Предварительный договор купли продажи квартиры без задатка

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Задаток при покупке квартиры в 2018 году: образец предварительного договора купли-продажи квартиры с задатком, порядок получения и условия возврата задатка, отличия от аванса | Жилищный консультант

Предварительный договор купли продажи квартиры без задатка

Приобретение недвижимости связано с перечислением значительных денежных сумм и переоформлением документов. По этой причине договор купли-продажи нередко сопровождается уплатой аванса или задатка. В чем различие этих понятий, и какие обязанности возлагают они на стороны сделки?

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Понятие и функция задатка

Понятие задатка рассмотрено в ГК РФ (ст. 380). Под ним понимается определенная сумма, передаваемая от потенциального покупателя к продавцу и выступающая в качестве гаранта заключения и выполнения договора купли-продажи.

Законодательство указывает, что задатком считается сумма, в отношении которой подписано письменное соглашение сторон. При этом размер суммы не регулируется.

Задаток за квартиру или иную недвижимость призван выполнить 3 основные функции:

  1. Идет в сумму оплаты стоимости приобретаемой недвижимости;
  2. Работает в отношении покупателя как стимул для совершения сделки и закрытия платежных обязательств перед продавцом;
  3. Является подтверждением действительности договора купли-продажи и намерений покупателя в отношении конкретного объекта.

Задаток и аванс

Есть ли принципиальные различия между этими понятиями? Гражданский кодекс требует считать задатком те средства, в отношение которых был заключен договор задатка при покупке квартиры. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора задатка при покупке квартиры]. Когда этого сделано не было или существуют какие-либо сомнения относительно назначения полученного платежа, то ГК требует рассматривать полученный платеж как аванс.

Под авансом понимается платеж, который подтверждает желание покупателя приобрести реализуемый продавцом товар. По законодательству он лишен обеспечительной функции, то есть его внесение не связано с обязательствами:

  • Покупателя приобрести объект и выплатить полную сумму;
  • Продавца продать недвижимость.

Если после внесения аванса стороны или одна из сторон не намерена продолжать сделку и расторгает ее, то аванс возвращается в полной сумме и без штрафных санкций (если иное не было прописано в индивидуальном договоре аванса).

Задаток обременен обеспечительной функцией, то есть:

  • Уплативший его покупатель обязан совершить куплю недвижимости и полностью выплатить оставшуюся к уплате сумму;
  • Продавец обязан продать объект и передать его в собственность покупателя.

Это обеспечено штрафными санкциями (ст. 381 ГК):

  1. Если договор не исполняется стороной, которая уплатила задаток, то его сумма остается у другой стороны без возврата;
  2. При срыве договоренностей со стороны, принявшей сумму, она возвращается в двойном размере.

При расторжении сделки до ее начала или при невозможности ее исполнить, а также по взаимному согласию двух сторон средства могут быть возвращены в размере, в котором уплачены.

Авансовый платеж и задаток являются схожими платежами, отражающими намерения сторон на совершение сделки. Однако второй накладывает на обе стороны дополнительные обязательства.

Оформление договора задатка

Если привлекательный объект недвижимости найден и хочется его приобрести, то встает вопрос, как оформить задаток при покупке квартиры. Четко установленного образца для составления договора в подобном случае не существует, однако писать его в свободной форме также не следует. Это может привести к нежелательным последствиям сделки.

Рекомендуется составлять документ по следующей схеме:

  • Сведения о собственнике недвижимости, его праве на владение ей;
  • Информация о самом недвижимом объекте: расположение, площадь;
  • Личные данные продавца и покупателя;
  • Стоимость приобретаемого объекта;
  • Размер задатка;
  • Сроки выплаты первого задаточного платежа и остальной суммы;
  • Ряд иных условий (коммунальные платежи в момент перехода собственности, приобретение вместе с квартирой мебели, сантехники).

По желанию сторон прописывается ответственность за невыполнение условий договора.

Договор подписывается обеими сторонами сделки и может также быть нотариально заверен, что имеет смысл, если сумма сделки достаточно большая.

При составлении договора потребуется ряд документов:

  1. Паспорта участников купли-продажи;
  2. Оригинал права собственности на продаваемый объект;
  3. Справка о зарегистрированных в жилище лицах (должны отсутствовать временно выписанные);
  4. Паспорт объекта, соответствующий реальности (если была произведена перепланировка, то перед продажей она должна быть узаконена).

При передаче денежных средств продавец должен написать расписку о получении. Ее форма подразумевает рукописный текст, содержащий:

  • Название (расписка);
  • Личные данные получателя денег;
  • Информация о лице, которое передало средства;
  • Сумма (цифрами и прописью);
  • Сведения об объекте, за который был уплачен взнос;
  • Дата принятия средств и подпись их получателя.

Рекомендуется передавать средства и составлять расписку об их получении в присутствии нотариуса или свидетелей, дабы обезопасить себя на случай возможных судебных разбирательств или мошенников.

Существует также предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи]):

  • Если в настоящий момент покупатель не готов выплатить всю сумму за жилье, но хочет приобрести именно эту недвижимость;
  • Если продавец в текущий момент не может продать квартиру (не готовы документы, не сняты обременения, квартира не достроена).

Предварительная сделка обязывает стороны в течение определенного времени (законодательство ставит срок до полугода, по решению сторон он может быть изменен) заключить основной договор купли-продажи.

Задаток при покупке квартиры в такой ситуации также будет играть роль обеспечения исполнения сторонами своих обязательств во избежание наступления штрафных санкций. Стороны могут предусмотреть уплату аванса, не имеющего обеспечивающей силы. Если стороны передумают заключать основной договор, аванс будет передан покупателю без применения санкций.

Размер и возврат задатка

Сколько стоит отдавать в виде задатка при приобретении недвижимости? Гражданский Кодекс этого не предусматривает. Сумма устанавливается сторонами и по сложившейся традиции рассчитывается до 10% от стоимости жилья. Важно помнить:

  • Чем ниже сумма, тем меньше потерь понесут стороны при отказе от исполнения договоренности;
  • Повышенный взнос, предложенный покупателем, говорит о серьезности его намерений купить эту квартиру;
  • Маленькая сумма, предложенная продавцом, может говорить о том, что он еще находится в стадии поиска более выгодного предложения от других покупателей.

Рассмотрим ситуации, когда задаток возвращается покупателю:

  1. Продавец отказался продавать недвижимость. Сумма отдается в двукратном размере;
  2. Стороны пришли к обоюдному согласию по расторжению договора. Сумма выплачивается полностью без штрафных санкций;
  3. Исполнение договора невозможно по объективным причинам (смерть продавца, уничтожение объекта недвижимости по независящим от сторон причинам). Средства возвращаются полностью.

Сумма остается у продавца, если покупатель без объективных причин отказался выполнять условия договора.

Пример по задатку за квартиру

В связи с открывшимся отделением фирмы в другом городе Миронов А.Е. решился на переезд и покупку квартиры. Подходящее предложение было у Антонова И.Р. – двухкомнатная квартира по цене в 1 750 000 рублей.

Между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи с залогом в размере 7% от полной стоимости – 122 500 рублей. Срок подписания основного договора был назначен на 20 мая 2017 года. Однако в связи с трудностями на работе, Миронов решил расторгнуть договор и получить обратно задаток. С таким положением не согласился Антонов, поскольку упустил время и потенциальных клиентов, и обратился в суд.

В подписанном между сторонами договоре значился пункт об одностороннем расторжении договора, в котором залоговую сумму уплачивает инициатор. В связи с этим суд постановил удержать с Миронова уплаченную сумму в 122 500 рублей в пользу Антонова.

Заключение

  1. Задаток при покупке недвижимости является частью платежа и подтверждением желания реализовать квартиру;
  2. Он обременен обязательством выполнить договор купли-продажи благодаря наличию штрафных санкций при нарушениях со стороны продавца и покупателя.

    Это отличает его от аванса;

  3. Договор составляется в письменной форме и снабжается распиской о получении денег;
  4. Размер суммы определяется путем личных переговоров сторон;
  5. Задаток возвращается или удерживается, что зависит от обстоятельств дела.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по задатку за квартиру

Вопрос: С потенциальным покупателем заключили соглашение с задатком в 100 тысяч рублей. Там прописали срок сделки до 1 июля 2017 года. Срок уже вышел, а покупатель денег не собрал и меня не известил об этом – пришлось звонить самой. Просят подождать еще неопределенное время. У меня есть другие желающие купить квартиру. Как расторгнуть договор с первым покупателем, и не должна ли я буду выплатить ему задаток в двойном размере?

Ответ: Существует два способа расторжения данного соглашения.

  • По согласию сторон. Если Вы и покупатель не имеете претензий и покупатель согласен искать для покупки иное жилье и получить свой задаток обратно в прежней сумме, то можете написать бумагу, подтверждающую расторжение сделки и передачу денег.
  • В суде. Если вторая сторона не согласна мирно расторгать договоренность, то можно обратиться в суд с иском. В Вашей ситуации договор нарушен со стороны покупателя, так как он к обозначенному времени не выполнил свои обязательства. Суд, если встанет на Вашу сторону, оставит уплаченную покупателем сумму у Вас.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/zadatok-za-kvartiru/

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком

Скачайте предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком. Узнайте, как не лишиться аванса и гарантированно добиться заключения основного договора купли-продажи недвижимости.

Основная задача этого документа для покупателя — быть уверенным в том, что выбранная квартира будет продана именно ему, за ту цену и на тех условиях, которые согласованы с продавцом. Для продавца здесь важно получить документальное подтверждение серьезности намерений покупателя и получение частичной оплаты за свой дом или квартиру. Хотя последнее требование не является обязательным, но об этом ниже.

К содержанию этого соглашения следует отнестись также серьезно, как и к составлению основного соглашения купли-продажи. В первичной бумаге необходимо указать:

  • Фамилии, имена, отчества сторон
  • Их паспортные данные
  • Точный адрес дома либо квартиры так, как он записан в выписке Росреестра
  • Данные самой выписки
  • Этажность объекта
  • Стоимость дома или квартиры
  • Согласие супруга на продажу недвижимости (если продавец состоит в браке)

Но одним из главных сведений этого документа являются условия перехода к этапу заключения основной договоренности — купли-продажи недвижимости. Существенным моментом здесь являются сроки заключения основного документа, платежей и передачи имущества.

Форма соглашения

Закон однозначно требует составления предварительного договора в той же форме, в которой заключается и основной. Это означает, что документ нужно составить письменно.

Сроки главной сделки

Еще одной особенностью этого вида договоренностей является срок выполнения обязательств. Если вы не укажите в нем дату заключения основного документа, то российским законом предусмотрен целый год на то, чтобы это сделать. Естественно, стороны соглашаются с этим редко. Вероятно, вам также придется сначала согласовать сроки основной сделки с противоположной стороной заранее и затем отразить ее в предварительных бумагах.

Задаток

Гражданский Кодекс РФ не настаивает на том, чтобы в ходе подписания преддоговора покупатель обязательно вносил частичную оплату, а продавец категорически ее требовал. Вносить ли аванс, его размер — все это стороны решают самостоятельно. В каждом отдельном случае продавец и покупатель имеют свою мотивацию и интерес в этом вопросе.

С позиции продавца часто имеется большая заинтересованность в том, чтобы получить аванс и желательно в большем размере, «привязав» к себе клиента. Со стороны покупателя, как правило, есть желание внести поменьше либо не платить совсем.

Но может быть и обратная ситуация, к примеру: продавец не уверен в своем желании продать свой дом по такой цене, а покупатель убежден, что эта покупка для него крайне удачна и выгодна.

В любом случае, предоплата – это очень действенный способ обязать стороны заключить сделку. Поскольку виновная сторона не только часто теряет средства в размере задатка, но и может столкнуться с требованиями о возмещении убытков, понесенных другой стороной.

Так, если сделка не состоится по вине покупателя, то он однозначно теряет задаток. Эти средства остаются у продавца.

Если же сделка отменяется по вине продавца, то он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере! Это регламентируется статьями 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ.

Также не забывайте о возможности истребования с виновной стороны компенсации по возникшим убыткам. Если вы сможете подтвердить их документально. Поэтому над необходимостью и суммой предоплаты стоит подумать не торопясь.

Маленькая хитрость: задаток или аванс

Знание этого нюанса позволит застраховать себя от существенных потерь. Дело в том, что юридические термины «аванс» и «задаток» имеют много отличий. Но в данной ситуации главное для покупателя это то, что закон по-разному смотрит на их возврат. Аванс рассматривается Кодексом как один из первых платежей за передачу прав владения недвижимостью, не предусматривая жестких санкций за отказ от сделки. Требования же к оплате и возврату задатка однозначно описаны в ГК РФ так, как это отмечено в предыдущей главе.

Другими словами, если указать в договоре «аванс» вместо «задаток», то в случае отмены сделки покупателем он вправе будет настаивать на полном возврате этой суммы и продавцу будет крайне сложно с этим спорить. Хотя, при этом не стоит забывать об опасности судебных споров, если продавец потребует возмещения убытков.

Предварительный договор купли-продажи квартиры без задатка

Некоторые юристы предпочитают разделять предварительное соглашение на собственно сам преддоговор и соглашение о предоплате. Трудно сказать, чем объясняется такое желание. Возможно, склонностью к перфекционизму. На этот случай привожу бланк соглашения с задатком и отдельный документ об оплате.

Скачать Предварительный договор купли-продажи с оплатой задатка

Но в большинстве случаев преддоговор включает в себя, кроме всего прочего, раздел об оплате аванса. На мой взгляд, так понятнее и удобнее. Его форму можете скачать в конце этой статьи.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

В ходе приобретения жилья в ипотеку, прежде всего следует выбрать банк, который способен предоставить вам самые выгодные условия кредитования. Далее, следует обратиться к ипотечному менеджеру банка за разъяснением процедуры, поскольку в каждом банке имеются свои отличия. После этого можно переходить к поиску квартиры и обсуждению условий сделки с конкретным собственником.

В этом случае вы также можете заключить предварительное соглашение. Однако, его форма, вероятно, будет предложена самим банком. Кроме того, сотрудники банка в любом случае должны сделать оценку стоимости объекта и проверить его на предмет чистоты сделки и отсутствия обременений. Это кстати, один из существенных плюсов покупки в ипотеку.

Кроме того, с помощью преддоговора можно спланировать покупку квартиры, которая уже находится в ипотеке. Для этого нужно выяснить какую сумму текущий владелец квартиры еще должен банку. Эту сумму можно включить в текст предсоглашения. После ее получения от покупателя текущий хозяин квартиры должен оплатить эти средства банку для окончательного погашения своей ипотеки. Обременение банка на объект будет снято и стороны могут спокойно переходить к купле-продаже.

Однако, возможен и вариант оформления ипотеки на покупателя, внесения им первого ипотечного платежа банку, одновременного оформления ипотечного кредита на покупателя и погашения обязательств предыдущего владельца перед банком. Безусловно, вся эта процедура должно согласовываться с работниками банка, сопровождаться трехсторонними соглашениями и договорами о зачетах кредитных обязательств.

Скачать предварительный договор купли-продажи по ипотеке сбербанка.

Предварительный договор купли-продажи дома — образец

Подписание соглашение о планируемой покупке дома требует более досконального изучения имущества. Кроме того, если к нему прилагается земельный участок, хозяйственные постройки, то все это также требует подробного перечисления в тексте соглашения.

К договору необходимо приложить имеющиеся правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности продавца. По этой причине текст такого соглашения занимает зачастую больший объем и требует к себе большего внимания.

Ниже вы может скачать форму подобного документа и на его основе подготовить собственный:

Скачать образец предварительный договор купли-продажи дома

Расторжение предварительного соглашения купли-продажи квартиры

Наиболее благоприятный и безболезненный способ расторжения предварительного соглашения – это заключение основного договора и переход к сделке. Для этого он и был заключен. Но, как известно, человек предполагает, а господь располагает и случиться может всякое. Поэтому помимо идеального варианта могут произойти незапланированные. Однако, они также предусмотрены ГК РФ. Расторжение соглашения происходит в следующих случаях:

  1. Стороны заключают основной договор в соответствии со сроками, указанными в предварительном соглашении. Размер аванса учитывается в общей стоимости квартиры и вся последующая часть сделки регулируются основным соглашением;
  2. Одна из сторон инициирует отказ от заключения основного договора. В этой ситуации другой участник вправе принудить противоположную сторону к сделке, но только по прошествии шести месяцев с момента отказа от нее другого участника. Разумеется, судьбу предоплаты определят положения Гражданского Кодекса так, как описано выше. Если же в соглашении был указан «аванс», то вполне возможно покупатель ничего не потеряет;
  3. Обо всем можно договориться, поэтому и продавец с покупателем могут согласовать иные сроки либо иные условия и даже цену сделки в рамках основного договора в досудебном порядке. Это всегда возможно, если участники наделены достаточными коммуникативными навыками и стремлением к взаимовыгодному компромиссу.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире

Преддоговор купли-продажи доли в квартире ничем принципиально не отличается от стандартного соглашения за исключением того факта, что купле-продаже подлежит только оговоренная часть недвижимости.

Бланк предварительного договора купли-продажи доли в квартире можете скачать здесь.

Таким образом, нет ничего сложного в первом этапе сделки купли-продажи дома, квартиры либо ее доли. Но при этом важно знать и уметь пользоваться определенными законодательными нюансами в свою пользу. Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком, образец которого многократно проверен в работе вы можете по этой ссылке скачать.

Источник: http://2urist.ru/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom/

Что такое предварительный договор?

Определение предварительного договора

После того, как стороны решили заключить сделку по купле-продаже, они обычно оформляют передачу задатка.

Однако расписка свидетельствует лишь о передаче денег, но такой документ не обязывает владельца жилья продать квартиру именно этому гражданину и за ту цену, за которую они договорились.

Чтобы избежать рисков срыва сделки, а также изменения ее условий, есть смысл заключить предварительный договор купли-продажи.

В ст. 429 ГК указано, что под предварительным соглашением понимается документ, в котором указывается обязанность сторон в будущем заключить контракт, на условиях, которые определены ими в предварительном соглашении.

Покупка квартиры – это недешевое удовольствие и, как правило, покупателю нужно время для того, чтобы собрать все необходимые деньги для покупки, а продавцу — выехать с квартиры.

То есть предшествующий договор – это гарантия того, что за это время никто из сторон не передумает заключать сделку и не выставит новые условия – повышенная цена, более позднее заключения договора и т.д.

В правилах ГК установлено, что предварительный договор нужно заключать в письменной форме, иначе он не будет юридически значимым. Основные принципы такого документа:

  • определяется предмет договора и другие важные условия соглашения;
  • устанавливается срок заключения основного соглашения. Если же срок указан не будет, стороны обязаны оформить покупку на протяжении 1 года после подписания предварительного соглашения;
  • обязательство заключить основной договор прекратится после того, как срок для совершения покупки закончится и ни одна из сторон не потребует его заключения.

Если же покупатель или продавец начнет уклоняться от составления основного контракта, на него можно подать в суд и потребовать заключения договора.

предварительного договора

договора

Если продавец квартиры и покупатель решили заключить предварительный контракт, то следует его еще и правильно составить.

В частности, в договоре, предшествующему договору купли-продажи квартиры, необходимо указать такие моменты:

  1. Реквизиты договора – дата, город составления, ФИО продавца и покупателя.
  2. Обязательная составляющая договора – его предмет, то есть квартира и ее основные характеристики (этажность, площадь, этаж, количество комнат). Также следует указать, что право собственности на жилье подтверждается свидетельством о государственной регистрации.
  3. Цель заключения соглашения – указывается, что в дальнейшем лица заключат основной договор, обозначаеся срок.
  4. Цена за квартиру (иное жилье). В договор купли продажи обязательно вписывается стоимость приобретения. Причем, прописывается сумма за квартиру цифрами, а рядом сумму прописывают прописью.
  5. Еще один важный момент – задаток. В договоре уточняется, что продавцу дан задаток (если он был передан) и в каком размере. Кроме того, дополнительно нужно еще взять расписку о передаче суммы задатка, а также указывается сумма, которая должна быть возвращена, если продавец откажется от дальнейшего заключения договора.
  6. В предварительном соглашении указываются граничные сроки сделки. Продавец и покупатель вправе самостоятельно определять сроки заключения главного договора по покупке квартиры, это может быть и год, и 2 года. Но, как правило, граждане определяют 1-2 месяца срока.
  7. Подписи сторон. Естественно, что договор считается заключенным и действующим только после скрепления его подписями и будущего продавца, и покупателя.

Особенности заключения договора

Особенности заключения договора

Кроме основных условий (без которых договор признают недействительным), граждане имеют право вносить и другие условия, которые имеют для них большое значение:

  • время, до которого продавец обязуется освободить квартиру;
  • штраф за срыв сделки;
  • примечание, что квартиры должна передаваться без долгов и в надлежащем состоянии;
  • если продавец и покупатель договорились, к примеру, о передаче с квартирой встроенной кухни или какой-то другой мебели, тогда стоит это указать в предварительном договоре;
  • другие условия соглашения.

Документы для заключения сделки

Документы для сделки

Чтобы подписать предварительное соглашение, покупатель и продавец подают такие документы:

  • предъявляются оригиналы паспортов, а к договору прилагаются копии паспортов;
  • перед его заключением продавец должен показать покупателю Свидетельство о государственной регистрации, где указано, что он законный владелец жилья. Если же собственников квартиры несколько, потребуется указать в договоре их данные, кроме того, все эти лица должны поставить подпись под предварительным договором. В противном случае, договор признают недействительным;
  • каждому участнику сделки передается по экземпляру предварительного договора.

Внимание!Предварительный договор купли продажи квартиры не нуждается в государственной регистрации. Копия соглашения хранится у покупателя и продавца до заключения главного договора.

Аванс и задаток, есть ли разница

Аванс и задаток

Важное условие предварительного договора на покупку квартиры – это передача задатка. В документе обязательно должно быть указано слово «задаток», а не аванс, залог или как-то по-другому.

Иначе аванс расценивается как предоплата и если сделка не состоится, продавец просто возвращает эти деньги, а если покупатель откажется от покупки, продавец обязан вернуть ему аванс.

Задаток же – это гарантия того, что после срыва сделки по вине продавца, он обязуется вернуть покупателю эту сумму в двойном размере.

Если же от сделки откажется покупатель – потеряет переданные средства. В тоже время помните, что договор задатка без основного договора – автоматически признается авансом.

Где можно оформить договор

Где оформить договор

За помощью в оформлении предварительного договора можно обратиться в риэлтерскую компанию, где представляют услуги по составлению договора, предшествующего договору купли-продажи.

Также при желании (но это не обязательно) такая сделка может заверяться у нотариуса.

Нотариус проверит все поданные документы – паспорта граждан и документы на жилье, после чего будет заключен предварительный договор по последующую покупку жилья.

Предупреждение!При нотариусе вносится задаток, а стороны договора получают по экземпляру соглашения. Все процессуальные действия, таким образом, выполнены, теперь продавец и покупатель могут готовиться к заключению основной сделки на покупку квартиры.

Расторжение предварительного договора

Расторжение договора

Могут возникнуть случаи, когда лица передумали заключать главный договор на покупку квартиры по определенным основаниям.

По согласию обоих сторон договор разрешено расторгнуть, но при этом виновный должен компенсировать все затраты, которые понесла другая сторона в связи с неисполнением его обязательства купить квартиру.

Также покупатель, к примеру, может отказаться от договора, если продавец решит отойти от положений предварительного договора.

Покупатель в одностороннем порядке имеет полномочия отказаться от покупки, если:

  • выяснилось, что жилье признали аварийным, жилищные условия после оформления предварительного соглашения ухудшились. Однако в таком случае еще придется доказать, что состояние квартиры стало хуже уже после заключения сделки и покупатель не мог знать о негативных изменениях раньше;
  • продавец настаивает на покупке квартиры за более высокую цену, чем указано в договоре, требует дополнительные издержки и т.д.;
  • невыполнение иных условий предварительного договора.

Если же продавец или покупатель отказываются от сделки умышлено и безосновательно, следует подавать в судебную инстанцию для того, чтобы суд своим решением обязал его заключить договор.

Или же вместо покупки (продажи) квартиры виновник срыва сделки компенсирует материальные убытки, а при желании потерпевший может потребовать и возмещения морального вреда.

Источник: http://SudovNet.ru/zhilishhnoe-pravo/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец, с авансом, по ипотеке

Последние изменения: Июль 2018

Достижение договоренности между покупателем и продавцом недвижимости требует фиксации намерений в письменном виде. Предварительный договор купли-продажи квартиры устанавливает порядок исполнения предстоящей сделки, условия, сроки, все важные детали, которые позволят продавцу готовить документы к оформлению, а покупателю планировать оплату. Правильное составление документа позволит избежать спорных ситуаций и взаимных претензий на случай, если одна из сторон изменит свои намерения.

Для чего предназначен?

Заключение предварительного договора дает уверенность в том, что сделка состоится именно на тех условиях, которые были оговорены между покупателем и продавцом, исключая возможность невыгодной для одной из сторон корректировки.

Следующие причины обуславливают необходимость заранее обсудить и зафиксировать на бумаге пункты, исходя из конкретных обстоятельств:

  1. Стороны предстоящей сделки документально подтверждают свое согласие на условия, упомянутые в тексте, а при внесении денежного задатка – несут финансовую ответственность за исполнение.
  2. Оформление бумаг по ипотеке невозможно без подписания предварительного соглашения, гарантирующего кредитору, что планируемая покупка будет совершена на зафиксированных на бумаге условиях. Каждое финансовое учреждение выдвигает свои нормы и требования к документу, однако в обязательном порядке в него включают: точное описание объекта, его цену, сроки исполнения, права и обязательства покупателя и продавца.
  3. Для тех, кто намерен приобрести жилье в новостройке, данный документ служит юридической гарантией исполнения застройщиком своих обязательств по передаче в собственность покупателю конкретной квартиры. В тексте должны быть отражены пункты, касающиеся сроков ввода в эксплуатацию и полной передаче построенного объекта в надлежащем состоянии по установленной письменно цене.

При подписании, важно учесть указание сроков, отведенных на подготовку к оформлению, и исключить возможность оспаривания.

документа

Договор, предваряющий сделку, должен включать следующие основные положения:

  • Сведения о сторонах – паспортные данные, полностью ФИО. Если покупателей или продавцов несколько, в договор вносят сведения обо всех участниках сделки. Сведения о владельцах можно найти в правоустанавливающем документе на собственность. Исключение кого-либо из данного документа недопустимо, так как необходимо получение согласия на сделку от каждого собственника. В случае невозможности подписания кем-либо из стороны продавца, необходима доверенность на продажу, заверенная нотариально. Для семейной пары, владеющей квартирой совместно, также оформляют нотариальное согласие на предстоящую продажу.
  • Точное указание объекта, его кадастрового номера, местоположения и характеристик (метраж, количество комнат, этаж). Включение техпаспорта в качестве приложения поможет исключить недоразумения, вызванные несоответствием каких-либо параметров жилья заранее оговоренным.
  • Сроки действия договора и оформления основной сделки. После того, как покупатель договорился с продавцом, важно сразу зафиксировать крайние даты покупки, чтобы избежать затягивания процесса в поисках более выгодного предложения.
  • Указание документов, на основании которых продавец имеет юридическое право распоряжаться собственностью. При составления предварительного соглашения продавец обязан представить оригинал документа.
  • Цена покупки, зафиксированная на бумаге, не может быть изменена ни при каких обстоятельствах.

Дополнительные условия

Помимо основных достигнутых договоренностей, должны быть указаны важные детали и нюансы, имеющие прямое отношение к предстоящей купле-продаже:

  1. Включение пункта заключения договора с авансом или задатком заставят каждую из сторон лично отвечать за исполнение обязательств, указанных в соглашении. На практике сумма задатка не превышает десятой части от цены всей сделки. Продавец, нарушивший условия договора с задатком, обязан вернуть деньги в двойном размере, при авансе – возвращается та же сумма. Нарушения со стороны покупателя в обоих случаях означают потерю переданной продавцу суммы.
  2. Порядок передачи денежных средств также оговаривается заранее: полностью всей суммой, несколькими платежами, наличностью или банковским перечислением. При безналичной оплате в текст соглашения вносят реквизиты предстоящей выплаты.
  3. Исключить спорные моменты, связанные с отказом от сделки, позволит добавление пункта об ответственности сторон.
  4. Указание обязанностей, которые исполняет каждая из сторон в процессе подготовки к сделке, а также сроки выполнения.
  5. Избежать спора на последней стадии оформления позволит включение пункта, кто из сторон несет расходы по оформлению и регистрации сделки (оплата ячейки в банке, государственной пошлины.

На что обратить внимание?

Купля-продажа недвижимости – важное юридическое действие, связанное с крупными суммами, любая ошибка или отсутствие в тексте важного условия может привести к срыву договоренностей. От того, насколько грамотно составлено соглашение, фиксирующее условия будущей покупки, зависит дальнейший исход регистрации недвижимости новым владельцем.

https://www.youtube.com/watch?v=R8WWKazIet4

С целью избежать возможных неприятностей, покупателю рекомендуется обратить внимание на включение в текст следующих пунктов дополнительно:
Перед подписанием внимательно сверяют данные из оригиналов с реквизитами сторон и идентификационными характеристиками в тексте соглашений.

Особенности оформления на строящееся жилье

Подписание предварительного соглашения при покупке жилья в новостройке имеет свои нюансы. Так как данный документ не предусматривает государственной регистрации собственности, зафиксировать свое право на конкретный объект на стадии строительства не представляется возможным.

Многое будет зависеть от того, на каком из этапов строительства заключается договор, так как на стадии строительства он невозможен по закону.

До того, как дом будет сдан в эксплуатацию, компания-застройщик вправе заключать следующие виды договоров: о долевом участии, ЖНК или ЖСК.

Заключая предварительный ДКП на стадии строительства, покупатель должен понимать, что застройщик имеет полное право перепродать имущество и расторгнуть соглашение, а при банкротстве авансовый платеж может быть потерян. Применение подобной схемы оформления намерений влечет за собой привлечение к ответственности строительной компании и должностных лиц с выплатой денежного штрафа в размере до 1 миллиона рублей.

Если новостройка уже сдана, никаких препятствий для заключения данного соглашения не существует. В дальнейшем, этот документ подлежит переоформлению в договор о долевом участии. При подписании, покупатель должен затребовать представления документа, разрешающего ввод в эксплуатацию.

Исполнение предварительного договора гарантирует безопасность и успех запланированной купли-продажи недвижимости. При фиксировании обязательств и прав каждой из сторон важно придерживаться норм составления юридически значимого документа, отражая все детали и условия. Если потребность в соглашении продиктована оформлением ипотечного кредита, следует придерживаться формата и образца, который предоставит кредитная организация.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2018 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry/

 Предварительный договор: как правильно оформить 

Основной договор купли-продажи квартиры должен быть оформлен в той форме, что и предварительное соглашение. Если форма основного договора не определена, тогда предварительный договор заключается письменно.

В предварительном соглашении необходимо прописать следующие условия:

  • Указание предмета договора (адрес квартиры, общая и жилая площадь, кадастровый номер);
  • Срок, в который стороны должны оформить основной договор;
  • Порядок передачи квартиры;
  • Договорная цена.

Обратите внимание, если в предварительном соглашении не указан срок, в течение которого необходимо подписать основной договор купли-продажи, то срок действия предварительного соглашения составляет один год.

Если стороны подпишут основной договор раньше истечения срока действия предварительного соглашения, то все обязательства по последнему автоматически прекращаются.

 Передача задатка за квартиру 

В том случае, если покупатель будет передавать задаток за квартиру, предварительное соглашение заключается только в письменной форме независимо от суммы платежа. Конечно, у многих встает вопрос: если сделка вдруг не состоится, будут ли возвращены деньги обратно?

Вариантов может быть несколько:

  1. Задаток не возвращается, если сделка продажи не состоялась по вине покупателя.
  2. Задаток возвращается в двойном размере, если по вине продавца не состоялась сделка.
  3. Задаток подлежит возврату, если обязательства сторон прекращаются еще до начала их исполнения или невозможности исполнения.

Важно: Виновная сторона также возмещает убытки, причиненные неисполнением обязательств.

 Порядок оформления предварительного договора 

Что нужно сделать до подписания предварительного соглашения?

Действия, которые необходимо предпринять:

  1. Обеспечить присутствие всех собственников квартиры. Редко когда владелец – один, обычно квартирой владеют несколько и более лиц. Понадобиться присутствие всех совладельцев. А если квартира приобретена в браке, то должно быть получено разрешение на сделку от второго супруга.
  2. Проверить наличие оригиналов документов на квартиру, паспорта, ИНН, свидетельства о браке. Рекомендуется оформлять предварительного соглашение только при наличии подлинных документов. Не нужно поддаваться на уговоры собственника заключить договор на основании копий документов, в дальнейшем может выясниться, что оригиналы отсутствуют, и тогда провести сделку будет невозможно.
  3. Составить предварительный договор в соответствии с требованиями законодательства.
  4. Передать задаток продавцу. В договоре обязательно указать, какую покупатель вносит денежную сумму. Для подстраховки можно попросить продавца написать расписку о получении задатка. Хоть такое требование не предусмотрено по закону, но для своего спокойствия можно составить такой документ в произвольной форме.
  5. Определить ответственность сторон. Объективней всего предусмотреть равную степень ответственности для продавца и покупателя.
  6. Поставить подписи на 2 экземплярах предварительного соглашения.

Внимание: Иногда стороны пытаются снизить стоимость квартиры, указывая более низкую цену. Это делается для того, чтобы уменьшить размер налога. В случае судебного разбирательства доказать, что была уплачена большая сумма, будет не реально. Поэтому необходимо указывать реальную стоимость, по которой будет осуществлена продажа.

: предварительный договор

Источник: http://3d-dom.com/journal/zhilaya-nedvizhimost/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-zadatkom-31