Последовательность оформления документов при покупке квартиры

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Какие документы нужны при покупке квартиры | Юридические Советы

Последовательность оформления документов при покупке квартиры

Последнее обновление Апрель 2018

Для покупки квартиры недостаточно заключения одного договора купли-продажи. Сделка купли-продажи подлежит гос. регистрации и только с момента такой регистрации право собственности переходит от продавца к покупателю. Для того, что бы зарегистрировать покупку необходимо представить определенный пакет документов в рег. службу.

Конечно, основную часть документов предоставляет продавец, покупателю нужно лишь представить свой паспорт, заплатить госпошлину и написать заявление. Однако, если не проявить заботу и не проконтролировать продавца, то сдавать документы в регистрационную придется несколько раз, пока все недостатки не будут устранены. А это время и нервы.

1. Заявление о государственной регистрации. Бланки заявления можно найти на официальном сайте росреестра, там же имеется и аннотация к его заполнению. Можно также обратиться в справочную рег. службы (в любой регистрационке есть специальный кабинет), там выдадут бланк заявления и расскажут, как заполнить его реквизиты.

2. Государственная пошлина. Она должна быть уплачена именно покупателем и представлена в подлиннике. В большинстве случаев размер пошлины составляет 1000 рублей. Однако некоторые сделки имеют специфические особенности, и сумма пошлины может быть другой. Перед уплатой лучше проконсультироваться у специалиста регистрационной службы.

3. Договор купли-продажи квартиры. Этот договор составляется в трех экземплярах для сторон и регистрационного управления. Договор должен содержать необходимую информацию:

  • дата и место составления договора;
  • полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, паспортные данные, описание документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные);
  • о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель обязанность оплатить ее стоимость;
  • полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер и пр.);
  • сведения о гос.регистрации права продавца;
  • стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты;
  • об отсутствии долгов, обременений и арестов;
  • о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов;
  • факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию;
  • об отсутствии прописанных лиц;
  • о том, что у посторонних лиц нет притязаний, и квартира не является предметом судебного спора.

Без таких сведений договор может быть признан ненадлежащим и не зарегистрирован, либо в дальнейшем у покупателя с такой квартирой возникнут трудности вплоть до лишения его права собственности.

К договору обязательно приобщается акт приема-передачи жилья. Договор будет не полноценен без акта. Регистратор обязательно его потребует, так как акт подтверждает факт передачи квартиры.

4. Кадастровый паспорт. Если ранее он не сдавался в регистрационную службу, то теперь его представление является обязательным. В том случае, когда в росреестре имеется копия паспорта, повторное предъявление не требуется. Обратите внимание, что технические паспорта с 2008 года потеряли юридическую силу и поэтому для регистрационки они вообще не нужны.

5. Согласие супруга продавца. Если продавец находится в браке или недавно расторгнул брак, и сделка совершается от имени одного из супругов, то требуется согласие от мужа/жены (бывшего мужа/жены). Согласие получается у нотариуса на специальном бланке.

6. Выписка из домовой книги. Этот документ содержит сведения о прописанных лицах (см. как и где получить выписку из домовой книги).

7. Паспорт гражданина. Все участники сделки (продавец, покупатель) представляют свои паспорта регистратору для подтверждения своей личности.

Следует знать, что такой пакет документов для покупки квартиры необходим в большинстве случаев. Однако, в зависимости, от участников сделки, особых условий договора, способа покупки квартиры потребуется представлять (помимо указанных документов) дополнительные.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты покупки квартиры

  1. Покупка доли в квартире;
  2. Оформление на ребенка;
  3. В ипотеку;
  4. В новостройке.

Покупаем долю в квартире

Не редко возникает ситуация, когда приобретается не вся квартира, а лишь ее часть (доля). Порядок покупки доли в квартире аналогичный процедуре покупке целой квартиры. Однако есть  существенные отличия.

  • Во-первых, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки (в любом варианте ее совершения).
  • Во-вторых, если договор заключается не между дольщиками общей собственности, то есть не между «своими» (например, в квартире 2 доли по ½ у каждого дольщика и один сособственник продает свою часть квартиры другому), а между дольщиком и человеком со стороны, то к стандартному пакету прикладывается отказ других дольщиков от преимущественной покупки доли.

Такой отказ может быть заверен нотариально, хотя по закону это не требуется. Отказ пишется в письменной свободной форме. В нем должно четко отражено:

  • кто отказывается;
  • от какой доли отказывается;
  • какая доля в квартире у отказчика (кадастровый номер, адрес, размер);
  • стоимость доли для третьих лиц и порядок оплаты.

Вместо отказа может быть представлено подтверждение того, что дольщики получили предложение купить долю (почтовая квитанция или под роспись), но в течение 30 дневного срока не ответили на такое предложение.

Перечень документов для оформления покупки жилья на ребенка аналогичен перечню документов на обыкновенную покупку квартиры, но с маленьким нюансом. В зависимости от возврата ребенка, требуется представлять в рег. службу:

  • согласие родителя на покупку (на заключение договора купли-продажи), если ребенку от 14 до 18 лет;
  • договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка, если несовершеннолетний покупатель в возрасте до 14 лет. В договоре прописывается, что конкретный родитель действует в интересах ребенка.

И в любом случае также в росреестр предоставляется свидетельство о рождении ребенка.

Еще одно уточнение. Если ребенок до этого не являлся собственником жилья, то разрешение опеки на сделку не требуется. Такое разрешение понадобится, если несовершеннолетний приобретает квартиру в связи с продажей другой, принадлежавшей ему квартиры.

Покупка квартиры в ипотеку

Следует отметить, что для ипотеки необходимо представлять два пакета документов:

Касаемо банка, документы представляются для выдачи согласия на кредитование. У каждого банка свои требования и, в зависимости от конкретного случая, перечень документов может варьироваться. В любом случае сбор документов осуществляется под контролем банковского работника, поэтому трудностей в их перечне и содержании не возникает.

Когда принципиально вопрос о кредите решен, встает необходимость о подготовке документов на регистрацию.

В регистрационной службе покупку квартиры в ипотеку оформляют как две сделки в одной. То есть регистрируют покупку и ипотеку квартиры, причем одновременно. Для этого представляют документы на покупку квартиры, которые были указаны выше и дополнительно пакет на ипотеку:

  • заявления банка и покупателя на регистрацию ипотеки. Как правило, работники банка при подготовке к регистрации помогают заполнять заявление заемщику. Поэтому проблем с составлением этого документа не возникает;
  • документ об оплате государственной пошлины. В отличии от пошлины на покупку квартиры, ипотека предусматривает уплату, как банком, так и покупателем-заемщиком. Размер госпошлины:
    1. для покупателя составляет 500 руб.;
    2. для банка 2000 руб.

    Таким образом, общий размер госпошлины для покупателя (за регистрацию квартиры и ипотеки) составляет 1500 руб.

  • договор ипотеки (закладная). Указанные документы составляются банком и представляются в регистрационку. Иногда банки требуют нотариального заверения договора.
  • кредитный договор (договор займа). Эти документы также изготовляются банком, заемщик лишь может согласиться с его условиями или отказаться от подписания договора. Возможность определять содержание и условия договора заемщиком, как правило, не предоставляется.
  • согласие второго супруга на получение кредита и оформления ипотеки. Такие согласия получаются в нотариате за счет покупателя. Бывает, что банки требуют получения от покупателя (заемщика) нотариального согласия на взыскание ипотеки во внесудебном порядке. Такое требование незаконно об этом можно сообщить работнику банка. С Вас такую обязанность снимут.

Покупка квартиры в новостройке

Существует два варианта приобретения жилья в новостройке:

  • покупка уже готовой квартиры в доме, сданном в эксплуатацию;
  • участие в долевом строительстве квартиры.

В первом случае квартира уже имеет собственника, будь это застройщик или лицо, на которое по указанию застройщика оформлена собственность. Поэтому покупка будет оформляться по принципу покупки на вторичном рынке.

Касаемо участия в долевом строительстве, то для окончательной покупки нужно пройти два этапа:

  1. регистрация договора долевого участия;
  2. оформление собственности на квартиру на себя.

Какие документы нужны на квартиру в новостройке при заключении договора на долевое участие:

  • заявление о регистрации договора. Такой документ представляется как застройщиком, так и покупателем. Как правило, помощь в заполнении заявления оказывается юристом застройщика. Также образцы можно найти на сайте росреестра или на стенде в регистрационном управлении.
  • квитанция о государственной пошлине. Застройщик платит 2000 рублей, покупатель – 100 рублей. Каждый оплачивает сам за себя.
  • договор о долевом участии. Такой договор предусматривает:
    1. сведения о сторонах;
    2. информацию о квартире и доме, в котором она будет находиться;
    3. сроки строительства;
    4. размер денежных вливаний покупателя.

    Договор сдается в трех экземплярах; на двух экземплярах для сторон ставится отметка о регистрации, третий остается в росреестре.По желанию покупателя такой договор может быть заверен нотариусом.

  • разрешение на строительство. Этот документ получается в муниципалитете застройщиком. В нем указывается, где и в какие сроки построится дом.
  • проект на дом и квартиру в этом доме
  • план многоквартирного дома, включающий сведения об адресе, о квартирах с их площадью, о других нежилых помещениях в доме.
  • описание квартиры

Источник: http://juresovet.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-registracii-pokupki-kvartiry/

Как происходит сделка купли продажи квартиры — порядок оформления

Покупка недвижимости на вторичном рынке всегда дело ответственное.

И важно не только подобрать для себя оптимальное жилье, но и правильно провести переговоры и все оформить.

Из этого материала вы получите полное представление о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Порядок и процедуру оформления договора купли продажи квартиры рассмотрим далее.

Проверка

Перед тем, как приступить к подготовке всех необходимых документов, следует провести проверку будущего жилья по нескольким направлениям. В первую очередь, покупатель должен провести визуальный осмотр квартиры на предмет ее недостатков, включая коммуникации.

Затем необходимо убедиться в том, что приобретаемая квартира принадлежит продавцу. На совершение сделки может быть выдана доверенность.

В таком случае следует внимательно изучить ее реквизиты, включая срок действия.

Для того чтобы подстраховать себя от мошенников желательно лично встретиться с собственником квартиры и изучить все правоустанавливающие документы на нее.

Нелишним будет сверить внешний вид владельца недвижимости с его фотографией в паспорте.

Следующим важным моментом является выяснение наличия или отсутствия на квартире залога, ареста или других обременений.

Для этого достаточно подойти в отделение Росреестра по месту своего проживания и заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Там будут видна вся информация по залогам и арестам в отношении жилой площади.

При покупке квартиры также нелишним будет удостовериться в том, что продавец не страдает наркоманией или психическими заболеваниями (ведь есть риск, что сделка может быть в будущем оспорена ввиду проблем с дееспособностью).

Поэтому попросите его оформить соответствующие медицинские справки.

Существенно упростить дело может наличие у собственника недвижимости актуальных водительских прав.

Перед приобретением недвижимости желательно поинтересоваться и о круге лиц, которые имеют право пользования помещением. Для этого следует взять справку из ЖЭКа или получить выписку из домовой книги. Если в числе людей будут несовершеннолетние, то процесс их выписки из квартиры протекает сложнее.

Удостовериться также нужно и в отсутствии задолженности по коммунальным платежам. В противном случае на нового собственника помещения лягут дополнительные обязательства.

Предварительный договор

Перед подписанием основного соглашения часто оформляется предварительный договор.

Им стороны подтверждают свое согласие заключить главную сделку некоторое время спустя.

Например, когда будет полностью освобождено помещение или покупатель накопит требуемую сумму средств для приобретения квартиры.

Важно, что уже на стадии предварительного договора фиксируются цена квартиры и срок ее продажи.

Предварительный договор должен включать в себя все те основные пункты, которые будут присутствовать и в последующем соглашении по купле — продаже. Иными словами оговариваются предмет предстоящей сделки (описание квартиры), стоимость недвижимости и процедура расчетов, а также срок заключения основного договора.

На практике возникает вопрос, можно ли включать в предварительный договор пункты о задатке. Юристы — практики и судьи сводятся во мнении, что это не вполне согласуется с действующим законодательством. Поэтому сторонам лучше выбрать: или предварительный договор, либо же соглашение о задатке.

Если покупать жилье на вторичном рынке, то подписание предварительного договора не содержит для сторон особых рисков. Другое дело – заключение такого соглашения с застройщиком по поводу квартиры в новом доме. Здесь есть несколько подводных камней.

Например, некоторые строительные компании могут оформить предварительный договор также с другим будущим собственником и в итоге передать жилье ему. Поэтому на стадии строительства дома единственной законной схемой будет договор участия в долевом строительстве, который обязательно регистрируется в Росреестре.

Оформление сделки купли-продажи квартиры

Ничего не запрещает оформить договор по продаже квартиры в обычной письменной форме. При желании его можно оформить у нотариуса.

Это будет менее рискованно для сторон, но повлечет дополнительные расходы.

Независимо от формы договора в нем должны быть указаны стороны сделки, детальное описание передаваемой квартиры, ее стоимость и процедура оплаты, а также обязательства сторон. Разумеется, на документе проставляются и подписи участников сделки.

Желательно все документы оформить в трех экземплярах из расчета того, что один из них будет храниться в Росреестре.

Также к договору составляется и акт приема-передачи квартиры, фиксирующий физический переход жилья во владение покупателя.

Как правило, акт и договор сшиваются вместе. Вместе с договором также передаются техническая документация, а также правоустанавливающие бумаги.

Расчеты

При приобретении квартиры возможны несколько форм совершения платежа. Самый распространенный способ – это наличный расчет.

Для покупателя наиболее выгодно, когда он происходит после подписания договора. Передача денег должна сопровождаться распиской в получении средств.

Разновидностью наличных расчетов является помещение денег в банковскую ячейку, указанную продавцом. Однако для последнего это может обернуться дополнительными хлопотами.

Допускается оплатить купленную квартиру в безналичном порядке, т.е. путем перевода средств на банковскую карту или счет продавца.

Стороны могут предусмотреть разные сроки расчетов. На этот счет законодательство ограничений не содержит.

Допускается, что все финансовые вопросы могут быть урегулированы и после перерегистрации за покупателем всех прав на приобретенную квартиру.

Регистрация

С 1 января 2017 году вступили в силу ряд нововведений, которые упрощают процедуру переоформления прав. В частности, теперь собственность на квартиру можно перерегистрировать в любом удобном для себя отделении Росреестра независимо от места нахождения недвижимости. Это особенно удобно, когда жилье находится в другом городе.

Все документы для оформления купли продажи квартиры можно подать через ближайший МФЦ.

Теперь в Росреестре на вновь приобретенную недвижимость будут регистрировать переход прав, и ставить ее на кадастровый учет. Раньше это делалось отдельно.Чтобы оформить передачу права собственности, нужно предоставить следующие бумаги:

  • заявление;
  • соглашение по купле – продаже вместе с актом приема-передачи;
  • правоустанавливающие документы на квартиру.

Многих интересует, сколько стоит оформление купли продажи квартиры. За переоформление прав платится госпошлина в сумме 2000 рублей. Внести ее нужно в течение 5 дней с момента подачи документов.

Весь процесс регистрации занимает от 3 до 10 дней без учета времени обработки материалов в МФЦ. По завершению покупателю квартиры будет выдана выписка из ЕГРП. Свидетельство о праве собственности больше не выдается.

При необходимости можно заказать новый технический паспорт. Делается это через местное БТИ.

Налогообложение

Процесс взимания налога с доходов за проданную квартиру будет зависеть от того, на каких основаниях она была получена в собственность, и сколько времени продавец ранее ею владел.

Так, если жилье досталось владельцу в дар или наследство от близких родственников, либо же в порядке приватизации, то налог с продажи не взимается при условии, что квартира находилась в собственности не менее трех лет.

То же самое касается и ситуации, когда продавец оформил собственность на недвижимость в рамках соглашения пожизненного содержания.

Во всех остальных случаях минимальный срок владения квартирой для освобождения от налогообложения должен составлять 5 лет. Это правило действует по отношению к недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. По более ранней собственности сохраняются все те же 3 года.

Следовательно, при продаже квартиры досрочно надлежит уплатить подоходный налог в 13 %. Он исчисляется от кадастровой стоимости квартиры с учетом коэффициента 0.7. Этот показатель берется по состоянию на 1 января того года, в котором покупатель зарегистрировал за собой права на квартиру.

Кадастровую стоимость по жилью легко узнать в режиме онлайн на портале Росреестра, введя координаты квартиры.

Доход от отчуждения квартиры отражается продавцом самостоятельно в годовой налоговой декларации. Ее нужно предоставить до 30 апреля следующего года. Например, если сделка была закрыта в 2017 году, то подача декларации и уплата налога будут иметь место в 2018. Предельный срок совершения платежа – 15 июля.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-74-42, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/pokupka/kak-proisxodit-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Правильный порядок оформления купли-продажи квартиры

Обрести новый дом, купить квартиру – событие радостное и неординарное. Оформление документов купли-продажи квартиры, ремонт, переезд – на все требуются усилия и нервы. Самым значительным по степени возможных последствий является, пожалуй, оформление документов.

Ошибка на данном этапе может привести к трагическим последствиям – неправильно составленный договор купли-продажи может лишить и денег, и квартиры.

Поэтому следует предельно внимательно и осторожно относиться и к представленным продавцом документам, и к самому объекту покупки, и к заключаемым на всех этапах покупки договорам.

Заключение предварительного договора купли-продажи

После проведения всех предварительных этапов: поиска квартиры, выбора агентства, самостоятельного изучения рынка недвижимости, многочисленных переговоров с продавцами и изучения их документов, пора приступить к главному — начать оформление сделки.

Предварительный договор содержит:

  • сведения об участниках сделки  – паспортные данные;
  • параметры объекта недвижимости;
  • правоустанавливающие документы;
  • условия – стоимость, порядок расчета, порядок освобождения квартиры;
  • сроки заключения главного договора;
  • ответственность участников;
  • обязательства продавца о передаваемом объекте;
  • реквизиты сторон;
  • подписи сторон.

Если при переговорах было еще какое-то существенное условие, его также необходимо сюда включить. На момент подписания уже можно проверить добросовестность продавца – в порядке ли у него необходимые документы, не пытается ли он вписать какие-либо ненужные или вредные условия.

Проверка документов необходимых для заключения сделки купли-продажи квартиры

Если возникают сомнения, то имеет смысл заранее потребовать документы, гарантирующие чистоту будущей сделки:

  1. выписка из ЕГРП (Росреестр);
  2. выписка из домовой книги (домоуправление или ЖЭК);
  3. копия финансово-лицевого счета (ЖЭК или расчетный центр);
  4. техпаспорт на квартиру (БТИ);
  5. согласие супруга (нотариально заверенное согласие);
  6. согласие органов опеки (несовершеннолетние граждане, прописанные в квартире) (РОНО).

Все документы должны быть с подписями и печатями, подозрительно выглядящие документы лучше не принимать во внимание, а потребовать новые. Кроме этого, продавец обязательно должен быть дееспособным гражданином, сделки с недееспособным продавцом – недействительны.

Ознакомьтесь с инструкцией по покупке квартиры в ипотеку в нашей новой статье на эту тему. Все о том как взять ипотеку на квартиру и какие документы для этого нужны.

О необходимости согласия супруга на покупку квартиры читайте здесь.

Заключение основного договора купли-продажи квартиры

После заключения предварительного договора можно приступать к формированию основного продажного документа и подготовке финансовых средств для оплаты.

В состав договора входят практически те же данные, что и в предварительный договор, отличие в том, что предмет – уже покупка квартиры, а не соглашение о покупке.

Договор купли-продажи содержит:

  • наименование договора;
  • дата заключения;
  • сведения о покупателе и продавце;
  • параметры квартиры;
  • правоустанавливающие документы;
  • права и обязанности сторон;
  • стоимость;
  • порядок расчета;
  • порядок передачи объекта;
  • ответственность участников сделки;
  • реквизиты договора
  • дополнительные условия (порядок и основания документа, споры, форс-мажор, приложения, договор имеет юридическую силу, подписан в 3 экземплярах и пр.);
  • подписи сторон.

Проведение взаиморасчетов по договору купли-продажи

После заключения договора идет этап государственной регистрации сделки и оплаты. Полностью производить платеж лучше после государственной регистрации, чтобы избежать возможных накладок – к примеру, несоответствие каких-либо документов или опечатки в договоре.

Варианты расчета по договору купли-продажи могут быть следующие:

  • наличными деньгами;
  • безналичным способом;
  • с помощью банковской ячейки;
  • с помощью аккредитива.

Наличный способ оплаты

– наиболее рискованный, зато самый оперативный и простой.

Безналичный способ

— удобен для покупателя, но может насторожить продавца и отпугнуть его.

Банковская ячейка

— позволяет хранить средства наличностью в охраняемом сейфе – это облегчает как безопасную передачу средств, так и гарантию их наличия в нужном месте в нужное время; минус – плата за аренду ячейки, необходимость пересчета и отсутствие страховки содержимого ячейки банком от рисков.

Аккредитив

Самым надежным является аккредитив – банковское обязательство о переводе средств в необходимый момент. В случае заключения и успешной государственной регистрации сделки деньги переводятся продавцу, в обратном случае остаются на счету покупателя, выплата производится после демонстрации документов.

Способ оплаты необходимо выбрать заранее и конкретно прописать в договоре.

Подписание Акта приема-передачи квартиры

Для государственной регистрации сделки вам понадобится Акт приема-передачи квартиры, который является необходимым приложением к договору.

Акт-приема-передачи квартиры должен содержать:

  • наименование документа;
  • место составления;
  • дата подписания;
  • данные продавца и покупателя, позволяющие однозначно установить их личности;
  • подробное описание объекта недвижимости
  • основание перехода имущества;
  • подписи сторон с полной расшифровкой.

Кроме того, возможно включение пунктов о передаче ключей от входной двери и почтового ящика, погашенных счетов, подтверждающих отсутствие долгов по коммунальным платежам, оплате за телефон и т.д.

Также допустимо внесение условий о выполнении финансовых обязательств и отсутствии материальных претензий, но чаще всего оформляется расписка в получении денег за квартиру.

Перед составлением данного акта необходимо убедиться в удовлетворительном состоянии квартиры, так как после подписания претензии к качеству и внешнему виду жилья уже будут необоснованными.

Узнайте как вернуть уплаченный ранее подоходный налог при покупке квартиры из нашей новой публикации. Все о налоговом вычете при покупке недвижимости, его размерах, оформлении и сроках получения.

О том как заказать и где получить выписку из ЕГРП, читайте в этом материале на сайте.

О подоходном налоге при продаже квартиры узнайте по этому адресу: http://sdelkaprosto.com/prodazha/nalogi-s-prodazhi/podohodnyj-nalog.html.

Государственная регистрация права собственности на квартиру

На заключительном этапе сделки документы сдаются на государственную регистрацию.

Пакет документов для осуществления государственной регистрации права собственности на квартиру следующий :

  • заявление;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;
  • паспорт;
  • договор купли-продажи;
  • документ об оценке имущества (справка из БТИ);
  • согласие супруга (при необходимости);
  • копия свидетельства о браке (при необходимости).

Все документы должны быть без ошибок, иначе весь пакет будет возвращен на доработку. Сумма государственной пошлины составляет 1000 рублей, стандартный срок обработки запроса 18 дней.
Срок может быть меньше, например в случае регистрации квартиры приобретенной в ипотеку, он составляет всего 5 дней.

На сайте Росреестра можно предварительно записаться для подачи документов — это несколько ускорит процесс.

Конечно, процесс оформления сделки покупки квартиры с соблюдением всех необходимых юридических формальностей достаточно долог и утомителен, зато в дальнейшем он позволит вам наслаждаться своей покупкой, не омрачая ее безоблачность мелкими неприятностями вроде гигантского долга за коммунальные услуги, внезапно обнаружившегося залога, невыписавшихся жильцов и прочего.

В этой статье мы рассмотрели особенности оформления документов при покупке квартиры на вторичном рынке за свободные средства, самый стандартный вариант приобретения недвижимости. Другие варианты, такие как покупка квартиры в новостройке, покупка квартиры в ипотеку, покупка квартиры с использованием материнского капитала, по программе «Молодая семья» или «Военная ипотека» конечно имеют свои особенности и мы обязательно рассмотрим их в последующих публикациях. Следите за обновлениями сайта.

Источник: http://sdelkaprosto.com/pokupka/oformlyaem-sdelku/poryadok-oformleniya-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Порядок оформления покупки квартиры, схема действий, нюансы

Жилищное право > Оформление недвижимости > Порядок оформления покупки квартиры, схема действий, нюансы

Чтобы не стать жертвой мошенников, при сомнениях в правильности оформления сделки — консультируйтесь у юриста

Выбирать жилье среди нынешнего изобилия недвижимости непросто.

Но еще сложнее разобраться с тем, каков порядок оформления покупки квартиры.

Ведь мошенничество на жилищном рынке процветает. Поэтому рассмотрим каждый пункт подробно.

Если вы закончили с казавшимся бесконечным просмотром вариантов и остановились на идеальной для вас квартире, то настало время разобраться, на какие основные моменты следует взглянуть внимательнее перед началом оформления сделки.

Подготовительный этап: сбор документов и проверка самого объекта недвижимости

Первым делом, нужно убедиться, что человек, представляющийся продавцом и реальный владелец жилья, — это одно и то же лицо.

Документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемое жилье, следует тщательно изучить

Для этого придется изучить документ, подтверждающий право собственности на помещение. Называется он свидетельство о праве собственности.

Территориальное управление Росреестра – это то ведомство, которое его выдает. Но и в этом случае стопроцентная гарантия невозможна.

Поэтому нужно позаботиться о получении выписки из ЕГРП. Надежнее, если бумага выдана как можно ближе к моменту ее получения покупателем.

Самым предпочтительным вариантом будет запрос сведений о зарегистрированных правах на конкретную квартиру самостоятельно.

Делается это опять-таки путем обращения в упомянутую организацию.

Таким образом человек может удостовериться в факте приобретения жилья у соответствующего лица, выяснить, наложены ли на объект обременения и не предъявят ли на нее права третьи лица.

Выясняем, нет ли в квартире жильцов, выселить которых не представится возможным, либо процесс выселения окажется очень затруднительным.

К таким категориям относятся несовершеннолетние, оставшиеся без родителей.

Чтобы их выселить, понадобится подтверждение того, что они обеспечены жильем.

Следующая категория – это лица, добровольно отказавшиеся участвовать в приватизации приобретаемого жилья.

Доступный вариант выяснения данных сведений – это попросить продавца предоставить расширенную выписку из домовой книги. На данный запрос отвечает Управляющая компания.

Важный момент — если продавец квартиры состоит в браке, то должно быть предоставлено согласие на продажу второго супруга

Нужно выяснить семейное положение продавца. В случае, если он состоит в браке, вторым супругом должно быть дано согласие на сделку.

Неплохо выяснить у продавца, в течение какого времени ему принадлежала жилплощадь.

Если срок большим не назовешь, то хорошо бы узнать, с чем связана продажа.

При частой смене хозяев квартиры речь может идти о наличии скрытых недостатках в ней.

Сегодня часты случаи, когда действия от имени продавца совершаются его представителем. Значит, понадобится проверка обоих лиц.

Во-первых, паспортная.  Данные этого документа проверяются при помощи онлайн сервиса, находящегося на официальном сайте ФМС.

Следующий основной этап знакомства с представителем – это ознакомление с доверенностью. Для проверки ее подлинности необходимо обращение в ту нотариальную контору, которая удостоверила сам документ.

Порядок оформления документов при покупке квартиры

Переходить к оформлению покупки следует в случае, если все документы предоставленные продавцом проверены и не вызывают сомнений

Если проведенная проверка не внушает опасений, значит, наступает черед оформлять долгожданную покупку квартиры.

Отметим, что квартира относится к недвижимому имуществу и подчиняется требованиям закона к оформлению сделок с недвижимостью.

Перед тем, как будет заключен основной договор, не возбраняется заключить предварительный.

Соответствующий договор купли-продажи – на его основе происходит передача права собственности. Для его заключения предусмотрена простая письменная форма.

Необходимости в нотариальном оформлении нет. Тем не менее, если договор удостоверен нотариусом, он не перейдет автоматически в разряд недействительных. Наоборот, процедура регистрации перехода прав будет упрощена.

Составление договора берется сторонами на себя либо может быть выбран вариант обращения за помощью к специалистам.

И в том, и в другом случае обязательно его полное соответствие законодательной базе.

Полезные советы от эксперта по поводу правильного проведения процедуры купли продажи квартиры, смотрим видео:

Требования договора купли-продажи

В процессе составления договора следует вдумчиво вычитать каждый его пункт

До момента подписания договора он должен быть непременно прочитан и дана оценка наличию в нем обязательных пунктов.

Достоверное описание предмета договора. Так требует статья 554 ч. 2 Гражданского кодекса РФ.

Это нужно для его индивидуализации и четкого выделения среди других сходных.

Подписывая договор, обязательно нужно перепроверить адрес местонахождения квартиры (он приводится полностью).

Индивидуализирующие признаки квартиры также должны быть указаны. Речь идет о кадастровом номере, присвоенном БТИ. Характеристики квартиры – данный момент также нуждается в изучении.

Указание цены является обязательным условием договора. Ее определение зависит исключительно от соглашения сторон, и может быть установлено на их усмотрение.

Обычно от продавца исходит предложение понизить стоимость, установленную в договоре. Для него это выгодно в плане уменьшения налогов.

Покупатель же от этого ничего не выигрывает. Ведь цена, указанная в договоре, напрямую влияет для него на сумму возврата налога.

Перечисленные пункты должны быть прописаны обязательно. Поэтому именно на них следует сделать акцент в момент подписания.

Остальные положения подписываемого документа также не стоить читать вскользь. Договор читается вдумчиво от начала и до конца.

Покупателю нужно проверить, соответствуют ли действительности следующие моменты:

  • данные сторон договора
  • порядок передачи квартиры
  • способ передачи квартиры

Он же вправе быть непосредственным участником составления договора и настаивать на исключении тех пунктов, которые вызывают сомнения либо заменять их на более приемлемые.

Процедура сделки

Проводят сделку купли продажи в присутствии всех лиц, указанных в сделке

В день, когда совершается сделка, необходимо личное присутствие всех лиц, указанных в договоре.

Каждый участник должен иметь с собой документ, удостоверяющий личность.

Заключение договора желательно проводить при участии нотариуса (это условие не является обязательным). В его обязанности входит проверка подлинности документов, дееспособности сторон.

Гражданским кодексом определены специальные условия, при которых передается квартира. Согласно им и составляется документ, который подтверждает передачу недвижимости.

Обычно продавцом и покупателем составляется акт приема-передачи, в котором они обязательно ставят подписи. Перед этим квартира должна быть еще раз осмотрена, так как в акте отражается ее текущее состояние.

Важно помнить, что покупатель, подписывая акт, соглашается с тем, что приобретаемое жилье отвечает требованиям, которые предъявляются к качеству жилых помещений.

Возможна замена данного документа аналогичным, подтверждающим, что квартира принята покупателем.

Договор подписан, обращаемся в Росреестр

Здесь будет составлено заявление (при этом присутствует государственный регистратор).

Покупатель становится законным собственником после получения свидетельства о праве на собственность

Человек получает расписку о том, что документы получены на правовую экспертизу и регистрацию права собственности, ставится дата их возврата.

До того, как будет получено свидетельство, граждане, имеющие прописку в квартире, должны сняться с регистрационного учета и подобрать для себя другое жилье.

В установленный в расписке день обе стороны должны подойти в Росреестр (имея паспорта с собой) и получить свидетельство о праве собственности.

Как только оно получено, покупатель станет официальным собственником квартиры.

Способы передачи денег

Участникам следки потребуется выбрать подходящий вариант передачи денег

Сегодня сумма может быть оплачена как наличными средствами, так и переведена по безналичному расчету.

Хорошо иметь представление об особенностях того и другого способа.

Передача наличных средств предполагает соблюдение требований безопасности.

Это позволит избежать неожиданных криминальных моментов. После того, как покупатель передал деньги, желательно получить расписку от продавца.

В ней отражаются данные тех лиц, которые передали и получили денежные средства, конкретная сумма и прописывается, за что и когда именно была произведена передача.

Место, где деньги будут переданы, выбирается с учетом безопасных условий.

Хорошо, если удастся пригласить свидетелей. Они в случае форс-мажорных обстоятельств смогут засвидетельствовать факт совершения сделки и передачи денег в судебной инстанции.

Кстати, многие сегодня от этого способа расчета отказываются.

Следующий способ: с использованием банковской ячейки. Его недостаток кроется в дополнительных расходах на оплату последней.

Несомненный же плюс – это безопасность. При подписании договора с банком можно оговорить те обстоятельства, при которых продавец получит доступ к деньгам.

Мы уже говорили о возможности безналичных расчетов. В случае с физическими лицами такие являются достаточно редкими.

Дело в нежелании многих клиентов взваливать на себя дополнительные расходы, которые связаны с банковским обслуживанием.

Какие факторы влияют на стоимость сделки

Стоимость оформления сделки зависит от того, каким образом и где она оформляется, обращение к нотариусу — вариант надежный, но потребует затрат

Если обе стороны приняли решение обратиться в нотариальную контору, то нотариусу должна быть уплачена госпошлина (ее размер составляет 1,5 процента от суммы договора, но он не должен быть менее 10 ММОТ).

Если квартира продается близким родственникам (ребенку, родителям, жене/мужу), то госпошлину оплатить нужно в размере 0,5 процента от суммы договора, но не менее 4 ММОТ.

Конкретная ставка за регистрацию договора купли-продажи отсутствует, но определено, что при государственной регистрации любой сделки с недвижимостью граждане максимально могут оплатить сумму, равную трехкратно установленному законом ММОТ.

В данном материале нами рассмотрен порядок оформления квартиры.

Процедура это серьезная, не предполагающая поспешных и необдуманных действий.

Все ее подводные камни предусмотреть сложно. Лучше всего, при возникновении малейших сомнений лишний раз проконсультироваться со специалистом.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

16 Сен 2016      Мария Суханова         110      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/poryadok-oformleniya-pokupki-kvartiry.html