Выкуп незначительной доли в квартире судебная практика

Психолог, пишу серьезные аналитические статьи юридической тематики. Имею соответствующее высшее образование.

Содержание

Принудительный выкуп доли в квартире через суд: исковое заявление, судебная практика

Выкуп незначительной доли в квартире судебная практика

403 просмотров

В законодательстве РФ нет четкого указания, какого наименьшего размера может быть доля в жилом помещении. Зачастую, получив тем или иным способом незначительную часть квартиры, собственник использует ее как рычаг давления на других совладельцев или же не желает продать ее за ту сумму, которую они могут предложить. Он вполне обоснованно считает, что его право на жилище не прикосновенно и защищено положениями ст. 35 Конституции РФ.

Однако в некоторых случаях по судебному решению он будет обязан продать свое имущество. В каких и как правильно инициировать эту процедуру, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Когда необходимо обращаться в судебные органы

Определение долевой собственности закреплено в статье 244 ГК РФ. Она возникает, когда у одного объекта жилой недвижимости несколько владельцев, каждый из которых обладает правом на выраженную в долевом соотношении часть (например, ½, 2/5, 7/16 и т.д.).

Обычно сособственники жилого помещения могут договориться друг с другом и либо каждому выделить долю в натуре, либо определить порядок пользования квартирой. Конечно, в некоторых случаях и для этого приходится обращаться в суд.

Однако случается и так, что доля одного или нескольких собственников настолько мала, что выделить ее (то есть оборудовать отдельные входы, жилые и подсобные помещения) не представляется возможным. Совместное пользование также невозможно (например, по причине малого размера квартиры).

В этом случае единственный выход – выкуп доли. Некоторые владельцы мизерной части не хотят добровольно продавать свое имущество, так как не могут договориться с остальными совладельцами о цене такой сделки. Стоит ли обращаться в суд для того, чтобы в принудительном порядке обязать сособственника продать свою долю. Ведь фактически, какого бы размера часть жилья не была, она все же является частной собственностью. Оказывается, такое возможно.

Основания для обращения в суд

Если договориться с владельцами о добровольной продаже доли квартиры не удалось, то единственный способ – выкупить имущество по решению суда. Однако перед обращение в органы правосудия необходимо определиться, а имеет ли ваше требование под собой законные основания? Необходима совокупность следующих обстоятельств:

ОснованиеПояснение
Размер доли жилого помещения незначителен Этот пункт зависит не только от размера квартиры, например, 1/3 однокомнатной квартиры будет значительно меньше чем эта же доля в четырехкомнатной.
Фактически невозможно выделить натуральную долю Так как выделении в натуре подразумевает организацию отдельного входа и наличие независимых коммуникаций, то такая процедура невозможна в большинстве квартир.
Отсутствие у владельца мизерной доли необходимости в проживании и нежелание управления своей долей Это наиболее трудно доказуемый пункт. Например, если у человека нет другого жилья, то заставить его продать свою долю не сможет даже суд. А вот если владелец фактически не претендует на долю, проживает в другом месте, не оплачивает коммунальные платежи, то это и будет означать отсутствие у него имущественного интереса

Только наличие совокупности всех трех обстоятельств позволит суду принять решение о принудительном выкупе доли.

Порядок и процедура обращения в суд

Рассмотрение дел о принудительном выкупе долей относится к компетенции районных судов общей юрисдикции по территориальному месту расположению спорного объекта недвижимости.

Для того, чтобы получить решение суда об обязательной продаже доли, необходимо следовать определенному алгоритму:

  1. Досудебное урегулирование. Эта процедура не является обязательной, но если судья получит сведения о попытке ее реализации, то это сыграет в пользу истца. Для этого необходимо направить владельцу незначительной части квартиры письмо, в котором указать, что вы желаете выкупить его долю. Даже если ответа не последует, то копия письма с уведомлением станет доказательством. Если же вы получите согласие, то действовать нужно будет так, как мы описывали в этой статье.
  2. Определение стоимости доли. Для этого лучше всего воспользоваться услугами профессионального оценщика и предоставить в суд уже готовое экспертное заключение. Увеличение стоимости незначительной доли может произойти из-за ряда причин. Например, владелец значительно улучшил за свой счет жилье (сделал ремонт, провел коммуникации и т.д.). Если с результатами экспертизы сособственник будет не согласен, то может быть назначена и судебная экспертиза. Однако стоит помнить, что в случае вынесения положительного вердикта по судебному делу, все издержки (госпошлина, экспертизы и т.д.) могут быть взысканы с ответчика в пользу истца.
  3. Сбор документов. Чем более полный пакет документов вы предоставите в суд, тем больше вероятность, что решение будет в вашу пользу. Каждое из оснований принудительного выкупа доли необходимо доказать. Помните, что «лишних» доказательств не бывает.
  4. Составление иска. Этот документ является инициирующим процедуру судебного разбирательства. Поэтому к его написанию стоит подойти ответственно. Изучить нормы, содержащиеся в ГК и ГПК РФ. Однако лучше всего все же обратиться к профессиональному юристу.
  5. Подача искового заявления и документов. Собранные бумаги направляются в канцелярию судебного органа. Это можно сделать, как лично, так и через представителя. Если же вы решили направить заявление посредством почты, то воспользуйтесь услугой простого уведомления. Ведь именно с момента поступления иска в канцелярию и начинается отсчет рассмотрения гражданского дела.
  6. Судебное разбирательство. После того, как суд принял иск к рассмотрению наступает самая важная и длительная стадия. В назначенное время все участники процесса должны явиться в суд и высказать свою точку зрению по поводу спорных вопросов. На этом этапе помощь юриста так же незаменима – необходимы специальные юридические познания, чтобы аргументировать свою позицию.
  7. Вынесение решения. После проведенного разбирательства, суд выносит решение. Оно может быть, как полностью в вашу пользу, так и в пользу ответчика (отказ в принудительном выкупе) или же ваши требования могут быть удовлетворены частично (например, сумма для продажи доли определяется несколько выше, чем вы требовали). Если решение вас не устроило, то необходимо обжаловать его в вышестоящем суде).
  8. Оформление доли в собственность. Определенную судом сумму за долю квартиры необходимо перевести на счет ответчика и затем обратиться в МФЦ или Росреестр и оформить приобретенной части в личное владение. Если при этом вы становитесь единоличным собственником всей квартиры, то можно сразу же получить соответствующую выписку из ЕГРН. Об этой процедуре объединения долей мы подробно рассказывали в этой статье.

Необходимые документы

Для того, чтобы ваше исковое заявление было принято судом к рассмотрению необходимо подготовить и приложить следующие документы:

  • паспорт заявителя;
  • необходимое количество копий заявления (каждому из ответчиков и одно для суда);
  • выписку из домовой книги или поквартирную карточку (можно получить в УВМ РФ);
  • техническую документацию на квартиру;
  • выписку о собственниках и размере долей из ЕГРП;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • документальные доказательства обоснованности иска (квитанции об уплате коммунальных платежей только вами, выписка из ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья и т.д.);
  • иные документы, которые по вашему мнению подтверждают вашу правоту (например, заключение оценочной экспертизы и т.д.).

Сроки

После того, как исковое заявление получено канцелярией начинается отсчет времени судебного разбирательства. У судьи есть 5 дней на то, чтобы изучить ваше прошение и определить, подлежит ли оно принятию для рассмотрения по существу или имеются грубые нарушения Законодательства и иск возвращается заявителю.

Само же рассмотрение обычно не занимает меньше двух месяцев. Чаще всего оно затягивается из-за того, что стороны не могут договориться, требуют проведения новых и новых экспертиз, заслушивания свидетелей и т.д. Но даже после вынесения решения суда первой инстанции (районного суда) может пройти еще не один месяц – обжаловать вердикт может как истец, так и ответчик.

Пример. После смерти Проскурина В.П. его однокомнатную квартиру в равных долях унаследовали трое его детей – Проскурин С.В., Свиридова Л.В. и Костина Д.В. Так как все трое проживать в квартире совместно не могли, то на семейном совете было принято решение, что Проскурин С.В. выкупит доли сестер и станет единоличным владельцем жилья. Со Свиридовой Л.В. ему удалось договориться о стоимости, и сделка состоялась.

Проскурин стал собственников 2/3 квартиры. Однако Костина (у нее осталась 1/3) считала, что за долю в квартире брат ей должен сумму в два раза больше предложенной. Проскурин обратился к независимому эксперту и тот оценил часть, принадлежащую Костиной в 320000 рублей. Женщину эта сумма не устроила. Тогда брат обратился в суд с иском о принудительном выкупе доли.

Он привел аргументы, что выделение натуральной доли, как и совместное пользование жильем с Костиной невозможно, что у ответчика имеется еще две квартиры в собственности, она постоянно проживает в другом городе. Суд все эти доводы принял и встал на сторону истца. По требованию ответчика так же была проведена дополнительная оценка стоимости жилья. По ее результатам сумма осталась такой же – 320000 рублей.

Судья вынес решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, и Проскурин стал единственным владельцем однокомнатной квартиры, а затраты на проведение экспертиз возложили на Костину.

Стоимость

При обращении в суд необходимо оплатить обязательный налоговый сбор. Его размер зависит от цены иска (стоимости доли, которую вы желаете выкупить) и определен в ст. 333.19 НК РФ. Он не может быть меньше 400 рублей, но и превышать сумму в 60000 рублей так же не может.

Иск о принудительном выкупе доли в квартире (образец) 2018

Исковое заявление составляется в соответствии с нормами ст. 131, 132 ГПК РФ в письменном виде. В иске должны обязательно содержаться такие сведения:

  • наименование органа правосудия;
  • данные (анкетные и контактные) истца;
  • сведения об ответчике;
  • цена иска и размер оплаченной госпошлины;
  • наименование заявления («о признании доли незначительной и принудительном ее выкупе»);
  • описание обстоятельств, при которых возникло право собственности у каждого из владельцев;
  • местоположение квартиры, ее описание;
  • размер доли каждого сособственника;
  • причина спора;
  • были ли попытки мирного урегулирования;
  • результаты оценочной экспертизы (при наличии);
  • мотивированные требования, со ссылками на нормы действующего законодательства РФ;
  • список прилагаемых документов;
  • дата составления и подпись заявителя.

Судебная практика

Вопросы о принудительном выкупе квартиры стали достаточно часто встречаться в практике российских судов. Однако в их рассмотрении все не так однозначно. Судья подходит к каждому спору индивидуально, ведь права на собственность закреплено основным Законом страны. Поэтому только наличие совокупности трех оснований дает возможность приобрести долю в квартире по решению суда.

Пример. Достаточно нетипичное решение было вынесено Верховным Судом РФ в 2016 году. Оно отменяло решение нижестоящих судов и позволило истцу в принудительном порядке выкупить 1/3 доли в трехкомнатной квартире.

Эта доля соответствовала размеру целой комнаты и теоретически возможно было определить порядок пользования жилым помещением. На это и ссылались суды низших инстанций.

Однако ВС РФ указал, что при рассмотрении иска нижестоящий суд не учел, что ответчик в квартире фактически не проживает, не несет никакой ответственности за содержание, не оплачивает коммунальные платежи, то есть тем самым не проявляет заинтересованности во владении долей.

Как вы уже поняли из нашей статьи, споры о выкупе части квартиры достаточно сложны и неподготовленному человеку легко потеряться в обилии информации. Именно поэтому юристы нашего сайта в любое удобное для вас время смогут оказать бесплатную консультативную помощь, если вы с ними свяжетесь. Именно участие в споре специалиста, представляющего ваши интересы, может сыграть решающую роль и вы в кратчайшие сроки получите нужный результат.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire-cherez-sud/

Принудительный выкуп доли в квартире

Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможен принудительный выкуп доли в квартире через суд в рамках раздела имущества, находящегося в долевой собственности. Также статьей предусматривается выдел доли и порядок выплаты компенсации.

Однако, данная статья ГК РФ не говорит о том, имеет ли право суд заставить гражданина продать долю в квартире. Учреждение по закону может обязать собственников выплатить собственнику компенсацию выделяемой доли. Проблему о выделе подобной доли имеет право обозначить только сам собственник. То есть собственники не могут заявить требование о выделе доли другого собственника.

Согласно недавней трактовке Верховного суда (Определение по Делу №78-КГ16-36), один собственник может лишить права собственности на долю другого, заставив его продать часть квартиры и выплатив за нее компенсацию. Для того, чтобы сделка о принудительном выкупе незначительных долей состоялась, у собственника должны быть законные условия и основания на нее. О том, как осуществить принудительный выкуп доли в квартире через суд, и пойдет речь в сегодняшней статье.

Зачем нужен принудительный выкуп незначительных долей?

В Российской Федерации нередко происходят ситуации, когда квартира, дом или даже комната принадлежит нескольким лицам согласно статье 244 ГК РФ о долевой собственности. Зачастую разные собственники одних квадратных метров могут не быть членами одной семьи. По сути абсолютно чужие люди проживают на одной площади и имеют на нее права.

К сожалению, зачастую сами собственники не могут мирно урегулировать конфликт пользования и владения жилым помещением. И если доля одного из собственников очень мала, а большая часть принадлежит другому, это очень усложняет ему жизнь.

Если микродоля одного из собственников не соответствует отдельному помещению в квартире, речь не заходит о совместном владении. Определения порядка пользования квартирой в такой ситуации невозможна, ведь технически невозможно разделить подсобные и жилые помещения в квартирах.

В подобной ситуации собственник основной площади может договориться с владельцем о продаже незначительной доли. Однако если владелец не соглашается на предложенную сделку, собственник моет обратиться в суд для оформления принудительного выкупа незначительной доли в квартире.

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Принудительно выкупить долю в квартире и прекратить право собственности второго собственника можно только в нескольких, предусмотренных законом, случаях:

  • при отчуждении собственником имущества третьим лицам;
  • при гибели и уничтожении имущества;
  • при отказе от права собственности и в разных случаях его утраты.

Все основания для принудительного изъятия и выкупа незначительной доли перечислены в статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 4 ст. 252 ГК РФ, выплата компенсации участнику долевой собственности возможна только с его согласия. Без согласия суд заставляет выплатить собственнику компенсацию при соблюдении трех следующих условий.

  • доля собственника составляет менее 1/21 в общем имуществе;
  • невозможно реально выделить долю;
  • собственник не проживает в помещении, не нуждается в этом жилье и не заинтересован в общем имуществе.

При наличии только одного из вышеперечисленных условий принудительный выкуп невозможно. Важно одновременное наличие всех факторов, иначе баланс интересов участников будет нарушен.
Суды на практике выясняют у собственников, как и когда появилась их доля, узнает, не злоупотребляет ли владелец своими правами на незначительную долю и имеет ли альтернативную жилую площадь.

Принудительный выкуп доли и досудебный порядок

Споры о принудительном выкупе доле не требуют досудебного урегулирования. Однако, на практике гораздо лучше урегулировать проблему мирно. Если же спор не удается решить в досудебном порядке, или ответа от собственника получить не удается, смело можно идти в суд с исковым заявлением.

Собственнику, до суда, обязательно нужно отправить письменное предложение о продажи доли. Данное письмо будет свидетельством о невозможности достижения сторонами соглашения по данному вопросу.
Споры о стоимости незначительной доли в квартире, при возникновении споров, способен решить только профессиональный оценщик. По ходатайству сторон в суде истец может провести оценку до подачи иска. Заключение оценщика будет принято судом.

Если суд принимает иск к производству, истец перечисляет на депозитный счет управления Судебного департамента при ВС РФ нужную сумму (равную рыночной стоимости квартиры) и квитанция приобщается к делу. При удовлетворении требований, заявленных истцом, расходы по оценке будут отнесены к ответчику.

Споры рассматриваются районными судами по месту жительства. Для подачи искового заявления о принудительном выкупе доли в квартире гражданину необходимо предоставить:

  • документ, подтверждающий право собственности истца;
  • справку (форма 9) о регистрации лиц по адресу;
  • характеристику жилого помещения;
  • (при наличии) заключение оценщика о стоимости помещения;
  • квитанцию на оплату госпошлины;
  • документы, подтверждающие направление ответчику досудебного предложения о выкупе доли;
  • иные документы, служащие доказательством позиции истца.

Решение суда, вынесенное по делу, является основанием для перехода права собственности и принудительного выкупа доли. Второй собственник получает размещенные на депозите Управления судебного департамента денежные средства.

К сожалению, дела о принудительном выкупе незначительных долей – очень сложные, затянутые дела. Для его успешного завершения нужна правильная подготовка документов, разработка грамотной стратегии.

Чтобы решить проблему принудительного выкупа положительно, важно обратиться к грамотным специалистам.

Юристы агентства «TOR» знают все тонкости законодательства и имеют многолетний опыт ведения дел в судах и точно создадут стратегию, которая поможет защитить ваши интересы в суде.

Если вам нужно принудительно выкупить долю в квартире или доме, наши специалисты готовы дать подробную консультацию, провести анализ документов и выработать правильную тактику ведения дела. Звоните и записывайтесь на прием: +7 (812) 389-24-50.

Источник: https://torestate.ru/stati/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire-2/

Можно ли принудительно через суд выкупить долю в квартире?

Принудительный выкуп доли в квартире через суд возможен, если соблюдены условия, предусмотренные ст. 252 ГК РФ. Положения этой статьи регулируют раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел доли, в том числе порядок выплаты компенсации при невозможности выдела доли в натуре.

К сожалению, статья 252 ГК прямо не говорит о том, может ли суд заставить продать долю в квартире. Суд, если руководствоваться прямыми указаниями закона, вправе, лишь обязать сособственников выплатить компенсацию собственнику выделяемой доли. При этом, по смыслу указанной статьи, вопрос о выделе такой доли вправе поставить только сам ее собственник. Таким образом, собственники заявить требование о выделе доли другого собственника, по сути, не могут.

До последнего времени так и было, пока дела, по которым собственники хотели заставить продать долю в квартире через суд, не стали доходить до Верховного Суда. Высшая судебная инстанция истолковала положения ст. 252 ГК РФ по-своему и создала прецедент: лишить права собственности на долю и заставить ее продать можно, выплатив тем самым бывшему собственнику соответствующую компенсацию. Разумеется, для этого должны быть законные основания и условия.

Об этом – в нашей статье.

Подробнее о позиции Верховного Суда

Дела, которые доходили до высшей судебной инстанции вполне типичны для российской действительности.

Многим знакома ситуация, когда некогда единая и неделимая собственность начинает дробиться, доли переходят по наследству, продаются-перепродаются, а в результате – под одной крышей оказываются совершенно посторонние люди.

Типичной стала и другая проблема – «профессиональные соседи» – формальные собственники или арендаторы, которые активно выживают других собственников из квартиры, как правило, проживающих в ней давно.

Для примера, в одном из судебных дел давние собственники хотели выкупить доли у посторонних для них людей, которые фактически не проживали в квартире, а доли получили в подарок после предшествующей сделки их купли-продажи. Первая судебная инстанция в иске отказала, апелляция требования удовлетворила, но ответчики (владельцы выкупаемых долей) обжаловали решение в Верховном Суде, и тот расставил точки над «i», поддержав решение апелляционной инстанции.

В целом позиция Верховного Суда и сложившаяся правоприменительная практика таковы:

  1. Любой из сособственников при отсутствии взаимного согласия вправе потребовать раздела общей собственности в судебном порядке. Если ваша общая собственности не разделена, первично нужно решать этот вопрос. Такое требование можно включить в один иск с другими требованиями, в частности, о выделе доли в натуре.
  2. Когда речь идет о выделе доли в натуре, с таким иском в суд может обратиться только собственник такой доли. Поэтому, если вы хотите обязать другого сособственника продать вам долю, то ваше изначальное требование должно сводиться к требованию выделить свою долю в натуре. При этом в иске нужно указать, что соглашения по этому поводу между всеми собственниками достигнуто не было.
  3. Если обстоятельства дела сразу говорят о том, что выдел доле (долей) в натуре невозможен, например, когда приходится делить однокомнатную квартиру, то сразу же возникает вопрос о выплате компенсации. Эта денежная сумма, по сути, и должна стать выкупом доли или долей нежелательных для вас собственников.
  4. Верховный суд указал на то, что вопрос о принудительной продаже-выкупе доли (долей) можно ставить только при наличии совокупности условий:
  5. доля собственника незначительна (в рассматриваемом деле речь шла об 1/6);
  6. долю нельзя выделить в натуре (это запрещено законом или нанесет несоразмерный ущерб имуществу, находящемуся в общей собственности);
  7. собственник особо не заинтересован в использовании общего имущества (например, не проживает в квартире, имея другое место жительства, наносит ущерб имуществу и т.п.).
  8. Требования о разделе общей собственности, выделе своей доли в натуре и (или) о присуждении компенсации можно ставить в одном иске. Если все уже поделено и нужно только решить вопрос о выкупе доли, допустимо заявлять требование о признании такой доли незначительной, обязании собственника уступить ее истцу и обязании истца выплатить компенсацию. Иск обязательно обосновывается наличием всей совокупности условий, указанной в пункте 4.
  9. Реализованный через судебное решение принудительный выкуп доли в квартире автоматически лишит собственника прав как на долю, так и в общем имущества. Каких-либо сделок сторонам совершать не нужно. Даже если лишенный прав собственник противится получению компенсации, достаточно положить деньги на депозит в его пользу. Оформить депозит можно у нотариуса, далее он сам известит бывшего собственника. Решение суда и исполнение обязанности по выплате компенсации – достаточные условия для переоформления прав собственности. 

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Проблемы принудительного выкупа доли

Позиции высшей судебной инстанции – позиции по конкретным делам, с учетом их индивидуальных особенностей. Поэтому вовсе не факт, что в вашем случае принудительный выкуп возможен в принципе.

Представляется проблематичным доказывание:

  • незначительности доли – признак сугубо оценочный;
  • отсутствия у собственника существенного интереса в использовании имущества, причем общего, а не только в части своей доли;
  • невозможности выдела доли в натуре.

Ситуации могут быть самыми разными, поэтому смотреть и анализировать нужно все сугубо индивидуально. Однако решения Верховного Суда могут использоваться как способ влияния на собственника планируемой к выкупу доли.

Практически невозможно принудительно выкупить долю, то есть фактически принудительно лишить права собственности и выселить, если собственник этой доли живет в квартире (доме), либо это единственное его жилье.

Правда, «практически невозможно» – означает одно исключение: собственник выкупаемой доли ведет себе антисоциально, не выполняет обязанности по содержанию жилья, причиняет вред имуществу или иными способами проявляет незаинтересованность в нормальном использовании квартиры.

Две стороны одной медали 

Возможность принудительного выкупа доли через суд одних может порадовать, а других – огорчить. Как свойственно российской действительности, в квартирный войнах любое право часто становится злоупотреблением. Впрочем, и рассмотренные в последнее время Верховным Судом дела стали только «первой ласточкой». Судебная практика расширяется, и суды уже не столь категоричны, как было лет 5 назад: иски о лишении права на долю и ее выкупе удовлетворяются все чаще.   

Если вы хотите выкупить долю или в отношении вас предпринимаются меры для принуждения к уступке доли, на сегодняшний день нет смысла идти в суд без серьезной юридической поддержки.

Судебная практика еще слишком «сырая», решения судов разных инстанций – неоднозначны, каждый случай нужно анализировать индивидуально. Довольно-таки часто выгоднее не доводить дело до суда, а решить вопрос с выплатой компенсации в ходе переговоров.

Если же вы уверены в своей правоте, не хотите идти на уступки, то остается только судиться, причем с перспективой дойти до Верховного Суда.

Источник: http://law03.ru/housing/article/prinuditelnyj-vykup-doli-v-kvartire-cherez-sud

Признание доли в квартире незначительной. Какая доля незначительная, иск о признании доли в квартире незначительной — Про сад и дом

(10 5,00 из 5)
Загрузка…

Незначительная доля в квартире может образоваться в результате сделок с недвижимостью. По-другому такую часть жилья называют малозначительной. Например, такая доля может образоваться при вступлении человека в наследство, либо при разделе имущества между супругами при бракоразводном процессе. Судебная практика показывает, что такой участок жилья зачастую становится камнем преткновения.

К тому же даже юристы не могут дать четкого определения, что собой представляет незначительная доля (по крайней мере, точно определить ее границы). Поэтому при ее выкупе владельцу жилья необходимо воспользоваться консультационными услугами. Юристы должны внимательно исследовать все бумаги, чтобы помочь человеку разобраться с нюансами права собственности на недвижимость.

Бесплатную консультацию по признанию доли в квартире незначительной и её выкупу Вы можете получить у нас на сайте, заполнив форму в конце статьи или позвонив по телефонам, указанным в шапке.

Определение

Согласно текущему законодательству, незначительная доля в квартире должна быть меньше четверти жилья и самого маленького по площади помещения. При этом речь идет только об изолированных комнатах.

Нередко возникают случаи, когда незначительная доля составляет менее одного квадратного метра.

У собственников не возникает обычно проблем с порядком использования. Можно привести пример с 1/10 частью жилья. При площади объекта, равного 250 квадратам и наличии 10 комнат, такой доле может соответствовать целая комната.

Но бывают случаи, когда под незначительной долей понимается какой-то отдельный участок. Его невозможно как-то обособить. Гражданин имеет право выкупить такую долю с учетом специфики цен на недвижимость. Но судебный процесс будет сопровождаться сложностями.

И далеко не всегда решения принимаются в пользу истца.

Особенности признания доли недвижимости в квартире малозначительной

Очень важно знать, как признать долю незначительной. Трудности обязательно возникнут, если родственники владеют имуществом сообща, но при этом нет возможности выделить отдельную долю. Ситуация патовая для членов семьи.

И в таком случае наиболее правильный шаг – признать долю в объекте недвижимости малозначительной. Обычно владелец идет навстречу родственнику и продает ему часть жилья по текущей рыночной цене. То есть граждане решают проблему компромиссным путем, без вмешательства суда.

Но, увы, договориться могут не все люди. Поэтому и возникают судебные трения.

Компетентную информацию о незначительной доле в квартире можно получить в статье 252 ГК РФ. В ней указывается, что гражданин имеет полное право посредством решения суда выделить долю в объекте недвижимости. Либо воспользоваться альтернативным вариантом – получить денежную компенсацию от других держателей доли.

Правда, законодательство предусматривает так называемые «обходные пути». В статье говорится, что долю имеет право выделить только гражданин, являющийся владельцем объекта. Иными словами, если он не согласен, процедура не может быть проведена.

Как решить проблему?

Признание доли в квартире незначительной – на самом деле трудоемкий процесс. Сначала гражданину, заинтересованному в получении маленького участка жилья, необходимо направить заявление в суд. При этом оно составляется по нормативам ГПК. Иск подается в местный суд (то есть по физическому адресу спорной недвижимости). В данном случае предметом выступает признание права. Чаще всего суд принимает сторону истца. Ответчику, чтобы выиграть суд, необходимо соответствие некоторым важным обстоятельствам. Вот они:

  • Человеку, который является истцом, нет возможности выделить изолированное помещение. При этом оно должно быть идентичным величине его доли. В противном случае истец выиграет.
  • Заявитель ранее не вселялся на спорную территорию.
  • Люди-участники долевой собственности (содольщики) не приходятся истцу родственниками.
  • В процессе заключения договора (допустим, при покупке объекта недвижимости) истец знал о проблемной ситуации с жильем.
  • Экс-содольщик не использовал квартиру, в которой планируется выделить малозначительную долю.
  • Ответчик до того момента, как ему предъявили иск, ни разу не просился в жилье, а также не участвовал в спорах относительно подтверждения права собственности.

Иск о признании доли в квартире незначительной, будет удовлетворен, если отсутствуют все вышеперечисленные пункты. Поэтому перед подачей заявления и следует проконсультироваться с юристом. Необходимо самостоятельно убедиться, что все шесть пунктов отсутствуют, и суд имеет право выделить малозначительную долю в квартире.

Рассмотрим теперь обратную ситуацию – когда владелец незначительной доли желает от нее избавиться. Сложности возникнут в двух случаях:

  1. Другие стороны желают получить участок жилья по наиболее низкой цене. Едва ли не за бесплатно, учитывая желание человека быстро избавиться от нее.
  2. Нет возможности достигнуть компромисса. То есть другие стороны элементарно отказываются от сделки по продаже.

Юристы рекомендуют подготавливать пакет документации и отправляться в суд. Правда, они советуют сначала постараться решить проблему компромиссным путем. А вот если Вы определили, какая именно доля жилья является малозначительной, и твердо решили продать объект недвижимости, не достигнув компромисса с другими сторонами, то единственный путь решения проблемы – подача заявления в суд.

Проблемы оценки

После того как осуществлен выкуп незначительной доли, человек может по своему усмотрению распоряжаться ею. Для продажи важно определить стоимость виртуального имущества, которое принадлежит ему. Для этих целей судом инициируется процесс оценки. Раньше эксперты предлагали такой удобный путь решения проблемы, как дисконтная схема. То есть благодаря ей долю можно было оценить как минимум в два раза дешевле, чем в том случае, если бы продажа осуществлялась вместе с объектом недвижимости.

Чтобы лучше понимать, о чем идет речь, приведем конкретный пример. Итак, есть квартира, в которой есть две доли. Было установлено, что стоимость данного объекта – 5 миллионов рублей. Как следствие, половина жилья оценивается в 2,5 миллиона.

Но теперь представим ситуацию, когда половина недвижимости продается отдельно и с учетом того, что есть тот самый владелец незначительной доли, из-за которой и возникают трения. В таком случае половина недвижимости в принципе не может быть оценена в 2,5 миллиона. Максимальная сумма, на которую может рассчитывать собственник, составляет около 30 процентов от всей стоимости квартиры.

То есть, как минимум 20 процентов человек теряет. В нашем случае речь идет о полумиллионе рублей. Именно поэтому люди стараются продать долю в квартире не отдельно, а вместе со всем объектом. В принципе, это выгоднее для всех сторон. Дело в том, что участники находят компромисс, продают квартиру, а затем делят деньги. То есть они выручают за квартиру 5 миллионов.

И каждый дольщик получает по 2,5 миллиона. Если же один из них попытается продать свою половину с проблемной долей, то стоимость падает. Это невыгодно никому.

Если компромисс отсутствует, возникают сложности. Чтобы лучше понять, о каких проблемах идет речь, приведем еще один пример. Есть просторная квартира, в которой доли поделены следующим образом: 5/6 частью владеет один человек, 5/6 – другой. Гражданин, владеющий большей частью недвижимости, резонно решает выкупить незначительную долю. Но другой дольщик отказывается продавать ее по рыночной цене.

Он хочет выручить за участок гораздо больше. Владелец 5/6 части собственности обращается к юристу и составляет заявление в суд. Он желает выкупить долю. Суд обязательно назначить процедуру оценки. Конечно, ее проводит сторонний специалист. Его выбирают представители судебных органов.

А теперь главное: в том случае, если выбран специалист по оценки, предпочитающий использовать вышеупомянутый дисконтный принцип, то суд выиграет истец. Как следствие, гражданин получает оставшуюся долю (1/6 часть жилья) с наименьшими затратами. Необходимо выплатить гонорары и юристу, и профессиональному оценщику. Но загвоздка в том, что все процедуры оплачивает именно владелец малозначительной.

Для человека, который по решению суда вынужден продать свою часть по низкой цене, это существенные траты. Он в любом случае оказывается в проигрышной ситуации.

Раньше вышеупомянутые примеры встречались довольно часто. Однако теперь дела о выкупе малозначительной доли относят скорее к сегменту проигрышных. Порой такие сделки в принципе не представляются возможными. В 2012 году были внесены правки, согласно которым человек, владеющей большей частью недвижимости может выкупить незначительную долю через суд, если поставил вопрос о выделе ее в натуре.

Кстати, на практике это практически не представляется возможным. Есть ряд тонкостей. В частности, для выдела необходимо правильно оборудовать отдельный вход, обустроить кухню и сантехнический узел. Во многих объектах недвижимости это в принципе осуществить невозможно. Поэтому суды не выносят решения в пользу истца.

Поправки, принятые в 2012 году, направлены на то, чтобы избежать коррупционных проявлений.

Все вопросы о том, какая доля квартиры незначительная, решает юрист. Признать часть жилья малозначительной не представляет сложностей. Обычно проблемы возникают у владельцев большей части квартиры, которые хотят выкупить незначительную долю. В таком случае идеальным вариантом представляется компромисс. Если он невозможен, то у человека очень мало шансов выкупить долю даже по рыночной цене, учитывая принятые правки.

Прочтите также: Можно ли продать долю в квартире без согласия других собственников

© 2018, Про сад и дом. Все права защищены.

(10 5,00 из 5)
Загрузка… 

Источник: https://prosadidom.ru/nedvizhimost/buy/neznachitelnaya-dolya-v-kvartire/

Принудительный выкуп доли в квартире через суд (судебная практика 2017 в Москве) | Гордон и Партнеры

Рассматривая требования совладельцев долей в квартирах  о принудительном выкупе — о возмездной передаче доли другому собственнику, суды исходят из следующих правил.

Выкуп доли у участника общей долевой собственности может быть проведен по согласию между участниками общей собственности, а при не достижении согласия – по решению суда (статья 252 Гражданского кодекса РФ).

Важное условие статьи кодекса, которое создает препятствие для досудебного урегулирования вопроса – выплата стоимости доли возможно с согласия ее собственника (ч.4 ст.252 ГК РФ). В большинстве ситуаций стороны договориться не могут, затем следует нарушение интересов одной из сторон, а дальше — суды. В зависимости от ситуации, это выкуп доли через суд, расторжение сделки купли-продажи через суд, перевод на себя прав покупателя, признание дарения недействительным.

С одной стороны правила ст.252  ГК РФ  соответствует конституционному праву о защите частной собственности, с другой, остальные участники долевой собственности – такие-же собственники, и их право собственности (возможность пользования имуществом) ограничивается правами собственников других долей. Но часто, ограничения накладываются собственниками незначительной доли. И в последнем случае эта статья Гражданского кодекса РФ до настоящего времени создает сложно разрешаемые правовые ситуации.

Рассматривая в 2016 году одно из дел о «принудительном» выкупе доли у участника долевой собственности (квартиры), Верховный Суд РФ  описал общий принцип судебного принудительного выкупа доли квартиры. При реализации такого крайнего способа разрешения споров суды обязаны устанавливать ОДНОВРЕМЕННОЕ наличие обстоятельств, с которыми законодатель в статье 252 Гражданского кодекса РФ  допустил применение такой принудительной выплаты собственнику:

  1. когда доля собственника незначительна,
  2. доля не может быть реально выделена,
  3. собственник доли не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Незначительная доля

Критерий незначительности доли в кодексе отсутствует, что порождает споры и злоупотребления между участниками общей собственности.

Поскольку общая собственность может возникать на различные виды имущества (движимое, недвижимое, производственное и т.д.) с учетом правовой позиции Верховного Суда РФ в каждом случае спора о принудительном выкупе доли спор должен разрешаться судами с учетом конкретных обстоятельств, устанавливая факт незначительности доли.

Так, разрешая спор о принудительном выкупе незначительной доли в квартире в Москве, суд постановил решения исключительно на совокупности обстоятельств (апелляционное определение Мосгорсуда от 30.03.2017г. гр.д.№33-11815), в том числе определил долю в общем имуществе, как незначительную.

Обстоятельства дела: В собственности истца находилась доля 2-х комнатной квартиры размером 19/20, а у ответчика – 1/19 доля. В квартире проживал ответчик. Вселению истца препятствовал. У ответчика было другое жилое помещение.

Суд удовлетворил исковые требования.

Мотивы принятого решения:

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводу, что возникшие правоотношения между участниками долевой собственности по поводу объекта собственности – двухкомнатной квартиры свидетельствуют о наличии исключительности случая, когда данный объект не может быть использован собственником _______, имеющим меньшую долю в праве собственности, по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности, то есть прав _______.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основе изучения фактических обстоятельств, которые позволили суда установить:

— ответчик существенного интереса в спорном жилом помещении не имеет,

— имеет на праве собственности другое жилое помещение,

— между сторонами сложились крайне неприязненные отношения относительно порядка пользования жилым помещением, его оплаты и содержания, что препятствует их совместному проживанию в одном жилом помещении без выдела в натуре их долей.

Обоснование невозможности совместного пользования квартирой позволяет суду делать вывод о необходимости выделить доли в натуре. И только затем, с учетом этого обстоятельства, становится обоснованной оценка судом размера долей для их выдела внатуре.

В рассматриваемом деле районный суд г.Москвы, с чем позже согласился Московский городской суд, установил  незначительную долю ответчика в квартире:

на долю ответчика приходится 1,535 кв.м жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных прав и не могут быть выделены в натуре, в связи с чем отсутствует реальная возможность использования ответчиком жилой площади, приходящейся на его долю в спорном жилом помещении.

Данный вывод суд первой инстанции сделал на основании  доказательств в деле, согласно которым:

Согласно единому жилищному документу, квартира, расположенная  по адресу: …. является двухкомнатной, общая площадь квартиры составляет … кв.м., жилая — … кв.м. (одна комната … кв.м., вторая … кв.м.).

Доля истца составляет … кв.м жилой площади, ответчика – …. кв.м  жилой площади.

Из приведенного «свежего» решения о принудительном выкупе незначительной доли в квартире по решению суда, засиленного апелляционной инстанцией Мосгорсуда можно сделать однозначный вывод.

Незначительность доли определяется судом с учетом конкретных обстоятельств дела. В данном случае 1/20 доля 2-х комнатной квартиры не могла быть объектом жилищных прав, поскольку на нее приходилось 1,535 кв.м. жилой площади. А если на такую же долю придется 15,35 кв.м? Например, если квартира площадью 400 кв.м. Для Москвы, это вполне реальный вариант.

Полагаем, в таком случае решение суда могло быть иным. Но и истец тогда мог бы привести другие аргументы.

28 мая 2017 года

Москва

Адвокат Гордон А.Э,

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/prinuditelnyy-vykup-doli-v-kvartire-2/