Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья

Оформление ипотеки в зачет имеющегося жилья может отличаться более лояльными условиями кредитования, чем базовые, так как такой объект квалифицируется как показатель возвратности средств (особенно, если ранее и он был приобретен с использованием заемных средств), а также способен покрыть все риски банка, при неплатежеспособности или банкротстве заемщика.

Что представляет собой ипотека в зачет имеющегося жилья

Ипотека в зачет жилья представляет собой своеобразный бартер, сторонами которого выступает банк-кредитор и заемщик, оформляющий финансовое обязательство, реализующееся на покупку новой недвижимости, в то время как прежнее жилье станет залоговым обеспечением кредитно-финансовой организации.

Особенности категории следующие:

  1. Условия кредитования, как правило, мягче, чем базовые;
  2. Заемщик вправе ориентировать выбор на покупку объекта и на первичном, и на вторичном рынке жилья;
  3. Условие о первоначальном взносе может быть опущено;
  4. Прежний недвижимый объект, выступающий залогом по ипотеке должен быть оценен (как показывает практика, его стоимость может быть занижена по сравнению со среднерыночными показателями региона расположения такого жилья);
  5. Не обязательно привлечение созаемщиков.

Требования, предъявляемые к заменяемому объекту

  • Заемщик имеет на объект полное (индивидуальное) право собственности (исключение составляет совместная недвижимость супругов, которая может быть оставлена в залог, при условии выдачи согласия на то вторым супругом);
  • Недвижимость, передаваемая в залог должна быть в собственности не менее трех последних лет (согласно минимальному сроку владения, в противном случае, его реализация/отчуждение при неисполнении ипотечных обязательств будет сопровождаться дополнительными налоговыми издержками);
  • Предпочтение отдается жилью, расположенному в престижных или популярных районах города, с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью (такой объект вероятнее всего обеспечит положительный ответ на ипотечную заявку ввиду своей высокой ликвидности);
  • В предполагаемом для залога объекте не должно быть проведено незаконных перепланировок и других изменений конструкции помещения, обязательных к согласованию БТИ и иными инстанциями;
  • Объект должен быть освобожден от прав третьих лиц на него, в том числе:
  • Залог в сторонней кредитной организации;
  • Наложение ареста судебными приставами;
  • Арендные отношения (допускается при условии, что арендаторы могут быть выселены в кратчайшие сроки).

Плюсы и минусы взаимозачета

Плюсы:

  1. Максимально быстрые сроки рассмотрения заявки;
  2. Льготные условия по ипотеке;
  3. В качестве залога может выступать не только квартира, но также дача, комната, частный дом;
  4. Большинство банков не запрещают ипотечным клиентам заменять объект залога на иной, не уступающий по стоимости предшествующему;

Минусы:

  1. При несовпадении сроков выдачи ипотеки под залог имеющегося жилья и приобретении нового, заемщику придется продумать вопрос о временном проживании в другом месте (наиболее актуален для случаев, когда приобретается квартира в доме, еще не сданном в эксплуатацию, а старая квартира уже в залоге);
  2. Заемщик может потерять значительную сумму средств на сдаче прежнего жилья в аренду (так как объект должен быть свободен от эксплуатации, если иное не предусмотрено договором ипотеки);
  3. Несоблюдение требований к залогу влечет однозначный отказ или ухудшение условий выдачи ипотечного кредита;
  4. Залоговый объект не может быть отчужден, обменян, подарен или сдан в аренду (последний из указанных допускается при наличии согласия на то банка);
  5. Чаще всего распространяется требование о комплексном страховании, либо оформление имущественного страхования на имущество, выступающее залогом и на то, что только будет приобретено.

Схемы приобретения недвижимости в зачет уже имеющегося жилья

 Наличие жилья у заемщика, планирующего взять ипотеку значительно облегчает финансовое бремя и позволяет стать собственником нового объекта, используя одну из нескольких схем, среди которых:

Реализация квартиры застройщику в обмен на объект в новостройке

Некоторые крупные строительные компании, специализирующиеся на возведении жилых многоквартирных комплексов, предлагают услугу по выкупу уже имеющейся квартиры у потенциальных клиентов в обмен на жилье, которое они сдают в эксплуатацию.

Схема реализуется следующим образом:

  • Застройщик уведомляет о проведении акции по обмену вторичного жилья на его новостройку;
  • В рамках указанной программы потенциальный клиент застройщика реализует ему квартиру по сниженной цене (разница составляет порядка 20% от рыночного показателя);
  • Продавец (клиент застройщика) получает жилплощадь в новостройке или соответствующие документы (если строительство еще не завершено и объект не сдан в эксплуатацию). Может быть подписан договор, по которому бронируется конкретная квартира;
  • Застройщик выставляет вторичное жилье по среднерыночной цене и, тем самым, получает чистую прибыль;
  • Если у клиента нет временного варианта для проживания до сдачи дома в эксплуатацию, стороны могут предусмотреть соглашение об аренде некогда собственной квартиры заемщика.

Перед вступлением в указанные отношения застройщик оценивает вторичное жилье клиента. Чтобы обеспечить рентабельность мероприятия первый ориентируется только на ликвидные объекты.

Ипотека в залог имеющегося жилого объекта

Классическая схема ипотечного обязательства, которой придерживаются почти все банки страны.

Банк при выдаче займа оформляет залог не на предмет ипотеки, а на тот объект, который стал собственностью заемщика ранее. До погашения суммы долга залоговая недвижимость не может становиться частью других правоотношений, так как, фактически, ограничена в обороте.

Реализация имеющегося жилья и внесение вырученных средств в ипотечное обязательство

В рамках займа на покупку жилья может быть предусмотрено условие, по которому заемщик:

  • Выставляет имеющееся жилье на продажу;
  • За счет вырученных средств вносит первоначальный взнос или некоторую часть основного долга.

Наиболее выгодные алгоритмы

Многие ипотечные заемщики, имеющие в собственности еще одно жилье, не обремененное финансовым обязательством перед банком, поступают следующим образом:

  1. Берут ипотеку по традиционным условиям (вновь приобретенный объект уходит в залог банку);
  2. Уже имеющееся жилье реализуется по договору аренды;

Такой алгоритм обеспечивает следующие гарантии:

  • Заемщик получает дополнительный доход сверх зарплаты и сохраняет финансовую стабильность;
  • В случае невыполнения обязательств, банк реализует жилье, выступающее предметом ипотеки, однако у заемщика останется первый вариант жилплощади, на который банк не сможет обратить взыскание, если:
  • Заемщик не предоставлял его в качестве обеспечения по ипотечному договору;
  • Оно является его единственным жильем (при открытии исполнительного производства ввиду признания клиента-физического лица банкротом).

Продажа вторичного жилья может принести достаточно средств на покупку чернового варианта в новостройке. Особенности варианта таковы:

  1. Придется нести дополнительные затраты на проведение ремонта во вновь купленном объекте;
  2. Современные застройщики предлагают новостройки улучшенной планировки;
  3. Цена за квадратный метр дома, который находится на стадии строительства, зачастую, ниже цены за квадрат вторичной недвижимости;
  4. Крупные компании-застройщики предоставляют беспроцентную рассрочку или за чисто символический процент (если период расчета по обязательству не превышает 2-3 года).

Перед использованием схемы по приобретению новостройки за счет реализации прежнего жилья необходимо учесть следующие моменты:

  1. Узнать о репутации застройщика и проверить его финансовое состояние. Необходимо проанализировать следующее:
  • Документы о регистрации;
  • Выписки о налоговых отчислениях и наличие долгов;
  • Сведения о кредитах на строительство;
  • Стадию строительства, в которой пребывает объект на момент обращения в компанию (какой процент отстроен);
  • Какое количество объектов (квартир) предлагалось к продаже и какое уже реализовано.
  1. Детально ознакомиться с предлагаемыми застройщиком условиями договора и периодами сдачи дома в эксплуатацию, в том числе:
  • Условия о возможном повышении стоимости новостройки после сдачи в эксплуатацию;
  • Случаи одностороннего изменения соглашения кем-либо из сторон;
  1. Большое внимание уделить санкциям и способам возврата средств, в случае нарушения условий договора компанией, предоставляющей новостройку.

Заключение

Наличие у клиента недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами позволяет ему получить одобрение по ипотечной заявке за более короткий срок и обеспечивает преимущественный статус, так как для банка указанное лицо предпочтительнее к кредитованию. Имеющееся жилье может быть предоставлено в качестве залога по новому обязательству или реализовано для внесения первоначального взноса, погашения ипотеки.

Собственники вторичного жилья, которое не устраивает их по каким-либо характеристикам могут обратиться напрямую к застройщикам, предлагающим программы по обмену на новостройки. Необходимо учитывать и тот факт, что большинство квартир в новостройках оцениваются за квадратный метр ниже, чем вторичное жилье (так как нуждаются в проведении капитального ремонта).

Это обстоятельство позволяет сэкономить средства при самостоятельной реализации имеющейся квартиры и покупке жилья, только сдающегося в эксплуатацию.

Источник: https://lgotarf.ru/bank/article/ipoteka-v-zachet-imeyushhegosya-zhilya

Обмен квартиры на новостройку — взаимозачет, рынок предложений в 2017 году

Современная планировка, интересный дизайн, дружественная среда, однородное окружение, — у современных новостроек много плюсов по сравнению со старым жилым фондом. Какие есть возможности и технологии обмена имеющейся квартиры на новостройку?

Начнем с того, можно ли вообще обменять квартиру на новостройку? Не забывайте, что квартира является зарегистрированным объектом недвижимости, ему присвоен кадастровый номер.

А «новостройка» в том значении, что мы обычно употребляем, т.к. квартира на первичном рынке – это вовсе и не квартира. Это – долевое участие в строительстве этой квартиры. То есть поменять буквально квартиру на новостройку юридически нельзя. А что фактически?

«Сервисы, аналогичные трейд-ин в тематике автомобилей, действительно предлагаются большим количеством застройщиков и агентств недвижимости, работающих на рынке новостроек. Суть этих предложений состоит в обмене имеющейся у гражданина квартиры на вторичном рынке на квартиру в доме-новостройке.

Но в подавляющем большинстве случаев на этом аналогии и заканчиваются, — рассказывает Константин Барсуков, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость».

— Если в случае с автомобилем, можно приехать в автосалон на старой машине и в этот же день уехать из него на новой, то с квартирами это не получится. И дело совсем не в том, что оформление квартиры в собственность занимает значительно больше времени.

А в том, что предложения, о которых мы говорим, реально не являются меной. Т.е. ни агентство недвижимости, ни застройщик не «забирают» себе вашу квартиру взамен новой.

Предложения по взаимозачету выглядят так: вы бронируете понравившуюся вам квартиру в новом доме на некий срок, а ваша квартира выставляется на продажу. И если ваша квартира за этот срок не будет продана, то никакого обмена, в большинстве случаев не будет.

Но определенные плюсы в подобных предложениях есть, впрочем, как и минусы.»

Плюсы:

  1. Большой срок бронирования новой квартиры. При взаимозачетах продавцы новостроек позволяют забронировать квартиру на два-три месяца с фиксацией цены на этот срок.
  2. Низкая стоимость риэлторских услуг. В подавляющем большинстве случаев агентства, заинтересованные в реализации именно квартир в новых домах, готовы делать существенные скидки на услуги по продаже «вторичной» квартиры. В среднем стоимость их услуг будет на 30-50% ниже, чем в обычной ситуации.

Существенный минус в этой ситуации, по мнению Константина Барсукова, только один – но зато очень значительный. Это искусственное состояние цейтнота, в которое загоняет себя человек, воспользовавшийся подобным предложением.

Во-первых, на текущем рынке, чтобы гарантированно получить деньги от продажи квартиры за два-три месяца, нужно изначально выставлять квартиру в продажу немного ниже рынка.

Во-вторых, даже если рынок нормально-активный, то средний срок экспозиции объекта все равно составляет 1-1,5 месяца. А это опять означает, что гарантированная продажа квартиры в 2-3 месяца будет подразумевать ее рекламу в нижних границах рынка. Иначе любая задержка с поиском покупателя будет означать увеличивающееся давление фактора времени.

Т.е, если грубо, у продавца нет времени, чтобы выбрать покупателя, который даст наибольшую цену.

Предложения обмена квартиры на новостройки в 2017 году

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», приводит такой пример схемы приема квартиры в зачет новостройки «Район Новые Ватутинки»:

Новые Ватутинки

«С покупателем заключается агентский договор на продажу его старой квартиры. Также на время реализации старого жилья подписывается договор бронирования на квартиру сроком на 3 месяца. Услуга стоит 50 тыс. рублей, которые при заключении сделки в итоге вычитаются из общей стоимости квартиры. Немаловажно, что при этом на весь срок действия договора цена фиксируется, то есть клиенты могут не беспокоиться об изменении прайса.

После продажи старой квартиры с клиентом подписывается ДДУ. В том случае, если суммы от продажи «вторички» не хватает на покупку нового жилья, покупатель может внести собственные дополнительные средства или привлечь ипотечный кредит. Если в течение трех месяцев покупатель на старую квартиру не будет найден или клиент после бронирования откажется от реализации вторичной квартиры по trade-in, объект в новостройке выходит в свободную продажу. Однако, случаи, когда квартира не продалась бы за три месяца, сегодня единичны.

Если вдруг звонков или показов по реализуемой квартире крайне мало, с клиентом согласовывается новая, более низкая стоимость для того, чтобы все-таки привлечь к ней внимание.

Аналогичная схема взаимозачета действует в ЖК «Новый Зеленоград» (Солнечногорский район), где стоимость жилья с учетом всех акций бронируется сроком на два месяца с возможностью пролонгации в индивидуальном порядке. Однако, как заявляет девелопер проекта IKON Development, случаи, когда двух месяцев не хватило бы на продажу вторичной квартиры – единичны. Клиент платит только за бронирование квартиры.»

ЖК Новый Зеленоград

К сожалению, в данном комментарии не сказано, что будет, если агентство столкнется с трудностями при реализации квартиры. Вероятно, клиент рискует только платой за бронирование квартиры в новостройке.

«Метриум Групп», являясь агентством — эксклюзивным представителем застройщика, с помощью услуги зачета имеющейся квартиры при покупке новостройки выходит на рынок агентских услуг на вторичном рынке. Но застройщики, имеющие собственные отделы продажи, предпочитают заключать договора с агентствами-партнерами, помогающими их потенциальным клиентам обменять квартиру на новостройку.

Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group, сообщает, что в Urban Group для всех объектов действует услуга trade-in.

Суть ее заключается в том, что компания Trade-In Realty, партнер Urban Group, помогает клиенту продать квартиру и параллельно бронирует для него жилье в одном из комплексов Urban Group, при этом фиксируя цену на 60 дней.

Это позволяет клиенту в комфортные сроки реализовать квартиру по рыночной цене, при этом не опасаясь, что выбранная им недвижимость в новостройке подорожает. Программа распространяется на клиентов, имеющих недвижимость в Москве и Московской области.

Как мы видим, в этом сообщении не совсем корректно говорится от «трейд-ине». К тому же ничего не сказано ни об условиях бронирования квартир, ни о дальнейших действиях в случае затяжной экспозиции старой квартиры.

Условия «Группы ЛСР» выглядят хотя менее привлекательными, но зато более реалистичными.

Вот что говорит Юрий Ильин, директор по работе с инвесторами и связям с общественностью: «Группа ЛСР» в Москве предлагает услугу «Trade-in», благодаря которой можно произвести обмен своей квартиры на новую в одном из московских объектов. Из расположенных за пределами МКАД жилых комплексов программа действует в ЖК «Лучи» и ЖК «Нахабино Ясное».

ЖК Нахабино ясное

В первую очередь необходимо выбрать интересующую квартиру с помощью менеджера отдела продаж, затем заказать бесплатную оценку вашей квартиры и подписать агентский договор на продажу с агентством недвижимости «Азбука Жилья», партнером «Группы ЛСР».

Следующий шаг — не дожидаясь продажи, заключить ДДУ на выбранную квартиру и внести 10% от ее стоимости. Остаток суммы вносится через 3 месяца, в течение которых специалисты АН «Азбука Жилья» продадут вашу квартиру. Одним из многих преимуществ программы является фиксация текущий цены даже при наличии лишь 10% от стоимости квартиры».

Кому выгодно менять квартиру на новостройку?

По мнению Константина Барсукова задумываться об обмене квартиры на новостройку имеет смысл тому, кто:

  • имеет в собственности ликвидную квартиру (то есть квартиру, которую действительно можно продать в короткие сроки);
  • для ее продажи хотел воспользоваться услугами агентства недвижимости;
  • нашел себе интересное предложение в доме-новостройке, которое через два-три месяца может подорожать в цене (как правило, это происходит в момент перехода на следующую стадию строительства – например, вместо нулевого цикла начинается возведение «коробки» или застройщик переходит к внутренней отделки).

Добавим к этому, что в обмен квартиры на новостройку имеет смысл делать тогда, когда вам есть где жить в ожидании окончания строительства (при этом учтите, что всегда есть риск столкнуться с затянувшейся стройкой) Так же это может оказаться единственным возможным решением для увеличивающихся семей, у которых просто нет другого пути улучшить свои жилищные условия.

Перспективы услуги обмена квартиры на новостройку

В этом вопросе мнения специалистов существенно разделились. Мария Литинецкая считает, что в кризис схема покупки по взаимозачету станет более популярной.

«Платежеспособность населения снижена. И зачастую у клиентов нет возможности накопить первоначальный взнос для покупки квартиры. Продажа собственного жилья по trade-in может стать выходом из ситуации. К тому же это удобно.

Главное преимущество покупки квартиры по взаимозачету — это экономия времени и средств.

По сути, здесь действует принцип «одного окна», когда клиент единожды обращается к застройщику, а тот в свою очередь берет всю работу на себя (оценка рыночной стоимости жилья, проверка юридической чистоты, реклама, поиск покупателей, оформление сделки и т.д.).

Второе, не менее важное преимущество взаимозачета – фиксация стоимости новой квартиры. Таким образом, клиент не окажется в ситуации, когда ему придется внезапно срочно искать дополнительные средства для заключения сделки или брать ипотечный кредит на большую сумму.»

Константин Барсуков, напротив, считает, что особого развития в этом направлении не будет. «Чистым» застройщикам (отделам продаж компаниям-застройщиков) это не очень интересно. Одно дело рекламировать некий единый конгломерат квартир в домах-новостройках, другое дело продавать много разрозненных объектов на вторичном рынке.

Поэтому эта услуга продвигается только теми застройщиками или агентствами недвижимости, которые помимо новостроек работают и на вторичном рынке. Тогда в этом есть определенный смысл, когда рынок в стагнации или в вялом состоянии. В этом случае, за счет таких предложений можно расширить потенциальный круг покупателей новостройки, а заодно пополнить работой свои отделы продаж вторичного рынка.

Если же появляется хороший покупательский спрос, то подобные предложения становятся менее интересными в первую очередь застройщикам: смысл бронировать объект на три месяца, если его и так можно спокойно продать за месяц-два.

И самое важное, что этот продукт вряд ли эволюционирует в реальный трейд-ин, когда можно будет «отдать» свою квартиру застройщику и сразу получить в «собственность» квартиру в новостройке. На нормальном рынке застройщикам это может быть интересно только в одном случае, если «вторичные» квартиры будут продаваться с хорошим дисконтом. А это уже не будет интересно собственникам таких квартир.

Насчет того, что этот продукт «вряд ли эволюционирует», с Константином Барсуковым можно поспорить. Представитель ФСК «Лидер» в неформальном разговоре с журналистом портала KVARTIRAzaMKAD.ru поделился планами разработать программу настоящего трейд-ина, с выкупом квартиры и предоставлением арендного жилья на время строительства.

Правда, планы «разработать продукт», как известно, это еще не конкретное предложение. Поэтому говорить с определенностью пока ничего нельзя.

К тому же сегодня появились первые признаки того, что сегодня покупатели сами меньше заинтересованы менять квартиру на новостройку. Как уверяют специалисты департамента вторичной недвижимости инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet сейчас около 10% продавцов недвижимости, вступающих в альтернативную сделку, не спешат с покупкой. Продав свою квартиру, они предпочитают подождать более выгодных условиях на рынке.

Так что возможно, многие застройщики используют сообщения от возможности поменять квартиру на новостройку в их проектах исключительно в качестве рекламных поводов.

Источник: https://www.kvartirazamkad.ru/magazine/obmen-kvartiry-na-novostroyku-vzaimozachet-rynok-predlozheniy-v-2017-godu

Ипотека в зачет имеющегося жилья сбербанк

В итоге процентная ставка может снизиться до 7,4%. Конечное значение определяется в индивидуальном порядке и зависит также от уровня надежности заемщика. Для тех же, кто не хочет подтверждать свой доход, процентная ставка окажется выше, более того, им придется оплатить и более серьезный первоначальный взнос – от 50% всей стоимости приобретаемой недвижимости.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Ипотека под залог имеющейся недвижимости

Статистика показывает, что около 20% банковских клиентов берут ипотеку по второму разу. Большинство из них предпочитает делать залогом не приобретаемое жилье, а уже имеющееся в собственности. Считается, что процентная ставка при получении ломбардной ипотеки ниже, однако намечается тенденция по уравниванию ставок для всех видов залога.

  • Подать заявку в отделение банка;
  • Пригласить оценочную компанию;
  • Предоставить кредитной организации документы на залоговую квартиру;
  • Предоставить документы по целевому использованию займа;
  • Застраховать квартиру, жизнь и статус;
  • Подписать с банком кредитный договор;
  • Получить деньги и приобрести квартиру.

Как взять ипотеку в Сбербанке под залог имеющейся недвижимости

  • свидетельство о госрегистрации права собственности на залогодателя;
  • договор мены, купли-продажи, дарения, любой договор, подтверждающий возникновение права собственности;
  • оценку стоимости;
  • выписку из ЕГРП;
  • технический паспорт;
  • согласие супруга залогодателя, согласие необходимо заверить у нотариуса;
  • если одним из собственников жилья выступает несовершеннолетний, необходимо разрешение органов опеки;
  • брачный договор;
  • выписку из домовой книги.

Состояние залогового имущества влияет на размер суммы займа. По «Акции на новостройки» кредитная организация готова выдать заемщику ссуду в размере 85% оценочной стоимости квартиры, дома. На приобретение готового, строящегося помещения – 80%, а на строительство коттеджа, туан-хауза, загородного дома – 75%.

Большинство банков интересует гарантия платежеспособности клиента в системе ипотечного кредитования. Кроме высоких и стабильных доходов, это еще и требование первоначального взноса для оформления договора. Чаще всего взнос — это неизменный атрибут ипотеки.

В разговорной речи понятия «ипотечное кредитование» и «ипотека» часто подменяют одно другим. Юридическое значение этих слов — разное. Смысл слова «ипотека» состоит в следующем. Это выдача банком кредита на определенные цели. Например, на строительство дома или ремонт крыши.

Рекомендуем прочесть:  Что спрашивать на собеседовании у кандидата

Ипотека под залог имеющегося жилья

Когда мы говорим об ипотечных кредитах с существующим обеспечением в виде имеющейся в собственности заявителя жилой собственности, можно говорить о довольно разнообразных по условиям предложений от банков. Большинство финансовых структур могут предложить своему клиента 2 ключевых денежных займа под приобретение жилищного объекта:

Федеральный закон об ипотеке залоговой недвижимости был впервые принят в 1998 году, но с того момента основные пункты были неоднократно переписаны. В настоящий момент ФЗ по ипотеке содержит около 14 глав. Сюда включены основные понятия об ипотечном кредитовании и условия действия данного договора.

Действия заемщика после одобрения ипотеки в Сбербанке

Выбирая квартиру или дом, нужно обращать внимание не только на его внешнюю привлекательность и функциональность планировки, но и на ряд технических и качественных характеристик. Сбербанк выдвигает определенные требования к кредитуемым объектам недвижимости, которым выбранное жилье обязательно должно соответствовать. В противном случае заемщик рискует получить бескомпромиссный отказ кредитора.

  • подыскать жилье;
  • провести независимую экспертизу, получить одобрение объекта от банка, подписать договор ипотеки;
  • оформить в собственность жилье;
  • зарегистрировать сделку в ЕГРН;
  • представить все документы в банк для завершения процедуры оформления ипотеки.
  • Простое, удобное и быстрое оформление. Например, при продлении договора страхования, Вам не нужно самостоятельно передавать его копию в Сбербанк, документы отправляются автоматически
  • Наличие возможности решения вопроса в режиме онлайн: от подписания договора страхования до урегулирования убытков по страховому случаю
  • Условия программ страхования соответствуют Требованиям к условиям предоставления страховой услуги в рамках кредитных продуктов Сбербанка 1
  • Тариф по страхованию/стоимость страхования при пролонгации договора страхования на второй и последующие годы на 10% ниже
  • При наступлении страхового события можно обратиться в любое отделение Сбербанка, независимо от того, где был оформлен договор
  • Оформить полис можно в любом отделении Сбербанка или за несколько минут на сайте страховых компаний – ООО СК «Сбербанк Страхование» и ООО СК «Сбербанк Страхование жизни», либо в отделении Сбербанка.

2 Страховую услугу предоставляет ООО СК «Сбербанк страхование жизни». Лицензия на осуществление страхования СЖ № 3692 (вид деятельности – добровольное страхование жизни) выдана Банком России бессрочно. ОГРН 1037700051146, www.sberbank-insurance.ru Адрес: г. Москва, ул. Шаболовка, д. 31Г. Режим работы офиса: понедельник – пятница с 08.00 до 20.00 МСК

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке имеет еще одно название – ломбардная. По ней для взятия жилищной ссуды потребуется передать кредитору в качестве обеспечения по займу любой объект недвижимости.

Он должен быть у кредитуемого или у его поручителя, созаемщика или иного лица. Ломбардная ипотека отличается от обычной только предметом обеспечения. В банке по ней предусмотрено приобретение жилья в новостройках, на вторичном рынке, т.е. иметь целевое назначение.

Так же имеется вариант нецелевого займа.

Рекомендуем прочесть:  Программа молодая семья 2018 екатеринбург

Ипотека под залог земельного участка не очень охотно принимается банком: она возможна только в том случае, если у кредитополучателя вовсе нет денег на первый взнос.

Это объясняется достаточно просто: не вся земля является ликвидной, и реализовать земельный участок в случае задолженности бывает не так просто.

Здесь играет роль множество факторов: удаленность участка от транспортной магистрали, качество почвы, наличие электричества, канализации, газификации и т.д. В первую очередь, кредитор рассматривает участки уже имеющие определенное назначение, официально определенное.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости — отзывы

  1. Во-первых, это крупный системный банк, отде ления которого есть в каждом населенном пункте.
  2. Во-вторых, Сбербанк предоставляет жилищные кредиты на льготных условиях для определенных категорий заемщиков (молодые семьи, военнослужащие).

  3. В-третьих, банк установил приемлемую процентную ставку по своим программам и не взимает дополнительные комиссии.

Я лично против всех этих кредитов. Ну нереально погашать ипотеку под 13 — 15% годовых. Ставка должна быть, как в Европе – не более 5%годовых.

У нас же, пока погасишь кредит, так выплатишь процентов, которых хватит на покупку еще двух квартир. Если не готов внести аванс свыше 50%, то думать о кредите не стоит вообще.

Как взять ипотечный кредит под залог имеющейся недвижимости

Программа позволяет получить и использовать заемные средства в любом направлении, без необходимости получения разрешения у кредитора. В течение длительного срока можно пользоваться деньгами банка с минимальным ежемесячным платежом и низкой итоговой переплатой.

Благодаря ломбардной ипотеке заемщик получает право направлять средства на приобретение любого жилья, а в случае оформления недорогой недвижимости – обойтись без первого взноса.

С помощью подобных программ заемщики успешно покупают комнаты в общежитиях, коммуналке, с неузаконенной перепланировкой, из объектов незавершенного строительства, в дачном товариществе.

Главное – помнить о необходимости соблюдения условий договора с финансовой организацией на всем протяжении срока кредитования, пока весь долг не будет выплачен.

05 Авг 2018      toplawyer         187      

Источник: http://lawyertop.ru/trudovoe-pravo/ipoteka-v-zachet-imeyushhegosya-zhilya-sberbank

Квартиры в зачет: экономя время, экономим деньги?

Об улучшении своих жилищных условий задумывались практически все. Чаще всего под этой формулировкой скрывается желание приобрести более просторное и качественное жилье в новостройке. При этом, стандартная схема «продажа старого – покупка нового» чревата как потерей времени и нервов из-за непредсказуемости потенциальных покупателей, так и значительным удорожанием желаемой квартиры в новостройке. SPbHomes.ru расскажет о новой тенденции обмена «вторички» на «первичку» через застройщика.

Новое – хорошо забытое старое

Каждый, кто хоть раз задумывался над вопросом продажи имеющейся недвижимости, знает, насколько эта процедура может быть утомительной и растянутой по времени. Кроме сбора всех необходимых документов и справок, на первое место встает непосредственный поиск самого покупателя. Кто-то прибегает к услугам риэлторов, кто-то предпочитает делать все сам. К привычным способам приобрести квартиру в новостройке относятся:

  • Продажа старого жилья и покупка нового с доплатой из собственных средств либо при помощи ипотеки;
  • Ипотека под залог имеющегося имущества;
  • Получение государственной жилищной субсидии.

С относительно недавних пор список пополнился: застройщики стали предлагать новый формат покупки жилья «Квартира в зачет» или trade-in.

Практика trade-in (с англ. буквально – «сделка по обмену») пришла в сферу недвижимости с автомобильного рынка. Суть подобной манипуляции заключается в том, что автосалон фактически берет на себя обязанности агента и покупает сам или же продает старую машину клиента по согласованной стоимости. Впоследствии полученная сумма идет в счет покупки нового автомобиля. Практически такая же схема действует и при trade-in в недвижимости.

Допустим, Вам понравилась какая-либо квартира у выбранной строительной компании. Сейчас у Вас уже есть собственная жилплощадь, однако сколько времени займет ее продажа неизвестно. К моменту окончательного завершения сделки выбранный лот вполне может быть продан, или увеличится его стоимость. Для того, чтобы минимизировать эти риски, стоит обратиться к программе «Квартира в зачет».

Застройщик, самостоятельно либо через партнерские агентства, обязуется реализовать квартиру клиента в оговоренный заранее срок по определенной заранее цене. На период продажи выбранная Вами квартира бронируется, поэтому опасность потерять желанную планировку исчезает. После того, как «вторичка» будет успешно реализована, клиент должен внести сумму от ее продажи в счет оплаты за новое жилье.

Рабочие схемы

Маркетинговый ход оказался настолько гибким и интересным покупателям, что успешно прижился на строительном рынке. Однако застройщики разработали определенные схемы, в которых есть некоторые, иногда принципиальные, отличия.

Сначала продажа, потом покупка. Пожалуй, это самый понятный и классический вид trade-in. После обращения, специалисты компании оценивают имеющуюся у клиента недвижимость и предлагают свою цену, по которой жилье гарантировано можно продать в необходимый промежуток времени.

Если сумма клиента устраивает, то на его имя бронируется выбранная у застройщика квартира на срок от 1 месяца (зависит от конкретной организации), и заключается договор на оказание услуг. Потом начинается непосредственная реализация «вторички». После успешной продажи, клиент вносит полученную сумму в счет оплаты новой квартиры.

Если финансов не хватило на покрытие полной стоимости, а так бывает в большинстве случаев, на остаток можно оформить рассрочку или взять ипотеку.

Необходимость первоначального взноса. Другой вид программы «Квартиры в зачет» подразумевает внесение первоначального взноса за жилье от застройщика в размере от 10% базовой стоимости. Обусловлен такой подход нежеланием компании заниматься продажей «вторички» без каких-либо финансовых гарантий.

При такой форме перед оплатой взноса фактически заключается договор долевого участия. Правда, стоит отметить, что некоторые застройщики все-таки не спешат заключать ДДУ сразу же: первоначальный взнос учитывается в договоре на оказание услуг, однако при неудавшейся продаже имеющейся квартиры в срок, взнос полностью возвращается клиенту.

После, схема работы не отличается от первого описанного способа.

За продажу «вторички» придется платить комиссию. Часть строительных компаний, взявших на себя функции риэлтора, просят вознаграждение в размере 3-4% от стоимости сделки по продаже или же имеют фиксированный прайс. Польза от такого сотрудничества в том, что новая квартира будет все-таки забронирована, а, значит, клиент может быть уверен в приобретении именно понравившегося варианта.

Появление третьей стороны. Для осуществления продажи старого жилья застройщики нередко обращаются к профессиональным агентствам. С партнерами клиент также должен заключить договор на оказание услуг, однако комиссию чаще всего платить сам застройщик.

Делается это в том случае, если у строительной компании отсутствуют специалисты по вторичному жилью. Неудобство может возникнуть только в необходимости согласовывать действия сразу с несколькими сторонами.

Хотя у крупных фирм процесс уже отлажен и не доставляет беспокойства клиентам.

Trade-in на рынке Петербурга

Несмотря на то, что программа довольно известная, соглашаются на ее реализацию далеко не все застройщики. В Санкт-Петербурге такой услугой можно воспользоваться менее, чем в десятке компаний.

«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» бесплатно предлагает провести оценку вторичного объекта. Кроме того, никаких дополнительных расходов клиент не понесет. Однако перед началом реализации необходимо будет заключить ДДУ и внести первоначальный взнос от 10% стоимости будущего жилья.

При этом заниматься продажей будут партнерские агентства «ПАН» или «София». С ними подписывается договор на оказание услуг на 3 месяца. По словам представителя застройщика, в их практике еще не было ни одного случая, когда риэлторы не уложились бы в этот срок.

При необходимости же договор можно будет продлить на индивидуальных условиях.

Так же поступают и в компаниях LEGENDA Intelligent Developent (первоначальный взнос от 30%, срок реализации устанавливается на 6 месяцев с агентством «ПАН»), «КВС» (при первоначальном взносе от 15% срок реализации 3 месяца, а при взносе от 20% — полгода; агентство «Метро») и «Ленстройтрест» (10% первоначальный взнос, реализация в течение 7 месяцев агентством «ПАН»).

Вернуть первоначальный взнос в 15% или 20% от стоимости понравившейся квартиры в случае неудавшейся продажи старой можно в RBI. Срок реализации установлен в 3 и 5 месяцев соответственно. При этом клиент не обязан сразу же заключать ДДУ. Работать можно как самостоятельно, так и с партнерскими агентствами «М16» или «ПАН».

Комиссию за услуги берут в «РосСтройИнвесте» (договор на оказание услуг и бронирование на 1 месяц с возможностью однократного продления обойдется в 3-4% от суммы сделки по продаже) и в «ПСК» (эксклюзивным договором предусмотрено вознаграждение в 150 тысяч рублей, а срок реализации колеблется от 3 до 6 месяцев). В обеих компаниях работают собственные отделы вторичного жилья.

Предложение застройщика Normann разочарует тех, кто рассчитывал зафиксировать стоимость квартиры при бронировании – купить забронированное жилье можно будет только по текущей цене.

Возможные риски

Ни одна денежная сделка не может быть полностью безопасной. Речь идет не о возможных мошеннических действиях, а о вполне обычных финансовых рисках, которые существуют в любой сфере.

  1. Стоимость вторичного жилья практически всегда завышается собственниками. Это означает, что ожидания клиента могут быть не оправданы уже на стадии оценки имущества. Сумма, как отмечают эксперты, оказывается на 10-15% ниже. Конечную же стоимость тем более сложно спрогнозировать.
  2. Оценка недвижимости может быть недобросовестной из-за понятного желания агента побыстрее продать квартиру. Варианты подешевле, как водится, «уходят» быстрее, а вот финансовое положение клиента при этом редко становится важным фактором.
  3. Trade-in, что является особенно важным пунктом, не является сделкой равноценной мены. За новое жилье все равно придется так или иначе доплатить – из собственных средств сразу же, в рассрочку или при помощи ипотечного кредита. Сейчас на рынке недвижимости наблюдается тенденция к увеличению стоимости новостроек и падению цен на вторичное жилье.
  4. При покупке строящегося жилья в trade-in чаще всего продается единственное недвижимое имущество, а, следовательно, до ввода в эксплуатацию и начала заселения в новую квартиру необходимо где-то жить. Хорошо, если существует возможность пожить у родственников или имеются дополнительные «метры» (хотя, конечно, это идеальный вариант). Поэтому стоит заранее озаботиться вопросом аренды и просчитать свои финансовые возможности.
  5. Если все-таки имеется дополнительное жилье, стоит рассмотреть привычный вариант самостоятельной продажи с помощью агентства недвижимости. Правда, есть риск потерять часть денег из-за постепенно снижающихся цен на «вторичку» и растущих на «первичку».

Перед заключением договора по программе «Квартира в зачет» необходимо максимально подготовить имущество к продаже, чтобы не терять на это драгоценное время. И касается это не только уборки или косметического ремонта, но и снятия всех возможных обременений.

Например, заложенную квартиру не возьмется продавать ни один риэлтор, так как это противозаконно. В целом, trade-in – удобная услуга, имеющая свою довольно широкую аудиторию. Специалисты оценивают объем таких сделок в 20-30% от общего числа.

Главное, реально оценивать собственные возможности и вчитываться в условия договора. Тогда мечты о новой квартире станут реальностью.

Источник: https://SPbHomes.ru/science/kvartira-v-zachet/

Покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья: схемы приобритения

Такое явление, как покупка квартиры с зачетом имеющегося жилья, на рынке недвижимости встречается часто. В большинстве случаев люди приобретают квартиры и дома не для инвестиций, а для проживания. Старое жилье многие продают, но это требует времени, за которое стоимость квартиры в новостройке может измениться. Покупка с зачетом позволяет заключить сделку максимально быстро.

Что такое взаимозачет

Взаимозачет при покупке недвижимости представляет собой операцию, в процессе которой продавец засчитывает жилье покупателя в счет оплаты за новую квартиру. Участниками такого соглашения являются продавец, покупатель и третья сторона – застройщик или агентство недвижимости.

В условиях повышенного спроса на жилье в новых домах застройщики не слишком охотно идут на такие сделки: если клиентов и так много, делать лишние движения не хочется. Но когда спрос низкий, строители начинают искать покупателей на вторичном рынке. Людей, желающих улучшить свои жилищные условия, стараются заинтересовать, и взаимозачет – один из способов их привлечения.

Какие существуют варианты

На сегодняшний день существует два варианта покупки жилья с зачетом старой квартиры:

  • Застройщик принимает на реализацию жилплощадь, которая находится в собственности покупателя.
  • Срочный выкуп, когда строительная компания приобретает эту квартиру сразу и оформляет ее в зачет новостройки.

Второй способ может быть удобным только в случае, если покупателю нужно заключить сделку как можно быстрее. Потери здесь всегда значительные – от 15 до 40% стоимости жилья. Большинство клиентов не хотят продавать недвижимость с таким дисконтом, поэтому особой популярностью этот вариант не пользуется.

Процесс покупки квартиры по взаимозачету

Несмотря на различие вариантов покупки недвижимости по взаимозачету, есть определенный алгоритм действий. Процедура покупки выглядит примерно так:

  • Покупатель ищет подходящего застройщика, специалисты которого должны оценить старое жилье;
  • При согласии сторон на заключение сделки подписывается договор на продажу квартиры;
  • Покупатель платит аванс и заключает договор бронирования новостройки. Ее цена в этот момент фиксируется;
  • Квартиру клиента выставляют на торги. После ее продажи деньги поступают строительной компании. При этом они засчитываются как часть платы за недвижимость в новом доме. Если перечисленной суммы недостаточно, покупатель вносит остаток из собственных средств, оформляет ипотеку или потребительскую ссуду;
  • Происходит регистрация сделки в Росреестре;
  • Когда новый дом вводится в эксплуатацию, покупатель получает квартиру;
  • На основании акта приемки и заключенного договора квадратные метры оформляются в собственность.

При передаче строительной компании прежнего жилья клиент должен предоставить комплект необходимых документов: свидетельство о собственности (выписку из ЕГРН) и правоустанавливающую документацию, справку о том, что нет долгов за услуги ЖКХ, справку об отсутствии ограничений, технический и кадастровый паспорта. Также потребуются доверенности от представителей и согласие от супруга для тех, кто состоит в браке.

Покупка с зачетом старой жилплощади: плюсы и минусы

Несмотря на то, что у такой сделки есть признаки обмена с доплатой, она заключается в форме договора купли-продажи. Этот способ улучшить жилищные условия имеет несколько преимуществ:

  1. У людей есть возможность купить новое просторное жилье даже без ипотеки.
  2. Нет необходимости самостоятельно оформлять документы, все сделает компания-посредник.
  3. Оформление сделки происходит максимально быстро.
  4. На период продажи старой жилплощади жилье в новостройке бронируется.

Главным минусом является выкуп недвижимости по цене, которая бывает гораздо ниже рыночной. Кроме того, момент продажи квадратных метров и заселения в новую квартиру не всегда совпадает по времени.

Несмотря на то, что такая сделка кажется достаточно простой, существуют определенные риски. Застройщик может обанкротиться или затянуть строительство, у него могут возникнуть проблемы с деньгами или надзорными органами. В числе других проблем оказывается самовольное уменьшение метража, использование при строительстве низкокачественных материалов.

Даже если удастся расторгнуть договор и вернуть старое жилье, на это уйдет немало времени и сил. В некоторых случаях квартиру успевают продать третьим лицам, и пока идет разбирательство, клиенту приходится жить на арендованной площади.

Также существуют риски, связанные с обстоятельствами клиента. Ситуация в семье может измениться, и бывает, что на покупку нового жилья не хватает денег.

Оформление ипотеки с зачетом жилья

Оформление ипотеки с зачетом жилплощади в Сбербанке или другой кредитной организации – тоже не редкость. Сторонами такого договора являются банк и заемщик, который получает деньги на покупку недвижимости, а взамен предоставляет в залог прежнее жилье.

Предоставить в качестве обеспечения можно не только квартиру, но и комнату, долю, частный дом. У этого вида ипотечного кредита есть свои плюсы:

  • Как правило, если недвижимое имущество будет находиться в залоге, заемщику не нужно вносить первоначальный взнос и искать поручителей;
  • Условия по кредиту обычно лояльнее, чем базовые;
  • Такие заявки рассматриваются достаточно быстро;
  • Почти все банки разрешают при необходимости заменить объект залога на аналогичный.

Недвижимость, которая находится в залоге у банка, должна соответствовать определенным требованиям. Желательно, чтобы она находилась в черте города или в ближайших пригородах. В ней не должно быть незаконных перепланировок и других изменений, обязательных к согласованию в БТИ и других инстанциях.

Залоговое жилье не должно быть под арестом, находиться в залоге у других кредитных организаций или частных лиц. Кроме того, квартира должна находиться в собственности минимум три года, иначе придется платить дополнительные налоги. На наличие арендаторов банки тоже смотрят неодобрительно: скорее всего их придется попросить съехать.

Недостатком является то, что с заложенным имуществом нельзя ничего сделать. После оформления ипотеки оно не подлежит обмену, продаже или дарению. Если в квартире жили квартиранты, потери от отсутствия тоже будут существенными.

Потратиться придется и на страхование. В зависимости от требований банка оно может быть комплексным или распространяться только на объекты недвижимости: заложенное и то, на которое покупатель взял кредит.

При покупке нового жилья в зачет старого нужно рассмотреть все возможные схемы. Стоит ознакомиться с условиями нескольких застройщиков, которые могут предлагать разные варианты. Везде есть свои плюсы и минусы, но подходящее предложение обязательно найдется.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-s-zachetom-imeyushhegosya-zhilya