Процедура покупки квартиры на вторичном рынке

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Покупка квартиры на вторичном рынке: особенности проведения сделки

Процедура покупки квартиры на вторичном рынке

Статья разъясняет порядок покупки квартиры на вторичном рынке. Разбираемся в тонкостях законодательства о приобретении вторички.

Порядок покупки

Весь процесс покупки на вторичном рынке состоит из нескольких шагов:

  1. Выбор риэлтерского агентства.
  2. Заключение договора на оказание услуг.
  3. Поиск и осмотр объектов.
  4. Проверка документов.
  5. Подписание соглашения.
  6. Регистрация права владения.
  7. Осуществление оплаты.

Если покупать жилье самостоятельно, то искать жилье и обзванивать хозяев придется самостоятельно.

Как выбрать хорошее агентство по недвижимости

Когда человек не решается совершить сделку на свой страх и риск, то процесс покупки квартиры или комнаты на вторичном рынке начинается с выбора риэлтерского агентства.

Важно! Желательно обратиться внимание на срок работы агентства, а также проверить документы. Почетные знаки и сертификаты говорят о том, то компания успешно оказывает услуги на рынке недвижимости.

При выборе можно ориентироваться на отзывы знакомых и друзей, а также почерпнуть информацию из интернета.

Главное в работе фирмы – это надежность. Поэтому перед оплатой следует внимательно ознакомиться с соглашением на оказание услуг. Обязательства фирмы указываются в соглашении. Для клиентов важным является условие о том, какую ответственность несет организация за проведение сделки.

Гарантией качества служит оказание услуг юридического характера при возникновении проблем у клиента. Выбирать нужно такое агентство, которое не отказывается брать ответственность на себя.

Как выбрать квартиру

Выбор жилья – это первая задача.

К приобретению жилья необходимо подходить серьезно, чтобы потом не пришлось сожалеть о сделанном выборе.

7 нюансов, на которые необходимо обратить внимание:

  • адрес расположения объекта;
  • этаж;
  • год постройки дома;
  • материал, из которого построено здание;
  • наличие незаконных перепланировок;
  • транспортная доступность;
  • инфраструктура.

Все эти нюансы можно узнать уже на первичном осмотре. Каждый делает выбор, исходя из личных предпочтений. Если квартира находится на первом или последнем этаже, то стоить она будет дешевле. Правда, придется терпеть некоторые неудобства при проживании.

Какие есть серии домов

Выбирать при покупке квартиры на вторичном рынке приходится из нескольких серий домов:

  1. Позднесталинские. Построены они с 1950 до 1960 гг. У таких домов имеется 4-10 этажей. Достаточно просторные комнаты.
  2. «Хрущевки». Эта квартиры с маленькими кузнями и смежными комнатами. Во многих российских городах такие дома строились до 1980-х годов. Есть дома из этой серии с улучшенными характеристиками, но их не так много.
  3. Брежневские. Такие здания строили с 1964 по 1980 гг. В некоторых городах Подмосковья они строятся и по сегодняшний день. Имеются лифт и мусоропровод в таких домах. Теплоизоляция стен оставляет желать лучшего, поэтому многие такие здания попадают под капитальный ремонт.
  4. Современные. Среди них имеются «хрущевки», «брежневки», а также современные серии новостроек. Имеются здания с квартирами гостиничного типа. Изначально они строились для общежитий и гостиниц.

Материал постройки дома

Можно купить квартиру на вторичном рынке в кирпичном, монолитном или панельном доме. Здания из кирпича стоят на первом месте по своим характеристикам. Но таких зданий строится не так много, поскольку используют другие материалы. Считается, что кирпичное здание лучше сохраняет тепло, а сам кирпич является экологичным материалом. Но жилье в таких домах будет стоить дороже.

Все более популярным становится строительство монолитных зданий. Возводятся монолитно-кирпичные и монолитно-каркасные здания. По своим характеристикам монолитные строения находятся на втором месте после кирпича. Эксперты подтвердили безопасность монолитных построек и долгий срок службы.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Большинство граждан живут и покупают квартиры в панельных домах. Всего там имеется 137 серий. Современные здания строят с учетом новых технологий, поэтому по своим характеристикам они не уступают кирпичным зданиям.

Порядок проверки документов

Порядок покупки квартиры и комнаты на вторичном рынке предполагает тщательную проверку документов. Изучаются документы, подтверждающие право владения: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве владения. Также необходимо ознакомиться с основанием возникновения прав на недвижимость: соглашением купли-продажи, свидетельством о наследстве или дарственной.

7 действий для проверки:

  1. Перед тем как купить квартиру, желательно узнать, почему хозяин ее продает. Может быть, имеются и другие претенденты на полученное наследство, поэтому и совершается продажа.
  2. Убедиться в дееспособности продавца. Если закрадываются сомнения, то, перед тем как купить квартиру, попросите представить справку из ПНД. Лучше быть уверенным на 100%, чем потому по судам ходить и доказывать свою позицию.
  3. Узнать, как часто заключался договор купли-продажи. Что должно насторожить, так это слишком частая продажа квартиры. Конечно, имеются ситуации, когда жилье часто продается по жизненным обстоятельствам. Например, срочно понадобилось уехать за границу первому владельцу, и он продал жилье. Новый владелец пожил два года и решил делать обмен на более просторную квартиру. Но зачастую слишком частая продажа жилья свидетельствует о проведении мошеннических схем.
  4. Заказать выписку из ЕГРН. Получить этот документ можно с помощью сайта Росреестра. Как раз этот документ и поможет узнать историю сделок и жильем.
  5. Ознакомиться с выпиской из домовой книги. Документ содержит сведения о прописанных гражданах. Особенно внимательно следует подходить к сделкам с участием детей. Обязательным является получение согласия у специалистов опеки.
  6. Убедиться, что сам продавец будет являться участником сделки. Конечно, ст. 185 Гражданского кодекса содержит понятие доверенности. И хозяин жилья вполне может оформить разовую или генеральную доверенность на представителя, но покупателю от таких сделок будет лучше отказаться. Ведь нет гарантий, что не появится хозяин недвижимости, чтобы оспорить продажу.
  7. Обратить внимание, имеются ли незаконные перепланировки. Просто так изменять планировку жилья нельзя. Согласие должны дать уполномоченные государственные органы. Если обнаружили, что объединен санузел или установлена душевая кабина, а разрешений нет, то это и будет незаконная перепланировка. Купить такое жилье – это взять на себя обязанность по согласованию. Плюс к тому нет гарантий, что действительно будет получено разрешение.

Проверять каждый шаг нужно особенно тщательно, когда покупка совершается самостоятельно. Ведь агентство берет на себя ответственность при подборе. Тем не менее, самостоятельно придется обращать внимание на все нюансы.

Подписание соглашения

Пошаговая инструкция предусматривает подписание соглашения купли-продажи. Этим документов знаменуется, что стороны достигли согласия по всем существенным условиям. Предварительное соглашение подписывается, когда вносится аванс.

5 основных условий сделки купли-продажи:

  1. Точное описание объекта: адрес, площадь, метраж. Все сведения переписываются из документа, подтверждающего право собственности.
  2. Цена объекта. Это необходимое условие, согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ.
  3. Условия оплаты. Деньги могут передаваться наличными. Тогда оплата подтверждается расписками. Более надежным является проведение платежа через банковскую ячейку. Стороны определяют момент, кода продавец получает доступ к средствам. Как правило, это происходит после получения покупателем свидетельства о праве владения.
  4. Дополнительные условия. Указывает о том, кто еще, помимо покупателя, сможет проживать в квартире. Возможно, имеются жильцы, которых выписать нельзя.
  5. Иные условия, которые стороны посчитают необходимыми, включить в договор.

Составляется соглашение в письменной форме. Когда совершается отчуждение долей, необходимо удостоверить сделку нотариально.

Кроме соглашения, подписать следует приемочный акт. Этим документом знаменуется передача недвижимости. Вместо этого можно в самом договоре уточнить, что он служит актом приемки.

Регистрация права владения

Правила действий обязательно предполагают регистрацию. Для перехода права владения уплачивается государственная пошлина. Затем документы передаются в специализированный центр государственных услуг «Мои документы» (ранее – МФЦ) или Росреестр. Также пакет документов отправить можно через портал gosuslugi.ru. Действует в этом случае понижающий коэффициент для оплаты пошлины.

Стандартный размер государственной пошлины составляет 2 000 руб.

При направлении почтовой связью подпись заявителя следует нотариально заверить. Если обращается доверенное лицо, понадобится доверенность.

Государственная регистрация подтверждает, что один человек расстался с недвижимостью, а другой, наоборот, ее приобрел.

Проведение оплаты

Есть несколько вариантов, как провести расчеты по сделке:

  1. Арендовать банковскую ячейку. Стандартный срок аренды составляет один месяц, плюс берется две дополнительные недели для проведения регистрации. Условия передачи денежных средств обговариваются сторонами в специальном соглашении. Ключ от сейфа хранится у покупателя или сотрудников финансового учреждения. Все купюры проверяются на подлинность и пересчитываются перед помещением на хранение. Доступ к ним дается, когда выполнены условия.
  2. Открыть специальный счет для проведения расчетов. Этот способ оплаты обойдется дороже, потому как за каждую операцию финансовое учреждение берет оплату. Оно отвечает за несанкционированную выдачу средств. Риск незаконной выдачи сводится к минимуму.
  3. Перевод денег на счет продавца. Безопасным такой вариант точно не назовешь, поэтому постепенно он уходит в прошлое.

Источник: https://kvadmetry.ru/pokupka/kvartiry-na-vtorichnom-rynke-poryadok.html

Список документы при покупке квартиры на вторичке

При продаже жилья продавец обязан предоставить оригинал паспорта и документы, подтверждающие его права распоряжаться имуществом (договор предыдущей купли-продажи, приватизации, дарения, свидетельство о праве на наследство и прочее). Покупатель предоставляет оригинал паспорта. Документы при покупке квартиры (вторичка) составляют большой список, каждую бумагу из которого нужно тщательно проверить.

Заявление о государственной регистрации права

Где получить: бланк размещен на сайте Росреестра, можно взять образец в справочной региональной службе.

наименование территориального органа Регистрационный службы, ФИО заявителя, паспортные данные, семейное положение, дата рождения, адрес проживания, контакты, основание, вид права, тип договора, кому переходят права, вид недвижимости, площадь, кадастровый номер, адрес, прошение выдать свидетельство, дата и время подачи заявления.

Квитанция об оплате государственной пошлины

Где получить: любой банк РФ.

официальное подтверждение оплаты со всеми реквизитами. Госпошлина за регистрацию договора купли продажи недвижимости для покупателя составляет 1000 рублей.

Договор купли-продажи

Где получить: составляется у нотариуса в 3-х экземплярах.

Договор купли-продажи должен состоять из множества разделов (на основе таких сведений и документов):

  1. информация о времени и месте проведения сделки;
  2. основные сведения о продавце и покупателе (ФИО, дата рождения, место жительства, данные из паспорта);
  3. информация о том, что продавец принял адекватное и свободное решение передать квартиру в собственность второй стороны, которая обязуется выплатить за нее определенную сумму;
  4. описание квартиры по кадастровому паспорту (адрес, площадь номер и прочее);
  5. информация о государственной регистрации прав продавца;
  6. стоимость жилья, сроки и порядок оплаты;
  7. сведения об отсутствии долгов, арестов, обременения данного жилья;
  8. документы, подтверждающие согласие законных представителей;
  9. свидетельство о соответствии жилья указанной в документах планировке;
  10. справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован (отсутствуют прописки);
  11. документ о том, что по делу нет притязаний со стороны третьих лиц;
  12. справка о том, что квартира не рассматривается в рамках судебного дела.

Акт приема-передачи жилья

Прилагается к договору купли-продажи.

Кадастровый паспорт

Где получить: МФЦ, Кадастровая палата, сайт Ростреестра.

кадастровый номер, сведения о жилье, стоимость, схемы расположения жилья и его строения.

Примечание: если кадастровый паспорт уже сдавался в Регистрационную службу, повторная подача не совершается.

Согласие супруга

Где получить: написать заявление на специальном бланке у нотариуса.

в случае, если продавец состоит в браке или недавно его расторгнул, в заявлении супруг выражает согласие с будущей сделкой.

Примечание: согласие не требуется, если имеет место брачный договор или жилье является наследством или подарком.

Выписка из домовой книги

Где получить: МФЦ, УФМС, БТИ, управляющая компания, товарищество собственников, в администрации, портал Госуслуги.

сведения о прописанных гражданах.

Свидетельство о смерти, если супруг скончался

Где получить: ЗАГС.

ФИО покойного, дата и место смерти, номер акта, место регистрации, дата выдачи.

Выписка из Единого государственного реестра права

Где получить: МФЦ, Регистрационная палата.

сведения о правообладателе, обременении жилья.

Состояние лицевого счета

Где получить: сайт Госуслуги, ПФР, МФЦ.

сведения о клиенте, суммы полученных и поступивших на счет средств, пенсионные накопления, инвестирование накоплений.
Образец выписки из лицевого счета квартиры можно посмотреть в этой статье

Уведомление об отсутствии коммунальных задолженностей

Как узнать свои долги по ЖКХ

узнать свои долги по ЖКХ можно разными способами — через интернет, по телефону, а также лично. Подробнее об этих вариантах читайте в этой статье

Где получить: МФЦ, ЕИРЦ, Жилищно-эксплуатационная контора, обслуживающая компания.

сведения о владельце жилья, информация о квартире, кем выдан, официальное подтверждение, требование представления.

Примечание: помимо электричества, газа и воды, учитывается также оплата домофона, телефона и даже интернета.

Справка от психиатра-нарколога и невролога

Где получить: психоневрологический, наркологический диспансеры по месту регистрации.

Содержит: заключение врача об адекватности продавца.

Примечание: покупатель вправе потребовать этот документ даже, если нет повода сомневаться во вменяемости продавца.

Справка об отсутствии налоговых задолженностей

Где получить: налоговая инспекция.

подтверждение уплаты налогов.

Примечание: нужна, если квартира была унаследована или подарена.

Отказ от доли, когда продается часть квартиры

Где получить: написать от руки.

ФИО отказчика, предмет отказа, какая доля отведена отказчику, стоимость доли и порядок оплаты.

Согласие родителя на покупку, если ребенку 14-18 лет

Где получить: оформляется у нотариуса.

сведения о заявителе и ребенке, фактическое согласие, информация о сделке.

Договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка (до 14 лет)

Где получить: оформляется в органах опеки.

подтверждение того, что родитель действует исключительно в интересах ребенка.

Свидетельство о рождении ребенка

 предоставляется в Росреестр. Эти документы понадобятся лишь в том случае, если ребенок является собственником продаваемого жилья. Если же он не был собственником, разрешение опеки не понадобится.

Квартира в новостройке

Выбирая квартиру в новостройке, стоит обратить внимание на несколько важных моментов — например, адекватность будущих соседей или разветвленность инфраструктуры. Подробнее читайте в этой статье

Где получить: образец размещен на сайте Ростреестра, в регистрационном управлении.

Содержит: информация о сторонах, предмет договора, сроки, права и обязанности сторон, порядок сделки и расчета.

Договор о долевом участии

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержит: информацию о собственниках, жилье, интенсивности строительства, процент затрат покупателя.

Источник: https://realtyinfo.online/3241-dokumenti-pri-pokupke-kvartiry-na-vtorichnom-rynke

Покупка вторичной квартиры: пошаговая инструкция, документы, риски

Сделки с недвижимым имуществом относятся к одним из наиболее сложных видов купли-продажи. Прежде всего, это связано со стоимостью покупки, которая зачастую становится самой крупной тратой в жизни. В свою очередь, это приводит к желанию обеих сторон быстрее завершить сделку, что также чревато неприятными последствиями.

Особенно много подводных камней в приобретении жилья на вторичном рынке. У такой недвижимости масса преимуществ, но для покупки потребуются дополнительные проверки, чтобы избежать мошенничества.

Как купить квартиру на вторичном рынке?

Покупка жилья на рынке вторичной недвижимости происходит в четыре этапа:

Из чего складывается стоимость покупки?

Расходы на покупку складываются не только из стоимости квартиры, но и из дополнительных расходов. Для расчёта стоимости сделки нужно учесть следующие затраты:

  • расходы на ипотеку, если жильё будет приобретаться с помощью банковских средств;
  • расчёт затрат на риелторов, юристов и нотариусов, если сделка будет оформляться при посредничестве специалистов;
  • подсчёт расходов на проверку необходимых документов;
  • расчёт затрат на работу независимых экспертов по оценке недвижимости, если анализ стоимости квартиры будет производиться профессионалом;
  • затраты на аренду банковской ячейки, аккредитива или иных способов передачи средств.

На что обратить внимание при выборе квартиры?

После расчёта необходимых расходов можно приступать к процессу выбора квартиры. Делать это следует таким образом:

  • сбор аналитической информации о средней стоимости квадратного метра жилья в интересующем районе. Можно воспользоваться помощью онлайн калькуляторов или обратиться к риелторам;
  • оценка стоимости предложений в зависимости от технического состояния квартир. Стоимость жилья значительно отличается в зависимости от ремонта, состояния коммуникаций, планировки и т.п.;
  • уточнение интересующих моментов у собственников квартир, на которые вы обратили внимание до просмотра жилья;
  • составление предварительного перечня вопросов, которые нужно задать продавцу для уточнения юридических и технических моментов;
  • просмотр понравившихся вариантов.

Для того, чтобы не забыть основные моменты при просмотре каждой квартиры, следует записывать ответы на интересующие вопросы и сохранять фотографии общего состояния жилья. Это поможет определиться и выбрать наиболее подходящий вариант.

Проверка документов

Так называемая юридическая чистота сделки – это самый важный момент в выборе квартиры. Даже если жильё понравилось, не следует сразу подписывать предварительное соглашение или вносить задаток. Для начала нужно проверить, насколько такая сделка будет безопасной. Делается это следующим образом:

  1. Проверка прав собственности на продаваемую квартиру. Производится она на основании паспорта владельца, свидетельства о праве собственности или договоров купли-продажи, приватизации, наследства, дарения, справок об оплате коммунальных платежей (в них всегда указано количество прописанных человек) и иных документов, которые могут подтвердить права на владение и распоряжение этой собственностью.
  2. Изучение истории квартиры, которую планируете приобрести. Делается это на основании сведений из ЕГРП, расширенной выписки из домовой книги, а также документов о приватизации. При наличии любых разночтений в этих документах нужно запросить дополнительные документы у собственника квартиры, которые обосновывают причины разночтений. К примеру, в договоре о приватизации отсутствует подпись одного из ранее прописанных жильцов, в таком случае у владельца должен быть официальный отказ от участия в приватизации.
  3. Проверить дополнительные документы. К ним относятся: справка из БТИ, поэтажный план здания, официальные документы, подтверждающие перепланировку (если она производилась), справки их ЖСК об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
  4. Проверка желания на продажу квартиры у всех прописанных в ней лиц. Желательно до внесения задатка или подписания предварительного соглашения получить письменное согласие на совершение сделки от всех лиц, зарегистрированных в этой недвижимости.
  5. Проверка сведений из арбитражных судов об отсутствии признания владельца банкротом, а также из районных судов об отсутствии иных споров по продаваемой квартире. Получить эту информацию можно в открытой базе, содержащих информацию обо всех исполнительных производствах, объектом которых выступало это жильё.

Важно! В выписке из ЕГРП содержатся сведения о наличии обременений. Обратите внимание, что при этом владелец имеет право продавать квартиру, однако это может вызвать сложности при последующей эксплуатации у будущего владельца.

Оформление сделки

Заключение сделки о покупки квартиры происходит в несколько этапов:

  1. Согласование и подписание предварительного соглашения о заключении сделки. В нём необходимо указать адрес квартиры, размер задатка и/или аванса, сроки заключения договора купли-продажи, наименования банка, с помощью которого будут передаваться средства, сроки снятия с учёта всех зарегистрированных лиц, а также государственной регистрации перехода прав собственности и ответственность обеих сторон, включая расходы для оформления сделки и подготовку документов. Обратите внимание, что соглашение может заключаться как в простой письменной форме, так и у нотариуса.
  2. Согласование текстов договоров купли-продажи и банковских услуг.
  3. Заключение договора с банком об открытии банковской ячейки, аккредитива или иного способа для передачи, пересчета и перевозки средств.
  4. Контрольная проверка наличия всех необходимых документов для заключения сделки.
  5. Подписание договора купли-продажи. В нём нужно указать адрес нахождения квартиры, сведения о владельце, условия оплаты и полную сумму операции.
  6. Денежные операции.
  7. Направление пакета документов в Росреестр для переоформления прав собственности.
  8. Окончательный расчет и подписание акта приёма-передачи.

Важно! В денежных операциях банк выступает гарантом между продавцом и покупателем. Наиболее распространёнными способами передачи средств является банковская ячейка и аккредитив. Первый вариант больше подходит для наличных расчётов, а второй для безналичных.

В обоих случаях в договоре указывается, когда покупатель обязан перевести средства и при каких условиях продавец сможет их получить. Пересчёт денег производит банк. Кроме того, можно воспользоваться услугой по перевозке средств, что особенно удобно при наличных расчётах.

Обратите внимание, что фактическая передача ключей может быть произведена в любое время. Это делается по соглашению между сторонами.

Документы для оформления сделки

Из обязательных документов для оформления купли-продажи понадобятся:

  • паспорта обеих сторон сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • доверенность, заверенная нотариально, в случае, если договор подписывается с помощью посредника;
  • справка об уплате государственной пошлины;
  • заявление на заключение договора купли-продажи;
  • выписки из домовой книги, ЕГРП и ЕИРЦ;
  • техническая документация на квартиру*.

*Документы о техническом состоянии квартиры следует прикладывать к договору в виде приложения.

Перед заключением договора покупателю выгодно запросить у продавца справку из наркологического и психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учёте. Кроме того, могут потребоваться разрешения органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные лица.

При заключении договора с семейной парой покупателю также потребуется письменное согласие обеих супругов о совершении сделки. Такое же согласие следует получить, если квартира находится в долевой собственности.

Если продаётся только доля, то потребуется нотариально заверенный отказ от преимущественных прав на покупку долей от остальных совладельцев.

Риски при покупке

Покупатель квартиры может столкнуться со следующими рисками:

  • недействительные, поддельные, аннулированные, просроченные или содержащие недостоверные сведения доверенности, а также иные документы, входящие в обязательный перечень;
  • несоответствия или нарушения в оформлении прав участия в приватизации;
  • покупка квартир по договорам дарения, наследства, ренты до истечения срока возможности оспаривания;
  • наличие недееспособных или несовершеннолетних граждан, зарегистрированных в этой квартире;
  • покупка квартиры, которая была приобретена с участием средств материнского капитала (в таком случае нужно проверять, не ущемлены ли права несовершеннолетних и правильно ли разделены доли);
  • наличие обременений;
  • сделки, заключаемые с юридическими лицами (в таком случае требуются дополнительные документы для проверки чистоты сделки);
  • нарушения в правах разделения долей между супругами;
  • наличие ранее зарегистрированных лиц, которые пропали без вести, отбывают заключение в исправительных учреждениях или проходят военную службу. Такие граждане считаются временно выбывшими, но они сохраняют право вновь зарегистрироваться в квартире по возвращению;
  • нарушения в продаже квартиры, находящейся в долевой собственности;
  • покупка квартиры в доме, который стоит на очереди на расселение (такая сделка может быть признана недействительной);
  • передача средств не через банк, а иными способами;
  • отсутствие непогашенных задолженностей по коммунальным платежам или банкротство владельца квартиры;
  • наличие неузаконенных перепланировок.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/vtoricnom-rynke.html

Оформление покупки квартиры на вторичном рынке

Все сделки с недвижимостью условно можно разбить на две категории: на первичном или на вторичном рынке. В первичную категорию входит недвижимость, ранее не имевшая владельца, то есть только что построенная и переходящая в право собственности (новостройки). Вся остальная недвижимость, уже имеющая владельца, фигурирует в сделках, как вторичная.

Правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке, значит сберечь свои деньги и избежать многочисленных рисков. Сегодня зачастую сделки купли-продажи квартир совершаются с привлечением заемных средств банков (ипотека), но могут происходить и за наличные, когда покупатель располагает всей необходимой суммой.

Выбор квартиры

Ориентироваться при отборе квартиры, следует, главным образом, на цели ее приобретения:

  1. Если жилье приобретается в качестве вложения капитала, то имеет смысл рассматривать только те варианты, которые мало отличаются от новостроек по возрасту. Новое жилье, оснащенное всеми современными коммуникациями, расположенное в районе с развитой инфраструктурой и на хорошем этаже (не первом и не последнем), — это и есть грамотное вложение. Такая недвижимость остается ликвидной, то есть растет в цене с каждым годом и имеет высокий спрос.
  2. Если жилье подыскивается, ориентируясь на определенную сумму, то стоит привлечь к поиску риелтора с хорошей репутацией. Огромная база данных агентства – это тот источник информации, в котором обязательно найдется несколько вариантов на выбор, причем риск нарваться на мошенников ниже, чем при самостоятельном поиске.
  3. Площадь имеет большое значение, но она не напрямую связана со стоимостью, поэтому за одни и те же деньги можно купить 1-комнатную и 3-комнатную квартиру, но расположение их и характеристики будут очень разными.

В основе удачного выбора лежит четкое определение цели. Сформулируйте, какое жилье вам требуется, тогда и поиск пройдет намного быстрее.

Правовые вопросы

Если выбор состоялся, и вы остановились на нескольких самых интересных для вас вариантах, необходимо сделать окончательный выбор в пользу 1, максимум 2 квартир, чтобы приступить к проверке юридической чистоты предстоящей сделки. Самым тщательным образом необходимо проверить следующее:

  1. Расширенную выписку из домовой книги понравившейся квартиры. В ней указывается: кто был ранее прописан, кто проживает сейчас на данной жилплощади. Необходимо убедиться, что нет среди указанных лиц тех, кто в будущем после оформления сделки сможет предъявить претензии.
  2. Убедитесь, что фактическая планировка соответствует плану квартиры. Неузаконенная перепланировка не является препятствием для продажи, но в будущем потребует от покупателя немалых расходов на оформление необходимых документов, а возможно и по устранению переделок.
  3. Закажите выписку из ЕГРН на квартиру, чтобы убедиться в отсутствии ареста. За нее потребуется заплатить госпошлину.
  4. Убедитесь в подлинности документов владельца квартиры. Сделать это можно двумя путями. На сайте ФМС номер и серию документа можно проверить по архиву недействительных паспортов. Также можно подать в ФМС заявление с просьбой подтвердить подлинность, но срок такой проверки – 1 месяц.
  5. Если продавец состоит в законном браке или развелся, потребуйте предъявить нотариально заверенное согласие супруга (бывшего супруга) на сделку купли-продажи.

В заключении будет не лишним попросить продавца предъявить справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит на учете. Это сможет послужить при возможных спорах доказательством дееспособности на момент оформления сделки.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Стоит ли обращаться к риелторам?

Таким вопросом задается каждый покупатель, так как отсутствие необходимых знаний и опыта в совершении таких сделок заставляет чувствовать себя неуверенно. Помощь риелтора – это не только поиск подходящих вариантов, которые устроят клиента по цене и прочим характеристикам. Опытный специалист проверить документы продавца, убедится в отсутствии признаков мошенничества, а также поможет оформить все необходимые документы в максимально сжатые сроки.

Выбирая то или иное агентство, следует опираться на следующие данные:

  1. Каков опыт работы данной конторы. Чем больше, тем лучше.
  2. Рекомендации. Это не только книга отзывов, но и собственный сайт, где размещены отзывы реальных клиентов.
  3. Гарантия. Компания должна отвечать по договору за результат, то есть за отсутствие проблем у покупателя в будущем с законностью сделки.

Каждое агентство сотрудничает с банками, выдающими ипотечные ссуды. Это позволит свести к минимуму затраты времени на подбор квартиры и получение одобрения банка на оформление ипотечной ссуды. За свои услуги агентство возьмет плату, привязанную к стоимости жилья.

Порядок оформления сделки

По состоянию на текущий момент, процедура оформления купли-продажи квартиры на вторичном рынке включает в себя этапы:

  1. Убедитесь, в случае оформления ипотеки, что в обозримом будущем ежемесячные платежи по ссуде вам по карману. Оптимальный вариант, когда имеется некий страхующий капитал или финансовые поступления, которые в случае утраты основного заработка помогут заемщику не упасть в долговую яму.
  2. Самостоятельно или с помощью агентства недвижимости выберите подходящий вариант и проведите проверку юридической чистоты предстоящей сделки.
  3. Договоритесь с продавцом обо всех важных моментах: выплата аванса или задатка, оформление ипотеки, способ передачи денег и т.д.
  4. Заключите договор и оплатите покупку.
  5. Зарегистрируйте договор и переход права собственности в ЕГРП.

Только после регистрации квартира перейдет в собственность покупателя, а подтверждением станет соответствующая выписка из ЕГРП.

Какие понадобятся документы?

Самый большой пакет документов готовит продавец, но и покупателю тоже потребуется подготовка. В стандартный пакет документации входит:

  • Паспорт.
  • Заявление в банк на оформление ипотечной ссуды.
  • Документы, подтверждающие платежеспособность.
  • Отдельный пакет документов, который потребуется предоставить в банк для получения ссуды. Узнать, какие именно документы нужно собрать, можно непосредственно на его сайте или в офисе.

Порядок действий покупателя несколько меняется, если расплачиваться он намерен заемными средствами банка. В этом случае:

  1. Сначала выбирается банк, в котором имеется подходящая ипотечная программа, а также велик шанс получить одобрение на выдачу кредита.
  2. После этого выбирается сама квартира на вторичном рынке.
  3. Проводится сбор документов для банка на получение положительного решения по кредиту.
  4. После получения одобрения банка, покупатель вносит по ипотеке первоначальный взнос и заключает договор.
  5. Привлеченный риелтор проводит сделку купли-продажи.
  6. Деньги передаются продавцу.

Далее покупатель может въезжать в свою квартиру и начинать выплачивать ипотечный кредит.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Важные нюансы

В простой на первый взгляд процедуре купли-продажи имеется несколько очень важных, ключевых моментов, каждый из которых требует от сторон максимальной внимательности. К этим моментам относятся:

1. Осмотр.

Эту процедуру при рассмотрении окончательного варианта стоит проделать лично. Нужно внимательно осмотреть не только особенности планировки, но и техническое состояние всех коммуникаций. Не стоит стесняться, продавцу следует задать все интересующие вопросы. Проводить осмотр следует в присутствии выбранного риелтора.

2. Торги.

Даже если озвученная первоначально цена вас целиком и полностью устраивает, не стоит сразу же на нее соглашаться. Внимательный осмотр квартиры поможет выявить те недостатки, которые помогут сбить цену. Особенно настаивать не стоит, если цена вас на самом деле устраивает, ведь можно поссориться с продавцом и тот просто откажется от сделки. Но при удачном торге можно сбить 5%, а то и 10% первоначальной цены, что немаловажно при необходимости покупать жилье в ипотеку.

3. Проверка.

Лично убедитесь в том, что у продавца на руках имеются в наличии все необходимые документы,  причем не нотариально заверенные копии, а оригиналы. Внимательно ознакомьтесь с каждым документом, а также с выпиской из домовой книги. Примеров тому, как продажи оспаривались недовольными родственниками, очень и очень много. Такой риск есть всегда, поэтому только проверка поможет свести его к минимуму.

4. Подписание договора.

Если все предыдущие этапы пройдены успешно, можно смело переходить к подписанию купчей. Тут тоже не стоит спешить. Проверьте наличие у продавца справки из психоневрологического диспансера. Пригласите на подписание своего риелтора, чтобы в его присутствии подставить подписи на документе. Не лишним будет пригласить и других свидетелей, которые смогут засвидетельствовать факт добровольного подписания документа.

5. Регистрация.

 В Регистрационную палату для оформления перехода права собственности на квартиру покупателю необходимо предоставить следующий пакет документов:

  • Паспорт.
  • Купчую.
  • Квитанцию об оплате госпошлины.
  • Техпаспорт и кадастровый паспорт на квартиру.

Максимальный срок регистрации составляет 10 дней, однако, весь процесс оформления сделки может растянуться на 1-2 месяца, в особенности, когда продавцу требуется время на то, чтобы освободить свое бывшее жилье.

6. Оплата.

Важнейший этап, который стоит хорошо обдумать и согласовать заранее с продавцом. Убедитесь, что подходящий вам вариант оплаты устраивает продавца. На сегодня применяются следующие, проверенные временем схемы:

  • Оплата наличными или перечислением на банковский счет. Преимущество: предельная простота. Недостаток: низкая степень надежности. Позволить себе подобный взаиморасчет могут только стороны, полностью доверяющие друг другу, не сомневающиеся в порядочности второй стороны.
  • Банковская ячейка. Закладку денег в ячейку осуществляет покупатель. Банк принимает на себя обязательство выплатить всю сумму из ячейки продавцу при предъявлении выписки из ЕГРП, подтверждающей переход права собственности на квартиру. Недостаток: риск мошенничества со стороны работников данного банка, поэтому к выбору банка стоит подойти со всей ответственностью.
  • Аккредитив. В этом случае пользуются не наличными средствами, а специальным расчетным счетом. Деньги на него кладет покупатель и банк блокирует сумму на определенное время, после которого при заключении сделки проводится зачисление на счет продавца. Это простой и безопасный способ, но продавец рискует тем, что в последний момент уже после подписания купчей покупатель передумает и отзовет аккредитив.

Как свести риски к минимуму?

Сделки с недвижимостью заслуженно относятся к категории рискованных. При этом рискуют все участники: продавцы, покупатели, риелторы, банки. Свести самые распространенные риски к минимуму можно путем выполнения простых рекомендаций:

  1. Не пользуйтесь ненадежными вариантами оплаты. Изучите возможные варианты и выберите тот, который в данном случае самый надежный.
  2. Воспользуйтесь услугами риелтора с хорошей репутацией и большим опытом работы в данном населенном пункте. Деловая репутация нарабатывается годами, и рисковать ею настоящий профессионал никогда не станет.
  3. Если продавец не может предоставить какие-либо документы, от данной квартиры стоит сразу же отказаться, так как слишком велик риск столкнуться с мошенничеством.
  4. Сами внимательно проверяйте все документы, а при обнаружении любых неточностей или несостыковок в бумагах, сразу же отказывайтесь от этого варианта.

Для риелторской конторы сделка купли-продажи вторичного жилья – рядовое событие, но для каждого покупателя оно таковым не является. На карту поставлена большая сумма, а порой даже не своя, а заемная. Поэтому слишком много бдительности не может быть по определению. 

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-oformit-pokupku-kvartiry-na-vtorichnom-rynke