Съем квартиры с правом выкупа

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Покупка жилья в аренду с выкупом – как это работает?

Съем квартиры с правом выкупа

Аренда жилья с выкупом – это еще один способ обзавестись недвижимостью, который не так распространен в сравнении с ипотекой и обычными сделками купли-продажи. Доля подобных предложений в Москве и Санкт-Петербурге едва достигает 5%, а в регионах и того меньше. Редакция IRR решила разобраться, действительно ли этот вариант работает?

Как это работает?

Аренда жилья с выкупом позволяет выплачивать стоимость недвижимости не целиком, а равными частями в течение нескольких лет. Таким образом, человек одновременно арендует и постепенно выкупает жилье. Покупатель может жить в квартире сразу после оформления сделки, однако, он не имеет права распоряжаться недвижимостью пока не выплатит всю стоимость жилья.

Для покупателя-арендатора такой вариант удобен, потому что он может быть уверен, что хозяин жилья не попросит его освободить квартиру (при условии, что он не нарушает условия сделки). 

Алгоритм аренды с выкупом очень похож на обычную куплю-продажу. В сделке участвует сразу три стороны: собственник недвижимости, покупатель, он же арендатор, и посредники – риелтор, юрист, оформляющий сделку, агентство недвижимости. 

  • 1-комн. квартира, Белинского ул, 38а
  • 1-комн. квартира, Вольская, 13K2
  • 1-комн. квартира, Ленинградский пр-кт, 33А
  • 1-комн. квартира, Улица 1905 года, 11с1
  • 1-комн. квартира, Макарова ул, 3
  • 1-комн. квартира, Брагина ул, 1
  • 2-комн. квартира, Ленина пр-кт, 44
  • 2-комн. квартира, Карла Либкнехта ул, 9
  • 1-комн. квартира, Коммунистическая ул, 13
  • 1-комн. квартира, 100-летия Владивостока пр-кт, 43
  • 2-комн. квартира, Красная ул, 29
  • 2-комн. квартира, Большая Серпуховская ул, 10/1

Условия

Условия сделки, такие как сроки, размер выплат, не регулируются законодательно. Это означает, что покупатель и продавец должны сами договориться, на какой срок заключать договор. Допускается аренда с выкупом на срок как 1 год, так и более 10 лет. Продавец вправе требовать внесения первоначального взноса, однако его размер также не регламентирован законом. 

Отсутствие переплаты в виде процентов

При оформлении ипотеки переплата в конечном итоге может достигать 200-250%. В случае с арендой с правом выкупа проценты не начисляются, а квартиросъемщик выплачивает только ту сумму, которая была оговорена в момент заключения сделки. Однако продавец может заложить в цену уровень инфляции и арендную ставку, и таким образом цена значительно возрастет.

Документы

Продавцу необходимы те же документы, что и для оформления обычной сделки купли-продажи, а покупателю достаточно предъявить документ, удостоверяющий личность. Это огромный плюс, потому что не нужно оформлять справку о доходах, доказывать платежеспособность, показывать копию трудовой книжки, как в случае с ипотечным кредитом.

  • Skoda Rapid, седан, 2018 г.в., автомат, 1.6 л, цвет: белый
  • Ford Mondeo, седан, 2013 г.в., пробег: 150000 км., робот, 1.999 л
  • Toyota Land Cruiser, внедорожник, 2011 г.в., пробег: 132000 км., автомат, 4.461 л
  • Volkswagen Touareg, внедорожник, 2014 г.в., пробег: 93000 км., автомат, 3.597 л
  • Volkswagen Touareg, внедорожник, 2006 г.в., пробег: 192000 км., автомат, 2.46 л
  • Audi Q7, кроссовер, 2014 г.в., пробег: 95000 км., автомат, 2.967 л
  • Audi Q7, кроссовер, 2011 г.в., пробег: 92000 км., автомат, 2.967 л
  • Porsche Cayenne, внедорожник, 2004 г.в., пробег: 187000 км., автомат, 3.189 л
  • Porsche Cayenne, внедорожник, 2006 г.в., пробег: 173000 км., автомат, 3.189 л
  • Audi Q5, кроссовер, 2015 г.в., пробег: 87000 км., автомат, 1.984 л
  • Mercedes S 500, седан, 2016 г.в., пробег: 30200 км., автомат, 4.6 л
  • Volkswagen Touareg, внедорожник, 2014 г.в., пробег: 94114 км., автомат, 2.967 л

Сложности с поиском продавцов

Далеко не все продавцы согласны продавать недвижимость на данных условиях. Как показывает практика, в основном на аренду жилья с выкупом соглашаются собственники неликвидного жилья, а также дорогостоящей недвижимости, которую тяжело продать сразу.

Часто подобные сделки заключаются между родственниками, которые таким образом получают некоторые гарантии. 

Нарушение условий договора

Если покупатель-арендатор нарушит условия договора, то продавец вправе попросить его о выселении, и в этом заключается самый большой риск сделок покупки жилья в аренду с выкупом. 

Посмотреть квартиры в аренду

Источник: https://blog.irr.ru/view/pokupka_zhilya_v_arendu_s_kak_eto_rabotaet

Аренда с последующим выкупом: правила оформления и что будет если расторгнуть договор

При аренде жилья порой возникает вопрос, можно ли снимать квартиру с последующим выкупом? На самом деле, подобные ситуации происходят довольно часто. Здесь главное – верно заполнить договор и выполнять все необходимые условия. Ведь в итоге получается довольно выгодная сделка и для арендодателя, и для арендатора.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 113-18-96. Это быстро и бесплатно!

Аренда с последующим выкупом

Тот, кто решил снять квартиру и выкупить ее в будущем, может решить этот вопрос напрямую с собственником, с которым он самостоятельно заключит договор. Однако существуют и государственные программы аренды жилья с правом последующего выкупа.

Квартира в аренду от государства с правом выкупа является проверенным методом и исключает возможные проблемные ситуации, когда одна из сторон может нарушить сделку. Но если вы хотите совершить сделку самостоятельно и уже нашли человека, готового вам предоставить необходимые условия, можете читать ниже.

Основные моменты

Как снять квартиру с правом выкупа? Арендные отношения, предполагающие использование имущества и его дальнейшую передачу новому хозяину, осуществляются в двух случаях:

  • если заканчивается срок действия договора аренды;
  • если арендатором полностью внесена сумма выкупа.

Ежемесячные платежи составляются из двух пунктов: из арендной платы за квартиру и процентной части полной стоимости имущества. Однако возможен и случай, когда нанимателем оплачивается только сумма аренды, и после этого заключается новый документ о зачете выплаченной суммы как о цене продающейся недвижимости.

Важно помнить, что при учете сдачи квартиры на длительный срок с дальнейшей продажей прогнозируется возможный рост цены. Этот вопрос необходимо решить и зафиксировать в договоре. Сделать это можно либо при помощи ежемесячного перерасчета суммы выплат, учитывая подорожание, либо возможно рассчитываться какой-либо иностранной валютой.

Преимущества и недостатки подобной аренды

Арендодатель может продать имущество по более высокой цене, учитывая то, из чего составляется ежемесячная плата арендатора. Также он имеет гарантию, что он передаст недвижимость в постоянное право пользования другого человека только в том случае, если будет внесена вся необходимая сумма и не будут нарушены обязательства, указанные в изначальном договоре.

Для арендатора плюсами становятся возможность пользоваться имуществом до полного его приобретения, а также отсутствие необходимости обращаться в банк за кредитом. Также он может отказаться, если по каким-либо причинам передумал выкупать помещение.

Но в аренде квартиры с последующим выкупом есть и свои минусы. К примеру, собственник жилья может в конечном итоге остаться в минусе, если заранее не будет проанализирован возможный рост цены имущества. Также он, как и любой арендатор, не может полностью отвечать за сохранность своей квартиры, в которой живут другие люди, то есть имущество может быть приведено в непригодное состояние.

Тот, кто снимает жилье, понимает, что для него есть риск внезапного расторжения договора без возврата выплаченных сумм, внесенных в качестве оплаты за свою же будущую квартиру. Также собственник может без его ведома проводить различные операции с объектом, раз арендатор пока на него никаких прав не имеет.

Отличие от договора купли-продажи

Главное отличие состоит в суммах платежа. В случае аренды с последующим выкупом совершаются арендные и выкупные платежи, в случае купли-продажи – только выкупные.

Также в первом случае вас никто не обязывает в конце все-таки приобретать имущество, особенно если вы по договору вносили только арендные платежи, которые в будущем могли составить сумму платы за квартиру в общем счете.

Правила оформления договора

Договор составляется как арендное соглашение, в котором обязательно должно быть указано, что арендатор имеет право выкупить арендуемое имущество по истечении срока аренды или до истечения данного срока, а арендодатель обязан передать помещение в собственность после внесения всей выкупной стоимости.

Важно! Данный договор совмещает в себе арендное соглашение с договором купли-продажи, поэтому необходимо знать все особенности двух видов документов.

Структура документа

Договор составляется в трех экземплярах, в него входят арендное соглашение и договор купли-продажи. Он проходит регистрацию только тогда, когда право собственности переходит от арендодателя к арендатору и вступает в силу договор купли-продажи.

Осторожно! Рисков при самостоятельном заключении подобного документа может быть много, учитывая, что собственник проводит операции с имуществом без юридической помощи и из-за этого может допустить ошибку, которая повлечет за собой большие последствия. Поэтому рекомендуется заключать договор аренды с последующим выкупом в специальных компаниях или предварительно получив консультацию юриста.

В договоре должны быть указаны:

  1. Данные сторон сделки (ФИО, паспорт, прописка и контакты).
  2. Предмет сделки с подробным описанием имущества, включая его параметры, местонахождение и то, что оно в себя включает.
  3. Стоимость имущества (лучше провести независимую оценку).
  4. Условия оплаты и сами платежи (сумма ежемесячных платежей, условия оплаты коммунальных услуг, дата последнего платежа).
  5. Момент регистрации перехода прав.
  6. Обязательства сторон, ответственность за невыполнение утвержденных требований.
  7. Основания для расторжения договора.
  8. Ситуация смерти одного из участников с указанием лица, на которого перейдут правовые отношения.
  9. Страховые ситуации.

Образец договора вы можете скачать по этой ссылке и заполнить либо самостоятельно, либо при помощи юриста.

Нарушение договора или его расторжение

Согласно статье 619 ГК РФ, обязательства могут прекратиться по решению суда в случае, если арендатор:

  1. Пользуется имуществом, нарушая заключенные договоренности.
  2. Приводит помещение в негодное состояние.
  3. Не платит нужную сумму больше двух раз подряд за оговоренный срок.
  4. Не проводит ремонт в случае, когда он необходим, если это прописано в его обязанностях.

Расторгнуть договор участники правоотношений могут досрочно, если того требуют обстоятельства. Если нарушены определенные обязательства, сначала необходимо письменно уведомить одну из сторон о необходимости их исполнения. Только после этого можно проводить процедуру расторжения.

При досрочном расторжении договора возвращается сам объект аренды, завершаются все обязательства собственника по передаче квартиры арендатору. Также хозяин обязан вернуть сумму выкупных платежей (не арендных), если они совершались, в обратном случае арендатор имеет право на их взыскание через суд.

Если же оплата производилась только арендными платежами, то собственник не должен ничего возмещать, ведь тот, кто снимал жилье, платил за пользование имуществом определенную сумму, и тут с этим не поспоришь.

В случае, если выкупные платежи равны арендным, то лицам необходимо определить, какая часть считается выкупной, а какая арендной, и дальше строить дело, исходя из полученных сведений.

Заключение

Аренда квартиры с последующим выкупом встречается нечасто, но она существует, поэтому необходимо знать те нюансы, которые могут встретиться на пути заключения подобных договоров. Такие сделки довольно специфичны, сложны, и не стоит пренебрегать помощью специалистов, чтобы избежать негативных последствий.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 113-18-96

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/arenda-s-vykupom.html

Как снять жилье с правом последующего выкупа

Недоступность жилья по-прежнему остается актуальной проблемой для многих наших граждан. Не спасают ни социальные проекты, ни ипотечное кредитование. Казалось бы, альтернативой может стать аренда жилья с правом последующего выкупа. Однако, такая перспектива не манит ни собственников, ни арендаторов.

Доля предложений на рынке недвижимости всего лишь 5%. Редкость указанных сделок свидетельствует о рисках, связанных с исполнением обязательств каждой из сторон, о наличии спорных моментов.

Давайте разбираться, стоит ли соглашаться на аренду с правом выкупа, кому она выгодна, и что готово предложить государство.

Кадр из фильма «Иллюзия обмана»

Аренда предполагает, что стороной сделки выступит юридическое лицо, которое может быть и тем, кто сдает, и тем кто снимает.

В найме сторонами выступают физические лица, а предмет договора — жилое помещение. Социальный наем заключается между государственными или муниципальными органами и физическим лицом/лицами. Его особенность — безвозмездность и предоставляемое право последующей приватизации.

Если мы говорим, о жилом помещении (квартира, частный дом, комната), то аренда или найм заключаются только с целью проживания. Проще — в квартире нельзя организовать магазин или офис без изменения назначения.

Внимание: каким бы образом не был поименован договор, к нему будут применяться те нормы, которым он соответствует. Например, если физические лица свои отношении обозначили как аренда квартиры, к договору будут применяться нормы о найме. С юридической точки зрения аренды между двумя физическими лицами не бывает. Найм регулируется главой 35 ГК РФ, а аренда 34.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ
Квартира или дом  

Отметим также, что найм с выкупом имеет место быть, когда недвижимость не продается. Это касается больших по площади домов или квартир в неприглядных районах. На рынке предложений — это редкость, ведь большинство собственников хочет получить деньги здесь и сейчас. Квартиры и дома продают не от хорошей жизни.

Аренда с выкупом — субъекты и цели

В большинстве случаев юридические лица используют арендованное жилье для проживания своих сотрудников. Квартира может быть:

  • временным пристанищем во время командировки;
  • местом для организации деловых встреч в другом городе;
  • жильем для сотрудников, чаще высшего звена, например директора и его семьи.

По сути, покупать квартиру для персонала организации не выгодно, а вот арендовать с последующим выкупом вполне перспективно. Ведь часть выкупной суммы можно забирать из заработной платы сотрудников. Кроме того, организации могут на следующем этапе заключать аренду с выкупом уже с сотрудниками, улучшая их жилищные условия. Учитывая, что в столице работает огромное количество профессионалов-провинциалов, такая схема будет работать на опережение.

Договоры, в которых физические лица выступают в качестве арендаторов, могут поддержать на плаву многих застройщиков-собственников. В условиях жесткой экономической ситуации, распродать уже готовые квартиры трудно, титульный владелец имущества не окупив затраты, должен еще и нести бремя содержания, например, платить налоги и коммуналку. Так почему бы не сдавать эти квартиры гражданам, заманивая их возможностью получить жилье в собственность?

К слову сказать, наемный (арендный) дом самый популярный тип жилья в Европе. В Берлине — 90% населения живет в таких доходных домах. Многие зарубежные компании занимаются строительством жилой недвижимости с целью сдачи в аренду, в перспективе продажи.

В России сегодня существуют немногочисленные проекты по строительству арендных домов, например, в Подмосковье, Калужской и Новосибирской областях. Многие из них не требуют поддержки от государства. Эти проекты при интенсивном развитии смогут в будущем потеснить частников, обеспечить более качественное жилье и правовую основу для его последующего приобретения в собственность.

Государство же в свою очередь тоже готово участвовать в создании арендных домов. Законопроект, призванный регулировать отношения на рынке найма и аренды жилья, уже существует. В недействующей пока редакции законодатель предлагает застройщикам участвовать в аукционах на понижение арендной платы. Те, кто максимально снизит арендную ставку, получат от государства земельный участок без торгов.

Поучаствовать в инвестировании строительства арендного жилья изъявило желание Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Планируемые вложения — 75 млрд рублей до 2020 года.

Пилотный проект уже запущен в Ростовской области. Администрацией города совместно с Федеральным агентством финансирования жилищного строительства предлагает ростовчанам жилье эконом-класса в аренду с правом выкупа. Будет построен целый жилой комплекс с доходными, «арендными домами», причем в основном объеме на внебюджетные средства. Конкретных цифр по ставкам и стоимости пока нет, поэтому судить о доступности и качестве на текущий момент сложно.

Преимущества выкупной аренды

  1. Низкая процентная ставка. В схеме, когда государство приобретает жилье у застройщика, а потом предлагает гражданам, ставка от 3% годовых.
  2. Отсутствие первоначального взноса. Недоступность ипотеки для 50% заемщиков связана с отсутствием денежных средств для первого взноса.

  3. Отсутствие навязанных банками страховок. Для государства и частных компаний достаточно будет страхования жилого помещения от риска утраты.
  4. Отсутствие залоговых обязательств и связанных с ними ограничений в отличие от ипотеки, где залог главное условие кредитования.

Как заключить договор выкупной аренды

Такая сделка является смешанной, в этом и основная правовая сложность. К договору применяются и нормы о купле, и об аренде, и жилищное законодательство. Что указывать в договоре обязательно:

  • наименование объекта;
  • размер арендных платежей;
  • общую выкупная стоимость;
  • срок;
  • порядок передачи имущества в аренду, а затем и в собственность.

Для заключения договора собственнику понадобятся:

  • свидетельство о собственности;
  • технические документы;
  • согласие остальных сособственников, если такие имеются;
  • сведения об отсутствие задолженности по обязательным платежам.

На что надо обратить внимание при заключении договора

  1. Квартира или частный дом должны быть подробно описаны в договоре, технические характеристики и иные идентифицирующие признаки.
  2. В договоре необходимо обозначить выкупную цену. Без нее такое соглашение можно оспорить и признать недействительным.
  3. Арендные и выкупные платежи следует разделить. Это будет на руку как арендатору, так и арендодателю. В случае спора, можно будет безболезненно вычислить, за что платил квартиросъемщик.

  4. Договоры сроком больше 11 месяцев надо зарегистрировать в юстиции. Это касается исключительно аренды, для найма достаточно простой письменной формы.
  5. Четко и ясно расписать основания расторжения договора. Организации чаще всего расторгают договор в случае пропуска очередного арендного платежа.

Обратите внимание: если в соглашении разграничены арендные и выкупные платежи, при прекращении отношений, выкупные платежи можно вернуть.  

 

В заключение отметим, что если Вы попали на предложение по аренде жилья с выкупом, обеспокойтесь поиском хорошего юриста. Без его помощи можно попасть в крайне неприятную ситуацию и потерять деньги. И еще один совет — не поленитесь самостоятельно оценить предложенный объект и примерно подсчитать, во сколько Вам обойдется аренда с выкупом. Может быть, ипотека окажется дешевле? Об оценке недвижимости и ее методах можно почитать на нашем портале, в статье «Оценка недвижимости: что, где, как?».

Источник: https://journal.regionalrealty.ru/kak-snyat-zhile-s-pravom-posleduyushchego-vykupa/

Аренда с выкупом квартиры или реальность Программы АМЖК

Аренда с выкупом квартиры давно интересует, например тех, кто не смог получить одобрение на ипотеку. Сегодня расскажу насколько выглядит реальной Программа «Аренда и выкуп» от АМЖК.

Информация в выписке из ЕГРП Онлайн из базы Росреестра!

Про анонсирование пилотной программы АМЖК «Аренда и выкуп» я узнал еще в середине февраля. Суть программы заключается, как вы уже поняли — аренда с последующим выкупом квартиры. В принципе, достаточно неплохая схема для получения желаемых квадратных метров.

Условия Программы «Аренда и выкуп»

Согласно Программе, аренда с выкупом квартиры достаточно комфортная:

  • срок выкупа — до 15 лет;
  • первоначальный взнос от 0%;
  • макс. стоимость квартиры — 6 млн. рублей (для МО);
  • документы: паспорт и пенсионное страховое свидетельство.

Во время аренды квартиры с правом выкупа платите за аренду и за обеспечение долга. Пока вы этим занимаетесь, можете прописываться и жить в квартире, сама квартира будет выкуплена сервисной компанией от АМЖК. Выбрать можно квартиру как в строящемся, так и построенном доме.

Если клиент не сможет платить по договору, квартира остается у сервисной компании, а ему возвращается сумма, которую он выплатил в счет выкупа. Арендная плата не возвращается.

Откуда дует ветер?

Аренда с последующим выкупом квартиры была анонсирована еще в начале 1990-х гг., когда института ипотеки еще не было. Но альтернатива банковскому продукту не прижилась.

Принцип формирования суммы выплаты

Естественно, что аренда с последующим выкупом квартиры не должна быть убыточна для АМЖК, поэтому расчет окончательной стоимости производится с учетом инфляции, роста цен на жилье, рыночной стоимости квартиры на день заключения договора и т. д. И составит 30%, если срок выкупа выбран максимальный (15 лет).

После того, как окончательная сумма утверждена, она заносится в договор аренды с выкупом квартиры и остается неизменной, следовательно остаются неизменными и платежи по аренде.

Плюсы

1.Сервисная компания, которая занимается организацией арендой квартир с правом выкупа, т.н. МРЖК (Межрегиональная Жилищная Корпорация) утверждает, что соотношение выкупного и арендного платежей очень выгодно меняется при уменьшении срока договора. Другими словами, если заключаете договор не на 15 лет, а на 10, то бОльшая часть ежемесячной выплаты будет покрывать долг перед сервисной компанией, а меньшая аренду помещения.

Это соотношение устанавливается при заключении договора и не меняется на протяжении всего срока аренды квартиры с правом выкупа.2. При аренде с последующим выкупом квартиры практически, а может и совсем исчезнут риски покупателя. Если вы помните, то на рынке недвижимости можно купить квартиру с осужденным, с неизвестно откуда появляющимся наследником и т. д. В случае Программы «Аренда и выкуп», все риски берет на себя сервисная компания — это ее головная боль.

Это достаточно большой плюс, если учитывать насколько часто «обжигаются» при покупке квартиры (долгостои, незаконно возведенное жилье, мошеннические схемы с жильем и т.д.).3. Минимальное количество документов, необходимых для заключения договора на аренду с последующим выкупом квартиры. Этим плюсом, наверное, сейчас мало кого удивишь, т. к. ипотечные продукты банков, порой предлагают те же условия.4.

Для заключения договора аренды с выкупом квартиры, не обязательно иметь хоть какой-нибудь первоначальный взнос.

5. В случае аренды квартиры с правом выкупа, вам не нужно ждать одобрения, как в банке или предоставлять справку о доходах. По крайней мере об этом не говорится.

Минусы

Сравниваем, конечно с ипотекой, т. к. больше не с чем сравнивать, собственно.1. Если вы не можете выплачивать ипотеку, то можете продать квартиру по более-менее выгодной цене и взять разницу между долгом банку и стоимостью.

В аренде квартиры с правом выкупа цена квартиры фиксированная, выплаты в счет выкупа определены, плата за аренду — ни в счет. В итоге получается, что аренда с последующим выкупом квартиры становится не выгодной (напомню, если не соблюдать договор, конечно).2.

Если договор заключается без первоначального взноса, то платежи, по аренде с последующим выкупом квартиры, возрастают.

3. Аренда с выкупом квартиры может обойтись вам дороже, чем ипотека. Для подтверждения этого высказывания, воспользуемся электронными калькуляторами и произведем примерный подсчет.

Плюсов у Программы «Аренда и выкуп» набралось достаточно много, что делает ее привлекательной для определенных категорий граждан. Давайте рассмотрим каких.

На кого рассчитана аренда с выкупом квартиры

В итоге, мы приходим к выводу, кому интересна Программа, предусматривающая аренду с выкупом квартиры:

  • тем, кто не смог получить одобрение банка на ипотеку;
  • те, у кого «серый» доход;
  • у кого нет первоначального взноса;
  • и, конечно, у кого нет полной суммы на покупку квартиры.

Рассчитаем аренду с последующим выкупом квартиры на сайте МРЖК

Стоимость квартиры: 2 523 904 рублейПервоначальный взнос — 0%Срок выплат: 15 летЕжемесячный платеж: 39 457 рублей (аренда 18 229 руб. и выкуп квартиры 21 229 руб)Посчитаем конечную сумму выплаты через 15 лет:39 457 х 12 мес в году = 473 484 рубля в год.

473 484 х 15 лет = 7 102 260 рублей.

Рассчитаем ипотеку, например в Сбербанке

Стоимость квартиры: 2 616 000 рублейПервоначальный взнос: 15% ~ 392 400 рублейРазмер кредита: 2 223 546 рублейПроцентная ставка: 13, 25%Ежемесячный платеж: 28 500 рублейСумма переплаты: 2 906 453 рублейПосчитаем конечную сумму выплаты, за аренду с последующим выкупом, через 15 лет:

392 400 + 2 223 546 + 2 906 453 = 5 522 400

В итоге разница между переплатами по Программе «Аренда и выкуп» и ипотечным кредитом равна 1 580 000 рублей, не в пользу «Аренды и выкупа», при примерно одинаковой стоимости квартир.

Окей!

Для чистоты эксперимента возьмем в Сбербанке потребительский кредит без обеспечения на первоначальный взнос и снова сравним с Программой «Аренда и выкуп».

Итак, потребительский кредит Сбербанка (без обеспечения)

Сумма кредита: 398 357 рублейСрок: 36 месяцев (торопиться не будем)Категория клиента: общие условияСтавка: 21,5%Ежемесячный платеж: 15 110 рублейСумма переплаты: 145 624 рубля

Конечная сумма к выплате: 145 624 + 398 357 = 543 981 рублей

Снова складываем 398 357 + 145 624 = 543 981 рублейЕсли сложить ежемесячные платежи по двум кредитам, то получится, что3 года надо будет платить — 43 610 рублейостальные 12 лет — 28 500 рублей, ка и договаривались:)

Переплата в этом случае увеличится и составит: 5 522 400 + 543 981 = 6 066 381 рублей.

Резюме

В итоге, мы приблизились к выплатам по Программа «Аренда и выкуп» и самое главное, в течении 3 лет будем платить за два кредита 43 610 рублей, в то время, как по Программе платили бы 39 457 рублей.

Что выгоднее в каждом конкретном случае, каждому из вас, уважаемые читатели, решать надо самостоятельно. Я лишь представил примерные расчеты, приближенные к реальным условиям, насколько это было возможным.

Кстати говоря, электронные калькуляторы на обоих сайтах настроены так, что невозможно подобрать конкретную стоимость квартиры, можно только установить значение из уже имеющихся. Это немного сбило точность расчетов и вызвало неудобства при формировании примерной стоимости квартиры.

Примечание: Расчет является примерным и производился, посредством электронных калькуляторов на сайтах Сбербанка и МРЖК. Информация к размышлению для данной статьи взяты оттуда же.

Источник: https://www.HabRealty.ru/novosti/arenda-s-vyikupom-kvartiryi.html

Нюансы оформления договора аренды квартиры с правом выкупа

Так как цены на жилье достаточно высокие, большинство людей не сразу могут приобрести его. Причем не спасают ни социальные проекты, ни ипотека. Но ведь есть возможность купить недвижимость и другим способом. Например, снять квартиру с правом выкупа. Эта процедура имеет свои особенности.

Как происходит аренда квартиры с последующим выкупом?

Аренда с правом выкупа – сделка, по которой человек проживает в помещении до момента покупки жилья, когда он становится полноправным владельцем. Происходит это на основе документации, оформленной между сторонами. Важно соблюдать условия договора и выкупа.

Арендатор проживает в помещении тот период, который указан в документе. После этого у него появляется право приобрести жилье. С оформлением сделки он становится хозяином.

Арендные платежи и взносы за жилье оплачиваются по отдельности. Вносить средства можно наличными с взятием расписки. Также используются банковские и электронные платежи с получением чека. Деньги переводятся на специальный счет. Желательно перечислять их разными траншами с обозначением цели. Тогда все средства пойдут на оплату недвижимости.

Особенности

Договор аренды квартиры с правом выкупа включает признаки документа об аренде и купле-продажи жилья, поэтому в нем указываются принципы обеих сделок. Обязательна проработка всех норм закона, относящихся к этим процессам.

Учитывая то, что в законе отсутствует конкретная регламентация данного вида соглашения, желательно заключать его между лицами, у которых доверительные отношения. Это позволит решать многие споры мирным способом, без суда.

Важное значение имеет установка выкупной стоимости, так как за период действия договора она может измениться, из-за чего пострадают интересы одной стороны. Необходимо установить порядок индексации и обозначить в документе верную цену. Помогают в этом профессиональные юристы, которые могут помочь в оформлении сделки.

Владельцем помещения арендатор становится с выплатой стоимости жилья, до истечения срока договора он считается только нанимателем. В случае расторжения соглашения уплаченные средства не компенсируются – они равны арендной плате.

Преимущества выкупной аренды

Аренда квартиры с правом выкупа имеет следующие достоинства:

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

  1. Низкая ставка. В схеме, когда государством покупается объект у застройщика, а затем предлагает людям, ставка от 3%.
  2. Нет первого взноса. Ипотека для многих недоступна, поскольку требуется иметь первоначальный платеж, размер которого достаточно высокий.
  3. Отсутствие страхования. Государству и частным компаниям нужно страхование от возможности утраты.
  4. Не требуется залог, поэтому не действуют ограничения, связанные с ним.

Благодаря таким преимуществам сделка с правом выкупа является востребованной. Главное, оформить ее по всем нормам закона. Также есть и негативные моменты:

  1. Отсутствие установленной формы соглашения.
  2. Неразвитая правоприменительная практика.
  3. Большой риск изменения условий, обозначенных первоначально.
  4. Права передаются в будущем.
  5. Форма соглашения по аренде с реализацией не установлена в гражданском законодательстве.

Если у покупателя нет регистрации в жилье, то у него нет права наложения запрета на сделку. Регистрация позволяет не допустить передачу объекта в качестве залога.

Как заключить договор аренды квартиры с правом выкупа

При этой сделке оформляется договор аренды квартиры с правом выкупа. Образец позволит правильно его составить. Эта сделка считается смешанной, в чем и заключается сложность. К договору применяют нормы о купле, аренде. Учитываются нормы жилищного законодательства.

В договоре обязательно должно быть:

  • название объекта;
  • суммы платежей;
  • общая выкупная стоимость;
  • срок;
  • правила передачи в аренду, собственность.

Порядок оформления

Собственнику нужно подготовить следующие документы:

  • свидетельство на собственность;
  • технические бумаги;
  • разрешение другие хозяев;
  • данные об отсутствии долга по платежам.

При наличии этой документации происходит оформление договора об аренде с последующей передачей имущества в собственность.

На что надо обратить внимание?

При заключении соглашения нужно обращать внимание на некоторые нюансы:

  1. Объект должен быть подробно описан в документе. Обязательно наличие технических характеристик и прочих идентифицирующих данных.
  2. Необходима выкупная цена. Без нее данное соглашение оспаривается и признается недействительным.
  3. Арендные и выкупные платежи необходимо разделить. Это выгодно для арендатора и арендодателя. При споре будет проще определить, за что оплачивал квартиросъемщик.
  4. Соглашения свыше 11 месяцев следует регистрировать в юстиции. Это относится к аренде, для найма нужна простая письменная форма.
  5. Должны быть указаны причины расторжения документа. Обычно указывается пропуск платежа.

Регистрация договора

Требуется ли регистрация договора. Не всем покупателям известно, что такой документ можно не регистрировать. Следует отличать понятия о коммерческом найме и аренде помещения, которые часто путаются. С арендой объекта одна сторона является юридическим лицом. Коммерческим наймом называют вид аренды, оформляемой между физическими лицами. От срока действия договора не зависит, нужна ли госрегистрация. Но право собственности обязательно требуется регистрировать.

Нужно ли обращаться к юристам?

Такая сделка нужно заключать с профессиональным юристом. Законность подтверждает грамотное оформление соглашения. Кроме тщательно продуманных условий следует помнить об ответственности участников по вопросам нарушения договоренностей. Документ не нужно регистрировать в госорганах.

Выгода от сделки по аренде с выкупом должна оцениваться реально и сопоставляться с разными вариантами приобретения объекта. Сделать правильный выбор помогут лица, имеющие опыт в таких сделках. Раздел по поводу изменения цены жилья нужно рассматривать внимательно, чтобы не было финансовых потерь в дальнейшем. Если не будет дополнительного соглашения, то решить судебные споры не получится.

Нюансы, советы, подводные камни

Если выбирать подобную сделку, необходимо узнать как можно больше информации о продавце. Также необходимо просчитать конечную стоимость имущества и выполнить сравнение суммы с рыночной.

Чтобы снизить риски, нужна временная регистрация в арендуемом помещении и заверение договора у нотариуса.

Может быть возможность приобретения недвижимости в рассрочку. В подобной сделке не лишней будет консультация с юристом, который обозначит нюансы процедуры, ознакомит с рисками и выполнит расчеты по регистрации квартиры.

Хозяин квартиры не имеет право реализовывать ее по своему желанию или сдать объект как залог. В договоре аренды с выкупом включено положение о первом взносе, который нужен для покрытия расходов по страхованию и уплаты налогов.

Выгодна ли сделка?

При подготовке подписания соглашения нужно ознакомиться с условиями и возможными рисками. Выгода сделки для продавца будет в том случае, если уровень реального дохода от нее выше суммы вариантов получения прибыли. Итоговая цена объекта включает рыночную стоимость при заключении договора и доходы с аренды за время выплат. Сумма делится на одинаковые части, ее выплачивают через некоторые промежутки. В итоге сумма выкупа будет подобна ипотеке.

У покупателя есть не только преимущества, но и риски. Если он не может внести очередной платеж, то есть вероятность выселения без предупреждения, выяснения обстоятельно. Средства, выплаченные за прошедшее время, не возвращаются. Поэтому преимущество для покупателя при оформлении такой сделки заключается в возможности вселения в жилье, стоимость которой не выплачена. Подобными преимуществами обладает ипотека вторичного жилья.

Этот вид сделок считается рискованным, поскольку нет эффективных механизмов выполнения и формирования рыночной цены жилья. Она подобна процедуре рассрочки, при которой происходит выкуп отложенного действия. К этим договорам применяют нормы, регулирующие куплю-продажи. С соблюдением всех условий арендатор получает право собственности, после чего он может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/arenda/kak-snyat-kvartiru-s-posleduyushhim-pravom-vykupa

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.

Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

То есть покупатель заключает договор аренды с собственником квартиры и прописывает в договоре право выкупа квартиры. При этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • нельзя допускать двоякого толкования формулировок договора, предусматривающих право выкупа арендованного имущества, так как это может повлечь за собой отказ в выкупе;
  • договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (право выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества;
  • существенным условием договора аренды с правом выкупа является условие о размере выкупной цены.

Для того чтобы приобрести квартиру на условиях аренды с правом выкупа, достаточно заключить договор, после чего своевременно оплачивать платежи, а после выплаты всей выкупной цены заключить договор купли-продажи недвижимости.

Все условия договора аренды с правом выкупа, а именно размер выкупной цены, размер платежа, срок аренды и так далее, регулируются исключительно собственником квартиры и ее покупателем.

Такая схема продажи жилых помещений может быть интересна как инвестиция для собственников, готовых вложить собственные средства в покупку недвижимости с целью получения дохода либо владельцам элитной недвижимости. Так, в настоящее время существует ряд инвестиционных компаний, готовых предложить покупку квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, однако срок выкупа в таких компаниях ограничен и не превышает 15 лет.

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Отвечает и. о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский:

Арендная квартира для собственника – зачастую инвестиционный проект или просто свободные квадратные метры, которые сдают, чтобы они не пустовали. Поэтому съемная недвижимость нередко становится объектом продажи. Собственники реализуют свободное жилье для улучшения жилищных условий, обмена на загородный дом или переезда в другой район, однако некоторое время квартира сдается для получения дохода.

Бывает и так, что арендаторы выкупают ту квартиру, которую снимают, но подобные сделки довольно редки. В этом случае должны совпасть интересы и возможности обеих сторон. Если собственник твердо намерен продавать свою квартиру, то найти клиентов, которые сначала будут ее снимать, а потом выкупят, весьма непросто, и смысла в этом особого нет. Схема проведения сделки ничем не отличается от стандартной процедуры. Кроме того, арендаторам придется все равно рассчитывать на рыночные цены.

Вряд ли собственник уступит по цене, даже с учетом долговременного сотрудничества с клиентом.

Отвечает руководитель МКА Курганов и партнеры Алексей Курганов:

Аренда жилья с последующим его выкупом не является чем-то новым в российском законодательстве. Не совсем стандартный, на наш взгляд, способ приобретения жилого помещения достаточно удобен для покупателя (арендатора), поскольку дает ему возможность проживания в квартире до момента ее приобретения в собственность.

Что касается владельцев, то, как правило, на подобные сделки соглашаются те, кому сложно продать свою квартиру.

Заключаются такие договоры крайне редко. Во-первых, большинству просто не известен такой способ приобретения жилья, а во-вторых, люди опасаются заключать такого рода договоры.

Важно учитывать, что такого рода договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. То есть фактически вы осуществляете покупку будущего жилья. В связи с этим либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему необходимо согласовать цену, за которую вы выкупаете жилое помещение.

Выкупная цена может входить в арендную плату или устанавливается отдельно, на усмотрение сторон договора. Но если вы цена в договоре не указана, то суд признает его незаключенным. Для арендатора это грозит тем, что в дальнейшем он не сможет потребовать передачи квартиры в собственность. А арендодатель будет обязан вернуть полученные по такому договору денежные средства (если он получил их в счет выкупной цены), поскольку это будет являться неосновательным обогащением с его стороны.

По общему правилу, с момента уплаты всей выкупной цены прекращается обязательство по внесению арендных платежей. Однако стороны могут предусмотреть в договоре и иной момент окончания этого обязательства.

Арендатор становится полноправным собственником только с момента внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Идеальная квартира в аренду – какая она?

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Отвечает директор агентства недвижимости «ТИК-Эстейт» Наталья Хазиева:

Договор аренды с последующим выкупом – это, по сути, объединение договора аренды и договора купли-продажи жилого помещения в рассрочку. При этом арендная плата выплачивается ежемесячно. Условия оплаты и сроки полного погашения по «рассрочке» прописывается в договоре по соглашению сторон. Например, оплата будет производиться раз в квартал.

На сегодняшний день договор аренды с последующим выкупом встречается крайне редко. Как правило, такой договор могут заключать в силу нестандартных ситуаций или в отношении нестандартных объектов жилой недвижимости. Например, квартира по расположению и транспортной доступности неликвидна, или квартира очень дорогая, или собственнику срочно понадобилась только часть стоимости жилья.
Договор аренды жилого помещения с последующим выкупом невыгоден продавцу, поэтому встречается крайне редко.

Для клиента такой тип договора выгоден, так как он въезжает в квартиру, а выплачивает ее стоимость постепенно.

Действие договора аренды с последующим выкупом законом в сроках не ограничено и зависит от договоренности собственника и покупателя. Я знаю только один случай заключения подобного договора, срок действия которого ограничивался одним годом.

Отвечает управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans Анна Левитова:

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность последующего выкупа помещения арендатором. В таком случае арендатор с собственником должны договориться и зафиксировать в договоре условие о размере выкупной цены или порядке ее определения.

Если договором такое право арендатора не предусмотрено, то арендатор не будет иметь преимуществ перед другими потенциальными покупателями. Срок и условия выкупа помещения, как правило, дополнительно определяются сторонами. И даже если договор предусматривает право выкупа помещения, но арендатор не захочет этого сделать, обязать его по закону никто не может.

Он продолжает им пользоваться в качестве арендатора и платить арендную плату в соответствии с договором.

Для владельца квартиры или дома может быть удобнее в первую очередь предложить покупку недвижимости своему арендатору: не придется тратить время на поиски покупателя, испытывать дополнительные неудобства. Такая форма соглашения между владельцем и покупателем непопулярна, ее считают альтернативой банковскому кредиту, причем не самой выгодной. Однако некоторые арендаторы могут сами предложить выкупить съемную квартиру.

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

Ремонт квартиры под сдачу в аренду

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_prohodit_arenda_kvartir_s_posleduyuschim_vykupom/3835