли/продажи;
  • копия гражданского паспорта лица, на которое оформлена квартира;
  • новый план;
  • письменное согласие всех членов семьи на перепланировку.

На решение всех этих вопросов у вас будет всего 6 месяцев, поэтому после покупки жилья лучше не откладывать, а сразу приступать к сбору документов, поскольку это занимает достаточно много времени. При этом вы должны хорошо разбираться во всех юридических аспектах.

Как говорится, незнание закона не освобождает от ответственности, а в вопросах, связанных с недвижимостью, достаточно много подводных камней. А покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой — это довольно сомнительное предприятие, к которому следует подходить со всей осторожностью. Поэтому будет нелишним предварительно получить консультацию у юристов.

Это позволит не только значительно ускорить процесс, но и избежать множества проблем в будущем.

На что обращать внимание при выборе жилья?

Чтобы избежать покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, необходимо внимательно изучать документы на нее. Если будут какие-либо нарушения или нелегальные изменения, то по ним вы сможете с легкостью обнаружить их. Сделать это можно одним из следующих методов:

  1. Часто при перепланировке происходит изменение первоначальных характеристик смежных конструкций, на основании которых жильцы соседних квартир могут догадаться о незаконности действий и уведомить об этом проверяющие инстанции. На основании поступившей жалобы по указанному адресу выезжает комиссия. Если при этом будут выявлены несоответствия состояния жилья его плану, то собственник обязан будет заплатить денежное взыскание и вернуть все в исходное состояние.
  2. Аналогичный сценарий происходит и в том случае, если в процессе изменений были допущены грубые нарушения строительных норм и правил, которые привели к сбоям в работе коммуникаций, в результате чего для устранения проблем были вызваны аварийные бригады. В этом случае размер штрафа будет намного больше, а также по факту случившегося может быть возбуждено уголовное дело.
  3. Незаконность перепланировки может быть обнаружена сотрудниками коммунальных служб в процессе снятия показаний со счетчиков индивидуального учета потребления энергоресурсов, которые также могут направить заявление в соответствующие инстанции.

Любой из вышеперечисленных случаев будет зафиксирован и отражен в соответствующей документации, поэтому если вы серьезно подойдете к ее изучению при покупке квартиры, то сможете избежать множества проблем.

Заключение

На сегодняшний день многие люди решают купить квартиру с незаконной перепланировкой, поскольку стоимость такой намного ниже, подобным образом они хотят сэкономить. Однако нужно хорошо взвесить все за и против. Далеко не всегда есть возможность узаконить изменения конфигурации помещений или устранить их, а последствия могут быть довольно серьезными.

Лучше лишний раз не рисковать и не идти на сомнительные сделки. А если вы окончательно решились на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, то внимательно ознакомьтесь с технической документацией и убедитесь, что после покупки сможете сделать все в соответствии с требованиями законодательства.

Только так вы сможете быть уверены, что правосудие вас не настигнет.

Источник

Источник: https://zakon.temaretik.com/1555923428531767989/pokupka-kvartiry-s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj/

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: пошаговая инструкция и риски для сторон

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой может создать для нового владельца немало сложностей. Поэтому при возможности стоит избегать такого приобретения или учитывать определенные правила.

Когда требуется согласовывать перепланировку

Перепланировку стоит отличать от переустройства. Под переустройством подразумевается перенос или замена сантехники, инженерных сетей и пр. Что касается перепланировки, то под ней понимается изменение существующей конфигурации или геометрии квартиры. К перепланировке относят такие виды работ, как снос и возведение стен и перегородок, устройство в стенах проемов и арок, увеличение окон и пр.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Согласно действующему законодательству, работы по перепланировке квартиры должны быть узаконены, а изменения отражены в техпаспорте и содержаться в кадастровом учете. Измененная конфигурация отображается специалистами из БТИ в технической документации и передается в Росреестр для внесения правок в кадастр недвижимости.

Если же в результате перепланировки изменилась не только конфигурация квартиры, но и ее площадь, то изменения вносятся также в реестр прав (ЕГРН), а собственнику необходимо получить новую выписку из ЕГРН, так как старое свидетельство о собственности утратило силу.

Согласно действующему законодательству, при желании произвести перепланировку в квартире первоначально нужно заказать техническое заключение, подтверждающее возможность перепланировки. Когда работы затрагивают несущие конструкции, то потребуется заказать проект перепланировки в специализированной компании, состоящей в СРО.

Обращаться для согласования перепланировки необходимо в организацию, которая контролирует такие работы в регионе. Например, в Москве за выдачу разрешений отвечают службы единого окна на базе Мосжилинспекции. Также документы на согласование перепланировки можно подать через портал госуслуг или МФЦ.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Сложности при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Покупая квартиру на вторичном рынке, всегда есть риск покупки жилья с неузаконенной перепланировкой. Основная проблема состоит в том, что ответственность за незаконную перепланировку будет возложена на текущего собственника квартиры, а не на того, кто фактически произвел незаконные работы.  Т.е. расплачиваться за правонарушения продавца квартиры придется новому собственнику.

Для того, чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, следует перед заключением договора купли-продажи:

  1. Попросить у продавца поэтажный план и экспликацию помещения из БТИ. Фактическое состояние квартиры должно соответствовать тому, которое содержится в данных планах.
  2. Сопоставить типовой проект квартиры с имеющимся – подойдет для панельных или кирпичных домов старой постройки, которые все имели типовую конфигурацию.

Если покупателю стало понятно, что перепланировка затронула несущие конструкции и это потенциально может привести к разрушениям, то от такой покупки следует отказаться.

Заключение сделки купли-продажи в отношении квартиры с неузаконенной перепланировкой имеет следующие риски:

  1. Договор купли-продажи может быть признан недействительным.
  2. Помещение может быть изъято в государственную собственность.
  3. Покупателя могут привлечь к административной ответственности.
  4. Риск продажи квартиры по заниженной стоимости для продавца.
  5. Квартиру с неузаконенной перепланировкой нельзя оформить в ипотеку.

Штраф за незаконную перепланировку

Правила проведения работ по перепланировке квартиры прописаны в 4 Главе Жилищного кодека.

Под незаконной перепланировкой понимается изменение конфигурации квартиры, которое было произведено без должного согласования или с нарушением действующего проекта перепланировки.

Если контролирующие инстанции обнаружили незаконное переустройство квартиры, то собственника могут привлечь к административной ответственности. Его обяжут вернуть квартиру в исходное состояние, а это предполагает определенные траты на проведение ремонтных работ.

В исключительных случаях суд может постановить оставить квартиру в неизменном состоянии и не возвращать ее первоначальную конфигурацию, но это возможно, только если проведенные работы не создали угрозы для других жильцов и не нарушили их интересов. Но даже если суд вынес решение в пользу нового собственника, то ему придется заплатить штраф за незаконные работы. Его размер содержится в ст.7.21 КоАП РФ.

Величина штрафа зависит от категории нарушителя:

  1. Для граждан и физических лиц он накладывается в размере 2-2,5 тыс.р. при условии, что выполненные работы не причинили ущерб никому из соседей. Если же такие неблагоприятные последствия наступили, то размер штрафных санкций возрастает до 5 тыс.р., а также компенсируется материальный и моральный ущерб.
  2. Для юрлиц размеры штрафных санкций в разы больше – они составляют 40-50 тыс.р. и вплоть до 300 тыс.р. при наличии ущерба.
  3. Должностные лица, которые зарегистрировали изменения в обход законным нормам, могут быть привлечены к ответственности в виде штрафа до 4-5 тыс.р. и вплоть до 50 тыс.р. при обнаружении факта ущерба соседям.

Также неузаконенная перепланировка может привести к такой крайней мере наказания, как изъятие квартиры у собственника, продажа ее на торгах и выплата ему денежной компенсации в виде разницы между вырученной на торгах суммой и стоимости ремонтных работ по приведению квартиры в исходное состояние. Мера по принудительному взысканию квартиры содержится в п.5 ст.29 ЖК РФ.

С недавнего времени к нарушителям применяются ограничительные меры по выезду за рубеж.

Если в результате незаконной перепланировки пострадали люди (а такие случаи не редкость), то собственника могут привлечь к уголовной ответственности.

Пошаговая инструкция покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Процедура покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой будет выглядеть следующим образом:

  1. Стороны встречаются для осмотра квартиры и согласования условий купли-продажи. Определяется цена квартиры и сроки заключения основного договора купли-продажи недвижимости.
  2. Подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится предоплата за квартиру в виде аванса или залога. Этот договор действует до подписания основного договора на момент сбора всех необходимых документов. Если обеспечение было внесено в виде залога, то в случае обнаружения незаконной перепланировки, которая не подлежит согласованию, продавец обязан будет вернуть задаток покупателю в двойном размере.
  3. Если в ходе согласования выяснилось, что в квартире проведены работы по изменению конфигурации, то следует запросить у продавца разрешение на перепланировку, выданное в жилищной инспекции. Этот документ в дальнейшем прикладывается к основному договору купли-продажи.
  4. В случае, когда перепланировка проведена, а разрешение на нее отсутствует, то дальнейшие действия покупателя зависят от его заинтересованности недвижимостью. Так, он вправе договориться с продавцом о согласовании работ по перепланировке постфактум (в некоторых случаях такой вариант допускается) или договориться об изменении стоимости квартиры (попросить у продавца скидку за неудобства в сумме, равной или большей чем штраф и проведение работ по согласованию перепланировки).
  5. Если продавец согласился на прохождение процедуры по узакониванию перепланировки, то ему первоначально нужно заплатить штраф, заказать проект перепланировки (при необходимости), а затем подать комплект документов на согласование. Согласование уже сделанной перепланировки возможно, если она не нарушает устойчивости каркаса и действующих технических регламентов. Стоит отметить, что это длительная процедура, которая занимает вплоть до 2 месяцев.
  6. По результатам согласования лицо получает официальное разрешение от жилинспекции. Оно служит основой для внесения корректировок в технический паспорт на квартиру.
  7. После прохождения указанной процедуры перепланировка считается узаконенной. Стороны подписывают основной договор купли-продажи, который содержит существенные условия предстоящей сделки: цену квартиры, порядок оплаты и перехода права собственности, права и обязанности сторон. Он имеет простую письменную форму и заверяется у нотариуса по желанию.
  8. Переход права собственности регистрируется в Росреестре. Для этого в регистрирующий орган передается комплект документов, включающий заявления от продавца и покупателя на отчуждение прав собственности и получение статуса собственника, договор купли-продажи, квитанция с оплаченной госпошлиной.
  9. После проверки представленной документации права собственности на квартиру переходят к покупателю. Подтверждением этого факта становится выписки из ЕГРН, где покупатель указан в графе “правообладатель”.
  10. Стороны подписывают акт приема-передачи квартиры, который подтверждает фактический переход прав недвижимости к покупателю.

Таким образом, по нормам Жилищного кодекса при выявлении в квартире незаконной перепланировки владельцу грозит наказание в виде штрафа и необходимости вернуть квартиру в прежнее состояние.

Основные риски при заключении сделки купли-продажи в отношении недвижимости с неузаконенной перепланировкой ложатся на покупателя, который, хотя и не виноват в правонарушении, может быть привлечен к административной ответственности.

 Но рискует также и продавец: ведь покупатель может попробовать добиться признания договора купли-продажи недействительным и потребовать его расторжения.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/s-neuzakonennoj-pereplanirovkoj.html