При покупки квартиры какие документы надо проверить

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Список документы при покупке квартиры на вторичке

При покупки квартиры какие документы надо проверить

При продаже жилья продавец обязан предоставить оригинал паспорта и документы, подтверждающие его права распоряжаться имуществом (договор предыдущей купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и прочее). Покупатель предоставляет оригинал паспорта. Документы при покупке квартиры (вторичка) составляют большой список, каждую бумагу из которого нужно тщательно проверить.

Заявление о государственной регистрации права

Где получить: бланк размещен на сайте Росреестра, можно взять образец в справочной региональной службе.

наименование территориального органа Регистрационный службы, ФИО заявителя, паспортные данные, семейное положение, дата рождения, адрес проживания, контакты, основание, вид права, тип договора, кому переходят права, вид недвижимости, площадь, кадастровый номер, адрес, прошение выдать свидетельство, дата и время подачи заявления.

Квитанция об оплате государственной пошлины

Где получить: любой банк РФ.

официальное подтверждение оплаты со всеми реквизитами. Госпошлина за регистрацию договора купли продажи недвижимости для покупателя составляет 1000 рублей.

Договор купли-продажи

Где получить: составляется у нотариуса в 3-х экземплярах.

Договор купли-продажи должен состоять из множества разделов (на основе таких сведений и документов):

  1. информация о времени и месте проведения сделки;
  2. основные сведения о продавце и покупателе (ФИО, дата рождения, место жительства, данные из паспорта);
  3. информация о том, что продавец принял адекватное и свободное решение передать квартиру в собственность второй стороны, которая обязуется выплатить за нее определенную сумму;
  4. описание квартиры по кадастровому паспорту (адрес, площадь номер и прочее);
  5. информация о государственной регистрации прав продавца;
  6. стоимость жилья, сроки и порядок оплаты;
  7. сведения об отсутствии долгов, арестов, обременения данного жилья;
  8. документы, подтверждающие согласие законных представителей;
  9. свидетельство о соответствии жилья указанной в документах планировке;
  10. справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован (отсутствуют прописки);
  11. документ о том, что по делу нет притязаний со стороны третьих лиц;
  12. справка о том, что квартира не рассматривается в рамках судебного дела.

Акт приема-передачи жилья

Прилагается к договору купли-продажи.

Кадастровый паспорт

Где получить: МФЦ, Кадастровая палата, сайт Ростреестра.

кадастровый номер, сведения о жилье, стоимость, схемы расположения жилья и его строения.

Примечание: если кадастровый паспорт уже сдавался в Регистрационную службу, повторная подача не совершается.

Согласие супруга

Где получить: написать заявление на специальном бланке у нотариуса.

в случае, если продавец состоит в браке или недавно его расторгнул, в заявлении супруг выражает согласие с будущей сделкой.

Примечание: согласие не требуется, если имеет место брачный договор или жилье является наследством или подарком.

Выписка из домовой книги

Где получить: МФЦ, УФМС, БТИ, управляющая компания, товарищество собственников, в администрации, портал Госуслуги.

сведения о прописанных гражданах.

Свидетельство о смерти, если супруг скончался

Где получить: ЗАГС.

ФИО покойного, дата и место смерти, номер акта, место регистрации, дата выдачи.

Выписка из Единого государственного реестра права

Где получить: МФЦ, Регистрационная палата.

сведения о правообладателе, обременении жилья.

Состояние лицевого счета

Где получить: сайт Госуслуги, ПФР, МФЦ.

сведения о клиенте, суммы полученных и поступивших на счет средств, пенсионные накопления, инвестирование накоплений.
Образец выписки из лицевого счета квартиры можно посмотреть в этой статье

Уведомление об отсутствии коммунальных задолженностей

Как узнать свои долги по ЖКХ

узнать свои долги по ЖКХ можно разными способами — через интернет, по телефону, а также лично. Подробнее об этих вариантах читайте в этой статье

Где получить: МФЦ, ЕИРЦ, Жилищно-эксплуатационная контора, обслуживающая компания.

сведения о владельце жилья, информация о квартире, кем выдан, официальное подтверждение, требование представления.

Примечание: помимо электричества, газа и воды, учитывается также оплата домофона, телефона и даже интернета.

Справка от психиатра-нарколога и невролога

Где получить: психоневрологический, наркологический диспансеры по месту регистрации.

Содержит: заключение врача об адекватности продавца.

Примечание: покупатель вправе потребовать этот документ даже, если нет повода сомневаться во вменяемости продавца.

Справка об отсутствии налоговых задолженностей

Где получить: налоговая инспекция.

подтверждение уплаты налогов.

Примечание: нужна, если квартира была унаследована или подарена.

Отказ от доли, когда продается часть квартиры

Где получить: написать от руки.

ФИО отказчика, предмет отказа, какая доля отведена отказчику, стоимость доли и порядок оплаты.

Согласие родителя на покупку, если ребенку 14-18 лет

Где получить: оформляется у нотариуса.

сведения о заявителе и ребенке, фактическое согласие, информация о сделке.

Договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка (до 14 лет)

Где получить: оформляется в органах опеки.

подтверждение того, что родитель действует исключительно в интересах ребенка.

Свидетельство о рождении ребенка

 предоставляется в Росреестр. Эти документы понадобятся лишь в том случае, если ребенок является собственником продаваемого жилья. Если же он не был собственником, разрешение опеки не понадобится.

Квартира в новостройке

Выбирая квартиру в новостройке, стоит обратить внимание на несколько важных моментов — например, адекватность будущих соседей или разветвленность инфраструктуры. Подробнее читайте в этой статье

Где получить: образец размещен на сайте Ростреестра, в регистрационном управлении.

Содержит: информация о сторонах, предмет договора, сроки, права и обязанности сторон, порядок сделки и расчета.

Договор о долевом участии

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержит: информацию о собственниках, жилье, интенсивности строительства, процент затрат покупателя.

Источник: https://realtyinfo.online/3241-dokumenti-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Какие документы необходимо проверять при покупке квартиры?

Документы при покупке квартиры условно можно разделить на правоустанавливающие и сведения, которые подтверждают факт регистрации собственности. Для покупки квартиры актуальны сведения о техническом состоянии жилплощади, справки об отсутствии долгов и обременений.

Вопрос, какие документы потребуются для приобретения собственных «квадратных метров», интересует любого покупателя. Перечень зависит от того, реализуется ли жилье на вторичном рынке, в строящемся доме или в новостройке, готовой, но полностью либо вовсе не заселённой. Для покупки квартиры нужно требовать у продавца предоставить все юридически значимые сведения о жилье, независимо от срока эксплуатации дома.

Стоит изучить — Какие документы нужны при продаже квартиры

Документы при покупке квартиры в новостройке

Алгоритм проверки и список сведений зависит от того, находится дом на стадии строительства или уже сдан в эксплуатацию. Покупателя недвижимости в новостройке должна интересовать не только конкретная квартира, но данные о застройщике, земельном участке; сведения о наличии обременений на многоэтажный дом.

Квартиры в недостроенных домах подлежат оформлению по сделке долевого участия, реже на основании предварительной купли-продажи.

Покупка жилья по соглашению о долевом участии

Будущим дольщикам желательно убедиться в том, что у компании-застройщика безупречно оформление следующих документов:

  • инвестиционный договор – обозначает сведения о количестве квартир, их приобретателях, характеризует реальных вкладчиков в строительство недвижимости;
  • проектная декларация, с планом расположения квартир в новостройке и сопутствующей инфраструктуры;
  • техническая документация, с указанием достоверной информации о состоянии дома: его фундамента, инженерных коммуникаций;
  • допуск на строительство – стоит удостовериться в том, что он предоставлен конкретному застройщику.

Покупателю жилья в новостройке надо убедиться в наличии юридических документов на землю. Нужно внимательно изучить их содержание. Это может быть свидетельство о собственности на участок, предназначенный для строительства многоквартирного дома или долгосрочное соглашение аренды с муниципалитетом.

Согласно ст. 15.2 ФЗ № 214 от 2004 г. застройщику нужно обязательно страховать свою ответственность. Целесообразно поинтересоваться о наличии гарантии надёжного банка. Она предусмотрена для полного исполнения перед дольщиками всех обязательств.

При покупке квартиры в ещё не готовом доме важно своевременно заинтересоваться учредительными документами застройщика. Специалисты обращают внимание на наличие у организации устава, свидетельства о государственной регистрации юридического лица; доверенности представителя на оформление договоров с покупателями.

Рекомендуется взять выписку из ЕГРЮЛ — не позднее месяца со времени принятия решения о покупки недвижимости. Будет правильным решением покупать жилье в новостройке в порядке долевого участия. Заключение предварительного договора чревато последствиями. Застройщик может отказаться продать квартиру и оформлять покупку придётся через суд.

Документы на квартиру в готовой новостройке

Выяснить, какие документы важны при покупке квартиры в уже построенном и сданном в эксплуатацию доме проще. Покупателю рекомендуется проверить весь список документов. Он включает:

  • свидетельство о собственности на землю или договор аренды;
  • поэтажный план здания и экспликация;
  • договор продажи квартиры в новостройке, оформленный согласно правилам ст. 551-558 ГК РФ;
  • выписку ЕГРЮЛ – для удостоверения  олномочий застройщика;документ приема-передачи недвижимости.

После оформления сделки покупатель обращается в Росреестр и получает свидетельство о собственности на новую жилплощадь. За регистрационные действия следует заплатить госпошлину – в размере 1000 руб.

При покупке квартиры желательно удостовериться в наличии акта сдачи дома в эксплуатацию и государственной экспертизы качества жилья в новостройке. Надлежащее оформление такого документа не исключает важности личной проверки качества покупаемой жилплощади.

Документы для покупки квартиры на вторичном рынке

В отличие от жилья в новостройке, вторичный рынок более непредсказуем. Проверять придётся не застройщика, а, документы гражданина либо компании-продавца. Владельцы б/у недвижимости могут вносить в конструкцию помещений самостоятельные и не всегда узаконенные изменения. Риск возможных притязаний на жилплощадь со стороны третьих лиц тоже выше.

Список документов для проверки при приобретении недвижимости на «вторичке» будет следующим:

  • свидетельство о собственности на квартиру (с обозначением серии, номера, информации о владельце квартиры, возможных обременений – обычного залога, ареста, ипотеки);
  • технический и кадастровый паспорт на «вторичку», с отсутствием незаконных перепланировок;
  • расширенная выписка из ЕГРП о состоянии недвижимости, где указывается информация о прошлых собственниках, основания перехода к ним квартиры;
  • документ, который зафиксирует сделку отчуждения недвижимости и передачу денег – договор продажи, дарения, ренты с постоянным иждивением. В качестве основания продавец также может предъявить решения суда об установлении собственности, свидетельство о наследовании, договор приватизации;
  • согласие на продажу жилья (от супруги, органов опеки). Его оформление обязательно, когда квартира на момент реализации остаётся общей. Исключение может быть сделано в случае, если между мужем и женой есть брачный договор и жилье принадлежит одному из супругов.

Образец договора купли-продажи

Оформление разрешения – необходимое условие, когда недвижимость куплена по возмездным сделкам – продажи, мены, ренты. Нотариально подписанное разрешение требуется при переходе квартиры к супругу — как законного наследства или подарка.

Список документов следует дополнить разрешением органов опеки, если собственник продаваемой квартиры — несовершеннолетний. Такое согласие подписывают за месяц до фактической продажи квартиры.

В список документов включают сведения, которые предъявляются по требованию покупателя: справку об отсутствии долгов за коммунальные платежи, копию лицевого счета продавца, документ из налоговой службы. Покупка завершается выдачей свидетельства о собственности на жилплощадь — после подачи заявления в Росреестре и оплаты государственной пошлины.

Другие нюансы

Какие документы необходимы для покупки недвижимости – вопрос, который требует не только формального наличия свидетельств и справок. Важно вовремя проверить надёжность самого продавца.

Может понадобиться оформление справки из психоневрологического диспансера, при наличии оснований в адекватности продавца. Если выяснится, что договор подписан с человеком, лишённым дееспособности, то сделка признается несостоявшейся и придётся вернуть квартиру по правилам, обозначенным в ГК РФ – ст. 171.

Прежде чем выяснить: какие документы следует предъявить для приобретения недвижимости, надо убедиться в отсутствии на жилплощади прописанных лиц. Это можно сделать, запросив выписку из домовой книги. Возможно, что люди, у которых есть право бессрочного проживания, временно выпишутся из жилья и позже, уже через суд, потребуют прописки к уже новому собственнику.

Встречаются ситуации, когда лицо временно выписывается – уходит в армию, направляется по решению суда в МЛС, либо попадает в психиатрическую лечебницу, а потом возвращается и пытается снова зарегистрироваться на жилплощади – тогда конфликты с новым собственником неизбежны.

Важно удостовериться, что нет претензий на приобретаемую недвижимость со стороны возможных, но не «состоявшихся» наследников продавца – путём подписания ими отказа от наследства у нотариуса.

Проверкой «юридической чистоты» жилья, нового или на «вторичке», обычно занимается компетентный специалист, но и покупателю следует внимательно изучать всю документацию, чтобы быть уверенным в выгоде сделки и её успешном завершении.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/kvartira/kuplya-prodazha/dokumenty-pri-pikupke-kvartiry.html

Купить «вторичку» и не пожалеть — как минимизировать риски при покупке вторичного жилья

Покупка недвижимости для обычного российского жителя сопряжена с трудностями. Проблемы начинаются с самого первого этапа — выбора квартиры, соответствующей потребностям и возможностям. Несмотря на бурный рост новостроек, доступная жилплощадь по-прежнему в дефиците. Закономерно у потенциального покупателя появляются мучительные сомнения: на каком варианте жилья остановиться — первичном или вторичном?

В этой статье мы расскажем особенностях приобретения «вторички». Начнём с нюансов, на которые нужно обратить внимание при осмотре вторичной жилплощади, и закончим документальным сопровождением сделки.

Покупка квартиры на вторичном рынке

Итак, вы остановили свой выбор на «вторичке». Его плюсы: вы сразу становитесь владельцем готовой собственности, сами выбираете подходящую именно для ваших обстоятельств инфраструктуру района будущего проживания, адекватных соседей, получив ещё изрядную экономию в сравнении с вариантом «новодела». И главное – можно вселяться сразу!

Присутствуют и минусы. Возможно ли предвидеть все «подводные течения» такого приобретения? Ответ специалистов однозначен: можно, но лишь хорошо усвоив компетентные советы. И первый из них – никогда не заключайте сделку без тщательного осмотра недвижимости.

Основные моменты предварительного осмотра выбранного объекта

Критерии и приоритеты в оценке преимуществ или недостатков у каждого свои, поэтому стоит руководствоваться объективными показателями, на которые указывают эксперты. При покупке жилья на вторичном рынке следуйте плану, которого обычно придерживаются опытные специалисты.

Обязательно изучите историю квартиры перед покупкой.

Внешний осмотр

Начинать знакомство лучше с осмотра придомовой территории и общего состояния дома:

  • Обратите внимание на благоустройство двора, а именно: наличие детских и спортивных площадок, озеленения, удобных скамеек, парковочных мест, ограждений, ухоженности и чистоты.Заброшенный вид, грязь и мусор могут служить косвенным свидетельством того, рядом с кем вам придётся жить и общаться, и многое скажут о нерадивых управляющих.
  • Старые дома часто находятся в плохом состоянии. Присмотритесь к внешнему виду: есть ли трещины стен, раскрошенные балконы.
  • Изучите подъезд внутри: состояние лестничных пролётов, мусоропровода. Убедитесь в исправности лифта, нет ли потёков от прохудившейся крыши.
  • Побеседуйте с жильцами дома, и выясните, как давно производилась замена общедомовых коммуникаций.

Непосредственный осмотр квартиры

Проводится поэтапно и предполагает следующую последовательность действий:

  • Планировка. Обратить внимание, производилась ли перепланировка, для этого нужно сверить план квартиры с визуальными данными. Если таковая была, но не узаконена, т. е. на плане не отражена, то государственную регистрацию сделки купли-продажи вы не пройдёте, не узаконив изменения. Лучше такую покупку отложить, предоставив продавцу возможность устранения препятствия для продажи.
  • Стены и потолок. Слишком тонкие стены заключают опасность плохой шумо- и теплоизоляции. Отслаивающиеся обои, штукатурка, плесень, грибок – свидетельство сырости, особенно если это первый или последний этажи. Подтёки говорят о наличии течи в крыше.
  • Окна, двери и пол заслуживают внимания, только если вы собираетесь их оставить в том же состоянии.
  • Коммуникации. К оценке их состояния следует подойти очень тщательно. Проверьте все трубы и стояки на предмет сырости под ними, напор и слив воды, её окраску.Удостоверьтесь в работе вытяжной вентиляции и газовых приборов.
  • Вид из окон должен радовать глаз, иначе может стать в последующем причиной депрессии, психологического дискомфорта, особенно если соседние дома расположены впритык или обзор открывается на свалку мусора.

Методичный, шаг за шагом, осмотр выявит явные и скрытые недостатки, что поможет сбавить цену покупки и уберечь от проблем после въезда в новое жилище.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Неплохо пригласить с собой опытных специалистов, способных оценить качество сантехнических работ, правильность электроразводки и подключения коммуникаций, объём устранения выявленных недостатков. А ещё лучше сделать официальную независимую экспертизу технического состояния квартиры или потребовать её от продавца.

Не забывайте: делая серьёзное приобретение, нельзя закрывать глаза на очевидные минусы. Торгуйтесь или ищите достойный ваших вложений вариант.

Заключение предварительного договора

Итак, вариант выбран и настало время закрепить его за собой. Передача продавцу части суммы в счёт будущей покупки должна быть документально оформлена, иначе в случае несостоявшейся сделки эти денежные средства могут быть потеряны для вас. Поэтому заключается предварительный договор купли-продажи с задатком. В нём обозначаются следующие пункты:

  1. Паспортные и контактные данные лиц, совершающих сделку (продавца и покупателя), адреса фактического местонахождения.
  2. Адрес и описание квартиры, за которую вносится аванс (задаток).
  3. Срок заключения сделки и подписания договора купли-продажи.
  4. Цена покупки с учётом комиссионной выплаты и запрет на её изменение.
  5. Сумма аванса (задатка). При внесении аванса заключается авансовое соглашение.
  6. Срок возврата залога, если сделка не состоялась по вине продавца.
  7. Срок освобождения квартиры: снятие проживающих с регистрационного учёта и уборка личных вещей.

Аванс и задаток различаются по способу возврата покупателю: задаток выплачивается в двойном размере.

Передача задатка должна быть зафиксирована в расписке от покупателя.

Обязательные документы при покупке квартиры-вторички

Ещё одна одна важная задача, которую предстоит решить покупателю, — проверка документов для сделки купли-продажи. Все они должны быть подлинниками:

  1. Договор купли-продажи. Его составление лучше всего поручить профессионалу – юристу или риелтору, лучше работающим под эгидой юридической конторы или агентства недвижимости. Убедитесь в надёжности организации.Обязательно внимательно прочтите договор, все пункты должны быть максимально понятны. При возникновении неясностей обратиться к тому, кто составлял договор, за разъяснениями.

    В договор можно внести изменения и дополнения от руки с согласия сторон. Вы можете узнать о процедуре регистрации договора купли-продажи в Росреестре вот тут.

  2. Паспорт продавца. Его нужно внимательно осмотреть и сравнить, правильно ли внесены данные в договор. Убедиться, что квартиру вам продаёт тот же человек, данные которого указаны в соглашении.
  3. Государственная регистрации права собственности на квартиру. Изучите свидетельство, убедитесь, что продающее лицо является владельцем. Проверьте указанную площадь квартиры и адрес. Если жильё заложено, то в графе «основание выдачи» будет указан договор ипотеки.
  4. Документы, подтверждающие отсутствие разного рода обременений, предъявляемых к данной собственности. Подробнее см. проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой.
  5. Справки об отсутствии коммунальной и налоговой (на имущество) задолженности.
  6. Технический паспорт. Соответствие его данных фактическим вы уже проверили в ходе предварительного осмотра.
  7. Домовая книга с подтверждением выписки всех зарегистрированных лиц. Желательно заранее проверить лично в паспортно-визовой службе. Если кто-то не пожелает добровольно выписаться, то придётся обратиться в суд, что чревато нервотрёпкой, тратой времени и денег.
  8. Согласие социальных служб. Разрешение на продажу жилья от органов опеки и попечительства необходимо, если в квартире прописаны (или являются собственниками жилплощади либо доли в ней) при наличии в квартире детей, не достигших совершеннолетия.
  9. Документы – основания перехода права собственности от бывших владельцев квартиры к продавцу.

На правоустанавливающих документах остановимся подробнее. Таковыми являются договора дарения, наследования (завещание), купли-продажи. Форма перехода прав имеет значение для определения круга дополнительных документов.

  • По наследству. Необходимо письменное согласие других наследников при их наличии.
  • По договору дарения. Таковое право может быть отчуждено дарителем при нанесении имуществу существенного вреда. Информация о том, как правильно оформить дарственную на квартиру здесь.
  • По договору купли-продажи. Письменное согласие на покупку квартиры жены/мужа, если имущество совместное, приобретённое в браке.

Несколько советов в заключение

Особое внимание обращайте на дату выдачи основных документов, подтверждающих право владения. Если период составляет более трёх лет (срок исковой давности) на момент приобретения вами жилья, то дополнительные документы не понадобятся, и риски при покупки квартиры снижаются.

Проследить историю всех прописанных в квартире можно по домовой книге, лучше по расширенной выписке из неё.

Неплохо было бы пообщаться с соседями, с предыдущими хозяевами квартиры на предмет уточнения проживающих прежде лиц, способных впоследствии признать сделку недействительной.

По действующему Жилищному кодексу все проживающие в проданной собственником квартире теряют это право. Но уже готовы поправки для второго чтения, и положение может резко измениться: вопрос передаётся под юрисдикцию суда. Следите за новыми законами, связанными с правами на недвижимость.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/vtorichnoe-zhiljo.html

Пакет документов для покупки квартиры

Последнее обновление: 20.02.2018

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ –продолжение:

…Идем дальше.

Аванс мы (Покупатель) внесли. Ключевые условия будущей сделки в Авансовом соглашении обговорили (см. об этом предыдущий шаг).

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Необязательно требовать с Продавца сразу всех необходимых документов – можно получать и проверять их постепенно, по очереди. Время на это у нас есть, оно было предусмотрено в том же Авансовом соглашении.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию сделки купли-продажи квартиры – смотри по ссылке.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
    Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ.

  2. Документ-основание получения права собственности
    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
  3. Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.

  4. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке.

 Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

  1. Кадастровый паспорт квартиры
    — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.

  2. Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
    — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.

      

  3. Разрешение органов опеки и попечительства
    — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  4. Согласие залогодержателя на сделку
    — если квартира находится под залогом в банке.

  5. Согласие получателя ренты
    — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  6. Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире
    — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  1. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
    — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.

  2. Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
    — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ
  3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
    — это типовое требование банка, если мы используем для покупки ипотечный кредит.
  4. Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
    — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.

  5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из  Единого жилищного документа (ЕЖД).

  6. Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

На вторичном рынке жилья грамотная поддержка юриста особенно важна для Покупателя.
Проверить Продавца и документы на квартиру, снизить риски и сопроводить сделку помогут профильные юристы — ЗДЕСЬ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»  

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/poshagovaya-instrukciya/kvartira-prodat-ili-kupit/pokupatel-kvartiry/vybor-rynka/vtorichka/paket-dokumentov-dlya-pokupki-kvartiry/

4 способа проверки документов при покупке квартиры

Покупка квартиры – ответственный процесс, при котором нужно учитывать множество деталей, чтобы не стать жертвой мошенничества. В идеале всю документацию должен проверить юрист, чтобы убедиться, что право собственности принадлежит продавцу, а за жильем не числится задолженностей.

Можно произвести проверку и своими силами, без привлечения профессионалов, однако нужно четко понимать, как происходит покупка жилья на первичном и вторичном рынке.

Полномочия продавца

Если продажей квартиры собственник занимается лично, то в первую очередь перед заключением договора нужно заглянуть в его паспорт. Чтобы убедиться в подлинности документа, можно ввести его реквизиты в сервисе Федеральной миграционной службы.

Важно также обратить внимание на срок действия документа, не забывая, что при достижении 20 и 45 лет, паспорт подлежит смене. Простые способы определить поддельный документ:

  • удостовериться в идентичности серии и номера на всех страницах паспорта;
  • приложить проверяемый паспорт к другому, подлинному образцу, чтобы сравнить размеры (недопустимо даже минимальное отличие в размерах);
  • сравнить надписи на печатях – все печати должны быть проставлены одним уполномоченным органом;
  • убедиться в наличии водяного знака РФ на каждой странице;

Как купить квартиру в строящемся доме, читайте тут.

Наиболее распространенный вид правоподтверждающего документа – доверенность. С ее содержимым нужно ознакомиться очень внимательно, начиная словом «Доверенность», и заканчивая подписями сторон. Для того, чтобы продавец мог самостоятельно, без присутствия владельца, проводить сделку на всех этапах, по доверенности ему должны быть присвоены такие права:

  • право на подписание договора;
  • право на получение денег;
  • право на подписание акта приема-передачи;
  • право на передачу документации в Росреестр.

Если квартира принадлежит несовершеннолетнему ребенку, то для продажи необходимо заручиться поддержкой родителей и получить согласие от органов опеки. Ребенок, не достигший 14 лет, не может собственноручно подписывать договор купли-продажи, за него это сделают родители.

Как проверить квартиру перед покупкой, расскажет это видео:

После 14 лет и до достижения совершеннолетия человек подписывает документы сам, но в присутствии родителей или законных опекунов. В этой ситуации необходимо проверить личные документы ребенка, его родителей, и согласие органов опеки.

Юридическая судьба квартиры

Возможно, прочитав правоустанавливающие документы, покупатель заметит, что квартира продается сразу после того, как владелец вступил в свои права. Такая быстрая продажа должна насторожить. Также подозрительной является ситуация, в которой владелец жилья получил его от человека, который не является ему родственником.

Выписку из реестра можно потребовать у собственника квартиры наряду с остальным пакетом документов. Насторожить может также тот факт, что квартира долгое время пустовала или переходила от одного собственника к другому. Это может говорить о том, что человека пытаются обмануть.

Какие документы нужны, чтобы продать квартиру в ипотеке, подробности здесь.

Выписка из ЕГРП содержит информацию об имущественных спорах между наследниками. Если обратить внимание на дату последнего разбирательства, можно сделать вывод, возможно ли появление претендентов на жилплощадь в будущем, или вопрос с родственниками закрыт.

По законам Российской федерации, операции по купле-продаже недвижимости может признаваться недействительной в течение трех лет после подписания договора. Если по истечении этих трех лет не возникло никаких конфликтных ситуаций, то можно расслабиться и чувствовать себя полноправным владельцем недвижимости.

Но если за это время случился такой спор, попросите собственника предъявить судебное решение, чтобы понять, действительно ли он владеет данной квартирой легально. Если владелец сообщит вам, что судебное разбирательство еще идет, лучше повременить с покупкой до тех пор, пока не будет вынесено решение суда.

Как купить квартиру на вторичном рынке, смотрите в этом видео:

Правда, до сих пор случается, что жилой объект не зарегистрирован в ЕГРП – обычно это касается достаточно старых квартир. Как ни странно, отсутствие такой квартиры в реестре означает ее полную юридическую чистоту, т. е. с момента приватизации никаких сделок с ней не совершалось.

Как можно быстро продать квартиру, читайте тут.

Чтобы окончательно убедиться в абсолютной законности прав ее собственника, можно обратиться с уточняющим запросом в Департамент жилищной политики.

Покупка квартиры в новостройке

Приняв решение приобрести квартиру в новостройке, нужно учитывать, что условия сделки будут зависеть от этапа строительства. С одной стороны, недвижимость, купленная в строящемся доме, стоит гораздо дешевле, но с другой стороны – проверить подлинность всех документов в этом случае оказывается сложнее.

Приобретение недвижимости по договору долевого участия

Перед заключением сделки нужно проверить строительную компанию по таким пунктам:

  • Разрешение на строительство. Важно убедиться в законности строительства данного объекта.
  • Инвестиционный договор. В нем отражается количество квартир в строящемся доме, данные о приобретателях и вкладчиках в объект недвижимости.
  • Техническая документация. Это поможет убедиться в благосостоянии дома, качестве фундамента и наличии коммуникаций.
  • Проектная декларация. Это документ, содержащий информацию о расположении квартир и окружающей инфраструктуре.

Нельзя упускать из виду и документы на землю: свидетельство о праве собственности на участок для дома, или договор с муниципалитетом на счет аренды. Если дом находится в стадии строительства, то нужно изучить учредительные документы застройщика: устав, свидетельство госрегистрации.

Не желательно соглашаться на покупку недвижимости по предварительному договору, поскольку это может обернуться тем, что застройщик передаст квартиру другому покупателю.

Приобретение квартиры в готовой новостройке

Если дом уже достроен и сдан в эксплуатацию, покупателю проще убедиться в надежности продавца и прозрачности операции. Обязательный список документов для контроля включает:

  • Документы, подтверждающие право собственности на землю или арендный договор;
  • подробный план каждого этажа здания;
  • договор купли-продажи;
  • выписка ЕГРЮЛ, которая подтверждает полномочия застройщика;
  • акт приема-передачи.

Перед покупкой квартиры в готовой новостройке нужно убедиться в том, что дом сдан в эксплуатации по всем правилам, и прошел государственную экспертизу. И самое важное, независимо от подлинности документации, качество жилплощади необходимо проверять лично.

Дополнительные меры предосторожности при покупке квартиры

Поскольку закон разрешает проведение сделок с недвижимостью только с дееспособными лицами, иногда может понадобиться оформление справки из психоневрологического диспансера, подтверждающая адекватность продавца.

Если наличие проблем с психикой у хозяина квартиры обнаружится после подписания договора, сделку признают недействительной, и квартиру нужно будет вернуть владельцу. Также нужно выяснить, сколько человек прописано на конкретной жилплощади, для этого попросить выписку из домовой книги.

Проверка документов перед покупкой квартиры.

Возможен вариант, при котором человек, временно выписанный из данной квартиры, может прописаться к новому жильцу по решению суда. Временная выписка происходит в тот момент, когда человек направляется на службу в армию, отбывает наказание в местах лишения свободы, или находится на лечении в психиатрической больнице.

Данная категория людей имеет право после возвращения заново зарегистрироваться в старом месте жительства. Перед заключением договора необходимо выяснить, есть ли родственники, претендующие на проживание в этой квартире, и если таковые имеются, то запросить официальный отказ от наследства у нотариуса.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/proverka-dokumentov-pri-pokupke-kvartiry.html