Порядок продажи доли в квартире третьему лицу

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Как правильно продать долю в квартире третьему лицу в 2018

Порядок продажи доли в квартире третьему лицу

Владение долевой собственностью очень часто сопряжено с массой трудностей. Мало того, что желающих приобрести часть квартиры всегда нелегко найти, так еще и хозяева могут конфликтовать между собой, превращая жизнь друг друга в ад. Конечно, оптимальным решением является выкуп доли одним из собственников, но если сторонам не удалось договориться о цене, либо по иным основаниям, продать долю можно третьим лицам. Кстати, согласие других владельцев не требуется.

Продажа доли в квартире: пошаговое руководство

Если вы продаете часть недвижимого имущества, очень важно соблюсти все юридические тонкости – этого потребует и продавец, и нотариус при регистрации сделки. Да и другие владельцы в этом случае не смогут оспорить сделку даже в судебном порядке – закон окажется на вашей стороне. Как же необходимо действовать?

  1. Уведомите других владельцев о продаже своей доли. Делать это необходимо письменно, с указанием суммы, за которую вы готовы продать имущество, а также адреса для направления ответа. Письмо должно быть заказным с уведомлением о вручении. С 2018 года предусмотрена законная возможность оповещения и посредством интернета – вам просто нужно разместить объявление на сайте органа, занимающегося регистрацией недвижимости;
  2. Как только дольщики получили письма, начинается отсчет месячного срока, в течение которого они могут вам ответить – отказаться или попросту проигнорировать предложение. При получении письменного отказа вы можете незамедлительно приступать к перерегистрации прав. Если же человек не пойдет на почту за письмом, через месяц оно вернется к вам, придется ждать еще 30 дней, а затем – с чистой совестью совершать сделку. То, что адресат отказался от получения – полностью его проблемы, он был уведомлен должным образом;
  3. В ситуации, когда владельцы долей изъявили желание приобрести квартиру, договор оформляется с ними, так как они имеют приоритетное право покупки;
  4. Если в заключении сделки отказано, либо письмо проигнорировано, можно заключать договор с третьим лицом.

Как видите, никаких сложностей с оформлением документов не должно возникать. Главное – письменно уведомить других собственников, сохранить почтовые корешки и немного подождать.

Особенности сделки по продаже доли в квартире

Договор при реализации части недвижимого имущества заключается по общим правилам:

  • Указываются стороны сделки;
  • Описывается имущество – площадь, расположение, технические характеристики;
  • Вносится кадастровый номер;
  • Указываются права сторон.

Договор требует нотариального заверения и последующей регистрации. Единственной особенностью такой сделки является то, что цена в договоре не может быть ниже той, что указана в уведомлениях для других владельцев. То есть, вы не имеете права продавать квартиру дешевле, чем предлагали дольщикам. Именно поэтому стоит сначала определить минимальную стоимость, по которой у вас готовы выкупить долю, а уже потом отправлять уведомления.

Сложности с продажей могут возникнуть в том случае, если второй собственник – несовершеннолетнее лицо. Для этой ситуации будет лучше получить разрешение органов опеки, подтвердив, что положение ребенка после проведения сделки никак не ухудшится.

Продажа невыделенных долей

Невыделенные доли в недвижимом имуществе – это вид совместной собственности, который чаще всего появляется в период брака. Купленная супругами квартира становится общей, нередко и в случае развода доли не выделяются, именно поэтому продавать квартиру оказывается сложнее. Впрочем, и здесь есть выход. Как продать невыделенную долю в недвижимом имуществе?

  1. Соберите необходимые документы, подтверждающие ваши права. Сюда входит свидетельство о браке, ДКП, подтверждающий, что жилье было куплено в период замужества, иные бумаги на квартиру;
  2. Обратитесь в суд с иском о выделении доли – делать это необходимо по месту нахождения жилого объекта, ответчиком в данном случае выступают другие собственники;
  3. Дождитесь решения дела по существу – обычно суд полностью удовлетворяет требования. Реже, когда доля незначительна и не может быть выделена на практике – например, 1/8 в 1-комнатной квартире, истцу выплачивается денежная компенсация соразмерная рыночной стоимости доли;
  4. Зарегистрируйте право собственности на долю, получите документы в Росреестре.

Выполнив указанные действия, вы станете собственником уже выделенной части недвижимого имущества и сможете его реализовать на общих основаниях.

Продать долю в квартире третьему лицу вполне реально, для этого не требуется согласие других членов семьи, а только лишь их оповещение о сделке. Так же можно продать и не выделенную долю, предварительно оформив права надлежащим образом. Юридически правильный подход к делу гарантирует успех – в будущем вы сможете избежать судебных тяжб и правовых конфликтов.

3. Что такое доля в квартире и стоит ли ее покупать?

Источник: http://rating-remont-kvartir.ru/articles/kak-pravilno-prodat-dolyu-v-kvartire-tretemu-litsu-v-2017/

Продажа доли в квартире: порядок, условия, документы

Рынок долевой недвижимости функционирует по особым правилам. Продавцу доли в квартире потребуется их изучить, чтобы провести законную сделку по ее отчуждению. Сособственники обладают правом преимущественной покупки доли, а договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса. Особыми случаями являются отчуждение доли ребенка или части ипотечной квартиры.

Возможность продать часть квартиры, соответствующую доли собственника, приводит к множеству конфликтов и злоупотреблений. В «закромах» Госдумы находится несколько законопроектов, призванных навести порядок на долевом рынке.

Один из них принадлежит группе депутатов-единороссов во главе с Павлом Крашенинниковым. Ими, в частности, предлагается ограничить куплю-продажу микродолей – менее региональной учетной нормы.

Документ также вводит серьезное ограничение по вселению 3-х лиц на жилплощадь, поделенную между несколькими сособственниками.

Но пока продажа квартиры в долях осуществляется по старым правилам. По каким именно – рассмотрим.

Владельцу доли, желающему ее продать, придется действовать поэтапно. Лишь методичное выполнение всех необходимых требований позволит продавцу провести чистую сделку, которую невозможно будет оспорить.

Соблюдение преимущественного права покупки

Совладельцы долевой недвижимости имеют преимущество выкупа реализуемой части квартиры. Содольщик вначале обязан именно им сделать письменное предложение о покупке, указав стоимость и другие условия сделки.

Этого требует закон – 250-я статья Гражданского кодекса.

Данное правило распространяется и на отчуждение иных объектов, находящихся в долевой собственности, например, дома, земельного участка или комнаты.

Информировать сособственников недвижимости о продаже доли можно различными способами:

  1. Лично вручить им уведомления. Но нужно иметь в виду, что у продавца должно остаться документальное подтверждение, что это было сделано (и в какой день). Например, таким доказательством могут быть расписки получателей.
  2. Отправить уведомление через почту. Чтобы подтвердить его отправку и получение, нужно оформить заказное письмо – с описью вложения и уведомлением о вручении адресату. Даже если дольщик будет намеренно избегать получения письма, оно будет считаться доставленным (статья 165.1 ГК).
  3. Информировать сособственников через нотариуса. Этот способ потребует дополнительных расходов, так как услугу придется оплатить. Заявление отправляется на специальном бланке. Продавец получает свидетельство, что содольщики были должным образом оповещены об условиях планируемой сделки.

У проинформированных совладельцев квартиры есть месяц на размышление. В течение указанного срока они должны либо согласиться на предложение, либо его отвергнуть. Соглашение следует засвидетельствовать в письменной форме, непринятие – на усмотрение сособственника. Отсутствие реакции на предложение закон приравнивает к отказу.

При несоблюдении данной процедуры дольщики вправе в судебном порядке оспорить продажу части квартиры. У них есть три месяца, чтобы отстоять свои права.

Сособственники квартиры могут по доброй воле подъехать к нотариусу и на месте оформить письменный отказ от покупки доли. В этом случае продавцу не нужно выдерживать месячный срок ожидания – он вправе сразу приступить к поиску покупателей.

Рис.2. Пример уведомления сособственников квартиры

Скачать образец уведомления сособственников квартиры о продаже доли. Форма актуальна на март 2018 года.

Подготовка нужных бумаг

Заняться подготовкой документов следует еще до того, как определен покупатель. На оформление некоторых бумаг уходит довольно продолжительное время. Собранный пакет документации вначале представляется нотариусу – для удостоверения сделки, а затем перенаправляется в органы Росреестра, где она будет зарегистрирована.

Обращаем внимание! Когда один из сособственников квартиры собирается продать свою долю, сделку необходимо удостоверить в нотариальной конторе. Данное условие содержится в новом законе 218-ФЗ о регистрации прав на недвижимость в государственном реестре (статья 42).

Скачать полный текст закона 218-ФЗ можно здесь. Редакция документа от 28.02.2018.

Примерный список документации, который нужно подготовить хозяину квартирной доли, демонстрирует таблица.

Таблица 1. Перечень документов для нотариуса, который будет удостоверять сделку

Вид бумаги Пояснения
Свой паспорт. Идентифицирует личность продавца.
Доверенность. Если от его имени действует агент, риэлтор или иной представитель.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости. Основной документ составят непосредственно в нотариате по разработанной форме. Образец договора можно найти в интернете, однако приходить с ним в контору нет смысла. Шаблон можно использовать только, чтобы оформить предварительный договор.
Письменные отказы остальных сособственников. Или документальные подтверждения, что они должным образом извещались о цене и условиях сделки.
Выписка из Единого госреестра недвижимости. Нотариусу надо знать, не находится ли продаваемая недвижимость в залоге. Также данный документ подтверждает право собственности на продаваемую долю.Правомочие собственника также доказывается свидетельством, которое выдавалось раньше (о праве собственности).
Бумаги, на основании которых у продавца появилось право собственности на долю в квартире. Обычно это один из следующих документов:

  • свидетельство о праве наследника;
  • договор о приватизации;
  • договор дарения / мены / купли-продажи;
  • судебные решения.
Форма-9 или выписка из домовой книги. Нотариально удостоверяя отчуждение доли, необходимо проверить, кто зарегистрирован на данной площади, в каких родственных связях они состоят и т.д. Это поможет нотариусу оценить полноту представленных документов. Например, если он увидит, что в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то обязательно потребует от продавца предъявить согласие органов опеки на планируемую сделку.
«Квартирные» паспорта. Технический и кадастровый.
Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Берется в бухгалтерии управляющей компании или ТСЖ.

Список нужных документов для продажи доли в квартире, предоставляемых для нотариуса, может быть дополнен – в зависимости от требований конкретной конторы или наличия особых обстоятельств, значимых для оформления сделки. В частности, если долю будет продавать человек семейный, ему потребуется письменное согласие супруга на отчуждение части недвижимого имущества.

Также дополнительные бумаги может потребовать и покупатель. Наиболее распространенным документом, который его интересует, является справка из психо- или наркодиспансера, подтверждающая вменяемость и адекватность продавца.

Взаиморасчеты покупателя и продавца

Дольщик и покупатель могут по-разному договориться, в какой момент и каким образом осуществляется расчет между ними. Условия прописываются в тексте договора. Как правило, деньги передаются нейтральной стороне – банку или нотариусу. Продавец сможет забрать их лишь после того, как покупатель станет полноправным собственником доли, что будет подтверждено соответствующим документом.

Популярным способом взаиморасчета становится внесение денег на депозит нотариуса. В этом случае средства «замораживаются» на специальном банковском счету, открытом на конкретного работника нотариата. Если в оговоренный договором срок право владения пользования и распоряжения долей не перейдет к ее приобретателю, деньги будут отданы покупателю.

Обычно банки принимают указанные суммы только после подписания всех документов, в том числе, и договора купли-продажи. Чтобы продавец чувствовал себя уверенно, юристы рекомендуют в его тексте указать, что бумаги на регистрацию права собственности передаются только после внесения на депозит денег за покупку доли.

Регистрация сделки

Права нового собственника регистрируются в органах Росреестра. Участники договора могут либо самостоятельно направить туда документы (вместе с заявлением о регистрации), или сделать это через нотариуса. При втором варианте за услугу придется заплатить. Сколько точно она будет стоить, следует уточнять в нотариальной конторе, так как единых расценок не существует.

Обратите внимание! Нотариально заверенные сделки регистрируются быстрее – в течение трех рабочих дней. Если документы в Росреестр передавались электронным способом, то время сокращается до одного рабочего дня.

В регистрирующий орган покупателю обязательно нужно представить передаточный акт на квартиру. Без этого документа оформлять на него право собственности чиновники не будут.

Получение документов сторонами

Переход права собственности к другому лицу фиксируется в ЕГРН. Отметка об этом факте ставится и на договоре купли-продажи, экземпляры которых возвращаются покупателю и продавцу. Также они получают:

  • выписку из Единого госреестра недвижимости;
  • кадастровый паспорт.

После этого сделка по приобретению доли в квартире считается совершенной, а право нового ее владельца – зарегистрированным. Полученные документы являются основанием для выдачи продавцу «замороженных» денег покупателя.

Кратко рассмотрим, как законом регулируются различные нюансы подобных сделок.

Как выделяется доля

Любой из участников общей собственности на квартиру имеет право выделить отдельную долю, которой он сможет распоряжаться по собственному усмотрению. Это можно сделать:

  • в договорном (добровольном) порядке;
  • через суд.

Если между сособственниками квартиры нет конфликта, они вправе составить у нотариуса соглашение, добровольно распределив доли. Данный документ явится основанием для перерегистрации права собственности в Росреестре. В ЕГРН будет зафиксирован конкретный размер доли каждого совладельца.

Когда договориться не удается, дело передается на рассмотрение суда. Если доля заявителя слишком мала или ее нельзя выделить в натуре, обычно принимается решение о выплате истцу денежной компенсации другими совладельцами квартиры.

Необходимость выдела доли часто возникает в отношении когда-то приватизированной квартиры, когда в свидетельство о собственности вписывались все участники договора. Если кто-то из родственников – дольщиков в дальнейшем пожелает распорядиться своей частью жилья, ему потребуется ее выделить из общей собственности.

Нужно ли согласие сособственников на продажу доли

В отношении иных совладельцев недвижимости продавец ограничен лишь соблюдением права преимущественной покупки. Если сособственники отказались выкупать долю или ничего не ответили на его предложение в течение месяца, он вправе продать ее кому угодно. Письменного или устного разрешения других дольщиков ему не требуется.

Продажа доли несовершеннолетнего

Продать долю несовершеннолетнего ребенка можно только при наличии письменного разрешения органов опеки. Перед тем как его оформить (или отказать в этом), чиновники выяснят, где в дальнейшем будет проживать ребенок, в каких условиях и т.д.

Чтобы получить разрешение, родителю или иному представителю ребенка следует обратиться в местную администрацию и написать заявление (о выдаче требуемого документа). Вопрос решается в 15-дневный срок со дня его подачи.

Квартира в ипотеке

Если совладелец квартиры, взятой в ипотеку, захочет продать свою долю, ему необходимо иметь в виду, что без согласия банка-кредитора это сделать невозможно – жилплощадь находится у него под залогом. В случае положительного ответа банка на нового собственника переоформляется кредитный договор, и остаток долга будет отдавать уже он.

При продаже доли в ипотечной квартире остальные ее совладельцы также имеют преимущественное право ее купить. Только их отказ или месячное молчание позволит дольщику продать свою часть третьим лицам.

Налогообложение сделки

Поскольку доход от приобретения новым собственником доли получает продавец, обязанность по уплате с него налога ложится именно на него. По общему правилу для россиян он составляет 13%.

Однако в некоторых ситуациях платить его не нужно. НДФЛ не взимается, если продавец стал собственником доли до 1 января 2016 года и владел ею не менее 3-х лет. Если же право собственности на часть квартиры у него появилось позже, то не платить налог с дохода он сможет только после 5-летнего владения долей. Впрочем, значение имеет, на каком основании продавец стал ее хозяином, так как для некоторых из них сохранен 3-летний срок, а именно:

  • по наследству;
  • по дарственной;
  • по договору пожизненного содержания бывшего владельца (или ренты);
  • по приватизации государственного жилья.

Также он вправе воспользоваться правом на вычет – 1 000 000 рублей (независимо от того, как долго являлся собственником доли). То есть, налог уплачивается с цены, которая осталась после вычета данной суммы.

Покупатель доли приобретает не только право проживать в квартире, часть которой он купил, но и обязанность ежегодно платить за нее налог (на имущество физических лиц). Лишь принадлежность к льготным категориям граждан избавит его от этой миссии.

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-doli-v-kvartire/

Запрет на продажу доли в квартире третьим лицам

Депутаты Госдумы приняли в третьем чтении законопроект, который устанавливает порядок продажи долевой собственности. Изменения вступят в силу с 1 января 2017 года. В частности, продавец одной из долей недвижимости обязан уведомить других совладельцев имущества о намерении расстаться со своей площадью. При этом извещение должно быть оформлено в письменной форме с указанием всех условий, в том числе и стоимости объекта.

Иначе говоря, чтобы продать долю в общей квартире, необходимо соблюдать преимущественное право других собственников на покупку. «Преимущественное право покупки участника долевой собственности существовало до принятия поправок в ст. 250 ГК РФ, – сообщил адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель комитета по правовым вопросам Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Сергей Слободянюк. – По сути ничего не меняется.

Законодатель узаконил то, что происходило на практике.

Новые правила продажи доли в квартире

Микродоли пришли на смену так называемым резиновым квартирам. Их покупают, чтобы получить официальную регистрацию, а с ней и социальные гарантии, упростить получение работы и государственных услуг, ведение бизнеса. С их помощью получают право претендовать на хорошие квартиры при расселении жилья.
Важно Кроме того, они применяются для откровенно криминальных схем по отъему недвижимости.

Дефицита в предложениях продать долю на рынке нет. «Есть у нас такие любители, которые дробят квартиры по квадратному метру и прописывают людей», — говорит один из авторов законопроекта о запрете микродолей, председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская. Раньше для регистрации владеть частью квартиры было совсем не обязательно.

Можно было просто зарегистрироваться с согласия собственника.

Как ограничить право на продажу доли в квартире?

Вопрос юристу: Ответ юриста на вопрос : какие документы должны быть при продаже квартиры Составляется декларация 230 форма (граждане Казахс… Юридические вопросы

  • приватизация и продажа доли в квартире…
  • Разделение и продажа доли в квартире…
  • Право на аренду доли в квартире….
  • Как избежать продажи доли в квартире?…
  • как воспрепятствовать продаже доли в квартире?…
  • Алименты с продажи доли в квартире…
  • Налог с продажи доли в квартире…
  • алименты с продажи доли в квартире…
  • Кому доверить продажу доли в квартире?…
  • Правомерна ли продажа доли в квартире?…
  • согласие на продажу доли в квартире…
  • Налог с продажи доли в квартире….
  • Право на аренду доли в квартире….
  • Какова процедура продажи доли в квартире?…

в соц.

Запрет на продажу доли в квартире

В проекте закона не идет речи о случаях образования микродолей в результате раздела имущества между супругами или наследниками. Документ не ограничивает их права. По словам Константина Апрелева, в некоторых странах понятие долевого владения имуществом и вовсе отсутствует.

Например, в Германии при наследовании имущество не может быть передано нескольким лицам – один из наследников должен выкупить все доли. В противном случае имущество продается, и наследники делят вырученные деньги. Апрелев считает, что в России допустимо продавать отдельную комнату в квартире, но не квадратные метры как таковые.

Он говорит, что владение комнатами стало традиционным в нашей стране.

Такая практика возникла благодаря коммуналкам, и сегодня невозможно устранить собственность на комнаты.

Жилье останется в семье. продажу микродолей в квартирах хотят запретить

Нотариальные расходы на долевую собственность В последний месяц о долевой собственности говорили немало. И в первую очередь разговоры касались вступившего в силу с июня закона об обязательном нотариальном заверении сделок. Затронули изменения исключительно рынок долевой собственности, то есть купля-продажа, дарение или договор мены с долями недвижимости теперь заключаются только через нотариуса.

И не важно, есть ли споры между дольщиками или нет. В правительстве посчитали, что такой порядок обезопасит граждан от действий мошенников. Но, как подсчитали владельцы долевой собственности, это участие обойдется в солидную сумму. Только одно оформление сделки с долями станет дороже на 10–20 тыс.
рублей. Кроме того, сделки заверяются с учетом процентной стоимости от отчуждаемой доли.

Правда, цена не может превысить 20 тыс. рублей.

Продаешь долю – зайди к нотариусу

Покупают доли в квартирах в основном иногородние, которым не хватает денег для полноценной покупки квартиры. Есть те, кто приобретает микродолю для прописки.

Предложили ввести запрет на продажу маленьких долей в квартирах

При этом, через суд можно определить порядок пользования квартирой. Причин, по которым возникают микродоли, несколько: наследство, раздел имущества, когда на фоне плохих отношений люди не могут договориться. Кроме этого, доли можно дарить. Сами собственники часто продают свои доли в квартирах, потому что не могут договориться с родственниками.

Получается, что в итоге люди продают не «реальные квадраты», а свою проблему или прописку.

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова отмечает, что сами микродоли не отвечают понятию «собственность», которое предполагает одновременное владение, пользование и распоряжение. На практике пользоваться микродолей невозможно.

Сами владельцы таких маленьких долей в квартирах часто могут портить жизнь фактическим владельцам. Помимо этого, без разрешения сособственников, даже если у них небольшая доля, невозможно продать квартиру.

Запрет на продажу доли в ооо третьим лицам

Всю квартиру вы продать не имеете права, так как вам принадлежит только 12доля. И долю в найм тоже сдавать нельзя. Так как доля- это не жилое помещение, а абстрактная доля. Запретить кого-либо вселить в квартиру может и жена.

Как равный с вами собственник. Просто не пустит никого и будет права. И ничего вы не сделаете.

——————————————————————— Какова процедура продажи доли в квартире?… Вопрос юристу: Ответ юриста на вопрос : запрет на продажу доли в квартиреЗдравствуйте! Вы должны послать отцу (или вручить) уведомление о намерении продать свою долю, после этого оформляете договор купли-продажи и все…Если у Вас с отцом хорошие отношения, то возьмите у него деньги и оформите договор дарения, так как Вы близкие родственники данная сделка налогом не облагается.——————————————————————— :

  • Объявления о продаже доли в квартире извещение о продаже доли в квартире….

Запрет на продажу доли третьим лицам

В Москве, например, она составляет 10 метров для отдельной квартиры и 15 — для коммунальной, поясняет Хованская. Сегодня ограничений по площади долей нет никаких, можно продать и 20 сантиметров, рассказывает Павел Качкаев. Число собственников и прописанных людей в квартирах стремительно растет сразу после принятия решения о сносе дома, включении его в реновацию, отмечает он.

На приобретении микродолей построен целый криминальный бизнес по выживанию собственников из квартир, рассказывает вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев. Обладатели микродолей делают жизнь основного владельца квартиры невыносимой и тем самым вынуждают его выселиться, продать свою долю по заниженной цене или выкупить оставшиеся доли по баснословной стоимости.

Если бывшая супруга не желает продавать квартиру целиком, то Вы можете лишь продать свою долю в праве на квартиру, с соблюдением преимущественного права покупки сособственника. С уважением, Харченко О.В.

——————————————————————— Ответ юриста на вопрос : запрет на продажу доли в квартиреАртур,доьбрый день! В соответствии с действующим жилищным законодательством Вам необходимо согласие всех собственников, т.е. бывшей жены. Обратитесь в суд с иском.

Желаю удачи——————————————————————— Как избежать продажи доли в квартире?… Вопрос юристу: Ответ юриста на вопрос : запрет на продажу доли в квартиреНикак.

Он может выдать доверенность и продать. Перед этим должны Вам выслать уведомление (ст. 250 ГК РФ)——————————————————————— Ответ юриста на вопрос : запрет на продажу доли в квартиреСобственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

Источник: http://redtailer.ru/zapret-na-prodazhu-doli-v-kvartire-tretim-litsam/

Каким образом проходит продажа доли квартиры третьему лицу или второму собственнику: Как правильно провести сделку самостоятельно +

Как осуществляется продажа доли в квартире третьему лицу или второму собственнику? При намерении продать свою долю в квартире третьему лицу, нужно иметь в виду, что это проходит по особым правилам, когда нужно соблюдать некоторые формальности.

Поскольку это только часть доли и у нее особый правовой статус долевой собственности, то обязательно должно учитываться мнение всех собственников квартиры при ее продаже.

Есть и исключения в некоторых случаях.

На что имеет право собственник доли в квартире

Если у человека есть право собственности на квартиру или дом, то он имеет возможность распоряжаться им по своему усмотрению.

Если в собственности у человека только доля, то есть часть собственности, то полномочий по распоряжению имуществом существенно меньше, учитываются следующие особенности.

Особенности

  • Договор по продаже доли в собственности обязательно должен быть нотариально заверен;
  • продажа доли квартиры за денежное вознаграждение собственником обязывает его проинформировать об этом остальных владельцев квартиры, потому что у них есть преимущество по праву выкупа этой доли по закону;
  • безвозмездное отчуждение своей доли в квартире, то есть ее дарение, не требует получения согласие остальных владельцев долей в квартире.

Действия

Значит, любой договор по продаже или дарению своей доли в собственности требует удостоверения у нотариуса, также при продаже сначала нужно уведомить остальных собственников долей, то есть предложить другим владельцам квартиры выкупить у вас долю в первую очередь.

Важно! Подобный порядок продажи доли в квартире является обязательным для всех дольщиков и не зависит от размера доли, и от того, каким образом человек стал владельцем доли.

Этапы продажи доли в жилой недвижимости

Перед тем, как начать процесс продажи доли, владелец должен оценить ее, то есть за какую цену он готов провести продажу и обдумать другие условия сделки. От этого будет зависеть остальной процесс продажи.

Условия по продаже доли в квартире, которые будут прописаны в договоре купли-продажи, обговаривают только продавец и покупатель, остальные собственники долей не могут влиять на это.

Скачать пример уведомления о продаже доли в квартире – образец

Скачать (DOC, 25KB)

А) Для начала, нужно решить на каких условиях произойдет сделка купли- продажи

Здесь нужно договориться о предмете договора, что это будет доля в общем праве на квартиру, также нужно описать правовые характеристики, каков размер доли, и указать остальные данные жилой недвижимости. На этом этапе нужно обговорить цену за продажу доли, каким образом пройдет оплата, то есть, как и какую сумму получит продавец за отчуждение доли. Все то, о чем вы договоритесь, все условия, именно их вы будите использовать при согласовании факта продажи вашей доли с другими дольщиками.

Б) Вторым этапом будет идти процесс уведомления остальных совладельцев квартиры о продаже своей доли

Чтобы в дальнейшем вы могли продать свою долю квартиры на тех условиях, которые будут указаны в договоре, нужно соблюсти порядок уведомления остальных владельцев долей квартиры и подвести ей итог. Если этот этап будет пропущен, то в дальнейшем такую сделку могут признать недействительной, если в суд обратится заинтересованное лицо.

Уведомление владельцу

Для соблюдения этого требования от инициатора процесса продажи доли собственности квартире, должно быть отправлено каждому владельцу права доли в квартире уведомление, где будут прописаны все условия продажи, и обязательно цена сделки. Уведомление обязательно отправить, даже если сделка оформляется с одним из владельцев доли. В уведомлении должен быть указан срок, и не позднее одного месяца с момента его получения, собственники долей в квартире могут воспользоваться преимущественным правом приобретения.

Как видим, от того насколько правильно будет проходить порядок направления уведомления, зависит какими будут последствия для участников сделки, поэтому оно обязательно оформляется в письменном виде.

В уведомлении обязательно должна быть указана следующая информация:

  • имя, фамилия и отчество адресата уведомления;
  • информация о том, что предстоит сделка по продаже доли квартиры;
  • прописаны условия, на которых будет проходить продажа доли, и обязательно цена продажи доли.

Важно! В уведомлении не нужно указывать данные о покупателе доли в квартире, потому что с юридической точки зрения это не важно.

Образец составления уведомления можно найти в сети интернет.

Вручение уведомления

Уведомление следует вручить лично под роспись или же отправить по почте с уведомлением о вручении. Документы о подтверждении вручения уведомления другим собственникам долей квартиры нужно обязательно сохранить, так как это может потребоваться, если в будущем возникнет спор в суде.

Факт получения уведомления позволяет всем владельцам долей квартиры купить долю собственности на таких же условиях, как прописано в договоре. И после того, как продавец вручил всем уведомления, он не может увеличить цену за свою долю. Далее в течение месяца все дольщики должны высказать свое мнение о сделке.

Здесь ситуация может развиваться следующим образом:

  • в течение месяца никто из совладельцев не высказал свое решение и никак не ответил на уведомление, то значит, сделку с покупателем можно проводить на указанных в документе условиях;
  • все совладельцы квартиры ответили отказом от права выкупить долю в квартире, в этом случае сделку можно проводить сразу после официального ответа;
  • один или сразу несколько собственников долей квартиры выражают желание воспользоваться своим преимущественным правом выкупа доли и подписать договор купли-продажи. В такой ситуации задуманная сделка с другим Покупателем не может состояться, долю нужно будет продать одному из собственников доли.

Важно! При неполучении любого ответа в течение одного месяца, так же как и полученный ответ с отказом, позволяет продавцу совершить сделку на тех условиях, которые были прописаны в договоре.

Снижение цены сделки

Если после того, как были рассмотрены все уведомления, продавец снижает цену сделки, или меняет другие важные условия договора, то весь процесс уведомлениями нужно будет провести заново, иначе сделку опять-таки могут в будущем признать незаконной.

Если согласились на сделку несколько владельцев долей, то каждый из них может купить часть продаваемой доли.

В) Следующим этапом будет нотариальное удостоверение договора

По закону любой процесс отчуждения доли квартиры должен быть удостоверен у нотариуса. Без выполнения этого условия сделку не зарегистрируют в Росреестре.

Для этого продавец, вместе с покупателем, идет к нотариусу, где специалист проверяет условия сделки и чтобы все условия соответствовали закону об уведомлении остальных собственников. После этого нотариус новую информацию внесет в нотариальный реестр. После прохождения этой процедуры стороны сделки могут идти в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Г) Оформить переход права собственности на приобретенную долю квартиры

Сделать можно после того, как прошла регистрация сделки, и данные внесли в ЕГРН.

Чтобы это осуществить, продавец вместе с покупателем, идет в отделение Росреестра или в Многофункциональный центр, и оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей.

С собой нужно взять заявление о регистрации, квитанцию об оплате государственной пошлины, договор купли-продажи доли с отметкой нотариуса, кадастровый паспорт квартиры, паспорта участников сделки.

Также в зависимости от ситуации может потребоваться согласие второго супруга продавца, если они приобретали долю во время брака, официальный отказ других владельцев доли от ее покупки.

Если кто-то из участников сделки не может лично присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса на представителя.

После прохождения регистрации и внесения информации о переходе права собственности на долю в ЕГРН, на документе договора проставляется отметка о регистрации. Участникам сделки выдаются выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт на квартиру, договор купли-продажи с регистрацией.

После прохождения всех этих этапов можно сказать, что сделка состоялась, и право собственности было зарегистрировано.

Права и обязанности покупателя и продавца доли квартиры

После того, как покупатель стал владельцем доли квартиры и зарегистрировал свои права в Росреестре, у него появляются новые права и обязанности по отношению к доле квартиры, как и у остальных собственников частей жилья. У каждого собственника доли в квартире есть право и на часть общего имущества квартиры. Здесь важно, что общее совместное пользование жилой недвижимостью не должно нарушать интересы права других людей.

Продавец после продажи доли должен узнать, уплачивать ли ему налог от полученной прибыли. Если доля была у него в собственности более трех лет, то налог на доходы физических лиц оплате не подлежит. Если срок владения составляет менее трех лет, то следует оплатить налог на доходы в размере 13%, в том случае, если цена продажи доли была выше, чем цена приобретения недвижимости. Если у продавца возникает обязанность по уплате налога, то он может воспользоваться налоговым вычетом.

Для покупателя, поскольку он стал новым собственником доли квартиры, появляется обязанность по уплате налога на имеющееся у него имущество физических лиц. Налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости жилья. Также нужно помнить об уплате взноса за капитальный ремонт дома, где находится квартира.

Источник: http://iUristOnline.ru/zhilishnie_prava/poryadok-prodazhi-doli-v-kvartire.html

Новые правила продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире сопряжена с целым рядом мероприятий, которые должен произвести собственник, желающий осуществить данную процедуру.

Со 2-го июня 2016 года в правовую силу вступил Федеральный закон 172 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Этот закон внес корректировки в действующий ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Однако он утрачивает силу в январе 2020 года. Как изменятся производимые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, рассмотрим в статье.

Для тех, кто задался вопросом приобретения недвижимости, актуальной будет информация и из ФЗ 214 об участии в долевом строительстве (действующая редакция).

Можно ли продать долю в квартире?

Процедура продажи доли в квартире на сегодняшний день считается сложной сделкой с недвижимостью. Главным условием является приватизация жилища. Приватизированная квартира может иметь несколько владельцев и не всегда они будут являться друг другу родственниками.

Препятствием для осуществления данной процедуры может выступать несогласие соседей на прописку в квартире постороннего лица или заявление о преимущественном праве покупки одного из жильцов.

Если не соблюсти последний пункт, ущемленный в своих правах долевой собственник может защитить свои интересы через суд.

Изменения в законе запретили заключать сделки с недвижимостью в долевой собственности без участия нотариуса. Теперь без соответствующего нотариального заверения Росреестр не осуществит регистрацию сделки по продаже доли в квартире.

Процедура продажи доли в квартире: новый закон

Закон о долевой собственности на дом обязывает собственников недвижимости производить различные сделки с ней через нотариуса. В задачи нотариуса входит проследить с юридической точки зрения, чтобы ничьи интересы в ходе процедуры продажи доли в квартире не были ущемлены, в том числе не допустить мошенничества.

Также по новому закону были ужесточены меры проведения сделок с жильем, чьим собственником является несовершеннолетний. Как и в первом случае, потребуется нотариальное заверение. Это поможет защитить интересы не достигших совершеннолетия детей и уберечь их от недобросовестных опекунов, родственников.

Как продать по закону долю в квартире?

ФЗ о долевой собственности оговаривает следующий порядок действий при процедуре продажи доли в квартире:

  • собственник, желающий продать свою долю, обязан уведомить остальных владельцев о своем желании в письменной форме. В уведомлении должна содержаться такая информация, как стоимость и условия продажи. Если собственник нарушил преимущественное право других совладельцев, то в течение 3-х месяцев те могут потребовать через суд защиты своих прав;
  • в течение месяца следует ожидать ответа от других собственников жилья. Если желание участвовать в сделке выразили несколько владельцев, то предпочтение отдается лицу, предлагающему лучшую цену;
  • если по прошествии 30 дней никто не изъявил желание осуществить покупку на прописанных условиях, собственник жилья имеет право предложить совершить сделку по передаче доли в квартире посторонним лицам.

Ознакомьтесь  282 ФЗ о статистическом учете: последняя редакция

При получении отказа в письменной форме от всех владельцев жилья, продавец доли в квартире может осуществить сделку ранее отмеченного срока. С желающим купить долю в квартире составляется договор купли продажи, обязательно заверенный у нотариуса.

Список необходимых документов

Любая сделка требует сбора и подготовки необходимой документации. Для осуществления купли продажи через нотариуса потребуется следующее:

  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • при отсутствии вышеуказанного отказа следует приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • свидетельство-документ о госрегистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • технический паспорт из БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • собственно договор купли продажи доли в квартире.

Для составления соглашения о сделке потребуется указание следующей информации — ФИО, сведения из удостоверения личности, адрес регистрации всех участвующих сторон. Далее следует описание объекта соглашения — количество долей и другие признаки квартиры, а также стоимость соглашения.

Если нотариус признает правомерность сделки, то все документы заверяются и следует подписание договора. Затем документация перенаправляется для госрегистрации в Росреестре. По закону она осуществляется в течение 3-х дней, вместо ранее указанных 18-и дней.

Скачать бланк договора купли продажи

Скачать образец договора купли продажи

Налогообложение

Существует нотариальный тариф для удостоверения вышеуказанной сделки — 0,5% от стоимости доли в квартире. Данный тариф выплачивается 1 раз и размер суммы не может быть меньше — 300 рублей и превышать 20000 рублей. Также следует уплатить госпошлину за госрегистрацию в размере 2000 рублей.

Согласно Налоговому Кодексу с собственника также взимается 13% от суммы данной сделки. Причиной тому может быть — владение недвижимым имуществом меньше 3-х лет и последующей его продажей за сумму, превышающую его покупку. Собственник, продающий свою долю в квартире, получает доход от сделки, который облагается НДФЛ. Законодательство позволяет снизить размер налога — сделка на сумму до 1 миллиона рублей налогом не облагается, если же сумма превышает установленный размер, то расчет ведется с вычетом миллиона.

Рассмотрим на примере:

Допустим, стоимость доли в квартире — 1,5 миллиона рублей, то налогообложение составит по формуле:

(1,5 — 1,0) х 0,13 = 65.000 рублей

Налоговый вычет не может составлять сумму больше 260.000 рублей.

Если у Вас есть вопросы, проконсультируйтесь у юриста Задать свой вопрос можно в форме ниже, в окошке онлайн-консультанта справа, внизу экрана или позвонив по номерам (круглосуточно и без выходных):

Источник: https://210fz.ru/zakon-o-prodazhe-doli-v-kvartire/