Проверка застройщика перед покупкой квартиры

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Какие документы застройщика необходимо проверить при покупке квартиры в новостройке?

Проверка застройщика перед покупкой квартиры

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

  • ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
  • если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
  • посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
  • полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:
  1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
  3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.
  • Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться! 

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

  • свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
  • выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
  • устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
  • разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
  • инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
  • приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
  • лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
  • договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
  • проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только договор долевого участия! Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
  • паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
  • желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
  • если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Читать следующую статью «Как правильно заключить договор долевого участия в строительстве?»

При использовании материалов ссылка на www.domostroynn.ru обязательна.

Gipernn Drivenn В городе Н BankNN

Источник: http://www.DomostroyNN.ru/statyi/instrukcii/kakie-dokumenty-zastroyshhika-neobhodimo-proverit-pri-pokupke-kvartiry-v-novostroyke

Проверка застройщика – как определить благонадежность строительной компании

Подбирая для инвестирования долевой проект, многие граждане в первую очередь акцентируют свое внимание на месторасположении дома, планировке и площади квартир, инфраструктуре района и тому подобных вещах.

Несомненно, все эти детали очень важны для комфортного и удобного проживания, но не менее важное значение имеет благонадежность строительной компании, которая занимается возведением выбранного объекта. Проверка застройщика  необходима для того, чтобы свести к минимуму риск пополнить ряды обманутых дольщиков, который сегодня все еще достаточно велик.

Однако не всегда потенциальные дольщики перед приобретением жилья концентрируют внимание на этом аспекте, что впоследствии для некоторых из них оборачивается не очень приятными последствиями.

Чек-лист проверки благонадежности застройщика

На рынке долевого строительства работают сотни строительных компаний, которые всеми способами рекламируют свои проекты. Реклама — это всего лишь возможность привлечь новых инвесторов, но она отнюдь не гарантирует, что перед вами надежный застройщик.

Гражданам следует в первую очередь ориентироваться не на рекламные обещания девелоперов, а на репутацию, опыт и финансовую устойчивость застройщика.

От этих факторов во многом зависит, получит ли дольщик свое жилье в срок и в соответствии с качественными характеристиками, прописанными в договоре.

В 2017 году вступили в действие изменения 214 ФЗ, коснувшиеся, в частности раскрытия информации застройщиком. Сегодня строительная фирма обязана публиковать на своем сайте подробную информацию о своей компании и о каждом строящемся объекте. Поэтому проверка надежности застройщика должна начинаться с изучения официального сайта девелопера.

Необходимо посмотреть раздел «О компании» и «Проекты», из которых можно получить сведения об уже реализованных проектах и достижениях компании, узнать, сколько лет она работает на строительном рынке. Фирмы, которым нечего скрывать, публикуют также состав совета директоров организации.

Стоит изучить список ключевых партнеров застройщика, если среди них есть крупные инвесторы (банки, инвестиционные фонды) – это несомненный плюс в пользу застройщика, поскольку данные организации не сотрудничают с ненадежными компаниями.

Еще один положительный момент – участие девелопера в инвестиционных проектах, организатором которых выступают местные или федеральные власти. В этом случае риск задержки строительства заметно снижается.

Как определить финансовую устойчивость компании

О том, что у застройщика все в порядке в плане финансирования, указывает стратегия его продаж. Если компания строит объект на свои средства без привлечения частных инвесторов, а начинает продавать жилье, когда объект возведен более чем на 50%, значит она финансово независима от денег дольщиков.

Финансово устойчивая компания ведет адекватную ценовую политику. Очень низкие цены на квартиры, скорее всего, свидетельствует о нехватке средств у застройщика. Хороший признак, если акции застройщика размещены на бирже, значит она обеспечила себе доверие биржевых инвесторов. Не лишним будет также проверить рейтинги компании, опубликованные на различных порталах недвижимости.

Проверка темпов ведения строительства

Соответствие сроков возведения объекта проектным документам – гарантия того, что дольщик сможет вовремя получить квартиру в новостройке. В соответствии со строительными нормами, при нормальном режиме работы в месяц дом должен расти не меньше, чем на два этажа при монолитной технологии, и не меньше чем на четыре этажа при использовании панельного строительства.

Раньше увидеть ход строительства можно было только при непосредственном посещении объекта, хотя и сегодня это не будет лишним. В свете последних изменений закона, застройщик обязан публиковать на своем сайте фотографии текущего состояния стройки. Некоторые компании практикуют также видео трансляцию хода строительства, происходящую в онлайн режиме.

Какие документы должны быть у строительной компании

Проверка застройщика перед покупкой квартиры – это непростой процесс. Необходимо собрать и проанализировать большой объем информации и изучить документацию застройщика.

При этом дольщик должен быть готов к тому, что документов, требующих изучения, достаточно много, а некоторые из них содержат узкоспециальные термины и формулировки, сложные для понимания простого обывателя.

Но без их тщательной проверки невозможно судить о надежности строительной фирмы.

214 ФЗ обязывает застройщика предоставить любому желающему следующие документы компании:

  • всю учредительную документацию;
  • свидетельство о госрегистрации;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчеты компании, отчетность по бухгалтерии за три последних года;
  • заключение аудиторской проверки за истекший год.

Вся документация должна быть представлена в подлинных экземплярах. Если предъявляются копии документов, то они должны быть заверены нотариально.

Помимо этого дольщику необходимо изучить все документы, касающиеся строительства объекта, который он решил инвестировать. К ним относятся:

  • декларация проекта;
  • разрешение на стройку;
  • документы, подтверждающие права застройщика на данный участок;
  • заключение государственного экспертного бюро о проверке проектных документов.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных выше документов, застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на строительство дома. Если строительная компания собирает деньги, не имея на то права, можно написать жалобу в прокуратуру о нарушении застройщиком положений 214 ФЗ. Заявление в прокуратуру о проверке может подать любой гражданин, чьи средства незаконно привлечены застройщиком.

Проверка документов застройщика на строящийся объект

Декларация проекта. Это исключительно важный документ, который содержит в себе всю необходимую информацию о застройщике и возводимом объекте. Из него можно узнать данные об учредителях и о проектах, завершенных строительной фирмой за последние три года (пустой список свидетельствует о неопытности компании).

Здесь же можно почерпнуть сведения о том, чьи средства привлечены для финансирования проекта, узнать, какая фирма является генподрядчиком.

Важной частью декларации являются сведения о самом объекте: используемые технологии и себестоимость стройки, планируемые сроки ввода дома в эксплуатацию, подробное описание новостройки.

Разрешение на возведение объекта. Этот документ выдается государственным органом, отвечающим за строительство в конкретном регионе. При отсутствии разрешения застройщик не имеет права использовать средства граждан для финансирования строительства. Необходимо обратить внимание на срок действия документа и сравнить их со сроками, указанными в декларации, и ДДУ.

Правоустанавливающие документы. Застройщик может владеть землей на праве собственности либо арендовать участок. В первом случае у него должно быть свидетельство о собственности, во втором – договор аренды, прошедший госрегистрацию. Нужно проверить сам факт регистрации договора и сравнить срок его действия со сроком разрешения на стройку. Всю необходимую информацию об участке можно почерпнуть из выписки ЕГРН.

Экспертное заключение на объект. В этом документе перечисляются все материалы, из которых будет вестись строительство дома. В нем также можно найти схему размещения квартир, увидеть поэтажные планы всего строения и узнать, как и где будут располагаться коммуникации.

При проверке документов перед покупкой квартиры, нужно сопоставлять информацию, полученную из официальных источников, анализировать и сверять все данные. Например, необходимо проверить соответствие сведений, указанных в разрешении на стройку и декларации, с данными, размещенными на сайте застройщика. Нужно посмотреть, чтобы везде фигурировал один и тот же участок, сравнить даты и сроки действия документов.

В заключении

Существует еще достаточно много способов проверки благонадежности застройщика. Можно почитать форумы дольщиков, почерпнуть сведения с порталов, где публикуются отзывы о строительных компаниях, пролистать реестр всех застройщиков, где каждой компании присуждается свой рейтинг. Лучше всего воспользоваться услугами юриста, который проверит не только девелопера и его документы, но также проанализирует ДДУ.

Общество защиты прав дольщиков окажет вам помощь в любых правовых вопросах, касающихся долевого строительства. Для связи с юристами нашей организации зайдите в раздел «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/drugoe/proverka-zastrojshhika

Приобретение квартиры и её предварительная проверка

К сожалению, обман покупателей — достаточно частое явление на современном рынке недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, необходимо тщательно проверить как само жильё, так и его продавца.

Только через правильно проведённую проверку удаётся снизить риски при покупке. Считается, что с этой процедурой при должной внимательности к юридическим нюансам может справиться обычный среднестатистический покупатель, а не только опытный юрист или риелтор.

Чем рискует покупатель?

Если проанализировать судебную и юридическую практику, можно заметить, что возникновение проблем с приобретённой недвижимостью обязательно приводит к одной из причисленных ниже неприятностей (а иногда и к их совокупности):

  • Новый владелец полностью теряет недавно приобретённое жильё, а его семья оказывается на улице без крыши над головой.
  • Также хозяин теряет все свои сбережения и ему не за что приобрести другую квартиру или дом.

А это лишние расходы, ведь услуги специалистов и адвокатов удовольствие не из дешёвых.

У владельца проблемной недвижимости образуется множество дополнительных трат. Это судебные издержки, оплата юридических услуг, аренда другой квартиры и оформление документов.

Возникает неприятная ситуация, когда хозяева оказываются заложниками ситуации, что чревато не только финансовыми издержками, но и потерей здоровья и покоя.

Чаще всего покупатель сталкивается:

  • с утаиванием истинных причин продажи жилых метров;
  • с потерей задатка или аванса вследствие того, что такая возможность была изначально включена в договор;
  • с продавцами-мошенниками, которые якобы продают то, чем вовсе не владеют;
  • с ограничением прав собственника, когда оказывается, что на этой же жилой площади прописаны третьи лица или дети, не достигшие восемнадцати лет;
  • с незаконно произведённой приватизацией, которая приводит к документальной путанице и утрате права собственности;
  • с установленными отягощениями в виде ареста или нахождения жилья под залогом;
  • с утаиванием прав третьих лиц, в результате чего возникают судебные тяжбы;
  • с незаконными постройками, когда у застройщика не было права возводить жилой дом и продавать в нём квартиры;
  • с неправильным документальным оформлением, что в лучшем случае приводит к необходимости их переоформления;
  • с фиктивными условиями сделки, которые по недосмотру и неопытности покупателя вносятся в договор;
  • с проблемами уплаты налога, когда продавец искусственно занижает рыночную стоимость жилья;
  • с утратой жилья, так как оно находилось под залогом и фактически принадлежит банковскому учреждению.

Однако предварительную проверку можно сделать и без его участия, тем самым частично сэкономив деньги.

Этапы проверки

Потенциальному покупателю необходимо предпринять минимум пять правильных шагов для поиска возможных нарушений закона со стороны продавца.

Проверка документов продавца

На первом этапе проверяются имеющиеся у продавца документы.

Особенно это актуально, если речь идёт о квартире или доме, относящемся к вторичному рынку (у нынешнего владельца уже есть установленное право собственности).

Добросовестный продавец обязан показать покупателю оригинал документа, дающего ему право на владение недвижимостью. Чаще это договор о купле и продаже либо документ, подтверждающий права наследника.

Также продавец может предъявить договор о получении жилья в дар. Реже собственник предъявляет договор о ренте или имеющееся судебное решение.

Покупатель может обратиться в нотариальную контору или судебный орган, указанный в документе, и по его регистрационному номеру уточнить подлинность.

Выписка из Росреестра

На втором этапе будет не лишним запросить выписку в Росреестре. И убедиться, что данное жильё не завещано в качестве наследства или подарено. Если новый владелец, получивший наследство или дар, спешит распрощаться с собственностью — это также серьёзный повод, чтобы насторожиться.

Покупатель должен знать историю приобретаемого недвижимого имущества! Единый государственный реестр ведёт статистику с 1998 года. Начиная с этого года можно отследить историю любого недвижимого объекта (все переходы права на собственность, наличие запретов на проведение сделок, и так далее).

Должна насторожить частая смена хозяев и факт того, что они не проживали в данной квартире или доме.

Проверка состояния жилья

На третьем этапе крайне важно выяснить состояние самого жилья (проверить его качество).

Для проверки информации пригодятся документы, выданные прежнему хозяину в БТИ. По техническим документам покупатель сможет определить, имеется ли незаконная перепланировка или переоборудование жилья. Такие нарушения ликвидируются путём повторного проведения ремонта, так как состояние квартиры должно полностью соответствовать данным, отображённым в технической документации.

Проверка личности продавца

На четвёртом этапе проверяется сам продавец. Прежде всего, нужно установить, имеет ли он гражданство. Также определяется подлинность паспорта. Для этого покупатель выписывает паспортные данные продавца и обращается за справкой в территориальное отделение ФМС (раньше обращались в паспортный стол). У представителя продавца обязательно проверяется доверенность через указанную в этом документе нотариальную контору. Важно, чтобы документ был не поддельным и не прекратил срок действия.

Проверка прав третьих лиц

На пятом этапе проверяются права третьих лиц. Как было сказано выше, в продающейся квартире могут быть прописаны несовершеннолетние граждане или другие лица, имеющие законные права на жильё. Для проверки покупателю необходимо ознакомиться с данными домовой книги, и уточнить, кто именно проживал в квартире.

Оспаривание права на уже проданное жильё — достаточно распространённая в нашей стране практика. Приобретение жилья, в котором прописан «пропавший» член семьи, само по себе является неоправданным риском.

Например, если родственник сидит в тюрьме, продавец не захочет сообщать об этом покупателю. А после своего освобождения бывший совладелец квартиры имеет все права, чтобы оспорить сделку о купле и продаже через суд.

Чтобы избежать нарушения прав несовершеннолетних, следует убедиться, что у продавца имеется соответствующее разрешение, выданное органами опеки.

Проверка новостройки

Приобретение квартиры в новом доме, относящейся к первичному рынку, также требует предварительной проверки.

Покупателю нужно убедиться, что у застройщика есть разрешение на строительство, выданное муниципалитетом или региональными органами власти. Незаконное строительство автоматически лишает покупателей прав на приобретённое жильё!

Дополнительно необходимо убедиться в качественном ремонте квартиры и оснащении её всеми коммуникациями. Необходимо лично осмотреть жилую площадь. Оценить качество отделки (штукатурки, покраски), наличие и рабочее состояние водопровода, канализации, электрической проводки, отопления, газового оборудования. Только после осмотра можно подписывать акт о передаче жилья!

  • Москва: +7(499)350-6630.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-3667.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/predvaritelnaya-proverka-kvartiry.html

Алгоритм проверки застройщика при покупке квартиры

Покупка квартиры у застройщика содержит некоторые риски, и не всегда риск оправдывается. Чтобы избежать негативных последствий, рекомендуется сделать проверку застройщика на благонадежность.

Как проверить надежность застройщика при покупке квартиры?

Когда компания имеет заслуженную репутацию – это хорошо, но недостаточно. Первый признак доверия вызывает застройщик с опытом работы от пяти лет и своевременным запуском объекта.

Мониторинг сайтов

Исследование начинается с официальных сайтов застройщиков. Основной критерий отбора — все должно быть понятно и прозрачно для посетителя. Текст на главной странице о восхвалении и заслугах можно прочитать, но не стоит заострять внимания.

  • Информация о задолженности застройщика перед налоговыми органами. Определяется по ИНН и названию организации на сайте налоговой. В открытом доступе нет точной цифры, но указывается наличие или отсутствие долга. Сигнал о нестабильности организации не является основным выводом, но стоит принять к сведению;
  • Сайт арбитражного суда. Рассматриваются дела между юридическими лицами, когда застройщик был ответчиком перед подрядчиками или государственными органами. Дела по банкротству также попадают в арбитражный суд. Ситуация говорит о том, что застройщик не выплачивает деньги подрядчикам или поставщикам;
  • Суды общей юрисдикции. Рассматриваются дела между застройщиками и физическими лицами по срыву сроков или качеству сданного объекта. Множество судебных дел говорят о проблемах строительства;
  • На сайте УФССП есть информация о судебных исках. Не все дела оперативно попадают в открытый доступ. Из имеющихся материалов предварительно делается отбор. Клиента не интересуют выяснение отношений с партнерами по бизнесу. Пристально изучаются дела, которые могут повлиять на завершение строительства.

В основном, взыскиваются долги перед своими дольщиками и подрядчиками, которым не выплачивается зарплата. Исполнительное производство говорит о том, что застройщик проиграл суд. В добровольном порядке деньги не были выплачены, долг передан судебным приставам для взыскания.

Проверка риелторов

Еще один вариант, как проверить застройщика — воспользоваться услугами третий лиц. Квартиру можно приобрести напрямую или обратиться к риелторам. Консультации предоставляются бесплатно. Застройщику неважно, откуда приходит клиент: через отдел прямых продаж или через риелтора, маклера, брокера.

Клиенту важно узнать мнение о строящемся жилом комплексе не только от собственника недвижимого объекта. Вопрос только в том, чтобы риелтор имел опыт и не был подставным агентом. Все завязано на знании рынка и намерениях.

Сайт Российской гильдии риелторов предоставляет информацию о профессиональных участниках рынка недвижимости. Более 2000 компаний из 55 регионов работают по установленным стандартам.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Через РГР можно сделать проверку. Если агентство состоит в гильдии, можно спокойно обращаться к риелторам. Организации работают в соответствии с законодательством, которое регулирует рынок недвижимости.

Проверка репутации через договор

Заранее стоит познакомиться с содержанием договора и внимательно прочитать пункты. Обратить внимание на условия. Документ необходимо прочитать так, чтобы не оставалось вопросов. Работает простая логика: о чем не написано, не зафиксировано документально — значит, никто ни о чем не договаривался. Особенно, это касается сроков сдачи объекта, когда на словах говорится об одном, на бумаге указана другая дата.

Зарегистрированный договор долевого участия является одним из преимуществ компании среди остального юридических оформления, не предусмотренного законом No214-ФЗ. ДДУ исключает риски мошенничества, связанных с продажей одной квартиры двум покупателям.

О чем свидетельствует документ:

  1. Имеется разрешение на строительство;
  2. Документооборот приведен в порядок;
  3. Земельный участок находится в собственности или в длительной аренде.

Документы по другим договорам могут приводиться в соответствие спустя месяцы после оформления продажи. Но однозначно нельзя говорить о том, что долевое участие является 100% гарантией надежности. На практике встречаются и обманутые дольщики, и счастливые обладатели квартир, которые заключали полулегальные договора.

Аккредитация новостройки в банке

Еще один способ, как проверить застройщика на надежность — посмотреть количество банков, которые оформляют ипотеку на интересующий жилой комплекс. Их отсутствие, в большинстве случаев, говорит о проблемах в строительной компании. Лучше, когда не один и не два солидных кредитора выдают ипотеку на новостройку.

Наличие аккредитации в топовых финансовых организациях служит сигналом о предварительной проверке. После чего была сделана аккредитация. Но не стоит данный факт принимать как догму. Не исключено, что аккредитованный застройщик станет проблемным контрагентом. С другой стороны, с новой политикой ЦБ РФ лицензии может лишиться любой банк.

Оценка объекта, как актива для инвестора

Начиная строительство нового объекта, компания всегда рискует, будут ли покупать квартиры. Оценка привлекательности предложения на бумаге не всегда совпадает с фактическими продажами. Если продажи пойдут плохо, велика вероятность, что дольщиков не прибавится, а, значит, и денег на постройку не будет. Такие объекты надолго затягивают свое строительство. Привлекательные инвестиционные проекты не имеют проблем с финансированием. Жилые комплексы сдаются вовремя.

Информация о проблемах при сдаче подобной недвижимости

Не лишним будет уточнить, кто оказывает воздействие на ход строительства, финансирует интересующий объект, и какие прогнозы завершить строительство раньше, чем влиятельное лицо снимут с должности. Политические игры иногда могут прямо или косвенно отразиться на ходе строительных работ.

Размер уставного капитала. Не очень хороший признак, когда долей уставного капитала в 50% и больше, владеет иностранная компания.

Анализ качества строительства

Одним из важных показателей является готовность к сдаче. Самый простой способ — убедиться лично и предложить совместную экскурсию. Если компания начнет ссылаться на причины отказа, не проблема посмотреть объект без сопровождения и спросить у строителей, как продвигаются работы. Они расскажут об истинном положении жилого комплекса. Рабочих редко предупреждают, как следует общаться с посторонними лицами.

Если непрофессиональным взглядом покажется, что объект полностью готов, дело только за подведением коммуникаций — не спешите радоваться. Отсутствие коммуникаций и смещение сроков станет одной из причин несвоевременной сдачи объекта.

Взаимодействие с дольщиками, которые уже купили квартиру, также помогают прояснить ситуацию. Удобно узнавать свежие новости в интернете. После регистрации на форуме по строительству интересующего объекта, появится возможность быть в курсе всех событий и подсказок, как проверить надежность застройщика при покупке квартиры.

Проверенные застройщики — реестр

Все проверенные организации занесены в Единый реестр застройщиков. Большинство регионов создают отдельные реестры по возведению и сдаче в эксплуатацию жилых кварталов.

Проверить застройщика г. Москва можно на портале открытых данных, где опубликована информация по компаниям, которые привлекают денежные средства дольщиков. Или познакомиться с материалами ведущих рейтинговых агентств. Проверенные застройщики Москвы определяются различными методами и критериями. К основным параметрам относятся реализованные и незавершенные проекты, размер капитала, наличие долгов.

Данные ового агентства строительного комплекса по текущему возведению объектов среди регионов РФ на март 2018 года

Название компании, регион Количество метров
Кировский ССК, Кировская обл. 274283 кв. м Б3
ГК ЭкоГрад, Нижегородская обл. 260278 кв. м Б3
Комос-Строй, Удмуртская Республика 259566 кв. м В3
Унистрой, Республика Татарстан 235039 кв. м В1
Тверской ДСК, Тверская обл. 233685 кв. м В2
ДК Древо, Самарская обл. 233127 кв. м В1
ИСК Запад, Ульяновская область 216827 кв. м Б3
УСК-2, Оренбургская обл. 214171 кв. м В3
ГК Третий трест, Башкортостан 213088 кв. м В1
ГК Мегаполис, Калининградская обл. 209802 кв. м Г1

А1 — самая высокая оценка, Г3 — самая низкая, Д – инициирована процедура банкротства.

Аналогично можно проверить застройщика г. Краснодар на сайте Департамента застройщиков Краснодарского края. Необходимо оставить заявку. На указанный адрес будет выслан ответ.

Какой пакет документов требовать от застройщика?

Для полноты анализа чистоты сделки, необходимо истребовать следующие документы:

  1. Проектная декларация;
  2. Инвестиционный контракт;
  3. Разрешение на строительство;
  4. Свидетельство о праве собственности на землю или договор аренды;
  5. Выписка из Единого реестра прав на недвижимый объект;
  6. Договор страховой компании или договор поручительства между застройщиком, страховой компании и банком.

При неисполнении обязательств постройки дома, банк или страховщик должны будут выплатить денежные средства, если компания окажется банкротом.

Нет четко обозначенных критериев выбора застройщика. В каждом пункте может быть исключение из правил. Анализ и прогнозы строительства с расчетами дают специалисты с опытом оценки объекта. Проверка застройщика является одним из выводов о привлекательности новостройки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/novostrojki/algoritm-proverki-zastrojshhika-pri-pokupke-kvartiry

Как проверить застройщика: критерии и полезные советы

Выбирая проект для инвестиций, многие дольщики акцентируют внимание на месторасположении, планировке, площади квартир и т. п. Все эти пункты крайне важны, однако также очень важно правильно проверить застройщика и избежать мошеннических схем в итоге. Тщательное изучение строительной компании имеет огромное значение, но многими недооценивается.

Поверхностная проверка

В современном мире существует огромное количество компаний, которые массово рекламируют свои услуги и максимально активно говорят о своих достижениях и преимуществах. Однако потенциальному дольщику следует всегда помнить, что реклама – это не показатель качества. Это лишь способ привлечь как можно большее количество инвестиций и рассказать о компании всему миру.

Никаких гарантий по качеству проделанной работы или отсутствию мошеннических схем маркетинг предоставить не может. Необходимо ориентироваться исключительно на факты:

  • репутация компании;
  • опыт застройщика/девелопера;
  • финансовая устойчивость и т. п.

Согласно федеральному закону 214, застройщик обязан раскрывать информацию, которая раньше была закрытой. Отныне строительная фирма должна публиковать на своём официальном сайте полную и подробную информацию о компании, а также обо всех строящихся объектах.

Таким образом, у дольщиков появилась возможность получать сведения о девелопере, которые являются достоверными (иначе придётся отвечать перед законом), прямо с официального сайта.

Благодаря этому надёжность застройщика можно проверять без дополнительных средств, если нет необходимости в углублённом изучении.

Ранее собственными силами было практически невозможно проанализировать строительную компанию, т. к. подавляющее большинство информации было закрыто. Впрочем, в нынешнее время такие данные позволяют лишь минимально оценить застройщика. Однако это позволяет сразу отказаться от неблагонадёжных вариантов и не тратить на них время и силы.

На сайте следует обратить внимание на разделы, содержащие информацию о самой фирме (может называться «О компании») и обо всех строящихся объектах («Проекты»). В этих разделах можно найти сведения о реализованных стройках, общих достижениях застройщика, наградах/грамотах, продолжительность существования на рынке.

Особенно важным является пункт, в котором компания раскрывает состав совета директоров. Не столько важны фамилии, как сам факт наличия их упоминания: если девелоперу нечего скрывать, значит, и имена директоров будут кстати (дополнительная информация, дающая надежды на надёжность компании). А если такого раздела на сайте нет, это уже вызывает определённые вопросы. Создатели сайта просто забыли добавить колонку совета директоров или не стали этого делать умышленно из-за мошеннических схем?

Изучая данный список, следует обратить внимание на наличие крупных инвесторов. Такими могут быть известные банки, инвестиционные фонды и т. п. Это большое преимущество для застройщика, ведь подобные крупные организации никогда не будут сотрудничать с застройщиками, которые не внушают доверия.

Если девелопер участвовал в инвестиционных проектах, которые были организованы местными/федеральными властями, то вероятность задержки строительства сводится к нулю. В подобных мероприятиях участвуют только лучшие из лучших, что является огромным преимуществом для репутации компании.

Дополнительно рекомендуем прочитать статью о критериях добросовестности застройщика.

Дополнительные способы проверить застройщика

После поверхностной оценки следует заняться углублённым изучением сведений о девелопере:

Чтобы убедиться в отсутствии финансовых проблем у застройщика, важно изучить стратегию его продаж. Когда строительная компания возводит объекты исключительно на собственные средства, а привлекать инвесторов начинает только после завершения 50% строительства – это финансово устойчивая фирма.

Тем не менее, следует взглянуть и на цены за квартиры: если они низкие (сравнительно по региону), значит, застройщику срочно нужны деньги, что ставит крест на его финансовой устойчивости.

Другое дело, если акции строительной компании размещены на бирже. Это означает, что имеется доверие биржевых инвесторов, а при наличии финансовых проблем это было бы невозможно. Проверка репутации и рейтингов застройщика на сторонних порталах о недвижимости также не будет лишней.

Ещё одним ключевым фактором является проверка темпов строительства. Если сроки возведения объектов совпадают с указанными в договоре, значит, это ещё одна гарантия благонадёжности застройщика.

Существуют следующие строительные нормы:

  • 2 этажа в месяц при монолитной технологии;
  • 4 этажа в месяц при панельном строительстве.

Если данные сроки нарушаются по любым причинам – это повод задуматься.

В прошлом оценить скорость строительства можно было только при личном посещении объекта, однако теперь строительные компании делают постоянные фотоотчёты проделанной работы либо ведут онлайн-видеотрансляцию процесса. Подобные действия идут в плюс репутации застройщика, однако посетить стройку всё же рекомендуется, чтобы собственными глазами оценить темп строительства. Также это хороший способ убедиться, что видеотрансляция – не мошенничество и не зацикленная запись любой другой стройки.

В нынешнее время существует большое количество частных контор, предлагающих услуги по изучению и проверке на надёжность различных строительных компаний. Цены индивидуальны, но в большинстве случаев застройщик будет изучен от начала и до конца. Чаще всего подобные конторы осуществляют следующие действия:

  • ключевая информация о юридическом лице (фактически, это поверхностная проверка, но с учётом информации, которую сложно получить рядовому гражданину);
  • подробный анализ финансового положения;
  • личный рейтинг надёжности застройщика;
  • полное изучение юридической информации о жилом комплексе;
  • проверка заключаемого договора на мошеннические схемы и, по желанию, внесение правок в его состав;
  • подробный анализ репутации (холдинга, застройщика/девелопера, жилого комплекса);
  • выяснение и изучение личности учредителей-бенефициаров;
  • личный выезд в строительную компанию для подписания договора.

Всеми этими действиями будут заниматься проверенные юристы и результатами останется доволен любой заказчик. В среднем такая услуга будет стоить около 24 тысяч рублей с возможностью выбора только необходимых действий.

Перечень документов

Хорошего застройщика не нужно уговаривать юридически доказать свою надёжность, такая строительная компания с удовольствием сама предоставит всю необходимую документацию. Это весьма трудоёмкий процесс, но максимально показательный.

Дольщику крайне рекомендуется серьёзно подготовиться или нанять соответствующих людей. Причин несколько:

  • объём документов будет довольно существенным;
  • с большой долей вероятности в бумагах будут содержаться узкоспециализированные формулировки и термины, понять которые простому человеку будет весьма сложно;
  • поверхностная проверка не принесёт никакой полезной информации, всегда требуется углублённое и тщательное изучение всего перечня документации.

Упомянутый 214 ФЗ устанавливает, что застройщик обязан предоставить конкретный перечень документов по первому запросу дольщика и иных заинтересованных лиц:

  • полная учредительная документация;
  • свидетельство о государственной регистрации;
  • налоговое свидетельство;
  • годовые отчёты компании;
  • бухгалтерия (отчётность) за последние 3 года;
  • аудиторская проверка за прошлый год.

Данные документы могут быть предоставлены только в двух видах: оригиналы либо копии. Но последние должны быть обязательно заверены нотариусом, иначе даже при проверке дольщиком их юридическая ценность равна нулю.

Перечисленная документация относится непосредственно к самой строительной компании. Кроме этого, следует изучить документы и на конкретный объект, на который будут направлены инвестиции:

  • декларация;
  • разрешительные документы на строительство;
  • подтверждение наличия прав у застройщика на земельный участок;
  • заключение государственного экспертного бюро после проверки проектной документации.

Отсутствие даже одной из упомянутых бумаг не позволяет застройщику привлекать инвесторов. При нарушении данного правила любой желающий может обратиться в прокуратуру и подать заявление о несоблюдении девелопером положений 214 ФЗ.

Также важно проверить официальные сведения, предоставленные застройщиком, и сравнить их между собой. Например, несоответствие данных в документах с указанными на сайте девелопера может говорить о каких-то махинациях или сокрытии важной информации. Это очень серьёзный минус и доверять такому застройщику – весьма рискованное дело.

Как проверить застройщика (видео)?

В этом видеоролике рассказано, что необходимо узнать перед покупкой квартиры в новостройке, какие вопросы следует задавать при посещении офиса застройщика, и какие документы должен предоставить последний перед подписанием договора.

Существует ещё много разных способов проверить надёжность застройщика (законных и не очень). Будет разумно изучить опыт других дольщиков и принять во внимание некоторые советы бывалых. Также не стоит сбрасывать со счетов открытые порталы по рейтингу строительных компаний, которые составляются людьми, имевшими дело с конкретным застройщиком.

Источник: https://2realtor.ru/kak-proverit-zastrojshchika/